2010年9月28日星期二

物業投資者訪問錄

經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
白旋風」樓價合理卻非便宜
樓市炒家對市場觸覺敏銳,不止追求以筍價入市,更要求有升值潛力。因此炒家的舉動,可視為樓市寒暑表。上世紀90年代因旋風式大手炒新盤、被譽為「白旋風」的陳清白,在物業投資上戰續彪炳,近年更由豪宅轉戰港島區細價樓。他曾經身上配備逾100條鎖匙,方便買家隨時睇樓,成為一時佳話。
陳清白擅於掌握樓市脈搏,個性爽直敢言。早於年初樓市炒風仍然熾熱時,不少證券行及經紀行高呼樓市可重返1997年歷史高位之際,陳清白己呼籲要小心後市。 「當時一個太古城675平方呎單位,炒高至500萬元,絕對不合理。而且一手樓,發展商又開天價;二手樓又靠傳媒吹捧。消息日日吹,我心水清,感覺到有問題。」 目前太古城675呎單位平均售價已降至約350萬元,陳清白認為只可說是合理,並非便宜。
「恆指企穩15,500點,樓市觀企穩」
「目前股市暫時喘定,樓市亦可暫時穩住。但因為後市有太多隱憂,今回我亦看不通,但相信股市可以對樓市帶來啟示。 股市與樓市的關係,是氣氛與信心問題。其實,目前很多人是有錢的,但不敢買樓。因為氣氛差,又無信心,愈平就愈驚,害怕今日買,過年後再跌一、兩成。如果恆生指數可以在15,500點企穩,即約去年最高位的一半,相信樓市亦可以企穩。」
陳清白估計樓市最差的情況,是豪宅仍有20%跌幅;太古城再跌10%。不過,他重申若港股繼續尋底,便要修訂樓市預測。 「如果恆指跌穿10,000點,樓市就無得講,太古城675平方呎單位,亦會跌穿300萬元。 其實恆指要跌穿10,000點甚至8,000點,真的很容易,因為現時般市不時都千點上落。」
自「金融海嘯」至今,陳清白已沒有入市,手上物業數目亦大幅減持一半。究竟陳清白何時再戰樓市? 「我是保守的,不心急買貨。目前整體大氣候、大環境都差,我買樓不是用作自住,而是投資。入市與否視乎值博率,看看樓價有沒有水位上升。其實,樓市一逆轉是很難走貨。最慘是現在連租金都開始殺下來,令租金回報變得不吸引。」
「很難再見沙士價」
樓市雖已累積一定跌幅,但怎樣才算抵買實在難有標準,因此不少投資者均以「沙士價」作參考。 如果以此作根據,太古城675平方呎單位最低成交是140萬元;南豐新村474平方呎單位是86萬元,相信都很難再見。」 陳清白認為作為炒家,樓市難見升值水位是不會入市;但作為用家,若現在是租樓人士,既然都要支付租金,現在可開始慢慢揀樓,準備入市。 「當然,用家入市後都可能要『坐艇』,但無人可以咁叻仔在最低位入市。既然現在有大把好單位選擇又可以議價,用家可以不靚不買。但最緊要是預留五成首期,以防銀行估價不足時按揭部分大失預算。」

經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「白旋風」目前樓市很不健康
炒家觸覺最為敏銳,往往捕捉最佳出入貨時機。擁有30年樓市實戰經驗、被冠以「白旋風」外號的專業炒家陳清白,即使手持逾十個物業,亦不諱言目前樓市陷阱處處,新一個泡沫正在形成中。「要支持樓市上升,經濟要好之餘,失業率又要低。目前所見的經濟數據全部都是負面,但樓市又回升,我覺得很奇怪,亦不接受。我今日入市都是手震震,盡量出貨為主。因為我手上的物業都在早幾個月前買入,如南豐新村474平方呎單位,之前都是逾180萬元,我買了幾間,現在以約 230萬元摸出。」
「不過,我始終要搵食,只好『行騎樓底戴鋼盔』,揀一些仍然相對『低水』的樓盤,快炒一轉早點落車。」陳清白說。過往策略進取、以旋風式大手掃新盤見稱的陳清白,如今變得保守,也是緣於1997年「小陽春」後的樓災。「當時我受過很大教訓,交過很多學費,一鋪清袋。你說我現在保守一點亦好,我始終認為目前樓市是很不健康。」
有機會跌回「海嘯價」
陳清白認為,目前樓市沒有經濟基礎支持,只靠市場氣氛充撐,吸引資金入市。氣氛改善,主要是股市反彈所致,令市場存有經濟可以很快復甦的幻覺。惟般市升勢同樣沒有經濟基礎支持,只是靠熱錢流入炒高,當股市正式重新向下調整之時,就是樓市再次尋底之日。「如果港股可以重上20,000點甚至30,000點就無話可說,但相信升抵18,000點後,都要先行調整。當港股後市稍有差池,回調至13,000、 14,000點,屆時投資氣氛由濃轉淡,樓市一定要調整,有機會跌回『海嘯價』水平。」
陳清白認為,「海嘯價」是近期樓市低位,可反映目前經濟情況,但不代表跌至「海嘯價」便是最佳入市時機,還要視乎屆時經濟情況,會否比去年金融海嘯爆發後更差。至於這個樓市泡沫何時爆破?陳清白相信短期內未必會立刻爆破大跌,但已去到很高風險地步,其中不少一手樓的售價,已經是很不合理地高。
小心一手新派豪宅
「一些位於環頭環尾,但包裝成豪宅地段的新樓,實用面積低,睡房連床都放不落,但賣成8,000、9,000元一方呎,高層甚至要10,000元,真是很大泡沫。這些新樓相比同區售價只是3,000、4,000元一方呎的二手樓,可享有如此高溢價,除了設備較好外,最主要是新。不過,過多幾年新樓都變舊樓,屆時市場會以理智分析其應有價值。我認為新樓到五至七年會回歸原形,現在我已沒有興趣研究及投資一手樓。」
即使傳統藍籌大型屋苑,陳清白亦提醒投資者要小心,他解釋:「如果是用來自住,計好數邊可以。但如用來投資賺錢,已經不值博。「以太古城為例,我相信即使再升,最多只有5%至7%空間。但扣除印花稅,出入經紀佣金、律師費;加上買賣期間供樓利息,已沒有賺錢水位。而且這類屋苑有很多炒家買賣,一旦樓市回調時,其下跌速度是最快。」

蘋果日報2009年06月27日
「炮哥」陳清白樓市泡沫嚴重 有價無市
與「鬍鬚余」式的入市攻略比較,人稱「炮哥」的資深投資者陳清白,則顯得較為保守,並睇淡樓市,他認為,現時樓市極之不正常,樓價升得太高,租金根本追不到樓價,泡沫情況十分嚴重,目前成交已經明顯減慢,並開始有價無市。
「不要買新樓、不要買龍頭屋苑」
「我唔係阻人入市,但我建議不要買新樓、不要買龍頭屋苑,目前一手新樓簡直貴到離譜,二手樓亦唔係平,買新樓輸的機會很大,贏面甚少,加上發水問題嚴重,以前買新樓至少都有八成實用,家只得六成實用,計落條數真係貴咗好多,所以97 年後我已經無買過新樓。」陳清白指出,買二手樓同樣存在不少風險,一些流通量高、透明度高的龍頭屋苑,要有心造市亦很容易,持貨量多的炒家,通常會先造高其中一間成交,餘貨就可以此高價慢慢散貨,達至全面升水。
專攻港島區低水樓
雖然樓市凶險,但炮哥保守穩健的作風,令他在海嘯期間,基本上無損手,現時「炮哥」仍四出尋寶,目前持有約二十多個物業,大部份都是200萬元以下市區舊樓細價樓,地區包括銅鑼灣、灣仔及筲箕灣等。「一定要平過市價,我先至會入貨,如果無貨就寧願繼續等,舊樓始終使費平,加上防守性夠強,相對較為安全。」他指出,除了專吼舊樓外,低水樓亦買得過,以杏花邨為例,一個約500方呎單位,樓價已升至300萬元,但下一個柴灣站,同樣是港鐵站上蓋的新翠花園則抵買得多,他在兩個月前就以208萬元,購入一個約600方呎低層池景單位。「個單位間隔方方正正,始終都係港鐵站上蓋,呎價只係3,400幾元,我覺得就好低水,不過,經紀唔推盤,市場無人吼。」炮哥認為,買低水樓只是憑個人感覺。
 
賴可茵
經濟一週1413(29/11-5/12/2008)
山頂賴」入市前留意租金走勢
「目前換樓鏈已斷,就算入咗低市價10%至15%筍貨,亦無也人接貨。樓價短期上升空間大有限,『坐艇』機會仍然好大,目前根本沒有短炒條件。若是中、長線收租,目前租金剛剛向下,相信要農曆年後一至兩個月,才可以初步完成調整。有心買樓收租人士,不妨睇定租金走勢後才計劃入市。」資深物業投資者賴可茵說。
擁有20年物業投資經驗的賴可茵透露,自小已跟同樣有物業投資的家人到處收租。 賴可茵的成名作,是2003年「沙士」樓市最低潮時以呎價5,000元購入山頂物業。此役令她勁賺1,700萬元,因而被冠以外號「山頂賴」。 賴可茵在物業投資上,一直主張「無機會就忍,有機會就狠」。去年11月時,眼見樓市升勢未完,但小西灣藍灣半島仍然「低水」,便豪擲l億元掃入20個單位。
「樓市調整已到中後段」
惟年初當樓市仍一片光明時,賴可茵基於美國經濟開始轉差,心感後市不妙,於3月至4月時高位盡沽手上住宅單位,至今仍然未有入市,只持有部分位於中環及灣仔商誧作長線收租。 「樓市升跌,要視乎宏觀經濟,目前香港失業率正開始攀升,薪酬又開始下跌,試問樓價怎會回升?我會將樓市調整週期分作三部曲。第一部曲是衝擊高收入人士,樓市開始下跌;第二部曲是連中小企及零售亦受拖累,銀行收緊信貸,對樓市繼續是負面影響,這兩部曲已出現。 至第三部曲,就是壞消息盡出的時間,估計明年第三季才出現,屆時樓市才有機會見底。」
賴可茵表示,後市要密切留意外圍及香港宏觀經濟,包括美國會否再有更壞消息、一些基本因素較弱的國家,會否出現如冰島的信貸危險;香港方面,則要留意有哪些公司出現財困、失業情況是否繼續惡化。 「我目前連樓都沒有睇,因為沒有購買意欲。現時策略是持盈保泰,靜觀其變,養精蓄銳。」賴可茵認為整個樓市調整已去到中後段,估計整體樓市尚有10%至15%跌幅。
「換樓客可先部署」
究竟何時再入市?賴可茵表示首要條件,是要看到香港經濟前景回順。 「當各行各業開始有大展拳腳的動作,或見就業市場增加職位空缺;零售數據又開始回升,旅客數字增加時,我就會入市。」
賴可茵表示,日後入市會首選一線區街誧。因為好市時,好舖位難求;而港島區大型優質豪宅屋苑,如貝沙灣及禮頓山亦是首選,取其升值幅度大。 不過,賴可茵建議換樓人士,現在可以部署入市。她說:「如果在高峰期換樓,所補差價較大;相反在低潮時換樓,差價較小。但建議最好是先賣後買,較為安全。」
 
經濟一週1439(30/5-5/6/2009)
「山頂賴」:第三季見真章
對比陳清白的審慎策略,另一專業炒家、以炒賣山頂豪宅揚名的「山頂賴」賴可茵更為保守。 去年底至今,賴可茵仍忍手不入市,反而近日出售一個灣仔舖位予影星周星馳。因為她認為目前樓市是否真正向好,還看第三、四季經濟數據。「目前我仍然有貨底在手,如果樓市上升,我很開心,因為我的資產會升值;如果樓市下跌,我亦開心,屆時我又可以掃平貨。」賴可茵認為,如果要樓市重新踏上上升週期,一定要有經濟基礎支持,例如失業率連續三個月不再上升。
未見復甦訊號
同時,大發展商亦開始重新勾地拍賣。發展商推售新盤時,都是惜貨不急於促銷,這是經濟復甦的跡象,但目前都看不出來。「反而我認為第三季時,環球會有更多負面消息,包括美國車廠問題、跨國大企業業績。其實,目前企業仍面對很嚴峻的生意困難。當這些負面消息出來時,股市一定有衝擊,屆時將對樓市造成考驗。如果屆時樓市仍然企穩,樓價可能會先橫先一段時間,有待明年可望有力上升。若屆時樓市回調,估計平均要調整5%至10%;個別樓盤更有機會下跌15%。」賴可茵認為倘第三季經濟數據並不嚇人,最快會於第四季至明年初考慮入市。」雖然賴可茵認為目前未是最好的入市時機,樓市仍然有下跌機會,但長遠而言,她仍然看好樓市,尤其是金融海嘯後,樓市投資價值更為突出。
購買力正在消耗
「今次全球性經濟出現問題下,本港經濟週期跟以往有點不同,就是過往樓市表現會後於股市,但今次樓市亦與股市一齊上升。這個情況正反映香港及內地人對以往信任的基金及債券等產品失去信心,甚至有人認為很多結構性產品是騙人;反而樓就很簡單,賣與不賣是自已控制,升與不升是跟大市。如作為中、長線投資,不是投機炒賣,樓都是幾安全;就算物業被燒,都仍有業權。」
賴可茵相信,今次樓市反彈是一班身有錢或想換樓的人入市居多,他們中至長線投資角度,甚至視樓市為資避難所。 「目前銀行存款近乎沒有利息,但一般舖位租金回報都有2厘、3厘,甚至一些好少少的物業有4厘、5厘或更高,加速投資者買樓抗通脹保值與保息步伐。」
賴可茵亦認為,目前樓市購買力已消耗一部分,預計短期在需求減少下,是樓市後市需要回調另一原因。對於有心置業的準買家,賴可茵認為如果是用家,有實際需要時,現在可慢慢睇樓,但不要追價搶貨;同時要預留按揭利息回升的額外供樓支出。「息口不會永遠低迷,可能一升就升3厘、4厘。」
 
置業家居720(13/6/2009)
山頂賴:留意美國經濟數據
另一個活躍投資者「山頂賴」亦表示會動用$1億入市,目前正四出睇樓,當中包括地舖或商廈。「雖然樓市回升,但實體經濟仍未見全面復甦,股市樓市表現好全賴游離資金支持。若買家仍末決定應否入市,大可留意第三季(7至9月)經濟數據,由於港元與美元掛鈎,若美國再無大公司倒閉,而數據較預期理想,或可表示經濟已有所反彈。」 

黎汝遠
置業家居720(13/6/2009)
「磚頭始終穩陣過紙」──投資者黎汝遠
春江水暖鴨先知的市場投資者,早於幾個月前密密睇樓、掃貨。最先出手的是科達主席湯君明,5月初以$6,100萬從拍賣場上購入上水石湖墟地皮後,更有意再斥資$7,000萬購入比鄰地盤一併發展。而「摸王」黎汝遠亦身體力行,斥資$3,626萬購入上水御景峰12個單位,現正提價約一成放售。
黎汝遠表示,發展商開價無金融每嘯前進取,正好造就「水位」予投資者入市。「銀行存款息率接近零,資金唔係流入股市就係流入樓市,雖然樓市升幅無股市咁快,但相對一張紙(股票),點都是磚頭(物業)較穩陣。」
揚言已準備好$5億掃貨的黎汝遠指,「發展商勾地困難,未來地價將持續高企,加上內地資金流入樓市,配合低息效應,令樓市回勇。不論是一手或二手樓,只要有一成水位,我都會考慮入市。」
他雖然睇好樓市,但亦非認為全無隱憂。「樓市小陽春全賴銀行積極放貸,但銀行一旦收夠籌,下半年放貸將轉趨審慎。此外,熱錢來得快去得快,又怕銀行閂水喉,又怕失業率上升,而且現時個個都話買樓收租、日後市場充斥租盤,租金被拖低,屆時租金又未必足夠支付供款,種種因素加起來,投資者入市前要一眼關七,多做功課。但若恆指能企穩17,000點或以上,樓市有支持,後市亦會轉好。」

iMoney087(2009/6/20)
黎汝遠短炒目標賺一成
有「摸王」之稱的黎汝遠,是行內知名的物業投資者,他曾經歷1997年樓市大跌市,更在2003年沙氏低吸單位大有斬獲。去年底金融海嘯淹至,他決意暫時離場,靜觀其變,近月卻因見低息及資金湧入樓市,決定重返市場,預備5億元作為投資物業的彈藥,頻頻出擊的他已先後購入大批上水御景峰單位,以及金鐘力寶中心甲級寫字樓等。
投資者入貨出貨猶如輪轉,投資初哥究竟如何避險呢?素來實話實說的黎汝遠接受本刊訪問時說:「本港現市仍缺乏實質經濟支持,今天入市風險當然不少,惟要減低風險,入市前切記看緊價錢,如果你目標要賺取l,000萬元,便要有輸掉1,000萬元的心理準備!」
黎汝遠認為買樓如買股,投資也講求心理質素,他坦言:「現時買樓,要看資產升值多於著眼在租金回報上,像我近日買入的寫字樓,租金回報只有3厘多,不算太吸引,但優質物業看長線,現時優質豪宅也要3萬元平方呎,甲級商廈售價卻只等同豪宅售價的三分一,價錢偏低,只要入價合理,勝算亦相當高。」
黎汝遠計劃將其投資的資金分成2份,三分一投資在優質物業上並看長線;三分一看中線持貨在一年時間之內;其餘三分一則作為短線,即在數個月見有「水位」將先行套現離場。他透露:「短線的投資組合,通常轉身要快,同時『摸貨』可省卻釐印費用,故升幅達5%至10%便會離場。」
他解釋指,目前樓市短時期內不會大升,但只要不貿然高追,揀選正確目標,獲利仍不是太困難。

蘋果日報2009年06月27日
「摸王」黎汝遠大舉狂掃1.5億貨
究竟洞悉先機的炒家思維模式是否值得參考?有「摸王」之稱的黎汝遠,在金融海嘯後,對樓市充滿信心,準備了5億元彈藥掃貨,近期已買入了1.5億貨,包括他一直偏好的一手新盤,最近就購入上水新盤御景峰12個單位,他稱,由於發展商已提價,故近日亦將該批單位加價10至15%在二手市場上放售,並有信心可以成功摸出,他十分睇好上水前景,未來邊境只會越來越旺,若然單位摸不出,亦大可放租。
「世事無絕對,地產界神話隨時再現」
「摸王」買樓無數,曾在97年前豪氣地買下金鐘遠東金融中心46樓全層,勁賺近1 億元,成為「摸王」最彪炳戰績,最近商廈市道持續升溫,他剛以呎價1.2萬元購入金鐘力寶中心2座高層單位,他認為,力寶中心於去年高位呎價為1.8萬元,今日呎價僅1.1至1.2萬元,仍是6,000至7,000元水位,水一定向低流,他睇好後市升勢。至於會否出現勁賺億元神話?「我認為,世事無絕對,地產界神話隨時再現!」黎汝遠高興地說。
最重要有水位
「其實,我沒有特定要買甚麼?最重要就是水位,邊度有水位,我就去邊度。」黎汝遠稱,去年金融海嘯淹至,亦難逃輸錢命運,約佔總成本三成,輸錢因為太貪心,贏錢亦因為太貪心,所謂時勢造英雄,贏錢也要配合天時、地利、人和,曾經歷97年慘痛一役的他,提醒所有投資者,現時買樓風險比以前高很多,今日要賺1,000萬元,就有可能輸掉500 萬元,甚至1,000萬元。

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