2011年10月2日星期日

用套利模式分析樓市,未來兩年樓市升幅40%

From Uwants Discuess

關於樓市回報,我們考察下面的方程式

淨年回報 = 年租金 - 貸款利息 - 租金稅 

舉例,對於一個650萬的指標屋苑單位,租金收入 18000 每月(扣除管理費,地租,差餉等雜費),按揭利率 1%,租金稅率 16%。另假定購樓款6.5M全部從銀行全部出自銀行。
淨年回報 = 18000 X 12 - 6500000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                = 216000 -65000 - 27600

                = 12.3萬
即系話,如果你能貸出6.5M全額買樓出租,你無需出一分錢,就可以享受淨收益12萬幾,這就系套利。

當然,呢個系理想情況,現實中你必須要付首付。假定該單位貸款7成,即6.5M X 0.7 = 4.55M
淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 45500 - 27600
                 = 14.3萬
其中套利收入(即系依靠銀行貸款產生的收入)為 14.3萬 X 0.7 = 10萬,即系話套利年收入 10萬元。

自有資金回報,如果不計套利收入,由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M,所以淨現金回報率 = 14.3X0.3 / 195萬 = 2.2%
總回報率 = 14.3 / 195 = 7.3%

假設銀行利率調升到 2%,則

淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.02 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 91000 - 27600
                 = 9萬
其中套利收入為 9萬X 0.7 = 6.3萬
自有資金回報,由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M,所以淨現金回報率 = 9萬X 0.3 / 195萬 = 1.4%
總回報率 = 9萬 / 195萬 = 4.6%


我們將這個問題抽象為:

套利收入 為 T (單位:萬元/年)
租金月收入為 A (單位:萬元/月)
樓價 M (單位:萬元)
按揭年利率 L


T = 12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16

當套利收入T為零時,有

15A = ML

分析:

1. 假定租金為1.8萬每月,利率保持 0.01,則最高樓價應為 2千7百萬
2. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.02,則最高樓價應為 1千3百50萬
3. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.03,則最高樓價應為 9百萬
4. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.04,則最高樓價應為 6百75萬
5. 假定租金收入下降到每月1.5萬,利率保持在0.02,則最高樓價應為 1千1百萬

但,如假設樓市的風險使得套利空間存在,寬度為0.01。

那麼上邊的式子變為:
(12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16)/(0.7M)>= 0.01
所以有
10.5A >= (0.7L + 0.007)M

分析:
6. 假定租金為1.8萬每月,利率保持 0.01,則最高樓價應為 1千3百50萬
7. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.02,則最高樓價應為 9百萬
8. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.03,則最高樓價應為 6百75萬
9. 假定租金為1.8萬每月,利率保持0.04,則最高樓價應為 5百40萬
10. 假定租金收入下降到每月1.5萬,利率保持在0.02,則最高樓價應為 7百50萬

結論:

在當前經濟環境下,香港經濟基本面良好,代表本地薪資水平可望保持穩步向上。另外輸入通脹會另香港物價水平上升。因此租金水平會穩步向上。由於美國負債嚴重,美聯儲必然在近期(至少2年)內保持低利率。

由此可見,該類型房屋可保持在1.8萬每月的租金水平或之上,而按揭利率可望保持在 2%的水平。

也就是說,未來兩年該類型房屋的價格最高可以去到 9百萬,升幅為 40%

對於投資者,若設定止賺點為最高點 85%,則賺幅為 20%

因此,當中原指數達到 120點時,可以考慮止賺離場。

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