2011年11月16日星期三

香港唐樓投資技巧

香港唐樓投資 – 各區收購重建的情況
先說說購買九龍區唐樓並且把它裝修成四間套房,出租回報是9.5厘,每間建築面積是1000/100平方米,實用面積剛好是六成,即600呎左右。八樓單位每月租金可達$8000,三樓單位更可高至$13,000
當然,八樓賣90萬元左右,三樓賣價是130萬元左右。惟獨是被收購重建的賠償金額是一樣的,市區重建局目前1000呎建築面積賠償價是300萬元左右。估計平均每一單位被市區重建局/私人發展商收購需等待十年,因此,穩定的收租是頭十年需關注的事情。
目前市場上唐樓租客全是新移民,來自國內的新移民,女性比較男性多1.2倍左右,平均月入$6000,比較香港本土平均月入1萬元低40%新來港人士住在官塘的最多,其次是元朗,第三是深水埗,第四是葵青區,而當中深水埗唐樓最多,近1千座,顯示出新移民住在唐樓以深水埗為主要地點,那裡有地鐵,亦是全香港的中心點,這就是目前市場真實情況。由於經濟不景,更多人租住唐樓,因它們是全香港最便宜的私人樓房,單位一空置,一般不需一天已經可以租出,搶租風氣極為嚴重。
以下是近年來私人發展商收購唐樓的事件:
1.          麗新發展(488)AIG GLOBAL REAL ESTATE INVESTMENT(ASIA)合組成財團,2008年底已經收購了灣仔活道16-18號超過90%業權,200933日,它根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣全座業權,在沒有競爭對手情況下,以底價一億元投得。
地盤面積只有2505,目前兩座唐樓是七層高,樓齡是53年。即14戶業主平分的話,每戶收714萬元,是合理市價,因為目前九龍區私人發展商收購價每戶是350萬元左右,香港島唐樓的樓價長期是九龍的一倍,因此,昨天的價格是合理價。
發展商會連同它早前收購了的活道20-34一併發展,地盤合共面積是1.33萬方呎,計劃花13億元重建成14萬方呎住宅及5000呎店舖,提供130850-2500呎住宅單位,2011年落成。
2.          長實(001)2008121日終止收購九龍塘和域臺,2005年起長實透過高隆投資有限公司與業主簽署收購協議,只付出10%-40%定金,業主中途不能售樓,若是2009年前長實不能成功收購餘下業權,取消交易,業主須交回定金。
業主慘重了,已經收購了八成多業權,只欠少許,令所有業主各損失原本應得的2300萬元!那裡合計有四座樓,120個單位,每單位約1600呎。惟長實另一九龍塘收購項目成功:福景苑。
3.          長實(001)200412月以2.42億元購入九龍塘福景苑92%業權,平均每單位收526萬元,當時該等單位市場單一的售價是110萬元,業主集合了超過九成業權拍賣下,得到有史以來近5倍樓價集體賣出,是經典案例,當時有八大地產發展商一起競價,那裡共有46個住宅單位,地盤面積有45,520方呎
及後申請強制公開拍賣。並在20076月份取得重建圖則屋宇署的批文,將建一座8層高總面積達4.8萬方呎的住宅。
4.          田生集團(8136)20079月份以17億元收購樓齡43年的鰂魚涌多寶樓,共有606個住宅單位及75間店舖,及一旁英皇道963-967A號、芬尼道2A-2C號、海康移12-26號各座樓,地盤合共面積是6.9萬方呎。
5.          英皇國際於200783日根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣全座業權,在沒有競爭對手情況下,以底價4.64億元投得西摩道9A-9H號。
它將連同一旁英輝臺5-7號一併重建,重投資少於15億元,重建成一座40層有801800方呎的住宅單位,市值將是20億元。地盤面積約2萬方呎。2011年落成。
6.          九龍建業(34)20064月份收購了北角明園西街24-32號四座唐樓九成業權後,申請強制拍賣集齊餘下業權。其實集團由1993年已經開始逐個住宅單位收購,如此便可以比全面收購價便宜3倍左右取得單位。
7.          遠東發展於2006年收購西環多核士街12-22號六座唐樓
8.          恆地(12)1996年收購深水埗醫局街192-200號五座唐樓
9.          英皇國際於2006年中半山英輝臺5-7A號兩座舊樓
10.     金朝陽集團(878)多是在收購業權後把地盤賣給其他發展商重建的,它於2007年底以2.1億元收購銅鑼灣重士街1-11號及華倫街3-11號,那是屬於前後並列的兩排唐樓,地盤合共面積是1.5萬方呎。
11.     金朝陽集團(878)20074月份把成功收購了的銅鑼灣寶靈頓街30-40號物業賣給華美達酒店有限公司,估計從而獲利9千萬元。
12.     恆地(12)2006年以8.25億元收購金國大廈及國民大廈92%業權後,於20086月初根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣業權,在沒有競爭對手情況下,以底價14.2億元投得項目。
13.     遠東發展於2008年初以1.39億元收購西環山道90-100號超過91.8%業權後,即向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣。地盤面積4797方呎。將興建酒店。
14.     會德豐地產(49) 2008年初收購了西環卑路乍街4695%業權,亦於2007年收購了九龍太子道西211-215C號舊樓九成業權,即向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣。
15.     太古地產於2007年成功以6.22億元收購鰂魚涌西環臺所有業權,無需申請強制拍賣。
16.     金匯投資(378)2005年開始收購九龍塘嘉林園,至2008年終於成功統一所有業權,無需申請強制拍賣。它將與一旁的園林閣一併重建,總投資額是4.5億元左右。
17.     九龍建業(34)透過FULLCO DEVELOPMENT LTD2008年初收購西環薄扶林道59-65A一列唐樓,共有41個單位,地盤面積7300方呎。
該集團是該區地膽,曾經成功收購新落成采逸軒地皮前身的唐樓,及西環卑路乍街150-162號的唐樓。
18.     田生集團(8136)20077月份成功收購半山堅道38-42A91.85%業權,共有50個單位,餘下單位有的是遺產,因此,只好申請強制拍賣。另外,平均每單位作價450萬元收購其旁堅道44號所有18個單位,該地盤只有1700方呎。
19.     會德豐地產(49)名下TITANO LTD 20071月成功收購九龍太子道西211-215C號兩座合計50個單位的90.74%業權,地盤面積是18,337方呎,平均每單位收購價是600萬元左右。
20.     九龍深水埗福榮街228-232A兩座唐樓,於200612月份被某發展商以呎價$2550成功收購,合計1.4億元。地盤面積是6083方呎。
21.     香港島灣仔月街9-11號,於2007年初先後被某發展商成功收購,作價3630萬元。
22.     英皇國際於2007年初成功收購西環德輔道西454A-462A號美景大廈,作價1.5億元。正向城規會申請興建一座36層高的酒店。地盤面積是1萬呎。
唐樓業主自行集齊九成以上業權作聯合發售拍賣的個案:
1.          九龍黃大仙薄崗村道薄崗樓、獅子樓、彩雲樓、翠明樓及鳳寶大廈集齊九成業權,於20071月初作聯合發售拍賣,地盤面積是36,354方呎,開價6億元
2.          香港島筲箕灣順景樓31個單位只是集合了88%業權,於20073月作聯合發售拍賣,地盤面積是3567方呎,開價1億元
3.          港島羅便臣道94-96號集合了100%業權,於20067月作聯合發售拍賣,地盤面積6362方呎,開價2億元
4.          九龍土瓜灣美善同道近落山道,4座唐樓集齊九成業權,合計有29個單位,於200612月作聯合發售拍賣,地盤面積是4800方呎,開價8800萬元
5.          香港島銅鑼灣大坑道16-18號唐樓其中22個單位業權,於200712月作聯合發售拍賣,地盤面積是11,410方呎,開價近3億元
發展商正在逐一單位收購的地點:
1.          港島西區萃華樓,於20071月份發展商已經收購了18伙。
2.          港島西區高街92-98號及西邊街39-45號,於20071月份發展商已經收購了18伙。
田生集團(8136)成立以來,成功重建的地盤合計有300座,相信是全港最多的。各大地產發展商均是首先逐個住宅單位收購,如此便可以比全面收購價至少便宜3倍取得單位。
到收購了近乎九成業權時候,才提高收購價七成左右收購餘下業權,到集齊九成業權更可以向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣,屆時餘下那些業主若是不滿意賠償那麼少,告上終審法庭,依照多次案例,法官依例公平公正以多位測量師在近十年來同區同單位樓價最低價的中位數作賠款,即SARS時候樓價,即每單位只有40萬元而不是發展商願意付出的300-800萬的價格,另外需要付上十多萬堂費及律師費,讀者或許會問,為何該等業主那麼不智?
我亦問了多次,他們認定每一單位樓價理應超過1千萬元,我亦對他們解釋,大家當年購入唐樓只花了2-3萬元,目前單一出售的話市價只是100萬元左右,如此舊樓那裡值1千多萬元,惟獨他們依然堅持己見。大家可以預期,貪字得個貧。
據報目前每年地產發展商向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣約有12宗。若是業主能夠齊心合力,集齊九成業權自行拍賣,便可以較單一單位出售價高3-5倍的價值聯合集體發售,獲得最高利益。
本人持有之官塘唐樓,現已集齊約89%業權,待多1%業權歸隊便立刻作集體拍賣出售,地盤面積61,000方呎,是十年少見的市區巨大地皮面積,聯合發售拍賣價是20億元,歡迎發展商來訪商
以下是近年來市區重建局收購唐樓的事件:
1.          20093月份,上環士丹頓街及永利街 慘重賠本損失,在被市民強烈要求降低地積比例下,目前決定大降數倍至4.5倍,只建築三座分別是61328層的住宅,合計133600-850呎單位,而公共休憩地方增至9900呎之多。另外,把那裡五座唐樓裝修後作社區用途。整個地盤面積是3.8萬方呎。
2.          20093月份,西營盤樂餘里正街,在被市民強烈要求降低地積比例下,目前決定大降至8倍,而公共休憩地方增至1.18萬方呎之多。另外保留兩座戰前唐樓!整個地盤面積是2.32萬方呎。現共有22座唐樓,2007年底是以實用面積每方呎$6063作賠償費。
3.          20068月份,收購灣仔荗蘿街十座唐樓,是以實用面積每方呎$6351作賠償費,即550呎賠償350萬元。
4.          20083月份,收購土瓜灣浙江街與下鄉道交界的唐樓,整個地盤面積是9400方呎(928平方米)及北帝街與木廠街交界的唐樓,整個地盤面積是7900方呎(776平方米)均是以實用面積每方呎$5498作賠償費。
以作為2015年鐵路落成後的出口位之一。據悉全港所有唐樓,若是業主才能取得上述賠償價,若是出租,則賠償費每平方呎減$1000,即50-60萬元,市建局平均每租客賠償4萬元左右以令其搬出。另外,若是頂樓業主連入契天台,天台將獲得額外十萬元賠償金。
願上主的平安常常與你同在!(文章允許轉載,請具作者名字:兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載,謝謝)
徐兆明  2009/3/4

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