2011年6月22日星期三

買大陸二手房實用操作寶典

購買大陸二手房實用操作寶典





二手房買賣中涉及到很多專業性知識,買家稍一疏忽就可能陷入糾紛困局,不僅交易不成誤事費工,還可能會官司纏身。房地產專業資深律師,建緯律師事務所余皓律師提醒購房者購買二手房時要注意以下幾個問題,可以確保您買房無憂。


一、買方進行產權調查。





二手房產權確定方式





在二手房交易過程中,經常會出現因產權不清導致的糾紛,那麼如何瞭解產權的狀況呢?購房人只有通過房管部門和對出售人身份的瞭解,才有可能獲得真實的資訊。下面就將調查二手房產權狀況的方式及程式作一些介紹。





要瞭解房屋的產權狀況,購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產權證書是指房屋所有權證土地使用權證;身份證件是指身份證、工作證和戶口名簿;資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如:商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書;代理人要查驗代理委託書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指:出租房產,要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明;共有房產,要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明;中獎房產,要查驗中獎通知單和相應的證明等。





第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是:查驗產權記錄。包括:1、房主是誰,假如為共有財產,則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式;2、檔案文號,即該宗交易的檔編號,假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號向有關方面取閱該份檔副本;3、登記日期,此日期為該項交易的簽訂日期;4、成交價格,即該項交易的成交價,查詢者應注意如果成交價是注明部分成交價,則代表該成交價不單只包括該房屋,並且包括其他房地產成品;5、其他內容,如房屋平面圖等。





第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任,則必須查驗有關的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細瞭解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對該房產有更深的瞭解。另外,購房者還需瞭解的內容有:所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。





最後,應提醒購房人注意的是,購買二手樓房,尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定,城市職工以標準價或成本價購買的房屋,在購房後5年之內不得上市交易;5年之後,如果出售房屋,原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋,就有可能出現問題。





總之,要瞭解房屋產權的真實情況,購房者除了要向賣房方索要一切產權檔,仔細閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄,兩者對照,才能清楚地知道該房的一切產權細節,不至於有所遺漏。





二、二手房買賣下定金四步驟
確保定金合同有效成立





1,要求仲介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託仲介公司向下家收取定金的內容。





2,與仲介公司簽訂書面的仲介協定。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定,並一定要加蓋仲介公司的印章。





3,與仲介公司簽好仲介協議後實際交付定金前,購房者還應要求仲介公司出具上家委託仲介收取定金的委託書。





4,收到委託書後,在交付定金時應要求仲介公司出具收取定金的收據。該收據僅有仲介公司經辦人員的簽字不行,一定要加蓋仲介公司的印章。





遵循上述四個步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。


三、買賣雙方簽訂房地產買賣合同





簽訂二手房買賣合同七個必須





1,必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。





2,必須明確雙方違約責任
因為房產交易複雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對於賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此合同中應加入買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金的條款,以確保合同條款的最終落實。





3,必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。





4,必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬於房屋交付中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵,同時如果是公房交易,對於物業、供暖等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協定等,都應在合同中明確寫明。





5,必須有代理費明細單
隨著仲介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是,目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而並沒有明細單,這中間就會存在資訊的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。





6,買方必須見房主
現在有些經紀公司有收購業務,因此出現一房多賣的違規操作,即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金後,還會帶其他客戶看房,最後誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款,即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權利,要求約見房主當面核實,就會揭穿其不軌行為??





7,必須學會使用補充協定
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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