2013年9月12日星期四

買入一項特色單位

6月尾有幸給我一個機會看了一個特色資產。

以下是近個多月的記錄,以日記式每日作紀錄,

當日睇完後,我幾乎可以意識這是機不可失的,並且立即表示有興趣考慮

首先,這開始一刻是獨家盤,這令我安心少許,暫時起碼不會太多投資者知。否則怎麼能輪到我這初哥?

而另一方面好彩本人和代理關係良好,他也表示會協助本人。

這是一個由1967年代小型發展商後人手上買入,如能夠成功,也算是第一次真正轉手。

它的獨特性及以稀有正正吸引住了我。基本上已經確定會試買入。

要達成這目標,需要面對及解決多項問題,自己心情又緊張而平靜,以平常心全力以赴去睇下事情可以去到幾遠,看看有没有机會能夠買入,當中過程務必能學習更多。

跟著,一籮籮問題開始出現,並且每一問題必須解決才有機會買
1   業主真的想賣嗎?定係測試市場?(因為之前有此經驗)
2   他是什麼人,怎樣才能可以了解多一点?
3   他為何放賣,資訊愈多,对於事情愈有利?
4   他出價可能不低,可能高出估價很多,如果處理議價?
5   首期之準備,有否考慮當中的要点?
6   風險管理如何?是否合適?
7   代理如何處理?他如何把我作為優先客戶?
8   如何減少競爭?
9   代理如何令業主願意賣及俾機會他?
10 契約的獨特性,如何確定契約之內容是否吻合?
11 其他資產上背後的承擔,維修費,風險?
12 如買入,如何優化及達成心目中的目標?
13 按揭上的問題如何解決?
14 太短時間買入2間房產,承受壓力如何處理?
15 時間之安排?
16 資金安排及處理?
17 危機上的處理安排?
18 找契約確定內容有冇特別問題?
19 找律師問清楚內容,包括DMC ?
20 同期舊洋今月收樓,如何装修,時間及金錢之安排!?
21 其他安排!?

經過多日考慮後,業主终於表示有興趣放盤後,之前不斷查契約,房產資料,估價後,差不多每天都去代理了解情況。持續了2個多星期。

而現在今天(5\7)到達了最緊張情況,代理正式通知業主銀行估價情況,宜待業主通知會否或會以幾$放盤。

這刻是到達了關鍵時刻,能否有機會買入全靠未來幾天或幾星期內。

6\7 正式開始討論價格,個人目標設定在280萬以下。如談不成....停一停,可能過2天再談

事實上如果價格成功買入,我估算最後300萬左右應該能夠簽下,而自己望不能過330万,而關鍵時刻絕對要處理好。

8\7 事情終於完成,假如今天不能順利完成。已經會變成沒有什麼機會了。今天終於成功簽下必買必賣合約!心情開心但異常平靜。成功拿下生產現金流工具!

10\7 收到消息賣家想賠錢賣比第二個,但是由於這是簽約是必買必賣!賣家想做此行為也比較困難,個人心情需要平靜並且處理,盡快去律師樓簽署正式買賣合約!但是心情依然有点兒不安,這也是學習過程吧!

14/7 明天去律師樓俾大訂,未來一星期望能順順利利!

15/7 正式上律師樓俾大訂,另外今日也處理新按加按問題。

16/7 按揭文件已交,望能夠順順利利!

22/7 大訂正式簽署,一直都知道有1~2個買家不断遊說賣家撻訂,幸運下順利過度!

25/7 所有財務安排,包括按揭應該能夠順利批出!這次也順便做了財務整理,把一些無謂的短債改為長債,無論現金及現金流方面亦改善了。防守力增加及在市道差時亦能出擊。

27\7 這几天忙碌於舊洋番新,已定下怎樣形式做了!

1/8 舊洋開始番新,而加按及按揭已簽,應該順利批出。這次做了加按,增強防守性!

3/8 今日在另外一間地產看到同層樓下放盆,實用408,開價358万!好彩它遲了放賣,否則必定影響開價及買入!!

8/8  所有事情初步已經完成,待定合適時間進行收樓。現在跟進的是舊洋番新工程,暫時算順利。

26/8 等待收樓中,提早成交。

9月頭收樓


經驗是需要不斷由經歷及教訓组合成的!
由於之前買入平台單位的不小心,吸取經驗後,才能順利買入此單位。
這事也學習到,事情因果是一事影響多事,不應該把重點放在结果上,因為事件並未完结,雖然有幸買入,但是也需要步步為盈!小心學習處理及後事情!aa

個人估計如基本情況下這“基本現金流”保守能產生12000以上現金流(未减按揭),防守力算強,這是未包括創造及特別現金流!如如想像中能生產有x0000以上現金流。

至於何時能夠完成,個人目標設定一年至二年內。

到底這個資產能夠創造到几多現金流?暫時都未知道,但是相信如果能夠順利做好到,是非常好的回報!

而我自己也估不到能夠找到並且順利以一個风險不高而且又能承擔到的價錢買入。

這也說明了,中原指數是一個指數,在投資上也要考慮其他各種原因

如果順利,買入這兩套房產並且善用,個人在今年年初設定要產生60000現金流基本上可以有機會在未來日子達成。令進行中的家庭財務自由進入快車道,這事情令個人非常鼓舞。而目前需要處理好問題先。

當然這次買入最重要也要多謝的是協助我的物業代理。

個人投資房產基本上是長期持有,以租金作為防守,再等待合適機會,换入更優質房產!

如這次2次投資,就是賣了2010買入的車位及深圳樓再加些新資金而達成的。

當年車位買入價為12万,賣出價為35万。而深圳樓1200尺9x万,(8000一平方)和家人買入,今年3月以13000平方賣出
賣出後,吐現1xx万,剛巧又遇到之前被撻的平台樓,塞翁失馬,買入另一舊洋,也因為此才有機會遇到這個特色資產。

什麼是特色單位,這是一個有露台,全天台的單位!

投資房產最安心的地方是清楚了解到能生產現金流產產情況,另外就是自己可以把它增值...


19 則留言:

  1. 恭喜Rexh兄成功買到心頭好。

    我都覺得每次買樓不論是成功還是失敗都是一次很好的經驗,值得去學習。買不到當時的心頭好,有可能只是為了下次買間更好的。Rexh兄你如果不是錯失平台樓,又不會買不到現在這個單位!

    Btw,層樓的景觀很開揚,正!很期待看Rexh兄你如何把層樓裝修,及分享如何為層樓增值。

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  2. rex,

    剛路過幸閱貴文, 層洋仔好正!
    有機會多多分享一下.

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  3. 方便的話不如WHATSAPP多多交流一下.
    你可EMAIL我.
    followerstock@gmail.com

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  4. 單位地點是否大埔道近太子?

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  5. 利害.. 機會係留比d有準備同有行動力的人, 真係要跟你學習學習!!

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  6. 恭喜rex 兄今次優質投資,上次錯失左參觀機會,期待下次到你的平台欣賞靚景~~~

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