黃海明﹕閃電出手 走貨要快

黃海明﹕閃電出手 走貨要快

2010-04-29

「神奇小子」教炒舖

【明報專訊】不少人都曾經炒賣物業，但多只屬業餘性質，真正的職業炒家，又是如何「操盤」？於商舖投資市場有「神奇小子」稱號的黃海明，單是自去年8月至今的大半年內，已成功轉售逾20項商舖物業，且全部獲利；他從多年實戰經驗得出，職業炒手一定要做足功課，一旦遇到合心水的筍盤便要即時出擊，才可從競爭對手搶得筍盤，有時可能數秒內便要作出決定。出貨時，同樣不可猶豫，有票即收，最忌「婆婆媽媽」誤了時機。

黃海明於1990年起任職物業代理，累積數年經驗後，毅然在1997年加入炒家行列。自問有眼光、有耐力的他，也經過了1997至2004年這一段艱難期，但相信黑夜後會有黎明，在2004年東山再起，連番買賣多個商舖物業，終於重拾資本和信心。

喜歡逛街、記憶力強、眼光準確，促使黃海明由經紀躍身為投資者。「我推介畀客戶的舖位次次都中，做了7年經紀，成交金額超過10億元的deal（交易）都做過，覺得再沒有挑戰性，就自己開始炒舖。」初出茅廬的他遇上一些困難，要面對和投資老手的競爭，原來的經紀行家也不願提供盤源。「無人畀貨你，出貨又無人幫你」。要解決這問題只好將勤補絀，不斷主動向經紀「攞盤」，買了數件物業及交足佣金，才慢慢地在行內建立信譽。

原是經紀 30歲下海變炒家

選擇在1997年出道，偏偏遇上了金融風暴。在上半年他一切順利，在下半年漸有虧損，由1997年底至2004年經歷了幾年的艱難期。「97年都未算慘，2000至2001年先最慘，個市陰啲陰啲跌，到2004年才反彈。我的座右銘係永遠都唔放棄，相信個市唔會永遠升，亦唔會永遠跌，黑夜後會有黎明。捱得過呢個階段，等候時機，2004年終於重現升浪。」事實上，他在2004年復出舖市之前，黃曾經轉營餐飲業一段時間，思前想後還是最愛商舖投資。
黃海明自1997年進軍舖壇，出道時只有30歲，是當時最年輕的舖位投資者，因此被行內戲稱為「神奇小子」。在1997年高峰期，他曾經同一時間手持8至9 間舖位，每個值2000至3000萬元，總值2至3億元。他的個人投資手法，是買的時候用合理價，「接貨唔一定平，但要係合理價」；有合理的利潤便一定賣得出去，「舖位只要啱價，一定賣得出。」何時才是危險信號？他說，當物業的租金回報率太低時，便是紅燈亮起的時候，總括來講還是看息口。

租金回報率太低 危險信號

舖位入場銀碼貴，一般要數千萬元一間，而且估價不易，不同銀行對於同一住宅的估價，相差只有2％至3%，而舖位則可以相差達50%。門面闊窄、租金收入，又極度影響舖位的價格。買賣舖位比中小型住宅更需要技巧，這位舖壇專家又有什麼心得呢？他說，小投資者入市，應該買銀碼較細的舖，而且不要以為一定「摩」得走，要有「上會」的心理準備。

談及對本港樓市的看法，黃氏覺得，金融海嘯時樓市是「超賣」，現在樓市是「超買」，預料上半年交投保持暢旺，下半年交投會減慢，因為市場憂慮按揭息口會上升。最後，他表示舖位投資是他的終身事業，不少投資者也做到七、八十歲，這一行需要眼光、經驗和資本，帶來的成功感非其他行業可比擬。

撰文：林莉莉、陸振球