黃毅力 力筆從心：每天送給你的存「款」 – HK $86,400

試想像一下這是怎麼樣的一種經驗：有一家銀行，每天早上七時正把八萬六千四百元正自動存入一個帳戶，戶口持有人要立即開始使用，要不斷花，還在凌晨零時之前全數花個清光，帳戶中的任何餘額不能轉帳到其他 戶口，也不能積存，時間一到，結餘金額即時歸零。

若這個戶口裏的錢全屬於你，你會怎樣處理呢？也許生性怕吃虧的人必定想法子每天盡快把戶口的錢盡情花光。這並不是一個虛構的故事，而是活生生、每天也在發生的事情。我們每一個人，在每一天都有這樣的經歷，我們其中一個銀行帳戶，不用申請、不用簽名，只不過戶口裏面的不是錢，而是我們的「時間」。

每天早上七時，時間把八萬六千四百秒存進我們的生命，到了明早，一整天的光陰便全數報銷，無論我們用了多少，沒有一分一秒可轉帳到明天才用；不夠花的，也不能預支明天的半分半秒。所以我們要適當地運用自己在生命中的時間，才不會招致損失、虛耗或遺漏，一切由自己來負責和承擔後果，走在這條不能往回頭走的路上，也沒有未來可供透支。

記着 時間不會等人

在這個大都會中的都市人大部分都在浪費光陰，把時間投資在沒有價值的娛樂或工作之上。人總有一死，時間到了，自有無盡時間長眠，為何如今好端端的活着，卻在晨光初現的早上賴在牀上睡大覺。愈早起來的人愈精神，我們應該好好運用時間銀行每天給我們寶貴的八萬六千四百秒，用來強健我們的身體、換取最大的成功和快樂，要記着時間不會等人。

如果你想體會人生的光陰有多重要，你可以探訪善終的病人；如果你要體會一年有多少重要，你可以去問一位留班生重讀的感覺；如果你要體會一個月有多重要，你可以問供樓的人或出糧給夥計的老闆感受；如果你要體會一星期有多重要，你可以問一問周刊的編輯；

如果你要體會一小時有多重要，你可以問一對熱戀中的情人；如果你要體會一分鐘有多重要，你可以去問曾經死過翻生，逃離意外的幸運者；如果你要體會一秒有多重要，你可以問一位成功的企業家每一秒的重要性；如果你要體會一毫秒有多重要，你可以問問奧運短跑金牌的選手。

我們實在老得太快，卻是聰明得太遲，所以我更希望大家把握當下。西方有一句話說Yesterday is History. Tomorrow is a Mystery, Today is a Present. 意思是昨天已成為歷史，明天則遙不可知，而今天是一份禮物(Present)，每天的時間都是上天賜給我們最好的禮物。希望大家把握光陰，珍惜當下

全球股市連日重挫,考慮中....

全球股市連日重挫,市場氣沉重,滿天消息!優質股票連日重挫....這幾天靜靜的想想..

心情的確很煩............

擔心嗎?      (當然擔心!!)

害怕嗎?      (當然害怕!!)

心情差嗎?  (當然差!!)

想過賣出嗎?  (想過賣出!!)

會賣出嗎?  (當然唔會賣!!)

會持有嗎?  (當然會!!)

會買入嗎?  (當然會!!)

為什麼不賣出?      (本人持有的優質公司,從不低價賣)
為什麼想買入?      (本人持有的優質公司,最喜歡比較低的價買入)
心情很煩的主要原因是資金剩餘不多情況下在考慮加碼邊隻優質股
考慮加碼名單包括: #939, #2628, #410, #1387, #133...
考慮買入名單包括: #1211,#3800,#1688,
這段時間各位又點睇呢?

 

優質股票公司愈來愈抵買了....

黃海明﹕閃電出手 走貨要快

黃海明﹕閃電出手 走貨要快

2010-04-29

「神奇小子」教炒舖

【明報專訊】不少人都曾經炒賣物業，但多只屬業餘性質，真正的職業炒家，又是如何「操盤」？於商舖投資市場有「神奇小子」稱號的黃海明，單是自去年8月至今的大半年內，已成功轉售逾20項商舖物業，且全部獲利；他從多年實戰經驗得出，職業炒手一定要做足功課，一旦遇到合心水的筍盤便要即時出擊，才可從競爭對手搶得筍盤，有時可能數秒內便要作出決定。出貨時，同樣不可猶豫，有票即收，最忌「婆婆媽媽」誤了時機。

黃海明於1990年起任職物業代理，累積數年經驗後，毅然在1997年加入炒家行列。自問有眼光、有耐力的他，也經過了1997至2004年這一段艱難期，但相信黑夜後會有黎明，在2004年東山再起，連番買賣多個商舖物業，終於重拾資本和信心。

喜歡逛街、記憶力強、眼光準確，促使黃海明由經紀躍身為投資者。「我推介畀客戶的舖位次次都中，做了7年經紀，成交金額超過10億元的deal（交易）都做過，覺得再沒有挑戰性，就自己開始炒舖。」初出茅廬的他遇上一些困難，要面對和投資老手的競爭，原來的經紀行家也不願提供盤源。「無人畀貨你，出貨又無人幫你」。要解決這問題只好將勤補絀，不斷主動向經紀「攞盤」，買了數件物業及交足佣金，才慢慢地在行內建立信譽。

原是經紀 30歲下海變炒家

選擇在1997年出道，偏偏遇上了金融風暴。在上半年他一切順利，在下半年漸有虧損，由1997年底至2004年經歷了幾年的艱難期。「97年都未算慘，2000至2001年先最慘，個市陰啲陰啲跌，到2004年才反彈。我的座右銘係永遠都唔放棄，相信個市唔會永遠升，亦唔會永遠跌，黑夜後會有黎明。捱得過呢個階段，等候時機，2004年終於重現升浪。」事實上，他在2004年復出舖市之前，黃曾經轉營餐飲業一段時間，思前想後還是最愛商舖投資。
黃海明自1997年進軍舖壇，出道時只有30歲，是當時最年輕的舖位投資者，因此被行內戲稱為「神奇小子」。在1997年高峰期，他曾經同一時間手持8至9 間舖位，每個值2000至3000萬元，總值2至3億元。他的個人投資手法，是買的時候用合理價，「接貨唔一定平，但要係合理價」；有合理的利潤便一定賣得出去，「舖位只要啱價，一定賣得出。」何時才是危險信號？他說，當物業的租金回報率太低時，便是紅燈亮起的時候，總括來講還是看息口。

租金回報率太低 危險信號

舖位入場銀碼貴，一般要數千萬元一間，而且估價不易，不同銀行對於同一住宅的估價，相差只有2％至3%，而舖位則可以相差達50%。門面闊窄、租金收入，又極度影響舖位的價格。買賣舖位比中小型住宅更需要技巧，這位舖壇專家又有什麼心得呢？他說，小投資者入市，應該買銀碼較細的舖，而且不要以為一定「摩」得走，要有「上會」的心理準備。

談及對本港樓市的看法，黃氏覺得，金融海嘯時樓市是「超賣」，現在樓市是「超買」，預料上半年交投保持暢旺，下半年交投會減慢，因為市場憂慮按揭息口會上升。最後，他表示舖位投資是他的終身事業，不少投資者也做到七、八十歲，這一行需要眼光、經驗和資本，帶來的成功感非其他行業可比擬。

撰文：林莉莉、陸振球

明報專訪東尼「財星教理財」

東尼愛匯控更愛太太                                 (2010-4-26) 與妻意見相反 常為匯控爭論

【明報專訊】被譽為「亞洲股神」的東尼(Tony Measor)，年屆77，以經紀、基金經理身分縱橫本港股壇逾50年，早已過盡千帆，淡出江湖，深居清水灣獨立屋。不過，東尼並非全然金盤洗手，在近期出版的新書《富在其中》前言中，他透露其太太 Jenny是他唯一的投資者。

東尼現在清水灣道深居簡出，但仍然不斷留意市場發展。對於2010年的股市，他認為只會反反覆覆。（尹錦恩攝）

訪問期間，東尼（左二）邀請他太太Jenny（右一）一同來跟記者談投資。（尹錦恩攝）
不過，東尼這位死硬派匯控(0005)股票擁躉，仍堅信匯控盈利能於4年內，由去年的55億美元幾何倍升至250億美元，較他年輕25歲的太太看法卻不一樣。

深信4年內盈利幾何倍升 至250億美元

訪問那天，東尼坐在他家中專屬的綠色沙發椅，滔滔地說完匯控好處後，剛回家的 Jenny毫不猶豫地提出相反意見：「我認為在過去5年，匯豐表現實在不太好，作為一個精明的投資者，實在不應將所有注碼押在同一隻股份上。」1990年，東尼心臟病發作，令他整整6個月無法說話，飽受煎熬。今天的東尼雖然說話速度緩慢，但目光篤定，每周仍然為雜誌專欄筆耕，繼續發揚他堅信不移的價值投資法。
匯控去年業績遜市場預期，令股價一天內瀉逾半成，東尼也難掩失望之情。「匯豐在所有大洲的業務數字均下降，的確令我很詫異，無論是歐洲還是香港的業務亦然。」匯控去年來自6大市場的稅前表現，除了北美虧損收窄是向好的象外，其餘市場盈利全較2008年下跌，歐洲、香港、其他亞洲地區、中東及拉丁美洲，稅前盈利跌幅介乎7.9%至63%不等。
儘管這家具有140年歷史的獅子銀行，有令東尼失望的時候，但他總是不肯放手，繼續持有，對於匯控短期的弱勢並不憂慮。「我還沒有看到一個讓我沽出匯豐的時機。」他在訪問中說，若看未來匯豐3至4年的盈利水平，估計盈利可升至250億美元，「現在沽出並不合理。」他相信，匯控在60、70元附近甚為安全。
東尼早於60年代已經與匯豐結緣，他在新書中透露，當年他在新加坡任職的公司，是匯豐的非正式股票經紀，與匯豐70至80年代的主席沈弼等高層稔熟，自言與匯豐一同成長，「不過這些朋友們早已退休。」
在匯控多老朋友欣賞其企業文化
東尼鍾情匯控，是源自對匯豐文化的一份了解。「我喜歡匯豐的架構，他們並不像大部分美資銀行，傾向在其他銀行招攬人才。現時匯豐大部分高層，好像集團行政總裁紀勤，第一份工都是在匯豐。」
不過，Jenny 對匯豐並不看好，「我不是說要將匯豐沽清，她仍是投資組合中一項基石，我也希望保留它，但一定不希望再增持匯豐了。」Jenny眼見對於投資不感興趣的女兒，只管聽父親介紹，買入匯豐股份，對此她說深感保留。
東尼在新書的前言中，直接以「深愛的太太」呼喚Jenny。來到訪問尾聲，剛回家的Jenny雖然自言要忙炮製尼泊爾咖哩，但仍大方坐下接受訪問。要是他們意見不合怎麼辦？她說：「家務上，我當然是老闆。財務上的，當然由他來。」不過，東尼書中說，現在只為Jenny打理投資組合，一旦出現意見分歧，還是以太太意見為先。「曾經她想申請認購 新股，而我並不太感興趣。」最後如何呢？他沒有正面回答，只沉分析說，只要投資組合分散得宜，即使是一項高風險的投資，輸掉了，也不過是一年回報的代價。
兩夫妻在投資上出現意見不合，也許是一個刻意的佈局。自言經常在談論匯豐時激怒東尼的Jenny笑說，大家都尊重東尼為前輩，即使意見不同也只輕輕帶過，讓他聽聽其他意見也不壞。她心中還有一把尺：「維持婚姻生活的哲學，是你不能總待對方這麼好，有時候你也要加點調味料(spice)﹗」

撰文﹕李垣燁、高志堅

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100426/Special/my_mya1.htm

長薦內銀 鍾情工行建行

2010年4月26日

【明報專訊】東尼是本港「價值投資法」的鼻祖，多年來一直鼓吹選上好股票，買入便長期持有。50年來看好匯豐控股(0005)就貫徹了他的「價值投資法」。但到近年，經常掛在他咀邊要長期持有的股票，不再是匯控，而是工商銀行(1398)。

工行有望5年升至10元

「相比起匯豐，工行的盈利更加穩定，我找不到理由她不能保持去年的盈利。」「5年之內工行股價絕對有資格升至10元。」上周五工行收報5.84元。
雖然經常談工行，不過他指出，以現價計算，建設銀行(0939)的市盈率更低(見右圖)，所以他覺得買入建行更划算。至於中國銀行(3988)，雖然市盈率比工行、建行更低，但因為業務不同，所以他還是喜歡工行、建行。

「中資 銀行股的市盈率已跌至一個十分吸引的水平。雖然他們的盈利增長，可能會逐步由20％至25％，放緩至10％至15％，但仍然相當健康。」「大家都知道在那些國有銀行，貪污仍然很盛行，但最多一年只會貪10億、20億元，相對數百億元的盈利，仍然是少數。」
物非所值便沽 07年力沽中壽
在海嘯之前，AIG曾經也是東尼投資組合中的重要一員。在他的新書中，提到2008年他的組合價值也跟隨大市大跌六成，令他一度懷疑自己的「價值投資法」是否已過時。不過，現今回望，他認為「價值投資法」令他對自己的持股有信心，至少不會在低位錯誤沽貨，同時亦令他在2007年沽出部分中資股，給他子彈渡過08年的寒冬。

「我仍然相信最好的投資，不需要想著要沽出。你如果早年買了恒生銀行(0011)，十分安全，長期持有可帶給你很好的回報。」

07年他叫人高位沽貨的一個例子是中國人壽(2628)。「我是在每股5至7元時買入中壽。跟著她的保費收入大增，拿去買股票，後來我見她差不多400億元盈利，都是投資的利潤，我就覺得無以為繼，所以叫人沽貨。」他說即使現在中壽每股38元，也覺得一點也不便宜。
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100426/Special/my_mya2.htm

中石油 低於9元一定要買

2010年4月26日

【明報專訊】東尼的新作講及中國選股九大策略。但東尼對中資 股並非一面倒看好，目前他組合中的中國股票，亦只有約20%至25％。在大國企 之中，除了內銀之外，他最看好是中石油(0857)。「(股價若)低於9元一定要買，若一切發展順利，重見16元、18元也不出奇。」
看好公司海外購油產
東尼看好中石油，不是純粹看好油價，而是因為相信公司陸續會收購海外油田，包括在哈薩克的油氣田。
內地電力股亦是他的「扒冷」之選。「他們的股價反映了那麼多壞消息，若有好消息，股價便會升。」在他的組合中，持有少量華能(0902)。
東尼鍾情銀行股及地產股，因為這兩類股份最能享受經濟增長的好處。談到內房股，很多人首選龍頭股中國海外(0688)，但東尼卻有另一番看法。「在1997年，中國海外若沒有政府拯救，可能已經破產。對這樣的管理層，我真的沒有信心。管理層全由政府委任，不似新鴻基地產(0016)、長實(0001)那樣，管理層的好處就是股東的好處。」
信得過羅康瑞瑞房勝中海外
所以，他內房股的首選，是香港人管理的瑞安房地產(0272)。「像羅康瑞(瑞房主席)這類人，我就放心跟他同坐一條船。」
東尼也看好內地的消費股，如恒安(1044)、蒙牛(2319)、康師傅(0322)等，但這些股票的估值統統都已經過高。「汽車股也值得留意，例如比亞迪(1211)有巴菲特支持，吉利(0175)亦是一間很有趣的公司。但可惜股價亦是過高。」問他這批內需股股價至甚麼水平才合理，他說2010年市盈率若在16倍會較合理。但以上周五收市價計，除了吉利可達到他的要求外，其餘股份的市盈率均遠高於16倍(見表)。

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100426/Special/my_mya3.htm

港樓市健康 泡沫是好事

2010年4月26日

【明報專訊】物極必反的道理，人人皆曉，看著樓市狂升，有意上車置業人士開始冷靜下來，為如何走下一步棋猶豫。金融與地產，一直是主宰本港經濟的兩大命脈，專長股票投資的東尼，對眼前樓市升浪卻甚感樂觀，相信樓市泡沫尚有10年時間才會爆破，現在更是用家入市的時候。
只是反映供不應求
過去20年，經過90年代的樓市泡沫、2000年初的科網泡沫，本港市場對「泡沫」處處警惕。不過，東尼認為，泡沫是一件甚為自然的事，只是反映市場供不應求，是件好事。他相信，香港樓市仍然健康，「若果你要等回落才入市，可能這個泡沫要等多10年才會爆破。」

他數著說，過去香港樓市在1970年初、1980年中，及1990年尾出現調整，來到2000年這10年的調整相對較少，故此相信未來仍可等一個10年。

要等泡沫爆破又一個10年

要數東尼投資地產的經驗，他在1983年與太太結婚，翌年在樓市見底時，首次在香港以30萬元購入一項尖沙嘴物業，但第二年便沽出，取得了五成回報。後來搬到新界，為了遷就太太接送孩子上學，兩年後再沽出物業，再賺1倍。接著他在中環麥當奴道購入物業，到91至92年，大家都擔心香港前途時以逾1倍升幅沽出。

在97年樓市泡沫爆破前的9個月，樓市升幅特別快。對於泡沫，東尼並不感到恐懼，他認為︰「若你看見泡沫，就害怕泡沫，那你只會太早沽出。」

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100426/Special/my_mya4.htm

優化現有股票組合

經過多年投資股票,亦就今次調整期間望能優化組合,現有組合由持有20多隻股票優化為15隻,而主要投資組合為10隻

主要投資為 :金融銀行, 保險,內房內消等等 並加入少許短線投機股

(投機股的出現是因為特別原因...亦只會短線抄作..因為投機...不會公開任何資訊影響任何人)

而組合做了一個重大決定,就是全數沽出中移動,同時換入建設銀行及中國人壽

主要原因是認為在盈利增長方面及股息增長方面, 建設銀行及中國人壽都應該會比較快過中移動

加上建行股價及股息比較吸引而中人壽增長非常利害及穩健

組合現以銀行及保險股為主,及後投入資金會以內消內房為主

銀行股 : 主要 #939 +少量 IPO #1398, #3328, #3988

保險股 : #2628 + #2318

_________________________________________________________________________

股票組合

銀行保險股                       64%

招商局中國基金               8.5%
波斯登SoHo人和              12%
超大銀基                           4.6%
其他及投機股                   <10%
_________________________________________________________________________
組合設定2010年初以 118點子
組合市值比年初市值大大提升57點子
主要原因今年加碼約投入現金40點子買股,因新資金及市值加後而升值了約17點子
現約為175點子,如計%,應有(175/(118+40))=10.76%吧
公佈組合市值不是因為告訴大家本人投資或投機有幾勁,相反其實一點也不高,
(反而本人覺得smart investor,智濤選股及買賣的確很不錯)  而是本人利用之前的股息及適當的分
段買入,而利用股息持續增長再投入優質股票的長期回報,是否會成功就用時間

及此Blog來證明吧!!

「商舖大王」黎永滔： 投資初哥吼4厘細價舖

「商舖大王」黎永滔： 投資初哥吼4厘細價舖

俗語有云「一舖養三代」，買了一間會生「金蛋」的舖位，的確可令人致富，甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔，是行內成功物業投資者，多年來不論淡市或旺市，同樣大有斬獲，其投資往績向來也為人津津樂道。 　　1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖，並於2000年轉售大賺1.6倍；2003年沙氏樓市低潮時，他以樓面呎價僅700多元的極低價，買入全海景的灣仔告士打道217號地皮，其捕捉入市時刻的技倆，令人歎為觀止。 　　黎永滔近期頻頻入市，本刊特別找他向讀者教路，他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖，初試牛刀，不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企，不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖，回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式，讀者財富自然滾滾來。 　　為人熟悉的舖市投資者黎永滔，素來藝高人膽大，揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖，後因金融風暴樓市大挫，黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」，兩年後以4,000萬元將物業售出，大賺2,500萬元。 　　自1991年開始買舖收租的黎永滔，現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區，保守計算，所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的，要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元，買入銅鑼灣總統餐廳舊址（現稱銅鑼坊），然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售，數天內全數售罄，套現約3億元，足證他是投資商舖的高手。 500萬開始1間變30間 　　今天他更晉身發展商行列，在灣仔告士打道興建全海景商用項目，快將完成裝修工程。但鮮為人知的是，黎永滔親手所建的舖位王國，原來是由500萬元首期開始，累升至今天30多億元。 　　時光倒流至1991年，黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖，從事金行生意，毅然將儲下來的500萬元資金作首期，買下人生第一間舖位，從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道，近鵝頸橋附近，當年那間舖只值1,000多萬元，一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。 　　他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎，租予金行及時裝店，兩年後租金已由15萬元升至30萬元，後來食髓知味，自己再將舖位加按套取更多現金，慢慢再捕捉機會，個個舖位買回來也是跳升一倍。」 　　就是運用首間舖位的市值效應，黎永滔一次又一次下注，令他20多年來，由1間變至10間，到現在30多間，成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業，他說︰「早已將金行交予姊姊打理，惟近年姊姊移民美國，只好把金行結束。」 二三?地區300萬入市 　　每朝例必在屋苑游水的黎永滔，生活非外界想像的清閒，他幾乎每日都與太太落區巡舖，與租戶加緊溝通，他邊與記者交談，電話就邊響個不停。為了更有效處理租務，他近年更成立私人公司，分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖，近日忙於為商舖改頭換面，希望在今年7月滿約後，提高舖位租值。 　　他說，現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處，面積約達1,100平方呎，預計屆時會重新改動間隔，租予酒吧或高級零售店，租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露，當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市，可見其投資秘訣第一就是眼明手快。 　　買舖並不是人人負擔得來，黎永滔卻指，自己也是過來人，只要本?平有平買，貴有貴買的心態，踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位，普遍租金回報只約2厘多，反之二?地區不少中下價舖位，租金回報可達4厘，加上現時銀行借貸息口低於一厘，他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位，小試牛刀。 　　「買舖最有趣在於考眼光，不是單看現時租金及回報厘數，而要看通舖位尚餘的租金上升潛力，因租金決定價值，即使今日買回來的舖租值較低，只要守得到在市場回升時出租或出售，舖位真正價值將會呈現，甚至連本帶利雙倍賺回！」他說。 動腦筋一拆三逆市贏家 　　要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過，以其名下羅素街舖位為例，「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟（00417）租用，中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司，租金由20多萬元，一路升至現時70多萬元，單是收租總額已早早蓋過當年的購入價！」2009年8月該舖租予周生生（00116）珠寶店，舖位只有500多平方呎，以每月約70多萬元租金計算，折合每平方呎租金高達1,333元。 　　事實上，黎永滔並非空談之人，早於1997年，他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖，當年正值金融風暴，不少人也看淡後市，各類物業的租金皆跌 40%至50%，但「舖王」動動腦筋略施小計，把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客，原本單一舖位每月收租26萬元，結果卻合共收租30萬元，租金變相提升了15%，成為淡市奇葩。 ---------------------------------- 買新界樓易「坐艇」？ 　　現時新樓價格瘋狂，元朗7,000元一呎，大圍8,000元一呎，非位於傳統市中心的一個小小單位，隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指，預期內地調控及美國加息等接踵而來，新近買入新界一手樓的買家，稍後「坐艇」（資金被鎖）或損手離場的機會甚高。 原因一︰北水話退就退 　　有說內地資金不斷來，樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為，凡涉及內地政策市因素，風險相當大，「中央政府要其生就生，要其亡就亡」，等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。 　　黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈，未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸，大批資金湧入本港樓市，新盤成為內地客心儀對象，人人都說投資移民?起港樓，但實情是來港買樓作投資移民的內地客，佔整體樓市仍是雞毛蒜皮！」 　　保安局上月公布數字顯示，2003年10月推出投資移民計劃至去年底，投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元，去年按年雖有所上升（金額逾56億元），惟佔全港住宅成交總額的1.2%。 與內地客交手露端倪 　　本月初，黎永滔剛由一名內地客手上，以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖，帳面銀碼雖獲利100萬元，但扣除釐印及律師等費用，實質虧蝕約500萬元，當中所為何事？舖位回報也不錯，約有4厘。」業主出貨之急，黎永滔相信，極可能是內地資金正開始班師回朝。 　　「現時入市要小心，凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指，近期不少中資銀行，在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤，原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人，該國企在1997年以1.9億元購入物業，還以全數現金付款呢！只是到了2002年下半年內地收緊銀根，即時引發國企資金逃亡，個個忙於埋單散水，大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。 　　當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶，也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位，逢低必買，成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日，來港買樓的內地資金，不少是去年內地政府放寬借款而來，當中存在不少『鑊氣』，估計現在政府就是不想一下子壓住，慢慢收緊。」 　　「當內地資金斬纜，『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎？隨時以萬七元放售呢！還有呎價8,000元的新界樓，屆時2,000元一呎沽出也不足為奇！」 原因二︰長債孳息趨升 　　在低息環境下，現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升，過去一周更曾觸及4厘，當地樓按息率一般與之掛?，按長債息率向上走勢，我認為拆息被推高是遲早的事，預期高通脹重臨，息口就會上升。」 　　黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平，如拆息升至3厘或以上，市民供樓開始感到吃力，屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽，就是樓價受壓下挫的時刻。」 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 舖王教授投資5大要訣 1. 首要查核舖位租約 　　先向土地註冊處申請物業查冊，了解舖位的租約詳情，若租客是長期租用單位，已租上3年或以上，屬最穩健及參考價值高的投資；若租約不足一年，投資者便要當心，因租客隨時只租數個月，交吉舖位屆時白供。 2. 認識各行承租能力 　　哪個行業負擔得起較高租金？二、三?地區如旺角及深水?等，以電訊及時裝等生意最為暢旺，加上有關行業租約較短，當市況轉好時，業主可較先加租；至於食肆行業，營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活，加租幅度往往較小，更因租約普遍最少5至6年，故其加租時間較遲。 3. 買舖投資有平有貴 　　尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高，隨時動輒過億元，如果是投資現金較少或想小試牛刀的話，投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位，不少300多萬元已有交易，也不失是投資舖位理想入門之選。 4. 避開局限較大之選 　　商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位，惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合，租戶受制較多，因此投資價值較低，他建議投資初哥從細價地舖入手，了解舖市為何物，累積經驗慢慢「升呢」。 5. 留意市場環境改變 　　買舖要熟悉市場環境的轉變，例如個別道路的改變、人流往來的習慣，所以投資者要經常細心觀察，除了靠平日巡視地區外，也要多讀報章，了解附近道路最新安排及城市規劃等，謹記人流奠定舖位的升值潛力。 　　資料來源︰資深投資者黎永滔

被動收入之"股息收入"

初步結算,2009's股息收入應不少於$55097...個人非常滿意

比前年多了很多,主要原因買入多隻高息股#939 ,#3998 ,#1387..其次當然因為股息增長了,如 #410, #2628, #133...#941變化不大,但幾年間已收回不少現金流了

個人組合不斷希望能夠持續優化...

房產方面,別墅因業主之前看後市升了很多,竟然反口賠訂(落了很少訂),但近日國家出台調整樓市,真是"焉知非福"?? 業主貪字得個貧!!現觀望為主,望後能買到優質商房...

 

個人目標維持於2016's $200000/年股息

我的工作是不斷增加現金流....方法包括 "工作" "創業+實業" "房產" "股票" "基金"  "短期債務"..

日本旅行-輕井澤+東京

公司旅行---輕井澤+東京

輕輕鬆鬆放鬆下.....

回來再努力工作..

股票投資紀念日

之前不斷買入的#939,今日大升4.31%,加上其它組合如波司登#3998亦大大升12.78%...另外#682,#410,#1387,#133#941表現亦不太差,#2628雖升得少了點....

今日投資組合約升了3.25%

但總括今天賬面利潤已是今年股票總值的整年利息有凸,值得紀念下

加上這是本人到目前為止投資股票市場上市值最高的一日(原先重諗住需要一段時間)又值得紀念下...

 

 

恒生指數	21,928.77	+391.77	(1.82%)
恒生國企指數	12,987.82	+291.77	(2.30%)
上証綜指	3,148.22	-10.46	(-0.33%)
深証成指	12,631.97	-70.86	(-0.56%)

買入國內2套房產

上月提過會集資和家人投資國內城填商鋪(煌泰·旭峰花园广场)...已確認買了!! 40平方68万人仔!(未計手續費)....

 

近日分別和家人再次合資買入2套房子

第1套是複式+天台(160+80平方)水岸華府

最高層,向發展商買入價118万人仔,據我所知,現已加價了一成多

第2套是連排別墅(160+100平方)嘉和城

買入價非常滿意(95万人仔)未計手續費(超10%買入價),這是易手房,手續費很高,但和一手房價相比,非常便宜...

個人非常喜歡此單位...環境簡直一流.....

決定買入除了因為人民幣升值外還有好當地經濟發展及城市發展

現在和家人共同持有3套房產...這項投項目前前後後花了近6個月達成協議..

未來希望能夠買多幾套商鋪及優質住房,但需套現現居住樓,現計劃中......