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2019年4月12日 星期五

投資組合隨談

投資組合隨談

經常聽到有人説想投資,升左吾使做,也有人說為的是被動收入。
也有人被動收入增加為目標

而事實上呢個背後就是增加你的防守性,從而增加進攻的力量。
工作是其中一個現金流,這個現金流如説白一點只要
1健康良好,
2不老,
3工作是自己喜愛,
4公司一直需要你這個人才。

的情況下算一流吧?!。大家不必為將來退休擔心,但是以上4點基本上是死症,所以結論也是需要尋更多可靠被動現金流,在現實生活中尋找自己的大富翁遊戲。另外很多人都在意資產升至值,估值,我認為這是事實。

但是我更在意資產能否帶來現金流,而這現金流是否長期,是否持續性,另外如能夠增長就更加完美了。

我們會不斷為個人投資上的樓,股,債券等等作一些估算,但是我們也可更加留意投資上為我們帶來的未來現金流作一些估算。這樣不但帶來每年現金流,也為投資路上帶來無限的子彈,時間到,又上足彈!

事實上,長期投資最後也是化繁為簡,不論你是投資什麼類型的。我們需要注意及輕視自己的能力,這是什麼意思!?就是說日常間有很多種種不同的事情需要我們處理,我們要留意自己的投資組合,但是不需要日以繼夜守護住。

這並非指不關注不上心,而是指要抽到身才能繼續投資其他擴闊投資組合。
很多時我們關注的就是我們最渴望或缺乏的東西。如這一刻很好想投資上馬上有收穫,這也是表示什麼呢?

我認為要認清投資路上背後目的是什麼先。

這些包括可能是自己財務自由,為家人更好生活,為名聲,為證明自己能力。
我認為沒有絕對答案,但如清清楚楚知道自己背後目的會令自己在投資上遇到的風險更加謹慎。

近年投資房產上主要是大灣區,Follower Sam 亦分享不少股樓兩邊走的優勢內容。我不詳談了。如有興趣,真的可以來分享會看看及購買唐山大亨出品的大灣區房産書,這是一本工具書,值得細閱,雖然悶,但長知識吖。

提起大灣區,中國大陸,很多人馬上關掉所有。我認為大家可以平常心去看看周圍環境,看看發展,這些發展不是一步到位,但為何對很多人來說已經為時已晚呢?!深圳已經是一個例子。是因為那些人特別幸運?

是因為他們投資有道,聰明才智?還是我們拒絕機會?你在看,他在做?相信這並沒有絕對答案,可以的話,容許自己海濶天空,尋找合適你的投資物。

增長現金流帶來什麼?
帶來了自由,帶來了時間,帶來了夢想吧!

那麼我人工收入不多,有時巧空虛(冇工開),又有少許咳嗽(咭數),真的可以成功嗎?

我認為可以的,主要是需要制定一個長期計劃,嚴格進行便有機會創造你的自由路水喉了。
而重點是堅持進行。聽落去好無聊,但這是事實。

現在我投資組合上分不同種類,這些包括股票組合,房産組合,收息組合及待熊基金組合。
基於每種投資組合會有不同的周期,這樣做組合除了風險管理外,亦望能在不同周期能夠產生不同機會互換資產從而不斷優化組合。

我們不是聖人,投資上沒有可能不犯錯,而我們可以做到的是,犯錯也沒有什麼大不了,影響不到核心組合。

既然是這樣,怎麼開始?如何開始呢?

我認為先把一個小組合建立左先,就開始了,摸石過河,學懂風險管理遠勝一注獨贏。
這些經驗並不會隨著年紀而失去。

簡單說説,我股票組合主要是收集股息,再把股息投資於增長形股票及待熊基金。
房産投資我會初步以一個區域去投資,尋找一些二手可出租的物業,並且把他分別投資不同地區,那裡機會大就再調整。而收回來的租金會還按揭貸款,重復地買入收集中股票及部份儲入待熊基金。

至於待熊基金主要用途是,在一個資產大平賣時機買入現金流強勁的資産,如10%-20%收取股息及房產,車位等等。

昨晚在Iphone相細看上年唐山大亨同同學們一起經歷的時光,發覺其中一個最開心的事情就認識多了很多同道人,大家彼此努力為自己建立好自己的財務方舟,經常一起討論,非常有趣。

下篇再詳談......




2013年5月2日 星期四

買入一個舊洋樓....

吾覺吾覺由被撻的樓房日子計算又好快過左一個月,由於之前做了些功課有關如何提升租值,

(其實之不過google下,youtube下,blog下,不斷問下,計下,諗下,假設下,想像下)

加上各種美好情況下想下。

上星期六本來諗住和朋友返大陸買書,食下野,後尾因為有些事情未處理好決定唔返後,

處理完事情後,(因前一日無無聊聊去左太子搵個租客佢想話換抽氣機,上左去單位,

重要請我飲湯,吹完水後,行過一間地產,諗住打個招呼就走,一打之下,

又吹左2個單位俾我了解下,跟著相約左第二日(就是星期六25/4)睇下,睇完,

計下數,回家作了些簡單計算下....第二日入左票。)買入其中一個原因是巿區加上尺價好平下。

由於此單位未完成交易,遲一些分享詳細內容。

在中原指數連升多年情況下,而且118左右,為什麼又買入,風險管理情況是否真的合適,

我也不知道,我了解的是自己的財務狀況,以相對在我認識中的投資而選擇下。


首先,我會講下為什麼買

個人在買入此單位,主要目的是製造被動現金流收入。

基本上這次是一個增值租金體驗的測試,所以在初步一睇完樓後,初步評估租務回報後,已能確定買入此單位。

如冇意外,此單位簡裝後以巿值租金回報率應該有7%左右,個人目標8.5%以上,這個目標需要全屋反轉全部再整過。

基於長期現金流,相信會選以後者為主。

到呢一刻,一定有人會問,為什麼有這麼高回報單位?我只能認真說一句"雖然吾多,真係有的",而問題主要是能否隨褖俾你遇到又能並且順利買入。

這個房產是以三個套房簡單及殘殘地裝交吉賣的。

本來在上月已經俾人買左,又剛巧買家因為家庭有事撻了訂而業主重售,剛巧我又被業主撻訂買不成之前平台單位,而才有此機會,好奇妙的經歷。

這也是上一次買入平台時所學習到的經歷,之不過剛巧有機會這麼快顯現出來。

雖然路過看到平台單位業主應該自己重新裝修再放租,我覺得他不賣对他來說是对的,但是撻訂走數就太老土了!

不知不覺過了一個月,他可能安心以為事情已經完结了,錯了!只是前排很忙,对自己負責任,我須要盡力處理追討,過程中必能學習更多新事情!


有些資產能產生現金流,而再以現金流的年收入去評估資產约值几多錢!

但是有些現金流可以增值,有些會因為資產升值而增長,有些易升難跌。

租金就是易升難跌(通漲下)的一種,如果買入價格是付出,那租金及未來租金增長便是收益!

這樣只需要知道收益及風險管理就可以了!

現在基本上已經設定完成財務自由的支架,未來日子會以優化组合為主,

把被動收入盡量分散,讓資產得以長期持有,在適當時候優化或換取!

現在香港人生活開始形成像美國紐約及日本東京似的,有些工作的人或做生意的開始对未來的擔憂漫延中,這種感覺源致於城市生活成本不斷向上,

租金,水电,交通,飲食,什费,,,請問有那些不會怎樣增加呢?有,自己的薪酬!而薪酬或经營盈利因為種種支出上升下而產生此現象的。

這是什麼原因呢?!是競爭力慢慢減弱中!?

衣,食,住,行到底有那些可以個人控制?

衣服,飲食,交通通通都不可能吧!

這其中一個可能性就是“變化是永恆“,市場及環境一直在變,美國在變強定弱?中國在變大定少?香港在變好定壞?日本在求變,身邊各種事情不斷慢變中!

假如自己不斷斷學習及進步,自然可以走的路只會愈來愈狭!

個人認為財務自由除了对家庭,父母负責任外,更加对自己人生負責任!人生冲冲幾十年,精彩也是過,呻呻也是過。反而認真踏步,追尋自己的美麗人生吧!

精采人生其中一個要点就是能夠當下,感受生活,而財務自由能夠令人生多了一些時間(如一日可能多了几小時至十小時)去追尋人生質量,感受更多想感受的!

財務自由能夠把一路因為工作而少用時間在運動,興趣,家人,朋友以及個人生活能夠得以重新分配,反思生活!

在個人認識的一些財務自由人(財務自由並不需要是富豪),他們俾我的感覺就是他們在分配在個人,家庭,朋友,工作,都是相對比較好的!

生活濶了,競爭力自然强了!

美好人生在於你開始計劃自己的財務未!這不是一時一刻,而是持續的不斷重復做,,,

我喜歡做事情一勞永逸,而自己在股票市場所以能夠繼續做的是收息待機再買。在經歷08海嘯後,個人認為做"息"魔差極有泡,而且可以不斷增長,這也是一項不錯的投資方法,但很多人不易接受。這也是股票市場的樂趣!什麼方法賺錢的就是好方法!?是嗎?是的,但我相信最重要適合個人性格去選擇或合適地相反!

自由一千萬兄一句"5肥6潤7豐收"來形容收到的股息及心理質數,我感受良多。認真想一想!到底你每年股票投資是"5肥6潤7豐收。還是"5窮6絕7翻身"!?

2013年3月10日 星期日

買入平台單位被撻

9/3 生產現金流工具入手 成功買入一個平台特色單位,這次經驗非常好,完成交易後再談

25/3 被撻了訂!雖然當日感覺有啲可惜,但思想後可惜到底的是什麼?是平左的差價?是破壞左个人原先計劃?

想一想,計劃是没有被破壞,只是影響左進度,也是需要用具其他模式顯影出來,繼續追尋合適的机會!

2013年2月13日 星期三

Plan My Finance Plan--Enjoy My Freedom Life

生活最珍貴的事情應就是活在當下吧!

近日再想想個人人生目標及財務目標,看著新聞及身邊朋友各種事情的發生及處理方式,感受生活的意義。就這個假日,想一想,停一停,到底自己追求的是什麼類的生活?!

而我的答案就是三個"自然""享受""感恩"而這也是吸引力法則重點之一。首要目標是家庭財務自由!

個人絕對不是喜歡和入比較什麼的人,投資及工作上主要目的是令自己,家人,及關心的人得到安心,享受生活。而追求的反而是不斷進步的生活思維及投資知識。

回報會隨著把事情及工作做好而得到吧。

近年認識追尋財務自由的朋友,已經自由的,投資高手及經營高手几何级上升,這是非常美好的事,不斷有正能量及學習对象!

投資磚頭路上,一位高人分享提醒,要投資有遠景的地方。這一點是非常重要!相信可應用多方面,包括工作及其他!

個人在財務路上分別分散於不同類型的資產上,又分別利用左不同類型的槓桿。

一項能產生正現金流的資產在防守性比較高,相反一項產生負現金流的要多加留意!

這些包括:1工作(這是一個持續增長的現金流,好處在於把事情做好便能有現金流!相信努力工作,末來日子收入會再提升吧!)

                    2股票 (股票投資高深莫測,但又非常有趣,有人抄賣大賺,有人長期持有,有人策略性買賣,等等!而相信其中一點最重要的就是找到合適自己性格的方向,個人投資股票是以持續性增長股息為目標,基本上長期持有,直至公司或股息有變。過去的時間告訴我,只需買入自己比較認識的就可以了,因為股票太多了,沒可能隻隻都買啲,以前有朋友告訴我有Tips我點都睇下或者買下,而家就算他賺也沒有什麼事了,不會買入。由2008-2012年相信股息收入已經超過2x萬,平均每年當5~6萬吧。今年目標應該是12萬以上。未來今年開始,會更著重以持續性股息收入為主,由於計劃買入並持有另一種資產,所以定2016's目標為股息收入20萬)

                    3基金    繼續月供,這對我來說是唔錯的資產。方便吐現及儲蓄並且有合適增長

                    4待熊基金  暫時以人民幣及港元為基礎,目標待熊,這對於我也是非常重要,防止過度投資。

                    5 香港房產  現在住宅類房產相對其他較困難找機會,繼續持有原先的,個人今年應該會先加按待機未來日子買入個人的Dream House (900尺連車位)

                    6合資國內房產  價錢升了些,但房子太大,地方太遠,約260+80平方,沒有放租,因沒有裝修,今年會過去硏究此房屋去向。

                    7合資建造的房屋  和家人合資的,什麼也不做,只是待政府規劃中....估計幾年後的事.
 
                    8合資國內店仔   長期持有
               
                    9合資多年的店鋪小生意仔  生意雖進步了些,但自從出現最低工資後,人手難搵,表面上是保障打工仔少少保障,.但是一些没有什麼經驗的員工人工由8000已加至12000,但依然難找人! 另最大考慮的是2014會加租多少。如無理地加,相信也難維持,我想有時啲政客不要太過份,最低工資的確有多方面問題,到時最後最大損害的定是因此而失業的員工

                   10被動的店鋪小生意仔  這是未來比較重點的目標(正開始著手準備中),目標向今年或明年開始吧

                   11工厦或商厦     期代末來日子可以有机會買入一間工厦或商厦,作為未來有机會開的小生意仔作準備,由於回報率普遍無咁吸引,目標設置於下一個週期慢慢買入

                   12 香港店舖     2010年在剛買入旺角樓仔下,同時因為經營店舖關係有机會買入一間约470万700尺大埔區街鋪,當時和partner考慮過買入,但是因為其中經營位置並非在該區,雖人流算是傳統旺區,當時因為種種原因及个人未準備好,錯失此机會,現在以2.5%回報計算,约值2000万了!這是一個很好經驗告訴我,未準備好,机會來也途然!現在以未來10年目標左右,待机會睇下自己有冇褖份買入

                   13 MPF 个人認為這对於很多不願意儲蓄未來的是一件好事,但是光靠他是一件不好事!

過去日子个人不斷賞試不同方法去改善个人財務,當中也失敗多次,遇到種種問題,而現在依然不斷開展新業務,因為个人相信未來有些會受市場週期影響是否需要繼續!

這是現在及未來我的財務計劃,經過多年設定及修正,發覺如寫下效果會更顯現!个人目標是家庭財務自由,每年增加或修正少許,增加被動收入!如以上大部份做到,相信也定能段做到吧!

由今年開始會抽空定期做運動,目的是令自己健康人生!

2013年1月3日 星期四

2012's財務檢討及2013's財務目標

2012's正式完結,個人投資在今年做了投資的動作不算太少,但是直至這一刻幸運地比較順利,大部份都正面進行中.


小生意仔及房
第一,把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修,重新定位。現在生意額再提升近50%。望2013's順順利利

第二,因時製遇,受人邀請,入資小許,約有16%一間新分店,這次風險比較底,而且資金很少,我也不打算參與,不想太多也答應了。
現也開始生意了,暫時生意額不錯。這對我來說如有錢分,就當額外家用給母親大人吧!

第三,在市區買入一間唐仔連天台,148萬,順利租出,製造出現金流及儲蓄,2012's相對是細價樓天下,唐仔現在竟然估價有210~220万.

第四,2010's買入的洋仔租金成功加租2800,這租金令我足夠供自住及洋仔樓,

第五,於9,10月買入一隻股票,至今升幅已有倍多了,

另外和家父2010買入持有的車位也升值不少,升值了倍多,而國內鋪仔也升了近一倍

2013's 在沒有特別情況下,應該是什麼也不做,繼續等,忍住先


基金:
2012's繼續作了少量月供,今年升值返不太少,這是作為後備金作急用或買磚之用
2013's繼續供款


人仔:
待熊基金,2012's沒有怎樣儲存


股票:
2012's雖重有某些股仔末回買入價,但經過近日股市大升及個別股票大升後,估值重新進入200萬(最差時只有150~160左右),期待2013's食個大糊作未來收集現金流資產之用,
另外股息相比2011's少,由於多隻股票派息減少及沒有怎派息,但相信2013's會比2012's多
2013's會待機繼續作少量收集


工作:
2012's工作業績比2011's增長少許,但已解決很多危機,加上公司一些變化,雖然充滿困難,但依然以能望2013's成績增長50%為目標吧!

主動"被動收入"
正在績極研究中,可行性慢慢愈來愈清晰,等待合適時機,現唯有努力學習中....當中的知識先,如時机不適合,未必會在2013's進行

雖2012's工作上賺錢並沒有作什麼儲蓄,只用作生活,還債,但也就這次機會令我知道要靠被動收入的重要性

2013's其中一大目標就是減債,儲蓄,增強風險管理為首

最後,如冇特別事情要處理,自己望2013's正式成家立室!

有篇很有意思的...請細心..看

2012年11月23日 星期五

思考現金流及未來計劃

對於個人來說,工作上除了目標,興趣,成長其外最主要目的只有一個就是每月賺的錢去生活,使用,娛樂等等。

但想一想我所需要的就只是源源不絕的現金流而已! 但是現金流可以創造嗎?我自己認為絕對可以的。

 這也就是說吸引力法則中"心求力行就有"。

 除了工作能夠產生現金流,資產也能產生現金流,時間也能產生現金流,負債(e.g.磚頭,大公司收購)能產生現金流,人力亦能夠,資源也能夠....多不勝數。

 但萬變不在其中。重點就是現金流這結果,其他的就是工具,一個過程。另外需要一個核心,但是主要的核心就是自己的選擇。所以要學習進步的只是核心, 其他工具相信日子久了,便能得心應手的。

近日正在研究未來投資取向,主要依然依據生產現金流多少為首。

未來日子會重新做資產配致,初步開始有點頭緒,但未正式認真工作研究,計劃未來2年日子會以此為目標,望被動收入提升至每月60000-80000為首目標。

能否達成當然這需要面對一些挑戰及待機遇能否配合。

很快2012's又會過去,由07年正式開始計劃並且開始投入目標財務自由後,經過多年感覺愈來愈近並且有機會達成。

也發現一些個人心得。

重點是熱忱;持續的心態;開放找機會;樂觀地面對;順景要留心;困境要專心。目標要清晰。

財務自由是一個系統,這系統需要多元化,個人認為最好包括:工作;生意;被動生意;股票分紅;基金;房產;車位,不同類房產,債券,課幣組合成。

太偏向某些資產時也想一想需要其他協助為妙吧!

個人現在依然熱愛工作,但不想為生活費而工作,雖然現在是,但目標依然是2016年達標,加油!加油!

2012年8月27日 星期一

相信香港正在巨變中嗎!

2年前買入的旺角樓剛好下月租約到期,今月剛好傾好新租約。比上一份租約上升31%,多了$2800。租客完全冇議價。

這$2800對於我意義重大,剛好樓房連自住樓及收租樓已經不用用自己工作上的錢了,簡單一點(總租金>供款) 未來日子如結婚生仔財務上的壓力明顯會減低。

 一路都知道租客是國內人,做生意的。今日約左租客簽約才知道他在香港持有多項物業,多項生意。而且物業全是full pay 的,他的朋友們也是如此。他也很少返來住,只是某些個人原因令他需要租住此屋。

另外他也有很多朋友在港居住,所以他便順便買下樓,做下港人生意過日神。他很友善,而且很隨和。而且原來是國內大學教授。當然他的兒子及孫已經在港生活了,只是他喜愛中港兩地走下過日晨。

話中知道他將會買入旺角球埸新樓花(個人估計如冇特別意外極可能13000尺以上,單位位置極好,位於兩鐵路之間,而且相信質量高。)先祝他成功,但也望他未搬入前繼續租用本人的房子啦。另外也多謝他過去及將來租用的時間。幫助了我個人財務不少。

近這幾個月,可能留意多了,很多地方也充滿著國內人的足影及熱情。在個人近月接觸到的海洋公園,尖沙咀,旺角,銅鑼灣這些地方真的多到不得了(其他地方不說了)今天晚上去左紅磡食雞煲,又是充滿著他們,而且並不是遊客,沒有估錯的話應是理工國內學生。相信他們全是住附近(近黃埔),因為大部份是著拖鞋。這些事情對我產生了一個驚醒,千奇不要以為他們是過客吖,相信他們很多都會成為準港人。(如我的租客一樣)

如果只是講樓市,除了港人因為2008年金融海嘯及雷萬迷債後,相信有很多人已經改變投資習慣(改為投資房產)! 這只是開始,這股力量只會愈來愈大,加上低息下不易改變,而且變成....習慣,令樓市比較難向下外。加上現時政府按揭政策,現時情況令到中產換樓極度困難,一般中產只能不斷買入細價樓,將來也不易改變,所以可能未來只會難有平樓買。相反有很強實力的富豪及國內富豪們在購買上等樓房利用財技就能輕而易舉辦到了。

個人相信不久未來必定出現很多國內人來港置業,先不談其他原因,但其中一個原因是相對樓價,利息,資產安全度,回報也算是有其優勢。這並不是我的武斷,可以賞試認真了解下先。作為香港人怎樣能夠迎接這個巨大的挑戰,甚至乎怎樣才能化為機遇呢?未來日子真的需要深思熟慮吖!

事實上,香港多處已經開始由少變不斷巨變中,如九龍東官塘,九龍灣,九龍城,九龍西,大角咀,旺角,新界北,大嶼山機建....等等多不勝數。而且設計上也並非只是優化社區這麼簡單,也有著吸引世界各方人來的因素呢。未來香港變成點?未來自己又會變成點?不清楚,努力奮鬥吧,20年前的我估不到10年前的我,10年前的我也估不到今天的我,明天,努力創造吧! 這些建設相信會令香港更加吸引更加多人,競爭力愈來愈大。但是相信同時會產生很多機遇,我還是需要更多正能量面對挑戰接著機遇!

北京真的是北京人的北京嗎!?
東京真的是東京人的東京嗎!?
紐約真的是紐約人的紐約嗎!?
深圳真的是深圳人的深圳嗎!?
香港....又會是嗎?

可能,但是止於某段時間而已,之後又是另一個重複問題

北京真的是新北京人的北京嗎!?
東京真的是新東京人的東京嗎!?
紐約真的是新紐約人的紐約嗎!?
深圳真的是新深圳人的深圳嗎!?
香港...

種種事情告訴我知,我需要作好準備去迎接挑戰。並不能只是想著靠什麼這樣簡單。

作為辛苦建立的財務方舟,定要牢緊住能產生現金流的資產,支配及管理好協助自己的負債,留下合適的子彈作等待機遇之發生。 這些做好了嗎?未,但是應該開始不斷部署著。 個人財務自由相信只要有恆心,好快達標。 下一部目標當然是家庭財務自由。 當達成後,個人的人生目標應是另一種開始。

2012年7月16日 星期一

2012's 個人財務檢討

個人在投資路上經歷過07大牛市,08大跌市,09~12經濟變化,房地產資產大牛市等等事項,這幾年的確學習左不少財務智識,財務智慧。

但是依然不夠!要繼續努力學習。


要渡過每一個危機需要先隔離自己所有已有投資信念先,必然是"事先有所準備",考慮在危機發生時有沒有什麼可以支持,不應一味進攻!


資產能產生的現金流,現金流能產生資產.....致富就是不斷重複做
資產能產生現金流,這樣資產生產時有壽命嗎?能否增長?能否持續?

負債能產生資產,同時負債又吃掉現金流;但是負債能否產生現金流嗎?

同時會產生風險,但是風險可以怎樣管理,管理不到的怎麼辦呢?


風險可以分預期之內及預期之外,預期之內不用太理會,因為一早作好風險管理;

預期之外就是預期之外,未能預計到,這時需要另類沒有發生大問題的資產作為後備。


個人財務在這幾年作了多項分散。

主要能產生現金流的包括:股票,房產,小經營,工作,債務。

現在個人目標開始改變,未來只會更加關注現金流穩定性及債務管理。作好防備先!

經過這幾年的東征西討,資產的確多了(有些是亂買一通),同時負債也多了,打了幾年仗,是時候專注返內政,修身養性。

否則這些年辛辛苦苦打回來的...風浪來臨,必然有所損傷。



下半年首要事情當然是努力工作,増加收入,繼續學習財務知識!生產多些子彈作為後備之用。

除了養債也是等待下次機會來臨時作出擊之用。

但是依然會作一些少量股票投資。


可能是跌市關係,個人已經對股價沒有什麼感覺(阿Q精神)。只是關注股息派幾多,業績如何。股價只會在買入前會多加留意...


個人要求財務自由目標不算高,望能一步步達標便可。

而這幾年財務自由方舟的最基本要求算是已經設定好,現在著眼點是應付未來未知的風險管理。之後只須要個人認為合適時間重復做就可以了。


資產產生儲蓄真的很神奇,個人近幾年基本上薪金只是用作生活費及還債,沒有怎樣作出儲現金。上半年遇到的困難接二連三,但是人生就是不斷要碰困難,唯有認真學習解決!

但是小生意,股息,租金等等就可以還債之餘還有作繼續買資產用途,期望每1~2年都能有持續增長現金流。


近日回想,幸早年有財務自由的想法,否則過了這幾年,相信也沒大改變,只能靠知識,勞動,個人,儲蓄等方式。


各位以財務自由為目標的朋友們,大家一起繼續加油,走向自由之路!!近年不知道什麼原因,好像有些舊Blog友們減少了寫Blog(當然有些依然冇變,也加入了一些新Blog友們,)寫Blog幾年,已經當Blog友們是另一種"同好朋友們",隨褖互勉之。個人期望能夠每年繼續作些紀錄,幾年後睇返又是另一種感受!!

2012年5月26日 星期六

唐仔記~就收樓

上月買入之唐仔連天台,基本上按揭已批,P-2.8,供28年,月供$4200左右

現準備放租,目標8000以上,但如7500已算ok ^_^

6月尾收樓


附上幾張圖片參考





當初買入唐仔原因是價平,有装修,市區重要有天台,唐六樓(不算高,個人行樓梯可接受),年紀開始大,大厦未大維修,二房一廳

另外也諗過做bnb,但暫時整個放長租及後再作打算

買入後作了些成交調查

2010/01 2/F   1180000
2011/01 4/F    1700000
2011/09 2/F    1600000

以過很成交價推算,5/F連天台這單位可能真的算買平左?

其實之前自己根本冇諗過買唐樓,過程中也學習了不少唐樓的特點,未來往後日子會再重新考慮自住樓及洋仔問題

買入唐仔原因相信未來只會愈來愈難買到(按揭及供款年期,供應問題),個人望能做到"可收""只租""不賣"

近排很多人都等緊CY上場,樓價會趺.而事實上作為收租,我只會考慮租值問題,貴可不賣,平可不賣,不如留意首期,供款,按揭怎能過好過啦


另外近排股市下跌不少,只是因為要$作首期,否則待熊第一擊已出動

個人組合依然以"持續收集增長現金流"為主,未來日子會以"持續收集穩定增長現金流"為主









22/6 正式收樓,收樓當日身體不適加上患病傷風,放租事項,下星期攪。

2011年7月9日 星期六

參與財叔講座

今日去左一個投資講座簡介會,由財務自由人-財叔主持。

其實之前已經睇左他的Blog分享樓市經驗。 現在記錄下本人最深刻的內容 

1: 他提到要學習成功人士的思維,不是死跟。本人非常認同! 

2: 死錢變生錢 

3: 風險管理很重要,有時一些買賣不是因為想賺更多,而是減低風險。

4: 記住只可換樓,不可賣樓。 

5: 績極面對困難,個人認為他的成功是他的思維不斷進步。 

6: 善代你的agent,律師及會計師 

7: 要買有明天的樓及逆向思考 

8: 要做一個有貢獻的人 

9: 淨租金回報率 

財叔好多fans,而且專師重道,又願意無私分享(有啲似kenneth Ho,他也好樂意分享經驗) 但最欣賞的是他做善事,起學校,而又影響左另一位朋友(我估可能係我其中一位blog友)起學校!以生命影響生命 

最後一句!
財叔!你今日影響我最大的就是做善事,起學校幫助有需要的同胞! 我一定會做這些事去貢獻社會

2011年7月5日 星期二

王震宇:買樓跟着基建走



【明報專訊】有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇,經常在接受訪問時預測樓市,或者批評港府的房屋政策。今次,我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應(詳見附圖)。談到買樓的心水地區,他說應該沿着基建走,香港的西面會比東面佳。
「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部,買股票要申報,所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗,據土地註冊處及公司註冊處的資料,王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景峯及九龍站擎天半島,分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入(見表),現時帳面總回報肯定不菲。
Eric(王震宇洋名)說,買樓有兩大好處﹕「一是流動性低,逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長,逼你要睇住整個周期的發展,在市底買,周期頂沽。」
英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作,至1998年回港,到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓,反而在倫敦及悉尼買,直至2006、2007年,他發現倫敦及悉尼的淨收益率(即租金回報減去按息)愈來愈差,甚至變成負數,就開始沽出。
買香港樓,則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘,很難會輸的。」但他買了之後,還要捱過政府出售大量居屋,最後還有SARS一擊,樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告,預言樓價兩年看升六成,結果相當準確(見右圖)。過去10年,他唯一一次較明顯的錯誤,是2008年初仍然看好樓市,直至08年底海嘯之後才轉軚看淡。
租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則,其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率,只要買樓收租,收益率能高過按揭息率,樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景,因為若果租金走勢是跌,收益率便要重新再計。」
現時的局面,Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長,現在說去英國或美國執平貨,未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下,若果兩國政府再印銀紙托市,香港這邊樓市一定跑得快過英美,為何我現在要過去買?」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘,與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。
看好港九新界西面地鐵沿線
至於買樓選擇那一區好呢?「奧運站的租金回報看來比九龍站好,而且整個西九除了瓏璽之外,只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋,供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持,整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多,回報不會高。「總之東面我不太喜歡,包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建,買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程,包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。
短線而言,這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點,早就知道政府必定會出招,而且100點肯定是阻力。但我相信,明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何?他說太長遠,不去估了。
租金續升 抵消加息影響
Eric的方程式很簡單,目前香港樓市整體租金回報率3.5厘,按息只有1厘多,兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成,兩年後的租金回報會有4.2厘,「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」

2011年7月3日 星期日

林本利的財務自由之路

從事教育界20 多年的林本利,勸勉年輕人要努力做好本分,不要急功近利,大學畢業後首十年八載要節儉儲蓄。
以現時平均起薪點超過萬元,不要借錢消費,每月儲2000 3000元,30歲已可累積至50 萬至60 萬元作「第一桶金」,此時再運用作投資,即使之後不再儲蓄,以每年平均實質回報約10%計,每年便可翻一番,至60歲將可擁有800 萬元,成為名副其實的百萬(美元)小富翁,不用為退休生活煩惱。
能提早「退休」,然後做自己喜歡的事,相信是不少人的理想,但前提是能夠做到財務自由,不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利,因有感大學教育走向商業化,以年僅49 歲之齡,毅然退休,並開辦非牟利的教育中心兼任校監,繼續為作育下一代而努力。
林坦言,只要投資有道,大部分人都可以達到財務自由,他過去投資一直以物業為主,認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具,但直言現階段樓價已偏高,並非入市買樓的時候.
林本利認為,是否擁有物業對財務自由很重要,因自己已有多個物業,不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入,故離開20 多年的工作崗位亦無問題
他又指出,要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食,投資項目最好能與通脹掛鈎,除了股票外,物業價格和租金收入,便是與通脹關係密切的工具.
他六成的資產便是持有物業,其餘的四成,原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據,各佔三分之一,但金融海嘯之後,已不再投資股票掛鈎票據。
他又指出, 「磚頭」除了可以抗通脹外,還有其他好處,包括可以自住或提供租金收入,另外有槓桿作用,且流通性不高,不會引誘短線炒出炒入,反而能令大家長線持有升值。
林本利教路,要掌握買賣物業的時機,主要看兩大因素:
是其他人的負擔能力
是以長期按揭利率5厘作供樓標準,看看是否供得起,當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買,除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋,當90 年代初海怡半島開售時,便一直專注投資該屋苑及附近物業,最初只是購入作自住用途,及至2004 年因樓價抵買,決定入市投資,包括以586 萬元購入碧瑤灣單位,以實用面積1360 方呎計,呎價僅4309 元;
其後又多次買賣海怡半島單位,新近沽出的高層室,更是以創新高呎價售予內地客,持貨年漲價近倍。他表示,投資物業帶來穩定的收入,不過買賣不宜太頻繁,因交易成本高昂。
林現時除了仍有一個海怡單位作收租,另有個是自己及家人作自住,並擁有北角榮馳商業大廈兩層作非牟利的教育中心。
隨着中原城市樓價指數(CCL)持續急升,近日更高逾100 點水平,樓市顯得極不健康,他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少,加上市場關注各地政府如何退市,樓市已醞釀向下徵兆」,他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映,因發展商提供的付款計劃,涉及不同程度的回贈安排,變相減價推銷。
「依照歷史數據,通脹與樓價關係密切升,但主要是看通脹預期,反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外,一般來講,股市見頂又通常早過樓市。」
1997 年時股市先見頂,數月後樓價才摸頂,
2003 SARS 時也是股市先見底,樓市其後才觸底回升;
2007年亦然,股市率先見30000 多點高位,其後樓市屆2008 年才調整;去年股市於25000 點高位掉頭,他估計樓市近幾月亦有機會見頂,所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位,包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島, 「有印度人及內地人願意高價向我買,咁咪賣畀佢囉,反正我都有打算出貨」,他指自己持貨能力頗高,非出售物業不可。被問到自住物業以外,只有一個收租物業的投資者應如何自處?他指要視乎財務能力,估計樓價會有約兩成的下跌空間,但未必出現大調整。
「如果只有一層物業的,更要慎重考慮,因為高位沽貨未必可以買得番。」
 

事實上,林也承認並非摸頂或摸底的專家,往往入市後樓市可能仍微跌,也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成,但因穩陣的性格,寧避風險,不希望賺最後一塊錢,不會堅持在樓市最高位才沽貨。
林本利指出,在投資市場風高浪急之時,不妨將資金轉移至
中電(0002)、電能(0006)一類公用事業股上,在利潤管制協議下,投資上述公司變相享有利潤保障,可以此作有效的避險工具。
而領匯(0823)一類穩健的房地產信託基金(REITs)亦可考慮。

2011年6月24日 星期五

補充能量~打氣~~

工作及生活有時會感覺疲倦時,不知不覺上返Yahoo Blog睇下自己Blog又走去睇下Blog友發文,哈~~~真係會多左正能量!!補充反又繼續為財務自由加油大家加油~~
P.S.依家建行已進入我想收集地步...諗緊點可以買多啲...

2011年6月20日 星期一

2011's 中期目標及檢討

轉眼間2011's已經過了一半時間,在年初所設定的目標亦是時後檢討進度!
2011's初時定下5大財務目標
收集更多優質股,繼續做小小小股東
今年暫時收集左4次,分別是939,1387,3998和少量3818,由於年初開始已經儲備"待熊基金",所以收
集次數明顯減少,但這反而令我買前考慮因素多了,暫時感覺良好!
另外2010's組合大部份都已知全年業績及股息,應有$103965,已經超越年初設定目標$90000
暫時決定再減慢收集,待公報了一些中期或首季業績才作打算! 
當股票下跌到待熊基金最低要求,依然會繼續收集
個人持股大部份以長線不斷收集為基礎,甚少買入其他股票
月供基金
年初到現在約供了$50000多入基金中,主要投資BRIC四國中
短期今年應該不會再投入更多資金入基金內,2011's年尾前每月再入$1000左右
再開新店
已於4月份開了另一間小分店,暫時只能收支平衡,由於工作太忙及租金不斷上升,暫時足夠!
此目標完成,剩下來目標就是有盈利店子!
雖然今年生意上遇到種種困難,但相信不好的總會過去!!!
4 2011's只會學習更多有關房地產智識,繼續等......運到.................已計劃好...現在要做的是等待
繼續學習,依然等待
工作更上一層樓
工作上今年進步不少,團隊氣氛良好,得到不少人認同,但生意平平,下半年望生意能有大突破!
總括來講,年初5大財務目標進度理想,有些大部份都已經完成目標,下半年會以工作更上一層樓
為首要目標!
看下去好似樣樣順利,其實事實上每樣一啲都不順,有些重要困難種種,只是個人心態只會集中在機會上
(好事情),而盡快忘記損失,不幸!呢一點我本人覺得今年進步不少....
____________________________________________________________
年初設定目標
今年定下5大財務目標
1   買入更多優質股,繼續做小小小股東,
2010's分別在不同時段買入 939,1387,97,592,389,3800,1881,770等股票
核心變化不大,主要投資依然係 (銀行,保險)金融,另外加入一些新股票
主要全數賣出中移動換碼至中人壽及建行
2010's股息收入約為 : 66685
2011's目標股息收入為: 90000,目標增長目標35%
銀行  38.28%
人壽  16.15%
人和  7.36%
SoHo銀基  11.45%
招商基金 7.45%
超大波斯登 7.76%
Others  11.55%
待熊基金暫時投入人民幣再作打算
 
2   繼續月供股票   目標 US500000
月供基金
2010's回報也非常不錯Over20~25%,繼續月供,年供
 
3   再開新店
2010's 12月16日成功和朋友開了間賣女裝的小店子,期代能順利發展
現在只有間店子已有被動收入,雖然不太多,但相信績少成多...
2011's 預期租金不斷向上下,風險相對提升不少..
暫有2-3個開店的Idea,第一個目標是達成一個有盈利店子
 
4   2010's 214萬買入一個503'旺角單位,現價約254,現收租9000
2011's只會學習更多有關房地產智識,繼續等......運到.................
已計劃好...現在要做的是等待,暫時應不會再入市
 
5 2011's工作更上一層樓
個人及團隊望能突破目標

2011年6月19日 星期日

2010'S股票組合股息(PERSONAL)

2010'S股票組合股息

939 $27111

2628 $3750

133 $6880

1387 $21400

3998 $12240

886 $8784

410 $4687

2318 $521

1881 $5700

3800 $765

682 $360

3328 $50

1398 $442

97 $800

1893 $48

3988 $175

770 $7800

389 $502

3818 $502

592 $1350

___________________________________________________________________
Total = $ 103365


新一年開始,祝大家今年繼續追尋財務自由順利利!
2011's 又係新開始,首要目標當然係繼續買資產創造持續增長的現金流
今年定下5大財務目標
1   買入更多優質股,繼續做小小小股東,
2010's分別在不同時段買入 939,1387,97,592,389,3800,1881,770等股票
核心變化不大,主要投資依然係 (銀行,保險)金融,另外加入一些新股票
主要全數賣出中移動換碼至中人壽及建行
2010's股息收入約為 : 66685
2011's目標股息收入為: 90000,目標增長目標35%
銀行  38.28%
人壽  16.15%
人和  7.36%
SoHo銀基  11.45%
招商基金 7.45%
超大波斯登 7.76%
Others  11.55%
待熊基金暫時投入人民幣再作打算
 
2   繼續月供股票   目標 US500000
月供基金
2010's回報也非常不錯Over20~25%,繼續月供,年供
 
3   再開新店
2010's 12月16日成功和朋友開了間賣女裝的小店子,期代能順利發展
現在只有間店子已有被動收入,雖然不太多,但相信績少成多...
2011's 預期租金不斷向上下,風險相對提升不少..
暫有2-3個開店的Idea,第一個目標是達成一個有盈利店子

4   2010's 214萬買入一個503'旺角單位,現價約254,現收租9000
2011's只會學習更多有關房地產智識,繼續等......運到.................
已計劃好...現在要做的是等待,暫時應不會再入市

5 2011's工作更上一層樓
個人及團隊望能突破目標
 
總結2010's工作收入並冇增長,儲不到什麼錢
但股票增長,股息,租金,店收入令我今年依然儲到錢去收集生產Cash的資產
2010's被動收入增長不少,2011's繼續收集被動收入的資產
 
動收入目標為250000年
繼續建立持續增長現金流樹....

2011年3月18日 星期五

被動收入目標

近日日本大地震,傷亡慘壯,望生存者平安,也令我對人生心態起了一些變化....

當然財務自由目標依然冇變,反而過程中會更加珍惜家人相處.

今日睇到在Blog友

跟打工說再見 有個Passive Income纪錄,覺得對自己財務檢討有更好紀錄,所以也加返個被動收入篇..這個主要是個人紀錄及檢討過程.


對我來講....

1: 被動收入只是名稱叫被動,相反它需要主動投入

2: 被動收入不是永久,需要時要更換

3: 被動收入換來的是自由,但相反投入的是精神及資源

4: 被動收入是有風險的,適當的風險管理更為重要

5: 被動收入是雪球,可以愈滚愈大,只是自己有冇耐性及信念给它成長

6: 被動收入代替本人工作收入

7: 被動收入可以變

8: 被動收入要分散,避免單一事件影响核心

9: 被動收入可算是個人公司,有資產,有負債,有收入

10:被動收入要遠大於支出

    2016's係本人財務自由目標,之前重視望有$15,000,000資產,現望能產生每月/年現金流為     首要
    暫時本人參與的被動收入有

1: 股息收入 
    這是很好的被動收入,不需要花太多時間
    首要目標$200000/年
    2016's目標係$400000/年,以現在股息收入假設每年增長18%(包括未來收集及待熊基金),應該離不遠,這方面及後要好好部處!

2: 生意仔店鋪收入
    這是很快的被動收入,需要花多時間,而且風險也不低,但可更快增加月現金流!! 
    今年目標是開了2間有盈利店子,暫時已經準備好一間,本人佔25%
    今年目標番多一番分红收入
    2013's,3年目標係$250000/年

3: 房產收租收入
    這是非常重要被動收入,管理得而收入更穩定!但是需要足夠首期及能力,應該是最困難完成。當然假如樓市不斷向上的話,便非常困難才能完成!
    2016's目標係$600000/年
    
**由於生意收入風險大,暫時依然學習中,所以盡可能會把盈利轉入房產或股息收入

   另外由於工作算是低風險,又可以提供生活費及減債必須更加加油努力工作學習!!

還有什麼要注意呢?

有!!最可怕的是只想不做!目標設定對於我來說是很大,但因為這是一家上下的收入,設定目標也是為了更有系統地進行

2011年1月16日 星期日

呢一篇文章就係本人不長線持有優質派息股而出現的

首先分享下本人第一隻買入的股票就是中銀香港,第一隻係交通銀行...現在最多的係建 設銀行......當年只是簡單諗法而去買的
中銀由買入至2007年金融危機前以18-19左右到賣出,自己覺得賣出很正確,威左2年到..
到熊市時$8~$9又冇買返...哈哈~~而家再睇返...所以本人認同CKM001叫人提倉得確係好方法!!
事實1  由2002年持有致2007年,股息收入已經差不多有$4,賣出當係$19
假設2  但持有致今,股息收入已經差不多有$6.1,而且現價$28元
事實1收回19+4=$23*500=11500,雖然之後買入其它股票...但已經失去將來收到Cash Flow
假設2方面,現在賺了6.1+28=34*500=$17000, 賬面不但多左近50%,但最重要Cash Flow 係阿門 (直到永遠)...
而事實上因為本人有把果$11500再買入持續增長的SoHo...所以差價才冇這樣多
但卻失去左一種態度
經一事,長一智...當然而家本人成長左啲,一般股價增長並不能吸引我再賣出優質股,
除左本人認為估值非常高或牛市3期外
這也是令我能2009's $1左右買入波斯登一直持有致今的其中一項原因,當然可能有人
認為$4賣出,現價再買入不是更好嗎?而我...不想重覆錯誤了
時間只是1年多,由買入價股息收入有10%左右到現在估計,今年以買入價計算,有機會超過15%~21%股息收入,而且只要該公司繼續優質,本人就繼續持有....

所以要投資創富,除左不斷收集會增長現金流的資產外,耐性是很重要的!!
如果本人當日冇賣出,今日就唔會出此一文,而且係用(直到永遠)Cash Flow 換來的,所以呢篇文章係用每年愈來愈貴的股息買返來的..珍惜珍惜
至於本人第二隻股票交行及現在的建行...大家珍惜下機會...因為本人收集左後,就永遠唔會再流通於市場........
不過講真,我認識的追求財務自由的Blog友大部份都係咁..........有入冇出的.......
他們收回的只有現金流....得到的只有財務自由