2011年7月14日星期四

轉載: 套房點算錄

來源: 明報周刊 第2187期封面故事

撰文:嘉明     攝影:永強
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若不是今年一月發生土瓜灣塌樓意外, 主力牆被拆改變樓宇結構, 加上「劏房」改建而增加負重,最終令整幢樓倒塌下來, 誰又想過將一個單位「劏」開成幾個套房, 原來會暗藏殺機? 甚至是城巿炸彈? 但這又如何! 塌樓意外發生後,「劏房」不僅沒有收斂, 甚至是變本加厲到你無法想像!

近大半年來, 樓價貴連帶租金升, 打工仔莫說買樓,即使是租, 已無力租住一個獨立單位,「劏房」成為他們的最後「蝸居」。有求有供,於是「劏房」處處!不只草根區、舊唐樓, 即使高尚如中環、著名大型屋苑像美孚新邨, 一樣有「劏房」! 令人想像不到的是現在「劏房」也分級數,「精品」級的配有雲石走廊、柚木地板、按摩花灑等設施, 甚至不乏開揚海景! 在鬧巿旺區, 套房「渴巿」到需要「搶住 租」, 百多呎套房租價五、六千元, 早已住滿。

究竟有多少單位給「劏」了? 有多少人住在劏了的套房裏? 一直沒有數字。據屋宇署今年八月初的資料顯示, 由2 0 0 5 至2 0 0 9 年五年間, 收到2 , 8 9 0宗有關「套房」的投訴, 最終只發出8 5 宗清拆令, 佔投訴不足3 % , 大部分「套房」依然故我。至於沒被投訴的「套房」, 相信有更多。屋宇署的數字, 只是冰山外露出的一角。

想知道「劏房」情況有多嚴重? 「套房」裏住的是什麼人? 他們過着怎樣的生活? 讓我們先變成租客, 到港九各區走一趟, 從「睇樓」開始說起……

睇樓紀事「仲有冇套房呀?」

怎樣找套房?不論深水埗或中環,「有套房租」的小招紙貼在燈柱上、街頭巷尾及大廈入口,雖然有點鬼祟,但觸目皆是;仰頭看青天,便見高樓窗外掛上「套房招租」小牌,光明正大讓人一眼望見;走過地產舖,門口玻璃上的樓盤介紹特別開出一邊全是「套房盤」;又或者在電腦打入「套房」二字尋索,跳出專營套房出租的網上地產公司網頁,更令你目不暇給,網頁上附有短片,把每間套房的裏裏外外,一一介紹。記者連日來以租客身份,循着以上途徑,在港九各區找訪套房,初時的開場白本是:「係咪有套房租?」但不出一天便要改口:「仲有冇套房呀?」其中灣仔、中上環及西環的套房,其「渴巿」兼「搶手」,實在始料不及。

記者九月中致電一地產經紀,表示要在港島灣仔租套房,對方「得戚」的說,他在區內代理五十多間套房,租金每月五千元至過萬元都有,起碼簽約一年,但已經全部租出,不能安排「睇房」。付得出一萬大元,竟要住「劏房」?經紀說:「我地啲套房設備齊全,同住酒店無分別!我地好多外國客!」他着記者十月再打電話給他,但到時能空出來的套房,月租要六千元以上,臨收線前他還拋下一句:「你自己到時睇下點囉!」不愁沒客!

就在同一天,記者本來約了另一名地產經紀看銅鑼灣套房,正出發赴約,對方致電告知:「你不用過來了,那個套房一個小時前被人租了!我已經冇晒房喺手!」若然真的急着找地方住,這可真是晴天霹靂。走入灣仔多間地產舖,事情也不見得順利,大部分都幾經艱辛才找到一至兩間套房,還要沒「鎖匙」,要跟業主約好才能「睇房」,有一間本事算最大,兩個職員不停翻查電腦資料和致電業主,半小時後,終於找到三個業主,有「現房」看。

「小強」套房三千七

灣仔的套房多在四十年舊樓裏,但環境可以是天堂與地獄之差異。那天看的兩間套房,踏入第一間的房門,燈一亮滿牆「小強」(蟑螂)亂竄,但不開燈是暗無天日,因為有窗開不得,外面是髒得不堪的天井。昏黃燈光下,不到百呎空間,只有一張牀,牀墊污漬斑斑,生間內的馬桶、洗手盆極為殘舊。這間經紀口中算「OK」的套房:「牀墊係比較舊,但一個人都夠住啦!」約一百二十呎月租三千七百元,算是灣仔「最平租」級別。

轉看另一間套房。這間在五樓高層,走出殘舊升降機行入套房的走廊範圍,環境頓時高雅起來,走廊全白色,牆上還有掛畫。推開門,眼前一亮,約一百二平方呎的全房家具啡白配襯,裝修雅緻,天花線裝飾一絲不苟,對流窗可望街景,最令人驚喜的是小小的生間,竟裝有按摩花灑,「這個單位有四間套房,都係業主親自設計的,他自己是designer,所以要求很高,你睇吓,窗簾都係用最新式的捲簾。」這個經紀有讚無彈的「精品」套房,月租五千二百元。這些「精品」套房業主會嚴選租客,莫說要正當職業有「糧單」,有的甚至「查家宅」般問明所屬公司是做什麼行業的,記者聽過,有位醫生業主更表明不會租給做酒樓廚房或卡拉OK 的人,嫌人家品流複雜,單身年輕白領則最受歡迎。

無論天堂或地獄套房,總算還有房。記者從灣仔到上環,距離約十分鐘車程之遠,已經無房可看,全部地產經紀的答案一樣:「冇房!」有一位問得永樂街那邊有套房正裝修,但細問下,雖然未裝修好,但房全給人訂去了。另一位經紀打了好幾個電話找業主,找到一個在閣樓的,「不能開窗,外面是一排樓下店舖的冷氣機,月租四千元。」有經紀透露,上環的套房月租由六千五至一萬一千元不等,而且盤源極少,一有即刻被人「搶租」,要立即落訂,他着記者留下電話,下月有租客結束租約,才有房騰出來,「但要七、八千蚊租!」記者嫌貴,該經紀無奈的說:「其實我都唔想租金升得太高,這個世界,『搵錢』真的那麼容易嗎?」

一樣價錢 租樓變租房

由上環向西走,再不是商業區,是舊樓遍佈的西營盤、西環,民居為主,有經紀帶記者「睇房」,一個位於一樓向馬路的百五呎套房,月租四千五百元,鄰房有個大叔把電視聲量開盡到震耳欲聾,記者受不了,經紀說可以叫業主出面,令大叔「細聲」點,並落足嘴頭說這套房是最近才「放出來」的,西環現在房源極少,九月前更是無房可找,「這裏近港大,很多內地學生沒宿舍住,都來租套房,開學前真是一房難求!」

港島西區套房租金比灣仔、上環稍低,月租三、四千元都有交易,但明愛莫張瑞勤社區中心社工張偉明說,2004 年以此租金水平在該區可租到三百呎兩房的獨立單位,現在只能租到百多呎的套房,要租獨立單位至少七、八千元,即使如此,不少人仍堅持住在該區,「他們在附近的菜欄、鹹魚欄工作,半夜要開工,根本離不開西環。」張偉明說。租金升得快,其中原因是,西環、西營盤許多舊樓,近年被大量收購,住在裏面的人搬出來要在原區找住所,此消彼長下,套房渴求甚殷。

港島對岸草根區深水埗,相反地套房不減反增。香港社區組織協會社工施麗珊注意到,自2007、2008 年開始,深水埗有不少板間房和籠屋,紛紛轉型做套房,以她了解,板間房和籠屋要領牌,又經常遭到查牌,不少業主為免麻煩,索性將單位改成套房。她估計籠屋、板間房因此少了一半。究竟多了幾多套房?大家都沒有具體數字,但記者所見,在各區之中,套房出租的招紙及小招牌,在深水埗算是最為密集,幾乎每幢大廈門口都有,最誇張是在汝州街的一幢舊樓大門口,掛了十多個套房招租牌,蔚為奇觀!

套房有獨立廁所,不用再跟這別人爭,卻要多付租金近一倍。板間月租最多不過二千五百元,但套房至少二千五百元,一家幾口住大一點,租金近四千,「四人家庭, 得一人搵錢, 每月不足一萬元收入, 屋租都佔去入息三、四成, 可以想像生活幾難過!」施麗珊說。但套房已取代板間房, 是為他們最後的選擇。

愈買不起樓的一,只能交貴租住套房,惡性循環下,更沒有錢買樓,更要住套房,真是見窮愈窮!社會的「深層矛盾」莫過於此!



蝸居歷代誌

四十年代中至六十年代, 中國大陸政治動盪, 許多人走難來到香港, 卻發現無處棲身, 因為香港原本人口就不多, 房屋自然少, 縱然戰後蓋了不少新唐樓, 但大量人湧至, 房屋實在供不應求。為求有瓦遮頭,有人到巿區的山邊空地搭起木屋寮屋棲身, 一間變一排, 一排變一整片, 形成寮屋區, 如筲箕灣聖十字徑、銅鑼灣天后一帶等。環境稍好一點的, 不想風吹雨打的則租住唐樓裏的板間房居住, 於是出現「七十二家房客」、「包租婆」等故事。一九五三年聖誕節前夕發生的石硤尾木屋區大火後,政府開始興建公屋,公屋成為低下階層夢寐以求的居所。但八十年代前的公屋,只接受家庭申請,許多單身漢因租不起板間房,唯有租住更差的「籠屋」。今天的套房則是從板間房演變而來,獨立房內有生間,不似板間房要跟人共用廁所,生活水平算是提高了,並似乎正取替籠屋及板間房,成為新移民、低下階層甚至中產者的「蝸居」。


「我屋企係套房!」

David (34 歲 酒店從業員 住油麻地套房)

「購物條件,入一件出一件。」

David(譚詩翰)暫時變身導遊,帶我們到他的套房參觀,沿途介紹。

第一個景點是他住的那幢舊唐樓大閘。唐樓位於油麻地廟街,他說晚上有不少冶艷女郎在大閘外徘徊,咫尺大閘可拒人千里。大閘斑斑駁駁,貼滿套房出租小招紙,帶點graffiti 的味道,與廟街的草根味相配。

第二個景點是唐樓樓梯。推開大閘,沒有保安沒有電梯,走上暗黑樓梯,沿梯看到一袋袋的黑色垃圾袋,旁邊又會「無厘頭」出現一個上鎖小櫃,David 笑說這都是別人「藏寶」之地,他見過有人從裏面摷出幾隻「老翻碟」。

第三個是掛在牆上的木盒子。沿樓梯牆上爬滿電線,突然出現一個木盒子,裏面的寬頻線全外露,David 有次找師傅來安裝寬頻時,打開木盒,裏面竟跌出一大堆針筒。走了幾層樓梯,終於到達David 家,一梯兩戶,他住的那戶,早已再分成兩個套房,各有自己的大門,他住其中一間。推開門,令人眼前一亮!約百五呎的地方,恍如 Muji 和Ikea 的示範單位,粉藍牆色配白色家具,屋中放下醒目黃色電腦枱和紅椅,地上還舖上小地氈,簡潔清雅,跟屋外環境天淵之別!「牆色是我揀的,我決定租這個套房時,這裏還在裝修,我是第一手租客,那地產經紀讓我決定牆色!」David 開心的說。

一年前,David 搬到這套房居住,為了方便到尖沙咀上班,也希望擁有自己的空間,這是許多年輕人搬出來住的原因,本來沒甚稀奇,但兩年前的他,原來一心要買樓,最反對租屋,跟現在所做的,完全背道而馳。那時候的David「死慳爛慳」儲錢做首期,誓死不租屋,「租屋即是替人供樓,好唔值!」但他一位同事的一番話,「點醒」了他,自此,三十出頭的 David 不再想買樓。

他的那同事說:「其實每個人有不同需要,有自己的生活模式,當你想要一件東西,你可以隨心所欲買得到,享受到用錢的自由;但如果你要置業,所有錢就只可以用在買樓供樓上,不能買你想要的其他東西,完全犧牲那隨心所欲的自由,幾十年都要這樣,你是否願意呢?」

你要一層樓,抑或要幾十年的隨心所欲呢? David 聽完同事這番話,有所領悟,讓他從另一角度看「買樓」,自己究竟要什麼,「我雖然不是年年要換季的人,但老實說,有時在雜誌上看到有趣的,我都想買下來。我同意他所說的,從那時起,我不再想置業。」

決定不買樓,也就不再介意租屋住了。David 在一間著名的五星級酒店工作,收入足夠讓他租住一個獨立單位,但為什麼要租一個三千五百元的套房住?「夠住就得! 我覺得現在很好啊!」David 解釋自己的住屋要求:要近地鐵站、夠方便, 至於寬敞與否是次要,David 對於夠不夠地方用有另一套看法,「以前我在美國讀書去過紐約,那邊的屋比香港更細更貴,因此大家都學會了一套生活原則,就是你每買一件東西,家裏就要放棄一件東西,只要依着這原則,再細的空間,都足夠的。」住在細小的套房,David 不覺得有什麼不自在,反正他每日留在家的時間就不長,在家多是睡覺或者上網、聽歌,放假總跟朋友出外。唯一令他覺得「遺憾」的是家門太窄,搬不進一張小梳化,只能坐單人椅子。



「沒有家的感覺!」
阿賢 (26 歲 社區發展工作 住旺角套房)

阿賢(王浩賢)住的套房,窗外樓下是熙來攘往的旺角鬧巿,車聲夾雜人聲傳到房內,他直言入夜後的確有些嘈雜,但也不及下層的隆隆聲響,「下層是Band房,有人夾Band,鼓聲音樂聲傳上來,間屋還有點震呢!」阿賢無奈地說。

做社區發展工作的阿賢,為了方便在九龍區工作,半年前他從港島老家搬到旺角居住,原本他希望找到一個獨立單位,但被那六、七千元的租金嚇怕,於是退而求其次──找套房。他發現旺角的套房租金如豪宅,一個百五呎只有天井窗的套房,月租也要四千元,當他看到這個有開揚街景窗的套房,只四千一百元,他立即落訂簽約,沒料到下層竟然是Band 房,額外附送強勁節拍。

四千多元的租金,已佔去阿賢每月收入近四成,他跟許多大學畢業不久的年輕人一樣,要搬出來住,套房是唯一的選擇,但最怕這是永遠的唯一選擇!阿賢老實不客氣的要跟記者算一算賬,他既不合資格申請公屋,又將每月收入四成交了租,再給父母家用,餘下自己花費已所剩無幾,他已不敢多跟朋友出外吃飯,更莫說儲錢做首期買樓!

假設努力省吃儉着,到三十五歲才儲得三成首期,買樓再供二十年至二十五年,供完樓也接近退休,但「走運」起來,被發展商看中,家園被收購強拍,賠償買不了同區或同大小的家,結果拿着少少錢,再買一層更殘更細的舊樓,說不定又再被收購,結果還是無家可歸,「咁我仲買樓做咩?」阿賢一臉認真地說,「如果要在三十五歲前置業,除非『炒』股票搵快錢,但我拒抗投機,我們的社會不健康,正是因為人人只懂投機炒股票。」政府房屋和土地政策搞不好,舊區重建只顧蓋商場高級住宅,樓價被推高,小巿民更難找棲身之所。

租住套房,地方小,又不會長住,阿賢沒花心思佈置,小小套房着實有點凌亂。最觸目是飯桌上堆滿雜物,只見他順手一撥,把桌上東西全推到一旁,便安然放上手提電腦上網,「這是我在這屋裏經常做的事!」阿賢哈哈地說。屋裏很多家具,都是朋友或街坊送,所以全不搭調,椅子旁的書櫃,東歪西倒幾本書,「書也只搬那幾本常用的過來。大部分東西仍留在父母老家那邊。」在阿賢心裏,一切應付到日常需要,湊合着用便算,這租來的「斗室」,很難讓他有家的感覺。



阿燕女兒:「點解屋企咁細?」
阿燕 (28 歲 新移民 住深水埗套房)

一大二小住在只有百多呎的套房,生活會是怎樣?阿燕(邱秋燕)帶着兩個分別五歲和六歲半的女兒,住在這個深水埗套房。這個套房一入大門便是廚房,所謂的廚房,其實只是一個裝了鋅盆的灶台,阿燕站在灶台前做飯,大門便開不得。在灶台轉個身,旁邊就是生間,再前行三、四步,是約七十呎的起居室,放了一張雙人碌架牀,沿牆兩邊放椅子、小櫃、小摺枱、雪櫃等,中間只剩下約八呎的空間。採訪期間,小女兒在廚房前跳繩,大女兒坐在椅子上看書,阿燕坐在牀邊,加上記者和攝影師二人,全屋已擠得滿滿。

三母女住在這小斗室,阿燕語帶無奈說:「我們在內地生活時,居住的屋大很多;有時看到電視,看到別人屋企也很大,她倆(女兒)便問我,點解而家屋企咁細?」阿燕答女兒,香港的地是黃金地,很「矜貴」,我們已經很好,有屋住,有些人要瞓天橋底呢!她不知道女兒能明白多少,但阿燕心裏知道,現在總算有瓦遮頭,有個較像樣的地方「落腳」。記得三年前,她帶着兩個女兒從內地來港,丈夫便失了蹤,徬徨無着,一家要住庇護中心,幸得親友借錢,租下一個套房棲身,但那套房環境很差,也幸運地遇到好「房東」,後來安排她們三母女搬到現在的套房,環境好多了,有兩扇窗,地方企理。

地方小,也沒餘錢買傢俬,阿燕得想辦法盡用空間,放不下衣櫃,把碌架牀上格變身衣物儲存間,三母女的衣服,分門別類用袋子裝好,要拿衣服就上去找;碌架牀下格,既是睡覺地方,也是女兒的遊樂場,在牀上玩着各種遊戲;牀邊有一處靠牆的凹位,也塞滿公仔;牀下底是「雜物房」;椅子下是女兒玩具櫃;椅子距離電視機,就只有兩呎;椅子旁的小摺枱,就是一家三口吃飯、孩子做功課的地方。

能搬到大一點的單位嗎?阿燕瞪大眼睛說,社署批出的租金額只有二千五百元,她的選擇就只有這些百餘呎的套房,若租金超過二千五百元,得在綜援金裏掏出來補貼,這意味衣食方面再要省,但阿燕現在已經省吃儉用,衣服鞋襪多是捐贈物;每次買入兩三天的餸菜,貪其量大價格自然較低。然而,為了省錢,買下大堆餸菜,又碰到另一難題,沒地方存放,肉魚等必需放在雪櫃裏,瓜菜則唯有放在灶底、掛在大門後,但灶枱地方也太小,米箱唯有放在牀下底,每次煮飯,就要坐在牀邊玩耍的女兒讓開,好拿出米箱。

每天還要花上兩、三小時洗衣服,因為廁所太小,根本放不下洗衣機,也沒餘錢拿到洗衣店,唯有自己動手洗。阿燕正輪候公屋,她希望能盡快上到樓,「到時可以讓兩個女有間房,有張書枱給她們做功課,還有張梳化,可以坐得舒服看電視。」阿燕對那未來的新屋充滿憧憬,這亦是她為女兒改善居住環境的唯一指望。



「不想留下來捱貴租……」
阿詩 (24 歲 傳媒工作者 住鰂魚涌套房)

阿詩(化名)在鰂魚涌住套房。香港的寸金尺土,這位杭州姑娘已「領教」過了!約四年前從杭州來港讀大學,阿詩住學校的宿舍,那三百多呎單位,兩房一廳,擠住了四個學生,「每個房間住兩人,小得只能放牀和櫃,廳放了四張書枱後,已經轉不了身。」她又試過跟朋友出來「夾分」租私人樓,每人三千五百元租下五百呎單位,但大學畢業後,同住的朋友要到荃灣上班,自己則在港島,唯有各自找地方住,阿詩在港島地鐵沿線找樓,她說:「租不起一個獨立單位,只能搵套房!」

那次,阿詩展開了為期十天的「找套房之旅」!她在十天內,看了近三十間套房,她形容自己麻煩,要求大廈有保安,大堂企理光猛,走樓梯唐樓免問,記者想,這又怎算麻煩呢?對「女仔人家」來說,這倒算基本要求。但要環境不太差,就是租金太貴,還有是不夠「快手」!「有個灣仔套房,環境不錯,在二十樓,合我要求, 每月四千五元租, 我還價四千三,過了兩天,那經紀打電話過來,說現在要五千!還未租已這樣加租!」阿詩苦笑着說。

從事傳媒行業的阿詩坦言,在香港生活,最大問題是住屋,因為要應付貴租,大家要在其他方面省吃儉用,令整體生活水平下降,這居住問題,也是她留不留在香港的考慮因素,她現在租套房的租金,佔去她入息約三成,這個她還可以接受,再高一點,就難說了,在港置業?更是做夢也沒想過,「我寧願返老家置業,雖然內地樓房現在也很貴,尤其是北京、上海,但杭州還可以,一樣的價錢,肯定買到比香港大和新的房。」

「劏房」基本法 十戶變四十四戶

「劏房」重災區當然是舊區如油尖旺、大角咀,因為舊區舊樓多,但為什麼舊樓容許「劏房」呢?這涉及大廈公契的問題。大廈公契是約束所有業主權利及責任的法律文件,以保障大家安居樂業,公契內的規條最常見是公共地方用途及管理補責任等,有些新樓的公契甚至不准住戶養狗,但近四十年或以上的樓宇,其公契較寬鬆,如限制單位數目、不准劏分單位等都未必有明文禁止,當年「七十二家房客」、「包租婆」的故事,場景就在這些舊樓裏,今日則「劏房」處處。

二開八:多四倍住戶

舊樓裏的「劏房」情況,可說超乎想像。一個約七百呎的單位,其大門邊上竟然有十個一字排開的門鐘,內裏正正就有十個套房。還有就是「套房陣」,有套房的走廊窄得只容一個瘦人走過,而且是「九曲十三彎」,每轉一個彎以為是盡頭,前面可再轉一彎再劏出一個套房來。

又本來一梯兩戶,只得兩個門口,竟變出一梯四戶,無端多了兩個門口,其中一個門口沒門沒閘,走進去,走廊裏面又有三個單位,另一個有大閘的門口,後面又有兩個門口。這原本只得兩戶的樓層,竟變出「至少」八戶出來。用「至少」一詞,是因為其中大門緊閉的兩戶,說不定內裏也有不知數目的套房。二開八多四倍住戶,這只是一層樓的情況,有的全幢過半層數都是如此,堪稱為「套房大廈」,這亦是不少舊樓的常態。

「劏房」一條龍

很多人以為「劏房」只在單幢的舊唐樓,其實近四十年、有電梯的大型屋苑,一樣有套房!如西環的均益大廈、西灣河太安樓、土瓜灣美景樓、九龍美孚新邨等。記者曾以租客身份到美孚新邨看套房。美孚的套房單位,從外觀上與一般住戶無異,但打開大閘和大門後,內裏已被劏成四至五個套房,記者看的其中兩間,約一百呎,月租三千八百元,全在一樓,室內很暗,推開窗是平台沒有風景。有地產經紀表示,美孚不少低層單位,都改成套房,「低層單位不值租,最多月租一萬三,但劏成五個套房,每個租三千八百元,一個月至少有萬九元。好好多!」在美孚某地產公司,甚至有套房樓盤出售,清楚寫明八百七十七呎單位已間成五間套房,開價三百九十八萬元。

圖說帽子戲法

記者所見最經典的「套房大廈」,是位於荔枝角道一幢近五十年的唐樓,樓高六層,樓下為商舖,上面五層樓,每層一梯兩伙分A、B 室兩個單位, 估計每個單位過千呎,除了一樓的公寓外,二樓至五樓全是套房,A 室那邊共「劏成」至少十二個套房,B 室那邊則至少三十個套房。換言之,本來十個單位的大廈,現在變出四十四個。記者從地產代理及街坊口中得知,該處一個近二百呎一廳一房、向馬路大街有窗單位,月租大約三千六元,有不少新移民「等上樓」(輪候公屋戶)的家庭租住。有附近街坊悄悄地說,舊唐樓沒有後樓梯,若有意外,這麼多人就只有一道樓梯逃生。

我們翻查田土廳的資料,發現這幢位於荔枝角道的舊樓,從一樓至五樓共十個住宅單位,有一半即五個單位,最近五年相繼轉手, 其中一個今年有人分別以一百六十萬元買入。此外,有一名業主及一間公司,分別同時擁有該大廈兩個單位,有趣的是,這四個分屬兩個業主的套房單位,其裝修佈置是一式一樣的。至於地下舖位,有人今年以五百八十五萬元購入其中一個。這些愈舊愈多高價轉手的單位,不少在等待收樓重建的機遇,在這「等人收樓」的空檔期加入「劏房」收租環節,實行「賺到盡」。

事實上,把舊樓單位「劏開」做套房,不少業主視為舊物業增值,除了可多賺租金外,出售時更可以叫價高一點,畢竟是「生財工具」。在油尖旺地產舖,部分出售的唐樓寫明,已劏成多間套房,即買即收租!這亦成為不少小地產代理的「搵錢」新門路。當有舊樓放盤,地產經紀找新業主買下,並建議把單位「劏成」套房並負責工程,他們找來裝修師傅全包,即「劏房」外,包括水電、安裝冷氣機、抽油煙機等設施,現時一個七百呎單位,劏開四房,視用料而定,全包工程由十五萬至二十萬不等。

「劏房」工程告成後,地產經紀會替業主放租,並擔任管理員,代收租、打點及維修這套房。而地產代理由賣樓、安排工程、放租、管理幾環工作中,都能賺上一筆,行內人稱此為套房「一條龍」服務。有地產代理提供這「一條龍」服務,生意興旺,甚至從內地買入一整貨櫃的「劏房」材料,如地磚、牆磚、抽油煙機等,更有跟裝修師傅合夥經營;亦有地產代理索性自己做業主,買下舊樓做「套房」收租。

渠管電線地台下「亂舞」

這麼光明正大、明刀明槍地「劏房」,法律容許嗎?

「這其實很弔詭!」香港測量師學會建築測量組副主席何鉅業說,「『劏房』屬於小型工程,事前不用去屋宇署入則申請審批便可以做,但完成之後,一般都不會符合《建築條例》而變成違法。」套房觸犯《建築條例》,最明顯是房間採光及通風的窗口。根據條例, 窗口面積為房間總面積的十分一, 換言之,一百呎的套房就要有一個十平方呎的窗,同時規定這十平方呎的窗其中的六平方呎是可以開啟的;其次是套房廁所多是「黑廁」,即沒有通風窗,也牴觸規定。

到過許多舊樓做測量的何鉅業,見過不少古怪的套房,竟有業主「斗膽」在套房走廊放灶台,另外,大廈消防喉能否伸展至最入的套房也成疑問,他說業主「劏房」用盡空間,只求間隔出最多房間來收租,如此必不符合《建築條例》,但最令他擔心的是套房的廁渠和水管「亂晒籠」,「他們升高了地台,所有渠便在地台裏面走,但防水功夫又做得不好,廁渠是鹹水一旦滲入石屎,四十年以上的舊樓本身已很少維修又殘舊,初時會滲落下一層、牆身發霉、石屎爆裂、侵蝕鋼筋,過兩、三年已經可以好嚴重,會影響整幢樓結構!」

「劏房」影響樓宇結構

以前做過不少「劏房」工程的周聯僑,現為香港建造業總工會理事長,他就見過有不少裝修師傅,把拆下來的沙和磚,塞入地台堆實渠管,算是穩固渠管位置,省下運走磚泥的費用,更不會增加成本去做防水措施, 渠管不滲水才怪!「劏房」重災區之一油尖旺區,當區區議員陳文佑手上就有二、三十個「劏房」致滲水的投訴過案,他直言難搞,他發現不少舊樓業主是大財團或大業主,手握大量物業等收購,期間交給中間人代理,暫做套房賺點錢,「你根本接觸不到直接業主,那些中間人或代理人,完全唔理你!」

除了滲水問題外,雪上加霜的是「劏房」會令樓層「超重」。根據周聯僑的經驗,若七百呎單位劏開四房,間牆、建廁所、起地台等大約要二千塊磚頭,再加批盪及磁磚等,共加重六噸。以記者所見一幢有五十年的大角咀舊樓為例,十六個單位,有十一個改成套房,全幢就多負重六十六噸。雖然政府正推行新例,要求進行小型工程的裝修工人領牌,有事可追究,以防止裝修工人「亂劏房」,重演土瓜灣塌樓慘劇,然而,已劏的房間又如何呢?據知屋宇署在處理「劏房」問題,要入屋檢控有困難,如周聯僑所說,「劏房」實在是個計時炸彈!



後記

為了住屋,大家都吃盡苦頭

內地禁劇《蝸居》,劇裏的主角夫婦為了儲首期買樓,租住一個簡陋小房間,過着近乎苦行的生活,長期沒餸沒料的吃白掛麵、丈夫被迫禁煙、每個月只限打一次長途電話給外地的父母、每次不能多談超過一分鐘、夫妻二人為多花一元吵足半天。為了一層樓,二人幾乎賠上了最寶貴的夫妻感情。當每個人都為了多撈錢買樓供樓,悲劇就已然上演。

為了住屋,大家都吃盡苦頭,這是許多城巿人無奈要面對、要接受的現實。過往香港有不少報道,指八十後年輕人置業艱難,表達不滿。今次的採訪過程中,我們接觸到的年輕人,對住屋的確很不滿,但他們似乎也不再存有什麼置業夢,因為這實在太遙不可及,甚至是癡人做夢。其中的被訪者阿賢,閒談間他說住套房有點遊牧民族的不安定感覺,但他實在不甘心做「樓奴」,他慨嘆:「花二十、三十年供樓,成世人就只為了一層樓,人生再沒有其他價值?」若果一世人只為了買樓而活,那不僅是一個人的問題,更是一個社會的問題。

樓價租金不斷攀升,原本租到幾百呎獨立單位的租金價格,現在只能租到百多呎的套房單位,這落差意味許多人的生活質素正逐步下降,他們會不會就是一班原本的中產階層?樓已無力買了,租樓也愈住愈細,最後只能容身小房。這正正是日本的政策顧問師大前研一提到的M 型社會,原本夾在社會中層的中產階級,都被迫下滑到窮人那邊時,社會只剩貧富兩個極端。█

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