2011年2月5日星期六

Reit

新聞專區
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6966

823領匯房產基金
http://www.thelinkreit.com/tc/investor/announce.asp
405越秀房產信託
http://www.gzireit.com.hk/chi/pir.asp
2778冠君產業信託
http://www.championreit.com/html/chi/announcements.jsp
778置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/announcement.php
http://www.fortunereit.com/chi/announcement_hk.php
435陽光房地產基金
http://www.sunlightreit.com/chi/investor/announcements.htm
808泓富產業信託
http://www.prosperityreit.com/cht/investor/
625睿富房地產基金
https://www.rreef.com/cps/rde/xchg/reit_zh/hs.xsl/2320.html
1881富豪產業信託
http://www.regalreit.com/announce10_hk.html


823領匯房產基金
主要物業:
樂富廣場27.3億-租3.6%
頌富商場15.8億-租7%
慈雲山中心15億-租6.8%
黃大仙中心13.2億-租6.6%
啟田商場13.1億-租6.9%
龍翔廣場12.6億-租6.3%
尚德商場12.5億-租6.5%
厚德商場12.3億-租6.6%
秀茂坪商場12.2億-租7.2%
長發商場11.2億-租7%
太和商場9.9億-租6.9%
蝴蝶商場9.8億-租7.4%
良景商場9.2億-租5.5%
彩明商場9億-租7.2%
天澤商場8.7億-租6.6%
禾輋商場8.7億-租6.9%
鯉魚門廣場8.5億-租7.7%

823中的主要物業,其中較新的有

慈雲山中心15億-租6.8%
啟田商場13.1億-租6.9%
龍翔廣場12.6億-租6.3%
秀茂坪商場12.2億-租7.2%
天澤商場8.7億-租6.6%
鯉魚門廣場8.5億-租7.7%

那兩個舊商場 - 樂富和禾輋,都是有Jusco進駐,所以租金回報較好
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合計537.8億-租9.3%,淨收6.1%(上面都是淨收數字)
負債108.7億-利率5.4%
好似冇另收管理費
半年派息49.02仙

物業相當老舊,因此租金回報較高,現時股票價格實質上是以新樓價格買舊樓
租金率咁高,一係租超貴,一係估價估唔足,分母同分子的關係是也
如果係後者,領匯的資產淨值應該比現在顯示的高
租金有成長空間,但穩定性低,受景氣影響應該幾大
財政效率較低,比如利率等,有改善的餘地
物業管理幾乎全部都判比新昌
股票冇攤薄呢點幾好


405越秀房產信託
主要物業:
白馬大廈-32.7億-佔56.7%-租9.3%
財富廣場+城建大廈-11.5億-佔19.9%-租10.3%
越秀新都會-7.4億-佔12.8%-租8.4%
維多利亞廣場-6.2億-佔10.7%-租7.8%
合計57.7億-租9.2%-淨收5.2%
負債20.7億-利率3.2%
管理費比現金,每年冇攤薄,管理費佔現金流11.7%
半年派息13.43仙
租戶-零售

壓倒性的揀客能力,如果要在華南成衣行業中混,必須在白馬大廈租間舖
高租金也不是太出奇,一來大陸稅率高,二來舊樓租金回報似乎比新樓高
平均租9.2厘,稅率25%,即稅後6.9厘,同股票的息率對比就知股價是否合理
最高的租金穩定性,租金增長一般,但收人民幣

舊分析文http://realblog.zkiz.com/lgaim/15383
牛兄舊分析文http://feigan.blogspot.com/2010/07/0405.html
http://feigan.blogspot.com/2010/07/blog-post_26.html
http://feigan.blogspot.com/2010/08/blog-post_06.html
信報舊分析文http://airmanblue.blogspot.com/2010/06/10-jun-2010-0405.html
2778冠君產業信託
主要物業:
花旗銀行廣場-292.6億-66%-租4.5%
朗豪坊-149.8億-佔34%-租4.8%
*(朗豪坊商場-89.8億-租5%)
*(朗豪坊寫字樓-56.4億-租4.8%)
合計442.4億-租4.6%-淨收3.9%
負債148.8億-利率5.1%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔現金流15.8%
半年派息13.13仙
租戶-銀行,基金總部,律師樓,零售

超強勢的業主,超強的租金穩定性,對租戶來說,只有人揀佢,冇佢楝人
超昂貴的管理費,董事人工在各reits之中應該是最頂尖的
負債都是數年期的銀行貸款同換股債券,有鷹君包底,安全性毋庸置疑,但融資手法未免太高章


778置富產業信託
主要物業:
沙田第1城-38.8億-佔31.2%-租金5%
馬鞍山廣場-21.7億-佔17.5%-租金5.9%
都會駅-16.7億-佔13.4%-租金4.3%
都會商場-14.9億-佔12%-租金4.2%
合計-124.2億-租金4.3%-淨收3.2%
按揭-31億-利率4.4%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔盈利8-9.4%
半年派息12.27仙
租戶-超市,銀行,補習社,食肆,地產代理

租金增長力強,但穩定性不足,因為租戶中的地產代理行業周期性大


435陽光房地產基金
主要物業:
皇后大道東248-26.5億-佔28.3%-租金3.4%-淨收2.7%
都一城-21.8億-佔23.2%-租金3.7%-淨收3.6%
光華廣場-17.4億-佔18.6%-租金3.7%-淨收3.7%
實恆商業中心-5億-佔5.3%-租金3.4%-淨收3.1%
御皇台-4.2億-佔4.5%-租金4.7%-淨收4.2%
合計-93.6億-租金3.7%-淨收2.9%
按揭-39.4億-利率4.6%
管理費每年攤薄約1.5%,管理費佔現金流12.6%
半年派息6.88仙
租戶-超市,銀行,政府,食肆

租戶實力強,反之四縮的地位龜縮?租戶的議價力強,出租率又較低,物業不太優質
相反,因為一向冇效率,所以有成長潛力?放屁乎?
管理費相當高,財政也不是太好,租金率還追不上貸款利率,到底上市的目的是什麼?


808泓富產業信託
主要物業:
都會大廈-19.3億-佔36.7%-租金4.6%-淨收3.5%
千禧廣場-11.2億-佔21.3%-租金4.5%-淨收3.3%
海名軒-3.2億-佔6.1%-租金5.9%-淨收5.2%
泓富廣場-6.7億-佔12.7%-租金5.7%-淨收4.4%
潮流工貿中心-5.6億-佔10.6%-租金5.8%-淨收4.8%
創富中心-4.8億-租金9.1%-淨收4%
新寶中心-1.8億-租金3.4%-淨收4.7%
合計-52.6億-租金5%-淨收3.2%
負債-19億-利率4.3%
管理費每年攤薄約2%,管理費佔現金流13%
半年派息5.44仙
租戶-大半是科技公司

租戶的收入同行業不穩定,財力不是很強,安全性不足
恆基的管理層是天下第一肥缺,內耗奇高,如此的行政費教育大家一山還有一山高的道理
出租率普遍95%以上,物業品質不錯,但物業的租金回報不算太高,尤甚樓齡不是非常新的情況下,理由一係本身租唔貴,一係估值師將市值高估


1881富豪產業信託
主要物業:
富豪機場酒店-35.2億-出租率57%-最低租金>5%-自稱預期8%
富豪香港酒店-31.6億-出租率81%-最低租金>1.9%-自稱預期6%
富豪九龍酒店-34.7億-出租率80%-最低租金>1.9%-自稱預期5.7%
富豪東方酒店-12.8億-出租率85%-最低租金>2.3%-自稱預期6%
麗豪酒店-23.8億-出租率83%-最低租金>2.9%-自稱預期6.5%
富豪薈大廈-4.8億-出租率55%-自稱預期5%
合計142.9億-租5.3%-淨收4%
負債-46億-利率3.8%
管理費每年攤薄約0.8%,管理費佔現金流12%
半年派息8.5仙

同上面的不同,1881非常特殊,租金收入是浮動的,不過有最低收入保証,每年最少都有4億打底,由於利息同管理費是2.5億左右,因此1881最低限度都能派每年2.5仙
出租率不是特別好,即使如此,租金收益也有不錯的預期,而現在的出租率離早幾年高位仲有不少的空間
固定支出是應該不會隨出租率同步上升,可以說增加的租金是淨賺的
同期香港香格里拉的出租率是64%,半島酒店是57%
利率較低,信用應該不錯

1 則留言:

  1. 請問筆者~~808管理費每年攤薄約2%,管理費佔現金流13% 2011年是如何計算出來的 謝謝

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