2011年11月16日星期三

唐樓投資再談- 前輩經驗

唐樓投資 – 前輩經驗
近日來透過租客介紹,認識一位唐樓投資前輩,由於個人私隱條例(486)規定,個人資料絕不能公開。惟獨可以分享她的經驗。
她的年齡比我少幾歲,約15年前由國內透過香港丈夫移民來港。不斷工作儲蓄購買了兩間洋樓自住,約12年前以每間30萬元購買3間深水埗600呎實用面積的唐樓,各橺成4個套房各收租$7000以上,2008年購買第4間已經裝修成6套房的唐樓,作價約80萬元,低於市價12030%
她投資的唐樓完全不需要借貸供樓,及投資取向與我完全相同,均是選購大面積極高層最便宜及回報率最高的唐樓。她另外在國內鄉間購置多間樓房收租,惟回報自然比較香港的回報率15%低得多。她近十年完全不需要工作了。
為何我老是只購得市價唐樓,而她每次均購得比市價低30%的唐樓?一如所料,她不單給予更多的佣金地產代理,更是近乎每天中午均請區內數十店舖代理飲茶,因此,每年只有1-3個超便宜的放盤便被她購入,例如2008年購入那唐樓,每月收租近$9000,回報率近14%,便是前業主突然經濟上遇上急需,才作出如此便宜價格,惟獨是必須立刻成交,即不能等待銀行借貸的買家,正合我等投資者意願。
算一算她12年前買下那些唐樓,每間每月收租$7000,成本30萬元,回報率是28%左右,即不到4年已經回本。大家相信已經發現出了另一問題,為何我曾經分享一位該區地產經紀的真實故事,在她身上變樣了?
那經紀3年內只購買2間唐樓,其中1間已經在購入14個月內被收購,賺取3倍回報。我亦多番分析,市區唐樓平均持有十年,便被收購。那麼,她持有4間唐樓,平均持有十年,怎的沒1間被收購?
一方面是她運氣/天意使然(部份街坊估計出為何天父不由她投資順利,私隱關係不便說出),另一方面,十年內被收購此一分析是由20081月份起有效,因當時市區重建局公佈,20年內把所有市區唐樓重建,若是手持多間唐樓,被收購的機會自然是大得多,大約是10年。
購低於市價三成的唐樓,投資回報14厘,在目前銀行利息低於1厘情況,算是極佳,再者,10年內被收購下另外有300厘的回報,直是可觀回報啦,大家賺到錢,多些捐款給予我等慈善機構,展智會也好,公益金也好,收入高了不用上班,來登記作義工呀,造福社會,亦為自己在天國的銀行作更大的儲蓄呢。
題外話一句,極多新移民初來港那幾年,每天工作20小時來儲蓄第一筆錢,住在極高層唐樓套房的辛勞生活,值得欣賞。
願上主的平安常常與你同在!(文章允許轉載,請具作者名字:兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載,謝謝)
徐兆明  2009/7/2

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