2011年12月31日星期六

2011's目標檢討及2012's目標設定





About-Personal-Financial-Reports


轉眼間2011's已經過了,在年初所設定的目標亦是時後檢討進度!五大財務目標各方面暫時依然進行中,現在檢討整年發生事項



stock
  • 股票及基金基本上今年只有集中收集幾隻股票,組合2012's會以繼續投入高息股為主今年組合回報總括來講,今年負增長,總估值比上年少左,但係個人著重持續股息收入,感覺也沒有什麼大不了,唯待所有股票業績出才作部置 
  • 待熊基金暫時續投入人民幣再作打算
  • 2010's股息收入约為: $66685; 2011's 约為: $103365; 2012's 目標股息收入為:$115000

realestatehands
物業房地產
  • 年初和家父合資在家鄉起了層3層高的樓,目的只係待作將來被收購之用,現在國內待收物業增加至2500~3000平方米,短期創唔到現金流(不會有租金收入)
  • 由於之前持有部份物業短期不能出租,減少了現金流;所以未來只會選擇有租金收入的投資物業
  • 今年一直不斷增值房地產知識,也做了不少功課,在於個人性恪及投資取向也適合此處發展,現在努力學習及整合資料,未來分享一些這方面的資訊...
  • 另未來設定目標設定為11層(my Lucky No.),望能經營房地產收租業務作退休之用
  • 今年並沒有買賣




3: 店子


今年面對困難彼多,未來集中處理及再投資經營一問先,因為個人想集中經營房地產收租業務投個人工作發展


ThePerfectJob
4: 工作發展

今年工作業續平平,但是事業發展所需基本設定總能完成,來年是Show our Power 時間,2012's望能更上一層樓

總括今年股票基金資產估值減少,房產估值增加,債務增加少許,未來以減債及增加現金流為主


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2012's目標設定
2012's主要目標為增加主動及被動收入,為未來投資機會作好部處
    1: 工作發展2012's 設定為事業突破發展年,會全情投入工作,望能建立更優越團隊,基本目標設定升一級增加收入,方便投資房產2: 股票房產投資主要目的為收集穩定Cash Flow,買什麼資產,也沒有所謂吧3: 店舖被人追擊,重新大裝修,重新定位,集中能量,望突破同業4: 持績運動健康最重要,望自己減15~20磅未寫完,整理中....

2011年11月23日星期三

復建居屋 投資者轉揸長綫 專攻天水圍 套房居屋「現持4伙收租」

「香港始終地少人多,近年又有很多內地人來港,房屋一直都供不應求,所以即使政府復建居屋,二手居屋樓價也不會有很大變化,最多升幅不及過去兩年明顯,所以我轉為長綫投資,現時手上有4個單位(居屋)收緊租。」投資天水圍居屋近10年的盧育林對居屋前景仍充滿信心。
  「特首講到明,新居屋供應量可加可減,即是說政府是以居屋來控制細價樓價格,未來樓價難以瘋狂上升,最多跟通脹上升。」
染指商場舖 免沾手私樓
   他又謂近一、兩年太多人加入投資二手居屋,樓價升得太急。自從政府推出額外印花稅後,很多炒家退出市場,鞏固整體樓價,對他們這類長綫投資者更有利、前 景更清晰,所以復建居屋沒有影響他的投資方向。「我同地產代理講,若有單位回落至135萬元,我會即時買,不用睇樓。但現時天水圍一個600呎居屋,市價 大約160多萬元,根本沒人肯平賣。」
  現時從事裝修設計生意的盧育林,在天水圍、元朗區活躍多年,手上持有多個新北江商場舖位、4個天水圍區的二手居屋及逾萬呎農地,估計資產逾2,000萬元。
   盧指出,相對於私人樓,居屋樓價平、管理費平、差餉平,對於長綫投資者而言,淨租金回報比私人樓理想,所以多年來一直集中投資區內二手居屋單位。過去數 年經他買賣的二手居屋單位近20個,獲利最多的一個是天水圍天愛苑600多呎單位,103萬元購入,持貨約半年以178萬元沽出,升幅73%。
   年輕時從事多個行業的盧育林,深明力不到不為財。他近年專注天水圍二手居屋裝修設計,尤其熟悉區內人士的置業需求。他指天水圍有多個居屋屋苑,當中以天盛苑、天祐苑最接近西鐵站,保值力較強;而天富苑、天頌苑及天愛苑等距離西鐵站較遠,所以過去幾年購入上述數個屋苑單位均作短綫投資,而近西鐵站的單位則 作長綫收租。「租居屋的人個個都是打工仔,交通方便的租盤最受歡迎。」
近鐵路保值 劏房回報高
  購入居屋單位後,盧育林多 數會裝修,以提高價值。採訪當天便帶記者參觀剛裝修好的「劏房」單位,投入30多萬元,把一個600餘呎單位,分間成兩個有獨立入口及廚廁的豪華套房,內 附全屋電器,包括分體式冷氣機、洗衣機、微波爐及雪櫃,每個月租5,000元。他指,若全個單位出租,月租最多6,500元,但間成套房,共收租金1萬 元,高出53%;而去年購入價110萬元,租金回報約11厘。
  「我經常替人裝修家居,裝修期間個個都要找地方暫住,所以當初把單位分間成套房,主要為顧客提供一條龍服務。後來才發現套房好搶手,試過短租客月租達7,500元,曾經有幾個租客同時搶租一個套房。」
  他強調,把居屋分間成套房,並沒有改變結構牆,所以不算犯法;又謂在裝修角度而言,所有居屋單位都可間成套房,和諧式居屋效果最理想;而康和式居屋則因有走廊位,間套房效果較差。
買樓靠慳 勉年輕人要吃得苦


  政府決定復建居屋,某程度是希望幫助年輕人置業。盧育林認為,這是一個很好的政策,當年他便是抽到天盛苑一個61萬元的居屋,得以在區內安居樂業。
指新一代要求多 怕捱苦
  但他認為,今時今日的年輕人置業心態與上一代有很大分別,新一代買樓,個個都要求有靚會所、又要市區,個個都嫌新界遠,但政府怎會有這麼多市區地。
  「我當年由鯉魚門搬入天水圍,為咗供樓,白天在新鴻基做建築工人,夜晚到黃金海岸酒店做散工;後來自己開燒臘店,白天斬叉燒,夜晚到馬會投注站做保安員,死慳死抵供樓供舖。我想告訴年輕人,錢不是賺回來的,是慳回來的,慳到錢才買到樓。」
  盧指新一代年輕人怕捱苦,他開裝修公司,數百元一天也沒有年輕人肯做。他又說:「今時今日我有樓有舖收租,但是生活仍好慳,住居屋,用數百元的電話,車是十多年前買的貨車。即使天天不上班也不會餓,但我繼續努力搵錢,是種自我價值的肯定,證明自己的做人哲理。」
未畢業申公屋 「太愚蠢」
  對於有年輕人大學未畢業便趕去申請公屋,他認為這是愚蠢的行為。「我有好多朋友為了住公屋放棄好多發達機會,明知樓價平、舖價平也不敢入市,做生意也不敢大搞,十多年後見我有樓有舖,便後悔當年沒跟我一齊買樓。」
他勉勵年輕人,置業要由低開始,不能好高騖遠。

2011年11月18日星期五

應付租霸之收樓程序

唐樓 – 應付租霸之收樓程序
本人深水埗唐八樓,現有一套房出租,實用面積175呎,月租$1950,有意者煩請留言,謝謝。
本人另一套房租客,由於兩個多月尚未交租,本人昨天終於前往下列法院正式辦理收樓。首先感謝大堂接待人員,一起坐下來詳細協助填寫申請表格22,該處職員的服務及態度、效率,相信是全球最佳,不像在義大利,此等案件需時17年才能辦理,難怪義大利業主只有兩種方法對付租霸,一是永不租給陌生人,二是找尋黑手黨收樓,否則,由得租霸白住17年,誰人同意此不平等的安排?
說回正事,填寫完後取籌交文件後,申請書先被蓋政府印章,自行往大堂影印6份,通知租客書影印4份,再交回文件不需排隊,然後交$235手續費,回唐樓把它們張貼三天,第四天回法院花$130填表格30宣誓已經張貼申請收樓書合計三天。大堂自助影印機有兩部,一部收八達通,另一部收零錢,每張影印費$0.5,又快又便宜!
昨天45分鐘內辦妥法院手續,對了,必須交出租約。全香港只有此一法院負責收樓事宜的,時間主要花在排隊上,本人見45分鐘內有近12位申請者,估計整天約有100人申請,整月有2500人申請,與全香港有1萬名租霸的現實相乎。從前租霸平均欠租15個月,如今法院手續減少外,全部可選用中文,最好的事就是服務太好,比日本更為佳,沒人相信,香港法律在這方面全球最佳!因此,大家遇上租霸,立刻往法院辦理好了。
租客必須在收到通知書後7天內提出反對,否則法院在14天內出[聆訊通知書],即很快便開法庭,業主然後申請[收樓令],一式多份,每份$61,副本$33,給予租客後,等待4星期,若仍舊不文租及沒有搬出,便申請[收樓傳票],然後約執達吏一起前往正式收樓了,希望不用到此一步驟,否則他們出動花費千多元,無論如何,法院職員表示,所有上述各項目收費加起來絕不會多於2千元。全程約2個月。
土地審裁處地址:油麻地加士居道38號,電話:27713034
執達主任電話28027510 ,該處網頁:

淺談唐樓價值

其實唐樓的價值如何界定,確實是一門學問,
在一般人眼中,由於唐樓樓齡大,加上管理不善,看似屬於不值錢不起眼的一類物業,但經探討後,其實亦有其用處的。對於一幢唐樓,其價值是可以以層數高低來劃分的,較為具備商業價值的,首選唐一樓,雖然它不屬於地舖,但卻擁有商業功能,好像旺角西洋菜街或銅鑼灣駱克道等,很多唐一樓單位已把窗戶改成大型落地玻璃面向大街,在內經營時裝、美容、理髮、書齋、影音、體育用品、特色餐廳及工藝飾品等行業,大型落地窗戶吸引街外的行人,變了無形招牌,雖然多了一層樓梯,但價值及租值卻比地舖便宜一大半,對於一些小本經營或自創品牌的創業者來說是十分吸引的。至於唐二樓,由於需要走多一層樓梯,價值亦相對較低,但仍然能吸引一些自僱人仕經營醫療、跌打、風水命理及補習社,亦包括宗教團體及社區組職作辦公室或聚會之用;至於一些非零售區域如長沙灣及深水埗區,地舖會經營成衣/布匹/配料批發,而樓上的一樓便會轉作寫字樓用途,可見其零活性。故此,唐樓可說給予一些在旺區租不起地舖的經營者一個很好的選擇。
隨著香港經濟轉型,物價騰飛,唐二樓以上的單位成為一批從內地來港的新移民及外地來港涉及勞動力人仕的目標居所,香港生活指數高,他們並非有能力在市區租住一個擁有廳房的單位,因為這些單位每月租金至少需要$4,500 以上,他們並不能輕鬆負擔,反而這些唐樓分間出來的套房,每月租金介乎$1,500 $3,000,更為適合他們生活所需,這些市區唐樓既可降低租屋費用之餘,外出工作時的交通洗費較低亦是吸引之處,造就了一般唐樓空置率偏低的情況出現。
其實投資唐樓或樓齡逾30 年的物業投資者亦大不乏人,皆因這類物業均鄰近繁華地段。成交尚算活躍,反映市場認同其價值。這些舊樓大部份身處黃金地段,市場又豈會令其迷失價值呢!一般投資這類物業的投資者,會把唐樓分間為套房出租,每呎租金達$15-$20,並不比大型屋苑遜色。此外,亦有投資者買下幾伙單位申請作賓館用途,經營賓館生意。雖然這些物業受市場歡迎,但本身問題亦甚多,例如樓齡大設施舊,潛在的維修費用可能十分驚人,另外,由於人流廣
保安差,品流較為複雜,管理難度較高,造成價格低企。儘管如此,這些物業不論用作商業或住宅用途,由於價格相宜,租值吸引,即使是二樓以上的單位租金回報率亦拍得住藍籌屋苑,在衡量風險後亦不失作為其中一項投資對象呢!
 
樓市透視眼唐樓高收10厘 禾稈冚珍珠
轉載蘋果 (12.09.08)
近 期 市 區 唐 樓 頻 錄 成 交 , 反映 出 這 類 高 回 報 、 高 風 險 的 冷 門 投 資 , 頗 受 市 場 歡 迎 , 事 實 上 , 舊 區 重 建 是 近 年 大 勢 所 趨 ,在 市 區 土 地 供 應 緊 絀 下 , 發 展 商 亦 正 積 極 收 購 具 發 展 潛 力 的 唐 樓 作 為 土 地 儲 備 , 其 中 唐 樓 甚多 的 港 島 筲 箕 灣 及 九 龍 深 水 ,因 樓 價 仍 處 低 水 , 已 成 為 發 展 商 熱 門 對 象 , 並 開 始 陸 續 出 現 成 功 收 購 例 子 , 吸 引 不 少 投 資 者「 吼 到 實 」 等 落 釘 。 由 於 唐 樓 入 場 費 普 遍 低 於 200 萬 元 , 收 租 更可 享 高 回 報 , 兼 博 收 購 , 名 副 其 實 禾 稈 冚 珍 珠 。

筲 箕 灣 -
近 期 唐 樓 成 交 活 躍 
  入 場 費 低 於 200 萬元
港 島 舊 區 筲 箕 灣 新 舊 樓 宇 交錯 , 極 具 重 建 價 值 , 美 聯 物 業 助 理 區 域 經 理 何 志 翔 指 出 , 筲 箕 灣 唐 樓 眾 多 , 樓 齡 大 部 份 皆 在 40 年 以 上 , 目 前 會 以 筲 箕 灣 道 一 帶 及 金 華 街 最 為 熱 門 , 不 過 , 因 唐 樓單 位 較 少 放 盤 , 區 內 每 月 唐 樓 成 交 約 1  3 宗, 平 均 呎 價 約 2,300 元 , 租 金 回 報 約 6  7 厘 。 近 期 唐 樓 成 交 活 躍 , 本 月 至 今 已 連 續 錄 得 兩 宗 成 交 個 案 , 樓 價 均低 於 200 萬 元 , 呎 價 在 2,000 元 以 下。
套 房 出 租 回 報 13 
據 悉 , 原 來 坊 間 不 少 投 資 老 手 都 會 將 唐 樓 單 位 間 成 套 房 出 租 , 以 剛 成 交 的 東 大 街 171 號 中 層 單 位 為 例 , 面 積 990 方 呎 , 成 交價 185 萬 元 , 若 將 單 位 租 予 單 一 租 客 , 市 值 租 金 約 9,000 元 , 租 金 回 報 已 不 俗 , 約 有 5.8 厘 ,但 若 間 成 套 房 出 租 , 以 每 間 套 房 市 值 租 金 約 4,000  5,000 元 計 算 , 每 月 總 租 金 收 入 可 達 1.6  2 萬 元 , 回 報 由 10 厘 至 13 厘 不 等 , 相 當 吸 引 。 不 過 , 改 裝 套 房 除 需 要 前 期 投 資 外 , 亦 要 承 擔潛 在 風 險 。
收 購 前 後 樓 價 差 距 1 倍「 其 實 , 由 97 年 至 今 , 一 直 都 有 投 資 者 物 色 有 重 建 價 值 的 唐 樓 及 舊 樓 覷 準 機 會 落 釘 , 由 於 筲 箕 灣 唐樓 樓 價 仍 屬 低 水 , 近 年 發 展 商 正 積 極 在 該 區 收 購 舊 樓 , 成 功 收 購 個 案 亦 不 少 , 包 括 有 筲 箕 灣道 295  305 號 一 列 6 幢 唐 樓 、 成 安 街 18  28 號 舊 樓 、 以 及 筲 箕 灣 道 147 159 號 舊 樓 等 。 」 何 志 翔 分 析 說 , 唐 樓 在 收 購 前 後 樓 價 差 距 甚 大 , 以 筲箕 灣 道 295  305 號 一 列幢 唐 樓 為 例 , 在 收 購 前 , 面 積 700 方 呎 的唐 樓 單 位 , 每 伙 市 值 約 120 萬 元 , 但 收 購 價 為 每 伙 240萬 元 , 足 足 升 值 1 


深 水 -重 建 概 念 濃 
  120 萬 落 釘 兼 收 10 厘回 報
深 水 可謂 舊 樓 天 堂 , 屬 小 型 民 生 社 區 , 不 少 舊 樓 樓 齡 達 40 多 年 之 高 , 故一 直 被 市 建 局 視 為 重 點 重 建 區 域 之 一 , 日 前 市 建 局 就 海 壇 街 、 桂 林 街 、 北 河 街 的 重 建 項 目 公佈 收 購 價 以 每 平 方 呎 實 用 面 積 為 5,297 元 , 令 在 區 內 早 已 落 釘 的投 資 者 更 為 心 動 。 世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 : 「 深 水 向來 吸 引 小 型 投 資 者 追 捧 , 採 以 長 線 形 式 為 主 。 加 上 區 內 大 炒 重 建 概 念 , 現 時 不 少 入 市 者 實 行『 攻 守 兼 備 』 , 一 邊 收 租 一 邊 博 收 購 重 建 。 另 一 方 面 , 區 內 物 業 亦 具 優 勢 , 除 了 交 通 網 絡 成熟 , 建 有 港 鐵 站 , 同 時 入 場 費 較 低 , 現 時 舊 樓 呎 價 2,000 元 起 ,入 場 費 約 120 萬 元 , 租 金 回 報 可 達 約 8 厘, 在 收 租 貴 過 供 樓 的 情 況 下 , 最 快 10 年 即 可 回 本 。 若 然 將 單 位 轉作 分 租 套 房 , 每 一 套 房 租 金 2,500 元 至 3,800 元 不 等 , 租 金 回 報 穩 袋 10 厘 , 甚 至 可 高 至 12 厘 之 多 , 對 比 區 內 回 報 6  7 厘 的 洋 樓 『 食 水 』 更 深 。 」 月 前 醫 局 街 一 唐 3 樓單 位 錄 得 轉 手 成 交 , 實 用 面 積 730 方 呎 , 成 交 價 160 萬 元 , 平 均 呎 價 2,192 元 , 業 主 購 入 單位 作 收 租 用 途 , 間 作 1 廳 之 套 房, 每 間 租 金 3,500 元 , 每 月 總 租 金 達 1.4 萬元 , 租 金 回 報 達 10.5 厘 。
醫 局 街 舊 樓 群 「 有 得 諗 」區 內 唐 樓 入 場 費 低 , 租 務 市 場 暢 旺 , 套 房 間 隔 甚 受 歡 迎 , 租金 貼 近 市 價 數 日 已 獲 承 租 , 故 不 少 業 主 鎖 定 重 建 街 道 為 入 市 目 標 。 林 美 顏 路, 想 揀 選 高 回 報 物 業 , 不 論 是 洋 樓 或 唐 樓 宜 具 備 高 實 用 率 為 大 前 提 , 避 免 太 接 近 港 鐵 站 , 令單 位 呎 價 高 昂 。 此 外 , 投 資 者 大 可 揀 選 醫 局 街 一 帶 舊 樓 , 由 於 該 地 段 物 業 樓 齡 高 , 位 置 較 近海 , 若 然 配 合 未 來 發 展 , 估 計 中 高 層 單 位 可 望 海 , 景 觀 優 質 , 收 購 重 建 成 數 亦 大 , 惟 現 時 放盤 量 不 多 , 有 意 者 需 看 準 時 機 入 貨 。 另 一 方 面 , 揀 選 層 數 及 伙 數 較 少 的 物 業 , 兼 鄰 近 一 帶 均屬 舊 樓 群 更 「 數」 , 由 於 業 權 簡 單 , 易 於 收 購 , 重 建 機 會 較 大 , 反 之 鄰 近 已 有 新 式 物 業 落 成 , 有 可 能 影 響 重建 規 模 及 物 業 呎 價 。


世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 , 深 水 區舊 樓 林 立 , 不 少 投 資 者 一 邊 落 釘 一 邊 出 租 物 業 , 回 報 率 最 高 可 達 12 厘不 等 。
大 單 位 多 套 房 提 高 回 報 率唐 樓 實 用 率 高 , 面 積 大 , 很 多 投 資 者 改 建 為 套 房 , 逐 戶 出 租, 「 閒 閒 地 」 可 獲 10 厘 回 報 , 比 起 洋 房 回 報 率 多 一 大 截 , 除 了 夠供 樓 , 兼 可 每 月 淨 袋 一 筆 。 林 美 顏 建 議 投 資 者 要 揀 選 唐 樓 作 套 房 出 租 有 以 下 數 個 要 點 :
1) 
宜 揀 選 呎 數 較 大 之 單 位 , 適 合 分 間 較 多 套 房 , 提 高 回 報 率 。
2) 
留 意 單 位 窗 戶 是 否 充 足 , 每 個 套 房 附 有 窗 戶 , 方 便 出 租 。
3) 
不 宜 太 接 近 港 鐵 站 , 因 為 此 類 物 業 呎 價 較 貴 , 相 反 與 港 鐵 站 距 離 5  10 分 鐘 步 程 較 合 適 。
4) 
注 意 物 業 街 道 之 衞 生 問 題 , 例 如 位 處 街 市 , 衞 生 環 境 稍 遜 。
市 區 唐 樓 成 發 展 商 收 購 目 標
購 買 唐 樓 小 貼 士
) 為 避 免 日 後 業 權 過 度 分 散 , 最 好 購 買 伙 數 較 少 的 4  5 層 高 唐 樓 。
) 唐 樓 修 葺 問 題 較 多 , 為 免 支 付 昂 貴 的 大 廈 維 修 費 , 宜 購 買 經 已 翻 新 的 唐 樓 。
) 唐 樓 群 之 間 不 能 夾 雜 新 建 物 業 , 因 為 通 常 都 會 影 響 收 購 行 動 , 若 一 整 列 都 是 唐 樓群 會 較 為 理 想 。
) 投 資 人 士 要 留 意 , 唐 樓 一 般 按 揭 成 數 較 低 , 只 有 六 至 七 成 , 年 期 約 為 15 年 。
) 購 買 唐 樓 始 終 是 一 項 高 回 報 、 高 風 險 的 長 線 投 資 , 收 購 亦 有 可 能 遙 遙 無 期 , 投 資者 入 市 前 應 要 小 心 計 算 潛 在 風 險 。

唐樓租金急升五成

唐樓投資 – 唐樓租金急升五成
實在是太震撼,近30天內,香港唐樓租金急升五成,像我八樓每一套房,市值租金由$2000急升至$3000,於是,今天被我要求遷出的那位租霸相信更難找到套房搬出!我就一如以往,暫不加租。想一想租客每月收入只有$6000左右,我真沒法加租一成,不要說跟隨市值租金,加價五成了。


20071月份市區重建局公佈20年內,把市區所有唐樓重建,相信絕不可行,一方面是當局只有能力20年內拆卸一半的唐樓,另一方面,近日來唐樓租賃的需求量急增3倍,單單是供應減少一半,便表示一間套房將有6人爭相租用,相信數年後租金會升至$5000,即一個單位的月租將是2萬元,低下市民肯定吃不消,今天去了深水埗天橋視察,全住滿人,
那麼,表示數年後唐樓數十萬租客每6人將有5人睡在街頭(因套房需求多於供應6),而街頭目前已經滿座,社會肯定將或許不安的了。希望有關當局減慢重建工作,很是矛盾,身為業主理應鼓勵政府加速重建,我等便獲巨額賠償!
20081月份至今,市區沒有一個大面積的土地成交,本人官塘唐樓快將集體招標出售,中標發展商建成的新樓,售價至少是1萬元/呎,嘩,平民區的樓價4年後竟然會是像半山的豪宅,可以想像,屆時洋樓租金又是急速增加,難怪近日來樓價只升不跌。
沒法了,土地供應嚴重不足,樓價及租金惟有長期急升。大家看到實用面積600呎左右的唐樓售價在80萬元下的,不妨考慮購下目前租金回報率是10厘,不出數年將升至20厘,長遠可升上30厘。
收租投資注意事項
09/14/2009 12:58 am公開累積瀏覽 25
收租投資注意事項
如何選取優質租客是最重要,香港不少租賃單位均見到有職業租客,即只支付首期租金或是一開始便是欠租而入住近十個月不交租者,收租投資者需要注意以下各項:
1.          職業租客多數以支票而不是現金支付首期租金,尤其是在假期銀行休假前成交,以令業主收票後不能即日過數,又心急取了屋匙入住,待業主發現彈票,他們便賴皮拒搬走,向土地審裁處申請收樓,近十個月成功收樓,由頭到最後一文錢也沒有收到!損失巨大!
2.          最佳選公務員及空中小姐此等有房屋津貼的租客,並且以自動轉帳形式收租,業主可以在香港最大的國泰航空公司工會網站刊登廣告,尋找空中小姐租客,聯絡電話:23828988
3.          向地產代理索取惡租客名單,目前每區域也有此名單的
4.          連傢俱電器出租或否,均宜出租前把全屋各地方拍照作紀錄,詳細列出各設施清單,業主與租客各存一張光碟並且簽名作實,以便租客退租時候必須按照片原狀交回單位。
5.          水電費單絕不宜轉名給予租客,可要求先收取一年之租金,便有九折優待,可確保至少可收到一年租金


6.          要求租客出示公司聘書、職員證、身分證,記下公司名稱、地址、電話、身分證號碼,惡租客多不肯出示,便可拒絕租給他們,逃過欠租之危機。
7.          業主宜自行裝修妥善才出租,否則,香港有多個案例,租客自費8-10萬元把破屋維修妥當,然後少付同等數目的租金,業主自行裝修相信付出更為低價。
8.          多層大廈遇上惡租客的機率是5%,唐樓整體遇上惡租客的機率是1%,本人投資的唐樓盡量是七樓以上,遇上惡租客的機率低於1%,一方面價格比較低層便宜三成,惟被收購時候收到的賠償卻與低層完全相同,另一方面,惡租客絕不肯上落如此多樓梯,住進如此細小的套房,反正他們計劃全年不交租,租住有升降機及大單位更為花算!
9.          [香港業主會]有欠租人士名冊,把法庭裁定為欠租人士的資料全部列出,業主出租單位前宜先行前往查冊,每次收費$500。或是前往[地產王國]網站,免費瀏覽那百多個懷疑是惡租客名單及2795個兇宅地址(www.3L.com.hk/property )
10.     [香港業主會]亦設有[保證收租計劃],助業主訂下租約、拍照等等,真遇上欠租,即時資助業主申請封屋及打官司,就是最終收不到租金,該會負責支付最多12個月的租金補貼給予相關業主!目前已經有百多位業主參與此計劃,至今尚未遇上惡租客。
再談唐樓投資
金融海潚下,建議把所以股票、債券、住宅、寫字樓、店舖全部拋售,唐樓卻是例外,下文詳細解釋。首先解說自住的住宅怎麼辦?若是低價入貨或是已經供樓完畢,可以堅持不賣,自住的話較為方面,家當不用搬來搬去!
若是高價買入的,例如20072-8月份,中原城市指數73點時候買入的,10月初指數已經下跌10%66點,表示所有新買家已經蝕了數十萬元,由於金融海潚才剛剛開始,樓價至少會再跌兩成,因而必須出售,減少更大的損失。大家必須明白,目前這世界,各式各樣投資包括股票及樓房,必須有止賺及止蝕價格,到價必須作出行動,否則早晚後悔!
唐樓為何例外,不用拋售?這是由於唐樓與別不同,在其他住宅升值1倍之時,它們只能升值80%,同樣,樓價大跌30%之時,它們最多只跌10%。九龍區唐樓 2006年前每間售價約80萬元,2008年初高峰期升至120萬元,目前別的樓宇跌價10%,它們卻尚未下跌!


另一方面,平均收租回報率是10厘,是目前任何投資所不能保證的,而且是每月派送發放(股票股息最多每年2)潛在回報更驚人,市區唐樓平均等待十年,便被私人發展商以數百萬元收購重建(助我購入唐樓那地產經紀,其唐樓購入1年即被收購而賺了數百萬),這是額外數百厘的回報,
再者,目前唐樓賣出容易買入困難,收購重建令到供應缺少之下,持貨者像本人絕對不會出售,樓價再下跌的空間極其缺乏,那不就是保值?大家計算下,目前每單位的地價是800萬元左右,目前連地價只售120萬元,為何需要拋售?唐樓的價值在於長期固定高回報及收購重建的價值,因此,選擇地鐵附近的單位是必不可缺的。
由於20071月市區重建局公佈20年內收購唐樓1000座,私人發展商收購估計是2000座,主因市區沒有地皮空出以建新樓。全港唐樓合共1萬座,市區重建局表示不會收購新界唐樓,加上2008年市區完全沒有大面積土地供應,私人發展商因而對收購唐樓更為積極。
目前,大、中、小型私人發展商均正式開始全面收購唐樓,目前的地點集中在灣仔區。層數少、有私家路及單位數目少會使物業收購市價大升1-2倍,最值得投資,平均收租回報率是10厘。
目前巳有20-25歲青年入市買唐樓之潮流,因為銀行可以按七成,收它10年租巳回本,私人發展商收購價近300-800萬一戶唐樓,以致他們不用為退休來儲蓄!
全港唐樓合共1萬座,分佈估計大致如下:深水埗1500座;官塘、紅磡及土爪灣各1000座;荃灣、北角及西灣各500座;旺角400座;佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座;新蒲崗、太子及上水200座;中上環、灣仔及尖沙咀各100座;其餘地區800座,合計10,000座唐樓,每座有30個單位亦即是有30萬個唐樓單位,真的是多!
唐樓多被規劃處規劃為[住宅()]者,市區最高地積比率九倍,馬頭角/土瓜灣是最高7.5,元朗則是最高五倍;如果是[住宅()]者,市區最高地積比率五倍,元朗則是最高3.5倍。
願上主的平安常常與你同在!

 後記:豪宅樓價目前跌幅已經是20-30%仍需跌20%或更多,跟一般市民的樓宇有分別的,不過,所有樓宇買家面對一個重大問題,就是銀行估價均是低於市價10%甚至於更多,及就算估價極低,也不大願意借款,最後,相信只有不需要作樓按的買家才能入市購買.
非常對不起各位,九月初見到香港股票跌破十年經濟的成果,因而發出建議購入20多隻股票,如今金融海潚下個別大藍籌P/E竟只有1-3, 40年未見到之奇蹟.建議購入的股票大多是資產比股價高出1-3,太過便宜了.
股市顯示,香港經濟回到15年前了,即等如15年生產全部損失了,白做15年了!股市完全失控的跌,若是上市公司真把公司清盤,收回的錢必定比較股票多1,你我不要股票好了,拿回現金便佳.不過,不可能要求大型企業均清盤,否則大量失業,再者,它們大多仍舊賺錢,為何結束業務?
計算自己持股,損失超過75%,幸好加上唐樓投資,整體投資損失低於5%, 簡單說,就是跑勝大市.目前各式各樣投資風險太大太高,股市可能1年內繼續的跌下去,只有銀行定期存款,及唐樓價格低就購買,是唯一可做的.

唐樓投資大新聞
09/26/2009 08:48 pm公開累積瀏覽 85
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化,最低下層市民的租房情況突破出現巨變!今天新聞報導,社協公佈,籠屋租金由從前的每月$800突然急升50%$1200,不是吧,近日來連最便宜的唐樓套房租金也下跌10%,唐樓籠屋租金反而急升50%
急速問地產代理,驚覺低下市民失業情況比政府公佈的或許更惡劣上一倍!即使原本有工開的,也變成半工者,即每月只有半個月有工開,收入急降一倍,因此,搬屋轉租真的最便宜的板間房及籠屋。現特別介紹唐樓套房外此兩類極少供應量的投資方式:
籠屋  把一個唐樓單位間成十多個床位,每張床分成三格,每格均設鐵絲網及上鎖,即每人居住空間不到1平方米/10呎!供應主要集中在深水埗,全香港餘下只有不到300個此等單位吧!目前租金由從前的每月$800突然急升50%$1200,相信是由於demand需求比supply供應多出太多。惟獨政府禁止再有新籠屋的改建,加上經濟一轉好,沒那麼多人租住,故而絕不宜作此投資,在此只供各界參考而已。


板間房:一個唐樓單位間成11板間房,每個只有3平方米/30呎,為何不間12間或是更多?因為依照政府1989{床位寓所條例},規定12間或以上必須領牌照,要求多多,因而沒業主多間超過此數目。
再者,11間房加上廚房、廁所及走廊,已經用盡550呎了。深水埗又是板間房最多的地區,業主表表者是從前[籠屋大王]劉嗚,有14個單位仍此用途,由於他見十年前社會進步,住屋要求高了,把大部份籠屋轉型為板間房,近十年成為香港[板間房大王],官塘及元朗亦有很多板間房,估計全港有板間房單位是50個吧
近十年極難找到租客,租客一般是跟隨劉嗚及其他籠屋業主才轉租板間房,原本絕少人投資入市的,惟如今經濟惡劣下,板間房沒有獨立廁所,每月租金也達到$1300,面積比籠屋大得多,至少3倍,而租金只是多$100即時搶租一空,才出現大量市民轉租籠屋!太無奈了,籠屋那麼差,生活在籠裡,像頭動物,太沒有尊嚴,世界經濟空前的惡劣,市民生活急遽退步!
套房:目前九成唐樓業主選用的投資方式,把全屋間成4-5間套房,每間有獨立大門、鋼閘、廁所,一般是把原有廚房連廁所間成最細小的套房,約60呎收租$1500,近日租金跌一成便是$1400,大家可以想像,它們是套房中最多人搶租的,因為只比較30呎板間房貴$100,但是大一倍及有獨立廁所及鋼閘!
有租客問我能否再減租金,我建議她想一想,要求套房租金比板間房更為便宜是否合理?及在目前巨大需求下,最多人找的就是此類套房,因為是套房中最便宜的。業主會把另外的地方建成3-4間套房,每間約100呎,高層每間收租原本是$2000,如今跌了一成是$1800
不少網友問,投資唐樓極佳,裝修成4-5間套房花費20萬元,目前租金跌了10%,全屋每月收到租金是$7000左右。
本人現在依照全球經濟情況惡化,建議轉為投資板間房,成本更低,回報更大,風險更少(不需多做幾個廁所,減少水管爆裂的危機),裝修費用只需3萬元,比套房少八成,回報更大,11間板間房算它只有9間成功租出,便已經是每月$11700之巨大為何從前不考慮作此投資?
因為長久以來,那些租客只跟隨個別業主由籠屋轉租板間房,沒有其他社會人士新加入租此類屋,新加入者找不到足夠租客,有空置的可能,風險太大,故而不幹,如今世界經濟相信3年不景,大量單身人士由套房轉租更便宜的板間房,即需求大於供應,變得可行了,加上唐樓樓價也回落10%100萬元左右,每月收租1萬元已是12厘的長期穩固收入,不要說11間板間房全租出收$14000
投資板間房有一點必須注意,一般業主是包了水電費的,此全包方式有別於其他出租屋的全包。板間房平均每人每月花$60水電費,非常有限錢。
徐兆明  2009/3/9
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化,最低下層市民的租房情況出現新變化,昨天往慈雲山看唐樓盤,地產經紀表示,九龍新蒲崗及土瓜灣唐樓跟18個月前完全不同,當時,新蒲崗需求較供應大得多,因而有租客輪侯名單,如今,那兩區的新移民租客幾近全體入住了公屋,而近一年來新移民卻只肯住在深水埗、官塘及元朗的唐樓,因為那兒比較其他各區域更為便宜,於是,新蒲崗及土瓜灣唐樓目前慘烈,套房無論裝潢多華麗,難找到租客,土瓜灣唐樓供應量太多,最為差勁,有一業主竟然出租半年也不成功租出套房呢!
那麼慈雲山唐樓又為何售價及租金比較九龍別區均貴?地產經紀表示,主因慈雲山近百座公屋及居屋,子女搬出外住卻又不願煮飯,因而必須住近一些,每天回家吃飯,加上慈雲山只有30座唐樓,供應量出奇的少,而需求量極大,造成此一區域特色,租客多是本土出生香港人,多不煮食,跟新移民租客必定天天在家煮食完全不同。
慈雲山唐樓實用面積多是300呎,只能間2間套房,售價卻是100萬元。深水埗區唐樓實用面積多是600呎,售價也是100萬元。看看回報吧。昨天看了個較大的單位,370呎,間了3個套房,原裝廚房廁所那最細的約80呎,租2千元,另有2間各120呎套房,各租3千元,合計8千元,回報竟是比較各區更高,超過9厘,全港第一!
租客穩定,多一住便是3-5年,不像新移民1年多便搬出,本土租客量大,回報又是最高,加上那新盤昨天才開出的,套房比本區別的多一間,售價卻反而更便宜,90多萬便可,更是四樓而已,而不是別的唐樓盤是八樓,因此,若有網友有意投資此單位,必須速速留下聯絡資料,本人才作轉介,盡快睇樓。徐兆明  2009/3/22
唐樓投資 – 新發展全港唐樓合共1萬座,分佈估計大致如下:深水埗1500座;官塘、紅磡及土爪灣各1000座;荃灣、北角及西灣各500座;旺角400座;佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座;新蒲崗、太子及上水200座;中上環、灣仔及尖沙咀各100座;其餘地區800座,合計10,000座唐樓,每座有10個單位的話,香港便有10萬個唐樓單位,真的是多!
香港唐樓六成由業主自住,只有約四成是出租,即4萬單位,平均一半出租單位是橺套房,平均橺3間套房,合計有8萬個套房/單位的供應,每年有14,000新來港人士租住唐樓,平均租住4年才能上公屋,即佔用了56,000間套房/單位,另外那些單位是那數萬橺作板間房,租給十多萬香港單身男性原居民。
唐樓租客約90%是國內新來港人士,看看以下統計數字,當真有部份相當驚人:
1.      每年約38000人移民來港,當中75%是女性,45%並不計劃工作,工資中位數只有$3000,是香港人的一半!
2.      80%來自廣東,3%來自福建,12%住深水埗,11%住官塘,9%住油尖旺,8%住葵青,住元朗、土瓜灣、新薄崗各6%左右。10%是護士,25%有教師證書。
3.      48%住公屋,5%住居屋,10%住洋樓,37%住唐樓。
4.      12%取綜緩金,比較全港整體7%人口取綜緩金為多,惟由於他們收入中位數只及香港原居民的一半,依照比例來說是非常合理的了。
根據上述統計數字,作出以下分析,即每年有14,000新來港人士租住唐樓,目前租客平均4年可以輪候到上公屋,因而,平均每年有14,000新來港人士上公屋,剛好有14,000新來者抵消,即長期必定有租客,早前地產代理表示,土瓜灣唐九樓多月不能租出,絕不可能,
本人今午特意前往視察,走了十間代理行,只有一間有一個唐八樓賣盤可供參觀五間套房的其中一間而已,另外4間套房全租給國內新來港女性,包括一位來香港讀大學的少女!所有其他出租唐樓均是滿座,單身女性十樓也願意住,夏天沒有電梯而唐樓梯不少是沒有窗戶,那麼的熱,那麼的辛苦走十層樓,也全租出,說明生意不錯呢。
作出收集資料及研究後,才明白為何目前本人唐樓每間套房均有女性租住,看上述供求需要剛好平衡,那只是短暫的,因為,香港政府市區重建局決定在20年來,把市區所有唐樓全拆卸重建,因此,可以預料,供應漸漸減少,而需求相反漸漸增多,收租前景樂觀。
花了整個下午,在紅磡及土爪灣看唐樓,第一個特色,就是有唐十樓,比任何地區的唐樓高出至少兩層,11樓天台也極多赤貧者租住。印象深刻。第二是土爪灣昨年公佈2015年地鐵將落成後,樓價升了一倍,實用面積550呎唐八樓叫價160-200萬元,附近紅磡叫價才是78萬元(見另頁照片報導)
事件上短期內被收購的機會不大呢,最大機會是最近未來地鐵出口的明倫街左右兩排唐樓,其次是十三街,即那十三條街道每一條街就是一排唐樓,業權分散外,業主完全不齊心,集體聯合發售給私人發展商的機會極低,只能等待市建局收購,市建局一般收購細小地盤,十三街面積太大,
因此,我真懷疑20年內能否全重建,十份一也許完成不了,它每年就算拆卸二十座唐樓,20年只能解決400座而已,雄心壯志重建數千座唐樓,現實卻難以完成,除非由它收樓,交私人發展商重建,那也需要50年才能完成。事實上,近兩年來市建局真出此招數呢。
願上主的平安常常與你同在!(文章允許轉載,請具作者名字:兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載,謝謝)
徐兆明  2009/3/28

租霸特徵

租霸特徵
香港究竟有多少租霸?竟然是近1萬人呢!租賃私人住宅的租客,保守估計洋樓有20萬人,唐樓則有5萬人,即4%左右租客是租霸
為何發表本文章?就是自己輕心大意,認定唐樓租霸佔整體租客不足1%外,唐八樓更是從未遇上一例下,今天,竟然證實自己其中一位租客是租霸,幸好只是欠租一個月便即被發現,及掌握證據。
真是老練也被騙財,感謝上主,從中學習到教訓,現在跟大家分享。
欠租15天已經可以向土地審裁處申請收樓,本人正了解所需要之時間。據報需時四個月之久。因此,預防工作顯得非常重要了。
租霸的特徵及預防他們的方法:
1.          匆忙飛快的決定租住,原因是被原來的業主追租多時,被法庭判處必須立刻搬出,他們多不大談判減租,反正日後是不交租金!即日看樓即日要求搬進居住是其特徵,難怪全港業主不會租給此類人
2.          他們多是談判減少交按金,以減少成本,而不是要求減少租金!業主也需要想想,若是按金也交不出者,是否意味那名租客收入出問題,日後能否交租也成問題!
3.          欠租超過15天,即可向土地審裁處申請收樓;欠租多時,業主可以向法庭申請租客破產令及禁制出境令,業主成本是大得多,但是能令租霸無所逃避,再害別的業主。
4.          有限公司租客,必須找其董事作私人擔保簽署,否則拉倒不租。
5.          簽租約前,必須取得租客工作證明文件正本閱覽及附本作紀錄,例如是糧單。若是日後發現文件偽造,報警處理便是。
6.          洋樓租霸,不好對付,多是欠交租金10-30個月,因此業主損失巨大,比起我等唐樓租霸,損失的金額相差超過10倍,因此,15天欠租必須是死線,業主們呀,不能苦等侯他們交租,否則必然失望。早一日收樓,損失少一天。三思呀。
7.          簽租約前,必須取得租客身分證正本檢查及附本作為紀錄,遇上有些可疑,可致電一些業主會查證是否惡租霸,個別業主會擁有[香港租霸名單]超過3500名,以姓名及身分證號碼在電腦上一查便知道真相。
8.          唐樓租霸大多是領取綜合緩助金人士,多是衣著合時充闊佬,及展示假工作證明文件,此類是長期租霸,初期自然是租住低層套房,多是每次欠交租金3-6個月,然後搬往別處,日子久了,該地區大部份唐樓低層業主認真他們真面目,必然永遠不再租房給他們啦
於是,他們被迫走上我等唐八樓租屋,沒有電梯下夏天走上落樓梯是苦事,他們及我等業主也是無奈,簽租約前,可致電全港各社署社會保障辦事處,查詢是否申領綜合緩助金人士,首選自然是業主單位該區域。
9.          目前唐樓業主對付唐樓租霸方法可多了,大多是直接聯絡唐樓租霸的社署負責個案官員,看看租霸有否交出假租單騙取社署金錢,及要求租霸簽署同意社署把其綜合緩助金內之租金直接轉至業主銀行戶口。
租霸可以拒絕簽署,那麼社署立即停止發放綜合緩助金,於是租霸被迫就範。不過,水電費就永不能收到了,業主必須簽署租約前,把其水電費用加入在其租金內,否則將造成永遠損失。當然,有的業主立刻要求租霸搬走,否則報上社署。
願上主的平安常常與你同在!(文章允許轉載,請具作者名字:兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載,謝謝)
徐兆明  2009/8/5