2013年12月29日星期日

C觀點

過多幾個月就初步知經濟學者們如關照生,大C,楊衛X,+蔥等等到底係跌巿定跌眼球(因為眼鏡一早幾年前跌左又吾認)^_^"純粹作個紀錄,過後再回顧
伯南克要退位了;QE是他搞出來的,他知道這種強心劑是偏方,不可以長服,所以在他臨退位之前,先行啟動「退市」,意思是如果他的接班人不繼續「退市」,需後果自負,不要把責任算在他頭上了。
然而,我們如果看美國經濟的實際處境,不難發現,「退市」其實只是伯南克的需要,實際條件還不太成熟。 

美國經濟主要靠內需帶動,最怕人民預期會有通縮。金融海嘯後,很多人都以為會有通縮,這十分危險,故聯儲局不得不以QE去增加流動性,避免市場陷入通縮。
從這個角度來看,QE是成功的,可惜,在超低息的環境下,美國的通脹依然極低,11月份的整體消費物價指數僅上升0.9%,扣除食物及能源後,亦只升了1.1%。顯示美國人對前景都不樂觀,在實質負利率的情況下,依然不肯消費。

這表示:人們還是想留多一些現金在手,即使蝕息也在所不惜。 因此,在這種情況下,聯儲局是沒有條件讓利息上升的。因為,一旦利息上升後,把錢留在銀行的吸引力會更大,而借錢消費的成本則會更高,這些都不利於刺激內需,推動經濟增長。

在這種情勢下,聯儲局實在不太適宜減少買債。因為這會令到債券的孳息率上升,對推動內需沒有好處,尤其是不利於樓市持續復甦。 聯儲局今次「退市」行動,包括會減少買MBS(按揭抵押證券),這勢必會令買樓的資金成本上升,遏抑買家入市意欲,影響樓價回升。
樓價上升是美國經濟復甦的一項主要動力,聯儲局今次退市風險很大。 

按聯儲局的計劃,由明年一月開始,每月買債規模將由850億降至750億。但現實是自年初以來,聯儲局11個月裡有9個月買債,都超過850億,最多一次達1,065億,平均每月也達914億。 

為甚麼會這樣呢?我不知道聯儲局每次多買的具體原因。但照推想,聯儲局是不願意隨便買債多過自己訂下的上限的。聯儲局最後決定破例一定是為勢所逼。有甚麼形勢可以逼聯儲局加碼買債呢?近因不外是債券的孳息率有上升壓力,聯儲局買得少、買得慢就可能接納不住。以至聯儲局在自訂偏低的貼現率的同時,還得繼續不斷地買債。

 從這個角度來看,今次「退市」的決定根本不是在客觀條件充份具備下作出的──譬如市場資金已很充裕,聯儲局不出來「撐場」,債息也不會上升;如此聯儲局才真正有條件可以減少買債。 今次聯儲局的做法,是為了順應伯南克任滿的需要,讓他可以有進有退,任內叫做已啟動退市機制吧了。耶倫上任後,可能會有自己的盤算。

(轉載自2013年12月25日am730C觀點)

2013年12月15日星期日

樓市隨談

這篇文章是個人在無聊等人,坐車,回家中寫作的,以下純粹個人想法,並非分析樓市,另外也望將來睇返能夠感受2013年此刻!

2013今年樓市話題依然很熱,處處也有很多投資高手分析過去,現在情況及未來部署,精彩万分!

這有點像當年2007,08香港股票市場,如中國保險股,內銀股一樣似的,個人並非睇淡,睇跌樓市
市場似曾相識當年有很多人話hold住10万股HSBC已能退休。

相反,個人偏向中性,認為這估值樓市會持續一段長時間。

話說回頭,樓市如當然股市一樣熱這是事實,當年出產不少股神,少年股神等等現在一樣出產了不少樓神,少年樓神等等

如果事情繼續發展,就是應該如當年一樣就來大跌市吧!?如股票市場跌落50~70%吧!

個人認為這機會是比較微會發生的。

而且事實上這個比較也有很多問題!

首先其他因素不需解釋太多,剛只看ssd及dsd及bsd這三個税項根本是保護樓市”大升,大跌”鐵三角,(上下調整除外)除非市場從未出現過這三項税務,市場上依然可以隨意買賣,這樣樓市可能會在現況算是高風險可能將會大調整!

為何這樣說!?
假如從來沒有辣招包括收緊按揭,市場購買力可能早已用盡,樓市可以自由買賣,價升高了,自然有人賣出,而且放盆多,選擇自然多,價格自然調節,市場不會太缺貨而引致錯價出現。也並不會给人感覺賣出很難買返。

自金融海嘯後,大部份投資者对金融產品起了疑慮,已經令部份投資者參與房產投資,這本是正常,直至到房產大跌,投資者自然又走去金融產品,這過去不斷發生,是自然法則。

但是出現辣招後,改變了投資者根本決定,他們只有一個選擇,大部份投資者在極保守地不斷買入(因為ssd需要hold住2,3年關係),而且必定留有一兩手準備待市況有變時用。

但是當今年出現了這三項税務後,已經是提醒各位有樓人仕不應隨意賣出,這是易出難入階段,這给我的感覺是樓市現況不斷試支持位,途中不斷換入更強投資者接手,這是不關於成交價高低於市況問題。而且也會不斷推高安全網。假若税項通過立法,這也保護了未來樓市不會大跌同大升。是否微升或微跌?

這樣說當然也忽略了利息,租金,現金流影響的因素。
利息?加息,很多專家會說利息只會向上不會向下,這當然是事實。但細心思考下,何時加?加几多?
在全球不斷量化下,資產不斷升值,但是是否所有資產呢?什麼類型資產升值,什麼類型不升值?重點是什麼因素而不是什麼原因啊!!

在通漲及3年ssd税務下,租金會由太低慢慢提升至不低,高,甚至很好回報,這些新聞在過去不斷發生。

租金最好慢慢上,但假如未來租金大升,這只會令樓市增加不少風險。

“2014年樓市如何“
相信有很多人对此topic感興趣。
也會透過一些講座,名人,地產代理,朋友,討論區去聽聽他們的意見。
個人初步也聽了些,這可以分几類

1大跌
陸東,陶東,地產代理,投資银行等等偏向跌30%~50%,他們認為豪宅跌幅最多

2調整
大部分地產投資者認為調整5~20%

個人投資房地產只能算是初哥一名,97年依然讀書中,一個週期也未過,绝对認為要小心處理。

優質債務能夠創造正現金流。
現金流能夠買入創造現金流資產。
這些事情簡單不過,只需要重複有節奏地做可以了。

而現在在最低工資保護下,人工起了保護傘,细價樓也同樣起了保護傘。
有人提出未來细單位供應很多,這些新樓細單位供應给什麼類型人買!?真是首次置業嗎?!樓市愈高,愈多人選擇租樓待大跌才買入,這也引致租金不輕易下跌原因。而當很多這類型買了自住樓,租務需求少,租金才能平衡返。

無論新開發或舊區重建後的新樓是給什麼類型人買的,這香港,九龍,新界區形式上又有什麼分別?何況,地產商基本上初步已經解決了部份税務問題,現在只剩餘bsd,假如解決了,市場又會点?

没有成交,表示没有商業活動!
少成交,表示少商業活動!
相對其他投資,樓市商業範圍比較廣,這包括代理人,代理公司,設計師,裝修公司,傢俱店等等等等

當商業活動慢了,錢賺不多,租金自然也難以大升,當然這個假設忽略了其他因素如國外投資者。

由於钱難賺了,而且樓也難買了,租不起自然愈租愈细愈租愈遠,向下流。

假設搬遠了又是否代表向下流?
並不是!這“向下流“是在說心態上的思維。思維正確,搬遠了也可以看成說是機遇多了,看到的東西和平日不同了,正是準備向上流前的準備。

在通漲情況下,長遠租金又難以向下,租金它像三文魚不斷向上流,這也是難以解決。

另外,有否想過香港再要成為一等一大都市需要的是什麼?
這只是我個人假設,假如香港要進入突飛猛進發展,當然教育人材,培養人材等等是最好的長遠發展!

但是要快呢!?正如一間公司
換入人材是最快速的。把外地優秀人材换取本地向下流人民。這是最有效最低成本的。這些事情不能輕易說出口或做,只能由下流者在失去競爭力而自己選擇才能漫不经心地實行。這些事情市場上不斷發生!

另一方式就是换入更多更強有钱或資源的外地人也是可行的。
到底那些地方試驗過而又成功的!?
多的是! 如現在的新加波,60~90年代以前的香港,80~現在深圳,之前美國纽约市等等等等

現在北京市真的只是當地人的嗎!?
把握機遇,把被動事情轉化為主動事情。

另外是否有樓者代表向上流,没樓者代表向下流?當然不是!!

這是說一種“心態“

在此刻,試問一句自己到底現在是向上流,停滯中,向下流,轉向中?相信問完自己初步已經知道答案吧!

而細心思考下,什麼事情代表自己向上流?就每天多做一會
什麼事情代表自己向下流,就每天少做一會,久而久之,就能找到答案。

很多人喜歡别人”專家“代替他去選擇答案,如何做等等?!
但是為何不相信自己能夠做好!?

預測結果往往只是有邏輯地去估!只跟著做不考慮個人財務情況,真的是認真便輸了。

如果剛出來工作的年輕人,把握機遇,努力工作,潛伏進擊,機會多的是。

記著福利是毒物,靠不住,只能暫緩用,不能依賴,這是不斷令人出賣自己機遇,出賣人生計劃,依靠政治家的洐生物!

细價樓相對中價樓尺價會有極大差異,這差異在取消dsd及税項才能回復正常。

另外也不應該只是參考指數作決定!

由2008年金融海嘯到現在,有几多專家買股票是美國?買了又是否是有份量的投入?有份量的投入是否丰收?
市場只能摸石過河!?

租金不能同股息共同談論,兩者備有很多不同之處,而事實上最好兩者同時以某比例擁有。

2013年12月4日星期三

舊洋已租

可能11月是租務比較静的月份,又有可能自己放租的價格比較高,經過調整租金後,正開始有点煩惱如何處理時舊洋租務時,放租了近1个月在上星期六已一次過同一日租哂,這經歷很奇妙,全靠多囗一問,令事情發生。

這次租金回報比預期高了0.5%左右,當時買入作了初步評估,

如果只作番新租金回報约有7%,估計工程費约8~12万

如果全新裝修租金回報约有8.5~9%,估計工程費约20万

種種因素下包括裝修費用等等
最後決定只作番新工程,總數用了6万
這工程包括重做明喉水电,新造廚厠,油柒,新木門,鐵閘,膠地板,儲物房,做樯,假天花等等
當然工程質素只能說實用,而且時間比較耐,用了2个半近3个月。

最後完成後,而租金回報是7.5%左右

這舊洋半年間估價比買入應該升值了近30%,一個非常吾错的升愊,這證明了可能買入估價平原因或不能只看中原指數去代表投資行為或其他可能性。

時間過得很快,而過了這個月份後2014年也到達了,個人今年房產投資算很不錯,能夠有幸買入連天台單位是其中一項,總算順利,現在想一想,期間過程經歷並非一帆風順,學習到只看目標,不記過程,這也是我喜歡把事情以bolg記錄下,作為將來细味當日經歷之原因之一!

2013年房產最後一個project就是先把連天台特色單位改裝装修好,收了基本租金後,也收集一些資訊作下年再計劃如何跟進。

今年房產投資知識上也學習了不少,但是依然甚麼也是不太懂,要不斷摸石過河,其中一項就是學習不要盡信權威,專家,必須獨立思考個人情況,要學習的是處理事情之變化,情緒,思維等等,,,未來日子須要以開放形式學習更多。

最後,完成12月工作後會作一個總結。
另外也要計劃2014年房產或現金流投資方向,初步有一点頭緒但是內容依然模糊,望在這數月份能夠清晰決定下一步点做

在生活要求不高情況下個人財務自由目標基本已達標,這並非困難只要是乎個人生活要求而己,未來日子以家庭財務自由為目標!也望能夠令身邊朋友互相學習,互相影響進步。

2013年10月10日星期四

可能?不可能?

之前收樓後休息了一段時間,但及後太多事情要跟進

本來只需要處理1.5个由於突然多了個單位要装修,番新,令自己苦惱了

最後決定唯有减預算,諗住望把一個預算一個半單位的價錢去完成3.5個小工程,這真的有可能嗎?
沒有可能吧!但是現在唯有每事項親自學習,不斷發问,了解先算吧!

過去几天决定重新開始,不等待事情出現,由自己開始先
今早去了深圳睇建材,廚柜,户外木,燈,磚,地板,地台,牆畫,等等

去了後,回到家初步計算一下,竟然有机會可能做到,而且質量彼不錯

由早上10:00行到6:00,回到家已經9:00多

這次收獲不少,雖然極倦!

明天可能又同朋友再去一次及其他地方

確認一些事項及預算,望及後能夠順順利利!

這些事情需要盡快完成,因為這不是重點,不能拖拖拉拉!

2013年9月12日星期四

買入一項特色單位

6月尾有幸給我一個機會看了一個特色資產。

以下是近個多月的記錄,以日記式每日作紀錄,

當日睇完後,我幾乎可以意識這是機不可失的,並且立即表示有興趣考慮

首先,這開始一刻是獨家盤,這令我安心少許,暫時起碼不會太多投資者知。否則怎麼能輪到我這初哥?

而另一方面好彩本人和代理關係良好,他也表示會協助本人。

這是一個由1967年代小型發展商後人手上買入,如能夠成功,也算是第一次真正轉手。

它的獨特性及以稀有正正吸引住了我。基本上已經確定會試買入。

要達成這目標,需要面對及解決多項問題,自己心情又緊張而平靜,以平常心全力以赴去睇下事情可以去到幾遠,看看有没有机會能夠買入,當中過程務必能學習更多。

跟著,一籮籮問題開始出現,並且每一問題必須解決才有機會買
1   業主真的想賣嗎?定係測試市場?(因為之前有此經驗)
2   他是什麼人,怎樣才能可以了解多一点?
3   他為何放賣,資訊愈多,对於事情愈有利?
4   他出價可能不低,可能高出估價很多,如果處理議價?
5   首期之準備,有否考慮當中的要点?
6   風險管理如何?是否合適?
7   代理如何處理?他如何把我作為優先客戶?
8   如何減少競爭?
9   代理如何令業主願意賣及俾機會他?
10 契約的獨特性,如何確定契約之內容是否吻合?
11 其他資產上背後的承擔,維修費,風險?
12 如買入,如何優化及達成心目中的目標?
13 按揭上的問題如何解決?
14 太短時間買入2間房產,承受壓力如何處理?
15 時間之安排?
16 資金安排及處理?
17 危機上的處理安排?
18 找契約確定內容有冇特別問題?
19 找律師問清楚內容,包括DMC ?
20 同期舊洋今月收樓,如何装修,時間及金錢之安排!?
21 其他安排!?

經過多日考慮後,業主终於表示有興趣放盤後,之前不斷查契約,房產資料,估價後,差不多每天都去代理了解情況。持續了2個多星期。

而現在今天(5\7)到達了最緊張情況,代理正式通知業主銀行估價情況,宜待業主通知會否或會以幾$放盤。

這刻是到達了關鍵時刻,能否有機會買入全靠未來幾天或幾星期內。

6\7 正式開始討論價格,個人目標設定在280萬以下。如談不成....停一停,可能過2天再談

事實上如果價格成功買入,我估算最後300萬左右應該能夠簽下,而自己望不能過330万,而關鍵時刻絕對要處理好。

8\7 事情終於完成,假如今天不能順利完成。已經會變成沒有什麼機會了。今天終於成功簽下必買必賣合約!心情開心但異常平靜。成功拿下生產現金流工具!

10\7 收到消息賣家想賠錢賣比第二個,但是由於這是簽約是必買必賣!賣家想做此行為也比較困難,個人心情需要平靜並且處理,盡快去律師樓簽署正式買賣合約!但是心情依然有点兒不安,這也是學習過程吧!

14/7 明天去律師樓俾大訂,未來一星期望能順順利利!

15/7 正式上律師樓俾大訂,另外今日也處理新按加按問題。

16/7 按揭文件已交,望能夠順順利利!

22/7 大訂正式簽署,一直都知道有1~2個買家不断遊說賣家撻訂,幸運下順利過度!

25/7 所有財務安排,包括按揭應該能夠順利批出!這次也順便做了財務整理,把一些無謂的短債改為長債,無論現金及現金流方面亦改善了。防守力增加及在市道差時亦能出擊。

27\7 這几天忙碌於舊洋番新,已定下怎樣形式做了!

1/8 舊洋開始番新,而加按及按揭已簽,應該順利批出。這次做了加按,增強防守性!

3/8 今日在另外一間地產看到同層樓下放盆,實用408,開價358万!好彩它遲了放賣,否則必定影響開價及買入!!

8/8  所有事情初步已經完成,待定合適時間進行收樓。現在跟進的是舊洋番新工程,暫時算順利。

26/8 等待收樓中,提早成交。

9月頭收樓


經驗是需要不斷由經歷及教訓组合成的!
由於之前買入平台單位的不小心,吸取經驗後,才能順利買入此單位。
這事也學習到,事情因果是一事影響多事,不應該把重點放在结果上,因為事件並未完结,雖然有幸買入,但是也需要步步為盈!小心學習處理及後事情!aa

個人估計如基本情況下這“基本現金流”保守能產生12000以上現金流(未减按揭),防守力算強,這是未包括創造及特別現金流!如如想像中能生產有x0000以上現金流。

至於何時能夠完成,個人目標設定一年至二年內。

到底這個資產能夠創造到几多現金流?暫時都未知道,但是相信如果能夠順利做好到,是非常好的回報!

而我自己也估不到能夠找到並且順利以一個风險不高而且又能承擔到的價錢買入。

這也說明了,中原指數是一個指數,在投資上也要考慮其他各種原因

如果順利,買入這兩套房產並且善用,個人在今年年初設定要產生60000現金流基本上可以有機會在未來日子達成。令進行中的家庭財務自由進入快車道,這事情令個人非常鼓舞。而目前需要處理好問題先。

當然這次買入最重要也要多謝的是協助我的物業代理。

個人投資房產基本上是長期持有,以租金作為防守,再等待合適機會,换入更優質房產!

如這次2次投資,就是賣了2010買入的車位及深圳樓再加些新資金而達成的。

當年車位買入價為12万,賣出價為35万。而深圳樓1200尺9x万,(8000一平方)和家人買入,今年3月以13000平方賣出
賣出後,吐現1xx万,剛巧又遇到之前被撻的平台樓,塞翁失馬,買入另一舊洋,也因為此才有機會遇到這個特色資產。

什麼是特色單位,這是一個有露台,全天台的單位!

投資房產最安心的地方是清楚了解到能生產現金流產產情況,另外就是自己可以把它增值...


2013年9月10日星期二

賣出另一個車位


2010年和家父分別買入2個車位,今日再賣出一個,目的儲定以作未來購入更優質資產作準備。

買入價 $120000,
當時預租價 $900,

賣出價 $348000,
現時月租價 $900,
預計新租約$1000-1100,

由於預期短期車位租金不會大升,而且價比較高,最終再賣出。



2013年5月2日星期四

買入一個舊洋樓....

吾覺吾覺由被撻的樓房日子計算又好快過左一個月,由於之前做了些功課有關如何提升租值,

(其實之不過google下,youtube下,blog下,不斷問下,計下,諗下,假設下,想像下)

加上各種美好情況下想下。

上星期六本來諗住和朋友返大陸買書,食下野,後尾因為有些事情未處理好決定唔返後,

處理完事情後,(因前一日無無聊聊去左太子搵個租客佢想話換抽氣機,上左去單位,

重要請我飲湯,吹完水後,行過一間地產,諗住打個招呼就走,一打之下,

又吹左2個單位俾我了解下,跟著相約左第二日(就是星期六25/4)睇下,睇完,

計下數,回家作了些簡單計算下....第二日入左票。)買入其中一個原因是巿區加上尺價好平下。

由於此單位未完成交易,遲一些分享詳細內容。

在中原指數連升多年情況下,而且118左右,為什麼又買入,風險管理情況是否真的合適,

我也不知道,我了解的是自己的財務狀況,以相對在我認識中的投資而選擇下。


首先,我會講下為什麼買

個人在買入此單位,主要目的是製造被動現金流收入。

基本上這次是一個增值租金體驗的測試,所以在初步一睇完樓後,初步評估租務回報後,已能確定買入此單位。

如冇意外,此單位簡裝後以巿值租金回報率應該有7%左右,個人目標8.5%以上,這個目標需要全屋反轉全部再整過。

基於長期現金流,相信會選以後者為主。

到呢一刻,一定有人會問,為什麼有這麼高回報單位?我只能認真說一句"雖然吾多,真係有的",而問題主要是能否隨褖俾你遇到又能並且順利買入。

這個房產是以三個套房簡單及殘殘地裝交吉賣的。

本來在上月已經俾人買左,又剛巧買家因為家庭有事撻了訂而業主重售,剛巧我又被業主撻訂買不成之前平台單位,而才有此機會,好奇妙的經歷。

這也是上一次買入平台時所學習到的經歷,之不過剛巧有機會這麼快顯現出來。

雖然路過看到平台單位業主應該自己重新裝修再放租,我覺得他不賣对他來說是对的,但是撻訂走數就太老土了!

不知不覺過了一個月,他可能安心以為事情已經完结了,錯了!只是前排很忙,对自己負責任,我須要盡力處理追討,過程中必能學習更多新事情!


有些資產能產生現金流,而再以現金流的年收入去評估資產约值几多錢!

但是有些現金流可以增值,有些會因為資產升值而增長,有些易升難跌。

租金就是易升難跌(通漲下)的一種,如果買入價格是付出,那租金及未來租金增長便是收益!

這樣只需要知道收益及風險管理就可以了!

現在基本上已經設定完成財務自由的支架,未來日子會以優化组合為主,

把被動收入盡量分散,讓資產得以長期持有,在適當時候優化或換取!

現在香港人生活開始形成像美國紐約及日本東京似的,有些工作的人或做生意的開始对未來的擔憂漫延中,這種感覺源致於城市生活成本不斷向上,

租金,水电,交通,飲食,什费,,,請問有那些不會怎樣增加呢?有,自己的薪酬!而薪酬或经營盈利因為種種支出上升下而產生此現象的。

這是什麼原因呢?!是競爭力慢慢減弱中!?

衣,食,住,行到底有那些可以個人控制?

衣服,飲食,交通通通都不可能吧!

這其中一個可能性就是“變化是永恆“,市場及環境一直在變,美國在變強定弱?中國在變大定少?香港在變好定壞?日本在求變,身邊各種事情不斷慢變中!

假如自己不斷斷學習及進步,自然可以走的路只會愈來愈狭!

個人認為財務自由除了对家庭,父母负責任外,更加对自己人生負責任!人生冲冲幾十年,精彩也是過,呻呻也是過。反而認真踏步,追尋自己的美麗人生吧!

精采人生其中一個要点就是能夠當下,感受生活,而財務自由能夠令人生多了一些時間(如一日可能多了几小時至十小時)去追尋人生質量,感受更多想感受的!

財務自由能夠把一路因為工作而少用時間在運動,興趣,家人,朋友以及個人生活能夠得以重新分配,反思生活!

在個人認識的一些財務自由人(財務自由並不需要是富豪),他們俾我的感覺就是他們在分配在個人,家庭,朋友,工作,都是相對比較好的!

生活濶了,競爭力自然强了!

美好人生在於你開始計劃自己的財務未!這不是一時一刻,而是持續的不斷重復做,,,

我喜歡做事情一勞永逸,而自己在股票市場所以能夠繼續做的是收息待機再買。在經歷08海嘯後,個人認為做"息"魔差極有泡,而且可以不斷增長,這也是一項不錯的投資方法,但很多人不易接受。這也是股票市場的樂趣!什麼方法賺錢的就是好方法!?是嗎?是的,但我相信最重要適合個人性格去選擇或合適地相反!

自由一千萬兄一句"5肥6潤7豐收"來形容收到的股息及心理質數,我感受良多。認真想一想!到底你每年股票投資是"5肥6潤7豐收。還是"5窮6絕7翻身"!?

2013年4月2日星期二

投資者何雨盈

精英投資:買天台戶 種花如種金
21/4/2012何 雨 盈 購 入 英 皇 中 心 連 天 台 戶 , 單 位 放 租 , 天 台 做 菜 園 。放大圖片很多人愛種植,資深投資者何雨盈正是同道,他在北角區持有大量住宅及商舖物業,大部份長線收租,其中兩個物業的天台闢劃作菜園及花園,他的如意算盤是:「購入連天台的特色戶後,單位租俾人,天台自己用,等如有個免費地方種 嘢 。」這兩戶皆購於近兩年、大家已覺得樓價好貴的時期,如今皆大幅升值。種花,簡直就像種金。記者:葉淑貞攝影:謝榮耀人 稱 「 何 伯 」 的 何 雨 盈 , 退 休 前 是 長 實 老 臣 子 , 主 管 賣 樓 , 但 農 夫 DNA 早 於 30 多 年 前 發 作 , 當 時 南 區 置 富 花 園 仍 在 興 建 , 屋 苑 後 一 塊 屬 牛 奶 公 司 的 農 地 , 便 被 他 「 非 法 佔 用 」 偷 偷 種 植 。 那 年 頭 , 蘭 花 遠 不 及 今 日 普 遍 , 他 已 鍾 情 蘭 花 , 不 過 他 種 得 很 隨 意 , 不 追 求 華 貴 品 種 , 「 過 年 後 , 很 多 人 把 開 完 花 的 蘭 花 丟 掉 , 清 潔 工 人 知 我 愛 蘭 花 , 拾 起 來 放 在 我 天 台 門 前 。 」 蘭 花 開 花 後 , 其 實 還 可 多 開 幾 趟 。何 伯 鍾 情 蘭 花 , 每 次 開 花 , 才 從 天 台 搬 回 家 中 欣 賞 。放大圖片光 超 台 的 天 台 , 主 力 種 蘭 花 。放大圖片高 位 賣 樓 冇 有 怕他 住 在 城 市 花 園 煙 花 海 景 單 位 , 可 惜 沒 有 天 台 , 早 年 曾 租 別 人 的 天 台 種 花 , 開 花 才 拿 回 家 , 近 兩 年 他 決 定 自 置 連 天 台 單 位 , 既 投 資 又 自 用 , 其 中 一 間 是 樓 齡 30 多 年 的 北 角 英 皇 中 心 , 才 三 百 餘 呎 單 位 , 他 去 年 以 約 240 萬 元 入 市 , 近 乎 歷 史 高 位 , 但 對 北 角 市 況 滾 瓜 爛 熟 的 何 伯 覺 得 冇 有 怕 , 單 位 正 以 12000 元 租 出 , 天 戶 則 留 回 己 用 , 「 英 皇 中 心 有 很 多 洋 人 居 住 , 若 我 以 300 萬 元 放 售 , 即 刻 會 有 承 接 。 」 另 一 個 天 台 戶 位 於 光 超 台 , 兩 年 前 以 298 萬 元 入 市 , 升 得 更 和 味 , 現 時 市 價 估 計 挨 近 500 萬 元 , 何 伯 的 結 論 是 : 「 這 類 特 色 單 位 , 有 特 定 對 象 , 如 喜 愛 戶 外 空 間 、 養 狗 等 。 普 通 分 層 單 位 競 爭 大 , 天 台 戶 則 少 得 多 , 防 守 性 強 。 」主 攻 北 角 物 業   持 貨 市 值 逾 億何 伯 退 休 後 , 全 副 身 家 進 行 物 業 投 資 , 如 今 持 貨 已 逾 億 元 , 物 業 組 合 以 北 角 作 主 力 , 除 了 專 攻 內 地 人 喜 愛 的 城 市 花 園 全 海 景 單 位 , 城 市 商 場 亦 是 他 近 年 重 點 投 資 。 屋 苑 樓 下 都 有 商 場 、 地 舖 , 但 質 素 與 人 流 差 天 共 地 , 繼 專 做 有 錢 街 坊 生 意 的 城 市 中 心 商 場 後 , 他 近 年 又 看 中 了 南 亞 裔 雲 集 的 第 13 座 商 場 。 一 般 港 人 很 少 逛 到 第 13 座 樓 下 商 場 , 這 場 瑟 縮 一 角 , 全 不 起 眼 , 但 原 來 場 內 專 做 南 亞 人 生 意 , 雖 然 租 金 少 , 不 夠 高 檔 , 但 人 流 倒 很 興 旺 , 何 伯 說 : 「 這 裏 接 近 未 來 油 街 項 目 , 將 會 漸 漸 吸 引 設 計 公 司 等 進 駐 。 」 這 個 被 忽 視 的 場 , 近 年 已 因 投 資 者 進 駐 而 水 漲 船 高 , 何 伯 又 要 忙 着 尋 找 下 一 個 潛 力 場 。英 皇 中 心 樓 齡 雖 高 , 但 交 通 極 佳 , 收 租 一 流 。放大圖片何 伯 持 有 不 少 城 市 中 心 商 場 舖 位 收 租 。放大圖片光 超 台 即 將 進 行 大 維 修 。放大圖片城 市 花 園 第 13 座 樓 下 商 場 , 毫 不 起 眼 , 卻 開 滿 服 務 南 亞 人 的 店 舖 , 人 流 旺 有 得 做 。放大圖片寄 語 年 輕 人   多 做 「 功 課 」何 伯 的 家 望 無 敵 煙 花 海 景 , 他 說 內 地 人 最 喜 歡 這 個 景 觀 , 「 才 萬 餘 元 一 呎 , 地 價 都 唔 止 。 」放大圖片何 雨 盈 賣 了 30 年 樓 , 05 年 榮 休 後 專 注 物 業 投 資 , 初 期 喜 歡 炒 出 炒 入 , 近 年 開 始 轉 為 長 線 收 租 。 他 對 年 輕 人 寄 語 : 少 點 打 機 、 多 點 做 「 功 課 」 , 自 能 發 掘 商 機 。 「 當 其 他 人 都 在 打 機 , 你 卻 看 書 , 你 自 然 能 輕 易 跑 出 。 」 做 功 課 , 他 身 體 力 行 , 即 使 一 個 訪 問 , 何 伯 也 寫 了 滿 滿 的 備 忘 , 以 便 詳 盡 地 答 問 題 。 上 一 代 的 熱 情 與 認 真 , 後 生 仔 不 得 不 學 。 「 只 要 計 好 數 , 任 何 時 期 都 可 以 買 樓 , 市 區 沒 有 平 樓 嗎 ? 到 底 他 們 有 沒 有 親 身 去 看 過 ? 還 是 只 睇 報 紙 、 聽 人 哋 講 , 就 認 定 市 區 無 平 樓 ? 舊 區 如 深 水 埗 , 就 有 百 幾 萬 的 單 幢 樓 , 唔 怕 行 樓 梯 , 還 可 以 住 唐 樓 。 若 幸 運 遇 上 收 購 , 那 就 恭 喜 啦 ! 」 他 說 , 「 總 之 , 先 上 車 , 成 為 局 內 人 , 否 則 你 永 遠 只 能 在 場 邊 嘈 買 唔 到 樓 ! 」 認 真 的 功 課 , 還 包 括 與 地 膽 代 理 打 交 道 , 何 伯 不 諱 言 : 「 好 多 代 理 自 己 都 買 埋 一 份 , 加 上 眾 多 街 坊 投 資 者 , 要 找 筍 盤 , 必 須 多 與 他 們 交 流 , 筍 盤 才 有 機 會 落 到 你 手 。 」何 伯 教 路 種 韭 菜 韭 黃配 港 人 三 分 鐘 熱 度 , 收 成 稍 慢 就 會 放 棄 , 任 由 植 物 自 生 自 滅 。 何 伯 今 日 教 大 家 種 韭 菜 及 韭 黃 , 粗 生 粗 養 兼 有 趣 味 , 而 且 屬 於 連 續 生 長 , 閒 時 摘 下 炒 番 兩 味 , 最 合 無 事 忙 的 你 。STEP1 以 種 子 或 韭 菜 頭 播 種 ; 幾 日 就 冒 芽 , 但 要 長 至 可 收 成 的 濃 密 度 , 一 般 要 三 個 月 STEP2 摘 下 韭 菜 , 不 要 連 根 拔 , 只 需 間 中 施 肥 , 便 能 自 行 再 生放大圖片STEP3 把 竹 筒 蓋 在 已 摘 去 韭 菜 的 泥 上 , 隔 絕 陽 光放大圖片STEP4約 兩 星 期 後 打 開 , 便 會 長 出 韭 黃放大圖片




何雨盈轟辣招「太家長式」2013年7月18日上午9:07公開累積瀏覽 650 波及首置及換樓客籲盡早撤招 何雨盈轟辣招「太家長式」辣招威力無遠弗屆,整體物業市場充斥着一片愁雲慘霧,有代理早前因生計受損而走上街頭,支持者中有各行各業的人士,當中便包括身為「億元戶」何雨盈。【本報記者古偉豐報道】何雨盈是北角資深物業投資者,日前公開表態支持反辣招遊行,在該區擁有大量住宅及商舖物業的他坦言,雖然明白辣招是政府逼不得已而實行的樓市政策,但他認為以目前市況而言,辣招始終對樓市及整體經濟有負面影響,亦殃及首次置業及換樓客,建議政府應盡早撤招,以讓樓市重回正軌。買舖5年賺近4倍持有市值逾億元物業的「何伯」何雨盈,曾於長實任職高級營業經理,擁有數十年賣樓經驗,對北角住宅商舖市道可謂瞭如指掌。他的辦公室設在城市花園地舖,距家僅數步之遙,他表示自己十分享受退休生活,而自2008年入市後,所購舖位及住宅不論租金或售價均已升值逾數倍。據悉,他的辦公室便是2008年以80萬元購入,但近年有不少公司貪其租平而相繼進駐,令舖位售價水漲船高,現時放售價約300萬元,賺幅近4倍。在他身上類似的賺錢例子很多,他笑言「市況差也無有怕,一個小動作便可收入數百萬」,其眼光之獨到,毋庸置疑。退休後的他現在主力投資優質舖位,談及辣招,他指明白政府此舉屬無可奈何的「非常舉措」,又指不同時期的政府自然會有不同政策應對樓市情況,正如港英時期就曾出現「零首期買樓」,亦如董建華時期亦有「八萬五」。可是,他指市況瞬息萬變,當初救市的良方隨時會因跟不上市況變化而失效,甚至會產生反效果,故建議政府應時刻針對市況對症下藥,並作出適當調節,又寄語政府應吸取「八萬五」的教訓,不要待經濟轉差才撤招。冀換樓寬限期延至1年談及香港人買樓,他指正如前老闆李嘉誠先生所言:「只要是自住又計得掂數,咩時候都適合買樓。」因置業本身便是港人習以為常的儲蓄方式,但現時政府卻因遏止炒風而收緊按揭,變相令首置人士連上車機會都被剝奪,他慨嘆做法未免「太家長式」,亦低估港人的「計數能力」。此外,他亦為換樓客抱不平,指辣招限定他們要在6個月內將舊單位賣出,「連裝修時間都無,賣又賣唔切」,做法不近人情,建議政府將寬限期延長至一年,讓換樓客及地產代理不用再疲於奔命。知慳識儉買樓賺「第一桶金」作為北角物業市場的老行尊,何伯對北角前景充滿信心。他笑言憑多年心得,讓他得以總結出一套行之有效的置業哲學,並寄語新晉投資者要「勤力、多睇、少買」。宜「勤力、多睇、少買」北角向來是港島商住核心區域,樓價面對多番衝擊仍企得硬淨,「防守性強」彷彿已成了該區樓價的代名詞。何伯談起北角未來發展時如數家珍,他指北角不久即將迎來變天式的發展機遇,先是長實油街項目即將動工,屆時將會興建酒店及豪宅,勢必帶旺周邊區域,而北角碼頭及丹拿山警察宿舍的地皮亦會相繼發展,其價值將無可估量,他指:「因為環頭環尾也數千元一呎,海邊地無理由不值。」談及自己手持的十多個城市花園舖位,他指該處為「中央通道」,因該處多行人出入,前往商場另一邊的銀行及街市,故無形中帶旺了該商場的人流。他又指放租舖位要份外注意商店風格,如商場內有不少舖位均經營女性時裝服飾,目標顧客自然是追求品味的女士,「我唔會考慮租畀唔啱風格嘅客,如果個場有個間鐵打舖,佢擺副骷髏骨出嚟,已經將成個浪漫氣氛破壞晒,明顯會趕客」。談及年輕人置業,他指年輕人若可做到「知慳識儉」、「能人所不能」的話,要從樓市賺得「第一桶金」,並不是痴人說夢。他笑稱自己年輕時也是供樓一族,但因懂得量入為出及節省開支,甚至捨得將新屋租給他人,故才能成功累積資金,做到既能在投資物業上「談笑用兵」,又能有充裕資產安享晚年。本報記者 古偉豐------old news about "何雨盈"何雨盈:個個都灰就買樓  在長實賣樓30年,前高級營業經理何雨盈05年退休後,主力「揸鑊剷」,專攻住了超過廿年的城市花園、有獨特市場定位的錦綉花園。貴為售樓老手,何雨盈堅持不熟不做,「我的股票價值無咗六成!」投資物業卻是長勝將軍,甚麼風暴、海嘯,只是一個個執金機會。物業投資篇:專攻城市及錦綉  人稱「何伯」的何雨盈,廿年如一日輕裝在地膽北角區浪蕩。無論戶口有多少個零,他長情地擇居城市花園某個高層單位,大廳直望IFC與ICC對峙的超級無敵大海景,小露台種了心愛的蘭花。閒時溜到對面街一單幢樓,因為他租了個天台專供栽種幼苗。行過相熟代理行,他不忘打個招呼,順道收收料、打聽有無筍盤。  每到假日,他又會開車到錦綉花園的屋仔,既是他的買賣基地,前後花園也打造成種植瓜菜的小田園,「生活可以很簡單,左整右整就一日。」  何雨盈的投資生涯,早在廿年前開始,但打緊李超人的工,投資只能視作副業,直至退休才全情投入。超人間中會公開談談投資心得,散戶忙着去解讀,何雨盈只淡然說:「李先生的言論其實好真誠、淺白。」繼而大讚一間華資公司進軍國際殊不輕易。想在他口中套點前東家的秘密?休想!低谷入貨 等於買五送一  他沒有明言持貨多少,投資心得很大路、卻很少人做得到:「個個都灰,就可以買樓。」海嘯刮起時不少業主慌忙散貨,他卻補了點貨,啱價自然亦會出貨,「把握到時機,等於買5間送1間!」  新近以$600萬左右入了個城市花園單位,才過了一星期,即有買家出價約$700萬,「我今次唔食雞糊,多睇一陣再算。」此文出街時,何伯可能已吃出「爆棚」。  城市花園投資者眾多,個個知價,令筍貨難求,故他主要物色全海單位,皆因與新盤相比,城市海景呎價仍然偏低,「地價都唔止。」  要搵筍盤,資訊沒有那麼流通的錦綉花園機會更多。當年因工作需要到錦綉視察,驚覺環境獨特,但價格卻比同區的嶄新洋房平了大截,「錦綉屬早期發展,當年發展商攞地比現在容易,好多屋仔都有大花園,行車路又闊落,換轉依家,那有發展商捨得做咁大條馬路?」年輕人把握時機置業  憑磚頭致富,令何伯確信投資物業才是王道。他語重深長地勸勉年青人,應該搵啱物業、時機展開第一步,「我家族的後輩,很多都像時下年青人一樣,搵幾多使幾多;有個根本唔想買樓,寧願租樓,因為怕冒險,覺得不可能找到一份保證做到10年的工作。可是,在如今的社會,還有那份工作能擔保做到10年?當你租了樓,就會一直租下去,但物業供完就是你的,十年八年好易過。」   「很多人連買個雪櫃都到處格價,偏偏買樓會一時衝動、浪漫行事!其實買樓應該極之現實,計到清清楚楚,要跟另一半『攤開來講』。」年青人買樓其中一個重要指標是——物業租金必須足以供樓,「不幸被裁的話,把樓租出,然後搬回老家,父母一定會幫,捱過困難日子再說。」﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏商舖篇:手持十間城市中心舖  「住宅單位的價值很容易計,但商舖的價值難計好多。當年賣樓,無多少人敢替項目的商舖定價,因為太難睇。」當然,假如投資者睇得通,確實財源滾滾來,何雨盈隨口講了一串資深商舖投資者的名字,「佢地搵好多㗎!」  何伯自言不想太進取,於是向自己最熟悉的北角區、銀碼細但有人流、兼受忽視的低水目標下手,正是城市中心商場。  北角街坊都知,該區「死場」甚多,很多商場檔次低兼空蕩蕩,何伯卻看中每間百餘萬的城市中心商場小舖,商場有兩層,他只吼地下舖,「這個小場是很多城市花園、和富中心街坊的必經之路,很少空置,而且很多有錢太太出入。金融海嘯對這班阿太根本無影響,照舊買衫扮靚。」  何伯帶着記者到商場「巡視業務」,一邊比劃着那間位置靚,數一數,已經收集了十間八間,「我近幾年才主力收集,每間百餘萬,收萬零蚊租,又唔怕遇到租霸。」  逛到慶豐物業遇到事頭婆朱大姐,她打趣說:「何先生有貨(城市商場)就掃,其他客都無機會買。」何雨盈打個哈哈,多年修來的人際關係,唔恨得咁多。「北角區地舖隨便過千萬,1間抵我5間,但一旦空置就弊啦!專賣傢俬那條街(渣華道)以前好少空置,近來都有吉舖了。」  商舖投資學問,靠的是對社區的了解。投資機會可能就在身邊,你發掘到未?退休入市 何雨盈投資有法  「早幾年經代理介紹買入10間北角城市中心商舖,待旅行回來便會一併放售。」前長實(00001)高級營業經理何雨盈退休後變身為投資者,更開始轉型轉購商舖。  熱愛種蘭的何雨盈,在家中露台栽種了心愛的蘭花,每逢打風落雨便趕回家安置「寶貝」,避免遭到風吹雨打。還因為自己地方不足,租了附近大廈天台擺放大批心愛品種,老劉曾到他的私人花園,細賞每種品種的特色。積蓄扣除生活費 密密掃貨  自05年退休後,何與老伴除了間中到海外旅遊享受人生外,早年利用手上積蓄扣除基本生活費,集中火力收購元朗錦綉花園屋仔和居所屋苑城市花園等熟悉的地區,過去數年先後買賣10多伙。  「年前開始經北角區代理轉介,先後買入城市中心地下商場內商舖,前後共10間作長綫收租,現時因為舖價攀升了,計劃短期內一併放售,約值4,000餘萬元。」何伯說。  他向老劉詳細點出商舖的位置,最大優勢是細價舖可攻可守,還清楚地指出商場地庫現有一間教育中心承租,「每個課程都要達1萬元,家長肯使錢,商場內前後都有通道,可由電氣道直通城市花園道,現時其他地區的商舖價值都翻兩番,我選擇在此刻轉售這批舖,讓代理可以有盤做。」  而事實上,舖價狂升,使近期放盤量大幅收縮,有代理指,即使北角區可出售的商舖實盤也大幅減少,較今年初減少3成,加上區內不少財團正收購舊樓,業主叫價堅挺,買家縱使有閒餘資金,也很難替他們找到合適物業。「隨時一個舖同時間有10個客爭購,業主見勢反而擔心是否賣平咗不斷加價,可算是奇觀。」  他曾對不少傳媒分享其投資物業的心得︰「物業猶如麵包和牛油,總會有人需要。」其實何伯累積多年作為發展商和投資物業的經驗,整合成自己投資心得。熟悉區內物業 購筍盤機會高  首先是鎖定一兩個屋苑,所謂不熟不做,哪些單位景觀和坐向較佳瞭如指掌,特別是那些沒有樓看的盤,因為熟悉區內環境,入市會較別人快;當然與該區的地產代理關係良好也十分重要,當遇上「筍盤」時,代理也會較容易想起你,買到「筍盤」的機會也較高。  「今年初曾有代理介紹一個城市花園海景盤給我,原本欲收購,但最後業主改變出售計劃,這半年來樓價升了2成。」何伯道出該次經驗,反映香港人的確精明了,夠實力的可以等長一點,始終利息低供應少。勸勉年輕人 把握開展第一步  憑「磚頭」致富,何伯深明投資物業之道。他語重深長地勸勉年輕人,應該搵啱物業、把握時機展開第一步。「我家族的後輩,很多都像時下年輕人一樣,搵幾多使幾多;有個根本唔想買樓,寧願租樓,因為怕冒險,覺得不可能找到一份保證做到10年的工作。可是,在如今的社會,還有哪份工作能擔保做到10年?當你租了樓,就會一直租下去,但物業供完就是你的,10年抑或8年好易過。」  電郵︰mikelau@hket.com一封「億元戶」給女兒的家書 何雨盈:放下身段上車為先上周特首曾蔭權發表施政報告,內裏提及關注近期樓市狀况,但沒有特別提及會恢復賣地,同一日碰上有豪宅以天價成交,隨即引來極大爭議,更有計劃結婚的醫生和律師準夫婦在電台烽煙節目說現時樓價高而買樓難,並以之譴責特首。資深物業投資者何雨盈接受「樓市名人論壇」訪問時表示,他並不認同現時樓價高,更不認同市民的一些福利主義思維,在記者面前讀出一封他特地傳真給澳洲讀書和工作的兩位女兒的《家書》,內容是教導女兒如何投資物業,以及做人要有的積極心態。撰文:鄧雅各、陸振球攝影:陳智良何雨盈現年60 歲,曾在地盤工作,先後加入恒隆(0010)和長實(0001)工作,於長實的逾30 年時間裏頭,曾是長實的高級營業經理,4 年前才退休。何年輕時省吃儉用,20 歲便買入第一間物業投資,之後不斷累積經驗和資金,現已擁有上億元物業。由於投資得法,退休後生活無憂,現時過着得閒便去海外探親、旅行的寫意生活。買市區舊樓勝過浮誇住半山何雨盈的《家書》指出,特首曾蔭權上周施政報告後,不少巿民甚至醫生、律師等中產階級的專業人士,不約而同稱因樓價過高而難以置業的問題。「其實佢哋現在如能放下身段,喺巿區買一個好地點的舊樓單位自住都無乜問題,而且每日乘電梯之時,有機會經常見到諸如賣魚勝、豬肉亞嬸、茶餐廳阿榮等街坊人物,咁會睇到佢哋點樣用最少錢可以生活,總好過搬去半山區住豪宅,睇住班人點樣浮誇。」對於有些自稱買不到半山區樓的人士,何作比喻指出,雖然鮑翅好食,但新鮮出爐麵包及煎蛋角都好食,當然價錢相差很多。若該些人士說只能吃鮑魚才快樂而吃麵包不行,那他們的競爭力一定比何氏還低很多。何還有感而發地說: 「香港人,怕上海在金融中心和大陸其他城市或市民會取代我們,怕競爭,其實說穿了,是怕吃苦,怕動腦筋。香港人佔盡優勢,只要努力正面去看問題,我們年輕時很流行的說話係,鬼叫你窮、頂硬上。」投資如推木頭車欲速則不達何雨盈深信投資不一定講求學歷,只在乎懂得計實數,還自行研究出一套喻作長線投資的「木頭車理論」,並稱: 「木頭車要慢慢推,就算遇着雨天、大霧、急彎及斜路等環境,只要一日推十多個小時,雖然或會被駕着法拉利跑車的人(喻作急進的投資者)謔笑不夠科學,但對方若在雨天遇急彎之時未能收掣煞車,那就會整輛車衝下山坑。」他說,其同輩打工的朋友,一年望到黑都係望出雙糧,但他推着木頭車就個個月都出雙糧。他的租客中,不少都是諸如銀行界等高薪人士,但每個月都要交租給他去供樓。「所以話,世上有幾多個億萬富豪讀過大學呢?讀書人永遠係學者,無讀書,可以用自己方法解決問題。」年輕應多吃苦儲出第一桶金《家書》又指出: 「人生路途遙遠前路茫茫,年輕人不容易找到方向。結婚、生仔、生病、失意等等未知之數,又如何面對和處理呢?未來的開支會加大,人年紀大了,生產力會減退,如何可以安享晚年同時不至落後於同輩?……」「年輕時要盡量把日常生活費降到最低,多吃苦。但求心中有數,我們省下來每月有幾多錢,錢儲了一個小數目,那就好辦事了,心中有些計劃也好實行了。我20 歲時買入一間500 多呎的房子,很靚有粉紅色浴缸。但我堅持不搬進去住,只在入伙時到這美麗的浴缸去冲了一個永不忘記的涼,直至結了婚,還是租人一間房去住,要知生活費一闊三大。如果生活費低,省下來的一蚊,就『實肉』有一蚊,五年十年加上投資的利潤,你會發覺比同輩的收入多出二至三倍,在這鼓勵下,思想自然超脫了。」除此外,他認為適量投資股票,有助增加個人對經濟環境認識,以至可脫離打工仔心態,處事態度會較為客觀,因為要經常作出投資計劃研究、注意股東盈利、開支、環球經濟情况的影響等,會用較為廣闊的角度去思考問題。精英投資:買天台戶種花如種金很多人愛種植,資深投資者何雨盈正是同道,他在北角區持有大量住宅及商舖物業,大部份長線收租,其中兩個物業的天台闢劃作菜園及花園,他的如意算盤是:「購入連天台的特色戶後,單位租俾人,天台自己用,等如有個免費地方種嘢。」這兩戶皆購於近兩年、大家已覺得樓價好貴的時期,如今皆大幅升值。種花,簡直就像種金。記者:葉淑貞攝影:謝榮耀人稱「何伯」的何雨盈,退休前是長實老臣子,主管賣樓,但農夫DNA早於30多年前發作,當時南區置富花園仍在興建,屋苑後一塊屬牛奶公司的農地,便被他「非法佔用」偷偷種植。那年頭,蘭花遠不及今日普遍,他已鍾情蘭花,不過他種得很隨意,不追求華貴品種,「過年後,很多人把開完花的蘭花丟掉,清潔工人知我愛蘭花,拾起來放在我天台門前。」蘭花開花後,其實還可多開幾趟。高位賣樓冇有怕他住在城市花園煙花海景單位,可惜沒有天台,早年曾租別人的天台種花,開花才拿回家,近兩年他決定自置連天台單位,既投資又自用,其中一間是樓齡30多年的北角英皇中心,才三百餘呎單位,他去年以約240萬元入市,近乎歷史高位,但對北角市況滾瓜爛熟的何伯覺得冇有怕,單位正以12000元租出,天戶則留回己用,「英皇中心有很多洋人居住,若我以300萬元放售,即刻會有承接。」另一個天台戶位於光超台,兩年前以298萬元入市,升得更和味,現時市價估計挨近500萬元,何伯的結論是:「這類特色單位,有特定對象,如喜愛戶外空間、養狗等。普通分層單位競爭大,天台戶則少得多,防守性強。」主攻北角物業持貨市值逾億何伯退休後,全副身家進行物業投資,如今持貨已逾億元,物業組合以北角作主力,除了專攻內地人喜愛的城市花園全海景單位,城市商場亦是他近年重點投資。屋苑樓下都有商場、地舖,但質素與人流差天共地,繼專做有錢街坊生意的城市中心商場後,他近年又看中了南亞裔雲集的第13座商場。一般港人很少逛到第13座樓下商場,這場瑟縮一角,全不起眼,但原來場內專做南亞人生意,雖然租金少,不夠高檔,但人流倒很興旺,何伯說:「這裏接近未來油街項目,將會漸漸吸引設計公司等進駐。」這個被忽視的場,近年已因投資者進駐而水漲船高,何伯又要忙着尋找下一個潛力場。寄語年輕人多做「功課」何雨盈賣了30年樓,05年榮休後專注物業投資,初期喜歡炒出炒入,近年開始轉為長線收租。他對年輕人寄語:少點打機、多點做「功課」,自能發掘商機。「當其他人都在打機,你卻看書,你自然能輕易跑出。」做功課,他身體力行,即使一個訪問,何伯也寫了滿滿的備忘,以便詳盡地答問題。上一代的熱情與認真,後生仔不得不學。「只要計好數,任何時期都可以買樓,市區沒有平樓嗎?到底他們有沒有親身去看過?還是只睇報紙、聽人哋講,就認定市區無平樓?舊區如深水埗,就有百幾萬的單幢樓,唔怕行樓梯,還可以住唐樓。若幸運遇上收購,那就恭喜啦!」他說,「總之,先上車,成為局內人,否則你永遠只能在場邊嘈買唔到樓!」認真的功課,還包括與地膽代理打交道,何伯不諱言:「好多代理自己都買埋一份,加上眾多街坊投資者,要找筍盤,必須多與他們交流,筍盤才有機會落到你手。」何伯教路種韭菜韭黃配港人三分鐘熱度,收成稍慢就會放棄,任由植物自生自滅。何伯今日教大家種韭菜及韭黃,粗生粗養兼有趣味,而且屬於連續生長,閒時摘下炒番兩味,最合無事忙的你。重點:每次摘去韭黃後,需讓它吸收陽光先種韭菜,始能再生韭黃。

2013年3月10日星期日

買入平台單位被撻

9/3 生產現金流工具入手 成功買入一個平台特色單位,這次經驗非常好,完成交易後再談

25/3 被撻了訂!雖然當日感覺有啲可惜,但思想後可惜到底的是什麼?是平左的差價?是破壞左个人原先計劃?

想一想,計劃是没有被破壞,只是影響左進度,也是需要用具其他模式顯影出來,繼續追尋合適的机會!

2013年2月27日星期三

【樂助慈恩耀山區2013】 慈善晚宴

昨晚參與了【樂助慈恩耀山區2013】 慈善晚宴,感覺非常不錯,算是出了少許力,又可以認識很多新朋友。這是一個國內助學慈善機構,有十多年歷史,協助山區小朋友上學。

而有一句說話非常有意思,我也很認同的。這就是財務自由人老總財叔說的。

他大概意思說他在慈恩成功與否並非一個人力量可以做到什麼,而是要以生命影響生命,有多少人因他行為而影響,令更多人認識慈恩,參與慈恩,參與行善。

雖然此Blog主要係寫下個人如何財務自由的,人流量不高

我也試下以Blog友影響Blog友,下次各位可參與下^_^"

一可行善,又可認識新朋友仔,我也想認識下各位師兄,更加有機會可問財叔"財務自由"方程式

如有興趣,可在Facebook add 財務自由同學會找找財叔(最近他改左名^_^"不過好易估)

另附上慈恩網址有興趣可以去看看

www.gracecharity.org

相片後加,因為太夜了,明日返早!

2013年2月13日星期三

Plan My Finance Plan--Enjoy My Freedom Life

生活最珍貴的事情應就是活在當下吧!

近日再想想個人人生目標及財務目標,看著新聞及身邊朋友各種事情的發生及處理方式,感受生活的意義。就這個假日,想一想,停一停,到底自己追求的是什麼類的生活?!

而我的答案就是三個"自然""享受""感恩"而這也是吸引力法則重點之一。首要目標是家庭財務自由!

個人絕對不是喜歡和入比較什麼的人,投資及工作上主要目的是令自己,家人,及關心的人得到安心,享受生活。而追求的反而是不斷進步的生活思維及投資知識。

回報會隨著把事情及工作做好而得到吧。

近年認識追尋財務自由的朋友,已經自由的,投資高手及經營高手几何级上升,這是非常美好的事,不斷有正能量及學習对象!

投資磚頭路上,一位高人分享提醒,要投資有遠景的地方。這一點是非常重要!相信可應用多方面,包括工作及其他!

個人在財務路上分別分散於不同類型的資產上,又分別利用左不同類型的槓桿。

一項能產生正現金流的資產在防守性比較高,相反一項產生負現金流的要多加留意!

這些包括:1工作(這是一個持續增長的現金流,好處在於把事情做好便能有現金流!相信努力工作,末來日子收入會再提升吧!)

                    2股票 (股票投資高深莫測,但又非常有趣,有人抄賣大賺,有人長期持有,有人策略性買賣,等等!而相信其中一點最重要的就是找到合適自己性格的方向,個人投資股票是以持續性增長股息為目標,基本上長期持有,直至公司或股息有變。過去的時間告訴我,只需買入自己比較認識的就可以了,因為股票太多了,沒可能隻隻都買啲,以前有朋友告訴我有Tips我點都睇下或者買下,而家就算他賺也沒有什麼事了,不會買入。由2008-2012年相信股息收入已經超過2x萬,平均每年當5~6萬吧。今年目標應該是12萬以上。未來今年開始,會更著重以持續性股息收入為主,由於計劃買入並持有另一種資產,所以定2016's目標為股息收入20萬)

                    3基金    繼續月供,這對我來說是唔錯的資產。方便吐現及儲蓄並且有合適增長

                    4待熊基金  暫時以人民幣及港元為基礎,目標待熊,這對於我也是非常重要,防止過度投資。

                    5 香港房產  現在住宅類房產相對其他較困難找機會,繼續持有原先的,個人今年應該會先加按待機未來日子買入個人的Dream House (900尺連車位)

                    6合資國內房產  價錢升了些,但房子太大,地方太遠,約260+80平方,沒有放租,因沒有裝修,今年會過去硏究此房屋去向。

                    7合資建造的房屋  和家人合資的,什麼也不做,只是待政府規劃中....估計幾年後的事.
 
                    8合資國內店仔   長期持有
               
                    9合資多年的店鋪小生意仔  生意雖進步了些,但自從出現最低工資後,人手難搵,表面上是保障打工仔少少保障,.但是一些没有什麼經驗的員工人工由8000已加至12000,但依然難找人! 另最大考慮的是2014會加租多少。如無理地加,相信也難維持,我想有時啲政客不要太過份,最低工資的確有多方面問題,到時最後最大損害的定是因此而失業的員工

                   10被動的店鋪小生意仔  這是未來比較重點的目標(正開始著手準備中),目標向今年或明年開始吧

                   11工厦或商厦     期代末來日子可以有机會買入一間工厦或商厦,作為未來有机會開的小生意仔作準備,由於回報率普遍無咁吸引,目標設置於下一個週期慢慢買入

                   12 香港店舖     2010年在剛買入旺角樓仔下,同時因為經營店舖關係有机會買入一間约470万700尺大埔區街鋪,當時和partner考慮過買入,但是因為其中經營位置並非在該區,雖人流算是傳統旺區,當時因為種種原因及个人未準備好,錯失此机會,現在以2.5%回報計算,约值2000万了!這是一個很好經驗告訴我,未準備好,机會來也途然!現在以未來10年目標左右,待机會睇下自己有冇褖份買入

                   13 MPF 个人認為這对於很多不願意儲蓄未來的是一件好事,但是光靠他是一件不好事!

過去日子个人不斷賞試不同方法去改善个人財務,當中也失敗多次,遇到種種問題,而現在依然不斷開展新業務,因為个人相信未來有些會受市場週期影響是否需要繼續!

這是現在及未來我的財務計劃,經過多年設定及修正,發覺如寫下效果會更顯現!个人目標是家庭財務自由,每年增加或修正少許,增加被動收入!如以上大部份做到,相信也定能段做到吧!

由今年開始會抽空定期做運動,目的是令自己健康人生!

2013年1月24日星期四

賣出一個車位

2010年和家父分別買入2個車位,今日賣出一個,目的儲定以作未來購入更優質資產作準備。

買入價 $120000,
當時預租價 $900,

賣出價 $350000,
現時月租價 $900,
預計新租約$1000-1100,

由於只賣出一個,剩餘如繼續升也不差,另外預期短期租金不會大升,而且價比較高,最終賣出。

2013年1月3日星期四

2012's財務檢討及2013's財務目標

2012's正式完結,個人投資在今年做了投資的動作不算太少,但是直至這一刻幸運地比較順利,大部份都正面進行中.


小生意仔及房
第一,把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修,重新定位。現在生意額再提升近50%。望2013's順順利利

第二,因時製遇,受人邀請,入資小許,約有16%一間新分店,這次風險比較底,而且資金很少,我也不打算參與,不想太多也答應了。
現也開始生意了,暫時生意額不錯。這對我來說如有錢分,就當額外家用給母親大人吧!

第三,在市區買入一間唐仔連天台,148萬,順利租出,製造出現金流及儲蓄,2012's相對是細價樓天下,唐仔現在竟然估價有210~220万.

第四,2010's買入的洋仔租金成功加租2800,這租金令我足夠供自住及洋仔樓,

第五,於9,10月買入一隻股票,至今升幅已有倍多了,

另外和家父2010買入持有的車位也升值不少,升值了倍多,而國內鋪仔也升了近一倍

2013's 在沒有特別情況下,應該是什麼也不做,繼續等,忍住先


基金:
2012's繼續作了少量月供,今年升值返不太少,這是作為後備金作急用或買磚之用
2013's繼續供款


人仔:
待熊基金,2012's沒有怎樣儲存


股票:
2012's雖重有某些股仔末回買入價,但經過近日股市大升及個別股票大升後,估值重新進入200萬(最差時只有150~160左右),期待2013's食個大糊作未來收集現金流資產之用,
另外股息相比2011's少,由於多隻股票派息減少及沒有怎派息,但相信2013's會比2012's多
2013's會待機繼續作少量收集


工作:
2012's工作業績比2011's增長少許,但已解決很多危機,加上公司一些變化,雖然充滿困難,但依然以能望2013's成績增長50%為目標吧!

主動"被動收入"
正在績極研究中,可行性慢慢愈來愈清晰,等待合適時機,現唯有努力學習中....當中的知識先,如時机不適合,未必會在2013's進行

雖2012's工作上賺錢並沒有作什麼儲蓄,只用作生活,還債,但也就這次機會令我知道要靠被動收入的重要性

2013's其中一大目標就是減債,儲蓄,增強風險管理為首

最後,如冇特別事情要處理,自己望2013's正式成家立室!

有篇很有意思的...請細心..看