2011年6月22日星期三

地產群英錄

地產群英錄 (原載《香港地產業百年》馮邦彥 著 三聯書局)

一、長江實業

李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名,以李氏的解釋,是「長江不擇
細流,才能納百川歸大海」。50年代末,李嘉誠因經營有方,成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景,當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度,命名為長江大廈,作為進軍地產業的第一步。此後,李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產,相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈,規模愈來
愈大。當時,投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行,花錢購地只付30%現
金,其餘70%向銀行借貸,風險頗大,地價一下跌就支撐不下去。然而,李嘉誠持有充
裕資金,既不用向銀行借貸,亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期,香港先後爆發銀
行危機和政治騷動,地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景,並
不為一時的調整而憂慮,反而利用這千載一時良機,大量吸納被賤價拋售物業,一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初,李嘉誠決定全力發展地產,他於1971年6月創辦長江地產有限公司,1972年
改名為長江實業(集團)有限公司,將投資重點轉移到房地業。當時,正值香港股市進
入大牛市時期,李嘉誠把良機,及時將長實上市。長實法定股本為2億元,實收資本
8,400萬元,分4,200萬股,每股面值2元,以每股3元價格公開發售1,050萬股新股,集
資3,150萬元。1972年11月1日,長賓正式在香港掛牌上市。當時,長實的規模和實力均
顯不足,只有35萬方呎出租樓宇,且大半是工業大廈,每年租金收入僅390萬元;此外
有7個地盤在興建中,其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元,但由於期間地價、樓價大幅上升,長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元,相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後,即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年,長實就公開發售新股5次,總數達3,168萬股,用以收購地產
物業,以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中,1973年12月,長實以每股6.30元價格
(比上市時每股3元上升逾一倍),登行新股1,700萬股,集資逾1億元收購都城地產其
餘50%股權,即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈,使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間,長實又先後公開發售新股8次,總數達
32,072萬股,相當於公司上市時總發行股數的7.6倍,藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中,1981年1月,長實透過發行新股664.64萬股,就取得利興發展
39.3%股權。透過連串供股、發行新股,長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時,市值僅約1.26億元,但到1981年底,市值已增加到78.77億元,在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資,並趁地產低潮大量購入地皮物業,先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年,長實與加拿大帝國商業銀行合作,組
成加拿大怡東財務公司,第一次將外資引入香港按揭市場。同年,長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行,並與匯豐銀行合作重建華人
行,作為集團的總部所在地。這時,長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平,長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價,向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎,長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等,總樓宇建築面積
達132萬方呎,平均每方呎地價成本僅為64元,十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售,每方呎樓面售價達279至344元,長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功,奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年,長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區,競投激烈,參加投標的
財團多達30多個,其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難,提出了一個極其吸引力的方案,將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出,擊欺置地,奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出,香港輿論為之轟動,此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」,是「華資地產界的光輝」。

1978年5月,地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售,總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月,地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣,首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役,長實不僅賺取厚利,而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位,被正式確認。當時,資深的股評家已經預測,長實的實力有可能超過置地。

這一時期,長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金,與一些「有地無錢」的上
市公司合作,發展這些公司擁有的土地。早在1976年,長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作,先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈,雙方均分得可觀利潤。1979年,長實又與廣生行合作,興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間,長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產,以及港燈集團等,合作
成合組聯營公司,發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利,因為它不需要付出一大筆資金購買土地,只需支付少量做地基工程的錢,並透
過「賣樓花」以戰養戰,就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度,長實年利潤高達13.85億元,相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期,李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時,李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略,即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司,這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份,正是這一策略的先聲。

1978年,它再接再厲,收購了英資上市公司青洲英坭25%股權,並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料,與長實的業務相配合,更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址,為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時,長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉,九倉
是置地的聯營公司,與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點,大量吸納九倉股份,後來收購消息外洩,怡和向匯豐銀行求助,向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛,賺取了約6,000萬元,全
身而退。

1979年8月,長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股,一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一,不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮,而且是綜
合性大型企業集團。1985年,長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此,長實一舉控制
了四家上市公司,市值達353.9億元,比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後,即發揮其地產專長,著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實,80年代初,和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題,不過,
當時地價高企,港府要求補地價金額高達14至19億元,雙方一直無法達成協議。後來,
香港前途問題現,樓市崩潰,談判一度中止。1984年9月,中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明,投資者信心開始恢復,和黃即與港府展開談判,同年12月達成協議,和黃
補地價3.91億元,另加道路建築費2.1億元。當時,港府之所以肯接受這個低價,是希
望藉此刺激香港樓市復甦,港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示:「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性,顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊,大大減低了土地成本。整項龐大計劃,是在黃埔船塢舊址約19公頃
(約200萬方呎)土地上興建94幢住宅大廈,共11,224個單位,總樓面面積764萬方呎,
另有商場面積169萬方呎,計劃在6年內分12期發展,總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期,到1989年8月售出
最後一期,歷時4年半,每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元,
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計,和黃的總收益高達92億元,扣除40億元成本,
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤,這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說:”It is a wonder investment”。

在整個80年代,長實集團先後共完成60多項地產發展計劃,除黃埔花園外,尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園,以及麗城花園,所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間,長實集團發展的物業,約佔香港整個物業市場的20%,長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代,長實的氣勢更形宏大,它利用所收購公司的龐大土地儲備,策劃四大私人
屋村的發展計劃,包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島,
以及元朗天水圉的嘉湖山莊,這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃,四大屋村
共佔地747萬方呎,可提供樓面面積2,953萬方呎,其中住宅單位逾4萬個,總投資超過
185億元。

四大屋村中,藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得,該財團向港府
補地價10億元,在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇,約提供4,100個單
位,從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換,以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得,其中,麗港城計劃興建55幢住宅樓宇,提
供逾8,000個住宅單位,可容納2.5萬居民,從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇,提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中,以嘉湖山莊規模最大,是香港迄今以來最大的私人屋村,佔地38.8公頃,
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇,約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃,擁有49%權益,其餘51%由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議,長
實保證華潤至少獲利7.5億元,但若售樓價超過特定水平,長實所分得利潤份額將從49
%提高到75%。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期,當時售價已達每方呎樓面面積1,850元,超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後,嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升,1996年4月複式單位御景軒推出時,每方呎售價已升至2,936元,到1997年地產
高峰期時,每方呎售價更升至4,000元左右,估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者,被稱為「大型私人屋村
之王」。


二、新鴻基地產

與長江實業齊名的是新鴻基地產,新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司,由郭得
勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立,商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝
(1911-1990年),原藉廣東中山,早年隨父經營洋雜批發,抗戰爆發後避居澳門,開
設信發百貨商行。戰後移居香港,在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來,郭
氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權,當時適逢香港製衣業崛起,生意滔滔不絕,其銷售
網絡擴展到東南亞各地,嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大
展拳腳的資本。

1958年,郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司,開始向地產業發展。1963
年,郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營,將永業結束,各投資100萬元創辦新鴻基企
業有限公司,郭任董事會主席,馮、李分任副主席,當時員工僅10餘人,規模很小。而
「新鴻基」的命名,則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」,郭得勝的鴻昌合記的
「鴻」及李兆基的「基」。

60年代,正值香港中小型工廠蓬勃發展之際,新鴻基成立後,郭氏等人憑藉其經營日本
拉鍊時與工業界建立的聯繫,了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求,遂將「分層
出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇,重點發展多層工業大廈,此舉受到山寨
式廠家的歡迎。這一時期,新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟,而且雄霸多層工業大廈市
場,從1965到1972年,新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元,換言之,平均每年的售樓營
業額高達7,000萬元。

70年代初,新鴻基企業的規模日漸擴大,郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月
14日將其改組為「新鴻基(集團)有限公司」,計劃在香港上市。稍後,「三劍俠」開
始分道揚鑣,馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券,轉而向證券業發展;李兆基則自立門
戶,成立恆基兆業有限公司;郭得勝則繼續主持新鴻基(集團)的大局。1973年3月16
日,郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆,遂改名為新鴻基地產發展有限公司。

新鴻基地產上市後,亦極為重視利用發行新股這一犀利武器,迅速搞大公司資產和規
模。新地上市後,即利用上市集得的1億元,再加上900萬股新發行股票,以及向銀行貸
入1億多元,購入了29個地盤,共43.8萬方呎土地,此舉令新地的土地儲備一下子增加
了一倍以上。其後,新地多次開動印刷機印刷股票,透過發行新股換取其他上市公司股
票,包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票,以800萬股新股換取利獲家海外140萬
股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取
股票高價拋售,從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時,市值
約4億元,到1981年底已增加到43.77億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世
界發展的第四大地產公司。

新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市,當時新地的法定股本是3億元,實收股本約
2.27億元,每股面值2元,以每股5元公開發售2,000萬股新股,集資1億元,結果獲得超
額10倍認購。當時,新地已頗具規模,擁有23個發展地盤,佔地面積達30萬方呎。上市
首年,新地的純利為5,128萬元,比預期利潤高出五成。

新地上市後,即利用所籌集資金大量購入地皮,其中,大型地盤包括薄扶林道、荃灣地
皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度,新
地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎,可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐
大的土地儲備,以地產發展為主,強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤,每
年亦能依據既定程序完成若干發展計劃,紀錄中最少亦有6項(1973/74年度),最多有
26項(1979/80年度),即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間,新地
也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」,源源不
斷地將「原料」(地皮)「加工」(興建上蓋)為「成品」(各類樓宇)。正因為如
此,新地的利潤逐年穩步上升,到1980/81年度,新地純利已增加到5.54億元,相當於
上市首年度的10倍。

新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的
投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」,他看好香港房地產業的長遠發展前
景,因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地,發展物業,然後在市道復甦時高價
出售,獲得厚利。其實,他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自
如,1965至1967年期間,香港先後發生銀行擠提及政治騷動,觸發了資金外流利移民
潮,地產市道一落千丈。這期間,郭得勝等人趁低價購入不少土地,並建成22幢總值約
7,000萬元物業,為日後發展奠下基礎。1974年,香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷
入低潮,地產市道再度回落,郭得勝看準香港人口膨脹,日後必然向新界新市鎮發展的
趨勢,遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮,刺
激地價樓市飆升,新地也進入收成期,所推出的樓盤都獲利豐厚。

70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年,新地先後在港島灣
仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮,興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53
層,樓面面積達86萬方呎,大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆,外形巍峨壯觀,富有現代化氣
息,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1呎,微妙地反映新地超
越置地的意圖。新鴻基中心落成後,即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年
底,新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列,成為香港著名的大型地產集團之
一。

與長實的「對外擴張」明顯不同,新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後,新
地圍繞地產發展向上下游拓展業務,除收購原有的建築、管理服務公司外,還相繼開設
保安消防設備工程、設計工程(則師樓)、機械電機工程部門等,又增設財務公司、保
險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期,新
地已擁有附屬及聯營公司超過100家,包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家,
旗下上市公司新城市(新界)地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家,形成從投資控
股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、
財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團,成為一家龐大縱式生產集團、典型的
「樓宇製造工廠」。

新地主席郭得勝,是香港地產業有名的「大好友」。80年代初,香港前途問題浮現,投
資者信心不足,但郭得勝則明確表示:毋須擔心1997。他對記者指出:「對1997年新界
租約問題,或地契年期間題,我們全不理會,也不用擔心,因為這是(中國)政府與港
府內問題,而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的,只要積極去
幹,為市民提供更理想的居所,就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆
發,香港地產市道低迷,郭得勝明確表示:「除了在內地投資之外,新地不會考慮將資
金調往海外。我們的方針,依然是立足香港,在這裡發展。」

由於看好香港地產業長遠前景,新地往往能在形勢不利時期,以「人棄我取」的投資策
略,緊扣地產市道循環,將每次危機視作趁低吸納土地的良機,結果在地產高潮中賺取
厚利。1982至1984年間,香港地產崩潰,新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四
成,然而,新地在此期間仍大量吸納廉價土地,到1984年6月,新地的土地儲備達到
1,140萬方呎樓面,估計每方呎樓面地價低於200元。1985年,地產業復甦,新地即動用
10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨,不計較個別
地盤的成敗得失,致力於資產負債平衡,在維持龐大土地儲備的同時,又保恃大量現
金,因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。

長期以來,新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司,售樓所得收入在公
司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此,它極重視增加土地儲備,在整個80年
代,新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎,1999年更達到5,060萬方
呎,一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投,亦非在
市區收購舊樓,反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地,如馬鞍山、深井、元朗等
地,成本不高。80年代以後,香港市區土地幾已發展殆盡,新界遂成為發展首選,其時
新界新市鎮已逐步開發,交通網絡亦日趨完善,地價因而上升。新地由於早著先機,已
持有相當理想地段,故樓宇落成後,不獨景致交通理想,售價也不太昂貴,自然深受買
家歡迎。

新地發展出售的物業,在地區上非常廣泛,遍佈港九新界各個角落,在品種上包括寫字
褸商場、住宅和廠廈,在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所
需的一切人才,及準確的市場調查,新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售
和供應。不過,新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90
年度年報中表示:「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇,未來的政策將繼續於各發展
中之新市鎮內進行大規模住宅計劃,提供中小型住宅,以適應不斷之需要。」這種策略
明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。

新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代,由於經濟繁榮、市民收入增加,
人們對居住環境及面積的要求亦提高,以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的
要求。針對這一轉變,新地逐步轉向發展高質素的大型屋村,單位面積在500至1,000方
呎之間,並設有住客俱樂部,極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活
文化來包裝所推出的屋村,如雅典居、加州花園、加州豪圖等,設計風格上配合移民的
回流,結果大受歡迎。新地推出的樓宇,往往成為市場中的名牌。

80年代初,新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展,開始在各新市鎮中心興建大型綜合
商場,作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣
場第一期工程總樓面面積100萬方呎,耗資逾10億元,80年代初動工,至1984年落成,
是沙田新市鎮最龐大的商業建設,場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中
西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施,還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣
場開業後,瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物,成為香港最受歡迎的商場
之一。

受到沙田新城市廣場成功的鼓舞,新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大
型綜合商場,以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期,新屯門中心,新
都會廣場,荃灣廣場,上水廣場,東九龍廣場等,總數逾30個。新地擁有及管理的商場
和停車場面積堪稱全港之冠,所有商場均位於港九新界各區最優越位量,極其發展潛
力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略,與以新市鎮大型屋村為主力的地產
發展策略相配合,可謂相輔相成,相得益彰。從1992到1998年,新地一直穩居香港股市
值十大地產公司榜首,堪稱香港的「地產巨無霸」。


三、恆基兆業

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月,創辦人李兆基,祖籍廣東順德,1929年出生,早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年,年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元,從家鄉順德南來香港,初期在金舖做外匯黃金買賣,1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展,並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久,「三劍俠」各奔前
程,李兆基辭去總經理一職,自立門戶創辦恆基兆業。當時,恆基兆業約有資產5,000
萬元,發展地盤約20多個。職員四、五十人,已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系,淵源深厚,其投資策略亦相當接近,如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過,與新地相比,恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展,故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為,由於香港人口增長迅速,而且隨著經濟的蓬勃發展,市民收入增
加,置業觀念日濃,但土地供應有限,小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期,恆基
兆業的地盤多集中在市區,主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅,銷售對象是廣
大受薪階層,由於住宅和工作地點距離不遠,加上交通方便,因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似,強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨,「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此,恆基十分重視增加土地儲備。1976年,恆基旗下發展地盤
已增加至140多個,成為土地儲備最多的地產公司之一。不過,恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別,它極少參與競投港府公開拍賣的官地,而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓,以各個擊破的方式,說服業主出售他們所擁有的單位,然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告,收購香港的舊樓,這既方便老
華僑將香港的物業脫手,更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期,恆基的物業發展主要是收購舊樓重建,故主要集中在港九市區。不過,隨著時間
的推移,市區內可供發展或重建的地盤已買少見少,恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象,於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書,以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年,李兆基就明確表示:「我們既然以地產發展為主的
公司,但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾,相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮,而政府官地則價格奇昂,數量也有限,屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地,倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函,確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光,可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光,1975年港府開標競投沙田新填海區時,李兆基即作為發起人,
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司,投得沙田新市鎮第一
號地段,並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作,
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期,李兆基就有意將其在香港上市,當時有關上市條件及招股書已全部
準備好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司,1972年在香港上市,其時實收股本
僅2,532萬元。1975年,李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股,控制
了永泰建業42.9%股權,成為最大股東。1977年,李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股,將控制權增至70.8%。到1979年,永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元,短短4年間擴大20多倍,成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而,永泰建業始終無法替代恆基兆業,前者只及後者的20%左右規模。1981年8月,
正值香港股市午氣沖天之際,李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司,並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時,法定股本30億元,實收股本21.38億元,分10.69億股,每股面值2元,恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股,每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股,未繳
足股本新股東申請時每股先付1元,其餘款項分兩期繳付,每股1.5元,分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列,該年底恆地市值達35.2億元,在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間,恆基集團展開連串資產重組,以使集團結構和業務合理化。重組後,恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦,專責集團的地產發展業務,而旗下永泰建業則改名
為恆基發展,以地產投資和投資控股為主,持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權,在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚,投資策略亦相當接近,如看好香港地產業發展前景,緊扣
地產市道循環盛衰,以「人棄我取」的策略趁低吸納土地,維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間,在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候,地產市道低迷,
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地,為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後,新界的換地證價格下跌了三成,恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元,以平均每方呎1,000元價格,大手購入新界換地證書,加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後,地產市道再次下跌,恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書,使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月,當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時,恆地以8,300萬元悉數購入。因此,恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」,「人棄我取」的投資策略,恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年,恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎,其中尚未包
括1340萬方呎農地,成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低,恆
地的邊際利潤相當高,以1993年度為例,該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇,獲
得利潤約30億元,即平均每方呎純利1,800元,比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣,亦極重視「貨如輪轉」,強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期,恆地就會不斷地將樓盤的售價調低,以測試樓價底線,保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後,恆地即將樓價下調20%。1994年中市道不景,恆地即在一個月內三度
減價推出單位,從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場,諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購,向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等,甚至用抽獎送黃金(頭獎黃金
100兩)展開促銷,結果引起買家輪候或市場超額認購,取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細,即使到了八、九十年代,它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略,以最大的耐心,經長年累月,將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」,將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪,表面上總體樓價
不高,但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度,香港地產市道暢旺,恆地盈利急
升64%,李兆基眼見集團股份長期偏低,不利於在股市集資加速集團發展,遂一反傳統
「密底算盤」的作風,採取了連串矚目行動。1993年9月,恆地在公佈年度業價時,大
派現金紅利,每股恆地獲派1元紅利,涉及金額高達16億元,給股東帶來意外驚喜,恆
地股價當日即急升18%。不久,恆地又宣佈集團資產重估,每股資產淨位達42.69元,
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底,恆地股價升至每股59元,短短3個月內市值急增逾600億元,恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季,恆地趁公司業績理想,連環出擊,先是發行4.6億美元(約35.7億元)
的可換股價券,安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市;繼而發行3億美元(約23.38
億元)歐洲美元價券,並取得13.8億元銀團貸款;而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元,短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期,恆基股價節節飆升,到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資,先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元,集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日,恆地又宣佈發行武士債券,
集資300多億日圖(約23.4億元)。從1993到1996年,恆基集團集資頻率之高,數額之
大,業內公司無出其右。難怪有評論認為,派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年,港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路,地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業,結果,擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地,奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃,發展工程包括3幢高級商廈、零售商場,以及兩間酒店或
服務式住宅大廈,總樓面面積預計達447.7萬方呎,總投資400億元,預料分六期進行,
1997年動工,至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目,而且也是香港有史以來最大的單一地產項目,屆時完成後,置地的中區王
國將黯然失色,中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。


四、新世界發展

新世界的創辦人鄭裕彤,祖籍廣東順德,1922年出生,幼年曾在家鄉讀過幾年私塾,15
歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元,在經營的周大福金舖做練習生,3年後晉升
主管,並娶周至元女兒為妻。1945年,鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行,其後逐漸
接管周大福生意,並控制該公司大部分股權,成為香港有名的「珠寶大王」。

60年代初,鄭裕彤開始看好香港地產業前景,及至1967年地產低潮期間,鄭裕彤聯同其
好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月,鄭裕彤、楊志雲等聯手
創辦新世界發展有限公司,並於1972年11月23日將其在香港上市。當時,公司的法定股
本為7.5億元,實收股本6.74億元,除擁有尖沙咀新世界中心地盤外,還擁有4幢高級商
業、住宅樓宇,4間電影院及一些商舖、寫字樓單位,總面積74.6萬方呎,每年租金收
入2,130萬元。此外,還擁有6幢興建中的商住樓宇,規模已不小。

新世界發展上市後,最重要的地產發展項目,就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971
年,新世界發展以1.31億元的價格,向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊
址,面積約20萬方呎。當時,港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物,
以作為香港的標誌,因此陸續將鄰近土地批予新世界,令該地段面積增加到43萬方呎。

新世界上市後,即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業,全部工程分兩期
進行,首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒
店,於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房
的著名的麗晶酒店,全部工程於1982年竣工,總投資約14億元。這項重大地產發展項目
一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位,可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。

70年代期間,新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項
目。1973年,新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮,興建了擁有1,300
個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物
業。

新世界發展在經營策略上,是興建寫字樓作出租用途,興建住宅物業以出售為主,兩者
互相配合,相得益彰。正因為如此,新世界的綜合純利逐年穩步上升,1973年度新世
界,純和為7,200萬元,到1981年度已增加到2.46億元。1981年底,新世界發展市價達
43.71億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。

80年代初,鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃,其
在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間,新世界再接再厲,展開了一連串龐
大地產發展計劃,包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業;1984年與香港
貿易發展局合作興建香港會展中心;1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合
作,發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園;1986年與查濟民家族的香港興
業聯手發展大嶼山愉景灣第三期;1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三
街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。

其中,最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月,就在中英正式簽署聯合聲明之
際,鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議,由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最
大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。
根據協議,新世界毋須補地價,在計劃完成前,新世界代香港貿易發展局支付租金,每
年不多於600萬元,並付該局7,500萬元營運費,計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發
局辦公,其餘物業業權則屬新世界。

香港會展中心佔地33.5萬亢呎,包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中
心,以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓,以及一幢酒店式豪華住宅大廈,
總樓面面積440萬方呎,規模比3幢交易廣場合起來還大一倍,成相當於近6幢匯豐銀行
大廈,堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工,到1988年11月完成,
歷時3年9個月。1989年11月,英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港,為香港國際會議
展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一(其餘分別是匯
豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心),它與尖東的新世界中心隔海相
望,不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩,而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和
象徵。

新世界與新地相似,其業務擴張亦首先從集團內部開始,由地產業帶動起來的業務,首
先是集團的建築工程,包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公
司,是香港著名的建築公司之一,自1960年創辦以來已完成數百項建築工程,代表作有
九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會
展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合
安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士(中國)裝飾
工程等,可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪
圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。

1989年1月,鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝,從一線退下僅擔任董事局主席一職,
而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期,新世界採取了急進式的投資策略,連
環出擊,在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務,包括將亞洲電視的持股量增至
47.6%、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世
界酒店集團私有化,以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等,迅速發展為多元
化的地產大集團。然而,連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億
元,而盈利增長則大幅放緩,截至1990年6月的年度盈利僅得112億元,比上年度減少近
10%,主要原因是所收購的項目,大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期,新世界發
展逐漸陷入低潮,其股價亦被拋離大市。

1991年,鄭裕彤眼看形勢不妙,重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動,將部
分收益低或價格合理的資產出售,包括將所持永安集團27%股權出售,套現7億元;又
將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售;甚至將被喻
為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又
先後發行零息價券及認股證,集資逾8.5億元。這樣,新世界的債務從最高峰時期的約
90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。

在具體發展策略上,新世界亦作出調整,強調以地產為主,但同時繼續多元化發展,尤
其是電訊、基建及酒店;以香港為基地,但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時
期,新世界由於大舉投資非地產業務,錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機,這時亦決
心重返老本行,加強地產發展及投資,如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址,發展
大型私人屋村;與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作,改建或發展
新地產項目;以及興建香港會展新翼等等。期間,新世界更大舉投資中國內地地產業,
尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。

經過數年努力,新世界發展終於度過低潮,再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港
四大地產上市公司之列。不過,經過是次挫折,新世界發展與長實、新地、恆地等三大
地產公司的距離逐步拉遠。


五、恆隆集團

恆隆創辦於1960年,創辦人陳曾熙(1923-1986年),原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木,攻讚土木工程學,回港後在永隆銀行任職,擔任外匯、樓宇按揭業務,認識到
香港地產業的潛力。50年代初,陳曾熙離開永隆銀行,與友人合夥創辦大隆地產,開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學,曾在婆羅洲一帶經營建築生意,回
港後協助兄長承包建築工程,生意逐漸做大。

1960年,陳曾熙兄弟自立門戶,註冊成立了恆隆有限公司,初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步,得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時,港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院,於是以何文田山與恆隆文
換,後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇,奠定了公司日後在地產業發展的基礎。

1972年10月21日,恆隆在香港上市,公開發售2,400萬股新股,每股面值2元,以8.5元
價格發售,集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤,包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等,另有6個已建成或正在建築中
的收租物業,包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等,
已初其規模。

恆隆上市後,即將所籌集資金進行項重大投資,它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院,而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格,這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來,香港股市、地產暴跌,恆
隆的大部分資金被凍結,以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面,恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元,超過合和,比新地高出二成八,比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平,市值達35億元。不過,由於恆隆看錯地產循環
走勢,翌年純利大減近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上,恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是,它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時,它的租金收入僅500萬元,佔公司經營收入的10%。但到1977
年度,恆隆的租金收入已增加到2,880萬元,佔公司綜合純利的比重已超過45%。

恆隆在地產經營上的另一個重要恃色,就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年,恆隆與合和合組財團,奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權,該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位,即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50%,恆隆、合和各佔25%,當時
平均每個單位的銷售價達22萬元,超過原來的估計,恆隆賺取了可觀利潤。

1978年,恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地,計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6%股權,使之成為恆隆的附屬公司,以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展,可提供4,800個住宅單位
和部分商場,總投資達9.4億元。

1979年,恆隆與長實(恆隆佔37.5%),再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權,興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初,旺角中心推出之際,正值地產高峰期,扣除給
予地鐵的盈利之外,總利潤高達43億元,恆隆賺得其中的1.6億元。

恆隆的發展,可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年,正值恆隆各
項投資收成在望,業務進入高峰期之際,恆隆領導層雄心萬丈,先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團,競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權,全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村,總樓面面積達700萬
方呎,估計建築成本超過70億元,總售樓收益高達183億元。其中,恆隆可獲利逾40億
元。結果,以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出,全港轟動。

這時,恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰,主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風,對記老暢談恆隆的發展大計,喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露,當時恆隆擁有
的土地儲備,足夠發展到1987年,全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度,恆隆錄得純利3.52億元,創上市以來的第二個高峰。

80年代初,以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權,恆隆
因而聲名大噪。可惜,後來遇上地產崩潰,恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權,其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役,恆隆備受打擊,股價亦一度跌至低點。

不過,恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期,隨著地產市場的復甦,雙
方著手修訂原來計劃,將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途,並減低
補地價金額。1984年5月,太古地鐵站上蓋康怡花園動工,補地價3億元,另投資37億
元,興建9,500個住宅單位,其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉,首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團(恆隆佔60%),繼續與地鐵公
司合作,斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業,其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處,灣仔修頓花園,以及天后站和炮台山站上蓋物業,總建
築面積270萬方呎,其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。

不過,恆隆在80年代的發展,始終受金鐘二段一役的影響,對地產循環的戒心大增,投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升,恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售,則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位,即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄,絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出,而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍,恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心,恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平,與長實、新地、恆地等相距日
遠,若干很有潛質的物業,如太古水塘(現時的康景花囿)、樂活道地段(現時的比華
利山等)均先後將半數權益售予恆地,並由對方策劃發展及代理銷售,此舉亦削弱了恆
隆的盈利。

1986年恆隆主席陳曾熙逝世,遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人,其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代,恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月,恆隆已購得上市公司淘化大同75.6%股權,淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻,同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大,與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月,恆隆與淘大重組,恆隆成為集團控股公
司,並專注地產發展,而淘大則易名為淘大置業,成為恆隆旗下地產投資公司,持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月,恆隆透過淘大收購樂古實業,並再度重組,將樂古改名為格蘭酒店,專責酒店業
務。自此,恆隆集團自成一系,系內各上市公司業務清晰,便於發展。不過,亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面,錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

1991年1月,陳曾燾退任董事,由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席,恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後,一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線,但同時亦採取了一系列矚目行動,包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團;引進先進管理技術,如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等,獲得投資者的好評。陳啟宗並表示:恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重,同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍,爭取5年後
與其他地產集團看齊。

不過,90年代恆隆系發展策略的重點,似乎仍集中於擴大投資物業方面,其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月,淘大宣佈10股供3股計劃,集資27.9億元,其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合,包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後,淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元,10月再透過發行可換股價券集資19.9億元,繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之,在短短一年半時間內,恆隆系已動用50億元購入投資物
業。

1993至1994年間,淘大置業的投資物業陣營進一步加強,先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用,該物業樓面面積13.4萬方呎,全部租出;而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業,價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年,淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈,而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年,淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎,絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業,年租金收益接近24億元。至此,淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。


六、信和集團

信和地產創辦於1972年,創辦人是新加坡富商黃廷芳、黃志祥父子。黃廷芳,祖籍福建
新興,早年遠赴新加坡謀生,初期經營雜貨店,50年代開始涉足地產業,在新加坡烏節
路一帶興建了大批商店,被稱為烏節地王。70年代初,黃廷芳開始進軍香港地產,1972
年6月籌組信和地產投資股份有限公司,同年7月在香港上市。

70手代中期,香港地產受中束石油危機及世界經濟衰退的影響而陷入低潮,但黃廷芳父
子卻在香港作出重大投資決策,購入尖東六片土地。當時,他們出價之高,令行內人士
側目,有人甚至譏為瘋狂。不過,後來事實證明,尖東的發展潛力極佳,黃氏家族和信
和地產不僅沒有買貴了土地,而且賺取巨額利潤。當時,尖沙咀區的發展,只局限於在
以金馬倫道方圖一哩的地區內,這裡早已商戶林立,十分擁擠,明顯已不足應付發展中
的新需求。港府為使尖沙咀的經濟發展得以持續擴大,遂在60年代末70年代初在尖東進
行大規模填海工程,共填得土地約17.4公頃。這些土地全部以拍賣方式售出,其中以黃
氏家族及信和所購入的最多,估計接近一半。

信和地產購入這些土地後,即推行連串龐大發展計劃,一名曾在信和工作10年的高級行
政人員事後回憶說:「我在七九年加入信和工作,當時主要負責尖東的發展,我記得當
時的尖東是一大塊填海土地,要發展它,一切從無到有,必須具有卓越的遠見和魄力。
公司參與發展釣工程多達8項,計有:尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、
南洋中心及已經易名為明輝中心的尖沙咀廣場,這些龐大的發展,不但將紅磡和尖沙咀
連成一片,而且將尖東發展成一個現代購物旅遊中心,奠定了信和集團的根基。」

尖東區這一系列美輪美奐的商業大廈,是信和集團在香港的代表作和象徵。如果說置地
雄踞中環、九倉稱雄尖沙咀、希慎割據銅鑼灣的話,那麼信和則在尖東獨領風騷,「尖
東地王」可謂當之無愧。正因為這樣,信和地產後來亦易名為尖沙咀置業。

不過,信和與置地、九倉、希慎等老牌地產集團相比,在投資策略上有兩點明顯的區別
:第一,信和地產以地產發展為主、地產投資為輔,因此除保留尖沙咀中心、帝國中心
及幸福中心之外,其餘均推出發售。當時,信和推出的尖東物業甚受市場歡迎,永安廣
場更創造推出當日即告售罄的紀錄,轟動一時。第二,信和發展地產物業,往往是配合
大股東黃氏家族的私人公司進行,如尖沙咀中心,信和地產佔四成半權益,其餘五成半
權益則由黃氏家族持有。

到80年代初,信和地產已頗其規模。1981年3月,黃廷芳將信和地產部分物業,信和置
業有限公司分拆在香港上市,以作為集團地產發展的主力。該年底,信和地產市值達
33.81億元,已超過恆隆、合和、大昌等而成為香港第九大地產上市公司。

黃廷芳、黃志祥父子領導的信和集團,包括上市旗艦和控股公司尖沙咀置業,以及專責
地產發展的信和地產,可以說是香港地產界赫赫有名的「超級大好友」。即使在1983至
1984年地產低潮期間,信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產商之一。這一時期它購
入的地皮就多達10餘幅。不過,正因為如此,信和所受的衝擊力為嚴重,從1981年6月
到1984年6月的3個財政年度裡,信和集團所遭受的損失估計超過10億元,幾乎面臨破產
的局面。

幸而,香港前途問題在1984年底塵埃落定,投資者信心逐步恢復,地產市道重新納入上
升軌道,加上大股東黃氏家族的財政支持,信和安然度過難關。就在中英談判顯露曙光
之際,信和已開始恢復大好友本色。1984年2月,信和聯同中資光大集團及其他南洋財
團以3.8億元投得港府再度推出的金鐘二段,興建成著名的財經廣場。1985年,信和再
接再厲,以3.89億元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成擁有一個設備現代化的中國客運
瑪頭的「城市中的城市」——中港城。這兩項投資都為信和及黃氏家族帶來可觀利潤。

1989年1月,信和聯同新鴻基地產、菱電集團,先後擊敗華人置業、長江實業、世紀城
市、新世界發展等,以33.5億元高價投得灣仔地王。其中,黃氏家族佔四成,信和佔一
成,新地佔四成半,菱電佔半成股權。該幅土地佔地778萬方呎,每方呎地價高達
43,000元,已超過中區消防局地王地價,再創香港賣地的最高紀錄。

這幅灣仔地王後來發展成著名的中環廣場。中環廣場樓高78層,樓面面積達140萬方
呎,總投資超過50億元,於1989年動工,1992年落成。中環廣場不僅是香港及全亞洲最
高的建築物,而且也躋身全球十大名廈。中環廣場頂部裝有創新的幻彩時計—─「麗光
時計」,它可說是綜合了先進的科技、變幻的色彩、燦爛的燈光、活力的動感、創新的
意念以及強勁的魄力於一體,實為香港的寫照。從港九各區都可清楚看到中環廣場的麗
光時計,它成為了國際公認的香港標誌。中環廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以
為傲的代表作。

1989年5月,正值中國「六四事件」期間,港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣,信
和及黃氏家族連奪兩幅工業用地,涉及資金2億元。1991年10月,信和聯同隆豐國際及
中國海外,以12.5億元奪得沙田住宅地王,信和所佔股權為九分之四。在激烈競投中,
信和置業主席黃志祥眼見隆豐國際代表與信和一直爭持至12.3億元時仍無退意,使出一
招「飛象過河」,彎腰向前與隔數排的隆豐代表磋商合作,引來全場嘩然,拍賣官為求
更高成交價,亦開聲阻攔,一時間成為行內人士茶餘飯後的笑談。信和集團競投土地之
勇,由此可見一斑,而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。

1993年12月,在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中,信和再次顯露「超級大好
友」本色,它聯同華懋、南豐、中國海外及新加坡置業,擊敗約10個財團的激烈競爭,
以39.4億元的高價奪標,這個價格比底價18億元高出一倍以上。地產界人士分折,該幅
土地每方呎樓面面積成本至少為8,000元,發展商要獲兩成利潤,每方呎樓價至少要
10,000元,數額之高確賞令人咋舌。難怪新地的郭氏兄弟聞訊後亦一度錯愕,後來更笑
看說要計算下自已的「身家」。這次賣地所引起的震撼,超過了會德豐系投鑽石山地王
所引起的轟動。

信和集團的積極進取作風可說始終如一,它在官地拍賣中買入的土地,不少創出歷史新
高,當時往往被人譏笑,然而事後又證明它甚具眼光。事實上,黃氏家族早在80年代初
已相當看好香港經濟前景,認為香港地理位置優越,為東西方的經貿通道,來自世界各
地的商旅絡繹不絕,並以香港為基地拓展對中國貿易,故此對物業需求很大,再加上港
府的積極不干預政策,房地產業前景光明。基於這種信念,信和在香港地產業中一直扮
演「超級大好友」角色。1996年信和置業亦躋身香港十大地產上市公司之列,成為香港
著名的地產發展商之一。


七、會德豐/九龍倉

會德豐/九龍倉集團形成於80年代初中期,是香港大型的綜合性企業集團之一,大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一,
而九龍倉則是置地的聯營公司,在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年,包玉剛部
署「棄舟登陸」,先後收購了九龍倉和會德豐,其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中,會德豐前稱隆豐國際,是集團的上市旗艦和控股公司,會德豐持有九
倉的控股權,後者作為大型綜合企業,重點發展香港地產、酒店、電訊及基建;會德豐
並持有上市地產公司新亞置業(前稱置業信託)和聯邦地產,分別專責地產投資及地產
發展。

80年代中後期以來,會德豐系在地產業的重點,是透過改建或重建九倉旗下原有物業,
用盡地積比率,擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠,早
在70年代已列入發展計劃,不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇,由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手
電車廠址的重建發展,吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區,要求公司重新檢
討。1980及1985年,包玉剛先後收購九倉、會德豐,該項計劃便一再押後。

1988年,吳光正出任九倉董事局主席,時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈,以及一座16層高的綜合性商場,共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年,於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏,外牆以花崗石及無框玻璃建成,牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆,大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場,廣場一角設有大型鐘樓,其美輪美奐的外觀傲視同儕,立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價,整項投資僅建築費24億元,而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元,可謂相當成功。

就在時代廣場興建的同時,九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成,為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開,
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓,為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積,以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計,1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎,已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。

1989年,會德豐系亦開始加強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和
等集團合作,在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年,九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產發展業務漸見活躍。1993年,會德
豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團,奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎,計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方呎樓價約
3,000元,整個計劃於1997年8月完成。1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下
一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方呎,計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為香港活躍的地產發展商,1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個,在香港十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。


八、太古地產

太古集團的前身是太古洋行,主要業務是航運、貿易,1950年代收購國泰航空擴展至航
空業,但對地產則一直未有沾手。60年代期間,太古還不斷出售所擁有的土地,包括則
魚涌太古宿舍地段,後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅
樓宇,70年代初又將華蘭路東側土地脫手,結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑
及惠安苑等樓宇。

1972年,太古集團眼看香港地產業日漸興盛,而世界航運業則開始不景,遂創辦太古地
產有限公司,向地產業進軍,計劃關閉太古船塢,將其所擁有的龐大土地作地產發展。
初期,太古因感集團缺乏地產專才,為吸收經驗,於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯
合收購小型地產公司健誠置業,改組為太古昌發展,並將太古城第一期地盤注入。後
來,太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大,沒有必要與大昌分享,遂於
1977年收購太古昌發展全部股權,並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後
來發展成香港著名的地產集團之一。

太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年,太古地
產宣佈,將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇
等綜合發展屋村,該屋村將命名為「太古城」,全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大
廈,逾10,000個住宅單位,可供4.5萬人居住,以及一個規模巨大的商業購物中心—─
太古城中心。整個計劃預計需時8年,總投資約13.5億元。

太古城計劃分五階段十期進行,整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行,
故每期新建成樓宇均有海景,這是太古地產精明之處。不過,太古城興建初期,太古地
產對地產發展尚未建立信心,經營作風保守,在資金籌集上主要通過將太古地產上市集
資,以及售賣土地進行,先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2億元現金,
作為發展太古城初期啟動資金。結果,購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的
賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期,太古地產主要採取與其他財團合
作的形式,如與怡和合組太古施利亞發展,由該公司向太古地產以市價購入地皮,建成
後將利潤分成,這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。

太古城計劃從1975年動工,首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈,使每個單位可
獲充足陽光和空氣,又能縮短走廊長度,住宅單位面積由600至900方呎不等,屬中型住
宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈,俯視海港,故稱為海景花園。每幢
大廈中央核心都設有公共設備,包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住
宅大廈都坐落在寬敞的平台上,平台花園貫通城內各幢樓宇,人車分道,安全方便。太
古城,中部還設有個全港規模最大的購物商場,總面積達300萬方呎的「太古城中
心」,商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜
冰場等各種娛樂設施,並有一幢高級寫字樓,包羅萬象,應有盡有。由於太古城的建集
比例(即覆蓋率)僅25%,即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地,居住環境堪
稱一流。

太古城整個發展計劃,到1985年大體完成,歷時10年。經過80年的滄桑,佔地宏大、遠
東著名的太古船塢,轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅
區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心,成為港島東區一個極具潛力的
展覽和購物娛樂中心,到90年代該中心每日人流量高達7萬人次,假日或周末更達15萬
人次,這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。

太古城住宅單位首期在1976年推出,最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每
方呎200至230元。當時,太古地產擔心銷售不佳,優先讓太古集團和金門建築公司的僱
員享折扣認購,以造成「短期內售清」的效應,吸引市民注意。不過,洞庭閣入伙後,
太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家,售價輾轉上升,1977年第四期「唐宮
閣」、「元宮閣」公開發售時,售價已升至每方呎300元,買家和炒家提前48小時排
隊,要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期,太古城住宅售價甚至上升到每方
呎1,300元。當時,即使以平均價計算,太古城因為土地成本低,每方呎樓面地價成本
僅70元,每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等,其盈利
之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此,太古地產的實力、經營
手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。

太古地產是香港地產業的後起之秀,創辦於1972年,1977年在香港上市。當時因為成功
發展太古城,實力迅速增加,到1979年底,太古地產的市值已達18.7億元,躋身香港十
大地產上市公司之列。1983年底,太古地產市價升至40.1億元,已成為香港僅次於置地
的第二大地產上市公司。當時,太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎,同年租金收
入1.69億元。1984年,股市低迷,太古地產被私有化,成為太古集團旗下的全資附屬公
司。

踏入過渡時期以後,太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月,香港地產業因中英
聯合聲明的正式簽署而開始復甦,太古地產以志在必得的姿態,在官地拍賣會上接連擊
敗華資及南洋財團,以7.03億元價格,奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一
號地段。1986年5月,太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段,
面積達17.2萬多方呎。

太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地,太地計劃在該地段上
發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅,以及中區最龐大的
購物中心,總樓面面積達500萬方呎,命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩
期進行,第一期從1985年動工,到1989年完成,第二期則在90年代初相繼落成。整項計
劃的總投資,除17.08億元地價,還包括21.5億元建築費用,以及利息成本及興建酒店
時的巨額裝修費,總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資,建立
起其在金鐘地區的領導地位,為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。

80年代末,太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特
殊的意義,一個世紀以前,太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不
過,太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因,是看好該地區未來的商業發展潛力。有人
說香港每十年就有一幅旺地誕生,百多年前中環一帶極旺,之後中環、灣仔、銅鑼灣相
繼蓬勃發展,則魚涌極可能是下一站。

其實,早在80年代,太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月,太地以5億元價
格購入糖廠街南華早報大廈,3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此,
太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多,包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、
和域大廈、常盛大廈、康和大廈,以及南華早報大廈和凸版大廈,總樓面面積接近400
萬方呎。其中,已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租,每1幢新廈均以行人天
橋或通道與其他大廈相連,再與太古城連接,整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個
商業城堡命名為「太古坊」,太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口,交通便利,極具
商業發展潛力,其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室,但希望在則魚涌找到
一流辦公樓的機構。

目前,太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報,太古地產
擁有的投資物業,總面積達1,120萬方呎,另有160萬方呎正在或有待發展中,並持有太
古廣場三家酒店各20%股權。已建成投資物業中,商業樓宇達887.4萬方呎,工業樓宇
181.1萬方呎,住宅樓宇868萬方呎。換言之,太古地產已與九倉,新地等鼎足而立,成
為香港規模最大的地產投資集團之一。


九、希慎

利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商,早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業主,
戰後更開闢利園山,先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多
住宅樓宇。1981年9月,香港股市牛氣沖天,恆生指數第二度衝破1,700點大關,利氏家
族將位於銅鑼灣的5幢收租物業,包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新
寧閣等組成希慎興業有限公司,並在香港上市,集資5億元。當時,希慎與業可謂一家
純地產收租公司,擁有出租物業約123萬方呎。

希慎興業當年上市,在市場上曾引起一些猜測,因為利家向來作風保守,極少容許外人
「分享」祖業,即使在70年代初期股市瘋狂時,利家也沒有上市套現的想法。但踏入80
年代,情形卻有了轉變,除上市集資外,還多次出賣物業,如銅鑼灣恩平道一些舊樓,
就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險,但執掌家族生意的
利澤銘生前一直極力否認,聲明利家仍以香港為根基所在,「每一分錢利潤都留在香
港」。或許由於這種猜測,希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過,誰都不
否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產,全部均為甲級寫字樓和高
級住宅,甫上市使嬴得「小置地」稱號,1984年更被列為33隻恆生指數成份股之一。

希慎興業上市後,即著力加強旗下的投資物業陣營,向大股東利氏家族購入地產物業及
重建發展地盤,計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣;1986年以4,500萬元購
入銅鑼灣兩個地盤,發展成今日的友邦中心及禮頓道111號,同年又以8.5億元購入花園
台2、3號及樂源道38號柏樂苑;1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號
等。到80年代末,希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方呎收租樓面面積,比上市
初期增加逾倍。

踏入90年代,希慎興業的投資策略明顯轉趨積極,除繼續擴大集團的土地儲備之外,更
展開多項物業重建計劃,包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等,以便用盡土地
的地積比率,擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道,是希
慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的,於1992年底落成,樓高31層,樓面面積62萬方
呎,是該區的高級商廈,希慎總部就設於此。

利舞台的重建計劃始於1991年3月,希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99
號利舞台地皮。利舞台落成於1925年,整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的
設計,外西內中,裡面的穹窿圖頂,繪有飾以金箔的九條金龍,舞台頂層精雕著丹鳳朝
陽,下層為二龍爭珠,極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為:「利擅東南萬國衣冠臨勝地,舞
徵詔護滿台簫管奏鈞天。」當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台,是當年香港最豪華
的劇院。然而,經歷了66載燦爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮,1991年希慎
斥資8.5億元拆卸重建利舞台,計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的
利舞台於1995年落成,成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70%股權屬
希慎興業,另外30%權益由先施公司購入。

利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史,當時它是香
港少數由華人管理的豪華酒店,每年香港小姐選美例必在和舞台舉行,然後在利園酒店
彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓,利舞台和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射,成為傳媒焦
點。然而,利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年,希慎展開利園酒店重建
計劃,以配股形式集資12.9億元,由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元,以24.5
億元向利家購入利園酒店物業,該項重建計劃總投資42億元,計劃發展成金鐘太古廣場
式大型綜合物業,總樓面面積達90萬方呎。利園重建計劃於1997年完成。

1996年11月,希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行,投資觸角
伸向中區。1998年,希慎旗下擁有的投資物業已達478萬力呎,實際上已可與中環的置
地,尖沙咀的九倉分庭抗禮,稱雄一方。


十、置地

70年代末80年代初,英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購,置地成為新
與華商覬覦的罔標。面對收購威脅,置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了「連環船」方
式,即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而,在隨後掩至的地產
崩潰中,置地虧損嚴重,負債纍纍,並且累及怡和,令整個集團處於危城困守之中。

1983年怡和新主席西門,凱瑟克上任後,隨即採取了一系列救亡措施,首先是出售置地
的非核心業務以減低負債,其次是使「連環船」脫鉤。1986年底,置地宣佈先後將旗下
經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市;1987年2月怡和宣佈成立一
家名為「怡和策略」的控股公司,將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控,再由怡策
持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組,置地被打回原形,
從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。

80年代期間,置地的大型地產發展計劃主要只有兩項:即交易廣場發展計劃和雪廠街9
號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2用以47.55億元的高價向港府投得。該地盤
佔地14.4萬方呎,投資總額高達80億元,是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項
發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈,即交易廣場一、二座;
第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓,即交易廣場三座,以及一座可與交易廣場一、
二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。

交易廣場一、二期工程分別於1985和1988年落成,總共可提供約150萬方呎的出租寫字
樓面積,供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區,建
有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連,並且通地鐵、渡輪及巴士站,交通便和。因
此,交易廣場一開業,即成為香港的商業樞紐,及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年
初地產高峰期間,交易廣場每月每方呎租金曾創下110元的紀錄。

置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年,置地宣佈展開雪廠街9號重建計
劃,當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段,地盤狹小。其後,置地先後於
1982及1987年購入廣東銀行大廈(德輔道中8號)及球義大廈地皮,將原來只有一萬方
呎地盤合併成3萬多方呎地盤。當時,置地有意一併連毗鄰的恆昌大廈也買下來,可惜
未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成,並被命名為「大道中九號」。
該物業樓高38層,總樓面面積35.8萬方呎,在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾
何設計模式,匯聚了中西精粹的建築特色,給人以精雕細琢之感,彰顯出卓爾不凡的氣
派。大道中九號的建成,為置地從70年代起策劃的中區重建計劃,畫上了個句號。

踏入過渡時期,隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港,置地的投資策略亦轉趨消極,
其重要標誌就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年,置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔
夏愨大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業,又將價價13.5億元的一批土地
儲備賣給新鴻基地產。1988年,置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團,
套現20多億元;1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售,作價17億元。1991年,置地又先
後向新地出售4項商場物業,向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。
1992年,置地更將建成不久的中區核心物業—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給
一中資背景財團。至此,置地已幾乎將中區以外物業全部售罄,套現金額超過130億
元。

到1994年底置地撤離香港股市時,置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢,包括歷
山大廈,交易廣場一、二、三座及平台、富臨間,香港會大廈,怡和大廈,置地廣場
(告羅士打大廈、大堂及公爵大廈)、太子大廈及太古大廈,可供出租樓總面積486.2
萬方呎。該年底,置地市值406.7億元,已落後於新鴻基地產、長江實業、恆基地產、
九龍倉而排第五位。

不過,90年代中期以後,怡和系海外發展屢遭挫折,置地對香港地產的投資又轉趨積
極。1995年底,置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣,可惜無功而返。
這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初,置地自組財團參與機場
鐵路中環總站上蓋物業發展權,然而被新地、恆地組成財團擊敗。至此,置地這顆香港
地產「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。


十一、合和實業

合和實業的創辦,可追溯到胡氏家族的中央建業有限公司。創辦人胡應湘,祖籍廣東花
縣,1935年在香港出生,其父胡志是香港著名的「的士」商,號稱「的士大王」。胡應
湘早年赴美國普林斯頓大學攻讀土木工程,1958年學成返港,曾任職政府工務局助理工
程師。1962年胡獲得建築師執照後,即創立家族的中央建業有限公司。當時,港府認為
香港的士不足,因而增發牌照,其父胡忠多購了數十部的士,使車庫不敷應用,於是便
在銅鑼灣海旁購地建造大廈,底層作停車場,上蓋作住宅出售。這次交易令胡氏家族賺
取了可觀利潤,並開始兼營地產。

1965年香港爆發銀行危機,地產市道蕭條,中央建業業務大受影響,胡應湘遂決定另組
公司自行發展。1972年,胡在父親協助下向匯豐銀行貸款1,500萬元,創辦合和實業有
限公司。同年8月,合和在香港掛牌上市。當時,合和實收資本2億元,分為10,000股,
每股面價2元,以每股5元公開發售2,500萬股新股,集資1.25億元,用作減輕債務及地
產發展。當時,香港地產市道蓬勃,股市飆升,合和的股價也於1973年3月衝上每股30
元水平,比認股價急升5倍,整間公司市值高達36億元,成為規模最大的華資地產上市
公司。上市首年,合和純利達6,070萬元,比預測利潤高出四成半。

可惜,好景不常。1973年3月恆生指數攀升至1774.96的歷史性高位後即急轉直下,當時
股市早已脫離客觀經濟情況,潛伏嚴重危機,股市暴跌的導火線是發現假股票,而最早
發現的假股票就是合和。合和即被證券交易所勒令停牌以便調查。期間,合和持有25%
股權的保利建築公司宣佈破產清盤,令合和遭受損失,故合和復牌後股價一瀉不止。
1974年底,合和股價跌至0.65元,比最高位時下跌97%。遭此打擊,1974年度合和純利
僅2,179萬元,大幅下跌六成四,以後各年度雖逐步回升,但直至1979年才超越1973年
度水平。這一時期,合和側重於地產發展,相繼完成了協威園、康麗園、東威大廈、山
光苑、雲景台、荃灣花園、健威花園、德福花園等多處物業。

70年代合和最重大的物業發展項目是位於灣仔皇后大道東的合和中心。合和中心既是身
為建築師的胡應湘引以為傲的得意之作,也是合和實業的招牌大廈。合和中心在設計上
頗具特色,它包括兩個內筒牆和一個直徑15呎的外筒牆,第一個內筒牆內是電梯通道,
內筒牆之間作洗手間、儲物室及管理通道之用,第二個內筒牆和外筒牆之間,是寫字樓
和商場。合和中心的圖筒形設計,據說可抵受時速194哩的負載風速,這一極限承載的
風力,是香港有史以來所能遇到的最大風暴。胡應湘設計的合和中心原計劃於1976年完
成,後因建築圖則批出的拖延,至1980年才完工。該中心樓高66層,是當時香港最高的
建築物,比康樂大廈還高出139呎,可供出租面積達80萬平方呎,頂層是旋轉餐廳,中
低層是寫字樓,底層和地庫是商場和停車場。合和中心的建成,為合和實業在香港地產
界奠下重要的基礎。

可是,80年代以後,合和的業務重心逐漸轉移到中國內地、泰國、菲律賓的基礎設施工
程,其作為地產五虎將的地位亦逐漸被其他新與地產集團取代。


十二、大昌地產

大昌地產的創辦人陳德泰,祖藉廣東新會,早在1950年代初已活躍於香港地產界,1950
年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月,陳德泰創辦大昌地產(集團)有限
公司,同年12月11日在香港掛牌上市,將面值2元的股票共1,250萬股新股,以每股4元
的價格公開發售,集資5,000萬元。當時,大昌地產除直接擁有地皮物業外,還擁有若
干重要發展工程的少數股東權益,包括和記大廈25%權益、禮頓道一面積41萬方呎商場
寫字樓組合40%權益等。

大昌地產上市後,充份利用股票市場狂熱的機會,發行新收購物業或其他地產公司的少
數股東權益及聯營公司權益。1973年,大昌就先後15次發行新股,發行的股數高達1.5
億股,先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及和記國際等公司換
股,又購入太批物業及地產投資公司,如購入喜來登酒店35%股權、都城地產25%股權
及太古昌25%股權等。

大昌地產在上市初期,在投資者心目中的地位頗高,主席陳德泰更被稱為「地產強
人」。不過,大昌較少獨立自主地發展地產,也缺乏魄力獨力承擔大型發展項目。上市
不久,大昌就依附英資財團,協助其地產發展。當時,陳德泰與英資和記洋行的祈德尊
關係密切,大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的黃埔船塢合組都城地
產,以大昌的資金及由建築到銷售的系統,去發展黃埔船塢在紅磡、大角咀及香港仔三
座船塢的土地,但後來和記集團陷入財政危機,控制權被匯豐銀行所奪,匯豐派「公司
醫生」韋理入主整頓,安排和記與黃埔合併,形勢發生變化。韋理認為香港地產市道蓬
勃毋須與大昌分享,因而推翻雙方往日的許多口頭合約,導致雙方關係破裂對簿公堂,
後來庭外和解。1979年,大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55%股權,同時
以1.1億元價格將中區和記大廈25%業權售回和記黃埔,雙方合作由此終止。

1973年,大昌地產還和英資太古洋行合作,聯合收購小型地產公司健誠置業,改組為太
古昌發展,當時太古集團剛涉足地產業,試圖借助大昌的經驗發展規模龐大的太古船
塢。後來,太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享,遂於1977年收購太古昌發展全部
股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌又和希慎合作,興建希慎大廈
及禮頓中心,1981年9月,利氏家族組成希慎興業在香港上市,大昌變成持有小量股票
的小股東,也不成氣候。大昌地產這種經營方式,雖不致吃大虧,但卻失去大事擴展的
良機。

1981年,大昌地產創辦人陳德泰病逝,公司主席一職遂由其長子陳賦接任。陳賦1974年
畢業於美國麻省理工學院,學成後返港協助父親管理家族生意,當時出任公司主席時年
僅38歲,成為香港最年輕的集團公司主席。不過,由於大昌地產經營作風較保守,缺乏
大氣魄,此時已逐漸落後。


十三、華懋

華懋集團創創辦人王德輝,祖籍浙江溫州,1934年出生,1949年舉家遷移香港,朝鮮戰
爭爆發時,適值父親生意失敗,王德輝停學協助父親重整,經營化工的華懋公司。60年
代,王德輝看好香港地產前景,遂與其妻子龔如心創辦華懋置業有限公司,開始投資地
產。當時,王德輝對地產建築一竅不通,但卻肯虛心學習,每晚工餘都拿著一疊圖則,
向鄰居一位建築老行尊請教,直到摸清路向,才購地建樓。1967年地產低潮時,王德輝
憑獨到眼光,抓住良機在荃灣一帶購入大量地皮,其後人心回穩,百業待興,王德輝在
荃灣大量發展每單位三、四百方呎的小型住宅樓宇,深受市場買家歡迎,逐步奠定了華
懋日後在地產界的地位。

華懋置業的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向擁有大量土地的
牛奶冰廠有限公司展開敵意收購。當時,華懋曾應牛奶冰廠董事局主席周鍚年之邀,與
牛奶冰廠合組牛奶地產公司,向置地展開反擊。華懋注資1.2億元換取牛奶地產24.9%
股權,而牛奶冰廠則以旗下土地換取新公司75.1%股權。後來反擊雖然失敗,但王德輝
及華懋的名字開始在業內打響。

其時,華懋已初具規模,據王德輝當時接受記者訪問時表示,華懋置業已擁有40多個發
展地盤,持有附屬公司30餘家,1971/72年度公司純利已達2,500萬元。1970年代以後,
華懋繼續在荃灣、葵涌、新蒲崗、觀塘等市區邊緣大量購入住宅用地,1975年度公司純
利已增加到7,000萬元,規模已不遜於地產五虎將水平。

華懋集團的地產發展策略有兩個明顯特點:第一,是中低檔路線。華懋發展的樓宇,一
般以中下階層市民為銷售對象,因此樓宇所處地區,往往為市區邊緣勞工密集地帶,樓
宇多屬中小型住宅單位,以樸素馳名,用料不甚講究,其質素有時被外界批評。1979
年,剛建成的荃灣工業大廈被地政工務司列為危樓,小業主驚慌失措,幸而華懋同意出
資,與小業主合資修葺。正因為成本低,華懋的樓宇銷售價亦往往比區內其他地產商的
要低。第二,華懋同時兼營樓宇按揭,將集團發展的樓宇交由旗下財務公司辦理按揭業
務,按揭率為樓價七成,所謂「肥水不流外人田」,除賺取和息外,更可於供樓者無力
償遠時收回樓宇再售。此外集團還兼營樓宇維修、管理、保安等業務,賺取從建樓到售
後服務各個環節的利潤,因而公司的資產規模迅速擴大。到80年代初,華懋已成為唯一
沒有上市的大型地產發展商。一般估計,當時其規模與新地等比已相去不遠。

據了解,華懋持有的乙種換地權益證書,在香港地產發展商中可能數一數二,而其擁有
的出租樓宇,包括寫字樓、住宅樓宇及工業大度,至少約100幢,其中最為人知的,是
尖沙咀的華懋廣場、灣仔的熙信大廈等。1990年4月,華懋集團主席王德輝第二次被綁
架後失蹤,華懋集團一度轉趨低調。不過,其夫人龔如心經3年深居簡出之後,於1993
年己開始收拾悲痛心情,重出江湖,華懋集團已再度活躍。1993年至1994年期間,華懋
頻頻下注,大量收購具重建價值的物業廣場,在市場上相當矚目,其中,包括斥資30億
港元向永安集團購入中區永安人壽大度、永安中心大廈及向英皇集團購入宏記大廈,該
集團還向廖創興企業集團聯絡,有意將永安人壽大廈、永安中心大廈與廖創興銀行大廈
合併發展;稍後又斥資2.55億港元向岑才生家族購入中區華人銀行大廈兩成權益,計劃
與毗鄰的宏記大廈合併重建。

1994年3月,華懋主席龔如心宣布一項令香港轟動的發展大計,計劃斥資100億港元在荃
灣與建一座全香港及全球最高的商業大廈,該廈不連地庫合共108層,樓高468米,地盤
面積約21萬方呎,可建樓面面積210至230萬方呎,預計將於1998年落成,屆時將比現時
香港最高的中環廣場高出158米,比現時全球最高的美國芝加奇Seas Tower仍將高出25
米,比預計1997年落成的中國重慶大廈,亦將高出11米,堪稱「世界第一大廈」。該大
廈將命名為「如心廣場」(Nina Tower),大廈外牆將沿用華懋傳統顏色—─金色,大廈
頂樓將掛個紅色大心,寫著「We Love Hong Kong」。龔如心表示:她不是希望藉著大
廈命名來紀念自己,而是希望這幢大廈成為香港的新標記,同時表達她對香港前途的信
心。可是,後來該計劃已因技術原因擱置。


十四、南豐

南豐集團的創辦人陳廷驊,祖籍浙江寧波,1923年出生於一布商家庭。1950年陳廷驛移
民香港,初期從事棉紗、布疋等貿易生意,1954年創辦南豐紡熾有限公司,在荃灣設有
佔地面積廣闊的南豐紡紗廠。1969年陳廷驊將南豐紡紗改組,於1970年4月在香港上
市。當時,南豐紡織法定股本4,500萬元,已發展成一縱合式企業集團。南豐紡織上市
後,業務發展很快,到1979年已擁有環錠和空紡紗錠10.4萬枚,月產棉紗640萬磅,穩
執香港紡織業牛耳。陳廷驊亦因而被譽為香港的「棉紗大王」。

70年代中期以後,陳廷驛鑑於紡職業已漸走下波,而地產業發展前景看好,開始將投資
重點轉移到地產業和證券市場。其實,早在1967年地產低潮時,陳廷驊已大量購入廠房
地皮和乙種公函換地證書,為集團日後的地產發展奠定堅實基礎。1970年南豐上市時,
已擁有工業及住宅樓宇41.3萬方呎,乙種公函換地證書32萬方呎、農地12.8萬方呎,是
製造業中的地產大集團。

1976年,南豐透過旗下南豐發展有限公司以4,000多萬元向太古洋行和長江實業購入港
島則魚涌太古山谷英皇道一幅土地興建南豐新村。南豐新村工程分四期進行,包括12幢
28至32層高的住宅大廈,其2,800多個單位,每個單位474至692方呎不等。此外,還附
設兩層停車場和花園平台。南豐新村從1976年開始預售,到1978年全部售磬,每方呎售
價從200多元升至400多元。當時,銀行利率較低,南豐為賺取更大利潤,還自行經營按
揭業務。自此,南豐成為香港重要的地產集團。


十五、鷹君

鷹君創辦人羅鷹石,祖籍廣東潮州,1913年出生,早年曾隨父親遠赴泰國謀生,1938年
移居香港,當時籌得18萬元,買入吉地4,000方呎,向銀行按揭貸款,建成4幢住宅樓
宇,賺得不菲利潤。50年代中後期,羅鷹石眼見大量中國移民湧入,地產市道日漸興
旺,遂於1963年創辦鷹君。鷹君一名,取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」,英
文譯作大鷹(Great Eagle),寓意振翅高飛,鵬程萬里。

1972年10月,鷹君在香港上市,以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股,集資約
3,000萬元。當時,鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元,1975/76年度還跌至397.5萬元。

鷹君崛起的關鍵,是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年,鷹君看準
時機,將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地,1976年後香港經濟復
甦,對工廠的需求大增,鷹君把握時機全力推出廠廈樓花,僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎,價值4億元。1978年,大量內地移民湧入香港,對住宅樓宇需求增加,鷹君
適值大量資金回籠,正好用作購買住宅用地。該年,鷹君購入地盤多達11個,其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段,後來地價、樓價急升,鷹君的資產大
增。

1980年10月,鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用,將兩幅酒
店用地加上多幅土地,組成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股,集資逾3億元。稍後,鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68%股權,並易名百利保投資。這時,鷹君系所控上市公司已增至3家,市值達33.5
億元。其中,鷹君的市價在1981年底達9.63億元,成為香港第二十大地產上市公司。

不過,鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張,早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店,而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保,亦是在地產高
峰期進軍地產,其子羅旭瑞又籌劃轟動香港的中巴收購戰,以高價購入中華巴士公司大
批股權,收購失策後仍持有中巴14.7%股權,後來股市暴跌,百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。

1982年9月後,香港地產、股市雙雙急跌,鷹君一系陷入困境,到1983年9月上半年度,
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元,其股價與最高峰時相比,
亦下跌八、九成。這時,鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心,
將所持富豪酒店及百利保股權,委專家評估時價,售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司,而羅旭瑞亦脫離鷹君,出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時,鷹君所遭受的打擊不言而喻,幸地產市道漸甦,而鷹君成
功完成債務重組,5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期,為此而付出沉重的
代價。

八十年代初,,香港地產市道崩潰,鷹君遭受到重大損失。不過,踏入過渡時期以後,
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光,透過一連串低買高賣,實力迅速恢復。1989
年,鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。

花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰,地盤面積為9.2萬方呎,是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月,港府首席地政監督史格偉曾表示,這塊地王價位約在50億港元左
右,當時有分析家更認為,「地王」成交價可能達57億港元,將刷新香港的賣地紀錄。
然而,花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅,期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊,香港地產市道下調,地王的估價也相應地被調低了三成至五成,約為25億至30億港
元。結果,參加競投下標的五家財團(全為華資財團),包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等,其中,以鷹君的標價最高,為27億港元,一舉
奪標。整個地產發展項目,以該幅地競投佔27億港元,再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元,鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示,該集團對香港前景,尤其對寫字樓市道充滿信心,他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴,每次都只能有短暫的影響。

花園道地王於1992年5月建成,為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓,命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈,及37層高的亞太金融大廈,總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益,作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示:「萬國寶通廣場的中樞位置,重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益,並增持該物業權益至74.5%。其增添份量,續供租用。


十六、麗新

麗新製衣在戰前己設立,當時僅是一間規模細小的製衣工場,1950年開始由林百欣接
辦。林百欣,原籍廣東潮陽,1914年出生,早年曾在一家汕頭銀行任職,1945年移居香
港,初期做成衣推銷員,稍後在深水涉元洲街開設成福織造廠,1950年接辦麗新製衣
廠。麗新製衣在深水涉基隆街僅得兩間埔位,主要製造恤衫,銷往東南亞各國。五十年
代,麗新製衣積極拓展新市場,當時,麗新接到一份東非訂單,訂製700打恤衫,要求
限期送貨,其時香港每月僅有一班輪船從日本經香港駛往非洲,在香港僅停留三、四
天,麗新即從日本訂購人造纖維布料,爭取在停泊香港期間完工並及時送貸。據林百欣
後來的回憶:「船到後,我們到碼頭收貨,一定要在船離港直航非洲之前把製成的恤衫
落貨,如果不能用同一班船運往東非,信用狀必然過期,結果,全廠通宵開裁,翌早外
發車縫,再回廠上領,釘鈕……至包裝,一切工序,在三天之內完成,及時將貨送上
船,打破一切紀錄。」林氏還表示:「當時全靠上上下下齊心拼勁,能人所不能,假如
是今日的分科流水作業生產方式,根本做不到。」林百欣這番話,形象生動地反映香港
製造商當年艱苦創業情景及其高效率,結果,林百欣成功開闢非洲市場,並被同業冠以
「非洲王」稱號。

1959年,麗新在香港註冊為有限公司,並成功將產品打入英美市場。1964年,麗新製衣
遷入青山道一幢自置的3層樓高廠廈,生意愈做愈大。當時,因為要從臺灣購買呢絨、
燈蕊絨布等布料,為確保布料來源,麗新收購了臺灣上市公司民與紗廠大部分股權,該
廠擁有2萬枚紗錠,頗具規模。到六十年代後期,麗新製衣的產品已遠銷英、美、德和
加拿大,成為香港主要的成衣製造商之一。

1972年,林百欣趁香港股市高潮將麗新製衣在香港上市,並將上市所籌得的資金用於更
新設備,購量先進製衣機器,擴建廠房。當時,麗新製衣已成為香港最大的紡織品配額
持有人之一。七十年代,林百欣憑多年辦廠經驗,看到投資地產的潛力,遂將公司剩餘
資金用於購地興建廠房,用作收租。1980年,麗新旗下投資廠房面積己逾100萬方呎,
每年提供的租金收人達7,000港元。地產收益已逐漸成為麗新的重要收益來源。1983
年,香港地產低潮,當時大部份地產商或受之前地產狂潮所累,或對香港前景抱觀望態
度,麗新卻將從製衣及配額賺取的資金,悉數投入地產,最初吸納的主要是九龍塘至窩
打老道一帶的貴重住宅用地,1985年地產復甦時,麗新的實力已不同凡嚮了。

1987年,林百欣在赴美留學歸來的次子林建岳協助下大展拳腳,同年9月,林氏透過麗
新製衣斥資7.92億港元向陳俊家族購入上市公司鱷魚恤60%股權。鱷魚恤在香港可說早
已家喻戶曉,其歷史最早可追溯到二十世紀初葉,1910年一家德國公司在香港註冊「鱷
魚恤」商標,從事出口業務,五十年代初這盤生意輾轉傳至陳氏家族。鱷魚恤於1961年
註冊為有限公司,1971年在香港上市,到八十年代中期已發展為外銷與本銷並重的製衣
集團,在港九各區擁有逾30間鱷魚恤零售店,並在中區擁有鱷魚恤大廈作為集團總部。
1987年,陳俊家族因對香港前途信心不足,準備移民加拿大,遂將鱷魚恤控制權出售,
但仍持有10%股權。

麗新收購鱷魚恤後,於同年10月重組集團架構,成立麗新製衣國際有限公司,作為集團
控股公司,向麗新製衣購入包括鱷魚恤在內的全部製衣業務,同年12月在香港上市。麗
新製衣則改名為麗新發展有限公司,專責地產發展業務。麗新發展分拆後在地產發展方
面更加進取,先後興建銅鑼灣廣場、長沙灣商業廣場,麗新廣場等,成為香港股市中的
中型地產集團。1988年,麗新發展和林氏家族再展開收購行動,先後收購經營北美洲酒
店業務的景耀國際逾六成股權及亞洲電視逾四成股權。這時,林氏家族透過麗新國際,
控制上市公司已增加到4家,躋身香港華資大財團之列。

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