2010年9月28日星期二

3T理論 解樓市創富密碼

【明報專訊】股神巴菲特以一套「價值投資法」縱橫股壇數十年,究竟在物業投資市場,又是否有一套完整且具實用性的理論,令投資者可以得心應手?《明報》地產版主管陸振球,於上周六、日在奧海城商場舉辦的股樓論壇,提出了嶄新的「樓市3T投資理論」,有助破解樓市創富密碼,同場還有建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪、香港置業董事總經理李志成,以及美聯首席分析師劉嘉輝,對地產股和樓市最新形勢作精彩講解。

陸振球表示,他結合十多年觀察和分析樓市的經驗,以及採訪了上百位成功物業投資者而獲得的成果,總結出一套獨有的「樓市3T投資理論」,並將之以方程式作表達:

T1(trend 確認趨勢)+T2(timing 掌握時機)+T3(tactics 實戰攻略)= S(success 成功)


T1:trend 確認趨勢

投資樓市,首重確認趨勢。根據香港過去的樓市數據,升跌周期極長,就以1997年前的物業大牛市為例,樓價自82年中英簽署聯合聲明後,便出現大漲小回局面,期間就算是出現了87股災、89年的六四事件等,樓市都只會出現短暫整固,期間香港整體樓價足足升了8至9倍。

及至97年出現了亞洲金融風暴,加上樓價過高,兼且政府推出了錯誤的房屋政策,樓市轉進下跌周期,至03年SARS以後,香港經濟復蘇,政府停售和停建居屋,市民漸漸對樓市恢復信心,便又展開了新的長期升浪,就算出了去年的金融海嘯,樓價也只是調整數個月,便又回復升勢。

總括而言,香港樓市的上升周期一旦形成,可以長達10多年,而影響如此長的樓市周期因素,便要看如土地政策和長期經濟形勢,香港曾受「八萬五」的教訓,加上受惠內地經濟起飛,只要這兩大因素沒有改變,短期利淡的因素,比如前述的87股災和89年六四事件,以至較近期的金融海嘯和迪拜事件,都只會對樓市構成短期影響,反而是趁低入市的好時機(good timing)。

T2:timing 掌握時機

要判斷入市或出市時機,可參考金管局「監察物業市場走勢圖」六大指標:1)樓價、2)成交量、3)反映炒風的確認人(未完成交易已轉售個案,即俗稱「摩」貨)比例、4)購入成本與租金差距(即淨租金回報)、5)供樓負擔比率,以及,6)反映借錢買樓是否熾熱的新做按揭金額變化。

「監察物業市場走勢圖」以97年香港樓市泡沫爆破時為指標參考水平,各指標相距97時愈遠,如03年SARS時,入市時便愈安全;相反,愈接近97年的「邊界」,便愈要小心。

T3:tactics 實戰攻略

確認樓市趨勢和當握時機以外,投資物業要有好成績,還須要訂立好的實戰攻略(tactics),包括如何選擇地區、物業類型,以及做好資金和風險管理。

先說地區,過往港島區住宅供應較少,樓價一直跑贏大市,而豪宅和換樓盤,表現亦勝於一般中型住宅。另外,過往一些新基建項目落成,比如當年地鐵通車至港島東後,刺激了如杏花鸷和太古城樓價急茘,東鐵電氣化化後,則令沙田樓價受惠,而較近年則有三號幹線和西鐵南線啟用,令新界西北樓市看好等。

至於風險管理,則可遵循以下準則:

1. 買樓最重要「量力而為」;

2. 供樓不是一兩年的事,要從較長線角度評估風險;

3. 若買樓花,最好趁現時低息和銀行估價較寬鬆,做即供按揭;

4. 入市前先評估職位和薪金是否穩定;

5. 不要借得太盡,若借七成以上樓價按揭,更要小心;

6. 預留流動現金傍身,失業時也可繼續供樓;

7. 若供得太辛苦,可考慮面積小一點、遠一點、或級數低一點的單位;

8. 若倚靠租金供樓,宜購入租金回報較高,且容易租出的單位;

9. 找租客或續租時,寧願少收一點租金,也不要丟空單位,因為少收一個月租金,租金高5個百分點也補不回;

10. 好租客較租金水平更重要;

11. 供款佔家庭收入比率,最好低於四成。

物業投資者訪問錄

經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
白旋風」樓價合理卻非便宜
樓市炒家對市場觸覺敏銳,不止追求以筍價入市,更要求有升值潛力。因此炒家的舉動,可視為樓市寒暑表。上世紀90年代因旋風式大手炒新盤、被譽為「白旋風」的陳清白,在物業投資上戰續彪炳,近年更由豪宅轉戰港島區細價樓。他曾經身上配備逾100條鎖匙,方便買家隨時睇樓,成為一時佳話。
陳清白擅於掌握樓市脈搏,個性爽直敢言。早於年初樓市炒風仍然熾熱時,不少證券行及經紀行高呼樓市可重返1997年歷史高位之際,陳清白己呼籲要小心後市。 「當時一個太古城675平方呎單位,炒高至500萬元,絕對不合理。而且一手樓,發展商又開天價;二手樓又靠傳媒吹捧。消息日日吹,我心水清,感覺到有問題。」 目前太古城675呎單位平均售價已降至約350萬元,陳清白認為只可說是合理,並非便宜。
「恆指企穩15,500點,樓市觀企穩」
「目前股市暫時喘定,樓市亦可暫時穩住。但因為後市有太多隱憂,今回我亦看不通,但相信股市可以對樓市帶來啟示。 股市與樓市的關係,是氣氛與信心問題。其實,目前很多人是有錢的,但不敢買樓。因為氣氛差,又無信心,愈平就愈驚,害怕今日買,過年後再跌一、兩成。如果恆生指數可以在15,500點企穩,即約去年最高位的一半,相信樓市亦可以企穩。」
陳清白估計樓市最差的情況,是豪宅仍有20%跌幅;太古城再跌10%。不過,他重申若港股繼續尋底,便要修訂樓市預測。 「如果恆指跌穿10,000點,樓市就無得講,太古城675平方呎單位,亦會跌穿300萬元。 其實恆指要跌穿10,000點甚至8,000點,真的很容易,因為現時般市不時都千點上落。」
自「金融海嘯」至今,陳清白已沒有入市,手上物業數目亦大幅減持一半。究竟陳清白何時再戰樓市? 「我是保守的,不心急買貨。目前整體大氣候、大環境都差,我買樓不是用作自住,而是投資。入市與否視乎值博率,看看樓價有沒有水位上升。其實,樓市一逆轉是很難走貨。最慘是現在連租金都開始殺下來,令租金回報變得不吸引。」
「很難再見沙士價」
樓市雖已累積一定跌幅,但怎樣才算抵買實在難有標準,因此不少投資者均以「沙士價」作參考。 如果以此作根據,太古城675平方呎單位最低成交是140萬元;南豐新村474平方呎單位是86萬元,相信都很難再見。」 陳清白認為作為炒家,樓市難見升值水位是不會入市;但作為用家,若現在是租樓人士,既然都要支付租金,現在可開始慢慢揀樓,準備入市。 「當然,用家入市後都可能要『坐艇』,但無人可以咁叻仔在最低位入市。既然現在有大把好單位選擇又可以議價,用家可以不靚不買。但最緊要是預留五成首期,以防銀行估價不足時按揭部分大失預算。」

經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「白旋風」目前樓市很不健康
炒家觸覺最為敏銳,往往捕捉最佳出入貨時機。擁有30年樓市實戰經驗、被冠以「白旋風」外號的專業炒家陳清白,即使手持逾十個物業,亦不諱言目前樓市陷阱處處,新一個泡沫正在形成中。「要支持樓市上升,經濟要好之餘,失業率又要低。目前所見的經濟數據全部都是負面,但樓市又回升,我覺得很奇怪,亦不接受。我今日入市都是手震震,盡量出貨為主。因為我手上的物業都在早幾個月前買入,如南豐新村474平方呎單位,之前都是逾180萬元,我買了幾間,現在以約 230萬元摸出。」
「不過,我始終要搵食,只好『行騎樓底戴鋼盔』,揀一些仍然相對『低水』的樓盤,快炒一轉早點落車。」陳清白說。過往策略進取、以旋風式大手掃新盤見稱的陳清白,如今變得保守,也是緣於1997年「小陽春」後的樓災。「當時我受過很大教訓,交過很多學費,一鋪清袋。你說我現在保守一點亦好,我始終認為目前樓市是很不健康。」
有機會跌回「海嘯價」
陳清白認為,目前樓市沒有經濟基礎支持,只靠市場氣氛充撐,吸引資金入市。氣氛改善,主要是股市反彈所致,令市場存有經濟可以很快復甦的幻覺。惟般市升勢同樣沒有經濟基礎支持,只是靠熱錢流入炒高,當股市正式重新向下調整之時,就是樓市再次尋底之日。「如果港股可以重上20,000點甚至30,000點就無話可說,但相信升抵18,000點後,都要先行調整。當港股後市稍有差池,回調至13,000、 14,000點,屆時投資氣氛由濃轉淡,樓市一定要調整,有機會跌回『海嘯價』水平。」
陳清白認為,「海嘯價」是近期樓市低位,可反映目前經濟情況,但不代表跌至「海嘯價」便是最佳入市時機,還要視乎屆時經濟情況,會否比去年金融海嘯爆發後更差。至於這個樓市泡沫何時爆破?陳清白相信短期內未必會立刻爆破大跌,但已去到很高風險地步,其中不少一手樓的售價,已經是很不合理地高。
小心一手新派豪宅
「一些位於環頭環尾,但包裝成豪宅地段的新樓,實用面積低,睡房連床都放不落,但賣成8,000、9,000元一方呎,高層甚至要10,000元,真是很大泡沫。這些新樓相比同區售價只是3,000、4,000元一方呎的二手樓,可享有如此高溢價,除了設備較好外,最主要是新。不過,過多幾年新樓都變舊樓,屆時市場會以理智分析其應有價值。我認為新樓到五至七年會回歸原形,現在我已沒有興趣研究及投資一手樓。」
即使傳統藍籌大型屋苑,陳清白亦提醒投資者要小心,他解釋:「如果是用來自住,計好數邊可以。但如用來投資賺錢,已經不值博。「以太古城為例,我相信即使再升,最多只有5%至7%空間。但扣除印花稅,出入經紀佣金、律師費;加上買賣期間供樓利息,已沒有賺錢水位。而且這類屋苑有很多炒家買賣,一旦樓市回調時,其下跌速度是最快。」

蘋果日報2009年06月27日
「炮哥」陳清白樓市泡沫嚴重 有價無市
與「鬍鬚余」式的入市攻略比較,人稱「炮哥」的資深投資者陳清白,則顯得較為保守,並睇淡樓市,他認為,現時樓市極之不正常,樓價升得太高,租金根本追不到樓價,泡沫情況十分嚴重,目前成交已經明顯減慢,並開始有價無市。
「不要買新樓、不要買龍頭屋苑」
「我唔係阻人入市,但我建議不要買新樓、不要買龍頭屋苑,目前一手新樓簡直貴到離譜,二手樓亦唔係平,買新樓輸的機會很大,贏面甚少,加上發水問題嚴重,以前買新樓至少都有八成實用,家只得六成實用,計落條數真係貴咗好多,所以97 年後我已經無買過新樓。」陳清白指出,買二手樓同樣存在不少風險,一些流通量高、透明度高的龍頭屋苑,要有心造市亦很容易,持貨量多的炒家,通常會先造高其中一間成交,餘貨就可以此高價慢慢散貨,達至全面升水。
專攻港島區低水樓
雖然樓市凶險,但炮哥保守穩健的作風,令他在海嘯期間,基本上無損手,現時「炮哥」仍四出尋寶,目前持有約二十多個物業,大部份都是200萬元以下市區舊樓細價樓,地區包括銅鑼灣、灣仔及筲箕灣等。「一定要平過市價,我先至會入貨,如果無貨就寧願繼續等,舊樓始終使費平,加上防守性夠強,相對較為安全。」他指出,除了專吼舊樓外,低水樓亦買得過,以杏花邨為例,一個約500方呎單位,樓價已升至300萬元,但下一個柴灣站,同樣是港鐵站上蓋的新翠花園則抵買得多,他在兩個月前就以208萬元,購入一個約600方呎低層池景單位。「個單位間隔方方正正,始終都係港鐵站上蓋,呎價只係3,400幾元,我覺得就好低水,不過,經紀唔推盤,市場無人吼。」炮哥認為,買低水樓只是憑個人感覺。
 
賴可茵
經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
山頂賴」入市前留意租金走勢
「目前換樓鏈已斷,就算入咗低市價10%至15%筍貨,亦無也人接貨。樓價短期上升空間大有限,『坐艇』機會仍然好大,目前根本沒有短炒條件。若是中、長線收租,目前租金剛剛向下,相信要農曆年後一至兩個月,才可以初步完成調整。有心買樓收租人士,不妨睇定租金走勢後才計劃入市。」資深物業投資者賴可茵說。
擁有20年物業投資經驗的賴可茵透露,自小已跟同樣有物業投資的家人到處收租。 賴可茵的成名作,是2003年「沙士」樓市最低潮時以呎價5,000元購入山頂物業。此役令她勁賺1,700萬元,因而被冠以外號「山頂賴」。 賴可茵在物業投資上,一直主張「無機會就忍,有機會就狠」。去年11月時,眼見樓市升勢未完,但小西灣藍灣半島仍然「低水」,便豪擲l億元掃入20個單位。
「樓市調整已到中後段」
惟年初當樓市仍一片光明時,賴可茵基於美國經濟開始轉差,心感後市不妙,於3月至4月時高位盡沽手上住宅單位,至今仍然未有入市,只持有部分位於中環及灣仔商誧作長線收租。 「樓市升跌,要視乎宏觀經濟,目前香港失業率正開始攀升,薪酬又開始下跌,試問樓價怎會回升?我會將樓市調整週期分作三部曲。第一部曲是衝擊高收入人士,樓市開始下跌;第二部曲是連中小企及零售亦受拖累,銀行收緊信貸,對樓市繼續是負面影響,這兩部曲已出現。 至第三部曲,就是壞消息盡出的時間,估計明年第三季才出現,屆時樓市才有機會見底。」
賴可茵表示,後市要密切留意外圍及香港宏觀經濟,包括美國會否再有更壞消息、一些基本因素較弱的國家,會否出現如冰島的信貸危險;香港方面,則要留意有哪些公司出現財困、失業情況是否繼續惡化。 「我目前連樓都沒有睇,因為沒有購買意欲。現時策略是持盈保泰,靜觀其變,養精蓄銳。」賴可茵認為整個樓市調整已去到中後段,估計整體樓市尚有10%至15%跌幅。
「換樓客可先部署」
究竟何時再入市?賴可茵表示首要條件,是要看到香港經濟前景回順。 「當各行各業開始有大展拳腳的動作,或見就業市場增加職位空缺;零售數據又開始回升,旅客數字增加時,我就會入市。」
賴可茵表示,日後入市會首選一線區街誧。因為好市時,好舖位難求;而港島區大型優質豪宅屋苑,如貝沙灣及禮頓山亦是首選,取其升值幅度大。 不過,賴可茵建議換樓人士,現在可以部署入市。她說:「如果在高峰期換樓,所補差價較大;相反在低潮時換樓,差價較小。但建議最好是先賣後買,較為安全。」
 
經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「山頂賴」:第三季見真章
對比陳清白的審慎策略,另一專業炒家、以炒賣山頂豪宅揚名的「山頂賴」賴可茵更為保守。 去年底至今,賴可茵仍忍手不入市,反而近日出售一個灣仔舖位予影星周星馳。因為她認為目前樓市是否真正向好,還看第三、四季經濟數據。「目前我仍然有貨底在手,如果樓市上升,我很開心,因為我的資產會升值;如果樓市下跌,我亦開心,屆時我又可以掃平貨。」賴可茵認為,如果要樓市重新踏上上升週期,一定要有經濟基礎支持,例如失業率連續三個月不再上升。
未見復甦訊號
同時,大發展商亦開始重新勾地拍賣。發展商推售新盤時,都是惜貨不急於促銷,這是經濟復甦的跡象,但目前都看不出來。「反而我認為第三季時,環球會有更多負面消息,包括美國車廠問題、跨國大企業業績。其實,目前企業仍面對很嚴峻的生意困難。當這些負面消息出來時,股市一定有衝擊,屆時將對樓市造成考驗。如果屆時樓市仍然企穩,樓價可能會先橫先一段時間,有待明年可望有力上升。若屆時樓市回調,估計平均要調整5%至10%;個別樓盤更有機會下跌15%。」賴可茵認為倘第三季經濟數據並不嚇人,最快會於第四季至明年初考慮入市。」雖然賴可茵認為目前未是最好的入市時機,樓市仍然有下跌機會,但長遠而言,她仍然看好樓市,尤其是金融海嘯後,樓市投資價值更為突出。
購買力正在消耗
「今次全球性經濟出現問題下,本港經濟週期跟以往有點不同,就是過往樓市表現會後於股市,但今次樓市亦與股市一齊上升。這個情況正反映香港及內地人對以往信任的基金及債券等產品失去信心,甚至有人認為很多結構性產品是騙人;反而樓就很簡單,賣與不賣是自已控制,升與不升是跟大市。如作為中、長線投資,不是投機炒賣,樓都是幾安全;就算物業被燒,都仍有業權。」
賴可茵相信,今次樓市反彈是一班身有錢或想換樓的人入市居多,他們中至長線投資角度,甚至視樓市為資避難所。 「目前銀行存款近乎沒有利息,但一般舖位租金回報都有2厘、3厘,甚至一些好少少的物業有4厘、5厘或更高,加速投資者買樓抗通脹保值與保息步伐。」
賴可茵亦認為,目前樓市購買力已消耗一部分,預計短期在需求減少下,是樓市後市需要回調另一原因。對於有心置業的準買家,賴可茵認為如果是用家,有實際需要時,現在可慢慢睇樓,但不要追價搶貨;同時要預留按揭利息回升的額外供樓支出。「息口不會永遠低迷,可能一升就升3厘、4厘。」
 
置業家居720(13/6/2009)
山頂賴:留意美國經濟數據
另一個活躍投資者「山頂賴」亦表示會動用$1億入市,目前正四出睇樓,當中包括地舖或商廈。「雖然樓市回升,但實體經濟仍未見全面復甦,股市樓市表現好全賴游離資金支持。若買家仍末決定應否入市,大可留意第三季(7至9月)經濟數據,由於港元與美元掛鈎,若美國再無大公司倒閉,而數據較預期理想,或可表示經濟已有所反彈。」 

黎汝遠
置業家居720(13/6/2009)
「磚頭始終穩陣過紙」──投資者黎汝遠
春江水暖鴨先知的市場投資者,早於幾個月前密密睇樓、掃貨。最先出手的是科達主席湯君明,5月初以$6,100萬從拍賣場上購入上水石湖墟地皮後,更有意再斥資$7,000萬購入比鄰地盤一併發展。而「摸王」黎汝遠亦身體力行,斥資$3,626萬購入上水御景峰12個單位,現正提價約一成放售。
黎汝遠表示,發展商開價無金融每嘯前進取,正好造就「水位」予投資者入市。「銀行存款息率接近零,資金唔係流入股市就係流入樓市,雖然樓市升幅無股市咁快,但相對一張紙(股票),點都是磚頭(物業)較穩陣。」
揚言已準備好$5億掃貨的黎汝遠指,「發展商勾地困難,未來地價將持續高企,加上內地資金流入樓市,配合低息效應,令樓市回勇。不論是一手或二手樓,只要有一成水位,我都會考慮入市。」
他雖然睇好樓市,但亦非認為全無隱憂。「樓市小陽春全賴銀行積極放貸,但銀行一旦收夠籌,下半年放貸將轉趨審慎。此外,熱錢來得快去得快,又怕銀行閂水喉,又怕失業率上升,而且現時個個都話買樓收租、日後市場充斥租盤,租金被拖低,屆時租金又未必足夠支付供款,種種因素加起來,投資者入市前要一眼關七,多做功課。但若恆指能企穩17,000點或以上,樓市有支持,後市亦會轉好。」

iMoney087(2009/6/20)
黎汝遠短炒目標賺一成
有「摸王」之稱的黎汝遠,是行內知名的物業投資者,他曾經歷1997年樓市大跌市,更在2003年沙氏低吸單位大有斬獲。去年底金融海嘯淹至,他決意暫時離場,靜觀其變,近月卻因見低息及資金湧入樓市,決定重返市場,預備5億元作為投資物業的彈藥,頻頻出擊的他已先後購入大批上水御景峰單位,以及金鐘力寶中心甲級寫字樓等。
投資者入貨出貨猶如輪轉,投資初哥究竟如何避險呢?素來實話實說的黎汝遠接受本刊訪問時說:「本港現市仍缺乏實質經濟支持,今天入市風險當然不少,惟要減低風險,入市前切記看緊價錢,如果你目標要賺取l,000萬元,便要有輸掉1,000萬元的心理準備!」
黎汝遠認為買樓如買股,投資也講求心理質素,他坦言:「現時買樓,要看資產升值多於著眼在租金回報上,像我近日買入的寫字樓,租金回報只有3厘多,不算太吸引,但優質物業看長線,現時優質豪宅也要3萬元平方呎,甲級商廈售價卻只等同豪宅售價的三分一,價錢偏低,只要入價合理,勝算亦相當高。」
黎汝遠計劃將其投資的資金分成2份,三分一投資在優質物業上並看長線;三分一看中線持貨在一年時間之內;其餘三分一則作為短線,即在數個月見有「水位」將先行套現離場。他透露:「短線的投資組合,通常轉身要快,同時『摸貨』可省卻釐印費用,故升幅達5%至10%便會離場。」
他解釋指,目前樓市短時期內不會大升,但只要不貿然高追,揀選正確目標,獲利仍不是太困難。

蘋果日報2009年06月27日
「摸王」黎汝遠大舉狂掃1.5億貨
究竟洞悉先機的炒家思維模式是否值得參考?有「摸王」之稱的黎汝遠,在金融海嘯後,對樓市充滿信心,準備了5億元彈藥掃貨,近期已買入了1.5億貨,包括他一直偏好的一手新盤,最近就購入上水新盤御景峰12個單位,他稱,由於發展商已提價,故近日亦將該批單位加價10至15%在二手市場上放售,並有信心可以成功摸出,他十分睇好上水前景,未來邊境只會越來越旺,若然單位摸不出,亦大可放租。
「世事無絕對,地產界神話隨時再現」
「摸王」買樓無數,曾在97年前豪氣地買下金鐘遠東金融中心46樓全層,勁賺近1 億元,成為「摸王」最彪炳戰績,最近商廈市道持續升溫,他剛以呎價1.2萬元購入金鐘力寶中心2座高層單位,他認為,力寶中心於去年高位呎價為1.8萬元,今日呎價僅1.1至1.2萬元,仍是6,000至7,000元水位,水一定向低流,他睇好後市升勢。至於會否出現勁賺億元神話?「我認為,世事無絕對,地產界神話隨時再現!」黎汝遠高興地說。
最重要有水位
「其實,我沒有特定要買甚麼?最重要就是水位,邊度有水位,我就去邊度。」黎汝遠稱,去年金融海嘯淹至,亦難逃輸錢命運,約佔總成本三成,輸錢因為太貪心,贏錢亦因為太貪心,所謂時勢造英雄,贏錢也要配合天時、地利、人和,曾經歷97年慘痛一役的他,提醒所有投資者,現時買樓風險比以前高很多,今日要賺1,000萬元,就有可能輸掉500 萬元,甚至1,000萬元。

轉載:物業的議價/成交

網誌分類:磚頭攻略 |
網誌日期:2009-11-14 08:54
轉載 SOURCE:  http://hk.myblog.yahoo.com/f12131406/article?mid=2&prev=4&next=-1

1.        
最難的時刻到左, 就係議價, 你記住一點, 你唔會直接同業主議價, 你會長期同經紀鬥爭, 個經紀經驗比你多好多, 經紀會有好多古怪的招數, 你千奇唔好心急, 特別現在係用家市, 跌市中, 你千奇唔好急. 慢慢等筍盤.

2.        
你最好先花三個月周圍睇, 選定地點和那些入圍屋苑後, 叫幾個唔同的經紀幫你留意荀盤. 荀盤一定會有, 好似釣魚一樣. 低市價10-15%已經係好唔錯的盤, 會好多人爭.

3.        
計算市價時,最容易是比較成交記錄. 往往會發現有d超平和超貴的成交, 通常是同有無靚裝修和連唔連車位等等有關, 所以唔好太http://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/homeowners.htm
著意那些超平和超貴的成交, 先取中位數先, 然後慢慢考慮其他景觀層數的問題, 再考慮現在買賣氣氛(升市or趺市), 得出心目中的市價. 係趺市中, 賣家想賣到市價, 買家會等低水10%, 相反係升市中, 處境是倒轉.

4.        
經紀常用的策略是...同你講層樓好多人睇, 對方就快落訂, 叫你去追價或提高叫價. 你要用自己的常識的判斷, 如果個價唔係特別荀 (折讓>6% 以上), 基本上都唔會有人同你爭, 你慢慢來, 個經紀心急過你, 第一口還價應該係低市價15%(唔好理業主的開價, 自己計市價), 慢慢來, 目標是低市價10%左右, 最後能夠低5%成交算係唔錯.

5.        
當你知道買賣雙方的價錢相差不多於五萬 (200萬的樓計), 你就知道真正的戲肉才剛開始. 頭一個禮拜, 要寸步不讓, 叫經紀減佣, 叫業主再低d... 當然呢d手法係趺市/平市中會有效, 係升市上, 炒家搶貨, 你無可能慢慢來議價.

6.        
最後階段時, 如果賣家急住要錢你便可以趁火打劫. 你可以假裝問如果要買樓, 二個半月成交期可唔可以, 因為自己需要時間調錢, 如果佢話無問題, d賣家唔係等住要錢換樓, 我諗你仲可以等等, 佢唔容易降價. 作為準買家想搵好盤, 一定要可以係幾日內集齊一成首期, 搵按揭都係可以好快, 這樣的話你一遇荀盤(急的賣家), 便可以馬上行動. 最急的應該是'換樓客', 其次係真移民客, 特別係d鬼佬, 賣完樓唔再回港.

7.        
市區, 特別是中上環/中半山的樓價和其他區是好唔同, 他們的樓價同香港的經濟表現有直接的關係, 相反其他地區的樓則主要睇供求的關係.
8.        
樓價另一個可以參考的是估租價,   層樓愈有升值潛力, i.e. 豪宅/新樓, 個租值係相對較低, 只有三厘至四厘幾, 廿年樓應該有五厘至六厘, 三十五年以上的樓會有八厘以上. 仲有近中環的樓, 租值是特別好. 總括來說, 如果你唔想煩, 要買d幾新的樓 (五年內), 先計計佢本身的租值, 能夠有五厘半以上的租金回報, 我個人認為這層樓是非常之值得買, 若果低過四厘半的話, 我是不會考慮.

2010年9月23日星期四

這就是我的選擇!!!

房產投資...進度1
這個多月忙於樓按,及"補習"二手樓買賣,收租應留意之情況
上月和家人合資的旺角樓,現已成功批按..
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
暫時計劃供款20年,每月4400左右, 租金約6000-8000
另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200
考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)
最後現加按現有住所,如成功,資金壓力將大大減少及會有一些考慮再投資的可能性
由於比較忙,詳細後談吧
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旺角樓已成功於收樓後第三天租出,租金$9000/月,供款$4800左右,買入價$214萬,什費連佣金用了2.5%樓價
計劃有2種:
第一: 於回報率<4%出售,約>270万左右以上(約值5年租金)放售
第二:繼續放租,假使樓市向下,再考慮入市(樓市向下,此單位約最平租值約7500左右
另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200
考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)
家父共用了13万買入2個車位
租值:900~1200(已租出一個,自用一個)
 
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
已收樓,現正和裝修師傅洽談中...
工作上未來數月人事會有大變動,很多人不斷招募本人離開,但暫時決定要自強,更加認真工作先作其他打算
另外店鋪方面起了一點小風波,如果連這種事情都解決不了,怎像樣呢?
哈~哈~很多問題要解決,身心雖然疲累,但這是通往自由路上的大或小石,怎能因這而放棄呢!!
自由路.......這就是我的選擇!!!
由10月開始,決定專心於工作先,等機會再買入更多資產
暫時目標有:股票+基金
另外設立一個創業基金作及後步處
建設銀行+SoHo China+銀基+人和
波斯登由於升了不少,暫時不再考慮加碼
但它卻是本人計持有1年左右股票中回報率最高
買入價約1.1~1.2左右...現價3.2...非常不錯,計買入價股息回報的確唔錯
未來1~2年建行望能擁有200000股先
未來5年建行望能擁有500000股,可能考慮工行,睇下那個平....
SoHo慢吸儲股,銀基+人和看完業績再作打算
至於基金?當然是Mr.劉國傑啦
個人認為股票未開始升,值得在低位繼續買入.等牛三才慢慢賣出
至於樓市進入升浪"中",暫時不易向下...
(當然這並不表示現價不貴,但大家重記得施生上年講了一句,未來樓市升到你唔信
(冇朋友)相信他很清楚其中原因吧)
現有很多雜亂訊息還未能消化如有時間整理下會和大家分享吧

2010年9月7日星期二

是否應該適當時機減持債務?

近排股樓金匯無一不向上,但個人認為風險同樣不斷向上,絕對需要留下十二分精神
個人投資方面,暫時主要只有股票,基金及房產
首先講股市
個人認為應會繼續向上,估值不算太買,但亦考慮於恒指PE18開始減持...
樓市
國內房產由於有升值能力相對比較強,將作長期持有
個人認為些次升市有很大水份,假如收水,結果會點?這要認真考慮清楚先...
事實上樓市有多項利好因素,但每一次泡沬都有一個令人著迷的故事
相信今次不會例外吧??
在樓價不斷重估向上時,租金,租客,業主利益及息口相信是極度關鍵
首先租金會否不斷向上???
1.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>盈利減少>>GDP減慢
2.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>加價保持盈利不變>>GDP暫時不變
3.如租金向上>>租客不加薪>>租客其他消費減少>>企業生意及消費不斷減少>>企業增加優惠>>企業盈利減少>>人工當然不加>>企業或加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
4.如租金向上+加息>>租客薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
5.如租金不變+加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>業主不加按買樓>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
6.如租金向上+不加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流增加債務增加>>不斷買入>>做業主過隱過做租客>>冇人想做租客>>不斷買入>>巨泡來臨
7.很亂>>自己很亂>>租客很亂>>業主很亂>>國家很亂>>世界很亂---->>但有人賺很多很多錢>>賺完重新清洗再諗計再玩
1-6的出現應該都會令樓市向下,重有什麼原因令它不斷向上?
8如很多國內及外地人買樓>>樓市向上>>不斷買入>>樓市向下>>業主可能主要是投資>>賣出不賣出都好>>多數不需在本地工作>>GPD向下>>本地業主收入減少.....又係向下
現在應該是6...但應重可以等下先...但當出現一段較長的時間6時,1-5就慢慢出現,在1-5剛出現的一段時間,個人到達目標價就會賣出,不到便持有收租...,但確認一段時間後,暫時偏向賣出
但因QE2有非常大量金錢可能引致超級通漲,就會出現7
再談....

2010年9月2日星期四

炒股八技法

一:大型股票逢低買入高價賣出

所謂大型股票,是指股本額在12億元以上的大公司所發行的股票。這種股票的特性是,其盈餘收入大多呈穩步而緩慢的增長趨勢。由於炒作這類股票需要較為雄厚的資金,因此一般炒家不輕易介入。

參與這類大型股票的技巧是:

(1)在不景氣時期低價買進,在業績明顯好轉、股價大幅升高時予以賣出。同時,由於炒作該種股票所需的資金龐大,故較少有主力大戶介入拉升,因此可選擇在經濟景氣時期入市投資。

(2)大型股票在過去的最高價位和最低價位上,具有較強支撐、阻力作用,因此,其過去的高價位是投資者現實投資的重要參考依據。

技法二:中小型股票需把握有利時機

通常中小型股票的特性是:由於炒作資金較大型股票要少,較易吸引主力介入,因而股價的漲跌幅度較大,其受利多或利空消息影響股價漲跌的程度,也較大型股票敏感得多,所以經常成為多頭或空頭主力之間互打消息戰的爭執目標。對應中小型股票的投資策略是耐心等待股價走出低谷,開始轉為上漲趨勢,且環境可望好轉時予以買進;賣出時機可根據環境因素和業績情況,在過去的高價位附近獲利了結。一般來講,中小型股票在1-2年內,大多有幾次漲跌循環出現,只要能夠有效把握行情和方法得當,投資中小型股票,獲利都較為可觀。

技法三:成長股需精挑細選

成長股是指迅速發展中的企業所發行的具有報酬成長率的股票。成長率越大,股價上場的可能性也就越大。

參與成長股的技巧是:

(1)在眾多股票中準確選擇出適合投資的成長股。一要注意選擇屬於成長型的行業,二要選擇資本額較小的股票。資本額較小的公司,其成長的期望也就較大。

(2)恰當地確定買賣時機。由於成長股的價格往往會因公司的經營狀況變化發生漲跌,其漲跌幅度較之其他股票更大。在熊市階段,成長股的價格跌幅較大,因此,可採取在經濟衰退、股價跌幅較大時買入,在經濟繁榮、股價預示快達到頂點時賣出。由於成長股在熊市時跌幅較大,而在牛市時股價較高,一般較適合積極型的投資者。

技法四:投機股宜選優缺點並存股票

投機股是指那些易被投機者操縱而使價格暴漲暴跌的股票。

參與這類個股的技巧是:

(1)選擇公司資本額較少的股票作為進攻目標。因為資本額較少的股票,一旦投下巨資容易造成價格的大幅變動,投資者可能通過股價的這種大幅波動獲取買賣差價。

(2)選擇優缺點同時並存的股票。因為優缺點同時並存,當其優點被大肆宣染時,容易使股價暴漲;而當其弱點被廣為傳播時,又極易使股價暴跌。

(3)選擇新上市或新技術公司發行的股票。這類股票常令人寄予厚望,容易導致買賣雙方加以操縱而使股價出現大的波動。

(4)選擇那些改組和重建的公司股票。當業績不振的公司進行重建時,容易使投機者介入,從而使股價出現大的變動。

需要特別指出的是,由於投機股極易被人操縱而引起股價暴漲與暴跌,一般的投資者需採取審慎的態度,不要輕易介入。

技法五:藍籌股適合中長期介入

藍籌股的特點是:投資報酬率相當優厚穩定,股價波幅變動不大,當多頭市場來臨時,它不會首當其衝而使股價上漲。往往是其他股票連續上漲後,藍籌股才會緩慢攀升;當空頭市場到來,投機股率先崩潰,其他股票大幅滑落時,藍籌股往往仍能堅守陣地,不至於在原先的價位上過分滑降。

參與藍籌股的技巧是:一旦在較適合的價位上購進藍籌股後,不宜頻繁出入,而應將其作為中長期投資的對象。雖然持有藍籌股在短期內可能在股票差價上獲利不豐,但以這類股票作為投資目標,不論市況如何,都無需為股市漲落提心吊膽。而且一旦機遇來臨,也能收益甚豐。長期投資這類股票,即使不考慮股價變化,單就分紅配股,往往也能獲得可觀的收益。對於缺乏股票投資手段且願作長線投資的人來講,投資藍籌股不失為一種理想的選擇。

技法六:循環股中三類股票買不得

循環股是指股價漲跌幅度很明顯,且一直在某一範圍內徘徊的股票。

由於循環股的價格是經常固定在一定範圍內漲跌。因此,對應的買賣技巧是趁跌時買進,漲時賣出。實施此項技巧的關鍵是有效地發現循環股。

尋找循環股的一般方法是從公司的營業報表中,或者根據公司有關的資信了解最近3、4年來股價漲跌的幅度,進而編制出一份循環股一覽表。循環股一覽表能反映出股價的漲跌幅度和範圍,投資者據此可確定循環股的買點和賣點。

通常,循環股買賣時需避開以下三種股票:

(1)股價變動幅度較小的股票。因為波幅較小的股票,縱然能在最低價買進和最高價賣出,但扣除股票交易的稅費後,所剩無幾,因而不是理想的投資對象。

(2)股價循環間隔時間太長的股票。間隔時間越長,資金佔用的成本越大,宜把股價循環的時間限在一年以內。

(3)成交量小的股票。成交量小的股票常會碰到買不到或賣不出的情形,所以也應盡量避免。

技法七:業績激變股搶在業績變動前買賣

所謂業績激變股,是指受景氣或其他因素的影響,公司經營業績呈現不規則性極端變動的股票。一般來講,這類股票的價格漲跌幅度較大,而其漲勢與跌勢的時間,也比其他類股票為長。

參與業績激變股的技巧是:

(1)待其漲勢明顯後趕緊買進。有時也可抓住時機,搶短線,以增加利潤。

(2)在跌勢明朗時,應將所持股票盡快拋出,甚至可融券放空。

參與業績激變股,要求投資者密切關注公司的經營變化,如果能搶在公司業績變動之前進行買賣,則投資效果更為理想。

技法八:偏高做手股宜短線搶進

所謂偏高做手股,是指由於人為炒作而使股價明顯偏高的股票。

這類股票漲升狀況有時脫離常理,因此股價習性也較難以捉摸。有時在公司處於虧損狀態時,因某項未來利多情況在背後支撐,或是多空之間,已演成軋空的做手戰,也會導致股價明顯偏高。甚至在股價已明顯偏高的情況下,仍有有心人不斷做手買進,使股價繼續上揚。一旦做手者停止操作,則股價就會大幅下跌。

參與偏高做手股的技巧是:除了經驗行家,其他人最好不要受股價暴漲的誘惑而輕易介入,但在其股價盤整之後的漲升之初,仍可以小額資金短線搶進;若遇主力撒離使該股轉為跌勢,則要迅速忍痛賣出。千萬不可期望反彈再賣。