王震宇：買樓跟着基建走

 

【明報專訊】有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇，經常在接受訪問時預測樓市，或者批評港府的房屋政策。今次，我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應（詳見附圖）。談到買樓的心水地區，他說應該沿着基建走，香港的西面會比東面佳。
「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部，買股票要申報，所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗，據土地註冊處及公司註冊處的資料，王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景峯及九龍站擎天半島，分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入（見表），現時帳面總回報肯定不菲。
Eric（王震宇洋名）說，買樓有兩大好處﹕「一是流動性低，逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長，逼你要睇住整個周期的發展，在市底買，周期頂沽。」
英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作，至1998年回港，到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓，反而在倫敦及悉尼買，直至2006、2007年，他發現倫敦及悉尼的淨收益率（即租金回報減去按息）愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
買香港樓，則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘，很難會輸的。」但他買了之後，還要捱過政府出售大量居屋，最後還有SARS一擊，樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告，預言樓價兩年看升六成，結果相當準確（見右圖）。過去10年，他唯一一次較明顯的錯誤，是2008年初仍然看好樓市，直至08年底海嘯之後才轉軚看淡。
租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則，其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率，只要買樓收租，收益率能高過按揭息率，樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景，因為若果租金走勢是跌，收益率便要重新再計。」
現時的局面，Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長，現在說去英國或美國執平貨，未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下，若果兩國政府再印銀紙托市，香港這邊樓市一定跑得快過英美，為何我現在要過去買？」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘，與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。
看好港九新界西面地鐵沿線

至於買樓選擇那一區好呢？「奧運站的租金回報看來比九龍站好，而且整個西九除了瓏璽之外，只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋，供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持，整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多，回報不會高。「總之東面我不太喜歡，包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建，買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。

短線而言，這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點，早就知道政府必定會出招，而且100點肯定是阻力。但我相信，明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何？他說太長遠，不去估了。

租金續升 抵消加息影響

Eric的方程式很簡單，目前香港樓市整體租金回報率3.5厘，按息只有1厘多，兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成，兩年後的租金回報會有4.2厘，「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」