2011年7月14日星期四

長揸高回報物業 要輸都難

長揸高回報物業 要輸都難

轉載: 明報 2010年12月23日 星期四 05:05
【明報專訊】前夜總會大亨、現任賭船集團亞洲郵輪行政顧問紀寶,於物業投資市場馳騁多年,工商住宅全部都有染指,至今只「輸」過一次。多年來閱盡賭 桌上的成敗,自問「邊樣值博邊樣唔值,心中有數」,認為只要精於選擇和拒絕短炒、「摩」貨(未完成交易已轉售),「賭磚頭(投資物業)是極難輸的」。紀寶 現時主攻二線寫字樓、舊樓、民生舖等大眾化物業,原因是價格仍合理,且回報率高,有利長線持有和透過翻新或改造增值。
紀寶認為,任何投資都有風險,但「磚頭」既可出售也可收租,怎跌也不會「無咗」。鍾情物業投資的他,自言投資心態保守,手頭物業全部長線持有3至4 年、計過物業升值至少超過25%才會出售,「量自己能力去做(入市)」,拒絕短炒「摩」貨,因為風險高危險性大,分分鐘傾家蕩產。
愛舊樓 銀碼細回報高
紀寶喜愛舊樓,原因是銀碼細、租金回報高,「只要執靚口的,改吓設計裝修    同翻新,物業可以大幅增值,且租金回報有保證,最高有成7厘至8厘」。他又指出,舊樓普遍位於市區,而且銀碼細,100萬至200萬元已有交易,月入僅3萬元的家庭都可負擔。「一旦遇上市况逆轉,都可以出租,差極都有息收,最多租金平口的」。
他又表示,舊樓物業一般租金回報有4厘,例如旗下位於中區的舊樓,雖然裝修簡單,但經翻新後整潔企理,月租達1萬元,現有不少外籍租客。根據政府資料,本 港樓齡逾30年的舊樓有達1.5萬幢,他認為是一個頗龐大的投資市場。雖然市場有田生(0183)一類的舊樓收購公司,但他笑指自己「無實力」不會效法。
嚴選租客 提升舖位價值
一線區二線街或有潛質地點的「民生」舖位,亦是紀寶的「心水」,因為價格平但租賃需求大,如早前購入土瓜灣鄰近新盤地段的食肆舖位。「入市這一類民 生舖,做人流統計等市場調查會盡量徹底,避免有日無夜的商舖(晚上人流稀少);亦會嚴選租客背景,因為好的租客可以將舖位價值提升。」
在紀寶的投資組合中,寫字樓投資佔四成屬最多。他主攻2000萬至3000萬元、面積細的乙級寫字樓,因為管理費較平、面積細容易租出,「雖然近期 購入的貨,市場可能認為略貴,但我口地係睇長線非短炒,一定有得賺。」紀寶指不會打沒把握的仗,「賭」得一定要贏,所以入市心態保守,但長勝長有。
豪宅甲廈價過高 不沾手
至於現時受市場熱捧的豪宅、甲級寫字樓和一線舖位,紀寶認為價格已升至難以理解,兼租金回報極低,一旦市况逆轉,極難「守」下去,因此不會沾手。

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