2011年11月15日星期二

地 舖 天 王 唔 怕 買 貴 最 怕 買 錯

 二月 05, 2007 10:50 am  
有 「 地 舖 天 王 」 之 稱 的 資 深 投 資 者 黎 永 滔 , 91 年 開 始 炒 舖 , 主 攻 銅 鑼 灣 、 旺 角 及 尖 沙 嘴 三 大 旺 區 的 轉 角 位 地 舖 , 十 多 年 間 , 先 後 買 入 過 半 百 間 商 舖 , 現 時 手 上 仍 持 有 逾 20 個 舖 位 , 04 年 開 始 進 軍 商 場 舖 , 坐 擁 億 元 身 家 的 他 說 : 投 資 成 功 之 道 在 於 「 舖 , 唔 怕 買 貴 , 最 怕 買 錯 ! 」

有 天 王 美 譽 , 黎 永 滔 戰 績 自 然 彪 炳 , 早 年 專 炒 地 舖 , 回 報 以 倍 數 計 , 近 年 慣 用 手 法 是 買 價 值 未 被 發 現 的 商 場 , 改 則 翻 新 拆 細 出 售 , 得 意 傑 作 是 銅 鑼 灣 銅 鑼 坊 , 一 鋪 賺 超 過 兩 億 。 總 結 他 的 致 勝 之 道 有 三 大 重 點 , 這 3 招 除 了 炒 舖 用 得 , 其 實 任 何 投 資 都 可 行 。

天 王 致 勝 之 道
專 心


在 黎 永 滔 的 投 資 組 合 中 , 百 分 百 是 商 舖 , 即 使 近 年 股 市 大 旺 , 他 亦 沒 有 半 點 心 動 。 「 投 資 商 舖 成 敗 靠 自 己 , 可 以 控 制 的 範 疇 較 大 , 成 功 的 話 , 滿 足 感 極 大 。 」 相 反 , 股 市 升 跌 , 外 圍 因 素 極 多 , 而 且 只 是 數 字 遊 戲 , 所 以 十 多 年 來 , 都 只 是 一 心 一 意 投 資 地 舖 。

勤 力

黎 永 滔 八 十 年 代 靠 賣 金 賣 銀 賺 到 第 一 桶 金 , 由 91 年 斥 資 1680 萬 元 , 買 下 軒 尼 斯 道 及 寶 寧 頓 道 交 界 的 孖 舖 收 租 , 變 成 今 天 坐 擁 「 億 億 聲 」 身 家 , 黎 氏 唯 一 沒 有 變 的 是 勤 力 , 經 常 睇 舖 、 從 早 睇 到 晚 , 深 宵 也 不 難 在 旺 角 、 銅 鑼 灣 等 地 見 到 他 的 蹤 影 。 皆 因 他 深 信 「 力 不 到 不 為 財 」 , 要 揀 到 靚 舖 要 靠 收 料 、 多 睇 、 多 分 析 , 「 每 隔 一 段 時 間 , 區 內 情 況 都 會 有 變 , 睇 少 眼 都 可 能 錯 失 機 遇 。 」

捉 路

勤 力 、 專 心 , 很 多 人 都 可 以 仿 效 , 但 要 學 把 握 時 機 、 捉 路 , 則 要 經 驗 及 功 力 。 黎 永 滔 直 言 : 「 買 商 舖 首 重 升 值 潛 力 , 而 非 出 租 回 報 率 ; 要 在 商 舖 價 值 未 反 映 出 來 時 購 入 。 」 正 如 02 年 他 知 悉 砵 蘭 街 會 興 建 朗 豪 坊 , 便 以 1800 萬 元 購 入 朗 豪 坊 對 面 、 上 海 街 一 個 舖 位 , 上 址 現 時 已 升 值 逾 3 倍 。 「 沒 有 升 值 能 力 的 貨 , 再 平 都 無 用 ! 」 因 此 , 長 期 唔 升 值 或 回 報 欠 佳 的 舖 位 , 他 寧 可 出 售 , 套 現 再 找 新 機 會 。
黎 永 滔 向 來 鍾 情 地 舖 , 04 年 時 , 察 覺 到 零 售 業 經 沙 士 洗 禮 後 , 開 始 復 蘇 , 意 識 到 市 場 對 商 場 舖 的 需 求 會 增 加 , 於 是 決 定 由 「 地 面 」 走 「 上 樓 」 。 初 試 啼 聲 , 亦 是 他 最 得 意 之 作 , 是 04 年 斥 資 近 6000 萬 元 買 入 謝 斐 道 的 銅 鑼 坊 , 他 買 入 該 商 場 後 再 投 資 2000 萬 元 , 改 圖 則 大 執 , 在 正 門 加 裝 扶 手 電 梯 , 解 決 客 源 問 題 ; 之 後 分 拆 成 141 個 細 舖 出 售 , 最 終 全 數 沽 清 , 套 現 3 億 元 , 未 計 按 揭 成 本 , 賬 面 賺 2.2 億 元 。
最 新 搞 作 則 是 與 大 鴻 輝 合 作 的 旺 角 文 華 商 場 , 為 了 專 心 搞 好 這 項 目 , 他 去 年 沒 有 做 過 一 單 買 賣 , 預 期 每 月 租 金 約 300 萬 元 , 回 報 達 9 厘 。 綜 合 多 年 經 驗 , 黎 永 滔 指 出 : 「 買 靚 舖 講 求 時 機 , 否 則 有 錢 都 未 必 買 得 到 。 」
揀 舖 心 得

必 選 兩 面 單 邊 地 舖


同 一 條 街 , 位 處 轉 角 位 的 地 舖 , 可 吸 納 兩 條 街 人 流 , 升 值 潛 力 較 單 邊 舖 高 三 至 五 成 。

勿 選 單 一 業 務 街 舖

如 旺 角 建 材 街 、 金 魚 街 等 , 單 一 業 務 雖 易 於 聚 集 人 流 , 但 萬 一 行 業 不 景 氣 , 即 時 影 響 舖 位 價 值 。

多 做 市 場 分 析

經 常 留 心 租 金 走 勢 , 跌 市 往 往 也 是 入 市 良 機 , 如 沙 士 期 間 , 他 以 4000 萬 元 低 價 購 入 亞 皆 老 街 地 舖 , 其 後 迅 速 升 值 。

落 力 巡 區 揀 舖

一 定 要 親 力 親 為 , 落 區 細 看 心 水 舖 及 周 邊 環 境 變 化 。

必 選 一 線 旺 區

旺 角 、 尖 沙 嘴 及 銅 鑼 灣 等 地 區 , 是 零 售 業 集 中 地 , 人 流 交 通 暢 旺 , 其 他 區 份 無 可 替 代 。

揀 落 後 大 市 旺 區

尖 沙 嘴 近 年 工 程 多 , 商 舖 稍 為 落 後 於 大 市 , 但 未 來 3 年 都 是 入 市 良 機 。


給 新 手 的 意 見

黎 永 滔 說 , 從 未 投 資 過 商 舖 的 新 手 , 最 好 先 由 二 、 三 線 地 區 ( 如 中 上 環 、 灣 仔 及 荃 灣 等 ) 、 千 餘 萬 元 的 商 舖 入 手 , 當 中 又 以 地 舖 為 首 選 。 不 論 選 哪 些 地 區 , 都 以 交 通 便 利 、 人 流 旺 盛 為 首 要 考 慮 因 素 。 揀 地 舖 原 因 是 供 應 有 限 , 升 值 潛 力 較 佳 ; 樓 上 舖 因 供 應 多 , 潛 力 稍 遜 。
此 外 , 按 揭 時 樓 上 舖 估 值 一 般 較 低 。 黎 永 滔 雖 然 身 家 豐 厚 , 但 買 舖 都 會 造 按 揭 , 以 收 槓 桿 效 應 。 他 說 , 一 個 開 價 逾 300 萬 元 的 樓 上 舖 , 銀 行 一 般 只 估 到 200 餘 萬 元 , 投 資 成 本 相 對 較 高 。 現 時 商 舖 按 揭 一 般 為 60% , 年 期 10 至 15 年 , 息 率 為 最 優 惠 利 率 ( P ) 減 2.5 至 2.6 厘 , 或 是 同 業 拆 息 加 0.8 至 1 厘 。

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