2010年5月7日星期五

黃海明﹕閃電出手 走貨要快

黃海明﹕閃電出手 走貨要快
2010-04-29

「神奇小子」教炒舖





【明報專訊】不少人都曾經炒賣物業,但多只屬業餘性質,真正的職業炒家,又是如何「操盤」?於商舖投資市場有「神奇小子」稱號的黃海明,單是自去年8月至今的大半年內,已成功轉售逾20項商舖物業,且全部獲利;他從多年實戰經驗得出,職業炒手一定要做足功課,一旦遇到合心水的筍盤便要即時出擊,才可從競爭對手搶得筍盤,有時可能數秒內便要作出決定。出貨時,同樣不可猶豫,有票即收,最忌「婆婆媽媽」誤了時機。
黃海明於1990年起任職物業代理,累積數年經驗後,毅然在1997年加入炒家行列。自問有眼光、有耐力的他,也經過了1997至2004年這一段艱難期,但相信黑夜後會有黎明,在2004年東山再起,連番買賣多個商舖物業,終於重拾資本和信心。
喜歡逛街、記憶力強、眼光準確,促使黃海明由經紀躍身為投資者。「我推介畀客戶的舖位次次都中,做了7年經紀,成交金額超過10億元的deal(交易)都做過,覺得再沒有挑戰性,就自己開始炒舖。」初出茅廬的他遇上一些困難,要面對和投資老手的競爭,原來的經紀行家也不願提供盤源。「無人畀貨你,出貨又無人幫你」。要解決這問題只好將勤補絀,不斷主動向經紀「攞盤」,買了數件物業及交足佣金,才慢慢地在行內建立信譽。

原是經紀 30歲下海變炒家

選擇在1997年出道,偏偏遇上了金融風暴。在上半年他一切順利,在下半年漸有虧損,由1997年底至2004年經歷了幾年的艱難期。「97年都未算慘,2000至2001年先最慘,個市陰啲陰啲跌,到2004年才反彈。我的座右銘係永遠都唔放棄,相信個市唔會永遠升,亦唔會永遠跌,黑夜後會有黎明。捱得過呢個階段,等候時機,2004年終於重現升浪。」事實上,他在2004年復出舖市之前,黃曾經轉營餐飲業一段時間,思前想後還是最愛商舖投資。
黃海明自1997年進軍舖壇,出道時只有30歲,是當時最年輕的舖位投資者,因此被行內戲稱為「神奇小子」。在1997年高峰期,他曾經同一時間手持8至9 間舖位,每個值2000至3000萬元,總值2至3億元。他的個人投資手法,是買的時候用合理價,「接貨唔一定平,但要係合理價」;有合理的利潤便一定賣得出去,「舖位只要啱價,一定賣得出。」何時才是危險信號?他說,當物業的租金回報率太低時,便是紅燈亮起的時候,總括來講還是看息口。

租金回報率太低 危險信號

舖位入場銀碼貴,一般要數千萬元一間,而且估價不易,不同銀行對於同一住宅的估價,相差只有2%至3%,而舖位則可以相差達50%。門面闊窄、租金收入,又極度影響舖位的價格。買賣舖位比中小型住宅更需要技巧,這位舖壇專家又有什麼心得呢?他說,小投資者入市,應該買銀碼較細的舖,而且不要以為一定「摩」得走,要有「上會」的心理準備。
談及對本港樓市的看法,黃氏覺得,金融海嘯時樓市是「超賣」,現在樓市是「超買」,預料上半年交投保持暢旺,下半年交投會減慢,因為市場憂慮按揭息口會上升。最後,他表示舖位投資是他的終身事業,不少投資者也做到七、八十歲,這一行需要眼光、經驗和資本,帶來的成功感非其他行業可比擬。
撰文:林莉莉、陸振球

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