2012年12月9日星期日

出席一個私人聚會聽施永青先生之分享

事原於面書認識了潘生(phemey Pon),這次活動也是由潘生舉辦的。

當去到時也相當多人,潘生人物廣闊,相當多名人支持他這活動,如李根興,張士佳,KL Chan,很多都忘記了名稱!

聚會中也碰到了一些認識或相熟的,如財叔師傅(師公),他太太,湾仔Donload兄,charlene,龍生,cancanray兩公婆 這些朋友都是過去透過一些活動認識的!

另外也認識了一些新朋友如brain兄,他很特別,什麼也能夠变成他的現金流,當時没有太多時間分享下。

重點開始啦,施生分享了一些房地產資訊,也分享了他对bsd睇法,他認為當市場尋底成功而中國經濟繼續持續向好,

2013年在有BSD情況下中原指數可能向上機會大一啲,而如果向上,指數可以達130左右。

但是如取消BSD,指數可達140左右,而重點之一係中國經濟情況。詳細我不講了,因我也用iphone錄下大部分,

如果有興趣了解, 可以留言,我會賞試發放錄音(因為不懂得,要研究下)作參考下!

另外也有一些人分享抄股票,聽左几句,自己完全收唔到唔明白,放棄了。因為我個人認為我不適合抄股,但是適合買股收息。

整體來講,值得參與,另外酒店再長一点時間给我多多向志同者學習更佳!

而下月好似有林奮強先生講座。

2012年11月22日星期四

思考現金流及未來計劃

對於個人來說,工作上除了目標,興趣,成長其外最主要目的只有一個就是每月賺的錢去生活,使用,娛樂等等。

但想一想我所需要的就只是源源不絕的現金流而已! 但是現金流可以創造嗎?我自己認為絕對可以的。

 這也就是說吸引力法則中"心求力行就有"。

 除了工作能夠產生現金流,資產也能產生現金流,時間也能產生現金流,負債(e.g.磚頭,大公司收購)能產生現金流,人力亦能夠,資源也能夠....多不勝數。

 但萬變不在其中。重點就是現金流這結果,其他的就是工具,一個過程。另外需要一個核心,但是主要的核心就是自己的選擇。所以要學習進步的只是核心, 其他工具相信日子久了,便能得心應手的。

近日正在研究未來投資取向,主要依然依據生產現金流多少為首。

未來日子會重新做資產配致,初步開始有點頭緒,但未正式認真工作研究,計劃未來2年日子會以此為目標,望被動收入提升至每月60000-80000為首目標。

能否達成當然這需要面對一些挑戰及待機遇能否配合。

很快2012's又會過去,由07年正式開始計劃並且開始投入目標財務自由後,經過多年感覺愈來愈近並且有機會達成。

也發現一些個人心得。

重點是熱忱;持續的心態;開放找機會;樂觀地面對;順景要留心;困境要專心。目標要清晰。

財務自由是一個系統,這系統需要多元化,個人認為最好包括:工作;生意;被動生意;股票分紅;基金;房產;車位,不同類房產,債券,課幣組合成。

太偏向某些資產時也想一想需要其他協助為妙吧!

個人現在依然熱愛工作,但不想為生活費而工作,雖然現在是,但目標依然是2016年達標,加油!加油!

2012年10月27日星期六

黑大蒜是好東西

黑大蒜是好東西

住在澳洲的讀者Judy第一位把「油拔法」帶到「半畝田」來分享,之後,很多人都因為這個寶貴的分享而改進了健康,我說她是香港「油拔法」的教母,她在信上說:「哎喲,您別這麼說,折殺小女子啦,哈哈哈哈哈,我只不過是個messenger(信差),是您把這療法寫出來,大家才能受益啊!」

「半畝田」和《爽報》的「嚴選偏方」都有很多信差,這些信差都是上帝的天使,為大家帶來健康的信息。
Judy又為我們介紹了一種健康食品:黑大蒜!這東西在健康食物店賣得很貴,雖然我很喜歡吃蒜頭,但我還是捨不得花錢買,心想不吃就算了。可是Judy告訴我,黑大蒜竟然可以自己做。自己做?香港哪來的黑大蒜?黑大蒜不是用黑顏色的大蒜做的嗎?真是大大的誤會。真相:黑大蒜原來是白顏色的!以下是Judy的分享。
Judy:「我也自己做黑蒜吃,黑蒜對三高─高血壓,高膽固醇和高血糖很有效。我的個人經驗是對感冒很有效,晚上吃一整個蒜球,睡覺時拼命出汗,第二天感覺好大半了,呵呵……」
我上網翻了一下資料,看見黑蒜在剛來香港的時候,被吹牛為:「利用日本人發明的特殊技術,通過約兩個半月至三個月時間加工,將大蒜發酵處理而成。」
看看Judy發明了甚麼特殊技術做黑蒜……  

Judy:……
自己做也很簡單

把整個大蒜─一定要用紫皮的,其他的做出來會有苦味,帶皮放進電飯煲,然後保持keep warm保溫狀態大概12天左右,拿出來的大蒜會變成黑色,再放在陰涼的地方風乾5天左右,就行了。

黑蒜一點大蒜味都沒有,吃起來是甜甜的,而且功效比大蒜好很多。在澳洲的市場賣150澳元1kg,差點被嚇死,還好終於學會做了,哈哈哈哈哈。做黑蒜時記得千萬中途不要打開蓋子,不然會影響發酵的。而且最好放在通風的地方做,呵呵,頭幾天會有大蒜味出來,之後味道會減輕。可是等黑蒜做出來,一切都是值得的,真是很好吃啊,哈哈哈哈。

我在老外網站和中國百度網都能找到對黑蒜的詳細介紹。最令人感動的是黑蒜能主動將糖轉化為能量,使糖尿病人擁有普通人一樣的
化糖能力,還能抗癌增加免疫力,實在是太感動了,哈哈哈哈。祝製作成功。」

根據網上資料,黑蒜中的微量元素含量高,味道酸甜,無蒜味,具有抗氧化、抗酸化的功效,特別適合三高人群、癌症患者。黑蒜也有消除疲勞、提高體力、解決便秘、保護肝臟、提高前列腺活性、促進睡眠等多種功能
記得,要買紫皮的蒜頭,是連皮一起放進電飯煲中的,調到保溫,要12天的時間,大概貴就貴在這個人工上了。
Judy的信中充滿笑聲,我特意把原文留下,讓大家都能分享。

Judy擔心我們自己做黑蒜頭不成功,又特意來信提示:
「首先,蒜頭最好不要直接接觸電飯煲底部,下面最好墊一塊竹篾,蒜頭平放在竹墊上,大概互相只隔1mm。
電飯煲裏不能有金屬的器皿,最好用木質、竹、玻璃,或瓷器做材料的用具,因為在12天中,電飯煲裏的溫度會在50-60度之間,加上裏面有一定的濕度,如果金屬的器皿放進去會生銹的,電飯煲內膽的塗層也會受損。我第一次做的時候,放了一個蒸餸架,結果生銹了。塑膠的架子也不建議使用,因為蒜頭會吸收膠味。
保持這個溫度,在12天內就可讓蒜頭發酵成黑蒜。
如果想一次過多做些黑蒜,我是用兩個竹蒸籠把蒜頭放進去,再叠起來,香港有硬的竹篾,平放在蒜頭上可以放第三層。如果蒸籠接口有鐵線,底上最好放雙竹筷子墊一下,以保護電飯煲內膽。陶做的湯煲如果有保溫功能,代替普通電飯煲最好。
蒜頭之間不要互相緊貼,以便使電飯煲內有良好的空氣和濕氣循環。
黑蒜風乾後放在有蓋的存氣瓶或盒裏保存,玻璃或膠盒都可以,放在陽光照不到的地方就可以了。”
黑蒜頭做法:
把整個大蒜─一定要用紫皮的,其他的做出來會有苦味,帶皮放進電飯煲,然後保持keep warm保溫狀態大概12天左右,拿出來的大蒜會變成黑色,再放在陰凉的地方風乾5天左右,就行了。

非常感謝Judy!

做黑蒜再補充

很多讀者來信希望知道做黑蒜的細節,以下是兩個最多人問的問題:
「請問什麼叫紫皮蒜頭呢?」
就是香港人說的「獨子蒜」,在香港,只有獨子蒜的皮是紫色的。
另外一個:「請問飯煲內要否加水?按保溫後,飯煲很熱,真的可以連續開12日?」
我把問題再請問住在澳洲的Judy,中秋節假期之後她回信:「我們一家出門去玩了,回覆晚了,不好意思。
請問這位粉絲的電飯煲是電子的嗎?如果多功能的電子飯煲,大概有保險功能控制溫度,所以不能保溫太久……我用的是只有煮飯功能的密封式電飯煲,所以沒有這個問題,呵呵。再者,我試過用舊式的玻璃蓋非密封的電飯煲,結果水氣封不住,蒜頭都變成了木乃伊!
所以用單一煮飯功能的密封式電飯煲會好一點,太先進的電飯煲也許會有保險裝置的問題出現。」
「電飯煲中要加水嗎?」
答:「電飯煲內是不需要加水的,直接把蒜頭(連皮,不要沾水)放進竹或木做的蒸籠,因為電飯煲是密封式的,所以有足夠濕度來發酵。
保溫12天是沒有問題的,我以前做黑蒜是保溫15天的,後來覺得做出來的蒜頭帶酸味,所以改成12天,電飯煲都是沒事的,雖然是有點燙。如果是國產的電飯煲,我就不敢說了,但是在香港買的國產電飯煲質量應該還是可以的。祝大家早日成功,呵呵!」

做黑蒜再分享


讀者們自己做黑蒜後,有成功有不成功,其中一封來信是這樣的。
曾小姐:「……用電飯煲保溫了12天後,蒜是黑了,但亦乾乾脆脆的,不像在街買回來是軟軟無蒜味。請問是否要再蒸吓先呢?」
我把信轉給「黑蒜教母」,也是香港的「油拔法教母」──澳洲的讀者Judy小姐。
Judy:「蒜剛做好的時候,打開電飯煲的一刻應該會有蒸汽,而且蒜頭應該是濕的,所以才要風乾5天。請問讀者是否用舊式的非密封電飯煲,如果水分不能鎖死在電飯煲裏的話,蒜頭會乾掉變成木乃伊的!呵呵!」
「黑蒜教母」Judy覆信後又去做了一批黑蒜,12天後,她非常驚訝地來信。
Judy:「還記得不久前有位讀者說她做出來的黑蒜一拿出煲就乾乾脆脆的嗎?這回真的很邪門啊,哈哈哈哈哈,我做了整整一個冬天的黑蒜,拿出煲時都是濕濕的,昨天一打開煲,蒜頭居然也是乾乾脆脆的!當時看到大吃一驚,不會糊了吧?但後來掰開蒜頭看看,蒜肉是黑色的,而且也很濕潤,好像還不錯啊。風乾了一晚後,居然跟風乾了20天的黑蒜外表一樣……(Judy附上了照片,可惜無法分享)
我和老公想了一個晚上,估計原因大概是這樣的:這次我買的蒜頭比平時的大,而且也多買了2,3個,平時蒜頭都是打平放,互相預留一點空間,這次是平的豎的放都有,心想不要浪費空間啊,就拚命塞完了。呵呵……」
Judy:「……不知道是因為蒜頭發酵也會釋出熱量,水分會因此蒸發掉,還是因為現在澳洲開始夏天了,放在車房的電飯煲裏的水分會比較容易透過小氣孔蒸發?這些都是我們的估計而已,所以今天我又做了一批蒜頭,這回不敢放太多,看看12天後會怎樣,呵呵。
其實這次的蒜頭外皮雖然乾,可是味道還是不錯的,我昨晚嘗了一粒。您可以告訴那位讀者嗎?如果乾脆的外皮下的蒜頭變黑,濕潤,而且嘗起來微酸甜,那應該也算成功了,呵呵。不好意思現在才說,我也是昨天晚上才第一次遇上這情況的,呵呵!
另外,我還發現如果黑蒜風乾得越久,味道會更醇,而且外表更像網上賣的黑蒜。
網上還有另一個40天的自製黑蒜方法,就是把黑蒜放進可以保溫60度的oven(大焗爐)或warmer(小烤箱),進行40天的發酵,這其實跟電飯煲大同小異,電飯煲只是把蒜頭快速加溫發酵,然後在風乾的階段蒜頭繼續發酵。
我準備買個pie warmer(小烤箱)試試40天的做法,不過這兩個月要準備搬家,所以搬家後再進行,呵呵。不過可能沒人陪我一起癲了吧,哈哈哈哈哈。不過要吃好東西,真是要付出努力和時間啊,不然黑蒜怎會賣那麼貴,對吧?呵呵!祝快樂安康。」
能自己在家中做一些好吃的東西,是減壓、降壓的最好方法,也是一種福氣。讓我們靜待「黑蒜教母」的新一批黑蒜消息……   

2012年8月26日星期日

相信香港正在巨變中嗎!

2年前買入的旺角樓剛好下月租約到期,今月剛好傾好新租約。比上一份租約上升31%,多了$2800。租客完全冇議價。

這$2800對於我意義重大,剛好樓房連自住樓及收租樓已經不用用自己工作上的錢了,簡單一點(總租金>供款) 未來日子如結婚生仔財務上的壓力明顯會減低。

 一路都知道租客是國內人,做生意的。今日約左租客簽約才知道他在香港持有多項物業,多項生意。而且物業全是full pay 的,他的朋友們也是如此。他也很少返來住,只是某些個人原因令他需要租住此屋。

另外他也有很多朋友在港居住,所以他便順便買下樓,做下港人生意過日神。他很友善,而且很隨和。而且原來是國內大學教授。當然他的兒子及孫已經在港生活了,只是他喜愛中港兩地走下過日晨。

話中知道他將會買入旺角球埸新樓花(個人估計如冇特別意外極可能13000尺以上,單位位置極好,位於兩鐵路之間,而且相信質量高。)先祝他成功,但也望他未搬入前繼續租用本人的房子啦。另外也多謝他過去及將來租用的時間。幫助了我個人財務不少。

近這幾個月,可能留意多了,很多地方也充滿著國內人的足影及熱情。在個人近月接觸到的海洋公園,尖沙咀,旺角,銅鑼灣這些地方真的多到不得了(其他地方不說了)今天晚上去左紅磡食雞煲,又是充滿著他們,而且並不是遊客,沒有估錯的話應是理工國內學生。相信他們全是住附近(近黃埔),因為大部份是著拖鞋。這些事情對我產生了一個驚醒,千奇不要以為他們是過客吖,相信他們很多都會成為準港人。(如我的租客一樣)

如果只是講樓市,除了港人因為2008年金融海嘯及雷萬迷債後,相信有很多人已經改變投資習慣(改為投資房產)! 這只是開始,這股力量只會愈來愈大,加上低息下不易改變,而且變成....習慣,令樓市比較難向下外。加上現時政府按揭政策,現時情況令到中產換樓極度困難,一般中產只能不斷買入細價樓,將來也不易改變,所以可能未來只會難有平樓買。相反有很強實力的富豪及國內富豪們在購買上等樓房利用財技就能輕而易舉辦到了。

個人相信不久未來必定出現很多國內人來港置業,先不談其他原因,但其中一個原因是相對樓價,利息,資產安全度,回報也算是有其優勢。這並不是我的武斷,可以賞試認真了解下先。作為香港人怎樣能夠迎接這個巨大的挑戰,甚至乎怎樣才能化為機遇呢?未來日子真的需要深思熟慮吖!

事實上,香港多處已經開始由少變不斷巨變中,如九龍東官塘,九龍灣,九龍城,九龍西,大角咀,旺角,新界北,大嶼山機建....等等多不勝數。而且設計上也並非只是優化社區這麼簡單,也有著吸引世界各方人來的因素呢。未來香港變成點?未來自己又會變成點?不清楚,努力奮鬥吧,20年前的我估不到10年前的我,10年前的我也估不到今天的我,明天,努力創造吧! 這些建設相信會令香港更加吸引更加多人,競爭力愈來愈大。但是相信同時會產生很多機遇,我還是需要更多正能量面對挑戰接著機遇!

北京真的是北京人的北京嗎!?
東京真的是東京人的東京嗎!?
紐約真的是紐約人的紐約嗎!?
深圳真的是深圳人的深圳嗎!?
香港....又會是嗎?

可能,但是止於某段時間而已,之後又是另一個重複問題

北京真的是新北京人的北京嗎!?
東京真的是新東京人的東京嗎!?
紐約真的是新紐約人的紐約嗎!?
深圳真的是新深圳人的深圳嗎!?
香港...

種種事情告訴我知,我需要作好準備去迎接挑戰。並不能只是想著靠什麼這樣簡單。

作為辛苦建立的財務方舟,定要牢緊住能產生現金流的資產,支配及管理好協助自己的負債,留下合適的子彈作等待機遇之發生。 這些做好了嗎?未,但是應該開始不斷部署著。 個人財務自由相信只要有恆心,好快達標。 下一部目標當然是家庭財務自由。 當達成後,個人的人生目標應是另一種開始。

2012年7月15日星期日

2012's 個人財務檢討

個人在投資路上經歷過07大牛市,08大跌市,09~12經濟變化,房地產資產大牛市等等事項,這幾年的確學習左不少財務智識,財務智慧。

但是依然不夠!要繼續努力學習。


要渡過每一個危機需要先隔離自己所有已有投資信念先,必然是"事先有所準備",考慮在危機發生時有沒有什麼可以支持,不應一味進攻!


資產能產生的現金流,現金流能產生資產.....致富就是不斷重複做
資產能產生現金流,這樣資產生產時有壽命嗎?能否增長?能否持續?

負債能產生資產,同時負債又吃掉現金流;但是負債能否產生現金流嗎?

同時會產生風險,但是風險可以怎樣管理,管理不到的怎麼辦呢?


風險可以分預期之內及預期之外,預期之內不用太理會,因為一早作好風險管理;

預期之外就是預期之外,未能預計到,這時需要另類沒有發生大問題的資產作為後備。


個人財務在這幾年作了多項分散。

主要能產生現金流的包括:股票,房產,小經營,工作,債務。

現在個人目標開始改變,未來只會更加關注現金流穩定性及債務管理。作好防備先!

經過這幾年的東征西討,資產的確多了(有些是亂買一通),同時負債也多了,打了幾年仗,是時候專注返內政,修身養性。

否則這些年辛辛苦苦打回來的...風浪來臨,必然有所損傷。



下半年首要事情當然是努力工作,増加收入,繼續學習財務知識!生產多些子彈作為後備之用。

除了養債也是等待下次機會來臨時作出擊之用。

但是依然會作一些少量股票投資。


可能是跌市關係,個人已經對股價沒有什麼感覺(阿Q精神)。只是關注股息派幾多,業績如何。股價只會在買入前會多加留意...


個人要求財務自由目標不算高,望能一步步達標便可。

而這幾年財務自由方舟的最基本要求算是已經設定好,現在著眼點是應付未來未知的風險管理。之後只須要個人認為合適時間重復做就可以了。


資產產生儲蓄真的很神奇,個人近幾年基本上薪金只是用作生活費及還債,沒有怎樣作出儲現金。上半年遇到的困難接二連三,但是人生就是不斷要碰困難,唯有認真學習解決!

但是小生意,股息,租金等等就可以還債之餘還有作繼續買資產用途,期望每1~2年都能有持續增長現金流。


近日回想,幸早年有財務自由的想法,否則過了這幾年,相信也沒大改變,只能靠知識,勞動,個人,儲蓄等方式。


各位以財務自由為目標的朋友們,大家一起繼續加油,走向自由之路!!近年不知道什麼原因,好像有些舊Blog友們減少了寫Blog(當然有些依然冇變,也加入了一些新Blog友們,)寫Blog幾年,已經當Blog友們是另一種"同好朋友們",隨褖互勉之。個人期望能夠每年繼續作些紀錄,幾年後睇返又是另一種感受!!

富爸爸節錄

第一 富人不為錢工作 (The Rich Don't Work For Money)

窮人和中產階級為錢而工作;富人讓錢為他們工作。

對於大多數的人,給的錢越多,欠的債反而越多。

沒錢的恐懼會刺激我們努力工作,當我們得到報酬時,慾望又開始讓我們去想有錢能買到的東西。

這是我們一生當中最大的陷阱。 要能夠控制恐懼和慾望。

第二 為什麼要教授財務知識 (Why Teach Financial Literacy)

長期而言,重要的不是你能賺多少錢,而是要看你能留下多少錢,以及留住多久。

必須明白資產和負債的區別,並且盡可能地購買資產。

資產是能把錢放進你口袋裡的東西;負債是會把錢從你口袋取走的東西。

房子不是資產,是負債;除非以買賣的角度來做房地產的投資。

富人買入資產;窮人只有支出;中產階級買入他們以為是資產的負債。

富人最後才買奢侈品;窮人和中產階級會先買諸如豪宅、珠寶、遊艇等奢侈品,而陷入貸款的陷阱。

富人越來越富。 因為投資產生的收入遠可彌補支出,並且可以用剩餘收入進行再投資。

隨著投資的累積,資產越來越多,收入也就越來越多,形成良性循環。

第三 關注自己的事業 (Mind Your Own Business) 注意工作和事業之間的區別。

為了財務安全,人們需要關注自己的事業。

事業圍繞著的是資產,而不是收入。 富人關心的焦點是他們的資產,而其他人關心的則是他們的收入。

把增加的收入用於購買可產生收入的資產,才能獲得財務安全。

真正的資產可分為下列幾類:
一、不需親自到場便可正常運作的業務;
二、股票、債券、共同基金;
三、產生收入的房地產;
四、票據;
五、專利權、著作權;
六、任何其他有價值、可產生收入或可能增值並且有良好流通性的東西。

第四 稅收的歷史和公司的力量 (The History of Taxes and The Power of Corporations) 財務智商:

一、會計,也就是財務知識。幫助你看懂財務報表,辨別業務的優勢和弱勢。

二、投資,錢生錢的科學。涉及策略和方案。

三、瞭解市場,供給與需求的科學。

四、法律。稅收優惠、在訴訟中獲得保護。

第五 富人的投資 (The Rich Invent Money) 過分的畏懼和自我懷疑是浪費我們才能的最大因素。

在現實世界裡,人們往往是依靠勇氣而不是聰明去領先於其他人的。

在資訊時代,金錢變得不可思議,一些人只憑著思想和合約就能夠一夜致富。

有兩種類型的投資者:
一、進行投資的人。如共同基金、股票或債券。
二、創造投資機會的人。

如果你想成為第二種類型的投資者,需要發展三種主要技能:

一、尋找到其他人都忽視的機會。
二、增加資金。
三、組織人才。

第六 不要為金錢而工作 (Work to Learn Don't Work for Money) 找工作時要看能學到什麼,而不只看薪水高低。

培養自己。轉調到各個部門,學習整個企業各個方面的知識,並知道部門之間的關係。
樂捐、佈施。給予,然後獲得。

2012年7月3日星期二

唐仔記~放租

22/6 正式收樓,收樓當日身體不適加上患病傷風,放租事項,下星期攪。

2/7 放租約一星期,已經順利租出7000。收了訂金。回報率係5.675%。比較起自己接受的已經算唔錯的租金回報。每月收入:7000;每月供樓4200;每月現金流2800,幫助供自住樓。

另外估唔到有租客簡,一對係香港夫婦專業人仕(有層400多萬收租,但是夫妻2人租平樓)租金低左幾百,另外一對係2個女仔係國內來港工作及讀書。估下租左俾邊個?

這次唐仔投資提高了被動收入,除了足夠供樓外,另外每月有正現金流相對供樓的66%,這表示就算利息升,也有比較大的防守。

另外也補回個別股票股息減少了的問題。 這次投資唐仔的確學習不少,懂多了一些房產投資要注意地方。

當然其中一個重點當然係"路奇信,路奇信,路奇信"

下一個目標係財務整理及安排,待機....繼續收集增長穩定現金流。

近日有篇文章王教授成功說服兄弟及父親出售自住樓。我不評論王教授的做法,只是我認為每個人的能力,承擔,財務及思維都唔同,個人並不認同說服人出售任何資產。



這半年工作上一點也不易,碰到一連串的困難,身心佊倦,好在個人太八,太多野需要學習,分散了精神及注意力。

望下半年工作順利,繼續努力!

4/7 今次租務發生了幾件事情 開價7800,

1:第一台客要求以6600租,條件除了大問題外,所有事情自己攪掂。並且願意出示比較多計証明,是一位積師。

2:第二日,第二台客以7000落訂,

3:第三日,第二台客想退訂,hold住,另在hse28有2台客想睇,已約好第二日及第三日睇。

4:第四日,無聊去左第一台客地產鋪頭,原來第一台客今日要求落訂,無聊睇左地產一會,發覺她做人做事情几唔錯。之後晚上8:00多約左一對情侶睇樓,睇完她們相當喜歡,而租金係7000,又唔使比佣。

而我個人對租客初步也滿意,也想租給他們。 走時又剛撞到第一台租客agent,她很想我收訂,我口頭決定租俾積師。

原因: 租客因工作關係(設計及裝修)願意以成本料錢及少許工錢代我辨維修屋內一些問題包括其中一面牆下大雨有水積漏,這也是我一直擔心問題,他好有信心話我知他會幫我處理。並且廚房免費做櫃等等多項問題。

基於初步了解相信他應該是長期好租客,也願意平租給他,互惠互利,他租平了,但是把我想整理的房問題解決,又唔使我煩。

其實這次經驗學懂了一樣很重要的。就是剛第一次agent致電我並且由7800要求減致6600,我要求6800也不ok時,正常應該拒絕了,但我沒有拒絕。就是因為這樣反而有機會造就這件事情。

希望未來日子順順利利,他住得舒服滿意,我也租得開心放心。

2012年6月4日星期一

自由隨談:機會將致,作好準備,努力學習

如題機會將致,開始作好準備。由於之前買入一個小唐。所以資金有限,只能作小許投入,這兩天開始認真睇睇買什麼啦。

因為這絕對是機會吧!!?認同嗎?!!

以下是個人隨心的一些想法,想分享下,又想記下將來回顧下....

個人好重未來老外可能再印銀紙feel,如果係就持有銀紙者就是有如持有厠紙,要使左佢,一定要包"金"才有意思。但是目前這一刻又必須有銀紙。

致於債務,合適同合理的債務應該是通漲的敵人,控制好現金流,它會自動變得影響小。

很多時主流都是未必正確的,但是主流是最易被人了解,利用,信任的。所以就算明知不正確,也不能對著乾,因為你的思維不是主流。

個人投資真的不易,主方向(信念)不變下,其他必須因時定計,合適時間嘗試找合適投資。

例如是這一刻在香港,在最低工資,原物資,任何服務及租約恐怖式上升時理應應暫停擴展生意,保留實力好過。當然我講的只是小生意,並非代表所有一切。

工作只是社會定給自己的一個定期價值,自己定位高,它自然會高的。

近日發覺很多投資人投資成功的其中一個因素就是以前無啦啦買入,現在重係持有者會勝,點解勝?相信他絕對不知,只是機會終於到站而已。因為知道,他不是小勝這麼簡單了。而是最少有一片江山。

另外短期一些所謂的重研究及認真未必全係好事,不能不做也不能不認真但要適可而止看輕自己。事實上信念及堅持往往才能有成果。

市場最可信的人就是自己,如果一項重大投資到最後最好只聽自己意見。所有專家都不能盡信,因為只有你才知道你知道的及不知道的而且只有自己才需要對此負上責任。其他的只是意見一句....

通常一項成功投資是在反對聲音出現的,而通常一項失敗投資是在投票一致而出現的。

對待某些人,這不是計較或小氣,在自己沒有任何合理的報酬情況下千萬不要立亂拿自己的時間不斷為他人做事情,因為這是不合理的。他人也不會知足的,更何況多謝一聲。而且怨氣十足。相反,幫助別人是不需要回報的,多謝也不必。

近排接觸多了一些香港人而一早回國內發展或工作的朋友,事實只有部份港人停中,灰中。他們對未來樂觀。可能這只是心態,但是影響了人的思維。改變了他一生他都未知道。

財務自由這四個字由2007年一直陪伴我至今,近年發覺只要有這個想法的人,基本上已經財務自由了。而只不過是有幾自由而已。

沒有記錯的話,自由一千萬兄目標是2015年6月財務自由的,但是相信果日他依然是平靜生活,感覺很好,因為自由嫂及自由仔已有此富爸爸。

做事情做得好往往是你有幾熱忱,但是不要只有目的沒有大目標,因為這樣很易減少熱忱。

個人認為最能夠學習的往往是一些偉人或成功人自述的書及歷史書。可參考的是學習他們的決定其他只是參考下娛樂下好了。

愈來愈相信有外星人,希望他們友善啦。最好好似MIB,只是想移下民,否則...

原來佛學世界同天文學宇宙觀有共通的...

2012年5月25日星期五

唐仔記~就收樓

上月買入之唐仔連天台,基本上按揭已批,P-2.8,供28年,月供$4200左右

現準備放租,目標8000以上,但如7500已算ok ^_^

6月尾收樓


附上幾張圖片參考





當初買入唐仔原因是價平,有装修,市區重要有天台,唐六樓(不算高,個人行樓梯可接受),年紀開始大,大厦未大維修,二房一廳

另外也諗過做bnb,但暫時整個放長租及後再作打算

買入後作了些成交調查

2010/01 2/F   1180000
2011/01 4/F    1700000
2011/09 2/F    1600000

以過很成交價推算,5/F連天台這單位可能真的算買平左?

其實之前自己根本冇諗過買唐樓,過程中也學習了不少唐樓的特點,未來往後日子會再重新考慮自住樓及洋仔問題

買入唐仔原因相信未來只會愈來愈難買到(按揭及供款年期,供應問題),個人望能做到"可收""只租""不賣"

近排很多人都等緊CY上場,樓價會趺.而事實上作為收租,我只會考慮租值問題,貴可不賣,平可不賣,不如留意首期,供款,按揭怎能過好過啦


另外近排股市下跌不少,只是因為要$作首期,否則待熊第一擊已出動

個人組合依然以"持續收集增長現金流"為主,未來日子會以"持續收集穩定增長現金流"為主









22/6 正式收樓,收樓當日身體不適加上患病傷風,放租事項,下星期攪。

2012年4月26日星期四

按揭擔保人有何須知?

按揭擔保人有何須知?

銀行審批按揭貸款,計算申請人的負擔能力,如果申請人的收入不穩定,銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人;擔保人所擔保的,便是「借款人不會拖欠供款/斷供」;一旦借款人拖欠供款時,銀行便可採取行動,向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人,要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外,仍有其他影響。

擔保人的身份,在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業,銀行計算其負擔能力時,會一併計算其所擔保的按揭供款;換言之,有擔保人身份人士,自己可借入的按揭金額,會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是,市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」,簡單來說,如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保,家人其後在同一銀行的其他借貸,A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還,銀行亦可向A先生追收。

按揭擔保人的身份是可以取消的,但必須經銀行同意,但除非借款人的財政有明顯改善,否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按,如果樓價上升了,借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份,可考慮透過轉按進行。

正面按揭信貸資料庫對你有何影響?

2011年按揭市場的大事之一,是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說,在4月之後,銀行陸續向現有的按揭客戶發信,查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意,未來申請貸款,有關貸款機構便可在信貸資料庫中,看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數,不包括金額)。

而新申請按揭的客戶,銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕,但金管局出指引,銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有:(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。

有關措施影響包括,過去不少投資者可透過不同銀行,為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿,申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後,有關資訊透明化;持有多個未供滿按揭物業的投資者,再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引,例如「非自住物業按揭上限5成」,會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

甚麼是壓力測試?

在2010年8月,金管局發出指引,銀行在處理按揭申請時,須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是:在當前按揭利率下,有關按揭申請的每月供款,不可高於申請人家庭收入5成;而一旦按息上升2厘,按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。

值得留意的是,如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息,或有2個計息標準;在進行壓力測試時,都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低,而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時,便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘,鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」,以12月28日一個月拆息為0.33厘計,供款利率是2.33厘,但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。

另外,壓力測試亦包括二按,即一、二按的供款總和,在當前利率下不可高於月入5成;在加息2厘後,不可高於月入6成。很多時,發展商二按是分段計息的,例如「首2年P-2%,其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。

如何選擇按揭年期?

在借錢買樓時,利率由市場決定,申請人可以決定的是借多少,及還多久。借多少,一般都受制於樓價及可動用首期;還多久,有些人可能不作詳細考慮,選用「標準」的20年;另外一些人可能會比較,不同年期下的供款開支,看看自己的承受能力,再作出決定。

按揭還款年期的選擇,看似簡單,選短年期即每月供款上升,選長年期即每月供款減少;似乎「供得起便選短年期,供不起便選長年期」,部分置業人士更可能以為,按揭年期長短沒什麼大不了,有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上,情況比一般人估計的複雜。第一,更改按揭條件,按揭要過了罰息期,否則要求銀行更改年期,會收罰息;第二,即使過了罰息期,要求銀行更改供款年期,亦往往要收取手續費。

此外,值得留意的是,由較長的供樓年期改變至較短的供款年期,較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期,代表每月供款增加,業主如此安排,會被銀行視為財政穩健的表現;加上縮短還款期,銀行回本速度增加;手續一般沒有多少困難。

相反,在一些情況下,如果客戶向銀行要求延長還款年期,個別較穩健的銀行,可能會視為客戶財政有變的訊號;如延長的年期較長,個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以,置業人士在決定按揭年期長短時,宜全面考慮各種因素,不宜輕率決定。

擔保人與聯名借款人有何分別?

早前筆者曾撰文提及,按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外,部分貸款機構在批核按揭時,如發現借款人的條件不太理想,可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower),才批出按揭。

對銀行來說,擔保人及聯名借款人的作用類似,都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入,可能是拖欠紀錄)不理想,便以增加擔保人或聯名借款人的方式,以減少銀行風險。

擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別,例如,一旦借款人拖欠供款,銀行要先向借款人追討,之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」,便與借款人有同等責任,一旦借款人拖欠供款,銀行已可即時向聯名借款人追討。

值得留意的是,不論是擔保人或聯名借款人,如果他日自行申請按揭,其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭,會影響壓力測試的結果。

例如,陳先生為家人按揭的擔保人,有關按揭貸款額為100萬元,數年後家人已償還30萬元,未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時,其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭,再計算其負擔能力。

銀行何時call loan?

去年下半年樓價回落,金管局統計的負資產數目亦告回升;筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應:當負資產出現,銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為,一旦物業資不抵債,銀行便會「call loan」,其實當中存在不少誤解。

當然,按揭是有抵押貸款,對貸款機構來說,抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額,銀行便會「call loan」。原因之一,是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低,即使物業資不抵債,借款人仍準時供款,銀行其實沒有損失。

其次,「call loan」的行為,在市況不理想時,甚至對銀行亦屬不利。2003年時,香港樓價比1997年時下跌約7成,絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」,但只要業主準時供款,銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣,一定不足以彌補差價,業主一旦破產,銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以,即使是樓市不景,大量物業成為負資產,銀行亦不會輕易「call loan」。

能否拒用銀行On List律師?

很多人都有自己相熟的律師,在需要處理法律程序時,亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣,尤其是涉及按揭貸款時,相熟律師卻往住未能代表處理。

原因之一,是很多銀行都有所謂「on list」律師,部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契,此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合,借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款人支付。

由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。

此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會w是較理想的方案。

為何銀行有on list律師?

上周筆者提及,一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪,銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設,是與風險管理因素有關的。

銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。

銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。

樓按律師如何「出古惑」?

銀行有一份「認可律師樓」名單,只接受名單上的律師樓處理按揭契;背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使,筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性,個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。

回說「認可律師樓」話題,香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:a)律師將支票入帳套現後捲款而走;b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。

對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。
有人認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

按揭還款期有何限制?

按揭是分期償還的貸款,銀行對於按揭合約的還款年期,有一定的限制。很多年之前,香港一般銀行都會規定,按揭還款期的上限是30年,而還款期加上抵押物業的樓齡,上限是40年;換言之,在很多年之前,一個樓齡21年的物業,理論上只可申造19年的按揭。

後來,隨著市場上主流屋苑樓齡漸長,開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說,成交量高,流通率高的就算是藍籌),凡屬「藍籌」之列的屋苑,按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉,目的自然是多做生意。其後的發展,是銀行逐步放寬有關限制,根本已沒有「藍籌」與否的分別,部分銀行內部的指引是:樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢,只是一般按揭申請未必需要驗樓,而「非藍籌」屋苑,尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓,銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告,才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡,一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年,即一個50歲的借款人,最多可獲批20年還款期的按揭;如果年齡是60歲,理論上的最長的按揭年期是10年。

另外,如果物業是聯名持有,不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括:以年輕者為準,或以收入較高者為準。以後者為例,如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年;一對父子聯名持有的物業,如果父親收入較高,而年齡是55歲,二人申請按揭,則按揭年期最長為15年。

如何善用按揭年期呢?

按揭年期的限制,即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制,現談一談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念,是在利率及本金都不變的情況下,年期越長則每期還款額越少,但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用,便是在未能通過壓力測試時,透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試,銀行批出按揭時,按當時利率,每月供款不可高於申請人月入50%;如按息上調2厘,每月供款不可高於申請人月入60%;假設陳先生月入4萬元,申請400萬元的按揭,如利率為2.2厘,每月供款為20616元,供款超過月入一半,理論上銀行不應批出按揭;但如果陳先生將按揭年期改為21年,每月供款下調至19835元,便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘,供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生,借用的金額、他的收入亦不變,但按揭年期一改,銀行(及監管機構),便認為他由「負擔不來」,變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用,是在成功取得按揭之後,如果個人經濟條件有變,例如收入下跌,按揭供款影響其他開支時,便可透過延長供款期的方式,令每期供款額減少。

值得留意的是,由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制,取用按揭後延長供款期的方式,不是人人可用,那些在申造按揭時,已「計到盡」的借款人,萬一經濟環境有變,亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說,一名40歲的借款人,於銀行成功取得30年期按揭,而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年,理論上,此名借款人在日後即使財務有困難,希望減少按揭供款,銀行亦不會同意。

壓力測試有何荒謬之處?

金管局要求銀行在批核按揭前,先為借款人進行壓力測試。現有按息下,供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘,供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是,部分未能通過壓力測試的個案,如果申請人把還款年期由20年改為21年,便可成功通過以上測試。

假設申請人供款超過月入一半,理論上銀行不應批出按揭;但如果陳先生將按揭年期稍為延長,把供款下調降至不足一半,便可成功過關。

申請人以較長的供款期成功申請按揭後,如果過了罰息期,向銀行要求縮短還款期,在多數情況下,部分銀行會無條件接受,部份或會收取手續費用。

類似的情況很多,例如按揭申請人須清還私人貸款,將影響按揭批核的;但如果他先償還了私人貸款,在銀行批出按揭後,再次借入等額的私人貸款,銀行卻多數不聞不問。

銀行會否拒絕「劏房」按揭?

「劏房」是近2年樓市的熱門話題;在特別印花稅推出之後,投資者難以透過短炒獲利,部分投資者便轉為購入舊樓物業,再改建為劏房收租,部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時,除了要留意有關建築、消防法例,亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同,部分銀行會拒絕提供按揭,亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請,會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告;而估價公司在處理類似物業的估價時,會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位,又或者業主須轉按套現時,由於單位已全部或部份出租,估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋),難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間),即可提交報告。

按揭條件方面,由於劏房一定是出租 / 投資物業,按揭成數會根據金管局指引,最高為樓價5成,利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高,銀行即使提供按揭,按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況,便是投資者先購入一個單位,成功申請及取用按揭後,才動手改建成劏房,以避過上述手續;甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低),以獲取更高利潤。

理論上,銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用,是可以改變按揭條件,甚至call loan的,但現實中,只要借款人準時還款,罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

一般估價準則

大家看新聞時,不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上,債券(或任何其他商品),有買有賣就是市價,何必有什麼「評級機構」?其實類似機構的存在,目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級,避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。

同類的機制在按揭市場中,便是估價公司。銀行在批出按揭時,程序上要先得到獨立估價公司的估價報告,銀行批出的按揭,要以估價報告或成交價中低者為準,再乘以相關的按揭成數,貸出款項。

而現實中,估價公司進行估價時,估值應該參考最新的成交價。在二手市場,如果是大型屋苑,成交較多,估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業,估價公司便可能以對上一宗成交的價格,再參考整體市場的升跌幅,計算出一個估價。

另一個常見的估價準則是租金回報率,一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內,一條街都可能沒有一個舖位出售,一旦有成交,估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘,那裡一個月租10萬元的舖位,合理的估值便是2400萬元。

當然,理論歸理論,在現實中,有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是:作出口頭估價一般是免費的,而作出估價報告,又為銀行採用,估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低),其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低,結果可能影響有關公司收入。結果就是:雖然制度上,估價公司應該提供一個獨立客觀的估價,但在市場競爭下,有關設想難以百分百發揮作用。

按揭成數有沒有破綻?

編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文,深入淺出地講解按揭常識。全文如下:

評估樓市是否過熱,有很多不同的標準,其中,部分人會用平均的按揭供款,佔家庭月入中位數的比率;另一些人會用按揭年期,或者平均按揭比率;該等標準各有根據,亦各有限制。較大的問是,由於種種原因,一些指標可能已失去警示風險的作用,例如按揭成數。

金管局每個月都會公布住宅按揭統計,其中一個指標,便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月,新批按揭有5836宗,平均每宗貸款金額為246萬元,平均的按揭成數是56.5%。同一數字,在近年的高位是2008年的65.9%。

單看有關數字,平均每宗按揭的成數是56.5%,似乎不高,風險不大。但要理解「風險」,先要定義是「誰的風險」?另外要問的是,為什麼按揭成數會下跌?

首先,平均按揭成數低,反映的是「銀行體系的風險較之前低」;如果樓市轉向,樓價下跌,甚至是大批借款人斷供;在「平均按揭成數偏低」的環境下,銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。

但對個別借款人來說,上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」,對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。

其次要問的是,為什麼現時整體樓價較2008年為高,但按揭成數卻較當時低了一截?真正的原因未必是港人「借少了」,可能是統計陷阱,更可能是有些數字未有反映在數據中。

近2年金管局持續收緊按揭指引,例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成,只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險,萬一樓價下跌時,減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位),拉低了平均數。

舉一個極端例子而言,一個月只有6宗新批按揭,一宗是一個市值1000萬元單位,按揭成數5成,按揭額500萬元;另外5宗都是市值200萬元單位,按揭成數都是7成,按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上,市場上仍是有5宗負資產。

更大的問題是,一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數,其實造就了一批提供「二按」的財務公司,收取較高的利息,令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按,其實是負擔較高的利息成本。

簡單來說,「平均按揭成數」處於低位,的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說,此數字意義不大。更有甚者,如果買家是以5成一按,2成二按的方式入市,在金管局的統計上,按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高,風險亦沒有減少。

應如何評估供款能力?

現時向銀行申請按揭,申請人須通過「壓力測試」,即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成;同時假設按息上升2厘,每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時,除了樓按供款,亦須包括卡數及私人貸款。

置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕,而且預期薪金可明顯增長,否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。

以一個月入2萬元家庭為例,即使在較低按息時期能通過壓力測試,亦不宜借盡,避免取高於192萬元的按揭。相對來說,如果置業人士本身已介中年,又或預期收入難有突破,宜將樓按負債率控制在更低水平,例如6倍,讓供款人有較大彈性面對經濟變化。

收入證明不足 如何申請按揭?

申請是否獲銀行受理,要視乎個別銀行政策而定,但一般來說,銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動,且薪金以支票或現金支付,銀行或會要求申請提供流動資產證明,作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是,以資產為支持申請按揭,現時銀行會以「資產估值/2,再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業,有100萬元未償還貸款,部分銀行會以「500萬元/2,再減100萬元」計算,即視為150萬元的正資產,以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士,就需提交最新商業登記、公司查冊/公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明,貸款息率會較高,或按揭成數會較低,部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行,作為存款擔保。

應否借二按?

大家晚上看電視時,應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告,他們往往標榜手續簡便、批核快捷;當然,方便有其代價,此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高,按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引,非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者,都難以借足樓價7成。以筆者觀察,部分買家便轉向財務公司申請二按,以減少首期開支。

雖然二按利率高,但比重少,連同一按計算,借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算,一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭,便轉向財務公司解決;待手頭資金增多,或未來樓價升值時,以轉按擺脫二按。

不過,要留意的是,原則上來說,此類二按不單利率較高,也會影響日後的信貸紀錄;業主借取前宜三思。

二按有沒有盲點?

近期樓市是一手旺,二手靜;將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位,相對來說,11月同區二手成交不足100個,僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情,對整體樓市有指標作用,除了因為一手物業數量大之外,亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關:發展商如看好後市,一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價,都會刺激二手業主亦步亦趨。相反,發展商對後市猶豫,認為有下調可能時,往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金,「正常」時候,一般一手物業佣金約為樓價2%,但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金,最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說,調節佣金有幾個好處,包括:不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意,也沒有長遠的手尾,往往成為淡市時,調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後,銷售未見理想,又或發展商一早判斷市底欠佳,往往會實行第二步:按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠;但監管趨嚴格後,銀行優惠會視為補貼,會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行,加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭;近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式,協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說,一位買家如透過銀行只可借入樓價5成,加上發展商提供2成或以上之二按,首期可由樓價50%,下調至30%,的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是,傳媒在比較不同樓盤的二按時,會將焦點集中在「息率」上,彷彿A盤的二按利率比B盤低,就代表A盤較有吸引力。問題是,發展商的本業是賣樓,提供二按,不過是為了本業服務。在財務上,有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇),如果是同一個樓盤,同一訂價,對買家來說,當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價,有如蘋果與橙,不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引,畢竟只佔樓價約二成,只要樓價下調幅度收窄,二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步,反應仍不如預期,發展商便有機會採取最後一步:調整售價。我們現時已看到,個別新盤訂價已接近同區二手;代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成,二手究竟有何反應,也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

轉讓物業與轉讓公司--邊個著數?

港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD),向購入2年內轉讓的物業,徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後,據聞部分投資者索性以公司名義購入單位,再以「出售公司」的方式,逃避有關費用。

先要說明的是,「以空殼公司購入物業,再出售公司」此類操作一直存在,有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易,原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低;SSD的推出,不過是增加此方面的誘因。

雖然此類交易合法,但置業人士在物色物業時,如遇到此類放盤,在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。

根據現時的市場習慣,物業買賣的一般印花稅是由買方支付的;而額外印花稅(如需支付),是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業;對買家來說,可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價:即使物業真的是自用,但以「購入公司」方式購買物業,因為購入的是公司,根本無從申請按揭。
一般操作,是買家先以現金付清購買公司的款項,再以公司名義申請按揭;換言之,購買「持有物業的空殼公司」,買家需要有充足的現金。

其次,購入有關公司後,可以公司資產(物業)為抵押,申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資,根據金管局現時的指引,不論物業估價多少,按揭成數上限只是樓價5成。此外,如果置業人士購入「公司」後,每年亦要支付公司的周年申報表,輕微增加支出。

2012年4月3日星期二

水喉工程進行中

過去3-4月,是我工作以來最忙的1個多月,竟然能在短短時間做了三件事情。

第一,把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修,重新定位。在冇裝修期下進行了一個月大整,上星期剛好完工,費用差不多60萬,現在生意額再提升近一倍。 這是未來重要的現金流,因為開始找到它的商業模式。望能keep going up la。

第二,因時製遇,受貴人邀請,入資小許,約有16%一間新分店,這次風險比較底,而且資金很少,我也不打算參與,不想太多也答應了。現也開始生意了,暫時生意額也很不錯。就當自己一日淨賺一百圓,也很不錯。現在等月尾就開估啦 。

第三,在市區入了票買入一間唐仔連天台,過2日知道能否ok 第四,這段時間竟能如常返工,工作。雖然差不多每日通頂,小睡數小時。但是能完成滿足感也是很好的表示。



26\4\2012

前兩天已在律師樓付左大訂,現在著眼點為處理好按揭問題。待銀行確定批出貸款才能安心。 望能盡快順利完成吧。

單位實用面積291,建築450。實在147萬買入,兩房一廳連天台。

另外在28屋網睇到剛買入單位,2010年租金6000,放租竟有148回復左右。 新租約目標6800-7800左右。減供款4400。

淨現金收益約2400-3400左右。

利息支出2040左右。

凈投資現金年分紅6.4%-9%。

淨投資儲蓄年分紅12.7%-15.4%。

以2.5%貸款計算。
假如利率上升,淨投資年分紅會不斷減少。 直到6.8%左右,租金=供款。 <

2012年2月9日星期四

資產組合調整-儲磚

為了未來日子可以更加有效及風險管理個人的被動投資組合後,現在會賞試作一些分類及分析以作日後之調整。

現有組合中包括:股票,基金,人民幣,港磚,車位,國內磚。另外合資的有國內磚及建造的磚及商鋪仔。

現分類為 1:"有被動收入的"及"冇被動收入的"

股票組合:大部份股票都有股息收入,未來需要調整一些低股息及高估值的股票。

另外假如到達高估值而相對變得低回報後,會賣出作一個新的組合(股票+房產)

 基金組合:是沒有被動收入,但是由於可以參與他國回報及選擇到一個好的基金經理相對跑贏大市能提升長期投資複息回報,所以依然會以不定期供款,但 會多一項就是不定期抽出作收回成本作其他用途之用。

人民幣及港幣:這就是"待熊基金"用途清晰。就是待熊。

2:"要供款但有被動收入的"及"要供款但冇被動收入的"

港磚:現有一個自住磚頭及一個收租磚頭,相對買入價,2層都有很強的價格優勢,未來傾向只租不賣。

現定下計劃包括:1銀行放水+按揭比率上升+樓價調整 未來望能先買入一間自住樓800~900'尺連車位的舊磚,完成後另外有3年目標,望買入港島區及九龍區小型磚各一間先,及一間元朗村磚。

當然這是長期目標,並非一定可在3,5年內完成。可以完成一半,已是萬幸... 完成後應持有一間自住磚+4間收租磚 初步首期預算共需要220~350萬(會以加按80~100+股票基金賣出80~100+待熊儲備+望國內建成的磚頭能夠回收假設100-200) 目標收租尺寸有2000尺,設定尺租20\尺,租金收入有40000\月。rate:4%,25年供,6720000貸款,供款35470,5年後已還866000本金。 另外股息收入望5年後有240000\年 個人目標傾向未來以"磚頭收租"及"股票收股息"及"被動生意仔收入"為主要收入

現在會以不斷學習,修正,改善,變動為未來作準備

2012年1月3日星期二

地產及樓市有用連結

政府篇

地產代理監管局 http://www.eaa.org.hk
屋宇處(每月新批建築圖則、屋宇安全資料)http://www.bd.gov.hk
土地註冊處(每月物業註冊紀錄) http://www.landreg.gov.hk
地政總署 (賣地計劃、賣地紀錄、預售樓花同意書資料) http://www.landsd.gov.hk
差餉物業估價處 (差餉估價及地租冊) http://www.rvd.gov.hk
統計處(各類香港統計資料) http://www.censtatd.gov.hk
稅務局 http://www.ird.gov.hk
城市規劃委員會 http://www.ozp.tpb.gov.hk
香港房屋協會 http://www.hkhs.com 
按揭證券公司 http://www.hkmc.com.hk
香港斜坡安全網站(全港斜坡紀錄) http://hkss.ced.gov.hk



樓市成交指標篇

中原城市指數 http://www.centanet.com/cci.htm
美聯物業指數 http://www.midland.com.hk/chi/
理大樓宇信心指數 http://www.bre.polyu.edu.hk
香港城市大學物業指數研究 http://fbweb.cityu.edu.hk/ms/cci/detail.htm
查冊通 http://www.landsearch.com.hk/cindex.htm
地產資訊網 http://www.property.hk


傳媒篇

樓盤傳真 http://inews.i-cable.com/program/property/asx/YYYYMMDD.asx (註:YYYY = 年份,如 2007;MM = 月份,如 04,DD = 日子,如 07)
置業家居生活區報 http://takemehome.com.hk
星島互動睇樓王 http://www.singtao.com/yesterday/pro/h_index.html
Square Foot www.squarefoot.com.hk



私人組織/機構篇

香港地產代理商總會 http://www.hkreaga.org
香港專業地產顧問商會 http://www.cppcl.com.hk
香港業主會 http://www.hkoc.com.hk
土地註冊處 - 文件常用詞彙 http://www.hk-compass.com/college/dictionary