2011年1月3日星期一

揀舖指南針

在云云物業項目中, 舖位物業會比較難掌握其投資價值,由於涉及不少技術性分析;但亦是基於這個原因,不少投資者爭相買舖,因為他們相信若然能洞悉其特點,其升值能力可遠遠超越其他物業投資,而且亦可引證個人眼光,帶來無限滿足 o 因此,我們必須明白有什麼因素可以影響到舖位之價值,在這裏我們亦大膽作出以下分類以供研究:

物業質數:

用途限制
如廠舖,工業契或住宅契會影響其價值,可查閱 "入伙紙" 或 "大廈公契" 便知道其用途。

樓齡
銀行對過舊之物業按揭態度比較謹慎;甚至完全不提供按揭服務,投資如需銀行按揭者則務必小心留意。

門闊
門面越闊,價值越高,而最好大單邊 (即角位門面向不同街道) 舖位,因可以將它分割出租或出售,從而增加其總租金收入或售價。

間格
舖型最好四正,儘量少柱位為佳,特別門面有柱之舖位會大大影其價值。

樓底高度
越高樓底,越是正貨,業主可以將其間多一層閣樓以增加其可使用面積,相等於增加租金收益。

交通方面
位於交通網絡的中心點 (如地鐵站出口) 的舖位,人流越暢旺,租客生意越好,租金越會提升,因此會比其他偏遠地點的舖位價值為高。

技術性分析 :

比較法
鄰近之舖位 (近期之成交為最佳參考指標),不過每個舖位各有其特點 (門闊,大小,用途),因此要找相似之舖位作比較。

投資估值法
這個方法基於舖位價值由其租金和回報率決定。

溢利估值法
這個方法是針對舖位其價值,是繫於它的盈利能力,如舖位之租客為茶餐廳,可由它的每月營業額減去成本 (如租金,人工等等),若盈利高代表舖位價值相對高。


如果可以透徹地使用上述方式研究,覓得一個心儀靚舖絕非難事。

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