2011年11月23日星期三

復建居屋 投資者轉揸長綫 專攻天水圍 套房居屋「現持4伙收租」

「香港始終地少人多,近年又有很多內地人來港,房屋一直都供不應求,所以即使政府復建居屋,二手居屋樓價也不會有很大變化,最多升幅不及過去兩年明顯,所以我轉為長綫投資,現時手上有4個單位(居屋)收緊租。」投資天水圍居屋近10年的盧育林對居屋前景仍充滿信心。
  「特首講到明,新居屋供應量可加可減,即是說政府是以居屋來控制細價樓價格,未來樓價難以瘋狂上升,最多跟通脹上升。」
染指商場舖 免沾手私樓
   他又謂近一、兩年太多人加入投資二手居屋,樓價升得太急。自從政府推出額外印花稅後,很多炒家退出市場,鞏固整體樓價,對他們這類長綫投資者更有利、前 景更清晰,所以復建居屋沒有影響他的投資方向。「我同地產代理講,若有單位回落至135萬元,我會即時買,不用睇樓。但現時天水圍一個600呎居屋,市價 大約160多萬元,根本沒人肯平賣。」
  現時從事裝修設計生意的盧育林,在天水圍、元朗區活躍多年,手上持有多個新北江商場舖位、4個天水圍區的二手居屋及逾萬呎農地,估計資產逾2,000萬元。
   盧指出,相對於私人樓,居屋樓價平、管理費平、差餉平,對於長綫投資者而言,淨租金回報比私人樓理想,所以多年來一直集中投資區內二手居屋單位。過去數 年經他買賣的二手居屋單位近20個,獲利最多的一個是天水圍天愛苑600多呎單位,103萬元購入,持貨約半年以178萬元沽出,升幅73%。
   年輕時從事多個行業的盧育林,深明力不到不為財。他近年專注天水圍二手居屋裝修設計,尤其熟悉區內人士的置業需求。他指天水圍有多個居屋屋苑,當中以天盛苑、天祐苑最接近西鐵站,保值力較強;而天富苑、天頌苑及天愛苑等距離西鐵站較遠,所以過去幾年購入上述數個屋苑單位均作短綫投資,而近西鐵站的單位則 作長綫收租。「租居屋的人個個都是打工仔,交通方便的租盤最受歡迎。」
近鐵路保值 劏房回報高
  購入居屋單位後,盧育林多 數會裝修,以提高價值。採訪當天便帶記者參觀剛裝修好的「劏房」單位,投入30多萬元,把一個600餘呎單位,分間成兩個有獨立入口及廚廁的豪華套房,內 附全屋電器,包括分體式冷氣機、洗衣機、微波爐及雪櫃,每個月租5,000元。他指,若全個單位出租,月租最多6,500元,但間成套房,共收租金1萬 元,高出53%;而去年購入價110萬元,租金回報約11厘。
  「我經常替人裝修家居,裝修期間個個都要找地方暫住,所以當初把單位分間成套房,主要為顧客提供一條龍服務。後來才發現套房好搶手,試過短租客月租達7,500元,曾經有幾個租客同時搶租一個套房。」
  他強調,把居屋分間成套房,並沒有改變結構牆,所以不算犯法;又謂在裝修角度而言,所有居屋單位都可間成套房,和諧式居屋效果最理想;而康和式居屋則因有走廊位,間套房效果較差。
買樓靠慳 勉年輕人要吃得苦


  政府決定復建居屋,某程度是希望幫助年輕人置業。盧育林認為,這是一個很好的政策,當年他便是抽到天盛苑一個61萬元的居屋,得以在區內安居樂業。
指新一代要求多 怕捱苦
  但他認為,今時今日的年輕人置業心態與上一代有很大分別,新一代買樓,個個都要求有靚會所、又要市區,個個都嫌新界遠,但政府怎會有這麼多市區地。
  「我當年由鯉魚門搬入天水圍,為咗供樓,白天在新鴻基做建築工人,夜晚到黃金海岸酒店做散工;後來自己開燒臘店,白天斬叉燒,夜晚到馬會投注站做保安員,死慳死抵供樓供舖。我想告訴年輕人,錢不是賺回來的,是慳回來的,慳到錢才買到樓。」
  盧指新一代年輕人怕捱苦,他開裝修公司,數百元一天也沒有年輕人肯做。他又說:「今時今日我有樓有舖收租,但是生活仍好慳,住居屋,用數百元的電話,車是十多年前買的貨車。即使天天不上班也不會餓,但我繼續努力搵錢,是種自我價值的肯定,證明自己的做人哲理。」
未畢業申公屋 「太愚蠢」
  對於有年輕人大學未畢業便趕去申請公屋,他認為這是愚蠢的行為。「我有好多朋友為了住公屋放棄好多發達機會,明知樓價平、舖價平也不敢入市,做生意也不敢大搞,十多年後見我有樓有舖,便後悔當年沒跟我一齊買樓。」
他勉勵年輕人,置業要由低開始,不能好高騖遠。

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