2011年9月24日 星期六

買賣村屋需知

買賣村屋需知

買賣村屋與一般住宅不同。以下是買村屋時需留意的東西:

   1. 勿購村花 – 切勿購買尚未補地價及未落成村屋 (俗稱村花)
   2. 業主需有 “三紙” 證明業權 – 地政署會對村屋發三張豁免紙給建築合格屋村 – (i)地盤整理 (ii) 渠務 (iii) 樓宇結構;以證明業權完整。業主方可出售村屋物業。
   3. 銀行會否承按及承按多少 – 一般而言,銀行對大型村屋都會提供七成按揭貸款。但不一定所有村屋都能按此成數,買家應预先和銀行查詢。
   4. 轉讓同意書 – 業主需出示由地政署發出的轉讓同意書(已補地價) 及滿意紙,表示物業可以轉讓。
   5. 了解規劃 – 應向地政署或規劃署查詢附近規劃及發展用途。
   6. 查花園是否入契 – 購買地下單位有時會連花園買。買家需確定花園是否入契,否則政府有可能向買家每月收地租,及更壞情况會沒收土地。
   7. 車位是否免費 – 住村居都可能會有車。所以要了解單位是否連車位 (是否入契)。 若要租用,要清楚租用合約的問題。

2011年9月5日 星期一

劉國傑 公開揀股心得 基金界長勝將軍

【明報專訊】首域投資大中華投資總監劉國傑雖然只是40歲左右,但在一眾中國基金經理之中已屬殿堂級人物。首域中國增長基金自1999年成立至2011年5月31日,累積回報達954%。他管理的首域中國增長基金,表現已重上2007年時高位,相反恒指現價距離最高位31958點,還差逾三成。今期我們請來這位基金界長勝將軍跟大家分享一下他的揀股心得。

重消費 輕銀行
劉國傑向來以選股不「跟風」見稱,堅持由下而上,不跟隨基準指數揀股,數年來其組合總是「重消費、輕銀行」,這理念仍然持續。基金投資範圍廣泛,除了涉足港股及內地的A、B股,還可投資在美國、新加坡(新聞 - 網站 - 圖片)及台灣上市的中國公司。
劉國傑揀股第一秘訣是找估值吸引的公司。他很認同「股神」巴菲特的價值型投資策略。而他管理的基金投資策略以「合理價增長」為主,吸納一些增長潛力高、現價合理的股票。他看重市帳率(P/B)多於市盈率(P/E),P/E反映股份的回本期,而P/B才能量度股份是否便宜,P/B愈低便愈便宜(表1)。

重市帳率多於市盈率
近年在劉的基金內,持續成為五大持有項目的華潤電力(新聞 - 網站 - 圖片)(0836),便是估值低的例子;他坦言華潤電力股價表現一直遜於預期,也難預期該股未來會否有突破。不過,該股好處是屬於一隻公用股,猶如中電(0002)或煤氣(0003),在大市做好時該股表現或會跑輸大市;不過,當大市調整時,潤電抗跌力強,無論在好淡市組合也可平穩增長。
現金流反映公司質素
第二個秘訣﹕就是要「在恐慌中保持冷靜,才可以執平貨」。「不要貪心,不要跟別人恐懼」是他的名言。好像SARS時他便曾買入航空股,當時因為當時大家怕搭飛機,航空股被拋售,但他的理念是,一間航空公司的乘客量頂多只能跌至零,不會變成負數。當此之際,已可知股價遭過分拋售,就可以趁機執平貨。劉國傑表示,過去基金隊伍一直以分析和了解每家公司的真正價值及未來回報作選股原則,隊伍亦善於辨別經濟增長趨勢的轉變,促成個別投資主題如中國內需概念。
第三個秘訣,就是著重公司現金流。近期接連有中資企業被揭發帳目有問題,劉國傑慶幸可以避開該類公司,這因為他一向十分留意公司現金流,如果公司有盈利增長但現金流不斷下降,甚至需要向銀行貸款,這便要小心。他認為現金流較業績更早反映公司質素。當然,管理層質素也十分重要,好像華潤電力,因為受國策影響,同業錄得虧損時,該公司仍然有盈利,反映其管理層在逆境中應變策略得宜,故基金組合所持比重屬重磅。
寧買母公司:買和黃不如買長實(新聞 - 網站 - 圖片)
最後一個秘訣,就是寧願買母公司。首域香港增長基金的十大持股(表2)未有過去一年表現「標青」的和黃(0013),反而有和黃的母公司長實(0001)。劉國傑說看好和黃,但寧願持有長實而不持有和黃,是因為他相信要買就買母公司。他認為大股東多數會照顧自己直接持有的公司,而很多優質的資產也會由母公司持有。若子公司派息增加,母公司也會受惠。不少大股東都對母公司或者持有股權較重公司會好些。若要注資或者增持,也會先考慮母公司。而且和黃未來盈利回報改善,母公司長實也會受惠,更有分散風險的功能。股價表現方面,長實也跑贏和黃。
大股東較為關照母公司
記者舉一反三,舉了一個較明顯的例子,好像蘋果手機iPhone部分零件是由富士康(新聞 - 網站 - 圖片)科技負責生產,該公司屬台灣上市公司鴻海旗下,而非本港上市的富士康國際(2038)。到現時為止富士康國際仍未獲注入iPhone業務,故股價一直低迷。以上例子可以體驗大股東郭台銘對鴻海較為照顧。