2011年7月5日星期二

王震宇:買樓跟着基建走



【明報專訊】有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇,經常在接受訪問時預測樓市,或者批評港府的房屋政策。今次,我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應(詳見附圖)。談到買樓的心水地區,他說應該沿着基建走,香港的西面會比東面佳。
「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部,買股票要申報,所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗,據土地註冊處及公司註冊處的資料,王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景峯及九龍站擎天半島,分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入(見表),現時帳面總回報肯定不菲。
Eric(王震宇洋名)說,買樓有兩大好處﹕「一是流動性低,逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長,逼你要睇住整個周期的發展,在市底買,周期頂沽。」
英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作,至1998年回港,到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓,反而在倫敦及悉尼買,直至2006、2007年,他發現倫敦及悉尼的淨收益率(即租金回報減去按息)愈來愈差,甚至變成負數,就開始沽出。
買香港樓,則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘,很難會輸的。」但他買了之後,還要捱過政府出售大量居屋,最後還有SARS一擊,樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告,預言樓價兩年看升六成,結果相當準確(見右圖)。過去10年,他唯一一次較明顯的錯誤,是2008年初仍然看好樓市,直至08年底海嘯之後才轉軚看淡。
租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則,其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率,只要買樓收租,收益率能高過按揭息率,樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景,因為若果租金走勢是跌,收益率便要重新再計。」
現時的局面,Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長,現在說去英國或美國執平貨,未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下,若果兩國政府再印銀紙托市,香港這邊樓市一定跑得快過英美,為何我現在要過去買?」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘,與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。
看好港九新界西面地鐵沿線
至於買樓選擇那一區好呢?「奧運站的租金回報看來比九龍站好,而且整個西九除了瓏璽之外,只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋,供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持,整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多,回報不會高。「總之東面我不太喜歡,包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建,買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程,包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。
短線而言,這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點,早就知道政府必定會出招,而且100點肯定是阻力。但我相信,明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何?他說太長遠,不去估了。
租金續升 抵消加息影響
Eric的方程式很簡單,目前香港樓市整體租金回報率3.5厘,按息只有1厘多,兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成,兩年後的租金回報會有4.2厘,「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」

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