買入一項特色單位

6月尾有幸給我一個機會看了一個特色資產。

以下是近個多月的記錄，以日記式每日作紀錄，

當日睇完後，我幾乎可以意識這是機不可失的，並且立即表示有興趣考慮

首先，這開始一刻是獨家盤，這令我安心少許，暫時起碼不會太多投資者知。否則怎麼能輪到我這初哥？

而另一方面好彩本人和代理關係良好，他也表示會協助本人。

這是一個由1967年代小型發展商後人手上買入，如能夠成功，也算是第一次真正轉手。

它的獨特性及以稀有正正吸引住了我。基本上已經確定會試買入。

要達成這目標，需要面對及解決多項問題，自己心情又緊張而平靜，以平常心全力以赴去睇下事情可以去到幾遠，看看有没有机會能夠買入,當中過程務必能學習更多。

跟著，一籮籮問題開始出現，並且每一問題必須解決才有機會買
1   業主真的想賣嗎？定係測試市場？(因為之前有此經驗)
2   他是什麼人,怎樣才能可以了解多一点？
3   他為何放賣,資訊愈多，对於事情愈有利？
4   他出價可能不低，可能高出估價很多，如果處理議價？
5   首期之準備，有否考慮當中的要点？
6   風險管理如何？是否合適？
7   代理如何處理？他如何把我作為優先客戶？
8   如何減少競爭？
9   代理如何令業主願意賣及俾機會他？
10 契約的獨特性，如何確定契約之內容是否吻合？
11 其他資產上背後的承擔，維修費，風險？
12 如買入，如何優化及達成心目中的目標？
13 按揭上的問題如何解決？
14 太短時間買入2間房產，承受壓力如何處理？
15 時間之安排？
16 資金安排及處理？
17 危機上的處理安排？
18 找契約確定內容有冇特別問題？
19 找律師問清楚內容，包括DMC ?
20 同期舊洋今月收樓，如何装修，時間及金錢之安排！？
21 其他安排！？

經過多日考慮後，業主终於表示有興趣放盤後,之前不斷查契約，房產資料，估價後，差不多每天都去代理了解情況。持續了2個多星期。

而現在今天(5\7)到達了最緊張情況，代理正式通知業主銀行估價情況，宜待業主通知會否或會以幾$放盤。

這刻是到達了關鍵時刻，能否有機會買入全靠未來幾天或幾星期內。

6\7 正式開始討論價格，個人目標設定在280萬以下。如談不成....停一停，可能過2天再談

事實上如果價格成功買入，我估算最後300萬左右應該能夠簽下，而自己望不能過330万,而關鍵時刻絕對要處理好。

8\7 事情終於完成，假如今天不能順利完成。已經會變成沒有什麼機會了。今天終於成功簽下必買必賣合約！心情開心但異常平靜。成功拿下生產現金流工具！

10\7 收到消息賣家想賠錢賣比第二個，但是由於這是簽約是必買必賣！賣家想做此行為也比較困難，個人心情需要平靜並且處理，盡快去律師樓簽署正式買賣合約！但是心情依然有点兒不安，這也是學習過程吧！

14/7 明天去律師樓俾大訂，未來一星期望能順順利利！

15/7 正式上律師樓俾大訂，另外今日也處理新按加按問題。

16/7 按揭文件已交，望能夠順順利利！

22/7 大訂正式簽署，一直都知道有1~2個買家不断遊說賣家撻訂，幸運下順利過度！

25/7 所有財務安排，包括按揭應該能夠順利批出！這次也順便做了財務整理，把一些無謂的短債改為長債，無論現金及現金流方面亦改善了。防守力增加及在市道差時亦能出擊。

27\7 這几天忙碌於舊洋番新，已定下怎樣形式做了！

1/8 舊洋開始番新，而加按及按揭已簽，應該順利批出。這次做了加按，增強防守性！

3/8 今日在另外一間地產看到同層樓下放盆，實用408,開價358万！好彩它遲了放賣，否則必定影響開價及買入！！

8/8  所有事情初步已經完成，待定合適時間進行收樓。現在跟進的是舊洋番新工程，暫時算順利。

26/8 等待收樓中，提早成交。

9月頭收樓


經驗是需要不斷由經歷及教訓组合成的！
由於之前買入平台單位的不小心，吸取經驗後，才能順利買入此單位。
這事也學習到，事情因果是一事影響多事，不應該把重點放在结果上，因為事件並未完结，雖然有幸買入，但是也需要步步為盈！小心學習處理及後事情！aa

個人估計如基本情況下這“基本現金流”保守能產生12000以上現金流(未减按揭），防守力算強，這是未包括創造及特別現金流！如如想像中能生產有x0000以上現金流。

至於何時能夠完成，個人目標設定一年至二年內。

到底這個資產能夠創造到几多現金流？暫時都未知道，但是相信如果能夠順利做好到，是非常好的回報！

而我自己也估不到能夠找到並且順利以一個风險不高而且又能承擔到的價錢買入。

這也說明了，中原指數是一個指數，在投資上也要考慮其他各種原因

如果順利，買入這兩套房產並且善用，個人在今年年初設定要產生60000現金流基本上可以有機會在未來日子達成。令進行中的家庭財務自由進入快車道，這事情令個人非常鼓舞。而目前需要處理好問題先。

當然這次買入最重要也要多謝的是協助我的物業代理。

個人投資房產基本上是長期持有，以租金作為防守，再等待合適機會，换入更優質房產！

如這次2次投資，就是賣了2010買入的車位及深圳樓再加些新資金而達成的。

當年車位買入價為12万，賣出價為35万。而深圳樓1200尺9x万,（8000一平方）和家人買入，今年3月以13000平方賣出
賣出後,吐現1xx万,剛巧又遇到之前被撻的平台樓，塞翁失馬，買入另一舊洋，也因為此才有機會遇到這個特色資產。

什麼是特色單位，這是一個有露台,全天台的單位！

投資房產最安心的地方是清楚了解到能生產現金流產產情況，另外就是自己可以把它增值...

賣出另一個車位

2010年和家父分別買入2個車位，今日再賣出一個，目的儲定以作未來購入更優質資產作準備。

買入價 $120000，
當時預租價 $900，

賣出價 $348000，
現時月租價 $900，
預計新租約$1000-1100，

由於預期短期車位租金不會大升，而且價比較高，最終再賣出。

買入一個舊洋樓....

吾覺吾覺由被撻的樓房日子計算又好快過左一個月，由於之前做了些功課有關如何提升租值，

（其實之不過google下，youtube下，blog下，不斷問下，計下，諗下，假設下，想像下）

加上各種美好情況下想下。

上星期六本來諗住和朋友返大陸買書，食下野，後尾因為有些事情未處理好決定唔返後，

處理完事情後，（因前一日無無聊聊去左太子搵個租客佢想話換抽氣機，上左去單位，

重要請我飲湯，吹完水後，行過一間地產，諗住打個招呼就走，一打之下，

又吹左2個單位俾我了解下，跟著相約左第二日（就是星期六25/4）睇下，睇完，

計下數，回家作了些簡單計算下....第二日入左票。）買入其中一個原因是巿區加上尺價好平下。

由於此單位未完成交易，遲一些分享詳細內容。

在中原指數連升多年情況下，而且118左右，為什麼又買入，風險管理情況是否真的合適，

我也不知道，我了解的是自己的財務狀況，以相對在我認識中的投資而選擇下。


首先，我會講下為什麼買

個人在買入此單位，主要目的是製造被動現金流收入。

基本上這次是一個增值租金體驗的測試，所以在初步一睇完樓後，初步評估租務回報後，已能確定買入此單位。

如冇意外，此單位簡裝後以巿值租金回報率應該有7%左右，個人目標8.5%以上，這個目標需要全屋反轉全部再整過。

基於長期現金流，相信會選以後者為主。

到呢一刻，一定有人會問，為什麼有這麼高回報單位？我只能認真說一句＂雖然吾多，真係有的＂，而問題主要是能否隨褖俾你遇到又能並且順利買入。

這個房產是以三個套房簡單及殘殘地裝交吉賣的。

本來在上月已經俾人買左，又剛巧買家因為家庭有事撻了訂而業主重售，剛巧我又被業主撻訂買不成之前平台單位，而才有此機會，好奇妙的經歷。

這也是上一次買入平台時所學習到的經歷，之不過剛巧有機會這麼快顯現出來。

雖然路過看到平台單位業主應該自己重新裝修再放租，我覺得他不賣对他來說是对的，但是撻訂走數就太老土了！

不知不覺過了一個月，他可能安心以為事情已經完结了，錯了！只是前排很忙，对自己負責任,我須要盡力處理追討，過程中必能學習更多新事情！


有些資產能產生現金流，而再以現金流的年收入去評估資產约值几多錢！

但是有些現金流可以增值，有些會因為資產升值而增長，有些易升難跌。

租金就是易升難跌（通漲下）的一種，如果買入價格是付出，那租金及未來租金增長便是收益！

這樣只需要知道收益及風險管理就可以了！

現在基本上已經設定完成財務自由的支架，未來日子會以優化组合為主，

把被動收入盡量分散，讓資產得以長期持有，在適當時候優化或換取！

現在香港人生活開始形成像美國紐約及日本東京似的，有些工作的人或做生意的開始对未來的擔憂漫延中，這種感覺源致於城市生活成本不斷向上，

租金，水电，交通，飲食，什费，，，請問有那些不會怎樣增加呢？有，自己的薪酬！而薪酬或经營盈利因為種種支出上升下而產生此現象的。

這是什麼原因呢？！是競爭力慢慢減弱中！？

衣，食，住，行到底有那些可以個人控制？

衣服，飲食，交通通通都不可能吧！

這其中一個可能性就是“變化是永恆“，市場及環境一直在變，美國在變強定弱？中國在變大定少？香港在變好定壞？日本在求變，身邊各種事情不斷慢變中！

假如自己不斷斷學習及進步，自然可以走的路只會愈來愈狭！

個人認為財務自由除了对家庭，父母负責任外，更加对自己人生負責任！人生冲冲幾十年，精彩也是過，呻呻也是過。反而認真踏步，追尋自己的美麗人生吧！

精采人生其中一個要点就是能夠當下，感受生活，而財務自由能夠令人生多了一些時間（如一日可能多了几小時至十小時）去追尋人生質量，感受更多想感受的！

財務自由能夠把一路因為工作而少用時間在運動，興趣，家人，朋友以及個人生活能夠得以重新分配，反思生活！

在個人認識的一些財務自由人(財務自由並不需要是富豪），他們俾我的感覺就是他們在分配在個人，家庭，朋友，工作，都是相對比較好的！

生活濶了，競爭力自然强了！

美好人生在於你開始計劃自己的財務未！這不是一時一刻，而是持續的不斷重復做，，，

我喜歡做事情一勞永逸，而自己在股票市場所以能夠繼續做的是收息待機再買。在經歷08海嘯後，個人認為做＂息＂魔差極有泡，而且可以不斷增長，這也是一項不錯的投資方法，但很多人不易接受。這也是股票市場的樂趣！什麼方法賺錢的就是好方法！？是嗎？是的，但我相信最重要適合個人性格去選擇或合適地相反！

自由一千萬兄一句＂5肥6潤7豐收＂來形容收到的股息及心理質數，我感受良多。認真想一想！到底你每年股票投資是＂5肥6潤7豐收。還是＂5窮6絕7翻身＂！？

投資者何雨盈

精英投資：買天台戶　種花如種金

21/4/2012何 雨 盈 購 入 英 皇 中 心 連 天 台 戶 ， 單 位 放 租 ， 天 台 做 菜 園 。放大圖片很多人愛種植，資深投資者何雨盈正是同道，他在北角區持有大量住宅及商舖物業，大部份長線收租，其中兩個物業的天台闢劃作菜園及花園，他的如意算盤是：「購入連天台的特色戶後，單位租俾人，天台自己用，等如有個免費地方種 嘢 。」這兩戶皆購於近兩年、大家已覺得樓價好貴的時期，如今皆大幅升值。種花，簡直就像種金。記者：葉淑貞攝影：謝榮耀人 稱 「 何 伯 」 的 何 雨 盈 ， 退 休 前 是 長 實 老 臣 子 ， 主 管 賣 樓 ， 但 農 夫 DNA 早 於 30 多 年 前 發 作 ， 當 時 南 區 置 富 花 園 仍 在 興 建 ， 屋 苑 後 一 塊 屬 牛 奶 公 司 的 農 地 ， 便 被 他 「 非 法 佔 用 」 偷 偷 種 植 。 那 年 頭 ， 蘭 花 遠 不 及 今 日 普 遍 ， 他 已 鍾 情 蘭 花 ， 不 過 他 種 得 很 隨 意 ， 不 追 求 華 貴 品 種 ， 「 過 年 後 ， 很 多 人 把 開 完 花 的 蘭 花 丟 掉 ， 清 潔 工 人 知 我 愛 蘭 花 ， 拾 起 來 放 在 我 天 台 門 前 。 」 蘭 花 開 花 後 ， 其 實 還 可 多 開 幾 趟 。何 伯 鍾 情 蘭 花 ， 每 次 開 花 ， 才 從 天 台 搬 回 家 中 欣 賞 。放大圖片光 超 台 的 天 台 ， 主 力 種 蘭 花 。放大圖片高 位 賣 樓 冇 有 怕他 住 在 城 市 花 園 煙 花 海 景 單 位 ， 可 惜 沒 有 天 台 ， 早 年 曾 租 別 人 的 天 台 種 花 ， 開 花 才 拿 回 家 ， 近 兩 年 他 決 定 自 置 連 天 台 單 位 ， 既 投 資 又 自 用 ， 其 中 一 間 是 樓 齡 30 多 年 的 北 角 英 皇 中 心 ， 才 三 百 餘 呎 單 位 ， 他 去 年 以 約 240 萬 元 入 市 ， 近 乎 歷 史 高 位 ， 但 對 北 角 市 況 滾 瓜 爛 熟 的 何 伯 覺 得 冇 有 怕 ， 單 位 正 以 12000 元 租 出 ， 天 戶 則 留 回 己 用 ， 「 英 皇 中 心 有 很 多 洋 人 居 住 ， 若 我 以 300 萬 元 放 售 ， 即 刻 會 有 承 接 。 」 另 一 個 天 台 戶 位 於 光 超 台 ， 兩 年 前 以 298 萬 元 入 市 ， 升 得 更 和 味 ， 現 時 市 價 估 計 挨 近 500 萬 元 ， 何 伯 的 結 論 是 ： 「 這 類 特 色 單 位 ， 有 特 定 對 象 ， 如 喜 愛 戶 外 空 間 、 養 狗 等 。 普 通 分 層 單 位 競 爭 大 ， 天 台 戶 則 少 得 多 ， 防 守 性 強 。 」主 攻 北 角 物 業 　 持 貨 市 值 逾 億何 伯 退 休 後 ， 全 副 身 家 進 行 物 業 投 資 ， 如 今 持 貨 已 逾 億 元 ， 物 業 組 合 以 北 角 作 主 力 ， 除 了 專 攻 內 地 人 喜 愛 的 城 市 花 園 全 海 景 單 位 ， 城 市 商 場 亦 是 他 近 年 重 點 投 資 。 屋 苑 樓 下 都 有 商 場 、 地 舖 ， 但 質 素 與 人 流 差 天 共 地 ， 繼 專 做 有 錢 街 坊 生 意 的 城 市 中 心 商 場 後 ， 他 近 年 又 看 中 了 南 亞 裔 雲 集 的 第 13 座 商 場 。 一 般 港 人 很 少 逛 到 第 13 座 樓 下 商 場 ， 這 場 瑟 縮 一 角 ， 全 不 起 眼 ， 但 原 來 場 內 專 做 南 亞 人 生 意 ， 雖 然 租 金 少 ， 不 夠 高 檔 ， 但 人 流 倒 很 興 旺 ， 何 伯 說 ： 「 這 裏 接 近 未 來 油 街 項 目 ， 將 會 漸 漸 吸 引 設 計 公 司 等 進 駐 。 」 這 個 被 忽 視 的 場 ， 近 年 已 因 投 資 者 進 駐 而 水 漲 船 高 ， 何 伯 又 要 忙 着 尋 找 下 一 個 潛 力 場 。英 皇 中 心 樓 齡 雖 高 ， 但 交 通 極 佳 ， 收 租 一 流 。放大圖片何 伯 持 有 不 少 城 市 中 心 商 場 舖 位 收 租 。放大圖片光 超 台 即 將 進 行 大 維 修 。放大圖片城 市 花 園 第 13 座 樓 下 商 場 ， 毫 不 起 眼 ， 卻 開 滿 服 務 南 亞 人 的 店 舖 ， 人 流 旺 有 得 做 。放大圖片寄 語 年 輕 人 　 多 做 「 功 課 」何 伯 的 家 望 無 敵 煙 花 海 景 ， 他 說 內 地 人 最 喜 歡 這 個 景 觀 ， 「 才 萬 餘 元 一 呎 ， 地 價 都 唔 止 。 」放大圖片何 雨 盈 賣 了 30 年 樓 ， 05 年 榮 休 後 專 注 物 業 投 資 ， 初 期 喜 歡 炒 出 炒 入 ， 近 年 開 始 轉 為 長 線 收 租 。 他 對 年 輕 人 寄 語 ： 少 點 打 機 、 多 點 做 「 功 課 」 ， 自 能 發 掘 商 機 。 「 當 其 他 人 都 在 打 機 ， 你 卻 看 書 ， 你 自 然 能 輕 易 跑 出 。 」 做 功 課 ， 他 身 體 力 行 ， 即 使 一 個 訪 問 ， 何 伯 也 寫 了 滿 滿 的 備 忘 ， 以 便 詳 盡 地 答 問 題 。 上 一 代 的 熱 情 與 認 真 ， 後 生 仔 不 得 不 學 。 「 只 要 計 好 數 ， 任 何 時 期 都 可 以 買 樓 ， 市 區 沒 有 平 樓 嗎 ？ 到 底 他 們 有 沒 有 親 身 去 看 過 ？ 還 是 只 睇 報 紙 、 聽 人 哋 講 ， 就 認 定 市 區 無 平 樓 ？ 舊 區 如 深 水 埗 ， 就 有 百 幾 萬 的 單 幢 樓 ， 唔 怕 行 樓 梯 ， 還 可 以 住 唐 樓 。 若 幸 運 遇 上 收 購 ， 那 就 恭 喜 啦 ！ 」 他 說 ， 「 總 之 ， 先 上 車 ， 成 為 局 內 人 ， 否 則 你 永 遠 只 能 在 場 邊 嘈 買 唔 到 樓 ！ 」 認 真 的 功 課 ， 還 包 括 與 地 膽 代 理 打 交 道 ， 何 伯 不 諱 言 ： 「 好 多 代 理 自 己 都 買 埋 一 份 ， 加 上 眾 多 街 坊 投 資 者 ， 要 找 筍 盤 ， 必 須 多 與 他 們 交 流 ， 筍 盤 才 有 機 會 落 到 你 手 。 」何 伯 教 路 種 韭 菜 韭 黃配 港 人 三 分 鐘 熱 度 ， 收 成 稍 慢 就 會 放 棄 ， 任 由 植 物 自 生 自 滅 。 何 伯 今 日 教 大 家 種 韭 菜 及 韭 黃 ， 粗 生 粗 養 兼 有 趣 味 ， 而 且 屬 於 連 續 生 長 ， 閒 時 摘 下 炒 番 兩 味 ， 最 合 無 事 忙 的 你 。STEP1 以 種 子 或 韭 菜 頭 播 種 ； 幾 日 就 冒 芽 ， 但 要 長 至 可 收 成 的 濃 密 度 ， 一 般 要 三 個 月 STEP2 摘 下 韭 菜 ， 不 要 連 根 拔 ， 只 需 間 中 施 肥 ， 便 能 自 行 再 生放大圖片STEP3 把 竹 筒 蓋 在 已 摘 去 韭 菜 的 泥 上 ， 隔 絕 陽 光放大圖片STEP4約 兩 星 期 後 打 開 ， 便 會 長 出 韭 黃放大圖片




何雨盈轟辣招「太家長式」2013年7月18日上午9:07公開累積瀏覽 650 波及首置及換樓客籲盡早撤招 何雨盈轟辣招「太家長式」辣招威力無遠弗屆，整體物業市場充斥着一片愁雲慘霧，有代理早前因生計受損而走上街頭，支持者中有各行各業的人士，當中便包括身為「億元戶」何雨盈。【本報記者古偉豐報道】何雨盈是北角資深物業投資者，日前公開表態支持反辣招遊行，在該區擁有大量住宅及商舖物業的他坦言，雖然明白辣招是政府逼不得已而實行的樓市政策，但他認為以目前市況而言，辣招始終對樓市及整體經濟有負面影響，亦殃及首次置業及換樓客，建議政府應盡早撤招，以讓樓市重回正軌。買舖5年賺近4倍持有市值逾億元物業的「何伯」何雨盈，曾於長實任職高級營業經理，擁有數十年賣樓經驗，對北角住宅商舖市道可謂瞭如指掌。他的辦公室設在城市花園地舖，距家僅數步之遙，他表示自己十分享受退休生活，而自2008年入市後，所購舖位及住宅不論租金或售價均已升值逾數倍。據悉，他的辦公室便是2008年以80萬元購入，但近年有不少公司貪其租平而相繼進駐，令舖位售價水漲船高，現時放售價約300萬元，賺幅近4倍。在他身上類似的賺錢例子很多，他笑言「市況差也無有怕，一個小動作便可收入數百萬」，其眼光之獨到，毋庸置疑。退休後的他現在主力投資優質舖位，談及辣招，他指明白政府此舉屬無可奈何的「非常舉措」，又指不同時期的政府自然會有不同政策應對樓市情況，正如港英時期就曾出現「零首期買樓」，亦如董建華時期亦有「八萬五」。可是，他指市況瞬息萬變，當初救市的良方隨時會因跟不上市況變化而失效，甚至會產生反效果，故建議政府應時刻針對市況對症下藥，並作出適當調節，又寄語政府應吸取「八萬五」的教訓，不要待經濟轉差才撤招。冀換樓寬限期延至1年談及香港人買樓，他指正如前老闆李嘉誠先生所言：「只要是自住又計得掂數，咩時候都適合買樓。」因置業本身便是港人習以為常的儲蓄方式，但現時政府卻因遏止炒風而收緊按揭，變相令首置人士連上車機會都被剝奪，他慨嘆做法未免「太家長式」，亦低估港人的「計數能力」。此外，他亦為換樓客抱不平，指辣招限定他們要在6個月內將舊單位賣出，「連裝修時間都無，賣又賣唔切」，做法不近人情，建議政府將寬限期延長至一年，讓換樓客及地產代理不用再疲於奔命。知慳識儉買樓賺「第一桶金」作為北角物業市場的老行尊，何伯對北角前景充滿信心。他笑言憑多年心得，讓他得以總結出一套行之有效的置業哲學，並寄語新晉投資者要「勤力、多睇、少買」。宜「勤力、多睇、少買」北角向來是港島商住核心區域，樓價面對多番衝擊仍企得硬淨，「防守性強」彷彿已成了該區樓價的代名詞。何伯談起北角未來發展時如數家珍，他指北角不久即將迎來變天式的發展機遇，先是長實油街項目即將動工，屆時將會興建酒店及豪宅，勢必帶旺周邊區域，而北角碼頭及丹拿山警察宿舍的地皮亦會相繼發展，其價值將無可估量，他指：「因為環頭環尾也數千元一呎，海邊地無理由不值。」談及自己手持的十多個城市花園舖位，他指該處為「中央通道」，因該處多行人出入，前往商場另一邊的銀行及街市，故無形中帶旺了該商場的人流。他又指放租舖位要份外注意商店風格，如商場內有不少舖位均經營女性時裝服飾，目標顧客自然是追求品味的女士，「我唔會考慮租畀唔啱風格嘅客，如果個場有個間鐵打舖，佢擺副骷髏骨出嚟，已經將成個浪漫氣氛破壞晒，明顯會趕客」。談及年輕人置業，他指年輕人若可做到「知慳識儉」、「能人所不能」的話，要從樓市賺得「第一桶金」，並不是痴人說夢。他笑稱自己年輕時也是供樓一族，但因懂得量入為出及節省開支，甚至捨得將新屋租給他人，故才能成功累積資金，做到既能在投資物業上「談笑用兵」，又能有充裕資產安享晚年。本報記者 古偉豐------old news about "何雨盈"何雨盈：個個都灰就買樓　　在長實賣樓30年，前高級營業經理何雨盈05年退休後，主力「揸鑊剷」，專攻住了超過廿年的城市花園、有獨特市場定位的錦綉花園。貴為售樓老手，何雨盈堅持不熟不做，「我的股票價值無咗六成！」投資物業卻是長勝將軍，甚麼風暴、海嘯，只是一個個執金機會。物業投資篇：專攻城市及錦綉　　人稱「何伯」的何雨盈，廿年如一日輕裝在地膽北角區浪蕩。無論戶口有多少個零，他長情地擇居城市花園某個高層單位，大廳直望IFC與ICC對峙的超級無敵大海景，小露台種了心愛的蘭花。閒時溜到對面街一單幢樓，因為他租了個天台專供栽種幼苗。行過相熟代理行，他不忘打個招呼，順道收收料、打聽有無筍盤。　　每到假日，他又會開車到錦綉花園的屋仔，既是他的買賣基地，前後花園也打造成種植瓜菜的小田園，「生活可以很簡單，左整右整就一日。」　　何雨盈的投資生涯，早在廿年前開始，但打緊李超人的工，投資只能視作副業，直至退休才全情投入。超人間中會公開談談投資心得，散戶忙着去解讀，何雨盈只淡然說：「李先生的言論其實好真誠、淺白。」繼而大讚一間華資公司進軍國際殊不輕易。想在他口中套點前東家的秘密？休想！低谷入貨 等於買五送一　　他沒有明言持貨多少，投資心得很大路、卻很少人做得到：「個個都灰，就可以買樓。」海嘯刮起時不少業主慌忙散貨，他卻補了點貨，啱價自然亦會出貨，「把握到時機，等於買5間送1間！」　　新近以$600萬左右入了個城市花園單位，才過了一星期，即有買家出價約$700萬，「我今次唔食雞糊，多睇一陣再算。」此文出街時，何伯可能已吃出「爆棚」。　　城市花園投資者眾多，個個知價，令筍貨難求，故他主要物色全海單位，皆因與新盤相比，城市海景呎價仍然偏低，「地價都唔止。」　　要搵筍盤，資訊沒有那麼流通的錦綉花園機會更多。當年因工作需要到錦綉視察，驚覺環境獨特，但價格卻比同區的嶄新洋房平了大截，「錦綉屬早期發展，當年發展商攞地比現在容易，好多屋仔都有大花園，行車路又闊落，換轉依家，那有發展商捨得做咁大條馬路？」年輕人把握時機置業　　憑磚頭致富，令何伯確信投資物業才是王道。他語重深長地勸勉年青人，應該搵啱物業、時機展開第一步，「我家族的後輩，很多都像時下年青人一樣，搵幾多使幾多；有個根本唔想買樓，寧願租樓，因為怕冒險，覺得不可能找到一份保證做到10年的工作。可是，在如今的社會，還有那份工作能擔保做到10年？當你租了樓，就會一直租下去，但物業供完就是你的，十年八年好易過。」   「很多人連買個雪櫃都到處格價，偏偏買樓會一時衝動、浪漫行事！其實買樓應該極之現實，計到清清楚楚，要跟另一半『攤開來講』。」年青人買樓其中一個重要指標是——物業租金必須足以供樓，「不幸被裁的話，把樓租出，然後搬回老家，父母一定會幫，捱過困難日子再說。」﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏商舖篇：手持十間城市中心舖　　「住宅單位的價值很容易計，但商舖的價值難計好多。當年賣樓，無多少人敢替項目的商舖定價，因為太難睇。」當然，假如投資者睇得通，確實財源滾滾來，何雨盈隨口講了一串資深商舖投資者的名字，「佢地搵好多㗎！」　　何伯自言不想太進取，於是向自己最熟悉的北角區、銀碼細但有人流、兼受忽視的低水目標下手，正是城市中心商場。　　北角街坊都知，該區「死場」甚多，很多商場檔次低兼空蕩蕩，何伯卻看中每間百餘萬的城市中心商場小舖，商場有兩層，他只吼地下舖，「這個小場是很多城市花園、和富中心街坊的必經之路，很少空置，而且很多有錢太太出入。金融海嘯對這班阿太根本無影響，照舊買衫扮靚。」　　何伯帶着記者到商場「巡視業務」，一邊比劃着那間位置靚，數一數，已經收集了十間八間，「我近幾年才主力收集，每間百餘萬，收萬零蚊租，又唔怕遇到租霸。」　　逛到慶豐物業遇到事頭婆朱大姐，她打趣說：「何先生有貨（城市商場）就掃，其他客都無機會買。」何雨盈打個哈哈，多年修來的人際關係，唔恨得咁多。「北角區地舖隨便過千萬，1間抵我5間，但一旦空置就弊啦！專賣傢俬那條街（渣華道）以前好少空置，近來都有吉舖了。」　　商舖投資學問，靠的是對社區的了解。投資機會可能就在身邊，你發掘到未？退休入市 何雨盈投資有法　　「早幾年經代理介紹買入10間北角城市中心商舖，待旅行回來便會一併放售。」前長實（00001）高級營業經理何雨盈退休後變身為投資者，更開始轉型轉購商舖。　　熱愛種蘭的何雨盈，在家中露台栽種了心愛的蘭花，每逢打風落雨便趕回家安置「寶貝」，避免遭到風吹雨打。還因為自己地方不足，租了附近大廈天台擺放大批心愛品種，老劉曾到他的私人花園，細賞每種品種的特色。積蓄扣除生活費 密密掃貨　　自05年退休後，何與老伴除了間中到海外旅遊享受人生外，早年利用手上積蓄扣除基本生活費，集中火力收購元朗錦綉花園屋仔和居所屋苑城市花園等熟悉的地區，過去數年先後買賣10多伙。　　「年前開始經北角區代理轉介，先後買入城市中心地下商場內商舖，前後共10間作長綫收租，現時因為舖價攀升了，計劃短期內一併放售，約值4,000餘萬元。」何伯說。　　他向老劉詳細點出商舖的位置，最大優勢是細價舖可攻可守，還清楚地指出商場地庫現有一間教育中心承租，「每個課程都要達1萬元，家長肯使錢，商場內前後都有通道，可由電氣道直通城市花園道，現時其他地區的商舖價值都翻兩番，我選擇在此刻轉售這批舖，讓代理可以有盤做。」　　而事實上，舖價狂升，使近期放盤量大幅收縮，有代理指，即使北角區可出售的商舖實盤也大幅減少，較今年初減少3成，加上區內不少財團正收購舊樓，業主叫價堅挺，買家縱使有閒餘資金，也很難替他們找到合適物業。「隨時一個舖同時間有10個客爭購，業主見勢反而擔心是否賣平咗不斷加價，可算是奇觀。」　　他曾對不少傳媒分享其投資物業的心得︰「物業猶如麵包和牛油，總會有人需要。」其實何伯累積多年作為發展商和投資物業的經驗，整合成自己投資心得。熟悉區內物業 購筍盤機會高　　首先是鎖定一兩個屋苑，所謂不熟不做，哪些單位景觀和坐向較佳瞭如指掌，特別是那些沒有樓看的盤，因為熟悉區內環境，入市會較別人快；當然與該區的地產代理關係良好也十分重要，當遇上「筍盤」時，代理也會較容易想起你，買到「筍盤」的機會也較高。　　「今年初曾有代理介紹一個城市花園海景盤給我，原本欲收購，但最後業主改變出售計劃，這半年來樓價升了2成。」何伯道出該次經驗，反映香港人的確精明了，夠實力的可以等長一點，始終利息低供應少。勸勉年輕人 把握開展第一步　　憑「磚頭」致富，何伯深明投資物業之道。他語重深長地勸勉年輕人，應該搵啱物業、把握時機展開第一步。「我家族的後輩，很多都像時下年輕人一樣，搵幾多使幾多；有個根本唔想買樓，寧願租樓，因為怕冒險，覺得不可能找到一份保證做到10年的工作。可是，在如今的社會，還有哪份工作能擔保做到10年？當你租了樓，就會一直租下去，但物業供完就是你的，10年抑或8年好易過。」　　電郵︰mikelau@hket.com一封「億元戶」給女兒的家書 何雨盈：放下身段上車為先上周特首曾蔭權發表施政報告，內裏提及關注近期樓市狀况，但沒有特別提及會恢復賣地，同一日碰上有豪宅以天價成交，隨即引來極大爭議，更有計劃結婚的醫生和律師準夫婦在電台烽煙節目說現時樓價高而買樓難，並以之譴責特首。資深物業投資者何雨盈接受「樓市名人論壇」訪問時表示，他並不認同現時樓價高，更不認同市民的一些福利主義思維，在記者面前讀出一封他特地傳真給澳洲讀書和工作的兩位女兒的《家書》，內容是教導女兒如何投資物業，以及做人要有的積極心態。撰文：鄧雅各、陸振球攝影：陳智良何雨盈現年60 歲，曾在地盤工作，先後加入恒隆（0010）和長實（0001）工作，於長實的逾30 年時間裏頭，曾是長實的高級營業經理，4 年前才退休。何年輕時省吃儉用，20 歲便買入第一間物業投資，之後不斷累積經驗和資金，現已擁有上億元物業。由於投資得法，退休後生活無憂，現時過着得閒便去海外探親、旅行的寫意生活。買市區舊樓勝過浮誇住半山何雨盈的《家書》指出，特首曾蔭權上周施政報告後，不少巿民甚至醫生、律師等中產階級的專業人士，不約而同稱因樓價過高而難以置業的問題。「其實佢哋現在如能放下身段，喺巿區買一個好地點的舊樓單位自住都無乜問題，而且每日乘電梯之時，有機會經常見到諸如賣魚勝、豬肉亞嬸、茶餐廳阿榮等街坊人物，咁會睇到佢哋點樣用最少錢可以生活，總好過搬去半山區住豪宅，睇住班人點樣浮誇。」對於有些自稱買不到半山區樓的人士，何作比喻指出，雖然鮑翅好食，但新鮮出爐麵包及煎蛋角都好食，當然價錢相差很多。若該些人士說只能吃鮑魚才快樂而吃麵包不行，那他們的競爭力一定比何氏還低很多。何還有感而發地說： 「香港人，怕上海在金融中心和大陸其他城市或市民會取代我們，怕競爭，其實說穿了，是怕吃苦，怕動腦筋。香港人佔盡優勢，只要努力正面去看問題，我們年輕時很流行的說話係，鬼叫你窮、頂硬上。」投資如推木頭車欲速則不達何雨盈深信投資不一定講求學歷，只在乎懂得計實數，還自行研究出一套喻作長線投資的「木頭車理論」，並稱： 「木頭車要慢慢推，就算遇着雨天、大霧、急彎及斜路等環境，只要一日推十多個小時，雖然或會被駕着法拉利跑車的人（喻作急進的投資者）謔笑不夠科學，但對方若在雨天遇急彎之時未能收掣煞車，那就會整輛車衝下山坑。」他說，其同輩打工的朋友，一年望到黑都係望出雙糧，但他推着木頭車就個個月都出雙糧。他的租客中，不少都是諸如銀行界等高薪人士，但每個月都要交租給他去供樓。「所以話，世上有幾多個億萬富豪讀過大學呢？讀書人永遠係學者，無讀書，可以用自己方法解決問題。」年輕應多吃苦儲出第一桶金《家書》又指出： 「人生路途遙遠前路茫茫，年輕人不容易找到方向。結婚、生仔、生病、失意等等未知之數，又如何面對和處理呢？未來的開支會加大，人年紀大了，生產力會減退，如何可以安享晚年同時不至落後於同輩？……」「年輕時要盡量把日常生活費降到最低，多吃苦。但求心中有數，我們省下來每月有幾多錢，錢儲了一個小數目，那就好辦事了，心中有些計劃也好實行了。我20 歲時買入一間500 多呎的房子，很靚有粉紅色浴缸。但我堅持不搬進去住，只在入伙時到這美麗的浴缸去冲了一個永不忘記的涼，直至結了婚，還是租人一間房去住，要知生活費一闊三大。如果生活費低，省下來的一蚊，就『實肉』有一蚊，五年十年加上投資的利潤，你會發覺比同輩的收入多出二至三倍，在這鼓勵下，思想自然超脫了。」除此外，他認為適量投資股票，有助增加個人對經濟環境認識，以至可脫離打工仔心態，處事態度會較為客觀，因為要經常作出投資計劃研究、注意股東盈利、開支、環球經濟情况的影響等，會用較為廣闊的角度去思考問題。精英投資：買天台戶種花如種金很多人愛種植，資深投資者何雨盈正是同道，他在北角區持有大量住宅及商舖物業，大部份長線收租，其中兩個物業的天台闢劃作菜園及花園，他的如意算盤是：「購入連天台的特色戶後，單位租俾人，天台自己用，等如有個免費地方種嘢。」這兩戶皆購於近兩年、大家已覺得樓價好貴的時期，如今皆大幅升值。種花，簡直就像種金。記者：葉淑貞攝影：謝榮耀人稱「何伯」的何雨盈，退休前是長實老臣子，主管賣樓，但農夫DNA早於30多年前發作，當時南區置富花園仍在興建，屋苑後一塊屬牛奶公司的農地，便被他「非法佔用」偷偷種植。那年頭，蘭花遠不及今日普遍，他已鍾情蘭花，不過他種得很隨意，不追求華貴品種，「過年後，很多人把開完花的蘭花丟掉，清潔工人知我愛蘭花，拾起來放在我天台門前。」蘭花開花後，其實還可多開幾趟。高位賣樓冇有怕他住在城市花園煙花海景單位，可惜沒有天台，早年曾租別人的天台種花，開花才拿回家，近兩年他決定自置連天台單位，既投資又自用，其中一間是樓齡30多年的北角英皇中心，才三百餘呎單位，他去年以約240萬元入市，近乎歷史高位，但對北角市況滾瓜爛熟的何伯覺得冇有怕，單位正以12000元租出，天戶則留回己用，「英皇中心有很多洋人居住，若我以300萬元放售，即刻會有承接。」另一個天台戶位於光超台，兩年前以298萬元入市，升得更和味，現時市價估計挨近500萬元，何伯的結論是：「這類特色單位，有特定對象，如喜愛戶外空間、養狗等。普通分層單位競爭大，天台戶則少得多，防守性強。」主攻北角物業持貨市值逾億何伯退休後，全副身家進行物業投資，如今持貨已逾億元，物業組合以北角作主力，除了專攻內地人喜愛的城市花園全海景單位，城市商場亦是他近年重點投資。屋苑樓下都有商場、地舖，但質素與人流差天共地，繼專做有錢街坊生意的城市中心商場後，他近年又看中了南亞裔雲集的第13座商場。一般港人很少逛到第13座樓下商場，這場瑟縮一角，全不起眼，但原來場內專做南亞人生意，雖然租金少，不夠高檔，但人流倒很興旺，何伯說：「這裏接近未來油街項目，將會漸漸吸引設計公司等進駐。」這個被忽視的場，近年已因投資者進駐而水漲船高，何伯又要忙着尋找下一個潛力場。寄語年輕人多做「功課」何雨盈賣了30年樓，05年榮休後專注物業投資，初期喜歡炒出炒入，近年開始轉為長線收租。他對年輕人寄語：少點打機、多點做「功課」，自能發掘商機。「當其他人都在打機，你卻看書，你自然能輕易跑出。」做功課，他身體力行，即使一個訪問，何伯也寫了滿滿的備忘，以便詳盡地答問題。上一代的熱情與認真，後生仔不得不學。「只要計好數，任何時期都可以買樓，市區沒有平樓嗎？到底他們有沒有親身去看過？還是只睇報紙、聽人哋講，就認定市區無平樓？舊區如深水埗，就有百幾萬的單幢樓，唔怕行樓梯，還可以住唐樓。若幸運遇上收購，那就恭喜啦！」他說，「總之，先上車，成為局內人，否則你永遠只能在場邊嘈買唔到樓！」認真的功課，還包括與地膽代理打交道，何伯不諱言：「好多代理自己都買埋一份，加上眾多街坊投資者，要找筍盤，必須多與他們交流，筍盤才有機會落到你手。」何伯教路種韭菜韭黃配港人三分鐘熱度，收成稍慢就會放棄，任由植物自生自滅。何伯今日教大家種韭菜及韭黃，粗生粗養兼有趣味，而且屬於連續生長，閒時摘下炒番兩味，最合無事忙的你。重點：每次摘去韭黃後，需讓它吸收陽光先種韭菜，始能再生韭黃。

買入平台單位被撻

9/3 生產現金流工具入手 成功買入一個平台特色單位，這次經驗非常好，完成交易後再談

25/3 被撻了訂！雖然當日感覺有啲可惜，但思想後可惜到底的是什麼？是平左的差價？是破壞左个人原先計劃？

想一想，計劃是没有被破壞，只是影響左進度，也是需要用具其他模式顯影出來,繼續追尋合適的机會！

Plan My Finance Plan--Enjoy My Freedom Life

生活最珍貴的事情應就是活在當下吧！

近日再想想個人人生目標及財務目標，看著新聞及身邊朋友各種事情的發生及處理方式，感受生活的意義。就這個假日，想一想，停一停，到底自己追求的是什麼類的生活？！

而我的答案就是三個＂自然＂＂享受＂＂感恩＂而這也是吸引力法則重點之一。首要目標是家庭財務自由！

個人絕對不是喜歡和入比較什麼的人，投資及工作上主要目的是令自己，家人，及關心的人得到安心，享受生活。而追求的反而是不斷進步的生活思維及投資知識。

回報會隨著把事情及工作做好而得到吧。

近年認識追尋財務自由的朋友，已經自由的，投資高手及經營高手几何级上升，這是非常美好的事，不斷有正能量及學習对象！

投資磚頭路上，一位高人分享提醒，要投資有遠景的地方。這一點是非常重要！相信可應用多方面，包括工作及其他！

個人在財務路上分別分散於不同類型的資產上，又分別利用左不同類型的槓桿。

一項能產生正現金流的資產在防守性比較高，相反一項產生負現金流的要多加留意！

這些包括：1工作（這是一個持續增長的現金流，好處在於把事情做好便能有現金流！相信努力工作，末來日子收入會再提升吧！）

                    2股票 （股票投資高深莫測，但又非常有趣，有人抄賣大賺，有人長期持有，有人策略性買賣，等等！而相信其中一點最重要的就是找到合適自己性格的方向，個人投資股票是以持續性增長股息為目標，基本上長期持有，直至公司或股息有變。過去的時間告訴我，只需買入自己比較認識的就可以了，因為股票太多了，沒可能隻隻都買啲，以前有朋友告訴我有Tips我點都睇下或者買下，而家就算他賺也沒有什麼事了，不會買入。由2008-2012年相信股息收入已經超過2x萬，平均每年當5~6萬吧。今年目標應該是12萬以上。未來今年開始，會更著重以持續性股息收入為主，由於計劃買入並持有另一種資產，所以定2016's目標為股息收入20萬）

                    3基金    繼續月供，這對我來說是唔錯的資產。方便吐現及儲蓄並且有合適增長

                    4待熊基金  暫時以人民幣及港元為基礎，目標待熊，這對於我也是非常重要，防止過度投資。

                    5 香港房產  現在住宅類房產相對其他較困難找機會，繼續持有原先的，個人今年應該會先加按待機未來日子買入個人的Dream House (900尺連車位)

                    6合資國內房產  價錢升了些，但房子太大，地方太遠，約260+80平方，沒有放租，因沒有裝修，今年會過去硏究此房屋去向。

                    7合資建造的房屋  和家人合資的，什麼也不做，只是待政府規劃中....估計幾年後的事.
 
                    8合資國內店仔   長期持有
               
                    9合資多年的店鋪小生意仔  生意雖進步了些，但自從出現最低工資後，人手難搵，表面上是保障打工仔少少保障,.但是一些没有什麼經驗的員工人工由8000已加至12000，但依然難找人! 另最大考慮的是2014會加租多少。如無理地加，相信也難維持,我想有時啲政客不要太過份，最低工資的確有多方面問題，到時最後最大損害的定是因此而失業的員工

                   10被動的店鋪小生意仔  這是未來比較重點的目標(正開始著手準備中)，目標向今年或明年開始吧

                   11工厦或商厦     期代末來日子可以有机會買入一間工厦或商厦，作為未來有机會開的小生意仔作準備，由於回報率普遍無咁吸引，目標設置於下一個週期慢慢買入

                   12 香港店舖     2010年在剛買入旺角樓仔下，同時因為經營店舖關係有机會買入一間约470万700尺大埔區街鋪，當時和partner考慮過買入，但是因為其中經營位置並非在該區,雖人流算是傳統旺區，當時因為種種原因及个人未準備好，錯失此机會，現在以2.5%回報計算，约值2000万了！這是一個很好經驗告訴我，未準備好，机會來也途然！現在以未來10年目標左右，待机會睇下自己有冇褖份買入

                   13 MPF 个人認為這对於很多不願意儲蓄未來的是一件好事，但是光靠他是一件不好事！

過去日子个人不斷賞試不同方法去改善个人財務，當中也失敗多次，遇到種種問題,而現在依然不斷開展新業務，因為个人相信未來有些會受市場週期影響是否需要繼續！

這是現在及未來我的財務計劃，經過多年設定及修正，發覺如寫下效果會更顯現!个人目標是家庭財務自由，每年增加或修正少許，增加被動收入！如以上大部份做到，相信也定能段做到吧！

由今年開始會抽空定期做運動，目的是令自己健康人生！

賣出一個車位

2010年和家父分別買入2個車位，今日賣出一個，目的儲定以作未來購入更優質資產作準備。

買入價 $120000，
當時預租價 $900，

賣出價 $350000，
現時月租價 $900，
預計新租約$1000-1100，

由於只賣出一個，剩餘如繼續升也不差，另外預期短期租金不會大升，而且價比較高，最終賣出。

2012's財務檢討及2013's財務目標

2012's正式完結,個人投資在今年做了投資的動作不算太少,但是直至這一刻幸運地比較順利,大部份都正面進行中.

小生意仔及房產

第一，把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修，重新定位。現在生意額再提升近50%。望2013's順順利利

第二，因時製遇，受人邀請，入資小許，約有16%一間新分店，這次風險比較底，而且資金很少，我也不打算參與，不想太多也答應了。
現也開始生意了，暫時生意額不錯。這對我來說如有錢分,就當額外家用給母親大人吧!

第三，在市區買入一間唐仔連天台，148萬,順利租出,製造出現金流及儲蓄,2012's相對是細價樓天下,唐仔現在竟然估價有210~220万.

第四，2010's買入的洋仔租金成功加租2800,這新租金令我足夠供自住及洋仔樓,

第五，於9,10月買入一隻股票,至今升幅已有倍多了,

另外和家父2010買入持有的車位也升值不少,升值了倍多,而國內鋪仔也升了近一倍

2013's 在沒有特別情況下,應該是什麼也不做,繼續等,忍住先


基金:
2012's繼續作了少量月供,今年升值返不太少,這是作為後備金作急用或買磚之用
2013's繼續供款


人仔:
待熊基金,2012's沒有怎樣儲存


股票:
2012's雖重有某些股仔末回買入價,但經過近日股市大升及個別股票大升後,估值重新進入200萬(最差時只有150~160左右),期待2013's食個大糊作未來收集現金流資產之用,
另外股息相比2011's少,由於多隻股票派息減少及沒有怎派息,但相信2013's會比2012's多
2013's會待機繼續作少量收集


工作:
2012's工作業績比2011's增長少許,但已解決很多危機,加上公司一些變化,雖然充滿困難,但依然以能望2013's成績增長50%為目標吧!

主動"被動收入"
正在績極研究中,可行性慢慢愈來愈清晰,等待合適時機,現唯有努力學習中....當中的知識先,如時机不適合,未必會在2013's進行

雖2012's工作上賺錢並沒有作什麼儲蓄,只用作生活,還債,但也就這次機會令我知道要靠被動收入的重要性

2013's其中一大目標就是減債,儲蓄,增強風險管理為首

最後,如冇特別事情要處理,自己望2013's正式成家立室!

有篇很有意思的...請細心..看

思考現金流及未來計劃

對於個人來說，工作上除了目標，興趣，成長其外最主要目的只有一個就是每月賺的錢去生活，使用，娛樂等等。

但想一想我所需要的就只是源源不絕的現金流而已！ 但是現金流可以創造嗎？我自己認為絕對可以的。

 這也就是說吸引力法則中＂心求力行就有＂。

 除了工作能夠產生現金流，資產也能產生現金流，時間也能產生現金流，負債（e.g.磚頭，大公司收購）能產生現金流，人力亦能夠，資源也能夠....多不勝數。

 但萬變不在其中。重點就是現金流這結果，其他的就是工具，一個過程。另外需要一個核心，但是主要的核心就是自己的選擇。所以要學習進步的只是核心， 其他工具相信日子久了，便能得心應手的。

近日正在研究未來投資取向，主要依然依據生產現金流多少為首。

未來日子會重新做資產配致，初步開始有點頭緒，但未正式認真工作研究，計劃未來2年日子會以此為目標，望被動收入提升至每月60000-80000為首目標。

能否達成當然這需要面對一些挑戰及待機遇能否配合。

很快2012's又會過去，由07年正式開始計劃並且開始投入目標財務自由後，經過多年感覺愈來愈近並且有機會達成。

也發現一些個人心得。

重點是熱忱；持續的心態；開放找機會；樂觀地面對；順景要留心；困境要專心。目標要清晰。

財務自由是一個系統，這系統需要多元化，個人認為最好包括：工作；生意；被動生意；股票分紅；基金；房產；車位，不同類房產，債券，課幣組合成。

太偏向某些資產時也想一想需要其他協助為妙吧！

個人現在依然熱愛工作，但不想為生活費而工作，雖然現在是，但目標依然是2016年達標，加油！加油！

2012's 個人財務檢討

個人在投資路上經歷過07大牛市，08大跌市，09~12經濟變化,房地產資產大牛市等等事項，這幾年的確學習左不少財務智識，財務智慧。

但是依然不夠！要繼續努力學習。


要渡過每一個危機需要先隔離自己所有已有投資信念先，必然是＂事先有所準備＂，考慮在危機發生時有沒有什麼可以支持，不應一味進攻！


資產能產生的現金流，現金流能產生資產.....致富就是不斷重複做
資產能產生現金流，這樣資產生產時有壽命嗎？能否增長？能否持續？

負債能產生資產，同時負債又吃掉現金流；但是負債能否產生現金流嗎？

同時會產生風險，但是風險可以怎樣管理，管理不到的怎麼辦呢？


風險可以分預期之內及預期之外，預期之內不用太理會，因為一早作好風險管理；

預期之外就是預期之外，未能預計到，這時需要另類沒有發生大問題的資產作為後備。


個人財務在這幾年作了多項分散。

主要能產生現金流的包括：股票，房產，小經營，工作，債務。

現在個人目標開始改變，未來只會更加關注現金流穩定性及債務管理。作好防備先！

經過這幾年的東征西討，資產的確多了（有些是亂買一通），同時負債也多了，打了幾年仗，是時候專注返內政，修身養性。

否則這些年辛辛苦苦打回來的...風浪來臨，必然有所損傷。



下半年首要事情當然是努力工作，増加收入，繼續學習財務知識！生產多些子彈作為後備之用。

除了養債也是等待下次機會來臨時作出擊之用。

但是依然會作一些少量股票投資。


可能是跌市關係，個人已經對股價沒有什麼感覺（阿Q精神）。只是關注股息派幾多，業績如何。股價只會在買入前會多加留意...


個人要求財務自由目標不算高，望能一步步達標便可。

而這幾年財務自由方舟的最基本要求算是已經設定好，現在著眼點是應付未來未知的風險管理。之後只須要個人認為合適時間重復做就可以了。


資產產生儲蓄真的很神奇，個人近幾年基本上薪金只是用作生活費及還債，沒有怎樣作出儲現金。上半年遇到的困難接二連三，但是人生就是不斷要碰困難，唯有認真學習解決！

但是小生意，股息，租金等等就可以還債之餘還有作繼續買資產用途，期望每1~2年都能有持續增長現金流。


近日回想，幸早年有財務自由的想法，否則過了這幾年，相信也沒大改變，只能靠知識，勞動，個人，儲蓄等方式。


各位以財務自由為目標的朋友們，大家一起繼續加油，走向自由之路！！近年不知道什麼原因，好像有些舊Blog友們減少了寫Blog（當然有些依然冇變，也加入了一些新Blog友們，）寫Blog幾年，已經當Blog友們是另一種＂同好朋友們＂，隨褖互勉之。個人期望能夠每年繼續作些紀錄，幾年後睇返又是另一種感受！！

富爸爸節錄

第一 富人不為錢工作 (The Rich Don't Work For Money)

窮人和中產階級為錢而工作；富人讓錢為他們工作。

對於大多數的人，給的錢越多，欠的債反而越多。

沒錢的恐懼會刺激我們努力工作，當我們得到報酬時，慾望又開始讓我們去想有錢能買到的東西。

這是我們一生當中最大的陷阱。 要能夠控制恐懼和慾望。

第二 為什麼要教授財務知識 (Why Teach Financial Literacy)

長期而言，重要的不是你能賺多少錢，而是要看你能留下多少錢，以及留住多久。

必須明白資產和負債的區別，並且盡可能地購買資產。

資產是能把錢放進你口袋裡的東西；負債是會把錢從你口袋取走的東西。

房子不是資產，是負債；除非以買賣的角度來做房地產的投資。

富人買入資產；窮人只有支出；中產階級買入他們以為是資產的負債。

富人最後才買奢侈品；窮人和中產階級會先買諸如豪宅、珠寶、遊艇等奢侈品，而陷入貸款的陷阱。

富人越來越富。 因為投資產生的收入遠可彌補支出，並且可以用剩餘收入進行再投資。

隨著投資的累積，資產越來越多，收入也就越來越多，形成良性循環。

第三 關注自己的事業 (Mind Your Own Business) 注意工作和事業之間的區別。

為了財務安全，人們需要關注自己的事業。

事業圍繞著的是資產，而不是收入。 富人關心的焦點是他們的資產，而其他人關心的則是他們的收入。

把增加的收入用於購買可產生收入的資產，才能獲得財務安全。

真正的資產可分為下列幾類：
一、不需親自到場便可正常運作的業務；
二、股票、債券、共同基金；
三、產生收入的房地產；
四、票據；
五、專利權、著作權；
六、任何其他有價值、可產生收入或可能增值並且有良好流通性的東西。

第四 稅收的歷史和公司的力量 (The History of Taxes and The Power of Corporations) 財務智商：

一、會計，也就是財務知識。幫助你看懂財務報表，辨別業務的優勢和弱勢。

二、投資，錢生錢的科學。涉及策略和方案。

三、瞭解市場，供給與需求的科學。

四、法律。稅收優惠、在訴訟中獲得保護。

第五 富人的投資 (The Rich Invent Money) 過分的畏懼和自我懷疑是浪費我們才能的最大因素。

在現實世界裡，人們往往是依靠勇氣而不是聰明去領先於其他人的。

在資訊時代，金錢變得不可思議，一些人只憑著思想和合約就能夠一夜致富。

有兩種類型的投資者：
一、進行投資的人。如共同基金、股票或債券。
二、創造投資機會的人。

如果你想成為第二種類型的投資者，需要發展三種主要技能：

一、尋找到其他人都忽視的機會。
二、增加資金。
三、組織人才。

第六 不要為金錢而工作 (Work to Learn Don't Work for Money) 找工作時要看能學到什麼，而不只看薪水高低。

培養自己。轉調到各個部門，學習整個企業各個方面的知識，並知道部門之間的關係。
樂捐、佈施。給予，然後獲得。

唐仔記~放租

22/6 正式收樓，收樓當日身體不適加上患病傷風，放租事項，下星期攪。

2/7 放租約一星期，已經順利租出7000。收了訂金。回報率係5.675%。比較起自己接受的已經算唔錯的租金回報。每月收入：7000；每月供樓4200；每月現金流2800，幫助供自住樓。

另外估唔到有租客簡，一對係香港夫婦專業人仕（有層400多萬收租，但是夫妻2人租平樓）租金低左幾百，另外一對係2個女仔係國內來港工作及讀書。估下租左俾邊個？

這次唐仔投資提高了被動收入，除了足夠供樓外，另外每月有正現金流相對供樓的66%，這表示就算利息升，也有比較大的防守。

另外也補回個別股票股息減少了的問題。 這次投資唐仔的確學習不少，懂多了一些房產投資要注意地方。

當然其中一個重點當然係＂路奇信，路奇信，路奇信＂

下一個目標係財務整理及安排，待機....繼續收集增長穩定現金流。

近日有篇文章王教授成功說服兄弟及父親出售自住樓。我不評論王教授的做法，只是我認為每個人的能力，承擔，財務及思維都唔同，個人並不認同說服人出售任何資產。



這半年工作上一點也不易，碰到一連串的困難，身心佊倦，好在個人太八，太多野需要學習，分散了精神及注意力。

望下半年工作順利，繼續努力！

4/7 今次租務發生了幾件事情 開價7800，

1：第一台客要求以6600租，條件除了大問題外，所有事情自己攪掂。並且願意出示比較多計証明，是一位積師。

2：第二日，第二台客以7000落訂，

3：第三日，第二台客想退訂，hold住，另在hse28有2台客想睇，已約好第二日及第三日睇。

4：第四日，無聊去左第一台客地產鋪頭，原來第一台客今日要求落訂，無聊睇左地產一會，發覺她做人做事情几唔錯。之後晚上8：00多約左一對情侶睇樓，睇完她們相當喜歡，而租金係7000，又唔使比佣。

而我個人對租客初步也滿意，也想租給他們。 走時又剛撞到第一台租客agent，她很想我收訂，我口頭決定租俾積師。

原因： 租客因工作關係（設計及裝修）願意以成本料錢及少許工錢代我辨維修屋內一些問題包括其中一面牆下大雨有水積漏，這也是我一直擔心問題，他好有信心話我知他會幫我處理。並且廚房免費做櫃等等多項問題。

基於初步了解相信他應該是長期好租客，也願意平租給他，互惠互利，他租平了，但是把我想整理的房問題解決，又唔使我煩。

其實這次經驗學懂了一樣很重要的。就是剛第一次agent致電我並且由7800要求減致6600，我要求6800也不ok時，正常應該拒絕了，但我沒有拒絕。就是因為這樣反而有機會造就這件事情。

希望未來日子順順利利，他住得舒服滿意，我也租得開心放心。

唐仔記~就收樓

上月買入之唐仔連天台,基本上按揭已批,P-2.8,供28年,月供$4200左右

現準備放租,目標8000以上,但如7500已算ok ^_^

6月尾收樓


附上幾張圖片參考

當初買入唐仔原因是價平,有装修,市區重要有天台,唐六樓(不算高,個人行樓梯可接受),年紀開始大,大厦未大維修,二房一廳

另外也諗過做bnb,但暫時整個放長租及後再作打算

買入後作了些成交調查

2010/01 2/F   1180000
2011/01 4/F    1700000
2011/09 2/F    1600000

以過很成交價推算,5/F連天台這單位可能真的算買平左?

其實之前自己根本冇諗過買唐樓,過程中也學習了不少唐樓的特點,未來往後日子會再重新考慮自住樓及洋仔問題

買入唐仔原因相信未來只會愈來愈難買到(按揭及供款年期,供應問題),個人望能做到"可收""只租""不賣"

近排很多人都等緊CY上場,樓價會趺.而事實上作為收租,我只會考慮租值問題,貴可不賣,平可不賣,不如留意首期,供款,按揭怎能過好過啦


另外近排股市下跌不少,只是因為要$作首期,否則待熊第一擊已出動

個人組合依然以"持續收集增長現金流"為主,未來日子會以"持續收集穩定增長現金流"為主









22/6 正式收樓，收樓當日身體不適加上患病傷風，放租事項，下星期攪。

按揭擔保人有何須知？

按揭擔保人有何須知？

銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。

擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。

按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。

正面按揭信貸資料庫對你有何影響？

2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。

而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。

有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

甚麼是壓力測試？

在2010年8月，金管局發出指引，銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升2厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。

值得留意的是，如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」，以12月28日一個月拆息為0.33厘計，供款利率是2.33厘，但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。

另外，壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。

如何選擇按揭年期？

在借錢買樓時，利率由市場決定，申請人可以決定的是借多少，及還多久。借多少，一般都受制於樓價及可動用首期；還多久，有些人可能不作詳細考慮，選用「標準」的20年；另外一些人可能會比較，不同年期下的供款開支，看看自己的承受能力，再作出決定。

按揭還款年期的選擇，看似簡單，選短年期即每月供款上升，選長年期即每月供款減少；似乎「供得起便選短年期，供不起便選長年期」，部分置業人士更可能以為，按揭年期長短沒什麼大不了，有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上，情況比一般人估計的複雜。第一，更改按揭條件，按揭要過了罰息期，否則要求銀行更改年期，會收罰息；第二，即使過了罰息期，要求銀行更改供款年期，亦往往要收取手續費。

此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期，代表每月供款增加，業主如此安排，會被銀行視為財政穩健的表現；加上縮短還款期，銀行回本速度增加；手續一般沒有多少困難。

相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以，置業人士在決定按揭年期長短時，宜全面考慮各種因素，不宜輕率決定。

擔保人與聯名借款人有何分別？

早前筆者曾撰文提及，按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外，部分貸款機構在批核按揭時，如發現借款人的條件不太理想，可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower)，才批出按揭。

對銀行來說，擔保人及聯名借款人的作用類似，都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入，可能是拖欠紀錄)不理想，便以增加擔保人或聯名借款人的方式，以減少銀行風險。

擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別，例如，一旦借款人拖欠供款，銀行要先向借款人追討，之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」，便與借款人有同等責任，一旦借款人拖欠供款，銀行已可即時向聯名借款人追討。

值得留意的是，不論是擔保人或聯名借款人，如果他日自行申請按揭，其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭，會影響壓力測試的結果。

例如，陳先生為家人按揭的擔保人，有關按揭貸款額為100萬元，數年後家人已償還30萬元，未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時，其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭，再計算其負擔能力。

銀行何時call loan？

去年下半年樓價回落，金管局統計的負資產數目亦告回升；筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應：當負資產出現，銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為，一旦物業資不抵債，銀行便會「call loan」，其實當中存在不少誤解。

當然，按揭是有抵押貸款，對貸款機構來說，抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額，銀行便會「call loan」。原因之一，是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低，即使物業資不抵債，借款人仍準時供款，銀行其實沒有損失。

其次，「call loan」的行為，在市況不理想時，甚至對銀行亦屬不利。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供款，銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以，即使是樓市不景，大量物業成為負資產，銀行亦不會輕易「call loan」。

能否拒用銀行On List律師？

很多人都有自己相熟的律師，在需要處理法律程序時，亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣，尤其是涉及按揭貸款時，相熟律師卻往住未能代表處理。

原因之一，是很多銀行都有所謂「on list」律師，部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。

由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。

此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會w是較理想的方案。

為何銀行有on list律師？

上周筆者提及，一般銀行都有一個律師或律師樓名單，客戶向銀行申請按揭，銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪，銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設，是與風險管理因素有關的。

銀行的律師名單，不單單是一份列出不同律師樓名字的單張，內部更會為律師樓作出不同評級，只有評級較高的律師樓，可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名，向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況，銀行便會出現巨額損失。

銀行為減少上述風險，便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是：律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。相反，一些新成立的律師樓，便需要較長時間建立聲譽，才會為銀行接受，處理按揭契約。

樓按律師如何「出古惑」?

銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。

回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。

對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。
有人認為，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

按揭還款期有何限制？

按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。

後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。

另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。

如何善用按揭年期呢？

按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，現談一談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。

值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。

壓力測試有何荒謬之處？

金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。

假設申請人供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期稍為延長，把供款下調降至不足一半，便可成功過關。

申請人以較長的供款期成功申請按揭後，如果過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用。

類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。

銀行會否拒絕「劏房」按揭？

「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。

按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。

理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

一般估價準則

大家看新聞時，不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上，債券(或任何其他商品)，有買有賣就是市價，何必有什麼「評級機構」？其實類似機構的存在，目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級，避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。

同類的機制在按揭市場中，便是估價公司。銀行在批出按揭時，程序上要先得到獨立估價公司的估價報告，銀行批出的按揭，要以估價報告或成交價中低者為準，再乘以相關的按揭成數，貸出款項。

而現實中，估價公司進行估價時，估值應該參考最新的成交價。在二手市場，如果是大型屋苑，成交較多，估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業，估價公司便可能以對上一宗成交的價格，再參考整體市場的升跌幅，計算出一個估價。

另一個常見的估價準則是租金回報率，一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內，一條街都可能沒有一個舖位出售，一旦有成交，估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘，那裡一個月租10萬元的舖位，合理的估值便是2400萬元。

當然，理論歸理論，在現實中，有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是：作出口頭估價一般是免費的，而作出估價報告，又為銀行採用，估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是：雖然制度上，估價公司應該提供一個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用。

按揭成數有沒有破綻？

編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文，深入淺出地講解按揭常識。全文如下：

評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。

金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是2008年的65.9%。

單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？

首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。

但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。

其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。

近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。

舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。

更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。

簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。

應如何評估供款能力？

現時向銀行申請按揭，申請人須通過「壓力測試」，即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成；同時假設按息上升2厘，每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時，除了樓按供款，亦須包括卡數及私人貸款。

置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕，而且預期薪金可明顯增長，否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。

以一個月入2萬元家庭為例，即使在較低按息時期能通過壓力測試，亦不宜借盡，避免取高於192萬元的按揭。相對來說，如果置業人士本身已介中年，又或預期收入難有突破，宜將樓按負債率控制在更低水平，例如6倍，讓供款人有較大彈性面對經濟變化。

收入證明不足 如何申請按揭？

申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。

應否借二按？

大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。

雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。

不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。

二按有沒有盲點？

近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

轉讓物業與轉讓公司--邊個著數？

港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，向購入2年內轉讓的物業，徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後，據聞部分投資者索性以公司名義購入單位，再以「出售公司」的方式，逃避有關費用。

先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。

雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。

根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。

其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。

水喉工程進行中

過去3-4月，是我工作以來最忙的1個多月，竟然能在短短時間做了三件事情。

第一，把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修，重新定位。在冇裝修期下進行了一個月大整，上星期剛好完工，費用差不多60萬，現在生意額再提升近一倍。 這是未來重要的現金流，因為開始找到它的商業模式。望能keep going up la。

第二，因時製遇，受貴人邀請，入資小許，約有16%一間新分店，這次風險比較底，而且資金很少，我也不打算參與，不想太多也答應了。現也開始生意了，暫時生意額也很不錯。就當自己一日淨賺一百圓，也很不錯。現在等月尾就開估啦 。

第三，在市區入了票買入一間唐仔連天台，過2日知道能否ok 第四，這段時間竟能如常返工，工作。雖然差不多每日通頂，小睡數小時。但是能完成滿足感也是很好的表示。



26\4\2012

前兩天已在律師樓付左大訂，現在著眼點為處理好按揭問題。待銀行確定批出貸款才能安心。 望能盡快順利完成吧。

單位實用面積291，建築450。實在147萬買入，兩房一廳連天台。

另外在28屋網睇到剛買入單位，2010年租金6000，放租竟有148回復左右。 新租約目標6800-7800左右。減供款4400。

淨現金收益約2400-3400左右。

利息支出2040左右。

凈投資現金年分紅6.4%-9%。

淨投資儲蓄年分紅12.7%-15.4%。

以2.5%貸款計算。
假如利率上升，淨投資年分紅會不斷減少。 直到6.8%左右，租金=供款。 ＜

資產組合調整-儲磚

為了未來日子可以更加有效及風險管理個人的被動投資組合後，現在會賞試作一些分類及分析以作日後之調整。

現有組合中包括：股票，基金，人民幣，港磚，車位，國內磚。另外合資的有國內磚及建造的磚及商鋪仔。

現分類為 1："有被動收入的＂及＂冇被動收入的＂

股票組合：大部份股票都有股息收入，未來需要調整一些低股息及高估值的股票。

另外假如到達高估值而相對變得低回報後，會賣出作一個新的組合（股票+房產）

 基金組合：是沒有被動收入，但是由於可以參與他國回報及選擇到一個好的基金經理相對跑贏大市能提升長期投資複息回報，所以依然會以不定期供款，但 會多一項就是不定期抽出作收回成本作其他用途之用。

人民幣及港幣：這就是＂待熊基金＂用途清晰。就是待熊。

2：＂要供款但有被動收入的＂及＂要供款但冇被動收入的＂

港磚：現有一個自住磚頭及一個收租磚頭，相對買入價，2層都有很強的價格優勢，未來傾向只租不賣。

現定下計劃包括：1銀行放水+按揭比率上升+樓價調整 未來望能先買入一間自住樓800~900'尺連車位的舊磚，完成後另外有3年目標，望買入港島區及九龍區小型磚各一間先，及一間元朗村磚。

當然這是長期目標，並非一定可在3，5年內完成。可以完成一半，已是萬幸... 完成後應持有一間自住磚+4間收租磚 初步首期預算共需要220~350萬（會以加按80~100+股票基金賣出80~100+待熊儲備+望國內建成的磚頭能夠回收假設100-200） 目標收租尺寸有2000尺，設定尺租20\尺，租金收入有40000\月。rate:4%,25年供，6720000貸款，供款35470，5年後已還866000本金。 另外股息收入望5年後有240000\年 個人目標傾向未來以＂磚頭收租＂及＂股票收股息＂及＂被動生意仔收入＂為主要收入

現在會以不斷學習，修正，改善，變動為未來作準備

地產及樓市有用連結

政府篇 地產代理監管局 http://www.eaa.org.hk 屋宇處（每月新批建築圖則、屋宇安全資料）http://www.bd.gov.hk 土地註冊處（每月物業註冊紀錄) http://www.landreg.gov.hk 地政總署 (賣地計劃、賣地紀錄、預售樓花同意書資料) http://www.landsd.gov.hk 差餉物業估價處 (差餉估價及地租冊) http://www.rvd.gov.hk 統計處（各類香港統計資料) http://www.censtatd.gov.hk 稅務局 http://www.ird.gov.hk 城市規劃委員會 http://www.ozp.tpb.gov.hk 香港房屋協會 http://www.hkhs.com  按揭證券公司 http://www.hkmc.com.hk 香港斜坡安全網站（全港斜坡紀錄） http://hkss.ced.gov.hk 樓市成交指標篇 中原城市指數 http://www.centanet.com/cci.htm 美聯物業指數 http://www.midland.com.hk/chi/ 理大樓宇信心指數 http://www.bre.polyu.edu.hk 香港城市大學物業指數研究 http://fbweb.cityu.edu.hk/ms/cci/detail.htm 查冊通 http://www.landsearch.com.hk/cindex.htm 地產資訊網 http://www.property.hk 傳媒篇 樓盤傳真 http://inews.i-cable.com/program/property/asx/YYYYMMDD.asx (註：YYYY = 年份，如 2007；MM = 月份，如 04，DD = 日子，如 07) 置業家居生活區報 http://takemehome.com.hk 星島互動睇樓王 http://www.singtao.com/yesterday/pro/h_index.html Square Foot www.squarefoot.com.hk 私人組織/機構篇 香港地產代理商總會 http://www.hkreaga.org 香港專業地產顧問商會 http://www.cppcl.com.hk 香港業主會 http://www.hkoc.com.hk 土地註冊處 - 文件常用詞彙 http://www.hk-compass.com/college/dictionary

復建居屋 投資者轉揸長綫 專攻天水圍 套房居屋「現持4伙收租」

「香港始終地少人多，近年又有很多內地人來港，房屋一直都供不應求，所以即使政府復建居屋，二手居屋樓價也不會有很大變化，最多升幅不及過去兩年明顯，所以我轉為長綫投資，現時手上有4個單位（居屋）收緊租。」投資天水圍居屋近10年的盧育林對居屋前景仍充滿信心。

　　「特首講到明，新居屋供應量可加可減，即是說政府是以居屋來控制細價樓價格，未來樓價難以瘋狂上升，最多跟通脹上升。」

染指商場舖 免沾手私樓

　 　他又謂近一、兩年太多人加入投資二手居屋，樓價升得太急。自從政府推出額外印花稅後，很多炒家退出市場，鞏固整體樓價，對他們這類長綫投資者更有利、前 景更清晰，所以復建居屋沒有影響他的投資方向。「我同地產代理講，若有單位回落至135萬元，我會即時買，不用睇樓。但現時天水圍一個600呎居屋，市價 大約160多萬元，根本沒人肯平賣。」

　　現時從事裝修設計生意的盧育林，在天水圍、元朗區活躍多年，手上持有多個新北江商場舖位、4個天水圍區的二手居屋及逾萬呎農地，估計資產逾2,000萬元。

　 　盧指出，相對於私人樓，居屋樓價平、管理費平、差餉平，對於長綫投資者而言，淨租金回報比私人樓理想，所以多年來一直集中投資區內二手居屋單位。過去數 年經他買賣的二手居屋單位近20個，獲利最多的一個是天水圍天愛苑600多呎單位，103萬元購入，持貨約半年以178萬元沽出，升幅73%。

　 　年輕時從事多個行業的盧育林，深明力不到不為財。他近年專注天水圍二手居屋裝修設計，尤其熟悉區內人士的置業需求。他指天水圍有多個居屋屋苑，當中以天盛苑、天祐苑最接近西鐵站，保值力較強；而天富苑、天頌苑及天愛苑等距離西鐵站較遠，所以過去幾年購入上述數個屋苑單位均作短綫投資，而近西鐵站的單位則 作長綫收租。「租居屋的人個個都是打工仔，交通方便的租盤最受歡迎。」

近鐵路保值 劏房回報高

　　購入居屋單位後，盧育林多 數會裝修，以提高價值。採訪當天便帶記者參觀剛裝修好的「劏房」單位，投入30多萬元，把一個600餘呎單位，分間成兩個有獨立入口及廚廁的豪華套房，內 附全屋電器，包括分體式冷氣機、洗衣機、微波爐及雪櫃，每個月租5,000元。他指，若全個單位出租，月租最多6,500元，但間成套房，共收租金1萬 元，高出53%；而去年購入價110萬元，租金回報約11厘。

　　「我經常替人裝修家居，裝修期間個個都要找地方暫住，所以當初把單位分間成套房，主要為顧客提供一條龍服務。後來才發現套房好搶手，試過短租客月租達7,500元，曾經有幾個租客同時搶租一個套房。」

　　他強調，把居屋分間成套房，並沒有改變結構牆，所以不算犯法；又謂在裝修角度而言，所有居屋單位都可間成套房，和諧式居屋效果最理想；而康和式居屋則因有走廊位，間套房效果較差。

買樓靠慳 勉年輕人要吃得苦

政府決定復建居屋，某程度是希望幫助年輕人置業。盧育林認為，這是一個很好的政策，當年他便是抽到天盛苑一個61萬元的居屋，得以在區內安居樂業。 指新一代要求多 怕捱苦 　　但他認為，今時今日的年輕人置業心態與上一代有很大分別，新一代買樓，個個都要求有靚會所、又要市區，個個都嫌新界遠，但政府怎會有這麼多市區地。 　　「我當年由鯉魚門搬入天水圍，為咗供樓，白天在新鴻基做建築工人，夜晚到黃金海岸酒店做散工；後來自己開燒臘店，白天斬叉燒，夜晚到馬會投注站做保安員，死慳死抵供樓供舖。我想告訴年輕人，錢不是賺回來的，是慳回來的，慳到錢才買到樓。」 　　盧指新一代年輕人怕捱苦，他開裝修公司，數百元一天也沒有年輕人肯做。他又說：「今時今日我有樓有舖收租，但是生活仍好慳，住居屋，用數百元的電話，車是十多年前買的貨車。即使天天不上班也不會餓，但我繼續努力搵錢，是種自我價值的肯定，證明自己的做人哲理。」 未畢業申公屋 「太愚蠢」 　　對於有年輕人大學未畢業便趕去申請公屋，他認為這是愚蠢的行為。「我有好多朋友為了住公屋放棄好多發達機會，明知樓價平、舖價平也不敢入市，做生意也不敢大搞，十多年後見我有樓有舖，便後悔當年沒跟我一齊買樓。」 他勉勵年輕人，置業要由低開始，不能好高騖遠。

應付租霸之收樓程序

唐樓 – 應付租霸之收樓程序

本人深水埗唐八樓，現有一套房出租，實用面積175呎，月租$1950，有意者煩請留言，謝謝。

本人另一套房租客，由於兩個多月尚未交租，本人昨天終於前往下列法院正式辦理收樓。首先感謝大堂接待人員，一起坐下來詳細協助填寫申請表格22，該處職員的服務及態度、效率，相信是全球最佳，不像在義大利，此等案件需時17年才能辦理，難怪義大利業主只有兩種方法對付租霸，一是永不租給陌生人，二是找尋黑手黨收樓，否則，由得租霸白住17年，誰人同意此不平等的安排？
說回正事，填寫完後取籌交文件後，申請書先被蓋政府印章，自行往大堂影印6份，通知租客書影印4份，再交回文件不需排隊，然後交$235手續費，回唐樓把它們張貼三天，第四天回法院花$130填表格30宣誓已經張貼申請收樓書合計三天。大堂自助影印機有兩部，一部收八達通，另一部收零錢，每張影印費$0.5，又快又便宜！

昨天45分鐘內辦妥法院手續，對了，必須交出租約。全香港只有此一法院負責收樓事宜的，時間主要花在排隊上，本人見45分鐘內有近12位申請者，估計整天約有100人申請，整月有2500人申請，與全香港有1萬名租霸的現實相乎。從前租霸平均欠租15個月，如今法院手續減少外，全部可選用中文，最好的事就是服務太好，比日本更為佳，沒人相信，香港法律在這方面全球最佳！因此，大家遇上租霸，立刻往法院辦理好了。

租客必須在收到通知書後7天內提出反對，否則法院在14天內出[聆訊通知書]，即很快便開法庭，業主然後申請[收樓令]，一式多份，每份$61，副本$33，給予租客後，等待4星期，若仍舊不文租及沒有搬出，便申請[收樓傳票]，然後約執達吏一起前往正式收樓了，希望不用到此一步驟，否則他們出動花費千多元，無論如何，法院職員表示，所有上述各項目收費加起來絕不會多於2千元。全程約2個月。

土地審裁處地址：油麻地加士居道38號，電話：27713034，

執達主任電話28027510 ，該處網頁：

http://www.judiciary.gov.hk/tc/crt_services/pphlt/html/lands.htm :

淺談唐樓價值

其實唐樓的價值如何界定，確實是一門學問，

在一般人眼中，由於唐樓樓齡大，加上管理不善，看似屬於不值錢不起眼的一類物業，但經探討後，其實亦有其用處的。對於一幢唐樓，其價值是可以以層數高低來劃分的，較為具備商業價值的，首選唐一樓，雖然它不屬於地舖，但卻擁有商業功能，好像旺角西洋菜街或銅鑼灣駱克道等，很多唐一樓單位已把窗戶改成大型落地玻璃面向大街，在內經營時裝、美容、理髮、書齋、影音、體育用品、特色餐廳及工藝飾品等行業，大型落地窗戶吸引街外的行人，變了無形招牌，雖然多了一層樓梯，但價值及租值卻比地舖便宜一大半，對於一些小本經營或自創品牌的創業者來說是十分吸引的。至於唐二樓，由於需要走多一層樓梯，價值亦相對較低，但仍然能吸引一些自僱人仕經營醫療、跌打、風水命理及補習社，亦包括宗教團體及社區組職作辦公室或聚會之用；至於一些非零售區域如長沙灣及深水埗區，地舖會經營成衣/布匹/配料批發，而樓上的一樓便會轉作寫字樓用途，可見其零活性。故此，唐樓可說給予一些在旺區租不起地舖的經營者一個很好的選擇。

隨著香港經濟轉型，物價騰飛，唐二樓以上的單位成為一批從內地來港的新移民及外地來港涉及勞動力人仕的目標居所，香港生活指數高，他們並非有能力在市區租住一個擁有廳房的單位，因為這些單位每月租金至少需要$4,500 以上，他們並不能輕鬆負擔，反而這些唐樓分間出來的套房，每月租金介乎$1,500 至$3,000，更為適合他們生活所需，這些市區唐樓既可降低租屋費用之餘，外出工作時的交通洗費較低亦是吸引之處，造就了一般唐樓空置率偏低的情況出現。

其實投資唐樓或樓齡逾30 年的物業投資者亦大不乏人，皆因這類物業均鄰近繁華地段。成交尚算活躍，反映市場認同其價值。這些舊樓大部份身處黃金地段，市場又豈會令其迷失價值呢！一般投資這類物業的投資者，會把唐樓分間為套房出租，每呎租金達$15-$20，並不比大型屋苑遜色。此外，亦有投資者買下幾伙單位申請作賓館用途，經營賓館生意。雖然這些物業受市場歡迎，但本身問題亦甚多，例如樓齡大設施舊，潛在的維修費用可能十分驚人，另外，由於人流廣

保安差，品流較為複雜，管理難度較高，造成價格低企。儘管如此，這些物業不論用作商業或住宅用途，由於價格相宜，租值吸引，即使是二樓以上的單位租金回報率亦拍得住藍籌屋苑，在衡量風險後亦不失作為其中一項投資對象呢！

 

樓市透視眼: 唐樓高收10厘 禾稈冚珍珠
轉載: 蘋果 (12.09.08)
近 期 市 區 唐 樓 頻 錄 成 交 ， 反映 出 這 類 高 回 報 、 高 風 險 的 冷 門 投 資 ， 頗 受 市 場 歡 迎 ， 事 實 上 ， 舊 區 重 建 是 近 年 大 勢 所 趨 ，在 市 區 土 地 供 應 緊 絀 下 ， 發 展 商 亦 正 積 極 收 購 具 發 展 潛 力 的 唐 樓 作 為 土 地 儲 備 ， 其 中 唐 樓 甚多 的 港 島 筲 箕 灣 及 九 龍 深 水 ，因 樓 價 仍 處 低 水 ， 已 成 為 發 展 商 熱 門 對 象 ， 並 開 始 陸 續 出 現 成 功 收 購 例 子 ， 吸 引 不 少 投 資 者「 吼 到 實 」 等 落 釘 。 由 於 唐 樓 入 場 費 普 遍 低 於 200 萬 元 ， 收 租 更可 享 高 回 報 ， 兼 博 收 購 ， 名 副 其 實 禾 稈 冚 珍 珠 。

- 筲 箕 灣 -
近 期 唐 樓 成 交 活 躍 　 入 場 費 低 於 200 萬元
港 島 舊 區 筲 箕 灣 新 舊 樓 宇 交錯 ， 極 具 重 建 價 值 ， 美 聯 物 業 助 理 區 域 經 理 何 志 翔 指 出 ， 筲 箕 灣 唐 樓 眾 多 ， 樓 齡 大 部 份 皆 在 40 年 以 上 ， 目 前 會 以 筲 箕 灣 道 一 帶 及 金 華 街 最 為 熱 門 ， 不 過 ， 因 唐 樓單 位 較 少 放 盤 ， 區 內 每 月 唐 樓 成 交 約 1 至 3 宗， 平 均 呎 價 約 2,300 元 ， 租 金 回 報 約 6 至 7 厘 。 近 期 唐 樓 成 交 活 躍 ， 本 月 至 今 已 連 續 錄 得 兩 宗 成 交 個 案 ， 樓 價 均低 於 200 萬 元 ， 呎 價 在 2,000 元 以 下。
套 房 出 租 回 報 13 厘
據 悉 ， 原 來 坊 間 不 少 投 資 老 手 都 會 將 唐 樓 單 位 間 成 套 房 出 租 ， 以 剛 成 交 的 東 大 街 171 號 中 層 單 位 為 例 ， 面 積 990 方 呎 ， 成 交價 185 萬 元 ， 若 將 單 位 租 予 單 一 租 客 ， 市 值 租 金 約 9,000 元 ， 租 金 回 報 已 不 俗 ， 約 有 5.8 厘 ，但 若 間 成 套 房 出 租 ， 以 每 間 套 房 市 值 租 金 約 4,000 至 5,000 元 計 算 ， 每 月 總 租 金 收 入 可 達 1.6 至 2 萬 元 ， 回 報 由 10 厘 至 13 厘 不 等 ， 相 當 吸 引 。 不 過 ， 改 裝 套 房 除 需 要 前 期 投 資 外 ， 亦 要 承 擔潛 在 風 險 。
收 購 前 後 樓 價 差 距 1 倍「 其 實 ， 由 97 年 至 今 ， 一 直 都 有 投 資 者 物 色 有 重 建 價 值 的 唐 樓 及 舊 樓 覷 準 機 會 落 釘 ， 由 於 筲 箕 灣 唐樓 樓 價 仍 屬 低 水 ， 近 年 發 展 商 正 積 極 在 該 區 收 購 舊 樓 ， 成 功 收 購 個 案 亦 不 少 ， 包 括 有 筲 箕 灣道 295 至 305 號 一 列 6 幢 唐 樓 、 成 安 街 18 至 28 號 舊 樓 、 以 及 筲 箕 灣 道 147至 159 號 舊 樓 等 。 」 何 志 翔 分 析 說 ， 唐 樓 在 收 購 前 後 樓 價 差 距 甚 大 ， 以 筲箕 灣 道 295 至 305 號 一 列6 幢 唐 樓 為 例 ， 在 收 購 前 ， 面 積 700 方 呎 的唐 樓 單 位 ， 每 伙 市 值 約 120 萬 元 ， 但 收 購 價 為 每 伙 240萬 元 ， 足 足 升 值 1 倍


- 深 水 -重 建 概 念 濃 　 120 萬 落 釘 兼 收 10 厘回 報
深 水 可謂 舊 樓 天 堂 ， 屬 小 型 民 生 社 區 ， 不 少 舊 樓 樓 齡 達 40 多 年 之 高 ， 故一 直 被 市 建 局 視 為 重 點 重 建 區 域 之 一 ， 日 前 市 建 局 就 海 壇 街 、 桂 林 街 、 北 河 街 的 重 建 項 目 公佈 收 購 價 以 每 平 方 呎 實 用 面 積 為 5,297 元 ， 令 在 區 內 早 已 落 釘 的投 資 者 更 為 心 動 。 世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ： 「 深 水 向來 吸 引 小 型 投 資 者 追 捧 ， 採 以 長 線 形 式 為 主 。 加 上 區 內 大 炒 重 建 概 念 ， 現 時 不 少 入 市 者 實 行『 攻 守 兼 備 』 ， 一 邊 收 租 一 邊 博 收 購 重 建 。 另 一 方 面 ， 區 內 物 業 亦 具 優 勢 ， 除 了 交 通 網 絡 成熟 ， 建 有 港 鐵 站 ， 同 時 入 場 費 較 低 ， 現 時 舊 樓 呎 價 2,000 元 起 ，入 場 費 約 120 萬 元 ， 租 金 回 報 可 達 約 8 厘， 在 收 租 貴 過 供 樓 的 情 況 下 ， 最 快 10 年 即 可 回 本 。 若 然 將 單 位 轉作 分 租 套 房 ， 每 一 套 房 租 金 2,500 元 至 3,800 元 不 等 ， 租 金 回 報 穩 袋 10 厘 ， 甚 至 可 高 至 12 厘 之 多 ， 對 比 區 內 回 報 6 至 7 厘 的 洋 樓 『 食 水 』 更 深 。 」 月 前 醫 局 街 一 唐 3 樓單 位 錄 得 轉 手 成 交 ， 實 用 面 積 730 方 呎 ， 成 交 價 160 萬 元 ， 平 均 呎 價 2,192 元 ， 業 主 購 入 單位 作 收 租 用 途 ， 間 作4 房 1 廳 之 套 房， 每 間 租 金 3,500 元 ， 每 月 總 租 金 達 1.4 萬元 ， 租 金 回 報 達 10.5 厘 。
醫 局 街 舊 樓 群 「 有 得 諗 」區 內 唐 樓 入 場 費 低 ， 租 務 市 場 暢 旺 ， 套 房 間 隔 甚 受 歡 迎 ， 租金 貼 近 市 價 數 日 已 獲 承 租 ， 故 不 少 業 主 鎖 定 重 建 街 道 為 入 市 目 標 。 林 美 顏 路， 想 揀 選 高 回 報 物 業 ， 不 論 是 洋 樓 或 唐 樓 宜 具 備 高 實 用 率 為 大 前 提 ， 避 免 太 接 近 港 鐵 站 ， 令單 位 呎 價 高 昂 。 此 外 ， 投 資 者 大 可 揀 選 醫 局 街 一 帶 舊 樓 ， 由 於 該 地 段 物 業 樓 齡 高 ， 位 置 較 近海 ， 若 然 配 合 未 來 發 展 ， 估 計 中 高 層 單 位 可 望 海 ， 景 觀 優 質 ， 收 購 重 建 成 數 亦 大 ， 惟 現 時 放盤 量 不 多 ， 有 意 者 需 看 準 時 機 入 貨 。 另 一 方 面 ， 揀 選 層 數 及 伙 數 較 少 的 物 業 ， 兼 鄰 近 一 帶 均屬 舊 樓 群 更 「 數」 ， 由 於 業 權 簡 單 ， 易 於 收 購 ， 重 建 機 會 較 大 ， 反 之 鄰 近 已 有 新 式 物 業 落 成 ， 有 可 能 影 響 重建 規 模 及 物 業 呎 價 。


世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ， 深 水 區舊 樓 林 立 ， 不 少 投 資 者 一 邊 落 釘 一 邊 出 租 物 業 ， 回 報 率 最 高 可 達 12 厘不 等 。
大 單 位 多 套 房 提 高 回 報 率唐 樓 實 用 率 高 ， 面 積 大 ， 很 多 投 資 者 改 建 為 套 房 ， 逐 戶 出 租， 「 閒 閒 地 」 可 獲 10 厘 回 報 ， 比 起 洋 房 回 報 率 多 一 大 截 ， 除 了 夠供 樓 ， 兼 可 每 月 淨 袋 一 筆 。 林 美 顏 建 議 投 資 者 要 揀 選 唐 樓 作 套 房 出 租 有 以 下 數 個 要 點 ：
1) 宜 揀 選 呎 數 較 大 之 單 位 ， 適 合 分 間 較 多 套 房 ， 提 高 回 報 率 。
2) 留 意 單 位 窗 戶 是 否 充 足 ， 每 個 套 房 附 有 窗 戶 ， 方 便 出 租 。
3) 不 宜 太 接 近 港 鐵 站 ， 因 為 此 類 物 業 呎 價 較 貴 ， 相 反 與 港 鐵 站 距 離 5 至 10 分 鐘 步 程 較 合 適 。
4) 注 意 物 業 街 道 之 衞 生 問 題 ， 例 如 位 處 街 市 ， 衞 生 環 境 稍 遜 。
市 區 唐 樓 成 發 展 商 收 購 目 標
購 買 唐 樓 小 貼 士
1 ） 為 避 免 日 後 業 權 過 度 分 散 ， 最 好 購 買 伙 數 較 少 的 4 至 5 層 高 唐 樓 。
2 ） 唐 樓 修 葺 問 題 較 多 ， 為 免 支 付 昂 貴 的 大 廈 維 修 費 ， 宜 購 買 經 已 翻 新 的 唐 樓 。
3 ） 唐 樓 群 之 間 不 能 夾 雜 新 建 物 業 ， 因 為 通 常 都 會 影 響 收 購 行 動 ， 若 一 整 列 都 是 唐 樓群 會 較 為 理 想 。
4 ） 投 資 人 士 要 留 意 ， 唐 樓 一 般 按 揭 成 數 較 低 ， 只 有 六 至 七 成 ， 年 期 約 為 15 年 。
5 ） 購 買 唐 樓 始 終 是 一 項 高 回 報 、 高 風 險 的 長 線 投 資 ， 收 購 亦 有 可 能 遙 遙 無 期 ， 投 資者 入 市 前 應 要 小 心 計 算 潛 在 風 險 。