2011年11月18日星期五

淺談唐樓價值

其實唐樓的價值如何界定,確實是一門學問,
在一般人眼中,由於唐樓樓齡大,加上管理不善,看似屬於不值錢不起眼的一類物業,但經探討後,其實亦有其用處的。對於一幢唐樓,其價值是可以以層數高低來劃分的,較為具備商業價值的,首選唐一樓,雖然它不屬於地舖,但卻擁有商業功能,好像旺角西洋菜街或銅鑼灣駱克道等,很多唐一樓單位已把窗戶改成大型落地玻璃面向大街,在內經營時裝、美容、理髮、書齋、影音、體育用品、特色餐廳及工藝飾品等行業,大型落地窗戶吸引街外的行人,變了無形招牌,雖然多了一層樓梯,但價值及租值卻比地舖便宜一大半,對於一些小本經營或自創品牌的創業者來說是十分吸引的。至於唐二樓,由於需要走多一層樓梯,價值亦相對較低,但仍然能吸引一些自僱人仕經營醫療、跌打、風水命理及補習社,亦包括宗教團體及社區組職作辦公室或聚會之用;至於一些非零售區域如長沙灣及深水埗區,地舖會經營成衣/布匹/配料批發,而樓上的一樓便會轉作寫字樓用途,可見其零活性。故此,唐樓可說給予一些在旺區租不起地舖的經營者一個很好的選擇。
隨著香港經濟轉型,物價騰飛,唐二樓以上的單位成為一批從內地來港的新移民及外地來港涉及勞動力人仕的目標居所,香港生活指數高,他們並非有能力在市區租住一個擁有廳房的單位,因為這些單位每月租金至少需要$4,500 以上,他們並不能輕鬆負擔,反而這些唐樓分間出來的套房,每月租金介乎$1,500 $3,000,更為適合他們生活所需,這些市區唐樓既可降低租屋費用之餘,外出工作時的交通洗費較低亦是吸引之處,造就了一般唐樓空置率偏低的情況出現。
其實投資唐樓或樓齡逾30 年的物業投資者亦大不乏人,皆因這類物業均鄰近繁華地段。成交尚算活躍,反映市場認同其價值。這些舊樓大部份身處黃金地段,市場又豈會令其迷失價值呢!一般投資這類物業的投資者,會把唐樓分間為套房出租,每呎租金達$15-$20,並不比大型屋苑遜色。此外,亦有投資者買下幾伙單位申請作賓館用途,經營賓館生意。雖然這些物業受市場歡迎,但本身問題亦甚多,例如樓齡大設施舊,潛在的維修費用可能十分驚人,另外,由於人流廣
保安差,品流較為複雜,管理難度較高,造成價格低企。儘管如此,這些物業不論用作商業或住宅用途,由於價格相宜,租值吸引,即使是二樓以上的單位租金回報率亦拍得住藍籌屋苑,在衡量風險後亦不失作為其中一項投資對象呢!
 
樓市透視眼唐樓高收10厘 禾稈冚珍珠
轉載蘋果 (12.09.08)
近 期 市 區 唐 樓 頻 錄 成 交 , 反映 出 這 類 高 回 報 、 高 風 險 的 冷 門 投 資 , 頗 受 市 場 歡 迎 , 事 實 上 , 舊 區 重 建 是 近 年 大 勢 所 趨 ,在 市 區 土 地 供 應 緊 絀 下 , 發 展 商 亦 正 積 極 收 購 具 發 展 潛 力 的 唐 樓 作 為 土 地 儲 備 , 其 中 唐 樓 甚多 的 港 島 筲 箕 灣 及 九 龍 深 水 ,因 樓 價 仍 處 低 水 , 已 成 為 發 展 商 熱 門 對 象 , 並 開 始 陸 續 出 現 成 功 收 購 例 子 , 吸 引 不 少 投 資 者「 吼 到 實 」 等 落 釘 。 由 於 唐 樓 入 場 費 普 遍 低 於 200 萬 元 , 收 租 更可 享 高 回 報 , 兼 博 收 購 , 名 副 其 實 禾 稈 冚 珍 珠 。

筲 箕 灣 -
近 期 唐 樓 成 交 活 躍 
  入 場 費 低 於 200 萬元
港 島 舊 區 筲 箕 灣 新 舊 樓 宇 交錯 , 極 具 重 建 價 值 , 美 聯 物 業 助 理 區 域 經 理 何 志 翔 指 出 , 筲 箕 灣 唐 樓 眾 多 , 樓 齡 大 部 份 皆 在 40 年 以 上 , 目 前 會 以 筲 箕 灣 道 一 帶 及 金 華 街 最 為 熱 門 , 不 過 , 因 唐 樓單 位 較 少 放 盤 , 區 內 每 月 唐 樓 成 交 約 1  3 宗, 平 均 呎 價 約 2,300 元 , 租 金 回 報 約 6  7 厘 。 近 期 唐 樓 成 交 活 躍 , 本 月 至 今 已 連 續 錄 得 兩 宗 成 交 個 案 , 樓 價 均低 於 200 萬 元 , 呎 價 在 2,000 元 以 下。
套 房 出 租 回 報 13 
據 悉 , 原 來 坊 間 不 少 投 資 老 手 都 會 將 唐 樓 單 位 間 成 套 房 出 租 , 以 剛 成 交 的 東 大 街 171 號 中 層 單 位 為 例 , 面 積 990 方 呎 , 成 交價 185 萬 元 , 若 將 單 位 租 予 單 一 租 客 , 市 值 租 金 約 9,000 元 , 租 金 回 報 已 不 俗 , 約 有 5.8 厘 ,但 若 間 成 套 房 出 租 , 以 每 間 套 房 市 值 租 金 約 4,000  5,000 元 計 算 , 每 月 總 租 金 收 入 可 達 1.6  2 萬 元 , 回 報 由 10 厘 至 13 厘 不 等 , 相 當 吸 引 。 不 過 , 改 裝 套 房 除 需 要 前 期 投 資 外 , 亦 要 承 擔潛 在 風 險 。
收 購 前 後 樓 價 差 距 1 倍「 其 實 , 由 97 年 至 今 , 一 直 都 有 投 資 者 物 色 有 重 建 價 值 的 唐 樓 及 舊 樓 覷 準 機 會 落 釘 , 由 於 筲 箕 灣 唐樓 樓 價 仍 屬 低 水 , 近 年 發 展 商 正 積 極 在 該 區 收 購 舊 樓 , 成 功 收 購 個 案 亦 不 少 , 包 括 有 筲 箕 灣道 295  305 號 一 列 6 幢 唐 樓 、 成 安 街 18  28 號 舊 樓 、 以 及 筲 箕 灣 道 147 159 號 舊 樓 等 。 」 何 志 翔 分 析 說 , 唐 樓 在 收 購 前 後 樓 價 差 距 甚 大 , 以 筲箕 灣 道 295  305 號 一 列幢 唐 樓 為 例 , 在 收 購 前 , 面 積 700 方 呎 的唐 樓 單 位 , 每 伙 市 值 約 120 萬 元 , 但 收 購 價 為 每 伙 240萬 元 , 足 足 升 值 1 


深 水 -重 建 概 念 濃 
  120 萬 落 釘 兼 收 10 厘回 報
深 水 可謂 舊 樓 天 堂 , 屬 小 型 民 生 社 區 , 不 少 舊 樓 樓 齡 達 40 多 年 之 高 , 故一 直 被 市 建 局 視 為 重 點 重 建 區 域 之 一 , 日 前 市 建 局 就 海 壇 街 、 桂 林 街 、 北 河 街 的 重 建 項 目 公佈 收 購 價 以 每 平 方 呎 實 用 面 積 為 5,297 元 , 令 在 區 內 早 已 落 釘 的投 資 者 更 為 心 動 。 世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 : 「 深 水 向來 吸 引 小 型 投 資 者 追 捧 , 採 以 長 線 形 式 為 主 。 加 上 區 內 大 炒 重 建 概 念 , 現 時 不 少 入 市 者 實 行『 攻 守 兼 備 』 , 一 邊 收 租 一 邊 博 收 購 重 建 。 另 一 方 面 , 區 內 物 業 亦 具 優 勢 , 除 了 交 通 網 絡 成熟 , 建 有 港 鐵 站 , 同 時 入 場 費 較 低 , 現 時 舊 樓 呎 價 2,000 元 起 ,入 場 費 約 120 萬 元 , 租 金 回 報 可 達 約 8 厘, 在 收 租 貴 過 供 樓 的 情 況 下 , 最 快 10 年 即 可 回 本 。 若 然 將 單 位 轉作 分 租 套 房 , 每 一 套 房 租 金 2,500 元 至 3,800 元 不 等 , 租 金 回 報 穩 袋 10 厘 , 甚 至 可 高 至 12 厘 之 多 , 對 比 區 內 回 報 6  7 厘 的 洋 樓 『 食 水 』 更 深 。 」 月 前 醫 局 街 一 唐 3 樓單 位 錄 得 轉 手 成 交 , 實 用 面 積 730 方 呎 , 成 交 價 160 萬 元 , 平 均 呎 價 2,192 元 , 業 主 購 入 單位 作 收 租 用 途 , 間 作 1 廳 之 套 房, 每 間 租 金 3,500 元 , 每 月 總 租 金 達 1.4 萬元 , 租 金 回 報 達 10.5 厘 。
醫 局 街 舊 樓 群 「 有 得 諗 」區 內 唐 樓 入 場 費 低 , 租 務 市 場 暢 旺 , 套 房 間 隔 甚 受 歡 迎 , 租金 貼 近 市 價 數 日 已 獲 承 租 , 故 不 少 業 主 鎖 定 重 建 街 道 為 入 市 目 標 。 林 美 顏 路, 想 揀 選 高 回 報 物 業 , 不 論 是 洋 樓 或 唐 樓 宜 具 備 高 實 用 率 為 大 前 提 , 避 免 太 接 近 港 鐵 站 , 令單 位 呎 價 高 昂 。 此 外 , 投 資 者 大 可 揀 選 醫 局 街 一 帶 舊 樓 , 由 於 該 地 段 物 業 樓 齡 高 , 位 置 較 近海 , 若 然 配 合 未 來 發 展 , 估 計 中 高 層 單 位 可 望 海 , 景 觀 優 質 , 收 購 重 建 成 數 亦 大 , 惟 現 時 放盤 量 不 多 , 有 意 者 需 看 準 時 機 入 貨 。 另 一 方 面 , 揀 選 層 數 及 伙 數 較 少 的 物 業 , 兼 鄰 近 一 帶 均屬 舊 樓 群 更 「 數」 , 由 於 業 權 簡 單 , 易 於 收 購 , 重 建 機 會 較 大 , 反 之 鄰 近 已 有 新 式 物 業 落 成 , 有 可 能 影 響 重建 規 模 及 物 業 呎 價 。


世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 , 深 水 區舊 樓 林 立 , 不 少 投 資 者 一 邊 落 釘 一 邊 出 租 物 業 , 回 報 率 最 高 可 達 12 厘不 等 。
大 單 位 多 套 房 提 高 回 報 率唐 樓 實 用 率 高 , 面 積 大 , 很 多 投 資 者 改 建 為 套 房 , 逐 戶 出 租, 「 閒 閒 地 」 可 獲 10 厘 回 報 , 比 起 洋 房 回 報 率 多 一 大 截 , 除 了 夠供 樓 , 兼 可 每 月 淨 袋 一 筆 。 林 美 顏 建 議 投 資 者 要 揀 選 唐 樓 作 套 房 出 租 有 以 下 數 個 要 點 :
1) 
宜 揀 選 呎 數 較 大 之 單 位 , 適 合 分 間 較 多 套 房 , 提 高 回 報 率 。
2) 
留 意 單 位 窗 戶 是 否 充 足 , 每 個 套 房 附 有 窗 戶 , 方 便 出 租 。
3) 
不 宜 太 接 近 港 鐵 站 , 因 為 此 類 物 業 呎 價 較 貴 , 相 反 與 港 鐵 站 距 離 5  10 分 鐘 步 程 較 合 適 。
4) 
注 意 物 業 街 道 之 衞 生 問 題 , 例 如 位 處 街 市 , 衞 生 環 境 稍 遜 。
市 區 唐 樓 成 發 展 商 收 購 目 標
購 買 唐 樓 小 貼 士
) 為 避 免 日 後 業 權 過 度 分 散 , 最 好 購 買 伙 數 較 少 的 4  5 層 高 唐 樓 。
) 唐 樓 修 葺 問 題 較 多 , 為 免 支 付 昂 貴 的 大 廈 維 修 費 , 宜 購 買 經 已 翻 新 的 唐 樓 。
) 唐 樓 群 之 間 不 能 夾 雜 新 建 物 業 , 因 為 通 常 都 會 影 響 收 購 行 動 , 若 一 整 列 都 是 唐 樓群 會 較 為 理 想 。
) 投 資 人 士 要 留 意 , 唐 樓 一 般 按 揭 成 數 較 低 , 只 有 六 至 七 成 , 年 期 約 為 15 年 。
) 購 買 唐 樓 始 終 是 一 項 高 回 報 、 高 風 險 的 長 線 投 資 , 收 購 亦 有 可 能 遙 遙 無 期 , 投 資者 入 市 前 應 要 小 心 計 算 潛 在 風 險 。

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