王震宇 : 樓價明年底前再升20％

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陸振球專欄
王震宇﹕樓價明年底前再升20％文章日期：2011年7月5日

於09年中預測樓價在2010年底前再升32％的前瑞銀集團亞洲房地產研究部主管王震宇，結果樓價真的在他預測期間升了接近3成，他去年11月接受筆者訪問時，認為香港樓價將重返97年水平，結果「再中」。王近日離開瑞銀，轉而成立發展地產項目的基金公司Bricks & Mortar，他認為樓價縱然出現調整，明年底前仍可繼續再升2成。

短線而言，這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點，早就知道政府必定會出招，而且100點肯定是阻力。但我相信，明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何？他說太長遠，不去估了。

王震宇批評，「現時市場上充斥很多短視性的評論，懂得以結構性分析的人不多，亦少有舉出實際理據支持。至於他繼續看好香港樓價，理由後很簡單因，目前香港樓市整體租金回報率3.5厘，按息只有1厘多，兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成，兩年後的租金回報會有4.2厘，「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」

他表示，「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部，買股票要申報，所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗，據土地註冊處及公司註冊處的資料，王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景及九龍站擎天半島，分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入，現時帳面總回報肯定不菲。
王說，買樓有兩大好處﹕「一是流動性低，逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長，逼你要睇住整個周期的發展，在市底買，周期頂沽。」
他自小到英國讀書及工作，至1998年回港，到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓，反而在倫敦及悉尼買，直至2006、2007年，他發現倫敦及悉尼的淨收益率（即租金回報減去按息）愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
至於買香港樓，則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘，很難會輸的。」但他買了之後，還要捱過政府出售大量居屋，最後還有SARS一擊，樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告，預言樓價兩年看升六成，結果相當準確。
王震宇買樓的大原則，包括他經常掛在口邊的是淨租金回報率，只要買樓收租，收益率能高過按揭息率，樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景，因為若果租金走勢是跌，收益率便要重新再計。」
現時的局面，他認為歐美經濟未來很難大幅增長，現在說去英國或美國執平貨，未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一，若果兩國政府再印銀紙托市，香港這邊樓市一定跑得快過英美，為何我現在要過去買？」　內地的樓市亦不是他的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘，與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。

至於買樓選擇那一區好呢？「奧運站的租金回報看來比九龍站好，而且整個西九除了瓏璽之外，只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋，供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持，整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」他在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多，回報不會高。「總之東面我不太喜歡，包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建，買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

陸振球 （明報地產版主管）