按揭擔保人有何須知？

按揭擔保人有何須知？

銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。

擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。

按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。

正面按揭信貸資料庫對你有何影響？

2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。

而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。

有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

甚麼是壓力測試？

在2010年8月，金管局發出指引，銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升2厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。

值得留意的是，如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」，以12月28日一個月拆息為0.33厘計，供款利率是2.33厘，但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。

另外，壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。

如何選擇按揭年期？

在借錢買樓時，利率由市場決定，申請人可以決定的是借多少，及還多久。借多少，一般都受制於樓價及可動用首期；還多久，有些人可能不作詳細考慮，選用「標準」的20年；另外一些人可能會比較，不同年期下的供款開支，看看自己的承受能力，再作出決定。

按揭還款年期的選擇，看似簡單，選短年期即每月供款上升，選長年期即每月供款減少；似乎「供得起便選短年期，供不起便選長年期」，部分置業人士更可能以為，按揭年期長短沒什麼大不了，有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上，情況比一般人估計的複雜。第一，更改按揭條件，按揭要過了罰息期，否則要求銀行更改年期，會收罰息；第二，即使過了罰息期，要求銀行更改供款年期，亦往往要收取手續費。

此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期，代表每月供款增加，業主如此安排，會被銀行視為財政穩健的表現；加上縮短還款期，銀行回本速度增加；手續一般沒有多少困難。

相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以，置業人士在決定按揭年期長短時，宜全面考慮各種因素，不宜輕率決定。

擔保人與聯名借款人有何分別？

早前筆者曾撰文提及，按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外，部分貸款機構在批核按揭時，如發現借款人的條件不太理想，可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower)，才批出按揭。

對銀行來說，擔保人及聯名借款人的作用類似，都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入，可能是拖欠紀錄)不理想，便以增加擔保人或聯名借款人的方式，以減少銀行風險。

擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別，例如，一旦借款人拖欠供款，銀行要先向借款人追討，之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」，便與借款人有同等責任，一旦借款人拖欠供款，銀行已可即時向聯名借款人追討。

值得留意的是，不論是擔保人或聯名借款人，如果他日自行申請按揭，其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭，會影響壓力測試的結果。

例如，陳先生為家人按揭的擔保人，有關按揭貸款額為100萬元，數年後家人已償還30萬元，未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時，其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭，再計算其負擔能力。

銀行何時call loan？

去年下半年樓價回落，金管局統計的負資產數目亦告回升；筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應：當負資產出現，銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為，一旦物業資不抵債，銀行便會「call loan」，其實當中存在不少誤解。

當然，按揭是有抵押貸款，對貸款機構來說，抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額，銀行便會「call loan」。原因之一，是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低，即使物業資不抵債，借款人仍準時供款，銀行其實沒有損失。

其次，「call loan」的行為，在市況不理想時，甚至對銀行亦屬不利。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供款，銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以，即使是樓市不景，大量物業成為負資產，銀行亦不會輕易「call loan」。

能否拒用銀行On List律師？

很多人都有自己相熟的律師，在需要處理法律程序時，亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣，尤其是涉及按揭貸款時，相熟律師卻往住未能代表處理。

原因之一，是很多銀行都有所謂「on list」律師，部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。

由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。

此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會w是較理想的方案。

為何銀行有on list律師？

上周筆者提及，一般銀行都有一個律師或律師樓名單，客戶向銀行申請按揭，銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪，銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設，是與風險管理因素有關的。

銀行的律師名單，不單單是一份列出不同律師樓名字的單張，內部更會為律師樓作出不同評級，只有評級較高的律師樓，可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名，向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況，銀行便會出現巨額損失。

銀行為減少上述風險，便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是：律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。相反，一些新成立的律師樓，便需要較長時間建立聲譽，才會為銀行接受，處理按揭契約。

樓按律師如何「出古惑」?

銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。

回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。

對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。
有人認為，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

按揭還款期有何限制？

按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。

後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。

另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。

如何善用按揭年期呢？

按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，現談一談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。

值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。

壓力測試有何荒謬之處？

金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。

假設申請人供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期稍為延長，把供款下調降至不足一半，便可成功過關。

申請人以較長的供款期成功申請按揭後，如果過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用。

類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。

銀行會否拒絕「劏房」按揭？

「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。

按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。

理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

一般估價準則

大家看新聞時，不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上，債券(或任何其他商品)，有買有賣就是市價，何必有什麼「評級機構」？其實類似機構的存在，目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級，避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。

同類的機制在按揭市場中，便是估價公司。銀行在批出按揭時，程序上要先得到獨立估價公司的估價報告，銀行批出的按揭，要以估價報告或成交價中低者為準，再乘以相關的按揭成數，貸出款項。

而現實中，估價公司進行估價時，估值應該參考最新的成交價。在二手市場，如果是大型屋苑，成交較多，估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業，估價公司便可能以對上一宗成交的價格，再參考整體市場的升跌幅，計算出一個估價。

另一個常見的估價準則是租金回報率，一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內，一條街都可能沒有一個舖位出售，一旦有成交，估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘，那裡一個月租10萬元的舖位，合理的估值便是2400萬元。

當然，理論歸理論，在現實中，有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是：作出口頭估價一般是免費的，而作出估價報告，又為銀行採用，估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是：雖然制度上，估價公司應該提供一個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用。

按揭成數有沒有破綻？

編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文，深入淺出地講解按揭常識。全文如下：

評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。

金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是2008年的65.9%。

單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？

首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。

但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。

其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。

近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。

舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。

更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。

簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。

應如何評估供款能力？

現時向銀行申請按揭，申請人須通過「壓力測試」，即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成；同時假設按息上升2厘，每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時，除了樓按供款，亦須包括卡數及私人貸款。

置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕，而且預期薪金可明顯增長，否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。

以一個月入2萬元家庭為例，即使在較低按息時期能通過壓力測試，亦不宜借盡，避免取高於192萬元的按揭。相對來說，如果置業人士本身已介中年，又或預期收入難有突破，宜將樓按負債率控制在更低水平，例如6倍，讓供款人有較大彈性面對經濟變化。

收入證明不足 如何申請按揭？

申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。

應否借二按？

大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。

雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。

不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。

二按有沒有盲點？

近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

轉讓物業與轉讓公司--邊個著數？

港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，向購入2年內轉讓的物業，徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後，據聞部分投資者索性以公司名義購入單位，再以「出售公司」的方式，逃避有關費用。

先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。

雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。

根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。

其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。

水喉工程進行中

過去3-4月，是我工作以來最忙的1個多月，竟然能在短短時間做了三件事情。

第一，把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修，重新定位。在冇裝修期下進行了一個月大整，上星期剛好完工，費用差不多60萬，現在生意額再提升近一倍。 這是未來重要的現金流，因為開始找到它的商業模式。望能keep going up la。

第二，因時製遇，受貴人邀請，入資小許，約有16%一間新分店，這次風險比較底，而且資金很少，我也不打算參與，不想太多也答應了。現也開始生意了，暫時生意額也很不錯。就當自己一日淨賺一百圓，也很不錯。現在等月尾就開估啦 。

第三，在市區入了票買入一間唐仔連天台，過2日知道能否ok 第四，這段時間竟能如常返工，工作。雖然差不多每日通頂，小睡數小時。但是能完成滿足感也是很好的表示。



26\4\2012

前兩天已在律師樓付左大訂，現在著眼點為處理好按揭問題。待銀行確定批出貸款才能安心。 望能盡快順利完成吧。

單位實用面積291，建築450。實在147萬買入，兩房一廳連天台。

另外在28屋網睇到剛買入單位，2010年租金6000，放租竟有148回復左右。 新租約目標6800-7800左右。減供款4400。

淨現金收益約2400-3400左右。

利息支出2040左右。

凈投資現金年分紅6.4%-9%。

淨投資儲蓄年分紅12.7%-15.4%。

以2.5%貸款計算。
假如利率上升，淨投資年分紅會不斷減少。 直到6.8%左右，租金=供款。 ＜