2011年7月6日星期三

專家拆解 大僭建疑團

Q1.究竟怎樣才算「僭建」?
根據《建築物條例》,任何建築物,無論內外加建或改建,均須向屋宇署入則申請,否則一概作違例論。故此,所有未獲屋宇署批核而作出的改動均屬僭建。不過,現行法例亦容許部分小型工程可豁免入則,如拆除非主力牆(指定呎吋)或改動出入口(指定呎吋)等,因這類工程造成的間隔與圖則不符,則不屬僭建。
向屋宇署入則申請加建或改建,一般要過以下五關才會獲批:
1.不影響樓宇本身結構;
2.改動後的面積不超過地契所容許的發展面積;
3.不影響走火通道,符合消防條例;
4.不影響電路及排水標準;
5.不影響採光、通風及衛生標準。
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Q2.屋宇署如何巡查僭建物?
屋宇署會聘請顧問公司定期逐區巡查。顧問會於高空拍攝,對比衛星圖、舊照片及圖則,以Photo Hunt形式找出天台及外牆僭建物,署方又會派出督察巡查興建及裝修中的樓宇,綜合圖則及環境證據辨別工程有否涉及僭建。如有,署方將發信通知業主清拆僭建。至於沒有外露的室內僭建,則比較難查。
礙於法例所限,督察不得擅自進入民居阻止僭建工程,有業主覷準此漏洞,對清拆令採「拖」字訣,但專家認為這行為極之不智,事關僭建已曝光,署方必會「咬住唔放」一直跟進,所以遲早都要清拆。其次是在建築期內清拆僭建,費用一定較完工後再動工清拆便宜。
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Q3.有哪些樓宇建構物,單憑「肉眼」就知道「九成九」屬僭建物?
基本上,在天台加建任何建築物都是違法,所以天台屋多屬於僭建物。根據Q1的「改建過五關」,天台屬室外用途,若圍封成室內面積已涉及更改用途。其次,天台一般沒有入則,若天台加建範圍超出地契所容許,亦屬違法。根據屋宇署指引,天台只可放置高度不可超過1.5米的大型貯物組合(如有護牆,則不可超過護牆高度,較低者為準),還要注意不可阻塞走火通道、不可影響樓宇結構兼排水系統。常見的活動玻璃屋、成人可進入的貯物櫃及鑲地式簷篷等都屬違例。環境局副局長潘潔月前被揭發其位於大埔汀角路的村屋寓所懷疑建有數項僭建,包括天台玻璃屋,以及於二及三樓圍封露台改建成房間,事發後潘已安排工程人員進行清拆。
至於圍封大廈露台是否僭建,則主要取決於露台是否入則範圍。如是,則露台本身為室內用途,圍封改建並無違反土地用途,加建範圍亦不會超出地契所容許。若果改建不違反消防條例,對電路、排水等沒影響便算合法。至於特首曾蔭權(新聞 - 網站 - 圖片)位於港島麥當奴道64號的物業,亦被發現以大型玻璃嵌板圍封露台。發展局局長林鄭月娥(新聞 - 網站 - 圖片)其後謂玻璃嵌板既不通風亦不能採光,涉及結構問題,會有關部門跟進,而特首已安排清拆還原工程。
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Q4.如何查出家中是否存在僭建物?
每幢物業由落成至今,期間曾向屋宇署申請並獲批的改動,都會存檔該署資料庫,市民可於該處取得最新圖則,若對照後發現屋內外間隔與圖則不同,則該單位有可能涉及僭建。
市民可於屋宇署網頁填妥「向建築事務監督申請查閱指明文件或指明文件記錄」申請表寄回,約3至4個工作天後將收到通知,屆時可前往該署查看圖則。查看費用為36元,而影印圖則每張收費24元。
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Q5.買樓落訂前如何認清單位沒有僭建物?
首先應向地產經紀查詢,根據《地產代理條例》及業內守則,經紀有必要查明並將單位現況如實告訴買家。若想自行確定,則可向屋宇署申請單位結構圖則對照。按專家意見,大改動如加建天台屋、地牢或改動廁所等,均一目了然,但若果擔心改動不明顯或圖則太複雜,可聘請認可人士代勞,費用由數百至千多元不等。
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Q6.僭建樓不能做按揭?
坊間一直傳聞,物業有僭建,銀行便會拒絕批出按揭。一般來說,物業若果已收到清拆令,俗稱已被「釘契」,銀行一般不會批出按揭。在此情況下,物業理論上仍可買賣,惟買家須一筆過付款,而且須承擔「釘契」背後的一切風險。不過,若果單位有僭建但未收到清拆令,銀行仍會按正常程序估價及審批申請。但在這段非常時期,有銀行在審批村屋按揭前,會作實地視察,或須業主清拆僭建後才批出貸款,故買家在申請前記緊查詢清楚。
另有傳天台有僭建,整幢大廈都不能買賣。這關鍵其實在於天台到底是私人地還是公家地。若果天台連頂層出售,那責任便應落在頂樓業主身上,不會影響其他單位的買賣。但若果公契將天台歸納為電梯大堂、大廈外牆及簷蓬等公家擁有,則有可能影響整幢大廈的買賣。
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Q7.家中有僭建應怎辦?如想加建或改建可怎樣辦?
應先確定僭建位置,如問題較複雜,建議找認可人士鑑別。若僭建屬小型,即如晾衣架及冷氣機支架等,可於屋宇署註冊小型工程承辦商名冊中尋找合資格人士進行清拆工程,不須入則,工程最快一天內完成。如僭建物較大,則須聘請顧問工程公司代表業主與屋宇署溝通,先商討清拆期限,再計設清拆計劃書,獲批後署方會發出「開工紙」,顧問可進行招標及開展工程。預計入則審批最快一個月,施工期約半個月至3個月不等。
加建或改建現存物業,步驟與上述相同。但按專家的意見,通常村屋或舊式大廈獲批加建的機會較高,近二、三十年落成的大廈可以說是「打定輸數」。原因是新式大廈通常會用盡發展面積,再加建就會超出法例所限。即使大廈仍有發展空間,假設大廈有50個業權,剩下1,000平方呎,業主有權使用的空間實際上只得20平方呎(1,000呎除以50個業權),而最高難度是要另外49個業權都一致贊成,業主才可動用那20平方呎的空間。所以權利雖在,但行使甚困難。
「改建」雖不涉及增加建築面積,但仍要顧及結構安全、防火及排水供電系統、採光通風及衛生等規條,經驗人士稱這亦絕非易事。
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Q8.樓契會否訂明物業的建築面積?又會否訂明物業有僭建物?
一般樓契有訂明物業容許發展面積、實際建築面積及相關使用條款。以容許發展面積減去實際建築面積,可找出物業是否已用盡可容許面積,是否有擴建空間。若果現時單位面積較樓契內實際建築面積還要大,即代表屋中一定有部分是僭建的。
樓契、公契等一般不會列明單位中有否僭建,除非單位已被釘契,該清拆令便會與樓契「釘」在一起,「釘契」一詞亦是由此而來。同一道理,若果單位及後完成了清拆,完工紙亦會一併釘在樓契內,以證其「清白」。
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Q9.如何辨別合資格認可人士?
認可人士包括建築師、工程師、測量師、結構工程師及岩土工程師(涉及斜坡)等,不同類別的專業人士,都可於屋宇署的認可人士名冊中找到。此外,該網亦有提供註冊承建商、專門承建商及小型工程承建商的名冊。
有專家教路,認可人士收費一般較昂貴,所以若果清拆工程規模不大,可找專門負責拆卸工程的承建商代勞。若清拆涉及重新畫則、招標及監工等,則最好找較有規模及經驗的人士或公司幫忙。
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Q10.拖延清拆有甚麼後果?
屋宇署去年共發出了2.2萬張僭建清拆令,其中有近九成個案至今仍未清拆。該署已累積約5.7萬宗未處理個案,其中近130宗更拖延超過10年。業主接獲屋宇署的清拆令後,若不依令拆去僭建物,屬刑事罪行,最高可判入獄一年和罰款20萬元,若違法情況持續,會被加判每日罰款2萬元。
另外,屋宇署會指示政府承建商代為清拆,並於其後向業主追討工程費連監工費。署方亦會將清拆令存檔土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片),並通知相關按揭財務機構,此安排或會影響日後物業買賣及個人信貸紀錄。

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