2013年12月15日星期日

樓市隨談

這篇文章是個人在無聊等人,坐車,回家中寫作的,以下純粹個人想法,並非分析樓市,另外也望將來睇返能夠感受2013年此刻!

2013今年樓市話題依然很熱,處處也有很多投資高手分析過去,現在情況及未來部署,精彩万分!

這有點像當年2007,08香港股票市場,如中國保險股,內銀股一樣似的,個人並非睇淡,睇跌樓市
市場似曾相識當年有很多人話hold住10万股HSBC已能退休。

相反,個人偏向中性,認為這估值樓市會持續一段長時間。

話說回頭,樓市如當然股市一樣熱這是事實,當年出產不少股神,少年股神等等現在一樣出產了不少樓神,少年樓神等等

如果事情繼續發展,就是應該如當年一樣就來大跌市吧!?如股票市場跌落50~70%吧!

個人認為這機會是比較微會發生的。

而且事實上這個比較也有很多問題!

首先其他因素不需解釋太多,剛只看ssd及dsd及bsd這三個税項根本是保護樓市”大升,大跌”鐵三角,(上下調整除外)除非市場從未出現過這三項税務,市場上依然可以隨意買賣,這樣樓市可能會在現況算是高風險可能將會大調整!

為何這樣說!?
假如從來沒有辣招包括收緊按揭,市場購買力可能早已用盡,樓市可以自由買賣,價升高了,自然有人賣出,而且放盆多,選擇自然多,價格自然調節,市場不會太缺貨而引致錯價出現。也並不會给人感覺賣出很難買返。

自金融海嘯後,大部份投資者对金融產品起了疑慮,已經令部份投資者參與房產投資,這本是正常,直至到房產大跌,投資者自然又走去金融產品,這過去不斷發生,是自然法則。

但是出現辣招後,改變了投資者根本決定,他們只有一個選擇,大部份投資者在極保守地不斷買入(因為ssd需要hold住2,3年關係),而且必定留有一兩手準備待市況有變時用。

但是當今年出現了這三項税務後,已經是提醒各位有樓人仕不應隨意賣出,這是易出難入階段,這给我的感覺是樓市現況不斷試支持位,途中不斷換入更強投資者接手,這是不關於成交價高低於市況問題。而且也會不斷推高安全網。假若税項通過立法,這也保護了未來樓市不會大跌同大升。是否微升或微跌?

這樣說當然也忽略了利息,租金,現金流影響的因素。
利息?加息,很多專家會說利息只會向上不會向下,這當然是事實。但細心思考下,何時加?加几多?
在全球不斷量化下,資產不斷升值,但是是否所有資產呢?什麼類型資產升值,什麼類型不升值?重點是什麼因素而不是什麼原因啊!!

在通漲及3年ssd税務下,租金會由太低慢慢提升至不低,高,甚至很好回報,這些新聞在過去不斷發生。

租金最好慢慢上,但假如未來租金大升,這只會令樓市增加不少風險。

“2014年樓市如何“
相信有很多人对此topic感興趣。
也會透過一些講座,名人,地產代理,朋友,討論區去聽聽他們的意見。
個人初步也聽了些,這可以分几類

1大跌
陸東,陶東,地產代理,投資银行等等偏向跌30%~50%,他們認為豪宅跌幅最多

2調整
大部分地產投資者認為調整5~20%

個人投資房地產只能算是初哥一名,97年依然讀書中,一個週期也未過,绝对認為要小心處理。

優質債務能夠創造正現金流。
現金流能夠買入創造現金流資產。
這些事情簡單不過,只需要重複有節奏地做可以了。

而現在在最低工資保護下,人工起了保護傘,细價樓也同樣起了保護傘。
有人提出未來细單位供應很多,這些新樓細單位供應给什麼類型人買!?真是首次置業嗎?!樓市愈高,愈多人選擇租樓待大跌才買入,這也引致租金不輕易下跌原因。而當很多這類型買了自住樓,租務需求少,租金才能平衡返。

無論新開發或舊區重建後的新樓是給什麼類型人買的,這香港,九龍,新界區形式上又有什麼分別?何況,地產商基本上初步已經解決了部份税務問題,現在只剩餘bsd,假如解決了,市場又會点?

没有成交,表示没有商業活動!
少成交,表示少商業活動!
相對其他投資,樓市商業範圍比較廣,這包括代理人,代理公司,設計師,裝修公司,傢俱店等等等等

當商業活動慢了,錢賺不多,租金自然也難以大升,當然這個假設忽略了其他因素如國外投資者。

由於钱難賺了,而且樓也難買了,租不起自然愈租愈细愈租愈遠,向下流。

假設搬遠了又是否代表向下流?
並不是!這“向下流“是在說心態上的思維。思維正確,搬遠了也可以看成說是機遇多了,看到的東西和平日不同了,正是準備向上流前的準備。

在通漲情況下,長遠租金又難以向下,租金它像三文魚不斷向上流,這也是難以解決。

另外,有否想過香港再要成為一等一大都市需要的是什麼?
這只是我個人假設,假如香港要進入突飛猛進發展,當然教育人材,培養人材等等是最好的長遠發展!

但是要快呢!?正如一間公司
換入人材是最快速的。把外地優秀人材换取本地向下流人民。這是最有效最低成本的。這些事情不能輕易說出口或做,只能由下流者在失去競爭力而自己選擇才能漫不经心地實行。這些事情市場上不斷發生!

另一方式就是换入更多更強有钱或資源的外地人也是可行的。
到底那些地方試驗過而又成功的!?
多的是! 如現在的新加波,60~90年代以前的香港,80~現在深圳,之前美國纽约市等等等等

現在北京市真的只是當地人的嗎!?
把握機遇,把被動事情轉化為主動事情。

另外是否有樓者代表向上流,没樓者代表向下流?當然不是!!

這是說一種“心態“

在此刻,試問一句自己到底現在是向上流,停滯中,向下流,轉向中?相信問完自己初步已經知道答案吧!

而細心思考下,什麼事情代表自己向上流?就每天多做一會
什麼事情代表自己向下流,就每天少做一會,久而久之,就能找到答案。

很多人喜歡别人”專家“代替他去選擇答案,如何做等等?!
但是為何不相信自己能夠做好!?

預測結果往往只是有邏輯地去估!只跟著做不考慮個人財務情況,真的是認真便輸了。

如果剛出來工作的年輕人,把握機遇,努力工作,潛伏進擊,機會多的是。

記著福利是毒物,靠不住,只能暫緩用,不能依賴,這是不斷令人出賣自己機遇,出賣人生計劃,依靠政治家的洐生物!

细價樓相對中價樓尺價會有極大差異,這差異在取消dsd及税項才能回復正常。

另外也不應該只是參考指數作決定!

由2008年金融海嘯到現在,有几多專家買股票是美國?買了又是否是有份量的投入?有份量的投入是否丰收?
市場只能摸石過河!?

租金不能同股息共同談論,兩者備有很多不同之處,而事實上最好兩者同時以某比例擁有。

6 則留言:

  1. 謝謝 Rexh 兄的這篇文章,從多角度向看樓市這個問題。也不停地拋出一個又一個的問題,去讓人不停去思考。猜測樓市的走向真是一盤大學問。

    題外話,原來Rexh兄你這麼年輕,九七還在讀書!

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  2. RkwC 其實個人認為投資樓市同投資股市心態差不多,假設短期估值不升,那麼剩下的收益就是租金或者股息,如發生,願意繼續持有嗎?
    另外這些問題不斷提醒自己,不應投資過度。
    縱使有些專家就算能夠預測大市方向也是。

    係吖,果時我重係剛考大學,什麼也不懂呢。
    就算是出來工作也不懂投資什麼好。
    我大你好多,你咁後生咁識諗有機會接觸這麼多投資也是非常正,感恩^_^”

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  3. 另外原來你影相很靚,有機會回港時约個見面,交流下^_^

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  4. 一個又一個的反問,很好的思維訓練。

    題外話,不知道為何在我blog中加入貴blog的link時,你有文章update後總不能自動跳上來,永遠只在包尾,我set了很多次都不行,不知是否你blog的問題。

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  5. 止凡兄我也不知道為什麼?你懂嗎?

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