2011年7月3日星期日

林本利的財務自由之路

從事教育界20 多年的林本利,勸勉年輕人要努力做好本分,不要急功近利,大學畢業後首十年八載要節儉儲蓄。
以現時平均起薪點超過萬元,不要借錢消費,每月儲2000 3000元,30歲已可累積至50 萬至60 萬元作「第一桶金」,此時再運用作投資,即使之後不再儲蓄,以每年平均實質回報約10%計,每年便可翻一番,至60歲將可擁有800 萬元,成為名副其實的百萬(美元)小富翁,不用為退休生活煩惱。
能提早「退休」,然後做自己喜歡的事,相信是不少人的理想,但前提是能夠做到財務自由,不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利,因有感大學教育走向商業化,以年僅49 歲之齡,毅然退休,並開辦非牟利的教育中心兼任校監,繼續為作育下一代而努力。
林坦言,只要投資有道,大部分人都可以達到財務自由,他過去投資一直以物業為主,認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具,但直言現階段樓價已偏高,並非入市買樓的時候.
林本利認為,是否擁有物業對財務自由很重要,因自己已有多個物業,不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入,故離開20 多年的工作崗位亦無問題
他又指出,要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食,投資項目最好能與通脹掛鈎,除了股票外,物業價格和租金收入,便是與通脹關係密切的工具.
他六成的資產便是持有物業,其餘的四成,原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據,各佔三分之一,但金融海嘯之後,已不再投資股票掛鈎票據。
他又指出, 「磚頭」除了可以抗通脹外,還有其他好處,包括可以自住或提供租金收入,另外有槓桿作用,且流通性不高,不會引誘短線炒出炒入,反而能令大家長線持有升值。
林本利教路,要掌握買賣物業的時機,主要看兩大因素:
是其他人的負擔能力
是以長期按揭利率5厘作供樓標準,看看是否供得起,當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買,除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋,當90 年代初海怡半島開售時,便一直專注投資該屋苑及附近物業,最初只是購入作自住用途,及至2004 年因樓價抵買,決定入市投資,包括以586 萬元購入碧瑤灣單位,以實用面積1360 方呎計,呎價僅4309 元;
其後又多次買賣海怡半島單位,新近沽出的高層室,更是以創新高呎價售予內地客,持貨年漲價近倍。他表示,投資物業帶來穩定的收入,不過買賣不宜太頻繁,因交易成本高昂。
林現時除了仍有一個海怡單位作收租,另有個是自己及家人作自住,並擁有北角榮馳商業大廈兩層作非牟利的教育中心。
隨着中原城市樓價指數(CCL)持續急升,近日更高逾100 點水平,樓市顯得極不健康,他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少,加上市場關注各地政府如何退市,樓市已醞釀向下徵兆」,他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映,因發展商提供的付款計劃,涉及不同程度的回贈安排,變相減價推銷。
「依照歷史數據,通脹與樓價關係密切升,但主要是看通脹預期,反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外,一般來講,股市見頂又通常早過樓市。」
1997 年時股市先見頂,數月後樓價才摸頂,
2003 SARS 時也是股市先見底,樓市其後才觸底回升;
2007年亦然,股市率先見30000 多點高位,其後樓市屆2008 年才調整;去年股市於25000 點高位掉頭,他估計樓市近幾月亦有機會見頂,所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位,包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島, 「有印度人及內地人願意高價向我買,咁咪賣畀佢囉,反正我都有打算出貨」,他指自己持貨能力頗高,非出售物業不可。被問到自住物業以外,只有一個收租物業的投資者應如何自處?他指要視乎財務能力,估計樓價會有約兩成的下跌空間,但未必出現大調整。
「如果只有一層物業的,更要慎重考慮,因為高位沽貨未必可以買得番。」
 

事實上,林也承認並非摸頂或摸底的專家,往往入市後樓市可能仍微跌,也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成,但因穩陣的性格,寧避風險,不希望賺最後一塊錢,不會堅持在樓市最高位才沽貨。
林本利指出,在投資市場風高浪急之時,不妨將資金轉移至
中電(0002)、電能(0006)一類公用事業股上,在利潤管制協議下,投資上述公司變相享有利潤保障,可以此作有效的避險工具。
而領匯(0823)一類穩健的房地產信託基金(REITs)亦可考慮。

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