2011年11月18日星期五

唐樓租金急升五成

唐樓投資 – 唐樓租金急升五成
實在是太震撼,近30天內,香港唐樓租金急升五成,像我八樓每一套房,市值租金由$2000急升至$3000,於是,今天被我要求遷出的那位租霸相信更難找到套房搬出!我就一如以往,暫不加租。想一想租客每月收入只有$6000左右,我真沒法加租一成,不要說跟隨市值租金,加價五成了。


20071月份市區重建局公佈20年內,把市區所有唐樓重建,相信絕不可行,一方面是當局只有能力20年內拆卸一半的唐樓,另一方面,近日來唐樓租賃的需求量急增3倍,單單是供應減少一半,便表示一間套房將有6人爭相租用,相信數年後租金會升至$5000,即一個單位的月租將是2萬元,低下市民肯定吃不消,今天去了深水埗天橋視察,全住滿人,
那麼,表示數年後唐樓數十萬租客每6人將有5人睡在街頭(因套房需求多於供應6),而街頭目前已經滿座,社會肯定將或許不安的了。希望有關當局減慢重建工作,很是矛盾,身為業主理應鼓勵政府加速重建,我等便獲巨額賠償!
20081月份至今,市區沒有一個大面積的土地成交,本人官塘唐樓快將集體招標出售,中標發展商建成的新樓,售價至少是1萬元/呎,嘩,平民區的樓價4年後竟然會是像半山的豪宅,可以想像,屆時洋樓租金又是急速增加,難怪近日來樓價只升不跌。
沒法了,土地供應嚴重不足,樓價及租金惟有長期急升。大家看到實用面積600呎左右的唐樓售價在80萬元下的,不妨考慮購下目前租金回報率是10厘,不出數年將升至20厘,長遠可升上30厘。
收租投資注意事項
09/14/2009 12:58 am公開累積瀏覽 25
收租投資注意事項
如何選取優質租客是最重要,香港不少租賃單位均見到有職業租客,即只支付首期租金或是一開始便是欠租而入住近十個月不交租者,收租投資者需要注意以下各項:
1.          職業租客多數以支票而不是現金支付首期租金,尤其是在假期銀行休假前成交,以令業主收票後不能即日過數,又心急取了屋匙入住,待業主發現彈票,他們便賴皮拒搬走,向土地審裁處申請收樓,近十個月成功收樓,由頭到最後一文錢也沒有收到!損失巨大!
2.          最佳選公務員及空中小姐此等有房屋津貼的租客,並且以自動轉帳形式收租,業主可以在香港最大的國泰航空公司工會網站刊登廣告,尋找空中小姐租客,聯絡電話:23828988
3.          向地產代理索取惡租客名單,目前每區域也有此名單的
4.          連傢俱電器出租或否,均宜出租前把全屋各地方拍照作紀錄,詳細列出各設施清單,業主與租客各存一張光碟並且簽名作實,以便租客退租時候必須按照片原狀交回單位。
5.          水電費單絕不宜轉名給予租客,可要求先收取一年之租金,便有九折優待,可確保至少可收到一年租金


6.          要求租客出示公司聘書、職員證、身分證,記下公司名稱、地址、電話、身分證號碼,惡租客多不肯出示,便可拒絕租給他們,逃過欠租之危機。
7.          業主宜自行裝修妥善才出租,否則,香港有多個案例,租客自費8-10萬元把破屋維修妥當,然後少付同等數目的租金,業主自行裝修相信付出更為低價。
8.          多層大廈遇上惡租客的機率是5%,唐樓整體遇上惡租客的機率是1%,本人投資的唐樓盡量是七樓以上,遇上惡租客的機率低於1%,一方面價格比較低層便宜三成,惟被收購時候收到的賠償卻與低層完全相同,另一方面,惡租客絕不肯上落如此多樓梯,住進如此細小的套房,反正他們計劃全年不交租,租住有升降機及大單位更為花算!
9.          [香港業主會]有欠租人士名冊,把法庭裁定為欠租人士的資料全部列出,業主出租單位前宜先行前往查冊,每次收費$500。或是前往[地產王國]網站,免費瀏覽那百多個懷疑是惡租客名單及2795個兇宅地址(www.3L.com.hk/property )
10.     [香港業主會]亦設有[保證收租計劃],助業主訂下租約、拍照等等,真遇上欠租,即時資助業主申請封屋及打官司,就是最終收不到租金,該會負責支付最多12個月的租金補貼給予相關業主!目前已經有百多位業主參與此計劃,至今尚未遇上惡租客。
再談唐樓投資
金融海潚下,建議把所以股票、債券、住宅、寫字樓、店舖全部拋售,唐樓卻是例外,下文詳細解釋。首先解說自住的住宅怎麼辦?若是低價入貨或是已經供樓完畢,可以堅持不賣,自住的話較為方面,家當不用搬來搬去!
若是高價買入的,例如20072-8月份,中原城市指數73點時候買入的,10月初指數已經下跌10%66點,表示所有新買家已經蝕了數十萬元,由於金融海潚才剛剛開始,樓價至少會再跌兩成,因而必須出售,減少更大的損失。大家必須明白,目前這世界,各式各樣投資包括股票及樓房,必須有止賺及止蝕價格,到價必須作出行動,否則早晚後悔!
唐樓為何例外,不用拋售?這是由於唐樓與別不同,在其他住宅升值1倍之時,它們只能升值80%,同樣,樓價大跌30%之時,它們最多只跌10%。九龍區唐樓 2006年前每間售價約80萬元,2008年初高峰期升至120萬元,目前別的樓宇跌價10%,它們卻尚未下跌!


另一方面,平均收租回報率是10厘,是目前任何投資所不能保證的,而且是每月派送發放(股票股息最多每年2)潛在回報更驚人,市區唐樓平均等待十年,便被私人發展商以數百萬元收購重建(助我購入唐樓那地產經紀,其唐樓購入1年即被收購而賺了數百萬),這是額外數百厘的回報,
再者,目前唐樓賣出容易買入困難,收購重建令到供應缺少之下,持貨者像本人絕對不會出售,樓價再下跌的空間極其缺乏,那不就是保值?大家計算下,目前每單位的地價是800萬元左右,目前連地價只售120萬元,為何需要拋售?唐樓的價值在於長期固定高回報及收購重建的價值,因此,選擇地鐵附近的單位是必不可缺的。
由於20071月市區重建局公佈20年內收購唐樓1000座,私人發展商收購估計是2000座,主因市區沒有地皮空出以建新樓。全港唐樓合共1萬座,市區重建局表示不會收購新界唐樓,加上2008年市區完全沒有大面積土地供應,私人發展商因而對收購唐樓更為積極。
目前,大、中、小型私人發展商均正式開始全面收購唐樓,目前的地點集中在灣仔區。層數少、有私家路及單位數目少會使物業收購市價大升1-2倍,最值得投資,平均收租回報率是10厘。
目前巳有20-25歲青年入市買唐樓之潮流,因為銀行可以按七成,收它10年租巳回本,私人發展商收購價近300-800萬一戶唐樓,以致他們不用為退休來儲蓄!
全港唐樓合共1萬座,分佈估計大致如下:深水埗1500座;官塘、紅磡及土爪灣各1000座;荃灣、北角及西灣各500座;旺角400座;佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座;新蒲崗、太子及上水200座;中上環、灣仔及尖沙咀各100座;其餘地區800座,合計10,000座唐樓,每座有30個單位亦即是有30萬個唐樓單位,真的是多!
唐樓多被規劃處規劃為[住宅()]者,市區最高地積比率九倍,馬頭角/土瓜灣是最高7.5,元朗則是最高五倍;如果是[住宅()]者,市區最高地積比率五倍,元朗則是最高3.5倍。
願上主的平安常常與你同在!

 後記:豪宅樓價目前跌幅已經是20-30%仍需跌20%或更多,跟一般市民的樓宇有分別的,不過,所有樓宇買家面對一個重大問題,就是銀行估價均是低於市價10%甚至於更多,及就算估價極低,也不大願意借款,最後,相信只有不需要作樓按的買家才能入市購買.
非常對不起各位,九月初見到香港股票跌破十年經濟的成果,因而發出建議購入20多隻股票,如今金融海潚下個別大藍籌P/E竟只有1-3, 40年未見到之奇蹟.建議購入的股票大多是資產比股價高出1-3,太過便宜了.
股市顯示,香港經濟回到15年前了,即等如15年生產全部損失了,白做15年了!股市完全失控的跌,若是上市公司真把公司清盤,收回的錢必定比較股票多1,你我不要股票好了,拿回現金便佳.不過,不可能要求大型企業均清盤,否則大量失業,再者,它們大多仍舊賺錢,為何結束業務?
計算自己持股,損失超過75%,幸好加上唐樓投資,整體投資損失低於5%, 簡單說,就是跑勝大市.目前各式各樣投資風險太大太高,股市可能1年內繼續的跌下去,只有銀行定期存款,及唐樓價格低就購買,是唯一可做的.

唐樓投資大新聞
09/26/2009 08:48 pm公開累積瀏覽 85
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化,最低下層市民的租房情況突破出現巨變!今天新聞報導,社協公佈,籠屋租金由從前的每月$800突然急升50%$1200,不是吧,近日來連最便宜的唐樓套房租金也下跌10%,唐樓籠屋租金反而急升50%
急速問地產代理,驚覺低下市民失業情況比政府公佈的或許更惡劣上一倍!即使原本有工開的,也變成半工者,即每月只有半個月有工開,收入急降一倍,因此,搬屋轉租真的最便宜的板間房及籠屋。現特別介紹唐樓套房外此兩類極少供應量的投資方式:
籠屋  把一個唐樓單位間成十多個床位,每張床分成三格,每格均設鐵絲網及上鎖,即每人居住空間不到1平方米/10呎!供應主要集中在深水埗,全香港餘下只有不到300個此等單位吧!目前租金由從前的每月$800突然急升50%$1200,相信是由於demand需求比supply供應多出太多。惟獨政府禁止再有新籠屋的改建,加上經濟一轉好,沒那麼多人租住,故而絕不宜作此投資,在此只供各界參考而已。


板間房:一個唐樓單位間成11板間房,每個只有3平方米/30呎,為何不間12間或是更多?因為依照政府1989{床位寓所條例},規定12間或以上必須領牌照,要求多多,因而沒業主多間超過此數目。
再者,11間房加上廚房、廁所及走廊,已經用盡550呎了。深水埗又是板間房最多的地區,業主表表者是從前[籠屋大王]劉嗚,有14個單位仍此用途,由於他見十年前社會進步,住屋要求高了,把大部份籠屋轉型為板間房,近十年成為香港[板間房大王],官塘及元朗亦有很多板間房,估計全港有板間房單位是50個吧
近十年極難找到租客,租客一般是跟隨劉嗚及其他籠屋業主才轉租板間房,原本絕少人投資入市的,惟如今經濟惡劣下,板間房沒有獨立廁所,每月租金也達到$1300,面積比籠屋大得多,至少3倍,而租金只是多$100即時搶租一空,才出現大量市民轉租籠屋!太無奈了,籠屋那麼差,生活在籠裡,像頭動物,太沒有尊嚴,世界經濟空前的惡劣,市民生活急遽退步!
套房:目前九成唐樓業主選用的投資方式,把全屋間成4-5間套房,每間有獨立大門、鋼閘、廁所,一般是把原有廚房連廁所間成最細小的套房,約60呎收租$1500,近日租金跌一成便是$1400,大家可以想像,它們是套房中最多人搶租的,因為只比較30呎板間房貴$100,但是大一倍及有獨立廁所及鋼閘!
有租客問我能否再減租金,我建議她想一想,要求套房租金比板間房更為便宜是否合理?及在目前巨大需求下,最多人找的就是此類套房,因為是套房中最便宜的。業主會把另外的地方建成3-4間套房,每間約100呎,高層每間收租原本是$2000,如今跌了一成是$1800
不少網友問,投資唐樓極佳,裝修成4-5間套房花費20萬元,目前租金跌了10%,全屋每月收到租金是$7000左右。
本人現在依照全球經濟情況惡化,建議轉為投資板間房,成本更低,回報更大,風險更少(不需多做幾個廁所,減少水管爆裂的危機),裝修費用只需3萬元,比套房少八成,回報更大,11間板間房算它只有9間成功租出,便已經是每月$11700之巨大為何從前不考慮作此投資?
因為長久以來,那些租客只跟隨個別業主由籠屋轉租板間房,沒有其他社會人士新加入租此類屋,新加入者找不到足夠租客,有空置的可能,風險太大,故而不幹,如今世界經濟相信3年不景,大量單身人士由套房轉租更便宜的板間房,即需求大於供應,變得可行了,加上唐樓樓價也回落10%100萬元左右,每月收租1萬元已是12厘的長期穩固收入,不要說11間板間房全租出收$14000
投資板間房有一點必須注意,一般業主是包了水電費的,此全包方式有別於其他出租屋的全包。板間房平均每人每月花$60水電費,非常有限錢。
徐兆明  2009/3/9
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化,最低下層市民的租房情況出現新變化,昨天往慈雲山看唐樓盤,地產經紀表示,九龍新蒲崗及土瓜灣唐樓跟18個月前完全不同,當時,新蒲崗需求較供應大得多,因而有租客輪侯名單,如今,那兩區的新移民租客幾近全體入住了公屋,而近一年來新移民卻只肯住在深水埗、官塘及元朗的唐樓,因為那兒比較其他各區域更為便宜,於是,新蒲崗及土瓜灣唐樓目前慘烈,套房無論裝潢多華麗,難找到租客,土瓜灣唐樓供應量太多,最為差勁,有一業主竟然出租半年也不成功租出套房呢!
那麼慈雲山唐樓又為何售價及租金比較九龍別區均貴?地產經紀表示,主因慈雲山近百座公屋及居屋,子女搬出外住卻又不願煮飯,因而必須住近一些,每天回家吃飯,加上慈雲山只有30座唐樓,供應量出奇的少,而需求量極大,造成此一區域特色,租客多是本土出生香港人,多不煮食,跟新移民租客必定天天在家煮食完全不同。
慈雲山唐樓實用面積多是300呎,只能間2間套房,售價卻是100萬元。深水埗區唐樓實用面積多是600呎,售價也是100萬元。看看回報吧。昨天看了個較大的單位,370呎,間了3個套房,原裝廚房廁所那最細的約80呎,租2千元,另有2間各120呎套房,各租3千元,合計8千元,回報竟是比較各區更高,超過9厘,全港第一!
租客穩定,多一住便是3-5年,不像新移民1年多便搬出,本土租客量大,回報又是最高,加上那新盤昨天才開出的,套房比本區別的多一間,售價卻反而更便宜,90多萬便可,更是四樓而已,而不是別的唐樓盤是八樓,因此,若有網友有意投資此單位,必須速速留下聯絡資料,本人才作轉介,盡快睇樓。徐兆明  2009/3/22
唐樓投資 – 新發展全港唐樓合共1萬座,分佈估計大致如下:深水埗1500座;官塘、紅磡及土爪灣各1000座;荃灣、北角及西灣各500座;旺角400座;佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座;新蒲崗、太子及上水200座;中上環、灣仔及尖沙咀各100座;其餘地區800座,合計10,000座唐樓,每座有10個單位的話,香港便有10萬個唐樓單位,真的是多!
香港唐樓六成由業主自住,只有約四成是出租,即4萬單位,平均一半出租單位是橺套房,平均橺3間套房,合計有8萬個套房/單位的供應,每年有14,000新來港人士租住唐樓,平均租住4年才能上公屋,即佔用了56,000間套房/單位,另外那些單位是那數萬橺作板間房,租給十多萬香港單身男性原居民。
唐樓租客約90%是國內新來港人士,看看以下統計數字,當真有部份相當驚人:
1.      每年約38000人移民來港,當中75%是女性,45%並不計劃工作,工資中位數只有$3000,是香港人的一半!
2.      80%來自廣東,3%來自福建,12%住深水埗,11%住官塘,9%住油尖旺,8%住葵青,住元朗、土瓜灣、新薄崗各6%左右。10%是護士,25%有教師證書。
3.      48%住公屋,5%住居屋,10%住洋樓,37%住唐樓。
4.      12%取綜緩金,比較全港整體7%人口取綜緩金為多,惟由於他們收入中位數只及香港原居民的一半,依照比例來說是非常合理的了。
根據上述統計數字,作出以下分析,即每年有14,000新來港人士租住唐樓,目前租客平均4年可以輪候到上公屋,因而,平均每年有14,000新來港人士上公屋,剛好有14,000新來者抵消,即長期必定有租客,早前地產代理表示,土瓜灣唐九樓多月不能租出,絕不可能,
本人今午特意前往視察,走了十間代理行,只有一間有一個唐八樓賣盤可供參觀五間套房的其中一間而已,另外4間套房全租給國內新來港女性,包括一位來香港讀大學的少女!所有其他出租唐樓均是滿座,單身女性十樓也願意住,夏天沒有電梯而唐樓梯不少是沒有窗戶,那麼的熱,那麼的辛苦走十層樓,也全租出,說明生意不錯呢。
作出收集資料及研究後,才明白為何目前本人唐樓每間套房均有女性租住,看上述供求需要剛好平衡,那只是短暫的,因為,香港政府市區重建局決定在20年來,把市區所有唐樓全拆卸重建,因此,可以預料,供應漸漸減少,而需求相反漸漸增多,收租前景樂觀。
花了整個下午,在紅磡及土爪灣看唐樓,第一個特色,就是有唐十樓,比任何地區的唐樓高出至少兩層,11樓天台也極多赤貧者租住。印象深刻。第二是土爪灣昨年公佈2015年地鐵將落成後,樓價升了一倍,實用面積550呎唐八樓叫價160-200萬元,附近紅磡叫價才是78萬元(見另頁照片報導)
事件上短期內被收購的機會不大呢,最大機會是最近未來地鐵出口的明倫街左右兩排唐樓,其次是十三街,即那十三條街道每一條街就是一排唐樓,業權分散外,業主完全不齊心,集體聯合發售給私人發展商的機會極低,只能等待市建局收購,市建局一般收購細小地盤,十三街面積太大,
因此,我真懷疑20年內能否全重建,十份一也許完成不了,它每年就算拆卸二十座唐樓,20年只能解決400座而已,雄心壯志重建數千座唐樓,現實卻難以完成,除非由它收樓,交私人發展商重建,那也需要50年才能完成。事實上,近兩年來市建局真出此招數呢。
願上主的平安常常與你同在!(文章允許轉載,請具作者名字:兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載,謝謝)
徐兆明  2009/3/28

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