租霸特徵

租霸特徵

香港究竟有多少租霸？竟然是近1萬人呢！租賃私人住宅的租客，保守估計洋樓有20萬人，唐樓則有5萬人，即4%左右租客是租霸。

為何發表本文章？就是自己輕心大意，認定唐樓租霸佔整體租客不足1%外，唐八樓更是從未遇上一例下，今天，竟然證實自己其中一位租客是租霸，幸好只是欠租一個月便即被發現，及掌握證據。

真是老練也被騙財，感謝上主，從中學習到教訓，現在跟大家分享。

欠租15天已經可以向土地審裁處申請收樓，本人正了解所需要之時間。據報需時四個月之久。因此，預防工作顯得非常重要了。

租霸的特徵及預防他們的方法：

1.          匆忙飛快的決定租住，原因是被原來的業主追租多時，被法庭判處必須立刻搬出，他們多不大談判減租，反正日後是不交租金！即日看樓即日要求搬進居住是其特徵，難怪全港業主不會租給此類人。

2.          他們多是談判減少交按金，以減少成本，而不是要求減少租金！業主也需要想想，若是按金也交不出者，是否意味那名租客收入出問題，日後能否交租也成問題！

3.          欠租超過15天，即可向土地審裁處申請收樓；欠租多時，業主可以向法庭申請租客破產令及禁制出境令，業主成本是大得多，但是能令租霸無所逃避，再害別的業主。

4.          有限公司租客，必須找其董事作私人擔保簽署，否則拉倒不租。

5.          簽租約前，必須取得租客工作證明文件正本閱覽及附本作紀錄，例如是糧單。若是日後發現文件偽造，報警處理便是。

6.          洋樓租霸，不好對付，多是欠交租金10-30個月，因此業主損失巨大，比起我等唐樓租霸，損失的金額相差超過10倍，因此，15天欠租必須是死線，業主們呀，不能苦等侯他們交租，否則必然失望。早一日收樓，損失少一天。三思呀。

7.          簽租約前，必須取得租客身分證正本檢查及附本作為紀錄，遇上有些可疑，可致電一些業主會查證是否惡租霸，個別業主會擁有[香港租霸名單]超過3500名，以姓名及身分證號碼在電腦上一查便知道真相。

8.          唐樓租霸大多是領取綜合緩助金人士，多是衣著合時充闊佬，及展示假工作證明文件，此類是長期租霸，初期自然是租住低層套房，多是每次欠交租金3-6個月，然後搬往別處，日子久了，該地區大部份唐樓低層業主認真他們真面目，必然永遠不再租房給他們啦，

於是，他們被迫走上我等唐八樓租屋，沒有電梯下夏天走上落樓梯是苦事，他們及我等業主也是無奈，簽租約前，可致電全港各社署社會保障辦事處，查詢是否申領綜合緩助金人士，首選自然是業主單位該區域。

9.          目前唐樓業主對付唐樓租霸方法可多了，大多是直接聯絡唐樓租霸的社署負責個案官員，看看租霸有否交出假租單騙取社署金錢，及要求租霸簽署同意社署把其綜合緩助金內之租金直接轉至業主銀行戶口。

租霸可以拒絕簽署，那麼社署立即停止發放綜合緩助金，於是租霸被迫就範。不過，水電費就永不能收到了，業主必須簽署租約前，把其水電費用加入在其租金內，否則將造成永遠損失。當然，有的業主立刻要求租霸搬走，否則報上社署。

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徐兆明  2009/8/5

香港唐樓投資技巧

香港唐樓投資 – 各區收購重建的情況

先說說購買九龍區唐樓並且把它裝修成四間套房，出租回報是9.5厘，每間建築面積是1000呎/即100平方米，實用面積剛好是六成，即600呎左右。八樓單位每月租金可達$8000，三樓單位更可高至$13,000。

當然，八樓賣90萬元左右，三樓賣價是130萬元左右。惟獨是被收購重建的賠償金額是一樣的，市區重建局目前1000呎建築面積賠償價是300萬元左右。估計平均每一單位被市區重建局/私人發展商收購需等待十年，因此，穩定的收租是頭十年需關注的事情。

目前市場上唐樓租客全是新移民，來自國內的新移民，女性比較男性多1.2倍左右，平均月入$6000，比較香港本土平均月入1萬元低40%，新來港人士住在官塘的最多，其次是元朗，第三是深水埗，第四是葵青區，而當中深水埗唐樓最多，近1千座，顯示出新移民住在唐樓以深水埗為主要地點，那裡有地鐵，亦是全香港的中心點，這就是目前市場真實情況。由於經濟不景，更多人租住唐樓，因它們是全香港最便宜的私人樓房，單位一空置，一般不需一天已經可以租出，搶租風氣極為嚴重。

以下是近年來私人發展商收購唐樓的事件：

1.          麗新發展(488)與AIG GLOBAL REAL ESTATE INVESTMENT(ASIA)合組成財團，2008年底已經收購了灣仔活道16-18號超過90%業權，2009年3月3日，它根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣全座業權，在沒有競爭對手情況下，以底價一億元投得。

地盤面積只有2505呎，目前兩座唐樓是七層高，樓齡是53年。即14戶業主平分的話，每戶收714萬元，是合理市價，因為目前九龍區私人發展商收購價每戶是350萬元左右，香港島唐樓的樓價長期是九龍的一倍，因此，昨天的價格是合理價。

發展商會連同它早前收購了的活道20-34號一併發展，地盤合共面積是1.33萬方呎，計劃花13億元重建成14萬方呎住宅及5000呎店舖，提供130個850-2500呎住宅單位，2011年落成。

2.          長實(001)於2008年12月1日終止收購九龍塘和域臺，2005年起長實透過高隆投資有限公司與業主簽署收購協議，只付出10%-40%定金，業主中途不能售樓，若是2009年前長實不能成功收購餘下業權，取消交易，業主須交回定金。

業主慘重了，已經收購了八成多業權，只欠少許，令所有業主各損失原本應得的2300萬元！那裡合計有四座樓，120個單位，每單位約1600呎。惟長實另一九龍塘收購項目成功：福景苑。

3.          長實(001)於2004年12月以2.42億元購入九龍塘福景苑92%業權，平均每單位收526萬元，當時該等單位市場單一的售價是110萬元，業主集合了超過九成業權拍賣下，得到有史以來近5倍樓價集體賣出，是經典案例，當時有八大地產發展商一起競價，那裡共有46個住宅單位，地盤面積有45,520方呎。

及後申請強制公開拍賣。並在2007年6月份取得重建圖則屋宇署的批文，將建一座8層高總面積達4.8萬方呎的住宅。

4.          田生集團(8136)於2007年9月份以17億元收購樓齡43年的鰂魚涌多寶樓，共有606個住宅單位及75間店舖，及一旁英皇道963-967A號、芬尼道2A-2C號、海康移12-26號各座樓，地盤合共面積是6.9萬方呎。

5.          英皇國際於2007年8月3日根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣全座業權，在沒有競爭對手情況下，以底價4.64億元投得西摩道9A-9H號。

它將連同一旁英輝臺5-7號一併重建，重投資少於15億元，重建成一座40層有80個1800方呎的住宅單位，市值將是20億元。地盤面積約2萬方呎。2011年落成。

6.          九龍建業(34)於2006年4月份收購了北角明園西街24-32號四座唐樓九成業權後，申請強制拍賣集齊餘下業權。其實集團由1993年已經開始逐個住宅單位收購，如此便可以比全面收購價便宜3倍左右取得單位。

7.          遠東發展於2006年收購西環多核士街12-22號六座唐樓

8.          恆地(12)於1996年收購深水埗醫局街192-200號五座唐樓

9.          英皇國際於2006年中半山英輝臺5-7A號兩座舊樓

10.     金朝陽集團(878)多是在收購業權後把地盤賣給其他發展商重建的，它於2007年底以2.1億元收購銅鑼灣重士街1-11號及華倫街3-11號，那是屬於前後並列的兩排唐樓，地盤合共面積是1.5萬方呎。

11.     金朝陽集團(878)於2007年4月份把成功收購了的銅鑼灣寶靈頓街30-40號物業賣給華美達酒店有限公司，估計從而獲利9千萬元。

12.     恆地(12)於2006年以8.25億元收購金國大廈及國民大廈92%業權後，於2008年6月初根據{土地(為重新發展而強制售賣)條例}公開拍賣業權，在沒有競爭對手情況下，以底價14.2億元投得項目。

13.     遠東發展於2008年初以1.39億元收購西環山道90-100號超過91.8%業權後，即向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣。地盤面積4797方呎。將興建酒店。

14.     會德豐地產(49) 於2008年初收購了西環卑路乍街46號95%業權，亦於2007年收購了九龍太子道西211-215C號舊樓九成業權，即向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣。

15.     太古地產於2007年成功以6.22億元收購鰂魚涌西環臺所有業權，無需申請強制拍賣。

16.     金匯投資(378)於2005年開始收購九龍塘嘉林園，至2008年終於成功統一所有業權，無需申請強制拍賣。它將與一旁的園林閣一併重建，總投資額是4.5億元左右。

17.     九龍建業(34)透過FULLCO DEVELOPMENT LTD於2008年初收購西環薄扶林道59-65A一列唐樓，共有41個單位，地盤面積7300方呎。

該集團是該區地膽，曾經成功收購新落成采逸軒地皮前身的唐樓，及西環卑路乍街150-162號的唐樓。

18.     田生集團(8136)於2007年7月份成功收購半山堅道38-42A號91.85%業權，共有50個單位，餘下單位有的是遺產，因此，只好申請強制拍賣。另外，平均每單位作價450萬元收購其旁堅道44號所有18個單位，該地盤只有1700方呎。

19.     會德豐地產(49)名下TITANO LTD 於2007年1月成功收購九龍太子道西211-215C號兩座合計50個單位的90.74%業權，地盤面積是18,337方呎，平均每單位收購價是600萬元左右。

20.     九龍深水埗福榮街228-232A兩座唐樓，於2006年12月份被某發展商以呎價$2550成功收購，合計1.4億元。地盤面積是6083方呎。

21.     香港島灣仔月街9-11號，於2007年初先後被某發展商成功收購，作價3630萬元。

22.     英皇國際於2007年初成功收購西環德輔道西454A-462A號美景大廈，作價1.5億元。正向城規會申請興建一座36層高的酒店。地盤面積是1萬呎。

唐樓業主自行集齊九成以上業權作聯合發售拍賣的個案：

1.          九龍黃大仙薄崗村道薄崗樓、獅子樓、彩雲樓、翠明樓及鳳寶大廈集齊九成業權，於2007年1月初作聯合發售拍賣，地盤面積是36,354方呎，開價6億元。

2.          香港島筲箕灣順景樓31個單位只是集合了88%業權，於2007年3月作聯合發售拍賣，地盤面積是3567方呎，開價1億元。

3.          港島羅便臣道94-96號集合了100%業權，於2006年7月作聯合發售拍賣，地盤面積6362方呎，開價2億元。

4.          九龍土瓜灣美善同道近落山道，4座唐樓集齊九成業權，合計有29個單位，於2006年12月作聯合發售拍賣，地盤面積是4800方呎，開價8800萬元。

5.          香港島銅鑼灣大坑道16-18號唐樓其中22個單位業權，於2007年12月作聯合發售拍賣，地盤面積是11,410方呎，開價近3億元。

發展商正在逐一單位收購的地點：

1.          港島西區萃華樓，於2007年1月份發展商已經收購了18伙。

2.          港島西區高街92-98號及西邊街39-45號，於2007年1月份發展商已經收購了18伙。

田生集團(8136)成立以來，成功重建的地盤合計有300座，相信是全港最多的。各大地產發展商均是首先逐個住宅單位收購，如此便可以比全面收購價至少便宜3倍取得單位。

到收購了近乎九成業權時候，才提高收購價七成左右收購餘下業權，到集齊九成業權更可以向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣，屆時餘下那些業主若是不滿意賠償那麼少，告上終審法庭，依照多次案例，法官依例公平公正以多位測量師在近十年來同區同單位樓價最低價的中位數作賠款，即SARS時候樓價，即每單位只有40萬元而不是發展商願意付出的300-800萬的價格，另外需要付上十多萬堂費及律師費，讀者或許會問，為何該等業主那麼不智？

我亦問了多次，他們認定每一單位樓價理應超過1千萬元，我亦對他們解釋，大家當年購入唐樓只花了2-3萬元，目前單一出售的話市價只是100萬元左右，如此舊樓那裡值1千多萬元，惟獨他們依然堅持己見。大家可以預期，貪字得個貧。

據報目前每年地產發展商向土地審栽處申請{土地(為重新發展而強制售賣)條例}強制公開拍賣約有12宗。若是業主能夠齊心合力，集齊九成業權自行拍賣，便可以較單一單位出售價高3-5倍的價值聯合集體發售，獲得最高利益。

本人持有之官塘唐樓，現已集齊約89%業權，待多1%業權歸隊便立刻作集體拍賣出售，地盤面積61,000方呎，是十年少見的市區巨大地皮面積，聯合發售拍賣價是20億元，歡迎發展商來訪商

以下是近年來市區重建局收購唐樓的事件：

1.          2009年3月份，上環士丹頓街及永利街 慘重賠本損失，在被市民強烈要求降低地積比例下，目前決定大降數倍至4.5倍，只建築三座分別是6、13、28層的住宅，合計133個600-850呎單位，而公共休憩地方增至9900呎之多。另外，把那裡五座唐樓裝修後作社區用途。整個地盤面積是3.8萬方呎。

2.          2009年3月份，西營盤樂餘里正街，在被市民強烈要求降低地積比例下，目前決定大降至8倍，而公共休憩地方增至1.18萬方呎之多。另外保留兩座戰前唐樓！整個地盤面積是2.32萬方呎。現共有22座唐樓，2007年底是以實用面積每方呎$6063作賠償費。

3.          2006年8月份，收購灣仔荗蘿街十座唐樓，是以實用面積每方呎$6351作賠償費，即550呎賠償350萬元。

4.          2008年3月份，收購土瓜灣浙江街與下鄉道交界的唐樓，整個地盤面積是9400方呎(928平方米)。及北帝街與木廠街交界的唐樓，整個地盤面積是7900方呎(776平方米)。均是以實用面積每方呎$5498作賠償費。

以作為2015年鐵路落成後的出口位之一。據悉全港所有唐樓，若是業主才能取得上述賠償價，若是出租，則賠償費每平方呎減$1000，即50-60萬元，市建局平均每租客賠償4萬元左右以令其搬出。另外，若是頂樓業主連入契天台，天台將獲得額外十萬元賠償金。

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徐兆明  2009/3/4

唐樓投資再談- 前輩經驗

唐樓投資 – 前輩經驗

近日來透過租客介紹，認識一位唐樓投資前輩，由於個人私隱條例(第486條)規定，個人資料絕不能公開。惟獨可以分享她的經驗。

她的年齡比我少幾歲，約15年前由國內透過香港丈夫移民來港。不斷工作儲蓄購買了兩間洋樓自住，約12年前以每間30萬元購買3間深水埗600呎實用面積的唐樓，各橺成4個套房各收租$7000以上，2008年購買第4間已經裝修成6套房的唐樓，作價約80萬元，低於市價120萬30%！

她投資的唐樓完全不需要借貸供樓，及投資取向與我完全相同，均是選購大面積極高層最便宜及回報率最高的唐樓。她另外在國內鄉間購置多間樓房收租，惟回報自然比較香港的回報率15%低得多。她近十年完全不需要工作了。

為何我老是只購得市價唐樓，而她每次均購得比市價低30%的唐樓？一如所料，她不單給予更多的佣金地產代理，更是近乎每天中午均請區內數十店舖代理飲茶，因此，每年只有1-3個超便宜的放盤便被她購入，例如2008年購入那唐樓，每月收租近$9000，回報率近14%，便是前業主突然經濟上遇上急需，才作出如此便宜價格，惟獨是必須立刻成交，即不能等待銀行借貸的買家，正合我等投資者意願。

算一算她12年前買下那些唐樓，每間每月收租$7000，成本30萬元，回報率是28%左右，即不到4年已經回本。大家相信已經發現出了另一問題，為何我曾經分享一位該區地產經紀的真實故事，在她身上變樣了？

那經紀3年內只購買2間唐樓，其中1間已經在購入14個月內被收購，賺取3倍回報。我亦多番分析，市區唐樓平均持有十年，便被收購。那麼，她持有4間唐樓，平均持有十年，怎的沒1間被收購？

一方面是她運氣/天意使然(部份街坊估計出為何天父不由她投資順利，私隱關係不便說出)，另一方面，十年內被收購此一分析是由2008年1月份起有效，因當時市區重建局公佈，20年內把所有市區唐樓重建，若是手持多間唐樓，被收購的機會自然是大得多，大約是10年。

購低於市價三成的唐樓，投資回報14厘，在目前銀行利息低於1厘情況，算是極佳，再者，10年內被收購下另外有300厘的回報，直是可觀回報啦，大家賺到錢，多些捐款給予我等慈善機構，展智會也好，公益金也好，收入高了不用上班，來登記作義工呀，造福社會，亦為自己在天國的銀行作更大的儲蓄呢。

題外話一句，極多新移民初來港那幾年，每天工作20小時來儲蓄第一筆錢，住在極高層唐樓套房的辛勞生活，值得欣賞。

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徐兆明  2009/7/2

終止租約通知書

終止租約通知書

本人(業主xxx)與租客(xxx) 閣下於2009年6月12日簽署壹年租約，租住xx街xxx號x樓x室套房，雙方訂定租金為港幣$3000，惟 閣下在6月12日交付上期及x個月按金後，於7月12日至今天2009年8月6日尚未交付任何租金及水電費用，因此，現在根據業主與租金(綜合)條例法例，正式通知 閣下終止租約收樓，煩請於8月8日或以前進行交收手續搬遷。

備忘錄：鎖匙5條、起租水錶xxx度、起租電錶xxx度

業主xxx簽署

日期：2009年8月6日

132個國家(或地方)的債務比率

看富爸爸的新書 「Unfair advantage」, 看到有關國債的問題, 他預期歐債是一個大問題之餘, 其實日本才是最大問題, 一看完這一章, 立即上網找找不同國家(或地方)的債務跟他2010年全年國家(或地方)總收入GDP的比例是多少, 果然日本是132個國家(或地方)中排第一的, 比率達225.8%, 這個數字代表什麼呢? 代表一個年薪30萬的打工仔, 欠人家大約68萬元, 可能很多供開樓的人都是這樣的債務, 借了比自己年薪以倍數計算的按揭, 這樣的國債是多是少, 各位自己想想吧。

看看俄羅斯及中國的比率是多少? 排行第幾? 以中國的GDP數字配合這個比率, 難怪人家說她可以做救世主。


1-Japan-225.80%
2-Saint Kitts and Nevis-185.00%
3-Lebanon-150.70%
4-Zimbabwe-149.00%
5-Greece-144.00%
6-Iceland-123.80%
7-Jamaica-123.20%
8-Italy-118.10%
9-Singapore-102.40%
10-Belgium-98.60%
11-Ireland-94.20%
12-Sudan-94.20%
13-Sri Lanka-86.70%
14-France-83.50%
15-Portugal-83.20%
16-Egypt-80.50%
17-Belize-80.00%
18-Hungary-79.60%
19-Germany-78.80%
20-Dominica-78.00%
21-Nicaragua-78.00%
22-Israel-77.30%
23-United Kingdom-76.50%
24-Malta-72.60%
25-Austria-70.40%
26-Netherlands-64.60%
27-Spain-63.40%
28-Cote d’Ivoire-63.30%
29-Jordan-61.40%
30-Cyprus-61.10%
31-Brazil-60.80%
32-Mauritius-60.50%
33-Ghana-59.90%
34-World-59.30%
35-Albania-59.30%
36-Bahrain-59.20%
37-United States-58.90%
38-Seychelles-58.80%
39-Morocco-58.20%
40-Bhutan-57.80%
41-Guyana-57.00%
42-Vietnam-56.70%
43-Philippines-56.50%
44-Uruguay-56.00%
45-India-55.90%
46-Croatia-55.00%
47-El Salvador-55.00%
48-Poland-53.60%
49-Malaysia-53.10%
50-Kenya-50.90%
51-Argentina-50.30%
52-Pakistan-49.90%
53-Tunisia-49.50%
54-Turkey-48.10%
55-Norway-47.70%
56-Denmark-46.60%
57-Aruba-46.30%
58-Latvia-46.20%
59-Finland-45.40%
60-Colombia-44.80%
61-United Arab Emirates-44.60%
62-Costa Rica-42.40%
63-Thailand-42.30%
64-Dominican Republic-41.70%
65-Mexico-41.50%
66-Serbia-41.50%
67-Slovakia-41.00%
68-Mozambique-40.80%
69-Sweden-40.80%
70-Malawi-40.40%
71-Czech Republic-40.00%
72-Panama-40.00%
73-Bolivia-39.70%
74-Bangladesh-39.30%
75-Ethiopia-39.30%
76-Yemen-39.10%
77-Bosnia and Herzegovina-39.00%
78-Ukraine-38.40%
79-Switzerland-38.20%
80-Montenegro-38.00%
81-Lithuania-36.70%
82-Slovenia-35.50%
83-Romania-34.80%
84-Cuba-34.40%
85-Macedonia-34.20%
86-Canada-34.00%
87-Taiwan-33.90%
88-South Africa-33.20%
89-Senegal-32.10%
90-Syria-29.80%
91-Guatemala-29.60%
92-Papua New Guinea-27.80%
93-Indonesia-26.40%
94-Trinidad and Tobago-26.40%
95-Honduras-26.10%
96-Gabon-25.80%
97-Algeria-25.70%
98-New Zealand-25.50%
99-Venezuela-25.50%
100-Moldova-25.00%
101-Zambia-24.10%
102-Korea, South-23.70%
103-Peru-23.60%
104-Tanzania-23.30%
105-Ecuador-23.20%
106-Paraguay-22.80%
107-Botswana-22.60%
108-Australia-22.40%
109-Uganda-20.40%
110-Angola-20.30%
111-Namibia-20.00%
112-Hong Kong-18.20%
113-China-17.50%
114-Saudi Arabia-16.70%
115-Bulgaria-16.20%
116-Iran-16.20%
117-Luxembourg-16.20%
118-Kazakhstan-16.20%
119-Nigeria-13.40%
120-Kuwait-12.60%
121-Qatar-10.30%
122-Cameroon-9.60%
123-Russia-9.50%
124-Uzbekistan-9.00%
125-Estonia-7.70%
126-Gibraltar-7.50%
127-Chile-6.20%
128-Wallis and Futuna-5.60%
129-Azerbaijan-4.60%
130-Oman-4.40%
131-Equatorial Guinea-4.10%
132-Libya-3.30%

一個長期租客的故事

2010年9月2日

以下是一段真人真事，03年沙士剛爆發，巿面水靜河飛，地產巿場一潭死水，發展商劈價求售，我協助一位70歲以上的老人家，買入將軍澳一個樓花新盤，購入價的115萬呎價不足$2000。當樓宇入伙時又替她找到一對新婚的年輕夫婦作為租客。當時月租$5600，到了2007年租金已升至$7000元，年輕租客表示考慮置業，只係約一年，當時巿價約$180萬，但一年過去了樓價有起有落，最後還是未能成功置業，繼續簽約續租，租金和樓價水漲船高，升至$8200元，今年又到期續約了，巿場租金已至約一萬元正，由當初$5600元至今增加了$4400元即78%，七年內租客已經共付出了$744000租金支出，為當初業主購入價的65%。         過去七年間，香港家庭的收入中位數，並沒有很大的升幅，換話一般受薪階層並沒有人工加，但租金支出卻大大增加了78%，為了應付每月的租金，生活水平必定大為下降。         相反，即便這對年輕夫婦工作能力強，薪金能夠隨著階位的提升及年資的增加不斷上漲，生活水平可以保持，但面對不斷上漲的租金，置業的壓力又會為他們帶來不少的煩惱，如果他們在07年立定決心置業，不但節省了大部份租金支出，樓價亦已升至近300萬，他們不但錯升了03年置業良機，07年置業亦不錯，現在到了2010年真正進入進退兩難。         以樓巿大循環計算，浪頂有很大機會在2012-14年出現，繼續付出高昂的租金，還是勇敢地入巿，真是個人的抉擇，兩者都沒有問題，但如果選擇等待樓巿大跌時才入巿，希望他們能夠抗拒及抵禦巿場的恐懼氣氛，決心入巿，千萬不可再猶疑不決，再次錯失良機。

樓按申請被拒原因拆解

置業買樓，十居其九需要銀行批出貸款才足以支付樓價，貸款者再分期還款，俗稱「上會」。一般人都以為有物業作抵押，貸款必會獲批，其實不然。

銀行決定借出貸款與否，主要視乎借款人之償債能力高低。樓按供款期動輒十年以上，經濟週期及個人財政狀況之變化，均有機會導致借款人無力償還貸款(「斷供」)，故銀行對借款人之還款能力特別重視。

通常而言，銀行拒絕樓按貸款申請之原因如下：(一)申請人工作收入或其它收入不穩定，銀行以此類人士每月供款佔其收入之比例作為評估( DTI Ratio，一般每月供款比例不得超過每月收入之五成)。(二)沒有足夠收入證明。某些行業如自顧人士、司機、營業員或中小商戶，因沒有妥善整理賬目記錄或稅務資料，縱使收入穩定，亦難以提供足夠證明予銀行以支持其樓按審批。(三)其他貸款影響。樓按申請人其他貸款之每月還款(如私人貸款、透支、信用卡簽賬等)均會被計算於申請人每月總還款佔其每月收入的比例，如超出規定上限銀行一般會拒絕申請。(四)不良信貸記錄。銀行在審批樓按申請時，都會查閱個人信貸資料庫內關於申請人的過住信貸記錄。除了極端情況，如申請人曾破產外，其它過往及現在之信貸如有脫期還款或曾被採取法律行動追討等，均直接影銀行對批予樓按貸款之信心。最近我們接到一位韓國人因購買了一間豪宅而不獲銀行批准按揭貸款的個案，由於所需的貸款額差不多達一仟三百萬元，而稅單只能證明他每月入息七萬元，相對每月的供款則需要五萬六仟元之多，以DTI不能超越收入五成計算，他的貸款申請所以不獲銀行通過，幸好，他尚有其它收入來至私人顧問服務，平均每月達五萬元，雖然稅單不能提供證明，但他的銀行月結單則很清楚顯示這些存款資料，加上他的個人信貸資料良好，最終才能獲得銀行重新研究及批准貸款。

總括而言，銀行融資為個人理財一部份。因此不論從事哪一個行業，保存完整齊全之收入及財務資料及注意個人信貸記錄均對尋求銀行融資置業或作其他用途有正面作用。

地 舖 天 王 唔 怕 買 貴 最 怕 買 錯

二月 05, 2007 10:50 am

有 「 地 舖 天 王 」 之 稱 的 資 深 投 資 者 黎 永 滔 ， 91 年 開 始 炒 舖 ， 主 攻 銅 鑼 灣 、 旺 角 及 尖 沙 嘴 三 大 旺 區 的 轉 角 位 地 舖 ， 十 多 年 間 ， 先 後 買 入 過 半 百 間 商 舖 ， 現 時 手 上 仍 持 有 逾 20 個 舖 位 ， 04 年 開 始 進 軍 商 場 舖 ， 坐 擁 億 元 身 家 的 他 說 ： 投 資 成 功 之 道 在 於 「 舖 ， 唔 怕 買 貴 ， 最 怕 買 錯 ！ 」 有 天 王 美 譽 ， 黎 永 滔 戰 績 自 然 彪 炳 ， 早 年 專 炒 地 舖 ， 回 報 以 倍 數 計 ， 近 年 慣 用 手 法 是 買 價 值 未 被 發 現 的 商 場 ， 改 則 翻 新 拆 細 出 售 ， 得 意 傑 作 是 銅 鑼 灣 銅 鑼 坊 ， 一 鋪 賺 超 過 兩 億 。 總 結 他 的 致 勝 之 道 有 三 大 重 點 ， 這 3 招 除 了 炒 舖 用 得 ， 其 實 任 何 投 資 都 可 行 。 天 王 致 勝 之 道 專 心 在 黎 永 滔 的 投 資 組 合 中 ， 百 分 百 是 商 舖 ， 即 使 近 年 股 市 大 旺 ， 他 亦 沒 有 半 點 心 動 。 「 投 資 商 舖 成 敗 靠 自 己 ， 可 以 控 制 的 範 疇 較 大 ， 成 功 的 話 ， 滿 足 感 極 大 。 」 相 反 ， 股 市 升 跌 ， 外 圍 因 素 極 多 ， 而 且 只 是 數 字 遊 戲 ， 所 以 十 多 年 來 ， 都 只 是 一 心 一 意 投 資 地 舖 。 勤 力 黎 永 滔 八 十 年 代 靠 賣 金 賣 銀 賺 到 第 一 桶 金 ， 由 91 年 斥 資 1680 萬 元 ， 買 下 軒 尼 斯 道 及 寶 寧 頓 道 交 界 的 孖 舖 收 租 ， 變 成 今 天 坐 擁 「 億 億 聲 」 身 家 ， 黎 氏 唯 一 沒 有 變 的 是 勤 力 ， 經 常 睇 舖 、 從 早 睇 到 晚 ， 深 宵 也 不 難 在 旺 角 、 銅 鑼 灣 等 地 見 到 他 的 蹤 影 。 皆 因 他 深 信 「 力 不 到 不 為 財 」 ， 要 揀 到 靚 舖 要 靠 收 料 、 多 睇 、 多 分 析 ， 「 每 隔 一 段 時 間 ， 區 內 情 況 都 會 有 變 ， 睇 少 眼 都 可 能 錯 失 機 遇 。 」 捉 路 勤 力 、 專 心 ， 很 多 人 都 可 以 仿 效 ， 但 要 學 把 握 時 機 、 捉 路 ， 則 要 經 驗 及 功 力 。 黎 永 滔 直 言 ： 「 買 商 舖 首 重 升 值 潛 力 ， 而 非 出 租 回 報 率 ； 要 在 商 舖 價 值 未 反 映 出 來 時 購 入 。 」 正 如 02 年 他 知 悉 砵 蘭 街 會 興 建 朗 豪 坊 ， 便 以 1800 萬 元 購 入 朗 豪 坊 對 面 、 上 海 街 一 個 舖 位 ， 上 址 現 時 已 升 值 逾 3 倍 。 「 沒 有 升 值 能 力 的 貨 ， 再 平 都 無 用 ！ 」 因 此 ， 長 期 唔 升 值 或 回 報 欠 佳 的 舖 位 ， 他 寧 可 出 售 ， 套 現 再 找 新 機 會 。 黎 永 滔 向 來 鍾 情 地 舖 ， 04 年 時 ， 察 覺 到 零 售 業 經 沙 士 洗 禮 後 ， 開 始 復 蘇 ， 意 識 到 市 場 對 商 場 舖 的 需 求 會 增 加 ， 於 是 決 定 由 「 地 面 」 走 「 上 樓 」 。 初 試 啼 聲 ， 亦 是 他 最 得 意 之 作 ， 是 04 年 斥 資 近 6000 萬 元 買 入 謝 斐 道 的 銅 鑼 坊 ， 他 買 入 該 商 場 後 再 投 資 2000 萬 元 ， 改 圖 則 大 執 ， 在 正 門 加 裝 扶 手 電 梯 ， 解 決 客 源 問 題 ； 之 後 分 拆 成 141 個 細 舖 出 售 ， 最 終 全 數 沽 清 ， 套 現 3 億 元 ， 未 計 按 揭 成 本 ， 賬 面 賺 2.2 億 元 。 最 新 搞 作 則 是 與 大 鴻 輝 合 作 的 旺 角 文 華 商 場 ， 為 了 專 心 搞 好 這 項 目 ， 他 去 年 沒 有 做 過 一 單 買 賣 ， 預 期 每 月 租 金 約 300 萬 元 ， 回 報 達 9 厘 。 綜 合 多 年 經 驗 ， 黎 永 滔 指 出 ： 「 買 靚 舖 講 求 時 機 ， 否 則 有 錢 都 未 必 買 得 到 。 」

揀 舖 心 得 必 選 兩 面 單 邊 地 舖 同 一 條 街 ， 位 處 轉 角 位 的 地 舖 ， 可 吸 納 兩 條 街 人 流 ， 升 值 潛 力 較 單 邊 舖 高 三 至 五 成 。 勿 選 單 一 業 務 街 舖 如 旺 角 建 材 街 、 金 魚 街 等 ， 單 一 業 務 雖 易 於 聚 集 人 流 ， 但 萬 一 行 業 不 景 氣 ， 即 時 影 響 舖 位 價 值 。 多 做 市 場 分 析 經 常 留 心 租 金 走 勢 ， 跌 市 往 往 也 是 入 市 良 機 ， 如 沙 士 期 間 ， 他 以 4000 萬 元 低 價 購 入 亞 皆 老 街 地 舖 ， 其 後 迅 速 升 值 。 落 力 巡 區 揀 舖 一 定 要 親 力 親 為 ， 落 區 細 看 心 水 舖 及 周 邊 環 境 變 化 。 必 選 一 線 旺 區 旺 角 、 尖 沙 嘴 及 銅 鑼 灣 等 地 區 ， 是 零 售 業 集 中 地 ， 人 流 交 通 暢 旺 ， 其 他 區 份 無 可 替 代 。 揀 落 後 大 市 旺 區 尖 沙 嘴 近 年 工 程 多 ， 商 舖 稍 為 落 後 於 大 市 ， 但 未 來 3 年 都 是 入 市 良 機 。

給 新 手 的 意 見 黎 永 滔 說 ， 從 未 投 資 過 商 舖 的 新 手 ， 最 好 先 由 二 、 三 線 地 區 （ 如 中 上 環 、 灣 仔 及 荃 灣 等 ） 、 千 餘 萬 元 的 商 舖 入 手 ， 當 中 又 以 地 舖 為 首 選 。 不 論 選 哪 些 地 區 ， 都 以 交 通 便 利 、 人 流 旺 盛 為 首 要 考 慮 因 素 。 揀 地 舖 原 因 是 供 應 有 限 ， 升 值 潛 力 較 佳 ； 樓 上 舖 因 供 應 多 ， 潛 力 稍 遜 。 此 外 ， 按 揭 時 樓 上 舖 估 值 一 般 較 低 。 黎 永 滔 雖 然 身 家 豐 厚 ， 但 買 舖 都 會 造 按 揭 ， 以 收 槓 桿 效 應 。 他 說 ， 一 個 開 價 逾 300 萬 元 的 樓 上 舖 ， 銀 行 一 般 只 估 到 200 餘 萬 元 ， 投 資 成 本 相 對 較 高 。 現 時 商 舖 按 揭 一 般 為 60% ， 年 期 10 至 15 年 ， 息 率 為 最 優 惠 利 率 （ P ） 減 2.5 至 2.6 厘 ， 或 是 同 業 拆 息 加 0.8 至 1 厘 。

裝修內容

裝修項目

1.          全屋牆身、天花鏟底，批灰髹乳膠漆/噴漆/牆紙(型號是 號)

2.          全屋廳、房、廚廁新造地台鋪設高溫拋光磚 ? 吋x ? 吋/櫸木或 ?木地板(型號是  號)

3.          用石磚間房連廁所4間，英泥沙批盪

4.          4間廁所批盪做防水，牆身及地台鋪磁磚，分別是  吋及 吋(型號是  號及  號)，熱水爐各乙部(柏林牌型號是  號)，新做來去水喉，四吋座廁喉連安裝新座廁(  牌型號是  號)， ?牌洗手盆，  ?牌水龍頭，熱水銅喉，新做鋁質趟摺門(型號是 號)，新做鋁質假天花

5.          廚房批盪做防水，牆身及地台鋪磁磚，分別是  吋及 吋(型號是  號及  號)，新做實心木/不銹鋼  呎x  呎廚櫃， 呎x  呎不銹鋼升盤，抽油煙機(型號是  號) ，新做鋁質假天花

6.          新做櫸木空心/實心木門連門框共  套，(型號是  號)包括鋼/普通門鎖

7.          大門新做不銹鋼掩閘/躺閘(型號是  號)，新做櫸木實心木門連門框(型號是     

8.          全屋包括各廳房、廚房、廁所新做鋁窗，厚料，(型號是  號)，鋁架防蚊網

9.          各廳房新做電線，各一套新電視及電話線制，插蘇座三個(奇勝牌)

10.      廳新做光管/燈飾(型號是  號)兩個，插蘇座五個(奇勝牌)

11.      廳房新冷氣機(型號是  號)各乙部

12.      各房新裝獨立電錶及水錶

13.      修補外牆石屎及簷篷，新做 ?牌伸縮雨棚(自動/手動) (型號是  號)

14.      裝修完工清潔全屋及搬走雜物

15.      裝修完工並且在業主/本人認收上述裝修工程後計一年內免費保養上述裝修

16.      本裝修工程訂金為10%，工程完成一半再支付30%，本人認收上述裝修工程後再支付50%，裝修工程後計一年再支付尾數10%。

17.      若是裝修工程不乎合上述，本人不會認收裝修工程，不會支付餘下款項，除非按照裝修工程不足之處減價，裝修之手工差勁將會減少裝修工程全部費用至少20%，遇水電裝工程全不合格，則不會支付餘下款項。同意必須簽署：

由於2007年7月裝修唐樓不但爛尾，裝修公司竟然反聘請收數公司多收裝修費用，因而列出裝修細則以便網友在簽署裝修合約時候作為參考。

願上主的平安常常與你同在！(文章允許轉載，請具作者名字：徐兆明及click入本文右上角{引用}才作轉載，謝謝)

徐兆明  2009/9/5