2010年12月10日星期五

李嘉誠自述發家秘笈的98個忠告

華人首富、香港長實集團主席李嘉誠。
華人首富、香港長實集團主席李嘉誠。
1.我17歲就開始做做批發的推銷員,就更加體會到掙錢的不容易、生活的艱辛了。人家做8個小時,我就做16個小時。

2.我們的社會中沒有大學文憑、白手起家而終成大業的人不計其數,其中的優秀企業家群體更是引人注目。他們通過自己的活動為社會作貢獻,社會也回報他們以崇高榮譽和巨額財富。

3、精明的商家可以將商業意識滲透到生活的每一件事中去,甚至是一舉手一投足。充滿商業細胞的商人,賺錢可以是無處不在、無時不在。

4.我凡事必有充分的準備然後才去做。一向以來,做生意處理事情都是如此。例如天文台說天氣很好,但我常常問我自己,如5分鐘後宣布有台風,我會怎樣,在香港做生意,亦要保持這種心理準備。

5.精明的商人只有嗅覺敏銳才能將商業情報作用發揮到極致,那種感覺遲鈍、閉門自鎖的公司老板常常會無所作為。

6.我從不間斷讀新科技、新知識的書籍,不至因為不了解新訊息而和時代潮流脫節。

7.即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量去攻,而不是隨便去賭一賭。

8.擴張中不忘謹慎,謹慎中不忘擴張。……我講求的是在穩健與進取中取得平衡。船要行得快,但面對風浪一定要捱得住。

9.好的時候不要看得太好,壞的時候不要看得太壞。最重要的是要有遠見,殺雞取卵的方式是短視的行為。

10.不必再有絲毫猶豫,競爭既搏命,更是鬥智鬥勇。倘若連這點勇氣都沒有,談何在商場立腳,超越置地?

11.對人誠懇,做事負責,多結善緣,自然多得人的幫助。淡泊明志,隨遇而安,不作非分之想,心境安泰,必少許多失意之苦。

12.在逆境的時候,你要問自己是否有足夠的條件。當我自己逆境的時候,我認為我夠!因為我勤奮、節儉、有毅力,我肯求知及肯建立一個信譽。

13.做生意一定要同打球一樣,若第一杆打得不好的話,在打第二杆時,心更要保持鎮定及有計劃,這並不是表示這個會輸。就好比是做生意一樣,有高有低,身處逆境時,你先要鎮定考慮如何應付。

14.我表面謙虛,其實很驕傲,別人天天保持現狀,而自己老想著一直爬上去,所以當我做生意時,就警惕自己,若我繼續有這個驕傲的心,遲早有一天是會碰壁的。

15.當生意更上一層樓的時候,絕不可有貪心,更不能貪得無厭。

16.任何一種行業,如有一窩蜂的趨勢,過度發展,就會造成摧殘。

17.隨時留意身邊有無生意可做,才會抓住時機把握升浪起點。著手越快越好。遇到不尋常的事發生時立即想到賺錢,這是生意人應該具備的素質。

18.人才缺乏,要建國圖強,亦徒成虛願。反之,資源匱乏的國家,若人才鼎盛,善於開源節流,則自可克服各種困難,而使國勢蒸蒸日上。從歷史上看,資源貧乏之國不一定衰弱,可為明證。

19.假如今日,如果沒有那麼多人替我辦事,我就算有三頭六臂,也沒有辦法應付那麼多的事情,所以成就事業最關鍵的是要有人能夠幫助你,樂意跟你工作,這就是我的哲學。
20.你們不要老提我,我算什麼超人,是大家同心協力的結果。我身邊有300員虎將,其中100人是外國人,200人是年富力強的香港人。
21.長江取名基於長江不擇細流的道理,因為你要有這樣豁達的胸襟,然後你才可以容納細流??沒有小的支流,又怎能成長江?

22.在我心目中,不理你是什麼樣的膚色,不理你是什麼樣的國籍,只要你對公司有貢獻,忠誠、肯做事、有歸屬感,即有長期的打算,我就會幫他慢慢地經過一個時期而成為核心分子,這是我公司一向的政策。

23.一個總司令,是一個集團軍的統帥,拿起機關**總不會勝過機關**手,走到炮兵隊操作大炮也不如炮兵。但作為集團軍的總司令不要管這些,只要懂得運用戰略便可以,所以整個組織十分重要。

24.人才取之不盡,用之不竭。你對人好,人家對你好是自然的,世界上任何人都可以成為你的核心人物。

25.知人善任,大多數人都會有部分的長處,部分的短處,各盡所能,各得所需,以量才而用為原則。

26.可以毫不誇張地說,一個大企業就像一個大家庭,每一個員工都是家庭的一分子。就憑他們對整個家庭的巨大貢獻,他們也實在應該取其所得,只有反過來說,是員工養活了整個公司,公司應該多謝他們都對。

27.不為五鬥米折腰的人,在哪裡都有。你千萬別傷害別人的尊嚴,尊嚴是非常脆弱的,經不起任何的傷害。

28.在我的企業內,人員的流失及跳槽率很低,並且從沒出現過工潮。最主要的是員工有歸屬感,萬眾一心。

29.有錢大家賺,利潤大家分享,這樣才有人願意合作。假如拿10%的股份是公正的,拿11%也可以,但是如果只拿9%的股份,就會財源滾滾來。

30.我老是在說一句話,親人並不一定就是親信。一個人你要跟他相處,日子久了,你覺得他的思路跟你一樣是正面的,那你就應該可以信任他;你交給他的每一項重要工作,他都會做,這個人就可以做你的親信。

31.人要去求生意就比較難,生意跑來找你,你就容易做,那如何才能讓生意來找你?那就要靠朋友。如何結交朋友?那就要善待他人,充分考慮到對方的利益。

32.有金錢之外的思想,保留一點自己值得自傲的地方,人生活得更加有意義。

33.以往我是百分之九十九是教孩子做的道理,現在有時會與他們談生意……但約三分之一談生意,三分之二教他們做人的道理。因為世情才是大學問。

34.壞人固然要防備,但壞人畢竟是少數,人不能因噎廢食,不能為了防備極少數壞人連朋友也拒之門外。更重要的是,為了防備壞人的猜疑,算計別人,必然會使自己成為孤家寡人,,既沒有了朋友,也失去了事業上的合作者,最終只能落個失敗的下場。

35.那些私下忠告我們,指出我們錯誤的人,才是真正的朋友。

36.商業合作必須有三大前提:一是雙方必須有可以合作的利益,二是必須有可以合作的意願,三是雙方必須有共享共榮的打算。此三者缺一不可。
37.不義而富且貴,於我如浮動。是我的錢,一塊錢掉在地上我都會去撿。不是我的,一千萬塊錢送到我家門口我都不會要。我賺的錢每一毛錢都可以公開,就是說,不是不明白賺來的錢。

38.我覺得,顧及對方的利益是最重要的,不能把目光僅僅局限在自己的利上,兩者是相輔相成的,自己舍得讓利,讓對方得利,最終還是會給自己帶來較大的利益。占小便宜的不會有朋友,這是我小的時候我母親就告訴給我的道理,經商也是這樣。

39.一個人一旦失信於人一次,別人下次再也不願意和他交往或發生貿易往來了。別人寧願去找信用可靠的人,也不願意再找他,因為他的不守信用可能會生出許多麻煩來。

40.如果取得別人的信任,你就必須做出承諾,一經承諾之後,便要負責到底,即使中途有困難,也要堅守諾言。

41.我生平最高興的,就是我答應幫助人家去做的事,自己不僅是完成了,而且比他們要求的做得更好,當完成這些信諾時,那種興奮的感覺是難以形容的……

42.世情才是學問。世界上每一個人都精明,要令大家信服並喜歡不容易?

43.注重自己的名聲,努力工作、與人為善、遵守諾言,這樣對你們的事業非常有幫助。

44.講信用,夠朋友。這麼多年來,差不多到今天為止,任何一個國家的人,任何一個省份的中國人,跟我做夥伴的,合作之後都成為好朋友,從來沒有一件事鬧過不開心,這一點是我引以為榮的事。

45.我個人對生活一無所求,吃住都十分簡單,上天給我的恩賜,我並沒多要財產的奢求。如果此生能做多點對人類、民族、國家長治久安有益的事,我是樂此不疲的。

46.保持低調,才能避免樹大招風,才能避免成為別人進攻的靶子。如果你不過分顯示自己,就不會招惹別人的敵意,別人也就無法捕捉你的虛實。

47.如果單以金錢來算,我在香港第六、七名還排不上,我這樣說是有事實根據的。但我認為,富有的人要看他是怎麼做。照我現在的做法我為自己內心感到富足,這是肯定的。

48.做人最要緊的,是讓人由衷地喜歡你,敬佩你本人,而不是你的財力,也不是表面上讓人聽你的。

49.絕不同意為了成功而不擇手段,刻薄成家,理無久享。

50.一個有使命感的企業家,應該努力堅持走一條正途,這樣我相信大家一定可以得到不同程度的成就。

51.要成為一位成功的領導者,不單要努力,更要聽取別人的意見,要有忍耐力,提出自己意見前,更要考慮別人的意見,最重要的是創出新穎的意念……作為一個領袖,第一最重要的是責已以嚴,待人以寬;第二。要令他人肯為自己辦事,並有歸屬感。機構大必須依靠組織,在二三十人的企業,領袖走在最前端便最成功。當規模擴大至幾百人,領袖還是要去參與工作,但不一定是走在前面的第一人。要大便要靠組織,否則,便遲早會撞板,這樣的例子很多,百多年的銀行也一朝崩潰。

52.未攻之前一定先要守,每一個政策的實施之前都必須做到這一點。當我著手進攻的時候,我要確信,有超過百分之一百的能力。換句話說,即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量才去攻,而不是隨便去賭一賭。

53.與其到頭來收拾殘局,甚至做成蝕本生意,倒不如當時理智克制一些。

54.眼睛僅盯在自己小口袋的小商人,眼光放在世界大市場的是大商人。同樣是商人,眼光不同,境界不同,結果也不同。

55.身處在瞬息萬變的社會中,應該求創新,加強能力,居安思危,無論你發展得多好,時刻都要做好準備。

56.中華民族勤勞勇敢,堅忍不拔,雖然歷史上有過受辱挨打的過去,但是現在走正確的道路必然會有著光明的未來。無論哪個民族和人民,都是愛自己國家……

57.力爭上游,雖然辛苦,但也充滿了機會。我們做任何事,都應該有一番雄心壯志,立下遠大和目標,用熱忱激發自己幹事業的動力。

58.人,第一要有志,第二要有識,第三要有恒,有志則斷不甘為下流。

59.知識不僅是指課本的內容,還包括社會經驗、文明文化、時代精神等整體要素,才有競爭力,知識是新時代的資本,五六十年代人靠勤勞可以成事;今天的香港要搶知識,要以知識取勝。

60.人們贊譽我是超人,其實我並非天生就是優秀的經營者。到現在我只敢說經營得還可以,我是經歷了很多挫折和磨難之後,才領會一些經營的要訣的。

61.今天在競爭激烈的世界中,你付出多一點,便可贏得多一點。好像奧運會一樣,如果跑短賽,雖然是跑第一的那個贏了,但比第二、第三的只勝出少許,只要快一點,便是贏。

62.當你作出決定後,便要一心一意地朝著目標走,常常記著名譽是你的最大資產,今天便要建立起來。

63.在事業上謀求成功,沒有什麼絕對的公式,但如果能依賴某些原則的話,能將成功的希望提高許多。

64.苦難的生活,是我人生的最好鍛煉,尤其是做推銷員,使我學會了不少的東西,明白了不少事理。所以這些,是我天10億100億也買不到的。

65.我認為勤奮是個人成功的要素,所謂一分耕耘,一分收獲,一個人所獲得的報酬和成果,與他所付出的努力是有極大的關係。運氣只是一個小因素,個人的努力才是創造事業的最基本條件。

66.創業的過程,實際上就是恒心和毅力堅持不懈的發展過程,其中並沒有什麼秘密,但要真正做到中國古老的格言所說的勤和儉也不太容易。而且,從創業之初開始,還要不斷學習,把握時機。

67.在看蘇東坡的故事後,就知道什麼叫無故受傷害。蘇東坡沒有野心,但就是給人陷害,他弟弟說得對:我哥哥錯在出名,錯在出高調。這個真是很無奈的過失。

68.年輕時我表面謙虛,其實我內心很驕傲。為什麼驕傲呢?因為同事們去玩的時候,我去求學問;他們每天保持原狀,而自己的學問日漸提高。

69.我這棵小樹是從沙石風雨中長出來的,你們可以去山上試試,由沙石長出來的小樹,要拔去是多麼的費力啊!但從石縫裡長出來的小樹,則更富有生命力。

70.科技世界深如海,正如曾國藩所說的,必須有智、有識,當你懂得一門技藝,並引以為榮,便愈知道深如海,而我根本未到深如海的境界,我只知道別人走快我們幾十年,我們現在才起步追,有很多東西要學習。

71.無論何種行業,你越拼搏,失敗的可能性越大,但是你有知識,沒有資金的話,小小的付出就能夠有回報,並且很可能達到成功。

72.從前經商,只要有些計謀,敏捷迅速,就可以成功;可現在的企業家,還必須要有相當豐富的知識資產,對於國內外的地理、風俗、人情、市場調查、會計統計等都非常熟悉不可。

73.一個人憑己的經驗得出的結論當然是最好,但是時間就浪費得多了,如果能將書本知識和實際工作結合起來,那才是最好的。

74.下一個世紀的企業家將和我完全不同,因新世紀企業家的成功取決於科技和知識,而不是錢。

75.作為父母,讓孩子在十五六歲就遠離家鄉,遠離親人,只身到外面去求學深造,當然是有些於心不忍,但是為了他們的將來,就是再不忍心也要忍心。

76.如果在競爭中,你輸了,那麼你輸在時間;反之,你贏了,也贏在時間。

77.世界上並非每一件事情,都是金錢可以解決的,但是確實有很多事情需要金錢才能解決。

78.我的錢來自社會,也應該用於社會,我已不再需要更多的錢,我賺錢不是只為了自己。為了公司,為了股東,也為了替社會多做些公益事業,把多餘的錢分給那些殘疾及貧困的人。

79.萬一真的失敗了,也不必怨恨,慢慢圖謀東山再起的機會,只要一息尚存,仍有作最後決戰的本錢。

80.一個人除了賺錢滿足自己的成就感之外,就是為了讓自己生活得更好一點,如果只顧賺錢,並賠上自己的健康,那是很值得的。



81.做事投入是十分重要的。你對你的事業有興趣,你的工作一定會做得好。

82.盡量擠出時間使自己得到良好的休息。只有得到良好的休息,才會有充沛、旺盛的精力去面對突如其來發生的各種事情。

83.衣服和鞋子是什麼牌子,我都不怎麼講究。一套西裝穿十年八年是很平常的事。我的皮鞋十雙有五雙是舊的。皮鞋壞了,扔掉太可惜,補好了照樣可以穿。我手上戴的手表,也是普通的,已經用了好多年。

84.我覺得一家幸福是最緊要,生意起跌是小事。生意今日起,明日跌,一家人開心最緊要。

85.商業的存在除了創造繁榮和就業,最大作用是服務人類的需要。企業是為股東謀取利潤的,但應該堅持固定文化,這裡經營的其中一項成就,是企業長遠發展最好的途徑。

86.為了適應時代發展變化的需要,也為了企業自身的生存和發展,企業必須以市場為導向、以創新為手段、以效率為核心,重建企業形象。

87.我們長江要生存,就得要競爭;要競爭,就必須有好的質量。只有保證質量,才能保證信譽,才能保證長江的發展壯大。

88.我對自己有一個約束,並非所有賺錢的生意都做。有些生意,給多少錢讓我賺,我都不賺……有些生意,已經知道是對人有害,就算社會容許做,我都不做。

89.領導全心協力投入熱誠,是企業最大的鼓動力。與員工互動溝通,對同事尊重,才可建立團隊精神。人才難求,對具備創意、膽識及謹慎態度的同事,應給予良好的報酬和顯示明確的前途。

90.對一個職工,如果他平時馬馬虎虎,我會十分生氣,一定會批評,但他有時做錯事,你應該給他機會去改正。

91.大部分的人都有部分長處部分短處,好像大象食量以鬥計,螞蟻一小勺便足夠。各盡所能,各得所需,以量才而用為原則;又像一部機器,假如主要的機件需要用五百匹馬力去發動,雖然半匹馬力與五匹馬力相比是小得多,但也能發揮其一部分作用。

92.中國古人講:萬變不離其宗。這個宗就是指合乎實際情況,合乎道理。變是一定要變的,這個世界本來就是豐富多彩的,千變萬化的。

93.要給員工好的待遇及前途,讓他們有受重視的感覺。當然,還要有良好的監督和制衡制度,不然山高皇帝遠,一個好人也會變壞。

94.雖然老板受到的壓力較大,但是做老板所賺的錢,已經多過員工很多,所以我事事總不忘提醒自己,要多為員工考慮,讓他們得到應得的利益。

95.我認為要像西方那樣,有制度且比較進取,用兩種方式來做,而不是全盤西化或是全盤儒家。儒家有它的好處,也有它的短處,儒家在進取方面是很不夠的。

96.一間小的家庭式公司要一手一腳去做,得當公司發展大子,便要讓員工有歸屬感,令他們感到安心,這是十分重要的。管理之道,簡單來說是知人善任,但在原則上一定要令他們有歸屬感,要他們喜歡你。

97.只有博大的胸襟,自己才不會那麼驕傲,不會認為自己樣樣出眾,承認其他人的長處,得到他人的幫助,這便是古人所說的有容乃大的道理。

98.凡事都留個餘地,因為人是人,人不是神,不免有錯處,可以原諒人的地方,就原諒人。

2010年12月9日星期四

12標准決定你向貧走or向富走!窮變富只需三步

 
編者按:當今世界上,幾乎沒有人不想成為富人,但最終的結果卻是窮人永遠比富人多。富人的成功,窮人的平庸,二者之間究竟有什麼秘訣和不同?這次我們就來解讀財富的奧秘,從而能夠讓你離富人更近一步。

為何成不了富人


當今世界上,幾乎沒有人不想成為富人,但最終的結果卻是窮人永遠比富人多。富人的成功,窮人的平庸,二者之間究竟有什麼秘訣和不同?這次我們就來解讀財富的奧秘,從而能夠讓你離富人更近一步。

感恩節聚餐,朋友講起身邊一個真實的故事。泰德和阿偉是其多年的好友,兩人同樣36歲,因為都富有正義感,願意為朋友兩肋插刀,因此都頗有不錯的人緣。

不同的是,泰德當年考上的是民辦學院,而阿偉則是交大高材生。泰德自認不是念書的料,於是畢業後就自行創業。四年之後,勤奮工作和省吃儉用的結果,就 是存到了人生的第一個20萬元。而後,他進而將錢投資到股票和房產市場,因為多次踏准節奏,所以在短短五年間,身價已突破上千萬元,目前其財富數額還在不 斷上升中。

相較之下,阿偉發揮了考場上一路過關斬將的天生本領,高考時就考上了重點大學,而研究生剛一畢業,就令人羨慕地進入了國家機關,過著朝九晚五的安穩生 活。十多年下來,年薪也已突破20萬元,算是「比上不足,比下有餘」的高薪上班族。不過,平常都將薪水花無的他,在面臨老爸罹患癌症,需要龐大醫療費時, 卻一毛都付不出來,只能忙著四處找人借錢。

同樣年紀的兩個好人,命運為何如此大不同?朋友分析說,這或許是他們在年輕時,兩人內心勾勒出的「金錢藍圖」大相徑庭有關。泰德立志要當有錢人,學生 時代就積極尋找各種賺錢機會,而且絕不過度消費,即使已是千萬富翁,現在仍住在老公寓,開的是五年前的二手車,單從外貌來看,一點也嗅不出有錢人的味道。

反觀阿偉,排在生命中的第一位是「當個有品味的人」。因此,凡是能襯托品味的物品,如:一盞5000元臺燈、一雙3000元的鞋子,付錢從不手軟。他總是這樣自我安慰:「要活在當下,我的今天要比明天瀟灑。」也因此,信用卡帳單堆積如山,薪水全部花光光。

從物競天擇的角度來看,泰德與阿偉的生存條件差不多,同樣都是斯文秀氣的帥哥,智商也相差不多,但是泰德就像頭獵豹,錢在哪裏,就立刻追到哪裏;阿偉則像只優雅的孔雀,寧可光彩奪目,卻不在乎周圍是否存在著危機。

那麼,站在命運的分水嶺上,你是想向貧走,還是向富走?

人人都能成為有錢人

很多人在抱怨,我既沒有一個億萬富翁的老爹,坐等大筆遺產繼承;也沒有姚明那一身絕技,有大把美金可以賺;同時也沒有嫁入豪門的姿色與手段,更沒有中連幾個500萬元的好運氣,再加上現在一日高過一日的通脹,成為有錢人簡直是難上加難。

那麼,富人何以能在一生中積累巨大財富?他們到底擁有什麼致富訣竅呢?有人作了深入的探討,並對國內改革開放以來湧現的「大款」作了調查,得出一個結 論:他們中三分之一的人靠繼承,三分之一靠創業積累財富,另外的三分之一是靠理財致富。而綜觀芸芸百姓,能夠誕生於富裕之家畢竟是少數,而全社會能創業成 功的比率也只有33%,但是理財卻是每個人都可以好好規劃並有序進行的。

每個人身邊都不乏這樣的實例。有人從學校畢業加入辦公室一族,覺得理財一事與己無關。畢竟新手上班,才那麼點錢有啥可理。可是,也許工作一兩年,這種 想法就會被打破。昔日同窗甲,在房地產市場還沒熱時,就前瞻性地和老爸「合夥」投資兩處二手房,房價直線上揚。一起進公司的同輩兄弟乙,一開始就把收入有 計劃地投入證券市場,今天年初買的開放式基金,一年累計受益超過百分之二十,早把基本工資「拋出了幾條馬路」。這就告訴我們,原來盡管大家起步都差不多, 但是貧富上拉開差距,很大程度源於他們的理財意識。

數據最為直觀,如果每年拿出10000元來進行投資,平均到每月不足千元,相信是絕大多數人包括社會新鮮人都可以辦到的。只要堅持投資,即使是投資年 平均投資收益率只有3%的理財產品,50年後資產也能輕松超過百萬元。如果投資的類似是股票基金,那麼50年就可能成功邁入千萬富翁的行列。而如果是家庭 成員一起努力,結餘更多的資金進行投資理財,那收益將是相當可觀。

表 每年投資萬元資產累計情況表(單位:元)

投資年限 投資金額 投資收益率

3% 5% 8% 10%

1 10000 10300 10500 10800 11000

2 10000 20909 21525 22464 23100

3 10000 31836 33101 35061 36410

4 10000 43091 45256 48666 51051

… … … … … …

10 10000 118078 132068 156455 175312

… … … … … …

20 10000 276765 347193 494229 630025

… … … … … …

30 10000 490027 697608 1223459 1809434

… … … … … …

40 10000 776633 1268398 2797810 4868518

… … … … … …

46 10000 993965 1771194 4519002 8709749

47 10000 1034084 1870254 4891322 9591723

48 10000 1075406 1974267 5293427 10561896

49 10000 1117969 2083480 5727702 11629085

50 10000 1161808 2198154 6196718 12802994

掃清財富路上絆腳石

既然人人都可以成為有點人,到底是什麼成為了窮人向富人靠攏的絆腳石呢?

首先,性格及思維方式是為造就貧富關鍵因素。富翁從小膽子大,敢於嘗試新鮮事物,別人不敢幹的事情,他去幹。公司准備開拓西部市場,要派職員去蘭州、 成都等地幹上三四年,未來的富翁會毫不猶豫,甚至毛遂自薦。一般人卻不願意離開京、滬公司總部,考慮良久,仍遲遲不願行動。膽子大,自然機會多;膽子小, 機遇也會流失。在投資市場上,亦是如此,一般人羊群效應明顯,大家隨波逐流,不肯嘗試任何新生事物,怕失敗等到大家趨同才會去幹,他的成就就有限。富翁狼 性特征明顯,他們在股票基金淨值達到1.30元時已經購進;羊群性格的人最終等到2.30元時才會購進。「狼」賺錢時,「羊」買進的價位已較高,就算不虧 也賺不多。

其次,在理財規劃和資產配置上富人和窮人也有著顯著的不同。窮人要等有錢了才投資,白白讓金貴的時間從指縫中溜走。而富人的投資從點滴開始,越早越 好,絕對不會放過複利這個財富道路上最具威力的武器。在買房的過程中,富人和窮人的舉動又一次大相徑庭。窮人舉全家之力,省吃儉用,為的是提前還貸。而有 錢人明明能夠一次性付清房款,卻盡可能地申請房屋按揭貸款。拿別人的錢進行投資,大部分的收益卻可以納入自己的囊中,對富人來說,這就相當於「借雞生 蛋」。

再次,所有人都想成為有錢人,其中一個非常重要的原因就是,富人具備慷慨消費的能力。但是仔細比較就富人和普通人的消費習慣,卻會發現「負翁」往往比 「富翁」更舍得花錢。而即便是兩者消費同一件商品,其目的和原因也會有很大的區別。窮人買名牌是為了體驗滿足感,最喜歡試驗剛出來的流行時尚產品。而富人 買名牌是為了節省挑選細節的時間。

最後,在財富積累的過程中,工作始終是獲取財富最為主要且普遍的一條途徑,無論是窮人還是富人皆是如此。但是窮人幹一行厭一行,並且很少甚至從不充實提高職業生涯的能力,因此在成為富人的道路上漸行漸遠。
窮人越窮,富人越富的原因

好象許多人為這個問題而苦惱,然而在我看來這不是個政治問題,也不是個經濟問題,其實,這是個非常簡單的數學問題。

為了簡化問題便於討論,這篇帖子中我們認為所有的收益率都是定值是100%穩定的,而且我們不考慮財務杠杆。切記這點,不要拿這個跟我抬杠。

假設某人的穩定收益率是10%,那麼今年的100萬元,在他手裏明年將變成100*(1+0.1)= 110萬元。20年後,將變成100*(1+0.1)^20 =673萬元。這裏有個終值公式,每一本講金融財經的書上都有的:

FV=PV*(1+r)^n

其中:

FV:終值

PV:現值

r:收益率

n:時期數

現在我們來看一個模型,假設有三個人:

A:年收益率為1%

B:年收益率為6%

C:年收益率為10%

那麼給三個人同樣的100萬元。20年後分別有:

A:100萬*(1+0.01)^20 = 122.02萬

B: 100萬*(1+0.06)^20 = 320.71萬

C: 100萬*(1+0.1)^20 = 672.75萬

就算三個人其他的所有條件都一樣,比如學曆、勤奮之類,C已經要比A富有5倍,一切的原因僅僅是他的收益率更高而已。

如果上面的例子還不夠明顯,那麼可以把終值公式轉換成現值公式看看:PV=FV/(1+r)^n

同樣的100萬終值,對於三個人的現值分別為:

A:現值82萬

B:現值31萬

C:現值15萬

這表示,20年後的100萬,對於三個人的當前價值是不同的。那麼如果終值不是錢而是個房子呢?20年後價值100萬的房子,對於A來說需要支付82萬,而對於C來說,只需要支付15萬就行了。

同樣的東西,對不同的人價值卻不同!這是關鍵所在!對於A來說,就相當於他買所有東西都要比C花更多的錢,買得更貴成本更大。久而久之,他自然就變成窮人了,而且只能越來越窮,毫無翻身的機會。

基於以上的推導,可以清楚地看到,錢多錢少只是個結果,而不是原因。原因是投資的水准,衡量的標尺是收益率的高低。你收益率高,你就是富人,無論你現 在是否有錢你都屬於富人,因為你遲早會有錢。除了定性地說明,如果一定要定量說明,那麼收益率具體要高到什麼程度才算高呢?我認為,衡量的標准是B。

B的收益率是6%,這是銀行的收益率。之所以采用銀行作為基准,是因為市面上的東西的標價都是按銀行收益率來貼現的。比如說,20年後價值100萬的 房子,它現在在市面上的價格是多少呢?它肯定標價31萬,因為銀行是這麼認為的。A需要花82萬才能買到這個標價31萬的房子(房奴都有這樣的經曆,覺得 買一個房子算上按揭,都差不多能買2個房子了!),而C只需要花15萬就能買到這個房子。

綜上所述,可以得到這麼幾個結論:

1、錢多錢少只是貧富的表面現象,真正決定貧富的是每個人的投資水平,是他們的收益率。

2、收益率比銀行大的人,就表示他們可以擊敗銀行,這些人就是富人,反之就是窮人。

3、窮人只能越來越窮,富人會越來越富。因為窮人總是要用很高的價格去買一些本來不貴的東西。金融越發達,借貸越發達,信用卡越發達,終值的期限(n值)就會越長,窮人就會越窮。永遠別想翻身!除非他們學會投資的技能,把收益率提上 。
第三頁 決定你是富人還是窮人的12條標准

1、自我認知

窮人:很少想到如何去賺錢和如何才能賺到錢,認為自己一輩子就該這樣,不相信會有什麼改變。

富人:骨子裏就深信自己生下來不是要做窮人,而是要做富人,他有強烈的賺錢意識,這也是他血液裏的東西,他會想盡一切辦法使自己致富.

2、休閑

窮人:在家看電視,為肥皂劇的劇情感動得痛苦流涕,還要仿照電視裏的時尚來武裝自己。 富人:在外跑市場,即使打高耳夫球也不忘帶者項目合同。
3、交際圈子

窮人:喜歡走窮親戚,窮人的圈子大多是窮人,也排斥與富人交往,久而久之,心態成了窮人的心態,思維成了窮人的思維,做出來的是也就是窮人的模式。大 家每天談論著打折商品,交流著節約技巧,雖然有利於訓練生存能利,但你的眼界也就漸漸囿於這樣的瑣事,而將雄心壯志消磨掉了。

4、學習

窮人:學手藝

富人:學管理

5、時間

窮人:一個享受充裕時間的人不可能賺大錢,要想悠閑輕松就會失去更多賺錢的機會。窮人的時間是不值錢的,有時甚至多餘,不知道怎麼打發,怎麼混起來不煩.如果你可以因為買一斤白菜多花了一分錢而氣惱不已,卻不為虛度一天而心痛,這就是典型的窮人思維。

富人:一個人無論以何種方式賺錢,也無論錢掙得是多還是少,都必須經過時間的積澱.富人的玩也是一種工作方式,是有目的的.富人的閑,閑在身體,修身養性,以利在戰,腦袋一刻也沒有閑著;窮人的閑,閑在思想,他手腳都在忙,忙著去麻將桌上多摸幾把。
6、歸屬感

窮人:是顆螺絲釘。窮人以為出身卑微,卻少安全感,就迫切地希望自己從屬於並依賴於一個團體,於是他們以這個團體的標准為自己的標准,讓自己的一切合 乎規範,為團體的利益而工作,奔波,甚至遷徙.對於窮人來說,在一個著名的企業裏穩定的工作幾十年,有實習生一直幹到高級主管,那簡直是美得不能在美的理 想。

富人:那些團體的領導者通常都是富人,他們總是一方面向窮人灌輸:團結就是力量,如果你不從屬於自己的團體,你就什麼都不是,一名不文.但另一方面,他們卻從來沒有停止過招兵買馬,培養新人,以便隨時可以把你替換掉。
你不理財,才不理你

7、投資及對待財富

窮人:經濟觀點就是少用等於多賺,比如開一家面館.收益率是100%,投入2萬,一年就淨賺2萬,對於窮人來說很不錯了。窮人即使有錢,也舍不得拿出 來,即使終於下定決心投資,也不願意冒風險,最終還是走不出那一步。窮人最津津樂道的就是雞生蛋,蛋生雞,一本萬利......但是建築在一只母雞身上的 希望,畢竟是那樣的脆弱。

富人:富人的出發點是萬本萬利.同樣的開面館,富人們會想,一家面館承載的資本只有2萬,如果有一億資金,豈不是要開5000家面館?要一個一個管理 好,大老板得操多少心,累白多少根頭發呀?還不如投資賓館,一個賓館就足以消化全部的資本,哪怕收益率只有20%,一年下來也有2000萬利潤啊。
8、激情:能不能幹成事,首先要看有沒有激情

窮人:沒有激情。他總是按部就班,很難出大錯,也絕對不會做到最好。沒有激情就無法興奮,就不可能全心全意投入工作。大部分的窮人不能說沒有激情,看 他的激情總是消耗在太具體的事情上:上司表揚了,他會激動;商店打折,他會激動;電視裏破鏡重圓了,他的眼淚一傳一串往下流,窮人有的只是一種情緒。

富人:"燕雀安知鴻鵠之志?""王侯將相,寧有種乎?"有這樣的激情,窮人終將不是窮人!激情是一種天性,是生命力的象征,有了激情才有了靈感的火花,才有了鮮明的個性,才有了人際關系中的強烈感染力,也才有了解決問題的魄力和方法。
9、自信

窮人:窮人的自信要通過武裝到牙齒,要通過一身高級名牌的穿戴和豪華的配置才能給他們帶來更多的自信,窮人的自信往往不是發自內心和自然天成的。

富人:李嘉成在談到他的經營秘訣時說:"其實也沒什麼特別的,光景好時,決不過分樂觀;光景不好時,也不過度悲觀。其實就是一種富人特有的自信。自信才能不被外力所左右,自信才可能有正確的決定。
10、習慣

窮人:有個故事,一個富人送給窮人一頭牛。窮人滿懷希望開始奮鬥。可牛要吃草,人要吃飯,日子難過。窮人於是把牛賣了,買了幾只羊,吃了一只,剩下來 的用來生小羊.可小羊遲遲沒有生出來,日子有艱難了。窮人把羊賣了,買成了雞,想讓雞生蛋賺錢為生,但是日子並沒有改變,最後窮人把雞也殺了,窮人的理想 徹底崩潰了,這就是窮人的習慣。

富人:根據一個投資專家說,富人成功的秘訣就是:沒錢時,不管多困難,也不要動用投資和儲蓄,壓力會使你找到賺錢的新方法,幫你還清帳單.這是個好習慣。性格決定了習慣,習慣決定了成功。
11、上網

窮人:上網聊天,窮人聊天,一是窮人時間多,二是窮人的嘴天生就不能閑著.富人講究榮辱不驚,溫柔敦厚,那叫涵養,有涵養才能數大根深.窮人就顧不了那麼多,成天受著別人的白眼,渾身沾滿了雞毛蒜皮,多少窩囊氣啊,說說都不行?聊天有理!

富人:上網找投資機會。富人上網,更多的是利用網絡的低成本高效率,尋找更多的投資機會和項目,把便利運用到自己的生意中來。
12、消費花錢

窮人:買名牌是為了體驗滿足感,最喜歡試驗剛出來的流行時尚產品,相信貴的必然是好的。

富人:買名牌是為了節省挑選細節的時間,與消費品的售價相比,他們更在乎產品的質量,比如會買15元的純棉t恤,也不會買昂貴的萊卡制品。
從窮人到富人只要3步

轟轟烈烈的「理財」旋風已經席卷大街小巷,無論「才」女還是「財」女,似乎有了一個共同的奮鬥目標:為了更加美好的生活,學會管理錢包,做個富女人。

第一步:儲蓄

儲蓄?大部分讀者會質疑,這第一步也太平凡了。沒錯,致富的第一步就是儲蓄,儲蓄未必能成富翁,但不儲蓄絕對成不了富翁的。對於大部分年輕人來說,水電房租、聚會、看電影、買新衣服……不知不覺似乎就沒有了能儲蓄的錢,那怎樣才能存到錢呢?

不妨在每個月發工資時,計算好必須的支出後,將剩餘資產的一部分立即進行銀行定存或者基金定投。若能堅持實施,成效一定會令你大吃一驚。
第二步:記賬

明明記得自己這個月只花了1400元,而錢包裏卻少了2600元,剩下那1200元哪裏去了呢?仔細想想,時尚包包、超眩小飾品還有一頓必勝客……不經意間花的一些小錢,最終導致了財富的悄然「蒸發」。

要養成記賬的好習慣,在看到自己的小賬本後,聰明的女性會很清晰地判斷出什麼是必要的支出,什麼是頭腦發熱後的浪費,而在今後消費時加以避免;或者使 用信用卡,輕而易舉地追查每一筆花銷的來龍去脈,提醒自己開源節流。總而言之,了解自己在投資、儲蓄與消費上的比例,才有助於平衡生活,同時作出明智的投 資決定。
第三步:選對投資工具

每月投資5000元,多少年後能變成100萬呢?若選擇年投資回報率2%的定存方式需要15年;選擇年投資回報率5%的基金,需要12年;選擇年投資 回報率10%的投資工具則只需要10年。可見,如果能選擇正確的投資工具,那麼無疑能大大加快致富的步伐,當然,希望取得高回報的同時,也應承擔較大的投 資風險。

在國內目前流行的理財工具中,主要以股票和基金為主,相對股票投資而言,投資基金將錢交給專家進行集合理財,省時省力。基金投資起點僅為1000元,那麼也就是說,用1000元投資一只全A股市場的基金就相當於這1000元投資了全中國的企業。

2010年12月4日星期六

2010's收集8

通天酒業            1.93  20000

 

堡獅龍國際        0.92  30000

      


投資組合比率 
銀行  37.71%
人壽  16.47%
波斯登银基 13.97%
Others  12.32%
招商基金 7.46%

人和  7.34%

SoHo 4.73%
其實核心變化不大,主要投資依然係 (銀行,保險)金融,內房,新加入通天酒業,堡獅龍國際,富豪,保利協鑫及恆發
_____________________________
 
投資第一格言:     持續創造現金流 ;
第二格言:         不要忘記第一格言
 
_____________________________
 
  23,448.78 +198.98 (0.86%)
  13,087.40 +137.55 (1.06%)
2,843.61 +20.16 (0.71%)
12,409.02 +98.63 (0.80%)

2010年11月20日星期六

2010's收集7

保利協鑫能源  2.42  15000
富豪產業信託  2.13  30000
如下趺,應該會再收集多一次


股票組合
銀行  39.47%
人壽  17.45%
人和  8.04%
招商基金 7.996%
波斯登银基 13.92%
SoHo 4.9%
Others  8.224%
其實核心變化不大,主要投資依然係 (銀行,保險)金融,內房,新加入富豪,保利協鑫及恆發

2010年11月16日星期二

瑞銀:樓價史無前例推進未來兩年升四成,並升目標價

【本港樓市】瑞銀:樓價史無前例推進未來兩年升四成,並升目標價  《經濟通通訊社12日專訊》面對QE2、通脹及內地經濟增長,瑞銀集團表示,本港物業
價格面對史無前例的推動壓力,料2012年底前物業價格(中原城市指數)上升40%,多隻
地產發展商股份中首選新地(00016)及信置(00083)。
  瑞銀發表報告指,低息環境及各國央行「印銀紙」拖累本地實質利率,料明年第三季將實質
負利率將達4%。除了貶值貨幣地區資金大舉逃亡外,中國及亞洲經濟增長強勁、物業供應量低
亦助長了本地物業價格升高。
  報告預期至2012年,住宅價格及租金分別升40%及15%;寫字樓價格及租金分別升
60%及40%;零售物業價格及租金分別升25%及20%。
  瑞銀相信,中原城市領先指數(CCL)至2012年底時將升至120點,不過資金流入
幅度、消費者心理難以掌握,最理想情況下,CCL或高見170點,相當於樓價由目前水平上
升98%。
  該行表示,就算息率於2012年前被上調2個百分點,市況亦不會重演97年歷史,主要
由於:一、租金回報率屆時僅較按揭利率低60點子,遠較97年的少530點子為佳;二、屆
時業主供樓負擔比率為68%,較97年的98%理想。
  綜合上述背景,瑞銀料所有地產股均會有理想表現,特別是波幅較大之股份,予所有地產股
「買入」評級,發展商當中首選新地及信置,收租股則看好希慎(00014)。

表列瑞銀調升地產股目標價及最新評級:
------------------------------------------
長實(00001) 維持買入 目標價207﹒3元(+49%)            
恆地(00012) 維持買入 目標價 99﹒7元(+19%)
希慎(00014) 維持買入 目標價 59﹒7元(+83%)
新地(00016) 維持買入 目標價225﹒9元(+32%)
信置(00083) 維持買入 目標價 30﹒7元(+27%)

2010年11月7日星期日

QE2開始,原來開始到了這個時代

睇返自己之前的Blog....原先等待的.....短短2年後原來開始到達了這種時代

現在我只能說現在市場上           現金>>資產
我只要等到  一日        現金=資產  或   現金<資產
 
 
網誌分類:投資組合 |
網誌日期:2008-11-20 23:40
繼續收集...現金
由9月到10尾,心情真係大變化,依家EQ又高一層
目標: 12月31日前收集現金20萬(p.s.不是借銀行)
如能收集成功, 决定繼續收集我國之優越資產
(941,2628,939,410)睇高息,平再決定...
請勿問我有關市場點,我真係唔知市幾時好,但相信有生之年一定遇到
現在唯有更加努力工作,創造更多現金流,為'明天的我'做返少少投資,費是到'時明天的我'同我講果句"如果我當日有買xxx,而家就yyy,真係後悔zzz啦"
所以而家目標只有一個,超超努力工作
現在我只能說現在市場上           現金>>資產
我只要等到  一日        現金=資產  或   現金<資產

工作上的事....

近排工作上起了很大變化
其實這變化已經持續了一段長時間,不過現在應該有新的發展空間,亦體會了很多受薪於公司的無賴行為
話說本人直系的大頭離開公司,本人一Term人得到公司"非常""重視"的十多分鐘會議及後"非常""重視"的5分鐘電話惠問後2天
在沒有任何資詢及收集意完復公司決定了一個影响我的大改變....
最激氣重要2日前話暫時什麼都不會變,2日後就............利害.....原來暫時的意思是2日....哈哈....果然利害,怪不得百多年都不死
但這已經不是最激氣,最激氣係公司安排一個高層的一段說話,節錄幾句俾大家欣賞下
"公司係非常有誠意的,大家可以俾意見,公司會認真參考的"
"但意見還意見,公司已經決定左,不會改變決定,但歡迎大家可以俾意見,俾完公司都唔會理,但是公司係非常有誠意的,想聽大家意見需要........."
其實本人參與其中會議上,公司什麼安排我會支持,但應該早啲通知一聲,而不是做完先講,重有一些更氣奮說話都費事出街..不過算吧啦,我已經冇怪果位高層及公司
因為我會更加努力工作,踏上財務自由之路
_________________________________________________________________________
另外近排股市大升,之前2009~2010有些不斷買入的股票開始收成...
人和  未賺任何一分錢,重有啲虧損,繼續等
銀基  已有1倍多回報
波斯登 些不多4倍了
SoHo  升左50~60%了
招商基金  終於等到開車...加油
建行  唔......核心股....回報非常唔錯
人壽  已經不理回報,長Hold
總括來講....財富增值不少
現皆段只會定期投入基金上
而未來投資重點會放在有增長及穩定的現金流資產上

2010年10月7日星期四

金錢的定律

金錢的第一定律:金錢是慢慢流向那些願意儲蓄的人。
每月至少存入十分之一的錢,久而久之可以累積成一筆可觀的資產。

金錢的第二定律:金錢願意為懂得運用它的人工作。

那些願意打開心胸,聽取專業的意見,將金錢放在穩當的生利投資上,讓錢滾錢,利滾利,將會源源不斷創造財富。
金錢的第三定律:金錢會留在懂得保護它的的人身邊。
重視時間報酬的意義,耐心謹慎的維護它的財富,讓它持續增值,而不貪圖暴利。
金錢的第四定律:金錢會從那些不懂得管理的人身邊熘走。
對於擁有金錢而不善經營的人,一眼望去,四處都有投資獲利的機會,事實上卻處處隱藏陷阱,由於錯誤的判斷,它們常會損失金錢。
金錢的第五定律:金錢會從那些渴望獲得暴利的人身邊熘走。
金錢的投資報酬有一定的回收,渴望投資獲得暴利的人常被愚弄,因而失去金錢。

2010年10月6日星期三

"待熊計劃"之購買"高高"息現金流資產1

計劃購買"高高"息現金流資產1
今日重溫自己過去的投資Blog,經歷2008金融海嘯及2009資產大平賣因缺乏大量子彈cash而白白浪費一些超級機會...現在將會減少甚至乎停止持續購買股票及資產,目的是改變之前投資習慣及集中在資產吸引時才連環出擊....
反觀現有股票組合及房產組合應該足夠在未來發生大牛市時食個大糊
風險管理上,決定績極減債及儲存一個非常重要的"種子金"以備熊出沒時用
因為不能確定何時是熊1,2,3 ,基本上相信出現時保證買完跌,再買完又跌,唔知跌到幾時..所以這次要求種子金量比較大
因為不能確定幾時是熊1,2,3 ,不知道是否有足夠時間完成,所以行動需要馬上開始
2010's 10月後,開始計劃下一個熊市時大量買入超高息股票及資產
暫時考慮用多項相對穩定資產代替儲蓄現金
包括:
1: 人民幣及港幣,澳幣
考慮比例中
2: 港燈,領匯...etc 高防守性股票
行不通,熊市時一樣可以唔見五成以上
3債卷(人債?)............
目標:
1 種子金約是第一目標是"100萬"達標後繼續至200萬"
2 嚴格找尋多項目標
3 入選名單最少必須有多年良好紀錄,優質資產負債表..........等等
4 目標是最少12%年現金流才考慮
5 重點於20~30%年現金流股票,
成功的話以200萬投入應有240000至500000年現金流
完成後,應剛到了自由路口前,可以做個財務自由人
這就是我初步計劃..會不斷修正

2010年9月29日星期三

3T理論 解樓市創富密碼

【明報專訊】股神巴菲特以一套「價值投資法」縱橫股壇數十年,究竟在物業投資市場,又是否有一套完整且具實用性的理論,令投資者可以得心應手?《明報》地產版主管陸振球,於上周六、日在奧海城商場舉辦的股樓論壇,提出了嶄新的「樓市3T投資理論」,有助破解樓市創富密碼,同場還有建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪、香港置業董事總經理李志成,以及美聯首席分析師劉嘉輝,對地產股和樓市最新形勢作精彩講解。

陸振球表示,他結合十多年觀察和分析樓市的經驗,以及採訪了上百位成功物業投資者而獲得的成果,總結出一套獨有的「樓市3T投資理論」,並將之以方程式作表達:

T1(trend 確認趨勢)+T2(timing 掌握時機)+T3(tactics 實戰攻略)= S(success 成功)


T1:trend 確認趨勢

投資樓市,首重確認趨勢。根據香港過去的樓市數據,升跌周期極長,就以1997年前的物業大牛市為例,樓價自82年中英簽署聯合聲明後,便出現大漲小回局面,期間就算是出現了87股災、89年的六四事件等,樓市都只會出現短暫整固,期間香港整體樓價足足升了8至9倍。

及至97年出現了亞洲金融風暴,加上樓價過高,兼且政府推出了錯誤的房屋政策,樓市轉進下跌周期,至03年SARS以後,香港經濟復蘇,政府停售和停建居屋,市民漸漸對樓市恢復信心,便又展開了新的長期升浪,就算出了去年的金融海嘯,樓價也只是調整數個月,便又回復升勢。

總括而言,香港樓市的上升周期一旦形成,可以長達10多年,而影響如此長的樓市周期因素,便要看如土地政策和長期經濟形勢,香港曾受「八萬五」的教訓,加上受惠內地經濟起飛,只要這兩大因素沒有改變,短期利淡的因素,比如前述的87股災和89年六四事件,以至較近期的金融海嘯和迪拜事件,都只會對樓市構成短期影響,反而是趁低入市的好時機(good timing)。

T2:timing 掌握時機

要判斷入市或出市時機,可參考金管局「監察物業市場走勢圖」六大指標:1)樓價、2)成交量、3)反映炒風的確認人(未完成交易已轉售個案,即俗稱「摩」貨)比例、4)購入成本與租金差距(即淨租金回報)、5)供樓負擔比率,以及,6)反映借錢買樓是否熾熱的新做按揭金額變化。

「監察物業市場走勢圖」以97年香港樓市泡沫爆破時為指標參考水平,各指標相距97時愈遠,如03年SARS時,入市時便愈安全;相反,愈接近97年的「邊界」,便愈要小心。

T3:tactics 實戰攻略

確認樓市趨勢和當握時機以外,投資物業要有好成績,還須要訂立好的實戰攻略(tactics),包括如何選擇地區、物業類型,以及做好資金和風險管理。

先說地區,過往港島區住宅供應較少,樓價一直跑贏大市,而豪宅和換樓盤,表現亦勝於一般中型住宅。另外,過往一些新基建項目落成,比如當年地鐵通車至港島東後,刺激了如杏花鸷和太古城樓價急茘,東鐵電氣化化後,則令沙田樓價受惠,而較近年則有三號幹線和西鐵南線啟用,令新界西北樓市看好等。

至於風險管理,則可遵循以下準則:

1. 買樓最重要「量力而為」;

2. 供樓不是一兩年的事,要從較長線角度評估風險;

3. 若買樓花,最好趁現時低息和銀行估價較寬鬆,做即供按揭;

4. 入市前先評估職位和薪金是否穩定;

5. 不要借得太盡,若借七成以上樓價按揭,更要小心;

6. 預留流動現金傍身,失業時也可繼續供樓;

7. 若供得太辛苦,可考慮面積小一點、遠一點、或級數低一點的單位;

8. 若倚靠租金供樓,宜購入租金回報較高,且容易租出的單位;

9. 找租客或續租時,寧願少收一點租金,也不要丟空單位,因為少收一個月租金,租金高5個百分點也補不回;

10. 好租客較租金水平更重要;

11. 供款佔家庭收入比率,最好低於四成。

物業投資者訪問錄

經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
白旋風」樓價合理卻非便宜
樓市炒家對市場觸覺敏銳,不止追求以筍價入市,更要求有升值潛力。因此炒家的舉動,可視為樓市寒暑表。上世紀90年代因旋風式大手炒新盤、被譽為「白旋風」的陳清白,在物業投資上戰續彪炳,近年更由豪宅轉戰港島區細價樓。他曾經身上配備逾100條鎖匙,方便買家隨時睇樓,成為一時佳話。
陳清白擅於掌握樓市脈搏,個性爽直敢言。早於年初樓市炒風仍然熾熱時,不少證券行及經紀行高呼樓市可重返1997年歷史高位之際,陳清白己呼籲要小心後市。 「當時一個太古城675平方呎單位,炒高至500萬元,絕對不合理。而且一手樓,發展商又開天價;二手樓又靠傳媒吹捧。消息日日吹,我心水清,感覺到有問題。」 目前太古城675呎單位平均售價已降至約350萬元,陳清白認為只可說是合理,並非便宜。
「恆指企穩15,500點,樓市觀企穩」
「目前股市暫時喘定,樓市亦可暫時穩住。但因為後市有太多隱憂,今回我亦看不通,但相信股市可以對樓市帶來啟示。 股市與樓市的關係,是氣氛與信心問題。其實,目前很多人是有錢的,但不敢買樓。因為氣氛差,又無信心,愈平就愈驚,害怕今日買,過年後再跌一、兩成。如果恆生指數可以在15,500點企穩,即約去年最高位的一半,相信樓市亦可以企穩。」
陳清白估計樓市最差的情況,是豪宅仍有20%跌幅;太古城再跌10%。不過,他重申若港股繼續尋底,便要修訂樓市預測。 「如果恆指跌穿10,000點,樓市就無得講,太古城675平方呎單位,亦會跌穿300萬元。 其實恆指要跌穿10,000點甚至8,000點,真的很容易,因為現時般市不時都千點上落。」
自「金融海嘯」至今,陳清白已沒有入市,手上物業數目亦大幅減持一半。究竟陳清白何時再戰樓市? 「我是保守的,不心急買貨。目前整體大氣候、大環境都差,我買樓不是用作自住,而是投資。入市與否視乎值博率,看看樓價有沒有水位上升。其實,樓市一逆轉是很難走貨。最慘是現在連租金都開始殺下來,令租金回報變得不吸引。」
「很難再見沙士價」
樓市雖已累積一定跌幅,但怎樣才算抵買實在難有標準,因此不少投資者均以「沙士價」作參考。 如果以此作根據,太古城675平方呎單位最低成交是140萬元;南豐新村474平方呎單位是86萬元,相信都很難再見。」 陳清白認為作為炒家,樓市難見升值水位是不會入市;但作為用家,若現在是租樓人士,既然都要支付租金,現在可開始慢慢揀樓,準備入市。 「當然,用家入市後都可能要『坐艇』,但無人可以咁叻仔在最低位入市。既然現在有大把好單位選擇又可以議價,用家可以不靚不買。但最緊要是預留五成首期,以防銀行估價不足時按揭部分大失預算。」

經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「白旋風」目前樓市很不健康
炒家觸覺最為敏銳,往往捕捉最佳出入貨時機。擁有30年樓市實戰經驗、被冠以「白旋風」外號的專業炒家陳清白,即使手持逾十個物業,亦不諱言目前樓市陷阱處處,新一個泡沫正在形成中。「要支持樓市上升,經濟要好之餘,失業率又要低。目前所見的經濟數據全部都是負面,但樓市又回升,我覺得很奇怪,亦不接受。我今日入市都是手震震,盡量出貨為主。因為我手上的物業都在早幾個月前買入,如南豐新村474平方呎單位,之前都是逾180萬元,我買了幾間,現在以約 230萬元摸出。」
「不過,我始終要搵食,只好『行騎樓底戴鋼盔』,揀一些仍然相對『低水』的樓盤,快炒一轉早點落車。」陳清白說。過往策略進取、以旋風式大手掃新盤見稱的陳清白,如今變得保守,也是緣於1997年「小陽春」後的樓災。「當時我受過很大教訓,交過很多學費,一鋪清袋。你說我現在保守一點亦好,我始終認為目前樓市是很不健康。」
有機會跌回「海嘯價」
陳清白認為,目前樓市沒有經濟基礎支持,只靠市場氣氛充撐,吸引資金入市。氣氛改善,主要是股市反彈所致,令市場存有經濟可以很快復甦的幻覺。惟般市升勢同樣沒有經濟基礎支持,只是靠熱錢流入炒高,當股市正式重新向下調整之時,就是樓市再次尋底之日。「如果港股可以重上20,000點甚至30,000點就無話可說,但相信升抵18,000點後,都要先行調整。當港股後市稍有差池,回調至13,000、 14,000點,屆時投資氣氛由濃轉淡,樓市一定要調整,有機會跌回『海嘯價』水平。」
陳清白認為,「海嘯價」是近期樓市低位,可反映目前經濟情況,但不代表跌至「海嘯價」便是最佳入市時機,還要視乎屆時經濟情況,會否比去年金融海嘯爆發後更差。至於這個樓市泡沫何時爆破?陳清白相信短期內未必會立刻爆破大跌,但已去到很高風險地步,其中不少一手樓的售價,已經是很不合理地高。
小心一手新派豪宅
「一些位於環頭環尾,但包裝成豪宅地段的新樓,實用面積低,睡房連床都放不落,但賣成8,000、9,000元一方呎,高層甚至要10,000元,真是很大泡沫。這些新樓相比同區售價只是3,000、4,000元一方呎的二手樓,可享有如此高溢價,除了設備較好外,最主要是新。不過,過多幾年新樓都變舊樓,屆時市場會以理智分析其應有價值。我認為新樓到五至七年會回歸原形,現在我已沒有興趣研究及投資一手樓。」
即使傳統藍籌大型屋苑,陳清白亦提醒投資者要小心,他解釋:「如果是用來自住,計好數邊可以。但如用來投資賺錢,已經不值博。「以太古城為例,我相信即使再升,最多只有5%至7%空間。但扣除印花稅,出入經紀佣金、律師費;加上買賣期間供樓利息,已沒有賺錢水位。而且這類屋苑有很多炒家買賣,一旦樓市回調時,其下跌速度是最快。」

蘋果日報2009年06月27日
「炮哥」陳清白樓市泡沫嚴重 有價無市
與「鬍鬚余」式的入市攻略比較,人稱「炮哥」的資深投資者陳清白,則顯得較為保守,並睇淡樓市,他認為,現時樓市極之不正常,樓價升得太高,租金根本追不到樓價,泡沫情況十分嚴重,目前成交已經明顯減慢,並開始有價無市。
「不要買新樓、不要買龍頭屋苑」
「我唔係阻人入市,但我建議不要買新樓、不要買龍頭屋苑,目前一手新樓簡直貴到離譜,二手樓亦唔係平,買新樓輸的機會很大,贏面甚少,加上發水問題嚴重,以前買新樓至少都有八成實用,家只得六成實用,計落條數真係貴咗好多,所以97 年後我已經無買過新樓。」陳清白指出,買二手樓同樣存在不少風險,一些流通量高、透明度高的龍頭屋苑,要有心造市亦很容易,持貨量多的炒家,通常會先造高其中一間成交,餘貨就可以此高價慢慢散貨,達至全面升水。
專攻港島區低水樓
雖然樓市凶險,但炮哥保守穩健的作風,令他在海嘯期間,基本上無損手,現時「炮哥」仍四出尋寶,目前持有約二十多個物業,大部份都是200萬元以下市區舊樓細價樓,地區包括銅鑼灣、灣仔及筲箕灣等。「一定要平過市價,我先至會入貨,如果無貨就寧願繼續等,舊樓始終使費平,加上防守性夠強,相對較為安全。」他指出,除了專吼舊樓外,低水樓亦買得過,以杏花邨為例,一個約500方呎單位,樓價已升至300萬元,但下一個柴灣站,同樣是港鐵站上蓋的新翠花園則抵買得多,他在兩個月前就以208萬元,購入一個約600方呎低層池景單位。「個單位間隔方方正正,始終都係港鐵站上蓋,呎價只係3,400幾元,我覺得就好低水,不過,經紀唔推盤,市場無人吼。」炮哥認為,買低水樓只是憑個人感覺。
 
賴可茵
經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
山頂賴」入市前留意租金走勢
「目前換樓鏈已斷,就算入咗低市價10%至15%筍貨,亦無也人接貨。樓價短期上升空間大有限,『坐艇』機會仍然好大,目前根本沒有短炒條件。若是中、長線收租,目前租金剛剛向下,相信要農曆年後一至兩個月,才可以初步完成調整。有心買樓收租人士,不妨睇定租金走勢後才計劃入市。」資深物業投資者賴可茵說。
擁有20年物業投資經驗的賴可茵透露,自小已跟同樣有物業投資的家人到處收租。 賴可茵的成名作,是2003年「沙士」樓市最低潮時以呎價5,000元購入山頂物業。此役令她勁賺1,700萬元,因而被冠以外號「山頂賴」。 賴可茵在物業投資上,一直主張「無機會就忍,有機會就狠」。去年11月時,眼見樓市升勢未完,但小西灣藍灣半島仍然「低水」,便豪擲l億元掃入20個單位。
「樓市調整已到中後段」
惟年初當樓市仍一片光明時,賴可茵基於美國經濟開始轉差,心感後市不妙,於3月至4月時高位盡沽手上住宅單位,至今仍然未有入市,只持有部分位於中環及灣仔商誧作長線收租。 「樓市升跌,要視乎宏觀經濟,目前香港失業率正開始攀升,薪酬又開始下跌,試問樓價怎會回升?我會將樓市調整週期分作三部曲。第一部曲是衝擊高收入人士,樓市開始下跌;第二部曲是連中小企及零售亦受拖累,銀行收緊信貸,對樓市繼續是負面影響,這兩部曲已出現。 至第三部曲,就是壞消息盡出的時間,估計明年第三季才出現,屆時樓市才有機會見底。」
賴可茵表示,後市要密切留意外圍及香港宏觀經濟,包括美國會否再有更壞消息、一些基本因素較弱的國家,會否出現如冰島的信貸危險;香港方面,則要留意有哪些公司出現財困、失業情況是否繼續惡化。 「我目前連樓都沒有睇,因為沒有購買意欲。現時策略是持盈保泰,靜觀其變,養精蓄銳。」賴可茵認為整個樓市調整已去到中後段,估計整體樓市尚有10%至15%跌幅。
「換樓客可先部署」
究竟何時再入市?賴可茵表示首要條件,是要看到香港經濟前景回順。 「當各行各業開始有大展拳腳的動作,或見就業市場增加職位空缺;零售數據又開始回升,旅客數字增加時,我就會入市。」
賴可茵表示,日後入市會首選一線區街誧。因為好市時,好舖位難求;而港島區大型優質豪宅屋苑,如貝沙灣及禮頓山亦是首選,取其升值幅度大。 不過,賴可茵建議換樓人士,現在可以部署入市。她說:「如果在高峰期換樓,所補差價較大;相反在低潮時換樓,差價較小。但建議最好是先賣後買,較為安全。」
 
經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「山頂賴」:第三季見真章
對比陳清白的審慎策略,另一專業炒家、以炒賣山頂豪宅揚名的「山頂賴」賴可茵更為保守。 去年底至今,賴可茵仍忍手不入市,反而近日出售一個灣仔舖位予影星周星馳。因為她認為目前樓市是否真正向好,還看第三、四季經濟數據。「目前我仍然有貨底在手,如果樓市上升,我很開心,因為我的資產會升值;如果樓市下跌,我亦開心,屆時我又可以掃平貨。」賴可茵認為,如果要樓市重新踏上上升週期,一定要有經濟基礎支持,例如失業率連續三個月不再上升。
未見復甦訊號
同時,大發展商亦開始重新勾地拍賣。發展商推售新盤時,都是惜貨不急於促銷,這是經濟復甦的跡象,但目前都看不出來。「反而我認為第三季時,環球會有更多負面消息,包括美國車廠問題、跨國大企業業績。其實,目前企業仍面對很嚴峻的生意困難。當這些負面消息出來時,股市一定有衝擊,屆時將對樓市造成考驗。如果屆時樓市仍然企穩,樓價可能會先橫先一段時間,有待明年可望有力上升。若屆時樓市回調,估計平均要調整5%至10%;個別樓盤更有機會下跌15%。」賴可茵認為倘第三季經濟數據並不嚇人,最快會於第四季至明年初考慮入市。」雖然賴可茵認為目前未是最好的入市時機,樓市仍然有下跌機會,但長遠而言,她仍然看好樓市,尤其是金融海嘯後,樓市投資價值更為突出。
購買力正在消耗
「今次全球性經濟出現問題下,本港經濟週期跟以往有點不同,就是過往樓市表現會後於股市,但今次樓市亦與股市一齊上升。這個情況正反映香港及內地人對以往信任的基金及債券等產品失去信心,甚至有人認為很多結構性產品是騙人;反而樓就很簡單,賣與不賣是自已控制,升與不升是跟大市。如作為中、長線投資,不是投機炒賣,樓都是幾安全;就算物業被燒,都仍有業權。」
賴可茵相信,今次樓市反彈是一班身有錢或想換樓的人入市居多,他們中至長線投資角度,甚至視樓市為資避難所。 「目前銀行存款近乎沒有利息,但一般舖位租金回報都有2厘、3厘,甚至一些好少少的物業有4厘、5厘或更高,加速投資者買樓抗通脹保值與保息步伐。」
賴可茵亦認為,目前樓市購買力已消耗一部分,預計短期在需求減少下,是樓市後市需要回調另一原因。對於有心置業的準買家,賴可茵認為如果是用家,有實際需要時,現在可慢慢睇樓,但不要追價搶貨;同時要預留按揭利息回升的額外供樓支出。「息口不會永遠低迷,可能一升就升3厘、4厘。」
 
置業家居720(13/6/2009)
山頂賴:留意美國經濟數據
另一個活躍投資者「山頂賴」亦表示會動用$1億入市,目前正四出睇樓,當中包括地舖或商廈。「雖然樓市回升,但實體經濟仍未見全面復甦,股市樓市表現好全賴游離資金支持。若買家仍末決定應否入市,大可留意第三季(7至9月)經濟數據,由於港元與美元掛鈎,若美國再無大公司倒閉,而數據較預期理想,或可表示經濟已有所反彈。」 

黎汝遠
置業家居720(13/6/2009)
「磚頭始終穩陣過紙」──投資者黎汝遠
春江水暖鴨先知的市場投資者,早於幾個月前密密睇樓、掃貨。最先出手的是科達主席湯君明,5月初以$6,100萬從拍賣場上購入上水石湖墟地皮後,更有意再斥資$7,000萬購入比鄰地盤一併發展。而「摸王」黎汝遠亦身體力行,斥資$3,626萬購入上水御景峰12個單位,現正提價約一成放售。
黎汝遠表示,發展商開價無金融每嘯前進取,正好造就「水位」予投資者入市。「銀行存款息率接近零,資金唔係流入股市就係流入樓市,雖然樓市升幅無股市咁快,但相對一張紙(股票),點都是磚頭(物業)較穩陣。」
揚言已準備好$5億掃貨的黎汝遠指,「發展商勾地困難,未來地價將持續高企,加上內地資金流入樓市,配合低息效應,令樓市回勇。不論是一手或二手樓,只要有一成水位,我都會考慮入市。」
他雖然睇好樓市,但亦非認為全無隱憂。「樓市小陽春全賴銀行積極放貸,但銀行一旦收夠籌,下半年放貸將轉趨審慎。此外,熱錢來得快去得快,又怕銀行閂水喉,又怕失業率上升,而且現時個個都話買樓收租、日後市場充斥租盤,租金被拖低,屆時租金又未必足夠支付供款,種種因素加起來,投資者入市前要一眼關七,多做功課。但若恆指能企穩17,000點或以上,樓市有支持,後市亦會轉好。」

iMoney087(2009/6/20)
黎汝遠短炒目標賺一成
有「摸王」之稱的黎汝遠,是行內知名的物業投資者,他曾經歷1997年樓市大跌市,更在2003年沙氏低吸單位大有斬獲。去年底金融海嘯淹至,他決意暫時離場,靜觀其變,近月卻因見低息及資金湧入樓市,決定重返市場,預備5億元作為投資物業的彈藥,頻頻出擊的他已先後購入大批上水御景峰單位,以及金鐘力寶中心甲級寫字樓等。
投資者入貨出貨猶如輪轉,投資初哥究竟如何避險呢?素來實話實說的黎汝遠接受本刊訪問時說:「本港現市仍缺乏實質經濟支持,今天入市風險當然不少,惟要減低風險,入市前切記看緊價錢,如果你目標要賺取l,000萬元,便要有輸掉1,000萬元的心理準備!」
黎汝遠認為買樓如買股,投資也講求心理質素,他坦言:「現時買樓,要看資產升值多於著眼在租金回報上,像我近日買入的寫字樓,租金回報只有3厘多,不算太吸引,但優質物業看長線,現時優質豪宅也要3萬元平方呎,甲級商廈售價卻只等同豪宅售價的三分一,價錢偏低,只要入價合理,勝算亦相當高。」
黎汝遠計劃將其投資的資金分成2份,三分一投資在優質物業上並看長線;三分一看中線持貨在一年時間之內;其餘三分一則作為短線,即在數個月見有「水位」將先行套現離場。他透露:「短線的投資組合,通常轉身要快,同時『摸貨』可省卻釐印費用,故升幅達5%至10%便會離場。」
他解釋指,目前樓市短時期內不會大升,但只要不貿然高追,揀選正確目標,獲利仍不是太困難。

蘋果日報2009年06月27日
「摸王」黎汝遠大舉狂掃1.5億貨
究竟洞悉先機的炒家思維模式是否值得參考?有「摸王」之稱的黎汝遠,在金融海嘯後,對樓市充滿信心,準備了5億元彈藥掃貨,近期已買入了1.5億貨,包括他一直偏好的一手新盤,最近就購入上水新盤御景峰12個單位,他稱,由於發展商已提價,故近日亦將該批單位加價10至15%在二手市場上放售,並有信心可以成功摸出,他十分睇好上水前景,未來邊境只會越來越旺,若然單位摸不出,亦大可放租。
「世事無絕對,地產界神話隨時再現」
「摸王」買樓無數,曾在97年前豪氣地買下金鐘遠東金融中心46樓全層,勁賺近1 億元,成為「摸王」最彪炳戰績,最近商廈市道持續升溫,他剛以呎價1.2萬元購入金鐘力寶中心2座高層單位,他認為,力寶中心於去年高位呎價為1.8萬元,今日呎價僅1.1至1.2萬元,仍是6,000至7,000元水位,水一定向低流,他睇好後市升勢。至於會否出現勁賺億元神話?「我認為,世事無絕對,地產界神話隨時再現!」黎汝遠高興地說。
最重要有水位
「其實,我沒有特定要買甚麼?最重要就是水位,邊度有水位,我就去邊度。」黎汝遠稱,去年金融海嘯淹至,亦難逃輸錢命運,約佔總成本三成,輸錢因為太貪心,贏錢亦因為太貪心,所謂時勢造英雄,贏錢也要配合天時、地利、人和,曾經歷97年慘痛一役的他,提醒所有投資者,現時買樓風險比以前高很多,今日要賺1,000萬元,就有可能輸掉500 萬元,甚至1,000萬元。

轉載:物業的議價/成交

網誌分類:磚頭攻略 |
網誌日期:2009-11-14 08:54
轉載 SOURCE:  http://hk.myblog.yahoo.com/f12131406/article?mid=2&prev=4&next=-1

1.        
最難的時刻到左, 就係議價, 你記住一點, 你唔會直接同業主議價, 你會長期同經紀鬥爭, 個經紀經驗比你多好多, 經紀會有好多古怪的招數, 你千奇唔好心急, 特別現在係用家市, 跌市中, 你千奇唔好急. 慢慢等筍盤.

2.        
你最好先花三個月周圍睇, 選定地點和那些入圍屋苑後, 叫幾個唔同的經紀幫你留意荀盤. 荀盤一定會有, 好似釣魚一樣. 低市價10-15%已經係好唔錯的盤, 會好多人爭.

3.        
計算市價時,最容易是比較成交記錄. 往往會發現有d超平和超貴的成交, 通常是同有無靚裝修和連唔連車位等等有關, 所以唔好太http://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/homeowners.htm
著意那些超平和超貴的成交, 先取中位數先, 然後慢慢考慮其他景觀層數的問題, 再考慮現在買賣氣氛(升市or趺市), 得出心目中的市價. 係趺市中, 賣家想賣到市價, 買家會等低水10%, 相反係升市中, 處境是倒轉.

4.        
經紀常用的策略是...同你講層樓好多人睇, 對方就快落訂, 叫你去追價或提高叫價. 你要用自己的常識的判斷, 如果個價唔係特別荀 (折讓>6% 以上), 基本上都唔會有人同你爭, 你慢慢來, 個經紀心急過你, 第一口還價應該係低市價15%(唔好理業主的開價, 自己計市價), 慢慢來, 目標是低市價10%左右, 最後能夠低5%成交算係唔錯.

5.        
當你知道買賣雙方的價錢相差不多於五萬 (200萬的樓計), 你就知道真正的戲肉才剛開始. 頭一個禮拜, 要寸步不讓, 叫經紀減佣, 叫業主再低d... 當然呢d手法係趺市/平市中會有效, 係升市上, 炒家搶貨, 你無可能慢慢來議價.

6.        
最後階段時, 如果賣家急住要錢你便可以趁火打劫. 你可以假裝問如果要買樓, 二個半月成交期可唔可以, 因為自己需要時間調錢, 如果佢話無問題, d賣家唔係等住要錢換樓, 我諗你仲可以等等, 佢唔容易降價. 作為準買家想搵好盤, 一定要可以係幾日內集齊一成首期, 搵按揭都係可以好快, 這樣的話你一遇荀盤(急的賣家), 便可以馬上行動. 最急的應該是'換樓客', 其次係真移民客, 特別係d鬼佬, 賣完樓唔再回港.

7.        
市區, 特別是中上環/中半山的樓價和其他區是好唔同, 他們的樓價同香港的經濟表現有直接的關係, 相反其他地區的樓則主要睇供求的關係.
8.        
樓價另一個可以參考的是估租價,   層樓愈有升值潛力, i.e. 豪宅/新樓, 個租值係相對較低, 只有三厘至四厘幾, 廿年樓應該有五厘至六厘, 三十五年以上的樓會有八厘以上. 仲有近中環的樓, 租值是特別好. 總括來說, 如果你唔想煩, 要買d幾新的樓 (五年內), 先計計佢本身的租值, 能夠有五厘半以上的租金回報, 我個人認為這層樓是非常之值得買, 若果低過四厘半的話, 我是不會考慮.

2010年9月24日星期五

這就是我的選擇!!!

房產投資...進度1
這個多月忙於樓按,及"補習"二手樓買賣,收租應留意之情況
上月和家人合資的旺角樓,現已成功批按..
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
暫時計劃供款20年,每月4400左右, 租金約6000-8000
另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200
考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)
最後現加按現有住所,如成功,資金壓力將大大減少及會有一些考慮再投資的可能性
由於比較忙,詳細後談吧
_______________________________________________________________________
旺角樓已成功於收樓後第三天租出,租金$9000/月,供款$4800左右,買入價$214萬,什費連佣金用了2.5%樓價
計劃有2種:
第一: 於回報率<4%出售,約>270万左右以上(約值5年租金)放售
第二:繼續放租,假使樓市向下,再考慮入市(樓市向下,此單位約最平租值約7500左右
另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200
考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)
家父共用了13万買入2個車位
租值:900~1200(已租出一個,自用一個)
 
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
已收樓,現正和裝修師傅洽談中...
工作上未來數月人事會有大變動,很多人不斷招募本人離開,但暫時決定要自強,更加認真工作先作其他打算
另外店鋪方面起了一點小風波,如果連這種事情都解決不了,怎像樣呢?
哈~哈~很多問題要解決,身心雖然疲累,但這是通往自由路上的大或小石,怎能因這而放棄呢!!
自由路.......這就是我的選擇!!!
由10月開始,決定專心於工作先,等機會再買入更多資產
暫時目標有:股票+基金
另外設立一個創業基金作及後步處
建設銀行+SoHo China+銀基+人和
波斯登由於升了不少,暫時不再考慮加碼
但它卻是本人計持有1年左右股票中回報率最高
買入價約1.1~1.2左右...現價3.2...非常不錯,計買入價股息回報的確唔錯
未來1~2年建行望能擁有200000股先
未來5年建行望能擁有500000股,可能考慮工行,睇下那個平....
SoHo慢吸儲股,銀基+人和看完業績再作打算
至於基金?當然是Mr.劉國傑啦
個人認為股票未開始升,值得在低位繼續買入.等牛三才慢慢賣出
至於樓市進入升浪"中",暫時不易向下...
(當然這並不表示現價不貴,但大家重記得施生上年講了一句,未來樓市升到你唔信
(冇朋友)相信他很清楚其中原因吧)
現有很多雜亂訊息還未能消化如有時間整理下會和大家分享吧

2010年9月8日星期三

是否應該適當時機減持債務?

近排股樓金匯無一不向上,但個人認為風險同樣不斷向上,絕對需要留下十二分精神
個人投資方面,暫時主要只有股票,基金及房產
首先講股市
個人認為應會繼續向上,估值不算太買,但亦考慮於恒指PE18開始減持...
樓市
國內房產由於有升值能力相對比較強,將作長期持有
個人認為些次升市有很大水份,假如收水,結果會點?這要認真考慮清楚先...
事實上樓市有多項利好因素,但每一次泡沬都有一個令人著迷的故事
相信今次不會例外吧??
在樓價不斷重估向上時,租金,租客,業主利益及息口相信是極度關鍵
首先租金會否不斷向上???
1.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>盈利減少>>GDP減慢
2.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>加價保持盈利不變>>GDP暫時不變
3.如租金向上>>租客不加薪>>租客其他消費減少>>企業生意及消費不斷減少>>企業增加優惠>>企業盈利減少>>人工當然不加>>企業或加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
4.如租金向上+加息>>租客薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
5.如租金不變+加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>業主不加按買樓>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下
6.如租金向上+不加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流增加債務增加>>不斷買入>>做業主過隱過做租客>>冇人想做租客>>不斷買入>>巨泡來臨
7.很亂>>自己很亂>>租客很亂>>業主很亂>>國家很亂>>世界很亂---->>但有人賺很多很多錢>>賺完重新清洗再諗計再玩
1-6的出現應該都會令樓市向下,重有什麼原因令它不斷向上?
8如很多國內及外地人買樓>>樓市向上>>不斷買入>>樓市向下>>業主可能主要是投資>>賣出不賣出都好>>多數不需在本地工作>>GPD向下>>本地業主收入減少.....又係向下
現在應該是6...但應重可以等下先...但當出現一段較長的時間6時,1-5就慢慢出現,在1-5剛出現的一段時間,個人到達目標價就會賣出,不到便持有收租...,但確認一段時間後,暫時偏向賣出
但因QE2有非常大量金錢可能引致超級通漲,就會出現7
再談....

2010年9月3日星期五

炒股八技法

一:大型股票逢低買入高價賣出

所謂大型股票,是指股本額在12億元以上的大公司所發行的股票。這種股票的特性是,其盈餘收入大多呈穩步而緩慢的增長趨勢。由於炒作這類股票需要較為雄厚的資金,因此一般炒家不輕易介入。

參與這類大型股票的技巧是:

(1)在不景氣時期低價買進,在業績明顯好轉、股價大幅升高時予以賣出。同時,由於炒作該種股票所需的資金龐大,故較少有主力大戶介入拉升,因此可選擇在經濟景氣時期入市投資。

(2)大型股票在過去的最高價位和最低價位上,具有較強支撐、阻力作用,因此,其過去的高價位是投資者現實投資的重要參考依據。

技法二:中小型股票需把握有利時機

通常中小型股票的特性是:由於炒作資金較大型股票要少,較易吸引主力介入,因而股價的漲跌幅度較大,其受利多或利空消息影響股價漲跌的程度,也較大型股票敏感得多,所以經常成為多頭或空頭主力之間互打消息戰的爭執目標。對應中小型股票的投資策略是耐心等待股價走出低谷,開始轉為上漲趨勢,且環境可望好轉時予以買進;賣出時機可根據環境因素和業績情況,在過去的高價位附近獲利了結。一般來講,中小型股票在1-2年內,大多有幾次漲跌循環出現,只要能夠有效把握行情和方法得當,投資中小型股票,獲利都較為可觀。

技法三:成長股需精挑細選

成長股是指迅速發展中的企業所發行的具有報酬成長率的股票。成長率越大,股價上場的可能性也就越大。

參與成長股的技巧是:

(1)在眾多股票中準確選擇出適合投資的成長股。一要注意選擇屬於成長型的行業,二要選擇資本額較小的股票。資本額較小的公司,其成長的期望也就較大。

(2)恰當地確定買賣時機。由於成長股的價格往往會因公司的經營狀況變化發生漲跌,其漲跌幅度較之其他股票更大。在熊市階段,成長股的價格跌幅較大,因此,可採取在經濟衰退、股價跌幅較大時買入,在經濟繁榮、股價預示快達到頂點時賣出。由於成長股在熊市時跌幅較大,而在牛市時股價較高,一般較適合積極型的投資者。

技法四:投機股宜選優缺點並存股票

投機股是指那些易被投機者操縱而使價格暴漲暴跌的股票。

參與這類個股的技巧是:

(1)選擇公司資本額較少的股票作為進攻目標。因為資本額較少的股票,一旦投下巨資容易造成價格的大幅變動,投資者可能通過股價的這種大幅波動獲取買賣差價。

(2)選擇優缺點同時並存的股票。因為優缺點同時並存,當其優點被大肆宣染時,容易使股價暴漲;而當其弱點被廣為傳播時,又極易使股價暴跌。

(3)選擇新上市或新技術公司發行的股票。這類股票常令人寄予厚望,容易導致買賣雙方加以操縱而使股價出現大的波動。

(4)選擇那些改組和重建的公司股票。當業績不振的公司進行重建時,容易使投機者介入,從而使股價出現大的變動。

需要特別指出的是,由於投機股極易被人操縱而引起股價暴漲與暴跌,一般的投資者需採取審慎的態度,不要輕易介入。

技法五:藍籌股適合中長期介入

藍籌股的特點是:投資報酬率相當優厚穩定,股價波幅變動不大,當多頭市場來臨時,它不會首當其衝而使股價上漲。往往是其他股票連續上漲後,藍籌股才會緩慢攀升;當空頭市場到來,投機股率先崩潰,其他股票大幅滑落時,藍籌股往往仍能堅守陣地,不至於在原先的價位上過分滑降。

參與藍籌股的技巧是:一旦在較適合的價位上購進藍籌股後,不宜頻繁出入,而應將其作為中長期投資的對象。雖然持有藍籌股在短期內可能在股票差價上獲利不豐,但以這類股票作為投資目標,不論市況如何,都無需為股市漲落提心吊膽。而且一旦機遇來臨,也能收益甚豐。長期投資這類股票,即使不考慮股價變化,單就分紅配股,往往也能獲得可觀的收益。對於缺乏股票投資手段且願作長線投資的人來講,投資藍籌股不失為一種理想的選擇。

技法六:循環股中三類股票買不得

循環股是指股價漲跌幅度很明顯,且一直在某一範圍內徘徊的股票。

由於循環股的價格是經常固定在一定範圍內漲跌。因此,對應的買賣技巧是趁跌時買進,漲時賣出。實施此項技巧的關鍵是有效地發現循環股。

尋找循環股的一般方法是從公司的營業報表中,或者根據公司有關的資信了解最近3、4年來股價漲跌的幅度,進而編制出一份循環股一覽表。循環股一覽表能反映出股價的漲跌幅度和範圍,投資者據此可確定循環股的買點和賣點。

通常,循環股買賣時需避開以下三種股票:

(1)股價變動幅度較小的股票。因為波幅較小的股票,縱然能在最低價買進和最高價賣出,但扣除股票交易的稅費後,所剩無幾,因而不是理想的投資對象。

(2)股價循環間隔時間太長的股票。間隔時間越長,資金佔用的成本越大,宜把股價循環的時間限在一年以內。

(3)成交量小的股票。成交量小的股票常會碰到買不到或賣不出的情形,所以也應盡量避免。

技法七:業績激變股搶在業績變動前買賣

所謂業績激變股,是指受景氣或其他因素的影響,公司經營業績呈現不規則性極端變動的股票。一般來講,這類股票的價格漲跌幅度較大,而其漲勢與跌勢的時間,也比其他類股票為長。

參與業績激變股的技巧是:

(1)待其漲勢明顯後趕緊買進。有時也可抓住時機,搶短線,以增加利潤。

(2)在跌勢明朗時,應將所持股票盡快拋出,甚至可融券放空。

參與業績激變股,要求投資者密切關注公司的經營變化,如果能搶在公司業績變動之前進行買賣,則投資效果更為理想。

技法八:偏高做手股宜短線搶進

所謂偏高做手股,是指由於人為炒作而使股價明顯偏高的股票。

這類股票漲升狀況有時脫離常理,因此股價習性也較難以捉摸。有時在公司處於虧損狀態時,因某項未來利多情況在背後支撐,或是多空之間,已演成軋空的做手戰,也會導致股價明顯偏高。甚至在股價已明顯偏高的情況下,仍有有心人不斷做手買進,使股價繼續上揚。一旦做手者停止操作,則股價就會大幅下跌。

參與偏高做手股的技巧是:除了經驗行家,其他人最好不要受股價暴漲的誘惑而輕易介入,但在其股價盤整之後的漲升之初,仍可以小額資金短線搶進;若遇主力撒離使該股轉為跌勢,則要迅速忍痛賣出。千萬不可期望反彈再賣。

2010年8月3日星期二

買樓長線作收租投資之交流

2007's~08's年,在網上看了YC兄的買樓收租Blog,一直有個愿望想在財務自由前買到5間屋作為長線收租之用
但心中有時又諗不如買多些能"持續增長股息"的股票,不是一樣嗎?
經過左2年時間,發覺真是有不同的,但又有相同的..非常有趣
現在想在這方面多多學習除了儲股增加現金流外,重想儲下樓
在網上看了很多買樓作長線收租增加現金流而成功財務自由的買樓投資Blog
其實近排重溫幾位買樓收租長期投資專家Blog, 相信他們大部份也已經財務自由了,但他們非常用心地分享買樓投資過程,心得!!通過閱讀,思考,了解他們的經驗,的確令自己更清楚儲樓作為持續增長的租金流的可行性,而且每次重溫都有野學到
暫時名單上的他們就是
務請各位追尋"財務由自"己人多多參考吧~細心閱讀定能有所獲
如各位有其他好Blog,務請留言通知

房產投資...進度

這個多月忙於樓按,及"補習"二手樓買賣,收租應留意之情況
上月和家人合資的旺角樓,現已成功批按..
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
暫時計劃供款20年,每月4400左右, 租金約6000-8000
另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200
考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)
最後現加按現有住所,如成功,資金壓力將大大減少及會有一些考慮再投資的可能性
由於比較忙,詳細後談吧