《周末魚論》～香港房價相對國內一綫城市貴..嗎？ 轉載自 鱼魚漁知識星球🌍
續上篇
在香港房產除了有低的首期（1成）外，還有相對超低的按揭利率。低按揭利率也為業主降低了不少負擔，P按實際利率為2.25%，而相對應的深圳按照現在最新的LPR房貸規則計，首套房貸款利率不低於5.15%。
而貸款利率對按揭借貸款人的負擔有很大的影響，同樣是供款30年的500萬按揭，簡單計算，2.25%和5.15%利率各自對應的月供分別為$19100同$27300，比較下每個月供款相差$8200，記住每個月供多$8200元現金流不是一個小數目。還有每月本金是9737同5843差距。另外利息每月支出是9375同21458。
總結其中一點，利率5.15% 供款多了但本金還款少了很多。
明顯如只計算數字，港房產在按揭上有絕對的優勢。在供款上除了供款每月少$8200，還款本金也快了很多$9737。預期10年時間已經還了1168000，這個本金足夠另一個在香港首期，也足夠其他地區買入一些小價錢的房產。
當然香港相對深圳在按揭上容易做到轉按（加按），這也是投資房產上要考慮的重要因素。
GDP考量
除了考慮人工收入外，城市GDP增長速度也是考慮因素，投資房產屬於長線投資，10年八年並不算係很長。簡單啲考慮一點，10年後兩地的GDP的增長及數字有沒有何大的差別？
人工收入增長如何？
聽過有人説擔憂表示放寬按揭成數會引發新一輪樓價上漲，但到底這個現象在香港發生的可能性低嗎？
因為在降低首期的同時，每月供款隨著首期下降會增加。
另外需要注意的是，銀行對於貸款人有著非常嚴格的壓力測試，如果一個家庭每月要供2萬港幣，沒有穩定持續的4萬以上月收入吾使多諗。
另外各項稅項BSD，DSD也影響投資慾。除了稅項，香港的政治環境穩定性及未來經濟增長情況也是重要點考慮因素。
由於金融監管嚴格，降低首付比例是不會推動樓價暴升的，對普通香港市民而言，首置置業業主有優惠設施入場，暫時來講，新政策暫時是利大於弊的。
內地的優勢
不少人認為內地城市眾多，自然可以選擇空間大，一線城市太貴了就退守去買二三線城市，但港人的選擇空間就小得多了，事實是不是這樣呢？
這種講法不算正確，在11月前，灣區的確有限購設施，不同區有不同政策，並非每個城市都可以買入房產（一手或二手），但在近期（2019年11月6日），香港人獲得了粵港澳大灣區9個內地城市買房的最新政策資格，豁免在當地居住、學習、工作的年限證明，香港居民在這裡完全享有與內地居民同等的待遇（在購房資格上，算是比內地人更加寬鬆）。
港人還擁有更大的海外選擇空間，作為國際城市，港人要移民或進行海外投資要比內地要容易得多。
換句話說：內地人有的選項港人也有，港人有的選項內地人不一定有。
經常說到投資房產除了買了間屋之外，實際也付出了金錢去買該區的發展，這可包含小區（即是屋苑）發展，也可包括整個區域，甚至乎可以説是一個城市。
與其擔心自己優勢不足， 有否想過利用香港的優勢去投資內地一線城市？ 相反也可以，多多思考和努力，讓自己的生活變得更美好。
#香港樓市 #大灣區房地產 #理財規劃 #投資心態
