這就是我的選擇!!!

房產投資...進度1

這個多月忙於樓按,及"補習"二手樓買賣,收租應留意之情況

上月和家人合資的旺角樓,現已成功批按..
同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)

計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用

暫時計劃供款20年,每月4400左右, 租金約6000-8000

另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200

考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)

最後現加按現有住所,如成功,資金壓力將大大減少及會有一些考慮再投資的可能性

由於比較忙,詳細後談吧

_______________________________________________________________________
旺角樓已成功於收樓後第三天租出,租金$9000/月,供款$4800左右,買入價$214萬,什費連佣金用了2.5%樓價
計劃有2種:
第一: 於回報率<4%出售,約>270万左右以上(約值5年租金)放售

第二:繼續放租,假使樓市向下,再考慮入市(樓市向下,此單位約最平租值約7500左右

另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200

考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)

家父共用了13万買入2個車位

租值:900~1200(已租出一個,自用一個)

 

同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中
這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左
買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)
計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用
已收樓,現正和裝修師傅洽談中...
工作上未來數月人事會有大變動,很多人不斷招募本人離開,但暫時決定要自強,更加認真工作先作其他打算
另外店鋪方面起了一點小風波,如果連這種事情都解決不了,怎像樣呢?
哈~哈~很多問題要解決,身心雖然疲累,但這是通往自由路上的大或小石,怎能因這而放棄呢!!
自由路.......這就是我的選擇!!!
由10月開始,決定專心於工作先,等機會再買入更多資產
暫時目標有:股票+基金
另外設立一個創業基金作及後步處
建設銀行+SoHo China+銀基+人和
波斯登由於升了不少,暫時不再考慮加碼
但它卻是本人計持有1年左右股票中回報率最高
買入價約1.1~1.2左右...現價3.2...非常不錯,計買入價股息回報的確唔錯
未來1~2年建行望能擁有200000股先

未來5年建行望能擁有500000股,可能考慮工行,睇下那個平....

SoHo慢吸儲股,銀基+人和看完業績再作打算

至於基金?當然是Mr.劉國傑啦

個人認為股票未開始升,值得在低位繼續買入.等牛三才慢慢賣出

至於樓市進入升浪"中",暫時不易向下...

(當然這並不表示現價不貴,但大家重記得施生上年講了一句,未來樓市升到你唔信
(冇朋友)相信他很清楚其中原因吧)

現有很多雜亂訊息還未能消化如有時間整理下會和大家分享吧

是否應該適當時機減持債務?

近排股樓金匯無一不向上,但個人認為風險同樣不斷向上,絕對需要留下十二分精神

個人投資方面,暫時主要只有股票,基金及房產

首先講股市

個人認為應會繼續向上,估值不算太買,但亦考慮於恒指PE18開始減持...

樓市

國內房產由於有升值能力相對比較強,將作長期持有

個人認為些次升市有很大水份,假如收水,結果會點?這要認真考慮清楚先...

事實上樓市有多項利好因素,但每一次泡沬都有一個令人著迷的故事

相信今次不會例外吧??

在樓價不斷重估向上時,租金,租客,業主利益及息口相信是極度關鍵

首先租金會否不斷向上???

1.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>盈利減少>>GDP減慢

2.如租金向上>>租客加薪>>企業人力成本不斷提升>>加價保持盈利不變>>GDP暫時不變

3.如租金向上>>租客不加薪>>租客其他消費減少>>企業生意及消費不斷減少>>企業增加優惠>>企業盈利減少>>人工當然不加>>企業或加價保持盈利不變>>GDP不變或向下

4.如租金向上+加息>>租客薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下

5.如租金不變+加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流減少債務增加>>業主不加按買樓>>消費減少企業生意不斷減少>>增加優惠>>盈利減少>>人工不加>>企業加價保持盈利不變>>GDP不變或向下

6.如租金向上+不加息>>租客加薪不加薪都好>>業主現金流增加債務增加>>不斷買入>>做業主過隱過做租客>>冇人想做租客>>不斷買入>>巨泡來臨

7.很亂>>自己很亂>>租客很亂>>業主很亂>>國家很亂>>世界很亂---->>但有人賺很多很多錢>>賺完重新清洗再諗計再玩

1-6的出現應該都會令樓市向下,重有什麼原因令它不斷向上?

8如很多國內及外地人買樓>>樓市向上>>不斷買入>>樓市向下>>業主可能主要是投資>>賣出不賣出都好>>多數不需在本地工作>>GPD向下>>本地業主收入減少.....又係向下

現在應該是6...但應重可以等下先...但當出現一段較長的時間6時,1-5就慢慢出現,在1-5剛出現的一段時間,個人到達目標價就會賣出,不到便持有收租...,但確認一段時間後,暫時偏向賣出

但因QE2有非常大量金錢可能引致超級通漲,就會出現7

再談....

炒股八技法

一：大型股票逢低買入高價賣出

所謂大型股票，是指股本額在12億元以上的大公司所發行的股票。這種股票的特性是，其盈餘收入大多呈穩步而緩慢的增長趨勢。由於炒作這類股票需要較為雄厚的資金，因此一般炒家不輕易介入。

參與這類大型股票的技巧是：

(1)在不景氣時期低價買進，在業績明顯好轉、股價大幅升高時予以賣出。同時，由於炒作該種股票所需的資金龐大，故較少有主力大戶介入拉升，因此可選擇在經濟景氣時期入市投資。

(2)大型股票在過去的最高價位和最低價位上，具有較強支撐、阻力作用，因此，其過去的高價位是投資者現實投資的重要參考依據。

技法二：中小型股票需把握有利時機

通常中小型股票的特性是：由於炒作資金較大型股票要少，較易吸引主力介入，因而股價的漲跌幅度較大，其受利多或利空消息影響股價漲跌的程度，也較大型股票敏感得多，所以經常成為多頭或空頭主力之間互打消息戰的爭執目標。對應中小型股票的投資策略是耐心等待股價走出低谷，開始轉為上漲趨勢，且環境可望好轉時予以買進；賣出時機可根據環境因素和業績情況，在過去的高價位附近獲利了結。一般來講，中小型股票在1-2年內，大多有幾次漲跌循環出現，只要能夠有效把握行情和方法得當，投資中小型股票，獲利都較為可觀。

技法三：成長股需精挑細選

成長股是指迅速發展中的企業所發行的具有報酬成長率的股票。成長率越大，股價上場的可能性也就越大。

參與成長股的技巧是：

(1)在眾多股票中準確選擇出適合投資的成長股。一要注意選擇屬於成長型的行業，二要選擇資本額較小的股票。資本額較小的公司，其成長的期望也就較大。

(2)恰當地確定買賣時機。由於成長股的價格往往會因公司的經營狀況變化發生漲跌，其漲跌幅度較之其他股票更大。在熊市階段，成長股的價格跌幅較大，因此，可採取在經濟衰退、股價跌幅較大時買入，在經濟繁榮、股價預示快達到頂點時賣出。由於成長股在熊市時跌幅較大，而在牛市時股價較高，一般較適合積極型的投資者。

技法四：投機股宜選優缺點並存股票

投機股是指那些易被投機者操縱而使價格暴漲暴跌的股票。

參與這類個股的技巧是：

(1)選擇公司資本額較少的股票作為進攻目標。因為資本額較少的股票，一旦投下巨資容易造成價格的大幅變動，投資者可能通過股價的這種大幅波動獲取買賣差價。

(2)選擇優缺點同時並存的股票。因為優缺點同時並存，當其優點被大肆宣染時，容易使股價暴漲；而當其弱點被廣為傳播時，又極易使股價暴跌。

(3)選擇新上市或新技術公司發行的股票。這類股票常令人寄予厚望，容易導致買賣雙方加以操縱而使股價出現大的波動。

(4)選擇那些改組和重建的公司股票。當業績不振的公司進行重建時，容易使投機者介入，從而使股價出現大的變動。

需要特別指出的是，由於投機股極易被人操縱而引起股價暴漲與暴跌，一般的投資者需採取審慎的態度，不要輕易介入。

技法五：藍籌股適合中長期介入

藍籌股的特點是：投資報酬率相當優厚穩定，股價波幅變動不大，當多頭市場來臨時，它不會首當其衝而使股價上漲。往往是其他股票連續上漲後，藍籌股才會緩慢攀升；當空頭市場到來，投機股率先崩潰，其他股票大幅滑落時，藍籌股往往仍能堅守陣地，不至於在原先的價位上過分滑降。

參與藍籌股的技巧是：一旦在較適合的價位上購進藍籌股後，不宜頻繁出入，而應將其作為中長期投資的對象。雖然持有藍籌股在短期內可能在股票差價上獲利不豐，但以這類股票作為投資目標，不論市況如何，都無需為股市漲落提心吊膽。而且一旦機遇來臨，也能收益甚豐。長期投資這類股票，即使不考慮股價變化，單就分紅配股，往往也能獲得可觀的收益。對於缺乏股票投資手段且願作長線投資的人來講，投資藍籌股不失為一種理想的選擇。

技法六：循環股中三類股票買不得

循環股是指股價漲跌幅度很明顯，且一直在某一範圍內徘徊的股票。

由於循環股的價格是經常固定在一定範圍內漲跌。因此，對應的買賣技巧是趁跌時買進，漲時賣出。實施此項技巧的關鍵是有效地發現循環股。

尋找循環股的一般方法是從公司的營業報表中，或者根據公司有關的資信了解最近3、4年來股價漲跌的幅度，進而編制出一份循環股一覽表。循環股一覽表能反映出股價的漲跌幅度和範圍，投資者據此可確定循環股的買點和賣點。

通常，循環股買賣時需避開以下三種股票：

(1)股價變動幅度較小的股票。因為波幅較小的股票，縱然能在最低價買進和最高價賣出，但扣除股票交易的稅費後，所剩無幾，因而不是理想的投資對象。

(2)股價循環間隔時間太長的股票。間隔時間越長，資金佔用的成本越大，宜把股價循環的時間限在一年以內。

(3)成交量小的股票。成交量小的股票常會碰到買不到或賣不出的情形，所以也應盡量避免。

技法七：業績激變股搶在業績變動前買賣

所謂業績激變股，是指受景氣或其他因素的影響，公司經營業績呈現不規則性極端變動的股票。一般來講，這類股票的價格漲跌幅度較大，而其漲勢與跌勢的時間，也比其他類股票為長。

參與業績激變股的技巧是：

(1)待其漲勢明顯後趕緊買進。有時也可抓住時機，搶短線，以增加利潤。

(2)在跌勢明朗時，應將所持股票盡快拋出，甚至可融券放空。

參與業績激變股，要求投資者密切關注公司的經營變化，如果能搶在公司業績變動之前進行買賣，則投資效果更為理想。

技法八：偏高做手股宜短線搶進

所謂偏高做手股，是指由於人為炒作而使股價明顯偏高的股票。

這類股票漲升狀況有時脫離常理，因此股價習性也較難以捉摸。有時在公司處於虧損狀態時，因某項未來利多情況在背後支撐，或是多空之間，已演成軋空的做手戰，也會導致股價明顯偏高。甚至在股價已明顯偏高的情況下，仍有有心人不斷做手買進，使股價繼續上揚。一旦做手者停止操作，則股價就會大幅下跌。

參與偏高做手股的技巧是：除了經驗行家，其他人最好不要受股價暴漲的誘惑而輕易介入，但在其股價盤整之後的漲升之初，仍可以小額資金短線搶進；若遇主力撒離使該股轉為跌勢，則要迅速忍痛賣出。千萬不可期望反彈再賣。

買樓長線作收租投資之交流

2007's~08's年,在網上看了YC兄的買樓收租Blog,一直有個愿望想在財務自由前買到5間屋作為長線收租之用

但心中有時又諗不如買多些能"持續增長股息"的股票,不是一樣嗎?

經過左2年時間,發覺真是有不同的,但又有相同的..非常有趣

現在想在這方面多多學習除了儲股增加現金流外,重想儲下樓

在網上看了很多買樓作長線收租增加現金流而成功財務自由的買樓投資Blog

其實近排重溫幾位買樓收租長期投資專家Blog, 相信他們大部份也已經財務自由了,但他們非常用心地分享買樓投資過程,心得!!通過閱讀,思考,了解他們的經驗,的確令自己更清楚儲樓作為持續增長的租金流的可行性,而且每次重溫都有野學到

暫時名單上的他們就是

財務自由人-財叔

投資學神

YC

Kenneth

務請各位追尋"財務由自"己人多多參考吧~細心閱讀定能有所獲

如各位有其他好Blog,務請留言通知

房產投資...進度

這個多月忙於樓按,及"補習"二手樓買賣,收租應留意之情況

上月和家人合資的旺角樓,現已成功批按..

同期再和家人合資買入一個國內二手樓, 125.5平方米, 102万人仔,首期25%左右,待批按中

這次決定是由本人之兄提出的,本人亦覺得行得通,所以又參與左

買入原因是持續收取人仔並且等待升值或回收(樓齡20,市區重建價值不差)

計劃是把現有單位裝修成6-7個套房作出租之用

暫時計劃供款20年,每月4400左右, 租金約6000-8000

另外在港幫家父買入一個幾平的車位,買入價120000, 月租900~1200

考慮拿去加按,如成功就非常過引(加按=買入價)

最後現加按現有住所,如成功,資金壓力將大大減少及會有一些考慮再投資的可能性

由於比較忙,詳細後談吧

出租要留意的要點

出租要留意的要點：

• 唔好諗住慳個經紀佣
• 按金上期未兌現唔可以交鎖匙比租客，確保按金收妥
• 租約要詳細寫清楚所有傢具設備，列明牌子、款式
• 收入、工作証明、身份証副本不可少
• 儘量了解租客背景與經濟狀況
• 做人留一線
• 唔止要清楚寫有乜傢具，仲要影埋相
• 應將買樓收租當作一盤生意來運作, 租金為收入, 維修, 佣金, 壞賬(欠租)為支出。
• 出租前，執執油漆、燈光，租金會更高

 

出租遇衰人, 收樓過程

業主遞交申請收樓書(表格22)
全部過程約須四個月，但會因應不同個案及業主的積極程度而有差異

土地審裁處
約 7 天

審裁處向租客發出通知書，租客收到通知後需在14日內提交反對申請收樓書。
約 14 天

如租客無提出反對，業主可申請缺席裁判，並申請收樓令，通常法庭七日內批出。
約 7 天

收樓令批出，業主需在單位外貼通知信通知租客 ，業主需連續貼紙3天.收樓會有4星期通融期，期間租客需交回欠租(如租客交回欠租需收回)。
約 31 天

通融期過後，租客仍未交回欠租，業主可向法庭申請收樓傳票。
約 14 天

傳票批出後，業主須安排在執達吏的 陪同下往單位通知租客遷出及交回欠租。
約 7 天

兩星期後業主與執達吏須作第二次探訪，以確定租客是否已遷出，如租客已遷出，業主可完成收樓，如租客仍不肯遷出，業主可申請封樓票。
約 14 天

審裁處約兩個星期內會批出封樓令，收到封樓票後，業主需再安排與執達吏及警衛陪同下進行封屋，如遇到租客反抗，應由執達吏報警，請警方協助，勸喻租客離開單位，封屋後，處理方法有三個。
約 14 天

講過好多次,一唔交租14日內就要做野,一早開始要佢走就出信叫佢一個月走,你想等多佢4個月就口頭接受可以了,寫乜q野比佢??佢如果係守法既人,你根本就唔怕佢更加唔使寫比佢,如果佢係唔守法既人,你寫比佢只會玩死自己..................你太蠢了................咁都信..................

財務自由道 2010's中期檢討

2010's中期檢討

股票組合 ( 2~3年短期目標250万)

銀行  39.48%

人壽  19.44%

人和  10.7%

SoHo銀基  8.61%

招商基金 8.46%

超大波斯登 7.61%

Others  5.7%
其實核心變化不大,主要投資依然係 (銀行,保險)金融,內房,新加入銀基及買入比較多的建行及人和商業
主要全數賣出中移動,阿里巴巴,遠洋換碼至中人壽及建行
現觀察幾隻比較高股息的股票....暫時未有決定
7月8月分別有1387,939,886,2628等等會派股息..約有$40000收入後,直至年尾組合並未有大的股息收入,暫時不會再買入股票,主要用途考慮減債先
_________________________________________________________________________
基金組合 (短期目標3年內值100万)
投資BRIC四國
B 10%
R 18%
I  5%
C 67% (主要為First State China Growth Fund , Baring HK China Fund)
月供供款減至~2000左右,因為需要儲子彈購買其它資產
__________________________________________________________________________
房產組合
1) 內地商鋪

    和家人合資購入的內地商鋪42平方,購入價68万,現約值90万人仔(沒有按揭)收租年3万多

2) 複式+天台(160+80平方)

    和家人合資購入的複式+天台(160+80平方),購入價118万,現約值190万人仔(有按揭,本人月供2250人仔)

3) 旺角區8-9年的新樓"一Lift二伙",503'fts買入價214萬

     70%按揭,月供5200, 預期租金8500~9000,5%回報,減去管理費約值4.63%以我所知,已升值24万(叫價)

4) 自住單位

2002年198万購入,現約值370万,
現有幾方面考慮中

                     1自住+加按70%(會有一舊首期可以購買約值180万單位)

                     2租俾人12000~12500左右月租(供款7300)
                     3租俾人12000~12500左右月租(供款7300)+加按70%....
                       再買入一單位或其他資產
5) 計劃購入數項小型資產,現正了解可能性,可行性中...計劃進行中...預期年回報8~12%
__________________________________________________________________________
經營組合
1) 店鋪收入 (短期目標 2年內3間) (3~4年中期目標6間)
     已經續約,收入不多但穩定,望今年真的可以再開一間
2) 國內食店
    收支平衡.....未有月分紅....

__________________________________________________________________________
工作方面
下半年必須努力工作,創造現金流購買"能創造現金流工具"及還債,生活...等等
收入望是上半年多1倍!!
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看看自己這幾年的努力建立的"現金流樹",自己興幸不太遲有這種"財務自由"目標,其實再計一計,我工作9年多,總工作收入就算不吃不喝根本冇可能買入現有的"工具",但現在都做到了,原因就是我好想"財務自由"願意不斷學習,不斷買入,忍耐,儲蓄,諗計(其中一項比較大的改變就是e.g.原先房產方面我除了自住是靠自己儲蓄買的外,其他都是合資令我更加早能擁有該"工具",當然這是共嬴的方法,相信經過這2-3次合資後,家人已經明白"能創造現金流工具"的重要性!!)

看看自己現有的"能創造現金流工具",主要核心動力有5項
就是

"財務自由"

"被動收入"

"增加現金流"

"增加能創造現金流工具"

"自由人生"

當我明白"財務自由"的重要性後,從而建立目標,創造"能創造現金流工具"時,這幾年我的思想的確進入了"自由道Liberty"而雖然身體及現在依然向"老鼠道"上不斷重覆做!!為了能在"自由道Liberty"上相見,各位同道人必須努力!!

本人在2016's 會在自由道Liberty上繼續買入"持續增長現金流工具"

網上估價網

香港物業估價網

http://www.homeprice.com.hk/

恒生網上物業估值

http://evalue.hangseng.com/chi/val01.asp

滙豐物業估價

http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation

大新網上估價

http://www.dahsing.com/tc/html/mortgage/mortgage_loan_plan/mortgageloanplan.html

東亞物業估價

https://ww2.hkbea-cyberbanking.com/servlet/FR061Show?Lang=Big5&Channel=INTERNET
中銀免費物業估價
https://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation_form.xml?RESET=Y&section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=30845

交通銀行物業估價

http://www.bankcomm.com.hk/tw/tools/calculators0104.html

買入一個單位

呢幾日忙得很,和家人合資買入一個旺角區8-9年的新樓"一Lift二伙",503'fts買入價214萬,3成首期,月租8500~9000..,正常情況下應該不需要供款,現在最緊要上左會先

首期啲資金應會由波斯登及另外一些股票及店鋪分紅及儲蓄提供.....

這是本人另一個開始....之後定要努力加油!!

p.s.近日也有2個朋友分別同一星期上了車...他們都是80's後,一位是一早已有30%首期資金,成日望等樓平啲先買(2003年都冇買O哂咀???唔平嗎???) 但他足足等了7年後的今日先上車(啲$同2003年除了多左少少息外,應該冇變,但購買力同樓價就......),而另外一個好朋友已是投資緊第二個單位, 他首個單位應已有200万人仔利潤!!我已看到他定能左35前應能財務自由!! 所以只要努力,根本冇分什麼70's 80's 90's後!!但自己不想降低生活質數,又要求政府資助.(社會沒欠我們什麼,而我們又做過什麼而令社會只獨欠了自己呢?)....這是我怕失去一些可以令人成功因素....就是定期儲蓄,節儉,及長遠計劃及最重要的解決問題的方法!!

情況如俾左隻牛朋友的故事
詳細分享之後再講吧
至於股票方面,在買樓前2天,分別買入銀基5000股$3.17,人和10000股$1.62
人和7月28日收息HK0.1044,等於買入價1.5156,PE6.96
銀基8月12日收息HK0.185,等於買入價2.985PE9
短期內因需要俾首期,什費...不會再買入股票,但繼續持有...

• 學習,
• 綜合,
• 買入一個單位

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訂閱回應RSS摘要

• MC
  • MC
  • 2010年7月5日下午7:56

  睇黎國內的樓市比香港更吸引.... 希望國內樓市降降溫, 再考慮買入吧!

  回覆
  • Rexh
    • Rexh
    • 2010年7月6日上午12:17

    對!!國內樓市個人認為必須要強現金流(租金回報低)及長線投資才能有較佳回報...但政策風險高,好在之前和家人已入了一間小鋪及大屋 ...現在等時間,短期不會賣出
    相比現在,香港樓市會吸引很多...相信國內會有很多..

    對!!國內樓市個人認為必須要強現金流(租金回報低)及長線投資才能有較佳回報...但政策風險高,好在之前和家人已入了一間小鋪及大屋 ...現在等時間,短期不會賣出
    相比現在,香港樓市會吸引很多...相信國內會有很多人不斷繼續來港買樓
• 止凡
  • 止凡
  • 2010年7月5日下午2:14

  投資樓市，又一新開始，恭喜恭喜！

  回覆
  • Rexh
    • Rexh
    • 2010年7月6日上午12:01

    對,這是香港第一間收租樓....我的中期目標是分段買多幾間
    但欠的是
• 啥霖無言的結局
  • 啥霖無言的結局
  • 2010年7月5日下午12:52

  (Empty)

  回覆
  • Rexh
    • Rexh
    • 2010年7月5日下午11:53

    (Empty)
• R
  • R
  • 2010年7月5日上午11:34

  努力！

  回覆
  • Rexh
    • Rexh
    • 2010年7月5日下午12:49

    加油!
• MC
  • MC
  • 2010年7月5日上午9:58

  REX兄, 我想知你第2個朋友, 投資的是本港樓市定係內地的呢? 200萬利潤真係好多WO...我都要努力努力!!

  回覆
  • Rexh
    • Rexh
    • 2010年7月5日下午1:07

    他是在08年12月24日買的,地點深圳南山區,買入23x万,現約430万....