2010年9月28日星期二

3T理論 解樓市創富密碼

【明報專訊】股神巴菲特以一套「價值投資法」縱橫股壇數十年,究竟在物業投資市場,又是否有一套完整且具實用性的理論,令投資者可以得心應手?《明報》地產版主管陸振球,於上周六、日在奧海城商場舉辦的股樓論壇,提出了嶄新的「樓市3T投資理論」,有助破解樓市創富密碼,同場還有建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪、香港置業董事總經理李志成,以及美聯首席分析師劉嘉輝,對地產股和樓市最新形勢作精彩講解。

陸振球表示,他結合十多年觀察和分析樓市的經驗,以及採訪了上百位成功物業投資者而獲得的成果,總結出一套獨有的「樓市3T投資理論」,並將之以方程式作表達:

T1(trend 確認趨勢)+T2(timing 掌握時機)+T3(tactics 實戰攻略)= S(success 成功)


T1:trend 確認趨勢

投資樓市,首重確認趨勢。根據香港過去的樓市數據,升跌周期極長,就以1997年前的物業大牛市為例,樓價自82年中英簽署聯合聲明後,便出現大漲小回局面,期間就算是出現了87股災、89年的六四事件等,樓市都只會出現短暫整固,期間香港整體樓價足足升了8至9倍。

及至97年出現了亞洲金融風暴,加上樓價過高,兼且政府推出了錯誤的房屋政策,樓市轉進下跌周期,至03年SARS以後,香港經濟復蘇,政府停售和停建居屋,市民漸漸對樓市恢復信心,便又展開了新的長期升浪,就算出了去年的金融海嘯,樓價也只是調整數個月,便又回復升勢。

總括而言,香港樓市的上升周期一旦形成,可以長達10多年,而影響如此長的樓市周期因素,便要看如土地政策和長期經濟形勢,香港曾受「八萬五」的教訓,加上受惠內地經濟起飛,只要這兩大因素沒有改變,短期利淡的因素,比如前述的87股災和89年六四事件,以至較近期的金融海嘯和迪拜事件,都只會對樓市構成短期影響,反而是趁低入市的好時機(good timing)。

T2:timing 掌握時機

要判斷入市或出市時機,可參考金管局「監察物業市場走勢圖」六大指標:1)樓價、2)成交量、3)反映炒風的確認人(未完成交易已轉售個案,即俗稱「摩」貨)比例、4)購入成本與租金差距(即淨租金回報)、5)供樓負擔比率,以及,6)反映借錢買樓是否熾熱的新做按揭金額變化。

「監察物業市場走勢圖」以97年香港樓市泡沫爆破時為指標參考水平,各指標相距97時愈遠,如03年SARS時,入市時便愈安全;相反,愈接近97年的「邊界」,便愈要小心。

T3:tactics 實戰攻略

確認樓市趨勢和當握時機以外,投資物業要有好成績,還須要訂立好的實戰攻略(tactics),包括如何選擇地區、物業類型,以及做好資金和風險管理。

先說地區,過往港島區住宅供應較少,樓價一直跑贏大市,而豪宅和換樓盤,表現亦勝於一般中型住宅。另外,過往一些新基建項目落成,比如當年地鐵通車至港島東後,刺激了如杏花鸷和太古城樓價急茘,東鐵電氣化化後,則令沙田樓價受惠,而較近年則有三號幹線和西鐵南線啟用,令新界西北樓市看好等。

至於風險管理,則可遵循以下準則:

1. 買樓最重要「量力而為」;

2. 供樓不是一兩年的事,要從較長線角度評估風險;

3. 若買樓花,最好趁現時低息和銀行估價較寬鬆,做即供按揭;

4. 入市前先評估職位和薪金是否穩定;

5. 不要借得太盡,若借七成以上樓價按揭,更要小心;

6. 預留流動現金傍身,失業時也可繼續供樓;

7. 若供得太辛苦,可考慮面積小一點、遠一點、或級數低一點的單位;

8. 若倚靠租金供樓,宜購入租金回報較高,且容易租出的單位;

9. 找租客或續租時,寧願少收一點租金,也不要丟空單位,因為少收一個月租金,租金高5個百分點也補不回;

10. 好租客較租金水平更重要;

11. 供款佔家庭收入比率,最好低於四成。

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