2013年12月29日星期日

C觀點

過多幾個月就初步知經濟學者們如關照生,大C,楊衛X,+蔥等等到底係跌巿定跌眼球(因為眼鏡一早幾年前跌左又吾認)^_^"純粹作個紀錄,過後再回顧
伯南克要退位了;QE是他搞出來的,他知道這種強心劑是偏方,不可以長服,所以在他臨退位之前,先行啟動「退市」,意思是如果他的接班人不繼續「退市」,需後果自負,不要把責任算在他頭上了。
然而,我們如果看美國經濟的實際處境,不難發現,「退市」其實只是伯南克的需要,實際條件還不太成熟。 

美國經濟主要靠內需帶動,最怕人民預期會有通縮。金融海嘯後,很多人都以為會有通縮,這十分危險,故聯儲局不得不以QE去增加流動性,避免市場陷入通縮。
從這個角度來看,QE是成功的,可惜,在超低息的環境下,美國的通脹依然極低,11月份的整體消費物價指數僅上升0.9%,扣除食物及能源後,亦只升了1.1%。顯示美國人對前景都不樂觀,在實質負利率的情況下,依然不肯消費。

這表示:人們還是想留多一些現金在手,即使蝕息也在所不惜。 因此,在這種情況下,聯儲局是沒有條件讓利息上升的。因為,一旦利息上升後,把錢留在銀行的吸引力會更大,而借錢消費的成本則會更高,這些都不利於刺激內需,推動經濟增長。

在這種情勢下,聯儲局實在不太適宜減少買債。因為這會令到債券的孳息率上升,對推動內需沒有好處,尤其是不利於樓市持續復甦。 聯儲局今次「退市」行動,包括會減少買MBS(按揭抵押證券),這勢必會令買樓的資金成本上升,遏抑買家入市意欲,影響樓價回升。
樓價上升是美國經濟復甦的一項主要動力,聯儲局今次退市風險很大。 

按聯儲局的計劃,由明年一月開始,每月買債規模將由850億降至750億。但現實是自年初以來,聯儲局11個月裡有9個月買債,都超過850億,最多一次達1,065億,平均每月也達914億。 

為甚麼會這樣呢?我不知道聯儲局每次多買的具體原因。但照推想,聯儲局是不願意隨便買債多過自己訂下的上限的。聯儲局最後決定破例一定是為勢所逼。有甚麼形勢可以逼聯儲局加碼買債呢?近因不外是債券的孳息率有上升壓力,聯儲局買得少、買得慢就可能接納不住。以至聯儲局在自訂偏低的貼現率的同時,還得繼續不斷地買債。

 從這個角度來看,今次「退市」的決定根本不是在客觀條件充份具備下作出的──譬如市場資金已很充裕,聯儲局不出來「撐場」,債息也不會上升;如此聯儲局才真正有條件可以減少買債。 今次聯儲局的做法,是為了順應伯南克任滿的需要,讓他可以有進有退,任內叫做已啟動退市機制吧了。耶倫上任後,可能會有自己的盤算。

(轉載自2013年12月25日am730C觀點)

2013年12月15日星期日

樓市隨談

這篇文章是個人在無聊等人,坐車,回家中寫作的,以下純粹個人想法,並非分析樓市,另外也望將來睇返能夠感受2013年此刻!

2013今年樓市話題依然很熱,處處也有很多投資高手分析過去,現在情況及未來部署,精彩万分!

這有點像當年2007,08香港股票市場,如中國保險股,內銀股一樣似的,個人並非睇淡,睇跌樓市
市場似曾相識當年有很多人話hold住10万股HSBC已能退休。

相反,個人偏向中性,認為這估值樓市會持續一段長時間。

話說回頭,樓市如當然股市一樣熱這是事實,當年出產不少股神,少年股神等等現在一樣出產了不少樓神,少年樓神等等

如果事情繼續發展,就是應該如當年一樣就來大跌市吧!?如股票市場跌落50~70%吧!

個人認為這機會是比較微會發生的。

而且事實上這個比較也有很多問題!

首先其他因素不需解釋太多,剛只看ssd及dsd及bsd這三個税項根本是保護樓市”大升,大跌”鐵三角,(上下調整除外)除非市場從未出現過這三項税務,市場上依然可以隨意買賣,這樣樓市可能會在現況算是高風險可能將會大調整!

為何這樣說!?
假如從來沒有辣招包括收緊按揭,市場購買力可能早已用盡,樓市可以自由買賣,價升高了,自然有人賣出,而且放盆多,選擇自然多,價格自然調節,市場不會太缺貨而引致錯價出現。也並不會给人感覺賣出很難買返。

自金融海嘯後,大部份投資者对金融產品起了疑慮,已經令部份投資者參與房產投資,這本是正常,直至到房產大跌,投資者自然又走去金融產品,這過去不斷發生,是自然法則。

但是出現辣招後,改變了投資者根本決定,他們只有一個選擇,大部份投資者在極保守地不斷買入(因為ssd需要hold住2,3年關係),而且必定留有一兩手準備待市況有變時用。

但是當今年出現了這三項税務後,已經是提醒各位有樓人仕不應隨意賣出,這是易出難入階段,這给我的感覺是樓市現況不斷試支持位,途中不斷換入更強投資者接手,這是不關於成交價高低於市況問題。而且也會不斷推高安全網。假若税項通過立法,這也保護了未來樓市不會大跌同大升。是否微升或微跌?

這樣說當然也忽略了利息,租金,現金流影響的因素。
利息?加息,很多專家會說利息只會向上不會向下,這當然是事實。但細心思考下,何時加?加几多?
在全球不斷量化下,資產不斷升值,但是是否所有資產呢?什麼類型資產升值,什麼類型不升值?重點是什麼因素而不是什麼原因啊!!

在通漲及3年ssd税務下,租金會由太低慢慢提升至不低,高,甚至很好回報,這些新聞在過去不斷發生。

租金最好慢慢上,但假如未來租金大升,這只會令樓市增加不少風險。

“2014年樓市如何“
相信有很多人对此topic感興趣。
也會透過一些講座,名人,地產代理,朋友,討論區去聽聽他們的意見。
個人初步也聽了些,這可以分几類

1大跌
陸東,陶東,地產代理,投資银行等等偏向跌30%~50%,他們認為豪宅跌幅最多

2調整
大部分地產投資者認為調整5~20%

個人投資房地產只能算是初哥一名,97年依然讀書中,一個週期也未過,绝对認為要小心處理。

優質債務能夠創造正現金流。
現金流能夠買入創造現金流資產。
這些事情簡單不過,只需要重複有節奏地做可以了。

而現在在最低工資保護下,人工起了保護傘,细價樓也同樣起了保護傘。
有人提出未來细單位供應很多,這些新樓細單位供應给什麼類型人買!?真是首次置業嗎?!樓市愈高,愈多人選擇租樓待大跌才買入,這也引致租金不輕易下跌原因。而當很多這類型買了自住樓,租務需求少,租金才能平衡返。

無論新開發或舊區重建後的新樓是給什麼類型人買的,這香港,九龍,新界區形式上又有什麼分別?何況,地產商基本上初步已經解決了部份税務問題,現在只剩餘bsd,假如解決了,市場又會点?

没有成交,表示没有商業活動!
少成交,表示少商業活動!
相對其他投資,樓市商業範圍比較廣,這包括代理人,代理公司,設計師,裝修公司,傢俱店等等等等

當商業活動慢了,錢賺不多,租金自然也難以大升,當然這個假設忽略了其他因素如國外投資者。

由於钱難賺了,而且樓也難買了,租不起自然愈租愈细愈租愈遠,向下流。

假設搬遠了又是否代表向下流?
並不是!這“向下流“是在說心態上的思維。思維正確,搬遠了也可以看成說是機遇多了,看到的東西和平日不同了,正是準備向上流前的準備。

在通漲情況下,長遠租金又難以向下,租金它像三文魚不斷向上流,這也是難以解決。

另外,有否想過香港再要成為一等一大都市需要的是什麼?
這只是我個人假設,假如香港要進入突飛猛進發展,當然教育人材,培養人材等等是最好的長遠發展!

但是要快呢!?正如一間公司
換入人材是最快速的。把外地優秀人材换取本地向下流人民。這是最有效最低成本的。這些事情不能輕易說出口或做,只能由下流者在失去競爭力而自己選擇才能漫不经心地實行。這些事情市場上不斷發生!

另一方式就是换入更多更強有钱或資源的外地人也是可行的。
到底那些地方試驗過而又成功的!?
多的是! 如現在的新加波,60~90年代以前的香港,80~現在深圳,之前美國纽约市等等等等

現在北京市真的只是當地人的嗎!?
把握機遇,把被動事情轉化為主動事情。

另外是否有樓者代表向上流,没樓者代表向下流?當然不是!!

這是說一種“心態“

在此刻,試問一句自己到底現在是向上流,停滯中,向下流,轉向中?相信問完自己初步已經知道答案吧!

而細心思考下,什麼事情代表自己向上流?就每天多做一會
什麼事情代表自己向下流,就每天少做一會,久而久之,就能找到答案。

很多人喜歡别人”專家“代替他去選擇答案,如何做等等?!
但是為何不相信自己能夠做好!?

預測結果往往只是有邏輯地去估!只跟著做不考慮個人財務情況,真的是認真便輸了。

如果剛出來工作的年輕人,把握機遇,努力工作,潛伏進擊,機會多的是。

記著福利是毒物,靠不住,只能暫緩用,不能依賴,這是不斷令人出賣自己機遇,出賣人生計劃,依靠政治家的洐生物!

细價樓相對中價樓尺價會有極大差異,這差異在取消dsd及税項才能回復正常。

另外也不應該只是參考指數作決定!

由2008年金融海嘯到現在,有几多專家買股票是美國?買了又是否是有份量的投入?有份量的投入是否丰收?
市場只能摸石過河!?

租金不能同股息共同談論,兩者備有很多不同之處,而事實上最好兩者同時以某比例擁有。

2013年12月4日星期三

舊洋已租

可能11月是租務比較静的月份,又有可能自己放租的價格比較高,經過調整租金後,正開始有点煩惱如何處理時舊洋租務時,放租了近1个月在上星期六已一次過同一日租哂,這經歷很奇妙,全靠多囗一問,令事情發生。

這次租金回報比預期高了0.5%左右,當時買入作了初步評估,

如果只作番新租金回報约有7%,估計工程費约8~12万

如果全新裝修租金回報约有8.5~9%,估計工程費约20万

種種因素下包括裝修費用等等
最後決定只作番新工程,總數用了6万
這工程包括重做明喉水电,新造廚厠,油柒,新木門,鐵閘,膠地板,儲物房,做樯,假天花等等
當然工程質素只能說實用,而且時間比較耐,用了2个半近3个月。

最後完成後,而租金回報是7.5%左右

這舊洋半年間估價比買入應該升值了近30%,一個非常吾错的升愊,這證明了可能買入估價平原因或不能只看中原指數去代表投資行為或其他可能性。

時間過得很快,而過了這個月份後2014年也到達了,個人今年房產投資算很不錯,能夠有幸買入連天台單位是其中一項,總算順利,現在想一想,期間過程經歷並非一帆風順,學習到只看目標,不記過程,這也是我喜歡把事情以bolg記錄下,作為將來细味當日經歷之原因之一!

2013年房產最後一個project就是先把連天台特色單位改裝装修好,收了基本租金後,也收集一些資訊作下年再計劃如何跟進。

今年房產投資知識上也學習了不少,但是依然甚麼也是不太懂,要不斷摸石過河,其中一項就是學習不要盡信權威,專家,必須獨立思考個人情況,要學習的是處理事情之變化,情緒,思維等等,,,未來日子須要以開放形式學習更多。

最後,完成12月工作後會作一個總結。
另外也要計劃2014年房產或現金流投資方向,初步有一点頭緒但是內容依然模糊,望在這數月份能夠清晰決定下一步点做

在生活要求不高情況下個人財務自由目標基本已達標,這並非困難只要是乎個人生活要求而己,未來日子以家庭財務自由為目標!也望能夠令身邊朋友互相學習,互相影響進步。