2010年4月27日星期二

「商舖大王」黎永滔: 投資初哥吼4厘細價舖

「商舖大王」黎永滔: 投資初哥吼4厘細價舖


  俗語有云「一舖養三代」,買了一間會生「金蛋」的舖位,的確可令人致富,甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔,是行內成功物業投資者,多年來不論淡市或旺市,同樣大有斬獲,其投資往績向來也為人津津樂道。
  1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖,並於2000年轉售大賺1.6倍;2003年沙氏樓市低潮時,他以樓面呎價僅700多元的極低價,買入全海景的灣仔告士打道217號地皮,其捕捉入市時刻的技倆,令人歎為觀止。
  黎永滔近期頻頻入市,本刊特別找他向讀者教路,他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖,初試牛刀,不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企,不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖,回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式,讀者財富自然滾滾來。
  為人熟悉的舖市投資者黎永滔,素來藝高人膽大,揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖,後因金融風暴樓市大挫,黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」,兩年後以4,000萬元將物業售出,大賺2,500萬元。
  自1991年開始買舖收租的黎永滔,現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區,保守計算,所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的,要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元,買入銅鑼灣總統餐廳舊址(現稱銅鑼坊),然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售,數天內全數售罄,套現約3億元,足證他是投資商舖的高手。
500萬開始1間變30間
  今天他更晉身發展商行列,在灣仔告士打道興建全海景商用項目,快將完成裝修工程。但鮮為人知的是,黎永滔親手所建的舖位王國,原來是由500萬元首期開始,累升至今天30多億元。
  時光倒流至1991年,黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖,從事金行生意,毅然將儲下來的500萬元資金作首期,買下人生第一間舖位,從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道,近鵝頸橋附近,當年那間舖只值1,000多萬元,一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。
  他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎,租予金行及時裝店,兩年後租金已由15萬元升至30萬元,後來食髓知味,自己再將舖位加按套取更多現金,慢慢再捕捉機會,個個舖位買回來也是跳升一倍。
  就是運用首間舖位的市值效應,黎永滔一次又一次下注,令他20多年來,由1間變至10間,到現在30多間,成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業,他說︰「早已將金行交予姊姊打理,惟近年姊姊移民美國,只好把金行結束。」
二三?地區300萬入市
  每朝例必在屋苑游水的黎永滔,生活非外界想像的清閒,他幾乎每日都與太太落區巡舖,與租戶加緊溝通,他邊與記者交談,電話就邊響個不停。為了更有效處理租務,他近年更成立私人公司,分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖,近日忙於為商舖改頭換面,希望在今年7月滿約後,提高舖位租值。
  他說,現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處,面積約達1,100平方呎,預計屆時會重新改動間隔,租予酒吧或高級零售店,租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露,當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市,可見其投資秘訣第一就是眼明手快。
  買舖並不是人人負擔得來,黎永滔卻指,自己也是過來人,只要本?平有平買,貴有貴買的心態,踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位,普遍租金回報只約2厘多,反之二?地區不少中下價舖位,租金回報可達4厘,加上現時銀行借貸息口低於一厘,他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位,小試牛刀。
  「買舖最有趣在於考眼光,不是單看現時租金及回報厘數,而要看通舖位尚餘的租金上升潛力,因租金決定價值,即使今日買回來的舖租值較低,只要守得到在市場回升時出租或出售,舖位真正價值將會呈現,甚至連本帶利雙倍賺回!」他說。
動腦筋一拆三逆市贏家
  要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過,以其名下羅素街舖位為例,「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟(00417)租用,中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司,租金由20多萬元,一路升至現時70多萬元,單是收租總額已早早蓋過當年的購入價!」2009年8月該舖租予周生生(00116)珠寶店,舖位只有500多平方呎,以每月約70多萬元租金計算,折合每平方呎租金高達1,333元。
  事實上,黎永滔並非空談之人,早於1997年,他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖,當年正值金融風暴,不少人也看淡後市,各類物業的租金皆跌 40%至50%,但「舖王」動動腦筋略施小計,把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客,原本單一舖位每月收租26萬元,結果卻合共收租30萬元,租金變相提升了15%,成為淡市奇葩。
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買新界樓易「坐艇」?
  現時新樓價格瘋狂,元朗7,000元一呎,大圍8,000元一呎,非位於傳統市中心的一個小小單位,隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指,預期內地調控及美國加息等接踵而來,新近買入新界一手樓的買家,稍後「坐艇」(資金被鎖)或損手離場的機會甚高。
原因一︰北水話退就退
  有說內地資金不斷來,樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為,凡涉及內地政策市因素,風險相當大,「中央政府要其生就生,要其亡就亡」,等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。
  黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈,未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸,大批資金湧入本港樓市,新盤成為內地客心儀對象,人人都說投資移民?起港樓,但實情是來港買樓作投資移民的內地客,佔整體樓市仍是雞毛蒜皮!」
  保安局上月公布數字顯示,2003年10月推出投資移民計劃至去年底,投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元,去年按年雖有所上升(金額逾56億元),惟佔全港住宅成交總額的1.2%。
與內地客交手露端倪
  本月初,黎永滔剛由一名內地客手上,以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖,帳面銀碼雖獲利100萬元,但扣除釐印及律師等費用,實質虧蝕約500萬元,當中所為何事?舖位回報也不錯,約有4厘。」業主出貨之急,黎永滔相信,極可能是內地資金正開始班師回朝。
  「現時入市要小心,凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指,近期不少中資銀行,在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤,原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人,該國企在1997年以1.9億元購入物業,還以全數現金付款呢!只是到了2002年下半年內地收緊銀根,即時引發國企資金逃亡,個個忙於埋單散水,大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。
  當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶,也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位,逢低必買,成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日,來港買樓的內地資金,不少是去年內地政府放寬借款而來,當中存在不少『鑊氣』,估計現在政府就是不想一下子壓住,慢慢收緊。
  「當內地資金斬纜,『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎?隨時以萬七元放售呢!還有呎價8,000元的新界樓,屆時2,000元一呎沽出也不足為奇!
原因二︰長債孳息趨升
  在低息環境下,現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升,過去一周更曾觸及4厘,當地樓按息率一般與之掛?,按長債息率向上走勢,我認為拆息被推高是遲早的事,預期高通脹重臨,息口就會上升。」
  黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平,如拆息升至3厘或以上,市民供樓開始感到吃力,屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽,就是樓價受壓下挫的時刻。
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舖王教授投資5大要訣
1. 首要查核舖位租約
  先向土地註冊處申請物業查冊,了解舖位的租約詳情,若租客是長期租用單位,已租上3年或以上,屬最穩健及參考價值高的投資;若租約不足一年,投資者便要當心,因租客隨時只租數個月,交吉舖位屆時白供。
2. 認識各行承租能力
  哪個行業負擔得起較高租金?二、三?地區如旺角及深水?等,以電訊及時裝等生意最為暢旺,加上有關行業租約較短,當市況轉好時,業主可較先加租;至於食肆行業,營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活,加租幅度往往較小,更因租約普遍最少5至6年,故其加租時間較遲。
3. 買舖投資有平有貴
  尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高,隨時動輒過億元,如果是投資現金較少或想小試牛刀的話,投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位,不少300多萬元已有交易,也不失是投資舖位理想入門之選。
4. 避開局限較大之選
  商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位,惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合,租戶受制較多,因此投資價值較低,他建議投資初哥從細價地舖入手,了解舖市為何物,累積經驗慢慢「升呢」。
5. 留意市場環境改變
  買舖要熟悉市場環境的轉變,例如個別道路的改變、人流往來的習慣,所以投資者要經常細心觀察,除了靠平日巡視地區外,也要多讀報章,了解附近道路最新安排及城市規劃等,謹記人流奠定舖位的升值潛力
  資料來源︰資深投資者黎永滔

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