李嘉誠在汕頭大學2011屆畢業典禮上的致辭 (全文)

30-06-2011  文匯報

尊敬的郝平副部長、林海帆教授、

尊敬的各位領導、校董、老師們，

各位嘉賓、家長們、同學們：

大家好！歡迎各位到臨汕頭大學，與我們一起共渡同學們這快樂的一刻！各位同學，你們從小學至大學畢業，寒窗努力十六載，今天踏上新的一段，衷心祝願你們能振翼乘風，成就志向，追求夢想。

你們知道嗎，我以為活到這年紀，早看盡太陽底下的事，想不到令人莫名其妙的事還是不少的。近期媒體在熱炒年輕人應否成為李嘉誠，觀點之多，煞有介事的炒作令人費解發笑。對我而言這議題本身挺空洞，每一個人各有不同的獨特天賦、經驗，並按自己的選擇踏上命途，雖然沒有人應附人驥尾，盲目模仿他人，但從他人經驗悟出心得，也是不錯的成長教材。

坦白的對大家說，我愛當我自己！
人生奮鬥過程同樣重要
但這句話不意味我未曾夢想當一名內科醫生，或是科學家，一點癡性，人人可有，不太久之前，我還希望自己是高球高手。人生的價值不僅需要重視結果，奮鬥過程，也同樣重要。
東坡先生曾說「食無肉，病無藥，居無室……」生活所需全部欠缺，我小時候比蘇東坡這句話的生活條件更苦，在這艱難階段中，我還能在品格個性、能力、情感與志趣的探索裡找得快樂的滋味。
這波鬧哄哄要不要當李嘉誠的炒作，反而促使我對自己的旅程反思，如果一切有機會從頭再來，我的命運會如何不同？人生充滿著很多「如果！」，轉捩點比比皆是，往往也不由我們控制。如果戰爭沒有摧毀我的童年，如果父親沒有在我童年時去世，如果我有機會繼續升學，我的一生將如何改寫？我對醫學知識如此熱誠，我會不會成為一個醫生？我對推理與新發現充滿興趣，我會不會成為一個科學家？
這一切永遠沒有答案，因為命運沒有給我另類的選擇，我成為今日的我。
逆境挑戰激發生命力度
人生的過程中儘管不無遺憾，但我學到最價值連城的一課—逆境和挑戰只要能激發起生命的力度，我們的成就是可以超乎自己所想像的。
我成長的年代，香港社會艱苦，是殘酷而悲涼的。那時候沒有甚麼社會安全網，飢餓與疾病的恐懼是強烈迫人。求學的機會不是每一個人的權利，貧窮常常像一種無期徒刑。今天社會前行，新的富足為大部分人帶來相對的緩衝保障，貧窮不一定是缺乏金錢，而是對希望及機遇憧憬破滅的挫敗感。很多人害怕可上升的空間越來越窄，一輩子也無法衝破匱乏與弱勢的局限。我理解這些恐懼，因我曾經一一身受。沒有人願意貧窮，但出路在哪裡？
七十年前這問題每一個晚上都在我心頭，當年十四歲時已需要照顧一家人，沒有接受教育的機會，沒有可以依靠的人脈網路，我很懷疑只憑刻苦耐勞，和一股毅力，是否足以讓我渡過難關？我們一家人的命運是否早已注定？縱使我能餬口存活，但我有否出人頭地的一天？
研進化論了解人工智慧
我迅速發現沒有甚麼必然的成功方程式，首要專注的是，把能掌控的因素區分出來。若果成功是我的目標，駕馭一些我能力內可控制的事情是扭轉逆境十分重要的關鍵。我要認清楚甚麼是貧窮的枷鎖—我一定要有擺脫疾病、愚昧、依賴和惰性的方法。

比方說，當我發覺染上肺結核病，在全無醫療照顧之下，我便下定決心，對飲食只求營養不求喜惡、適當地運動及注重整潔衛生，捍衛健康和活力。此外，我要拒絕愚昧，要持恆地終身追求知識，經常保持好奇心和緊貼時勢增長智慧，避免不學無術。在過去七十多年，雖然我每天工作十二小時，下班後我必定學習，告訴你們一個秘密，在過去一年，我費很大的力氣，努力理解進化論演算法裡錯綜複雜的道理，因為我希望了解人工智慧的發展，以及它對未來的意義。

慎思律己更可建立誠信

無論在言談、許諾及設定目標各方面，我都慎思和嚴守紀律，一定不能給人囂惰脆弱和倚賴的印象。這個思維模式不但是對成就的投資，更可建立誠信；你的魅力，表現在你的自律、克己和謙遜中。

所有這些元素連接在一起功效非凡：它能漸漸凝聚與塑造一個成功基礎，幫助你應付控制範疇以外的環境。當機遇一現，你已整裝待發，有本領和勇氣踏上前路。縱使沒有人能告訴你前路是甚麼一道風景，生命長河將流往何方，然而，在這過程中，你會領悟到邱吉爾多年的名言：「只要克服困難就是贏得機會。一點點的態度，但卻能造成大大的改變。」

生命拋來一顆檸檬，你是可以把它轉榨為檸檬汁的人。要描繪自己獨特的心靈地圖，你才可發現熱愛生命的你、有思維、有能力、有承擔，建立自我的你；有原則、有理想，追求無我的你。各位同學，再次恭喜你們，我深深相信，今天你以汕大為榮，明天汕大將以你為榮。謝謝大家。

東尼文章: 股息和市盈率

能夠收到豐厚的股息實在是賞心樂事，而投資新手往往並不明白，與其他投資如債券、定期存款甚或商品比較，投資於上市公司股票的最大分別就是可以獲取高股息。

大部分股票都有連年增派股息的紀錄，而這正是股票與債券或其他固定利率存款之間的重大區別。事實上，股息不僅是股票投資的唯一優勢，股東還可受惠於滾存盈利，這應可確保盈利連年增加。

利率在貸款期間保持不變，但股息卻跟隨公司的盈利不斷上升。因此，比較固定利率資產與股票股息之間的關係並不實際。在我作為股票經紀的早期職業生涯中，就已經意識到這個問題。那是接近50年前的事了，我在新加坡，市場主要分為三個部分，分別是工業、橡膠和錫礦股。

錫礦股派發豐厚的股息，但每個錫礦都擁有一個預期壽命，因應礦石儲備的不同而有所差別。巨大、質素高之錫礦或擁有25年的壽命，但也有例外，平均壽命可能約為10年。我估計，其資本價值不斷惡化，而不是增長，因此應該在壽命期限中作出攤銷。我曾經換算多次，得出其收益率為負數，而我通常都看淡這個界別，儘管在六十年代時曾經歷了瘋狂的牛市。我的時機掌握可能過早，但在新加坡市場中，錫礦股在垂死掙扎，儘管在馬來西亞仍然存在這個行業。

橡膠股為較受歡迎的類別，對於植物收成是否上升則有若干臆測。但橡膠股將其收入全部用來分派股息，因而股息率偏高，經常在10%左右。如有一套令人滿意的再植方案，這些股份會上揚，因為橡膠樹3年可產出乳膠，但須6年才能完全成熟。樹齡超過20年便會凋落，並須要再值。然而，激起投資者興趣的是橡膠市場本身的波動。在那個時候，這些英國公司（被稱為標準橡膠）重新落入馬來西亞人的手中，而傳送延遲令沒錢的客戶可購買這些股份，因為會需時多達3個月他們才須付款。

10%的股息率不是那麼差勁，但大家可能會懷疑是否會有任何增長。不過，由於使用替代的人工橡膠以及由於其製造材料石油的價格下挫，橡膠價格一直長期下跌！

然而，令我著迷的是工業類別，但在那個階段的股息率僅約為5%，但當中許多提供10%的盈利率，但他們僅以盈利的一半派發股息。但此業界有增長，而當與固定利率比較時，這個較低的回報實際上是到目前為止較抵買的選擇。

我知道許多投資者對工業股5%股息率優於橡膠股10%股息率的想法不屑一顧，但自那時以來，選擇了較低收益率的工業股或已帶來超乎想像的回報。其後市場變得較為熟悉市盈率，但只是股息率的倒數，並在盈利率變得可笑地低的時候被採用，亦有助於混淆投資新手。

評論股價時，這種區別是重要的，在貶值之間，正如礦業類股，溢利較波動的高收益股份，例如商品股，以及較為普遍的增長股，通常是董事按照他們分派的款額暗示他們相信所處的位置。

由於有關的稅制，許多國家因而徵收股息稅，對那些以股息支付的溢利進行雙重課稅，首先是公司，然後是股東。例如，美國人認為支付較大比例溢利的公司頗為不利，因為在他們來看，這必然意味著董事對增長並不樂觀，但在我心目中，我對那些我會視為增長類別的公司抱有頗為截然相反的想法。怎可能將亞馬遜、雅虎或其後的 Google當作為增長股？因為許多這些公司根本不知道他們的未來方向，並持續轉變方位。但他們似乎懷疑經證明為穩步增長的股份，例如匯控（5），但在其150 年的歷史內，溢利和股息大部分時間都在增長。

何雨盈:如何可以安享晚年同時不至落後於同輩？

自上周特首公布施政報告後，市場有不少聲音說「買樓難」，更有醫生和律師的「準夫婦」在電台峰煙節目說難以在中區置業，市場迴響不絕。

資深投資者、擁有市值上億元物業的何雨盈，現年60歲，20歲時已開始投資物業，約4年前從長實高級營業經理的職位退休。他看到有關言論後，禁不住向現於澳洲工作和讀書的兩位女兒傳真了一封「家書」，大談他對人生和投資的看法，頗有值得借鑑之處。

何雨盈的「家書」內容如下：

女兒：
人生路途遙遠前路茫茫，年輕人不容易找到方向。結婚、生仔、生病、失意等等未知之數，又如何面對和處理呢？未來的開支會加大，人年紀大了，生產力會減退，如何可以安享晚年同時不至落後於同輩？我18歲時期也有這個迷惘期，首先要選一個行業去學習，有些專業本領。第二要學做人、學處事。在我們身邊有很多不同性格，有好、壞、惡、衰人。有醒目仔、叻仔，有蠢仔、有學識的好人。但在現實環境做一個好人和沉實的人，往往被人誤會為蠢人，又有誰願去當呢？但理智告訴我們，最終也是這種人是勝利和生活最開心的，那我們就立下心志要去學習，努力工作，多多思考。對自己要求要高一點，凡事務實，要比人做得更好。
節儉，年輕時要盡量把日常生活費降到最低，多吃苦。但求心中有數，我們省下來每月有幾多錢，錢儲了一個小數目，那就好辦事了，心中有些計劃也好實行了。
我20歲時買入一間500多呎的房子，很靚有粉紅色浴缸。但我堅持不搬進去住，只在入伙時到這美麗的浴缸去沖了一個永不忘記的涼，直至結了婚，還是租人一間房去住，要知生活費一闊三大。如果生活費低，省下來的一蚊，就實肉有一蚊，五年十年加上投資的利潤，你會發覺比同輩的收入多出二至三倍，在這鼓勵下，思想自然超脫了。人哋打工一年到晚都望出雙糧，但你個個月都有雙糧，你話幾開心呢？舉例買少少股票，也着眼於股東盈利怎樣去減省開支。

對環球的經濟情况，在思想上也多些在老闆的角度去思考，這就脫離了一般打工仔的心態。所考慮的也正是老闆所想，說話自然有水平，處事會客觀，主要是目標正確，我們堅持要做。目標不正確，自己喜歡也不會做的精明決定。
世上沒有幸運只有真理，舉例在墨爾本我喜愛買破舊的小獨立屋，而不買全新裝修好的分拆單位。首先我們要明白，我們為什麼要買屋，買屋就是投資。投資就要升值。新拆售的單位地權已用盡，用舊了要改裝，也有很多限制。物業由新入伙開始折舊，升值一定不及獨立小屋。那為什麼不買大屋呢？因為大屋要一連買幾間，拆後重建細unit才有錢賺。但花很大時間；到很多細unit出現時。細獨立屋一定很受歡迎和升值很快。但澳洲稅率很高，不是投資的好地方。
有專業人士兩夫婦收入都買唔到樓，罵特首。我覺得香港社會真有些問題，特首真難做，由綜緩人士到高收入人士都罵他。各人為自身利益，不去思考福利思想，總把責任推到人家身上。我對以上個案也有些建議。現在立即買入一個市區好地點的細單位自住，舊樓也沒有問題，因為香港冇地震，就算舊到重慶大廈咁舊都冇問題，因為香港建築結構乃按英國標準，有8倍乘力，就算火警多次都冇問題。萬一宣布危樓，咁就恭喜你了，到時大把發展商收購隨時升幾倍。
如果跌了你都可以當交租，有錢可以買間大D嘅單位，反正你買的是細單位，不會蝕很多，如果升了，你補些錢就可以換大單位。升跌都掂，所以自住幾時買都好過交租，樓價什麼時候是高或低，真係要你入了場先。如果你不入戲院，根本上你不知道場戲做什麼，金融風暴樓價平，你也不知道。因為沒有比對，腦裏一片空白。
因為人總是這樣的，不在其位不謀其策。舉例你買少少股票，也會着眼於股東利益，怎樣去節省開支，怎樣去競爭留意環球經濟，在思想上也多些老闆角度去思考。這就脫離了一般打工仔的心態，所考慮的也是老闆所想。說話自然有水平。

舉例買股票。你不去做研究只靠貼士，等於蒙着眼靠人帶過馬路，到有車撞到來，人家會走你就不會走了。你又去呼天叫地，說自己不幸，做事永遠不用心，沒有公道心。如駕着汽車，就罵行人不小心過馬路，到自己行在路上又去罵人不小心駕車，永遠自己都是受害者的心態去生活。咁點會開心呢？特首說特區生不逢時，受金融風暴、豬流感等等為自己解說，你說你困難，難不難過菲律賓，一個颱風接一個颱風？

以上個案夫婦，如能放下身段搬入去一間舊樓去住。每日同電梯見着賣魚勝、豬肉阿嬸、茶餐廳阿榮，看着他們怎樣用最少錢可以生活。總好過搬上去半山區豪宅，看着這班人怎樣浮誇。食嘢，鮑翅好食，但新鮮出爐麵包同煎蛋角都好好食，但價錢就相差了很多，如果你說。我只吃鮑魚才快樂，吃麵包我不行，那你的競爭力一定比我低很多，其實香港人，怕上海在金融中心和大陸其他城市或市民會取代我們，怕競爭，其實說穿了，是怕吃苦，怕動腦筋，香港人佔盡優勢，只要努力正面去看問題，我們年輕時很流行的說話係，鬼叫你窮、頂硬上。
投資是不講學歷的，只在計實數。我年輕時，有同輩賺到錢以為從今可做上等人，認識了什麼專家，有貼士，實賺。我跟他說，如果真的有實賺的好機會，他會真的告訴你嗎，為什麼他不回家，叫自己阿媽去買呢？我堅持自食其力，用低皮費、勤力研究，木頭車原理，慢慢推。雨天、大霧、急彎、斜路，一日推他十多小時，你會笑，這不夠科學，你睇我駕的法拉利幾多匹。走得幾快，但一到雨天急彎，你收不到掣成架車剷落山坑。我慢慢推，同輩打工一年望到黑都係望出雙糧，而我就個個月都出雙糧，我的租客，高薪人士，鼻子向着天，每個月都交租畀我去供樓。世上億萬富豪有幾多個讀過大學呢？讀書人永遠係學者。冇讀書。可以用自己的方法解決問題。父何雨盈

補充能量~打氣~~

工作及生活有時會感覺疲倦時,不知不覺上返Yahoo Blog睇下自己Blog又走去睇下Blog友發文,哈~~~真係會多左正能量!!補充反又繼續為財務自由加油大家加油~~

P.S.依家建行已進入我想收集地步...諗緊點可以買多啲...

出租遇衰人, 收樓過程

業主遞交申請收樓書(表格22)
全部過程約須四個月，但會因應不同個案及業主的積極程度而有差異

土地審裁處
約 7 天

審裁處向租客發出通知書，租客收到通知後需在14日內提交反對申請收樓書。
約 14 天

如租客無提出反對，業主可申請缺席裁判，並申請收樓令，通常法庭七日內批出。
約 7 天

收樓令批出，業主需在單位外貼通知信通知租客 ，業主需連續貼紙3天.收樓會有4星期通融期，期間租客需交回欠租(如租客交回欠租需收回)。
約 31 天

通融期過後，租客仍未交回欠租，業主可向法庭申請收樓傳票。
約 14 天

傳票批出後，業主須安排在執達吏的 陪同下往單位通知租客遷出及交回欠租。
約 7 天

兩星期後業主與執達吏須作第二次探訪，以確定租客是否已遷出，如租客已遷出，業主可完成收樓，如租客仍不肯遷出，業主可申請封樓票。
約 14 天

審裁處約兩個星期內會批出封樓令，收到封樓票後，業主需再安排與執達吏及警衛陪同下進行封屋，如遇到租客反抗，應由執達吏報警，請警方協助，勸喻租客離開單位，封屋後，處理方法有三個。
約 14 天

講過好多次,一唔交租14日內就要做野,一早開始要佢走就出信叫佢一個月走,你想等多佢4個月就口頭接受可以了,寫乜q野比佢??佢如果係守法既人,你根本就唔怕佢更加唔使寫比佢,如果佢係唔守法既人,你寫比佢只會玩死自己..................你太蠢了................咁都信..................

香港政府有保護你財產喎, 1)佢將單位租比人巳違反租約啦, 如果你當初係用一般標準租約的話, 2)你巳可以入紙政府, 要求cancel 張租約, 致於情序, 3)我未試過, 未敢教人,你可致電1823政府, 有中英文回覆, 你講出你出租單位, 係邊區就有租務主任教你路, 政府情序點做, lawyer都唔使請  

退租書

日期：        年　　　　月　　　　日

終止租約協議書

租用物業：



業主：            姓名


                        地址



租客：　姓名


                        地址



事緣：(1)租客根據一份日期為        年                        月                    日訂立的租約（以下                        簡稱「該租約」）租用上述租用物業。

(2)租客現根據下列條款與業主協議終止該租約。

現雙方同意如下：

1.租客同意於        年        月                    日（以下簡稱「退租日」）與業主解除及放棄其對上述租用物業的一切租用權益而該租約於退租日將被終止效。    

2.租客同意及保證於退租日將上述租用物業全部以空置形式（連同由主提供的傢具電器（如有的話））交與業主接管。

3.業主將於租客履行第一及第二條款後將存於業主的租金按金悉數回給租客。

4.如果租客未能於退租日將上述租用物業依第二條款交與業主接管，主 有權循法律程序將租客逐出上述租用物業，同時業主有權向租客追討業主因此而受到的一切損失（包括經濟損失）及訴訟費用。                        

買大陸二手房實用操作寶典

購買大陸二手房實用操作寶典

二手房買賣中涉及到很多專業性知識，買家稍一疏忽就可能陷入糾紛困局，不僅交易不成誤事費工，還可能會官司纏身。房地產專業資深律師，建緯律師事務所余皓律師提醒購房者購買二手房時要注意以下幾個問題，可以確保您買房無憂。

一、買方進行產權調查。

二手房產權確定方式

在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，那麼如何瞭解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的瞭解，才有可能獲得真實的資訊。下面就將調查“二手房”產權狀況的方式及程式作一些介紹。

要瞭解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口名簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的檔編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份檔副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其他房地產成品；5、其他內容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細瞭解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的瞭解。另外，購房者還需瞭解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。

總之，要瞭解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權檔，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於有所遺漏。

二、二手房買賣下定金四步驟
確保定金合同有效成立

1,要求仲介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託仲介公司向下家收取定金的內容。

2,與仲介公司簽訂書面的仲介協定。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，並一定要加蓋仲介公司的印章。

3,與仲介公司簽好仲介協議後實際交付定金前，購房者還應要求仲介公司出具上家委託仲介收取定金的委託書。

4,收到委託書後，在交付定金時應要求仲介公司出具收取定金的收據。該收據僅有仲介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋仲介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

三、買賣雙方簽訂房地產買賣合同

簽訂二手房買賣合同七個必須

1,必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2,必須明確雙方違約責任
因為房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3,必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4,必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協定等，都應在合同中明確寫明。

5,必須有代理費明細單
隨著仲介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而並沒有明細單，這中間就會存在資訊的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6,買方必須見房主
現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7,必須學會使用補充協定
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

基本分析大師格雷厄姆

基本分析大師格雷厄姆

美國股神是誰，相信很多讀者都能口答是畢菲特(Warren Buffett)，但若問畢菲特的師
父(mentor)是誰，就可能不是太多人知道。畢菲特的師父就是格雷尼姆(Benjamin
Graham, 1894-1976)。格雷尼姆乃美國股票基本分析的一代大師。他的分析理論對近代
美國投資的學術影響頗為深  遠。在60年代首被譽為「華爾街的教長」，(Dean of
Wall Street)和「價值投資理論之父」(Father of the Value Investment)。遠於I930
年他便開始在紐約哥林比亞大學授課。1950年畢菲特便在其教室上課，畢業後，畢菲特
曾主動提議免費在格雷厄姆的投資公司工作，但很可惜被格雷尼姆婉拒。後來經過畢菲
特多番請求，格雷厄姆終於在數年後答應讓畢氏在其公司工作。畢菲特發蹟後，在1969
年接受美國財經雜誌《福布斯》(Forbes)訪問時，表示他的投資技巧有八成半是來自格
雷尼姆，而另外一成半則來自……請恕在這裏賣個關子。

好了，故事說完，返回正題，本章會給讀者介紹一套格雷尼姆的簡單選股方法。此方法
乃格雷尼姆在晚年時創製，由於他經常被投資者抱怨他早年的般票分析理論太艱深難
明，因而在晚年無所事事之餘，請了一組人幫助驗證其所有的理論，最後便得出此方
法。

五項價值準則

格雷厄姆此選股方法分為兩部分，第一部分為五項價值選股標準(value criteria)，而
第二部分則為五項安全標準(safety criteria)。一隻股票只須同時通過第一部分的任
何一項和通過第二部分的任何一項要求便算合格。

現先講述第一部分五項的價值標準：

(l)格雷厄姆要求股票的盈剎回報率(earning yield)應不少於美國AAA級的債券回報率
的兩倍才值得買入。
注解：盈利回報率即l除以市盈率(l/PE)。讀者可以香港特區政府10年期票據的回報率
作比較，1998年6月22口其口報率為10.2%，亦即表示盈利回報率應不少於20.4%，故市
盈率應低於5倍(即l÷20.4%=4.9)，才值得買入。

(2)格雷尼姆要求股票的市盈率應低於其過去五年最高市盈的40%。
注解：此方法適用於判斷某些被市場拋售的股份，要跌至甚麼水平才可吸納。以匯豐
(005)為例，截至1998年6月25日其過去五年的市盈率高位為18.75倍，若根據此方法，
其市盈率應降至11.25倍(即18.7x0.4)才算合理，即股價約低於$183便可考慮吸納。

(3)股票派息率(不包括特殊派息)須不少於美國AAA債券回報率的三分之二，而此公司亦
要有長期的穩定派息率，並未曾有問斷派息紀錄。
注解：以香港特區政府10年期票據10.25%。(1998年6月22日)看，即股息率要不少於
6.8%。

(4)股價低於每股有形資產淨值的三分之二。
注解：若每股有形資產淨值為$10，股價便要低於$6.7才值得買。

(5)股價須低於每股的流勳資產淨值(net current assets)的三分之二。
注解：讀者宜注意格雷厄姆所指的流勳資產淨值有別於現時一般的流勳資產淨值，格雷
厄姆所指的每股流勳資產淨值和等於流動資產(current assets)減「所有」負債
(liabilities)，再用總發行股數來除此流勳資產淨值，便得出每股的流動資產淨值。
這是格雷厄姆最有名的一項選般準則。

由於第五項準則相等於以三分之二的價錢購買某公司和除所有債務後的流勳資金，而其
他資產如機器、物業等皆免費送給投資者，故可算是頗安全的價格。此等優質股通常不
易找到，而且大都不會是藍籌般，反而較可能是三四線股，尤其當正值大熊市的低潮。
早年股神畢菲特便常用此方法在熊市時收購了不少美國公司。

裕雷厄姆建議投資者若運用此方法，宜購買各家不同公司，加強分散風險，以便減低在
會計帳目出錯時的損失。

五項安全準則

格雷厄姆選股法內的五項安全準則如下：
(l)總負債少於有形資產淨值。
(2)流動資產是流動負債的兩倍以上。
(3)總負債少於流動資產淨值的兩倍。
(4)在過去十年平均盈利增長應不少於7%。
(5)在過去十年內不能有多於兩次盈利下降逾5%。

首三項是用來測試公司的還款力利財政狀況，而第四、五項是用來測試公司的盈利穩定
性。

要檢查公司上述首三項情況，做法很簡單，讀者在公司年報內的資產負債表便可找到答
案。至於第四和第五項，則要在各年的年報中尋找答案(格雷厄姆是要求十年紀錄，但
近年學者認為約五年巳足夠)。較簡單的方法是在圖書館中參考獲多利資料卡，它記錄
的上市公司資料頗為詳細，大部分有關上市公司的基本分析數據均可找到。

格雷厄姆常用的兩項準則

格雷厄姆本人較喜歡價值準則的第一項和安全準則的首項，即「盈利回報率高於AAA評
級債券回報率(即孳息率)的兩倍」和「總負債不可高於資產淨值」。

由於盈利回報率和等於1除以市盈率，故上述第一項即因應市場上的利率走勢而定出合
理的市盈率。例如債券回報率為5釐，即表示公司盈利回報率在10釐以上便算合理，亦
即市盈率須低於10倍(即l÷l0)。若當債券回報率為10釐，公司盈利回報率便須在20釐
以上，亦即市盈率要低於5倍才算合理。

至於第二項「總負債不可高於資產淨值」，此項準則的目的是要求公司借貸不可超逾其
公司的真正價值(格雷尼姆原文為The company should owe less than it is
worth.)，以減低其因無力還款而倒閉的可能性。

香港股災重溫

香港股災重溫　呂志華　明窗出版社

第一輯　香港股災重溫

熊市資料檔案

不知道大家有沒有計算過，每一次熊市的跌幅有多大？每一次的跌市持續的時間又有多
久？以下是本港過去有恆生指數以來，五次熊市的資料。

第一次熊市恆生指數從120點下跌到58.61，所需時間不詳，跌幅約51%。

第二次熊市恆生指數從一九七三年三月九日的1774.96，大幅暴瀉到七四年十二月十日
的150.11，需時共一年零九個月，跌幅高達91.5%。

第三次熊市恆生指數從八一年七月的1810.20開始，反覆跌到八二年十二月的676點，需
時共一年零五個月，幅度約63%。雖然熊市的最低點已見，但剛巧遇上了香港九七前途
這問題，因此港股未能回升，只是在低位大幅波動，反覆爭持到八四年中。以此計算，
這次熊市持續的時間則達三年之久。

第四次熊市恆生指數從八七年十月一日的3968.70開始，最低跌到同年十二月七日的
1876.18，歷時僅二個月左右，跌幅則達53%。

第五次熊市則發生在一九八九年五月十五日，當日恆生指數為3329.05，下跌到六月六
日的2022.15，這跌市同樣歷時很短，不足一個月的時間，跌幅亦不算太大，共跌去
39.26%而已！

有人亦把九○年美、伊戰爭所觸發的跌市視之為一次迷你股災，但我則認為這只是一次
開市中的中期性調整，因此不算是熊市。



熊市有趣現象

上文詳細列述出本港五次熊市的跌幅和時間上道一次倒想從這些數字談談其中有趣的現
象。

在這五次熊市中，跌幅最大的一次仍然是七三年的一次，跌幅多逾九成，這不單是香港
的一項紀錄，也是世界上熊市的最大跌幅紀錄，可列入世界健力士紀錄大全。相信香港
未來所出現的熊市，都不會打破這紀錄吧？不知道現在中國上海和深圳的股市，未來的
下跌會否向這紀錄挑戰？

至於香港股市最大的單日跌幅紀錄，則是在八七年十月二十六日當日創下，全日指數共
下跌1120.70，跌幅多達33%，此一紀錄迄今尚未打破，將來市場會否有更慘厲的跌市就
不得而知了。

本港熊市歷時最長的一次要算是八一年的熊市上逗可說是一隻「長壽老熊」，持續了三
年方告死亡。而壽命最短的熊市就是八九年「六四」所引發的一次，只有不足一個月的
時間。兩次跌市同樣是「政治市」，但情形卻是大相逕庭！

八九年跌市不但歷時最短，而且還是跌幅最小的一次，大市僅是跌去約四成左右.殺傷
力不算太大。

最近的二次熊市（八七和八九年），下跌的時間愈來愈短，經歷過熊市的人相信都有同
感，跌市時間愈長，愈是難以忍受。想不到現代社會凡事講速度講效率，連跌市的效率
也大大提高了。



現代熊市快而急

從八七和八九年的二次熊市下跌情形來看，香港跌市似乎有愈來愈快、愈來愈短的趨
勢，這當然不是社會進步，跌市也講求速度和效率所致，只不過是市場成熟了，投資者
的投資技巧成熟了，才會做成這現象的。

無論任何市場，價格大幅暴挫的最主要原因就是市場的借貸買賣活動過於頻繁，說得簡
單點，就是做「孖展」的客戶太多，因此當市場下跌到某程度，財務機構要求客戶增加
按金額而客戶卻又沒法做到時，財務公司就會代客戶進行斬倉，不計價沽售所投的股票
（或商品），於是市場便會出現骨牌式的暴跌了。所以，愈瘋狂上升愈久的市場，一旦
市勢逆轉，跌勢也就相當驚人。

至於市場大跌的另一原因，就是投資者不願意入市接貨，人人反而爭相沽售，市場一面
倒只有賣家沒有買家的情形氐下，跌勢就會一發不可收拾。過去許多投資老不懂得甚麼
投資理論，看見價位下跌，覺得很「抵」便告買入，孰不料愈買愈公，結果泥足深陷。
現在他們都學乖了，懂得「壯士斷臂」，卻可惜人人都壯士斷臂，結果那隻斷臂沒人願
要，結果市道下跌，往往一瀉如注。

由於香港股民經歷過許多次慘烈的戰役，已見慣大場面，恐怕將來的跌市出現時，人人
都會爭相斷臂，所以未來的熊市若是出視，下跌將會是「快」而「急」的。



歷年熊市比較

論熊市震撼性之強，八七年十月的一役為最，由於當時沒有人見過一天之內下跌1200點
的「悲壯」場面，因此當時的跌市廣受注目，不但報章電台頭條新聞報導，甚至從沒沾
手股票的人，也會留意事態發展。

然而這一次熊市的殺傷力卻是有限，若論熊市殺傷力，七三年的一次最強，不但許多上
市公司紛紛破產清盤，許多小股民更是因而傾家蕩產。當時民間就流傳一個笑話，說青
山精神病院裏也設有證券交易所，專為因炒儂股票發了神經的人而設，直到現在我也未
能證實此說是真是假。

最消耗投資意志力的熊市就是八一年的一次，那一次熊市全世界都在八二年中告終，但
香港偏就在此時遇上了九七前途問題，結果熊市壽命延長了二年，這一年裏，股市時而
和風細雨，時而暴雨狂諷，投資者期待黎明出現，但始終看不見黑暗中的曙光，不少投
資者心灰意冷，陸逐離開市場。股市把所有人的鬥志消磨殆盡之後，才重納升軌。

至於八九年的熊市則令港人最陷於絕望無助的境地，投資者對中國的政局完全絕望和憤
慨，不少投資者拋售股票並非是為了避免進一步出現損失，而是永遠離開這無可計算政
治風險的市場，「時間是醫治歷史傷口的最佳靈藥」，當市場情緒性拋售過後，市道又
再重新依循經濟的軌逃運行了。

「以古為鏡，可知興替」，我們吸收了歷史的教訓，又可否在未來的熊市中做得更好呢
？



熊市何時結束？

牛市永遠都是悄無聲息地死亡，熊市也是一樣，當人人都懾於老熊的威力時，老熊也就
悄然逝去了。許多人都想探知老牛死之前種種的市場徽兆，但老熊的死亡人們似乎不太
關心。其實，我們能夠及時避過跌市雖可保持利潤不失，然而懂得及時入市，才是創造
財富最首要的條件。

六七年的跌市怎樣結束？由於手上欠缺文獻，詳情不得而知。當時的跌市因暴動而起，
相信也是因為暴動平息而止。

七三年大跌市結束的借口是市場當時盛傳銀行可能在年關將近放鬆銀根，於是市場便告
回升了。當然，大市跌到極不合理的偏低水平，才是真正上升的因素。

八一年的熊市始於利率過高，令經濟陷入衰退，則因香港九七前途問題而持續，擾攘到
八四年九月，中英雙方終於達成草簽協議，這次熊市也就正式壽終正寢。

八七年股災可說是一次錯誤的跌市，因為當時人人都擔心美國經濟經過五年的繁榮之
後，可能會再次步入經濟循環性衰退階段，加上擔心所謂西方經濟模式六十年一次大蕭
條，於是人人爭相拋售股票，令美股大跌，拖累了港股。當美股跌後喘定，重拾升勢
時，港股熊市也就悄然逝去了。

八九年的跌市再因政治問題而起，打擊投資者信心，政治風潮平靜下來，跌市也就隨之
而完結。

雖然每一次熊市死亡的誘因都不盡相同，然而有一點絕對相同的是每一次當所有的投資
者都對市場百分百悲觀，人人黯然離市時，也就是老熊告終的時刻。



七五年至八四年股市重溫

從一九七五年開始，香港股市開始了另一次牛市，這次牛市持續上升到八一年七月十七
日星期五，恆生指數最高升到1810.20，當日四會總成交達八億七千六百萬元。

和每一次熊市來臨沒有兩樣，事情總是沒有人能夠察覺的，當日傍晚本港銀行公會會議
之後，決定把銀行各項利率提高一匣，加息後最優惠利率從十七厘上升至十八厘，儲蓄
存款利息為十二厘，樓宇按揭利率則調升到十九厘。

該次加息的原因，銀行公會解釋是為了挽救疲弱的港元。當時港元與歐洲美元利息差距
達三厘半，加上美元不斷上升（當時港元沒有和美元掛鉤），形成資金外流，不少港資
調住海外套息。為防止情形繼續惡化，所以決定加息。

加息後第一個交易日（即七月二十日星期一），港股應聲下跌，但跌幅有限，全日恆生
指數下跌了三十二點二零，交投依然暢旺，市場投資情緒仍然高漲，並未因加息而虛
怯，沒有人料到另一次熊市的幔幕經已揭開。

股市呈現跌勢
港股出人意表地持續低垂，雖然當時有百利保收購部分中巴股份的利好消息刺激，但改
變不了市道的弱勢，美國股市反覆向下，也造成利淡的影響。

然而加息並未能挽回弱勢中的港元，港匯繼續下跌至新低，股市亦回升乏力。踏入九
月，美國雖有部分銀行減息，但轉淡的投資情緒則未見扭轉過來，大市在全無新利淡消
息入市沖擊下節節敗挫，跌幅且日益擴大，跌勢越來越急。

當時來說，相信只有資深的圖表分析者才清楚知道這次熊市的來臨，因為那時候市場的
變化形成了「一頭雙右肩式」走勢，以圖表語言來說這是大跌市出現的型態。事實上，
當恆生指數向下跌破了這走勢的重要支持關口之後，市場出現了恐慌性拋售，每日恆生
指數跌六十點為等閒事，跌逾百點也曾出現！以當時只有千餘點的指數來說，其百分比
近達一成，相等於今時今日下跌六百點的幅度，不可謂不驚人！當時市揚盛傳新鴻基地
產和恆基地產等公司集資，是股市跌勢進一步蔓延的藉口。

股市反覆下跌到千一點出現急劇反彈，記得當時股市回升的理由十分趣怪，說是十大華
資大戶「哭股喪」，為免股市下跌令到身家縮水，因此齊齊救市云云。

在這次下跌浪裏，許多實力藍籌股隻如長江實業、新鴻基地產等均受到極大的沽售壓
力，能夠屹立跌市於不倒的相信不少人都記得，就是「佳寧置業」和其有關的股隻如
「維達航運」、「其昌保險」等。當時佳寧的表現，令許多人產生不但是錯覺還是幻
覺，以為該股是最具實力的優質股份，最可笑當時有一份財經報章，還把佳寧讚譽為
「跌市奇葩」！

當年十二月，置地以九億元的代價收購電話公司（即現在的「香港電訊」）34%股權，
這收購行動使整個投資意慾消沉的市場又再沸騰起來，恆生指數從1100點回升到1450點
的水平。

接著在八二年四月，置地又再以二十七億五千八百萬元購得港燈股份，置地當時的大好
友姿態，使淡意濃烈的股市增添了生氣。

雖然踏入八二年，本港股市跌勢已屆一段落，市場投資氣候似有改觀，但其實經濟的表
現卻未見好轉。股市大跌之前，當時的樓價被炒升至極不合理的水平，八○至八一年
間，本港起薪點徘徊於八、九百元一個月，但太古城卻已炒到一千二百元一呎（現在一
般的起薪點約四千元，而樓價已升到四千元一呎，換言之亦已到了危險的邊緣），形成
大量單位空置，在缺乏承接力的情形下，於是樓價也隨看股市出現大幅調整。

當時不少華資地產公司在八○年下半年以高價搶入土地及「換地證」，其中以新鴻基地
產和恆隆發展表現最勇，部分公司更以大量舉債方式進行，因此其時的財政狀況十分狼
狽。加上投資者開始關注九七年香港租約期滿之後，中國會否繼續延長英國的租約問
題。在種種不明朗的因素困擾下，恆生指數每次回升到1450點便沒法再作進一步表現而
回落了。

其實，熟讀「杜氏理論」的投資者都應認知道，這是典型的「熊市第二期」徵象，也是
最消耗投資者購買力的階段，當這階段完成之後，接著出現的就是竭斯底理式拋售的
「熊市第三期」了。

恆生指數大幅滑落
香港股市在1100點至1450點之間爭持了十個月，一九八二年八月，恆生指數在揮之不去
的地產市道弱勢以及政治前途陰霾的雙重打擊之下，終於向下跌破了這盤局的下限支
持，引發起另一次恐慌性拋售浪潮。

這一輪跌浪可以說主要由香港九七前途問題所帶起來，本港一份財經報章獨家報導中共
在九七年後「鐵定」收回香港主權，消息引起整個社會極大的震盪。

當時市場有一個未經證實的傳說謂，七月間，本港十二位有頭有面的商界知名人士應邀
前住北京，和中國領導人交流意見。返港之後，這「十二欄杆十二釵」便開始拋售手上
所持的港股了。

一九八二年九月二十四日，香港一個歷史性的關鍵時刻，當日英國首相戴卓爾夫人就香
港前途問題與中國領導人展開初次接觸。訪華之後，戴卓爾夫人表示英國會依照三個條
約辦事，並稱會對香港市民負起道義上的責任，而中國則一再堅持「中國收回香港主權
是中國政府和中國人民的神聖責任」。事件的發展令到中英雙方關係陷於最低潮，雙方
在香港前途問題上意見嚴重分歧，於是敏感的股市直線下瀉，市場情緒悲觀到極點，在
英首相訪華前一個交易日（即九月二十二日），恆生指數報1121.85，但訪華完畢，港
股迅即滑落至800點水平之下，當年十二月二日最低還跌到676.30的新低位！

當時對股市不利的謠言四起，市場盛傳本港知名世家子弟大舉拋售股票套現，將永遠撤
離香港市場，另外，外資調走資金、大戶出售資產套現等消息日有所聞，加上港元大
跌，整個香港充斥著一片末日情懷的情緒。

那時候，誰也不知道676.30原來就是這熊市的最低點，其後雖然市場依然飽受政治和經
濟因素的衝擊，但都沒有再跌低過這水平了。

股市反覆不定
從八二年十二月到入四年九月，中英就香港前途問題草簽之前，香港股市便在676點至
1000點之間反覆上落，這段艱辛而又漫長的日子，每一位經歷過的股民都知道是不容易
捱的。

這段日子裏，香港股市很大程度上受到九七間題的影響而波動，中英雙方「互諒互
讓」，在香港前途問題上的會談取得進展時，股市就雀躍上升；當中英雙方罵戰，各不
相讓下，股市就驚惶下跌，香港股市的投資者就在政治風而中惶煌不可終日。

此外，地產市道持續淡跌，其惡果亦逐漸浮現出來，加上銀行風潮的蔓延，當時港股投
資氣候的惡劣景況可想而知。還有，佳寧帝國的覆亡，當時的港股不單有即時利淡沖
擊，影響也十分深遠。

佳寧帝國的覆亡，事緣於八二年十月中旬，那時候市場忽然盛傳佳寧集團現金週轉出現
困難，可能要取消已宣布派發的中期股息每股一角二仙，這傳言在十月二十六日被證
實，「鐵股」佳寧立即大跌，整個大市也受到拖累。接著英文報章開始「掏糞坑」，不
斷爆出佳寧不利的醜聞，期間亦多次傳出佳寧重組債務的消息，可惜重組債務的計劃拖
了差不多一年，終以失敗告終，佳寧集團結果逃不過清盤厄連，「佳寧神話」終於破
滅。

銀行風潮也是打擊當時港股下跌的另一利淡原因，旱在八二年九月，恆隆銀行便出現過
擠提，但事件很快便平息下來，但八三年九月二十七日，立法局召開緊急會議，即時三
讀通過接管該銀行，然而事件卻沒有因港府的救急行動而解決，市民開始警覺到有些銀
行已出了問題，於是謠言四起，民間流傳了多間銀行不穩的消息，其中以「新鴻基銀
行」的謠言最多，結果新鴻基銀行被美林集團和百利達集團收購，該銀行的風波才告一
段落。

那時候還有許多小銀行都受到謠言的拖累，紛紛與國際性的大銀行集團合併或聯營，才
能夠度過當時的難關。這風潮對投資者信心的打擊頗大，其後延至八五年中再爆發「海
外信託事件」，但這事件在新的牛市中出現，對市場的沖擊力不大。

此外，不少地產公司因過度膨脹，沒法捱過經濟的低潮而倒閉清盤，對投資者的心理威
脅亦極大，大家都擔心自己可能不小心而誤觸「地雷」，加上其時有關地產公司財政出
現困難，資金週轉不靈等謠言接二連三地傳出，每一次傳出來都令市道受到打擊回落，
市場的投資氣氛可用「風聲鶴淚」一詞形容之。猶記得當時地產股王置地也出現虧蝕而
不派息，甚至有謠言說該公司可能會倒閉，市場的悲觀情緒可想而知。

八三、四年間中英雙方在九七問題談判期間出現了多次風波，港股也就因此而大上大
落，其中「港元大跌」、「胡說八道」和「賀維震盪」是最著名的事件。另外上市公司
中，怡和在這期間做出多番破香港安定繁榮的事，香港這一次歷時最長的熊市就在這風
而飄搖的歲月中悄然度過了。



八七股災回顧

八七年十月的股災，對每一個股民來說，都是一個永不可以磨滅的慘痛教訓，現在且讓
我們一起回億當日驚心動魄的一刻。

雖然當時股市災難性的下跌爆發於十月十九日，十月二十六日出現最悲觀最惡劣的時
刻，其實當時股市的頂部早在十月一日那天便出現了。

十月一日那天，恆生指數最高曾一度升上3968點，其後市場呈現好淡爭持，但全日大市
仍上升6.09，以3949.73收市。自這天後，大市便沒法再重睹這高位了，不過市道尚未
下跌，投資氣氛依然熾烈，雖然這段期間美股己現跌勢，但港股卻擺脫外圍跌市的影響
在高位爭持上落。

在十月十九日爆發大跌前一個交易日，即十月十六日星期五當天，市場已初露跌市玄
機。當天恆生指數一度跌逾百點，跌市最凌厲在中午的一段時間，那時市場全無利淡消
息入市，大家不知道大市因何下跌，只知道就是下跌。午後市道出現反彈，這反彈令不
少投資者對後市繼續抱有信心，才會被接踵而來的狂瀉殺個措手不及。

當日全日指數只下跌45.44，而期指仍高水達107.1（現貨月份），遠期月份的溢價更高
逾200點；報章引述證券業人士的看法，極大部分都繼續看好後市，認為市底穩好，下
周便可反彈回升。只有極小部分認為只受到美國加息的影響，調整之勢或會持繽，但似
乎沒有人敢對後市看淡。

股市狂瀉
八七年十月十九日星期一，當日天清氣朗，寫字縷職員如常上斑，工廠工人一如往日照
常開工，香港沒有不利的經濟新聞出現，中英關係空前良好，可是當日香港股市卻出了
亂子。十點鐘聯合交易所剛開市，強大的拋售浪潮便告出現，所有藍籌股紛紛低開好幾
個價位，接著沽盤排山倒海般出現，二、三線股份跌幅更見凌厲，許多股份牌下更只有
賣家，沒有買家。市場只有賣非但不跌，竟還逆市上升，十時十五分（開市後十五分
鐘）恆生指數已跌去120點，接著市場喘定下來，沽盤稍收斂，普遍股價企定於低位，
十一時正恆生指數彈升了二點多，接下來另一輪沽售狂潮又再湧現，十二點鐘指數再跌
去約140點，報3524.64。我當時身處於經紀行裏，記得當時不少股民互相詢問：「到底
發生了甚麼事？」「香港陸沉嗎？」大家都找不到解釋的理由，若說受到美股大跌的心
理影響，但港股的反應卻較美股更加激烈，似乎是有點過分。

然而，當時最困擾市場視線的要算是置地的表現了。當時置地被收購的傳言不時在市場
流傳，在大跌市前夕，此說更是甚囂塵上，有說日本財團出價每股十三元以上全面收
購，有說劉鑾鴻有意狙擊，令到置地股價在大跌市中逆流而上，使不少投資者寄以憧
憬，忘記做好跌市的預防措施。

由於跌市實在過分，而且市場全無看淡的理由，於是十二點過後，一些經紀行開市執平
貨，使股市輕微反彈23點，以3547.90收市。

恐慌性拋售
中午時分，中環一如往昔，各酒家食肆依然人頭湧湧，但可以看到許多人面上都失去了
笑容，神情相當凝重，銀行的股票報價機前站滿了人，電台、電視台都以頭條來報導這
宗新聞，傳播媒介不但把消息傳了開去，也把恐慌傳了開去。此外，不少人把噩耗告知
親友，恐慌迅即間蔓延至香港每一角落。

下午二時三十分股市重開，賣盤排山倒海般湧至，連「跌市奇葩」置地也告不支而下
跌，整個下午短短一個鐘頭，恆生指數再跌185點，許多股票甚至是藍籌股均只有賣
家，買家牌下空無一人，股民欲沽無從、欲哭無淚，市場投資情緒就在這一日內從絕對
樂觀轉為極度悲觀。

當日港股十大上升幅度最大的股票只有一隻，就是「百利達熊債券（九二年期）」，全
日升幅為8.33%，十大跌幅之首的股票就是「港澳發展九六年認股證」，跌幅高達32%。

期指市場二度停市
雖然股市滿目瘡痍，但期指市場就更加不堪一擊。由於期指市場有停板制，所以早上當
市場下跌超過150點時，期交所便按照規例將之停板，下午復市後，期指叫價大幅跳
落，接近三點時，現貨和十一月份期貨再跌180點和150點，市場再作第二次停市。據當
日出市的交易員憶述，當時湛博土在期交所裏目睹市場慘況，臉色鐵青一片。

由於跌市由美國方面引起，因此當日晚上雖然香港股市經已休市，但投資者依然人閒心
不閒，一方面看倫敦港股的報價，另一方面則等待美國股市開市的變化，股市就是當時
每一個人生活的唯一元素。

華爾街股市甫開市便因為外國股市的大跌而大跌，所有投資者心情都一片沉重。大家都
知道明日港股將會因美股的下跌再下跌，而美股又再因外圍的下跌又再下跌，形成惡性
循環。

當晚電台電視台頻密報導美國股市最新市況，氣氛顯得十分緊張，結果當晚美國杜瓊斯
工業平均指數狂瀉508點，創下美國百多年來單日最大跌幅紀錄。當日各大報章都以套
紅和粗黑體頭條報導美國股市市況，相信當時許多投資者看到新聞之後都一籌莫展，等
待十點開市時宣判死刑。

股市停市四天
原來當日清晨時分本港聯交所已立即召開緊急應變會議，在十點鍾開市時終於作出決
定，宣布為了令投資者保持冷靜，以及積壓大量未清理的交收，因此聯合交易所停市四
天。

這公布令人感到相當愕然，然而相信當時不少股民皆拍手讚好，認為這是英明理性之
舉，令到惡性循環暫止。尤其是當日世界各地股市均大幅暴瀉，日本日經平均指數大跌
3836點，倫敦金融時報指數大瀉250點，澳洲股市狂跌510點，香港股民更慶幸這停市可
使自己逃過大難。

在這停市的四日裏，有關股市的新聞並沒有因停市而靜下來，每日各大小報章的頭條均
離不開股市，有些報章甚至加印號外版，盡可能以第一時間報導美國股收市情況。

不過，周三華爾街股市大幅回升160點，於是有些人開始提出疑問：停市四天是否太長
？是否有損香港成為金融中心的聲譽？而法律界人士李柱銘更指聯交所停市不合法。

李福兆開始面對輿論界的壓力，但他依然堅持要在下星期一才恢復市場買賣，並認為若
因美股回升草率復市，那麼美國再跌是否又再停市？他還認為周二若非明智決定停市，
股市已是「遍地屍骸」了。

至於港府方面，也同樣作出支持聯交所做法的言論，財政司翟克誠在該星期的立法局會
議中就說過：「政府認為股市停市四日的決定是十分適當的，政府亦不會徹查今次事件
是否涉及個人利益。」港府認為這項決定完全符合社會人士以及投資者利益。

這停市四日除了清理股市積壓的交收，令投資者保持冷靜，以及引起社會的爭辯之外，
最嚴重的其實是期指市場面臨崩潰的危機。由於涉及問題的重要性和複雜性，港府聘請
倫敦主要商業銀行之一的Hambros Bank Ltd.出任顧問。

這四天無股無市的日子很快便過去了。相信當時每一個股民的心情都不好過，大家都不
知道復市當日市場將會怎樣，而自己又應該怎樣去面對。\

雖然在復市之前，各方面均已作好應變措施，除了專家都力陳本港經濟表現良好，股市
不應再跌之外，銀行公會亦把最優惠利率調低一厘至七厘半，希望能夠藉此以穩定市
場。

災情慘烈
一九八七年十月二十六日，一個陽光普照的朗日，社會的一切活動一如往。中環也是一
般的繁忙，並沒有因這股市風暴而褪色，但每一個走在中環的人似乎都有一種災難一觸
即發的感覺，尤其是股民當時的心情，更是非筆墨所能夠形容。

當日的開市時間較住常遲了一個鐘頭，十一點正，甫開市全市只有沽家而沒有買家，賣
家跳價求售，無人敢螳臂擋車入市買貨，藍籌股最先有零星買盤入市掛入，一般所承的
第一手價就是當天全日的最高價。十五分鐘過後，恆生指數已跌去650餘點，十一點四
十五分大市更跌近900點，接著才稍見反彈，但早上收市時恆生指數還是下跌了
845.04。

午後市況非但沒有好轉，反而再度轉劣，市場拋風四起，投資情緒悲觀到極點，斬倉盤
入市，投資者為拋售而拋售，結果全日大市共跌去1120.70，以2241.69收市，跌幅共達
33%，創下全球最大的單日跌幅紀錄。現貨期指市場更是四度跌停板，翌日一份報章頭
條報導這宗新聞，就以「山崩地裂」一詞形容這跌市的災情。

接著，港府宣布了一連串的救市措施，其中包括豁免上市公司買回自己股份的限制，外
匯基金、賽馬會、匯豐銀行等均入市買股票，希望能產生帶頭作用。

李福兆遭指責
十月二十六日傍晚，香港聯合交易所召開記者招待會，在這招待會之前，社會已有部分
輿論向李福兆提出質詢，會中一名外籍記者直率地質問（當時沒有一個中文報章記者敢
提出同樣問題）有關股市停市四天的決定是否合法？李福兆老羞成怒，伸出右手食指直
指向該名記者的位置，以英語怒斥該名記者，還以拳頭敲擊抬面，要求該名記者道歉。

「這是惡意誹謗。」李氏高聲反駁。

「講出你的姓名，我要我的律師紀錄下來。」

「我現在就給你一張告票。」

「控告他，帶他到警署去，把他送到警署去。」李氏怒不可遏。

當時聯合交易所的其他高層職員試圖勸李福兆冷靜下來，但他們失敗了。一眾記者和電
視台錄影隊把該名澳洲記者半拖半拉離開交易所的會議室這招待會就在喧吵聲中結束。

十月二十九日，一分西報以頭版位置刊登了一篇名為「癌腫正蠶食香港的金融心臟」的
文章，毫不留情地批評李福兆這次停市行動，並稱這個癌腫已嚴重傷害香港作為一個國
際金融中心的美譽。在此之前，立法局議員李柱銘更在立法局會議上要求李福兆為關閉
交易所的錯誤決定而辭丟聯交所主席的職位。

李福兆其後的命運怎樣？大家都知得一清二楚，我不想在此落井下石再作月旦。從股災
的爆發到李氏的收場，我不禁想起羅貫中的一闕詞：

「……世事成敗轉頭空，青山依照在，幾度夕陽紅！」


第二輯　股災災情實錄

八二置地

每一次股市大跌之後，定必帶來經濟衰退（也許我們可以說股市走在經濟的前頭，因預
期經濟衰退而下跌），經濟衰退令到百業蕭條，房地產市道也受到影響。全世界最大的
地產集團O & Y就是因為世界經濟年來持續的不景氣，結果令到該集團面臨倒閉的危
機。

這件事不禁令我想起八二、八三年置地的處境，當時港股從1,800點暴瀉下來，經濟陷
入衰退，物業市道亦因為過分的投機而下跌，當時相信誰也不會料到，置地──香港這
家歷百年不倒的最大地產集團，竟陷入一次財政危機！

此事要從八二年二月十二日開始說起。當日中午是「香港地王」的投標截止時間，這地
王位置就是現在的交易廣場現址，地政測量處列為「港島內地段八六六八號」，佔地十
四萬四千多方呎。這地王投標的條件十分苛刻，投標者須先付二億元按金，中標後三十
日內再繳付八億元現金作為「首期」，三個月內繳付地價至總額的六成，餘下的地價三
十個月內付清。

那時候，本港地產已現跌勢，九龍灣工業用地投標價不斷下跌，中環商廈也供過於求，
租率已下跌二成，而且最優惠利率仍處於十六厘的高水平。

招標結果只有三票投標，而置地竟然出價四十七億五千五百萬港元，第二標的投標者是
長江實業，傳聞出價二十七億至三十億之間，第三標則是新鴻基地產及恆基兆業，出價
約二十五億，結果置地「勇」奪地王！

當時來說，置地的出價創下本港開埠以來投地的最高紀錄。由於當時股市持續下跌，地
產市道不振，加上期間中資以低價投得美梨道停車場地皮，故此置地的出價便引來議論
紛紛。有謂置地志在必得，因為置地一直都壟斷性佔有中區大部分貴重地皮，為免第三
者「冷手執個熱煎堆」，所以不惜出高價奪取。亦有謂置地有意托價，由於當時工業以
及住宅縷宇價格大跌，只有商業大廈所受的影響最輕微，置地以高價奪得這幅地王，相
對來說穩定了置地在中區其他物業的價格，同時也穩定了租值。

置地是一間極富經驗以及歷史悠久的大地產集團，沒可能計錯數，箇中原因至今仍非我
們局外人所能夠明瞭。當時置地在港以大好友姿態出現，除了買地之外，還收購香港電
話公司和港燈公司，也許他們對香港前景過分樂觀了一些。

可惜股市和物業市道的淡勢進一步惡化，因此令到置地的財政陷入困境，當年置地的全
年業績就虧損了五億多元，而且沉重的利息支出使人擔心置地可能會「置諸死地」，有
報章的軟性專欄說，置地的利息支出平均計算，每一分鐘就派了一千元出街，其利息的
負擔可想而知。

在這情況下，置地股價當然是如斷線紙鳶般下跌，最低潮時股價跌到只有一元多，其時
有人作了個這樣的譬喻：「煙民每日吸一包香煙，就燒掉三股多置地。」

當時怡和大班紐璧堅先生，不知道是否因為這樣掛冠而去？



八七置地

八七年股災前，在市場「奮勇作戰」的老股民相信記憶猶新，當時股市已全線滑落，唯
獨是一隻置地竟是逆市上升，使不少投資者錯誤判斷市勢，結果招致損失。有關置地被
收購的消息，八八年後己完全沉寂下來。在此之前，有關這公司的消息甚多，增添本市
熾熱的投資氣氛。

置地易手的傳言，可追溯至八七年年中，當時日資財團與恆生銀行力爭中區舊消防地
段，日資初露覬覦本港地產的野心。七月時，市場開始傳出日本某銀行有意買入「怡
策」所持的置地，收購價每股大約八元。但這消息很快便沉寂下去，沒有進一步的發
展。

十月期間，收購置地的消息突然甚囂塵上，而且有不同的版本，眾說紛紜。其一是說另
一日資財團想以每股十三元的價格收購置地；另一種說法是：本地幾間華資大地產公
司，有意聯手買入置地，收購價更高達十六元。

當時世界股市已開始從高峰回落，但港股卻因置地事件而分散了投資的注意力，大家只
熱中於「借艇割禾」，趁這消息賺取投機之利，忽略了市場存在的危機。結果不少投資
者都在十月股災蒙受嚴重損失。

股災過後，市場雖然滿目瘡痍，但傳言並沒有因而灰飛煙滅。直到八八年四月，由於已
過了半年，有意收購者可避過以去年大跌市前之最高價對置地進行全面收購，於是消息
又再廣泛流傳。

當年五月四日，有關收購置地的若干行動，又傳再度部署，令置地股價由八元三角升至
公元五角，翌日一度升至九元，以八元九角收市，兩天共升六角，當時股災後，僅半
年，市場投資氣候仍差，因此，已是相當可觀的升幅了。

當時，市場有傳聞謂華資財團由於沒法遂收購之願，故有意把所持的置地股份售與一日
資大財團。但謠言很快地被怡策的行動所粉碎，五月六日，怡和、怡策和置地三間公司
同時宣布停牌，稍後怡策宣布以每股八元九角半的價格，購入長江、恆基、新世界及中
信四間公司共擁有的8%置地股份，耗資十八億三千四百萬元，消息公布後，大市急挫。
置地一系股份復牌後，同樣難逃大跌厄運。

怡策這次購回置地股份，以長實為首的一方有一項很特別的協議，就是承諾七年內這幾
間公司不購入置地或怡和名下任何一間公司1%的股份。這附帶條件引起當時市場議論紛
紛，不少人認為這是怡和大班凱瑟克對本港前途信心的明證，但當時我卻持不同的見
解，在一份月刊中為文指出，「這協議只是令到凱瑟克面對九七問題，更加可以進退自
如而已！」原因是這七年的協議只是限制了長實、新世界和恆基不得大量買入怡和系的
股份，但假如怡和意欲出售自己手上的股票，那是可以隨時出售給任何公司的。

最近，怡和更改本港的第一上市地位以及置地出售皇后大道中九號物業，一再證明怡和
對九七的香港毫無信心，當時我的分析是正確的。

當年的「七年之約」，期滿之時剛好是一九九五年，距離九七不足兩年的時間，華資大
戶會否在九五年時又再策動另一次「買地」之戰？怡和安排協議期滿剛好在九七之前，
是有心還是無意？



優膀劣敗、股海淘汰

每一次股市大崩圍之後，定必有許多上市或非上市的公司倒下來，被淘次出局，七三年
的一次如是，八一年的跌市亦然。七三年大跌市後倒閉清盤的上市公司甚多，只可惜資
料現在不少經已遺失，記憶所及，當時的「香港天線」、「山帝國」等都是其中的例
子，由於那時候市場監管不善，上市公司的要求不嚴格，至令許多缺乏實力的公司亦能
夠上市，才種下日後倒閉清盤的禍恨。當時就有外國分析家這樣形容香港市場：「一隻
狗上市也有大把人排隊申請。」其瘋狂的情形可想而知。

八一年大跌市之後，亦有不少上市公司接二連三地倒閉，其實這是十分正常的情形，就
如年來美加以及日本經濟衰退，許多公司都出現財政困難，甚至全世界最大地產集團O
& Y現在也面對極大的財務危機，所以當年不少上市公司被淘次出局正是自由經濟體系
中優勝劣敗的必然結果，不值得大驚小怪。只不過當年由於「佳寧事件」牽涉的層面太
廣，所以才對整體社會做成頗嚴重的仲擊，在這次大跌市中據統計，數字顯示，平均每
五間上市公司中，就有一間清盤破產。由這數字可知，當年小投資者在股市中誤觸「地
雷」的機會是極高的。

「佳寧」、「益大」、「僑聯」、「百寧順」、「海外信託銀行」、「香港工商銀
行」、「好世界投資」等，相信老股民都不會忘懷這些名字吧？這些公司在八一年之
前，也曾顯赫一時，為不少股民製造過無數個發達美夢哩！



公司倒閉之因

一九二九年美國經濟大蕭條，無數公司相繼倒閉，甚至銀行亦出現連鎖性的倒閉風潮。
不過，一九八七年港股雖然從4,000點大跌至2,000點，跌幅多逾五成，毫不遜於任何一
次熊市，但這一次跌市過後，香港股市並沒有一間上市公司出現財政困難，更沒有倒閉
停牌的情況出現，和過去跌市所出現的狀況相反，可謂異數。

其實這情形我們不難理解。箇中原因最主要是因為這一次跌市歷時極短，只有數天的時
間，便完成了過去數年熊市的跌幅。而且跌市出現之後銀行像過住的作風般「落雨收
遮」，收緊信貸，反而全世界利率多次向下調低，故此使世界經濟避過了一次衰退的危
機。經濟沒有出現衰退，企業公司亦不致於因而倒閉了。

至於八九年「六四事件」之後，港股雖然大跌，但這只是因政治問題引起市場的過敏性
反應，而且這政治陰影很快便已過去，所以沒有對香港的經濟構成太大沖擊，股市中也
沒有公司因而面臨倒閉停牌。

一般來說，在經濟繁榮期中膨脹愈快，借貸愈大的公司，在衰退期間倒閉的危險愈大；
由於這類公司積極進取，所以在牛市中升幅往往是最大的。換句話說，那些在升市中人
人看好，具進取性的公司，在跌市裏將是最危險，最缺乏抗跌力的股票！



市場傳說

股市愈旺，市場流傳的謠言愈多；股市跌後，謠言也就銷聲匿跡了。為甚麼在升市中，
市場的消息特別多？這些所謂「消息」的可信程度，大家可想而知。

一般市場最常聽到的消息就是：「某某股睇X『蚊』！」「某某股的莊家說炒上去。」
這些謠言就是市場的「消息百合匙」，無論套在哪一隻股票身上都合用。

寫到這裏，我不禁想起波斯灣戰爭爆發前的一段市場消息。

當時港股「六四」餘悸剛過，市場又再回復生氣，有一隻極泠門的四、五線股份突然不
尋常冒升，每一隻股票的上升背後總有一個極美麗的故事惹人憧憬。該股其時盛傳一名
灣富豪想將之「糟肥」，然後發展成為香港的旗艦股隻。由於當時台灣人豪氣干雲，一
擲千金，凡與台資沾上關係的股票皆不同凡響，所以此說頓時引來投資和投機人士的追
捧，加上有點石成金的莊家做莊，故該股短短數日便升了四倍。

其後該股從八元回落到五元。市場有更荒謬的傳言，傳言謂該富豪某天乘著自己的房車
時，和司機說繼續買他的股票，並保證他會升上十三元，那司機隨即賣了自己的房子，
全部買入該股。

可惜人算不如天算，伊拉克入侵科威特，人人爭相拋售股票，該股迅速打回原形，那富
豪對該司機的承諾早就拋諸九霄雲外了。至今我仍然不明白，市場靈通人士怎知道那富
豪與司機的談話？那司機不知道近況如何？



「市之將跌，必有妖股」

中國古諺有云：「國之將亡，必有妖孽。」在香港股市中，「市之將跌，必有妖股。」
不知道大家可相信否？

七六年大跌市前，有一隻叫做「香港天線」的股票上市，據老一輩的股民說，這是一間
替住戶安裝天線的公司。當時便有人取笑說連一根天線也可以上市，把貓隻狗隻上市也
可以了。

八一年這次牛市的末期，出現的「妖股」就是「佳寧置業」，此股實可說是香港股市的
魔星，不少股民以及上市公司都被該股累至傾家蕩產，要是該股當年沒借殼上市，也許
當時香港股市不會弄至那般境地！

八七年港股升上近4,000點時，市場忽聞「大富豪夜總會」籌備上市，那時便引來議論
紛紛，大家均十分好奇該公司的資產淨值怎樣計算？夜總會的小姐算是公司的資產嗎？
算是流動資產？近日筆者與一位專替公司槁上市的朋友閒聊，他笑道：「如果大富豪可
以上市，也許一個黑社會組織「XX會控股」也可以安排上市了。」

無巧不成話，當大富豪上市仍在擾攘期間，股災就出現了，股災之後，大富豪的上市計
劃也就胎死腹中，不了了之。

雖然年來港股新上市公司頻密，但直到現在似乎還沒有甚麼稀奇古怪的公司上市這是聯
合交易所現在的上市條例較以前更加完善嚴謹的結果？抑或是現在股市還沒到大跌的時
候？

假如你聽到甚麼古怪的公司準備上市時，小心就是離市的時刻。



和黃派錢Vs怡和遷冊

香港九七前途問題表面化之後，愈來愈多的上市公司把公司遷冊往百慕達註冊，現在股
民對這行動已是見怪不怪，市場亦沒有對這些消息再作任何反應了。

不知道大家還是否記得本港哪一家上市公司首先作出這創舉？當時市場又有些甚麼反應
？

一九八三年三月二十八日，香港四大行之一的怡和洋行突然宣布：建議把怡和控股公司
的註冊地點改在百慕達。當時怡和新任主席西門．凱瑟克解釋，由於怡和未來將大肆發
展國際業務，所以需要一間國際性的控股公司。選擇百慕達群島作為控股公司的理由，
是因為該處為英屬地區，沒有英國法律系統，如果怡和總部仍留在香港，恐怕將令其國
際貿易夥伴失去信心。

當時投資者對香港政治前途的消息反應十分敏感，怡和此舉無疑是對香港九七問題投以
沒信心一票，因此怡和這石破天驚的創舉引起市場極大震撼。猶記得當日也是和記黃埔
公布業績之日，李嘉誠似乎預知有不利股市的消息宣布，所以在怡和宣布之前，香港股
市尚未開市，便搶閘宣布和黃每股大派現金紅利四元！這也是香港股市破天荒的創舉，
李氏把二十億元現金送與每一位小股東，這慷慨的做法至今仍沒有哪一間上市公司可以
做到。

和黃派錢的理由是：「公司內部累積過多的現金，由於政府新財政預算案中規定，公司
的利息收入需繳交利得稅，但如果派發給與股東，則可使這些利息避免納稅。為對股東
公平起見，決定派發特別股息。」

這消息對該股以及大市來說，應屬利好困素，縱不利好，也不該利淡，消息公布後，和
黃股價果然作出利好反應，迅即於開市後急升，但很快地便掉頭急跌，當怡和的遷冊也
公布後，市場更是瀰漫著一片悲觀情緒。

當日為星期三，股市下午休市，當晚倫敦港股大幅滑落，一度跌至停板，怡和及置地的
股價下跌一成，和黃在良好業續以及大派紅利的支持下，亦不能幸免於難。翌日（三月
二十九日）港股更是一片淒風苦雨，當日恆生指數收市時報1057.09，大跌61.76，跌幅
達5.8%。

由於當時投資者已到盲目悲觀的地步，和黃大派現金紅利，市場竟解釋作該公港的前景
缺乏投資信心，董事局不再作出新的投資，因此把現金歸還股東了事！一項極之利好的
消息竟可作出截然相反的詮釋，實在令人感到啼笑皆非。

怡和與和黃在一天均有重大的宣布，當時市場人土均認為這絕對不是「實屬巧合」，怡
和這重要的宣布事前定必會知會港府，李嘉識在本港的投資舉足輕重，事前當然不會不
聽到「風聲」，所以和黃搶閘宣布派現金紅利，是希望減輕怡和公布所帶來的沖擊，只
可惜心有餘而力不足，始終未能夠力挽狂瀾於未倒！



股海滄桑「百寧順」

八一年港股熊市階段中，不知道大家可曾記得林秀峰和林秀榮兩兄弟？他們當時控有一
間名為「百寧順」的上市公司，結果這間公司在股市的「熊」流中被淹沒了，林秀峰的
地產王國美夢也就粉碎了。

現在，且讓我們重溫這一個故事。

百寧順（Bylamson）名字的由來，是紀念林氏已故的父親林炳炎（B. Y. Lam），直譯
其意，百寧順中文應譯之為「林炳炎之子」，該公司前身是「嘉祐地產」，嘉祐地產是
七二至七三年港股狂熱時一隻「蚊型垃圾股」，其資產以及盈利俱十分薄弱，因此股市
大跌後，長時期沒有買賣。

其後，另一間上市小公司「兆景祥」以廉價購入其空殼，八一年七月，百寧順（代理
人）有限公司向兆景祥購入，代價約二千四百多萬元。買入後，嘉祐易名為百寧順，而
且林氏兄弟開始注入資產，其中包括「美國銀行中心」大廈的五層縷，當時，林秀峰是
地產界中的超級大好友，狂熱於地產買賣，當地產市道暴跌下來，自然是首當其沖了。

八八年一月十六日，百寧順有限公司委託簡福貽測計師行把美國銀行中心十三樓拍賣，
物業共一千三百平方公尺，連同四樓的三個車位拍賣，拍賣低價三千三百萬港元。兩年
前，這層樓的成交價是四千六百萬元（平均每呎三千二百八十餘元），換言之，這物業
的價格已下跌了近三成，可惜，當年高價搶回來的東西，今日賤價出讓依然乏人問津。
其時百寧順的困境可想而知。

除了地產投資失敗之外，百寧順多次與佳寧進行交易皆「著了道兒」，例如百寧順一家
私有公司購入佳寧名下香港友聯銀行17.7%的股權，這宗交易尚未完成，百寧順就蝕了
一億四千四百萬的訂金與對方。

林秀峰曾經做過許多生意，而且十分轟動，但大多以失敗告終，其中最熟為人知的是林
氏家族投資「佳藝電視」，可惜最後該電視台宣布倒閉。

當他們轉向地產界發展時，同樣做了一件極轟動財經界的大事──以十五億六千萬元買
入「金門大度」──現易名為「美國銀行中心」──，然而當時「佳寧置業」剛從置地
手上買入，買入價僅為九億九千八百萬元而已！

「百寧順」以極不合理的高價買入多宗物業，因此令到資金極為緊絀，加上物業市道不
景氣，令公司的資產淨值大幅下降，負債比率則大幅上升，故使公司走上破產邊緣。然
而，林氏最大的致命傷是依傍著「佳寧」，佳寧面臨危機，「益大」更遭到清盤的厄
運，同一條船的百寧順，又怎能獨善其身呢？

百寧順借殼上市以來，似乎和虧蝕結下不解之緣，在八二年度公司蝕去了三百八十多萬
元，在八三年度更虧損二億八千九百萬元，奇怪的是每年「錢照蝕，紅股照派」，八二
年竟十送一紅股（但不派息），八三年更十送二紅股（同樣不派息），林氏兄弟在商場
上雖然不能夠長袖善舞，但在股票上的計謀和把戲卻不賴！

後來百寧順的債主銀行東亞追討債項，由於欠債一拖再拖未能清償，最後在八三年八月
下旬申請停牌。



八十年代銀行風潮

九一年裏，香港股市的上升之中，以銀行股表現至為突出，主要的銀行股類如恆生銀
行、東亞銀行以及永隆銀行等升幅逾倍，有「大笨象」稱號之匯豐亦有驚人升幅。踏入
今年，匯豐公布內部儲備之後，大家驚覺到原來銀行過往一年穩藏了巨額盈利，所以銀
行又再更上層樓，成為投資者搶購的目標。

曾幾何時，銀行股成為投資者唾棄的對象，人人爭相拋售這類股票，有人甚至因為持有
這類一直以為是最穩健的股票而傾家蕩產！

八十年代中期，本港出現了一次「銀行風暴」，不少老牌銀行先後被政府接管或是倒
閉，一間接連一間如骨牌般倒下。先有沒上市的「恆隆銀行」被政府接管，當時股票市
場還鬧了個笑話，一些投資者誤以為該銀行和「恆隆地產」這隻股票有關，令到恆隆銀
行出事那天，該股也受到盲目拋售，經過澄清後方才沒事。

接著，海外信託銀行和工商銀行亦被政府接管，然後則發生「嘉華銀行事件」，據當時
市場的路邊社消息謂政府也曾暗中伸以援手，破財十億。八六年初，老牌的永安銀行受
到壞賬拖累，這間歷時逾半個世紀的世家銀行最終股權亦告拱手他人，被恆生所收購。

還有，友聯銀行、新鴻基銀行、遠東銀行都先後被收購或參入國際大銀行集團，才得以
生存下去。猶記得當時，人人聞「銀行」二字而色變，投資者不敢買入銀行股，市民卻
依然敢存錢在銀行，原因是每一間銀行的倒閉，港府例必挽救，結果種下了後來「國商
事件」的禍根。



「海外信託事件」

「海外信託事件」爆發時，確曾對當時的社會尤其是財經界產生極大的震撼，原因除了
因為這是一間為公眾熟知的上市公司之外，在那時候來說，海託還擁有「香港工商銀
行」以及「華人銀行」股權（前者也是一間上市公司），另外海託還擁有兩家財務公
司，為香港的第三大銀行集團，故此其倒閉帶來的影響是廣泛性的。

八五年六月六日傍晚，香港政府宣布海外信託銀行無力償還債項，當晚警方人員立即把
灣仔海外信託銀行大廈封鎖，徹夜作出調查，並於出事當日在機場拘捕了身挾巨款和股
票的該行董事總經理張承忠。翌日財政司便宣布由政府接管該銀行，使該銀行得以繼續
經營，存戶分毫不損，不過該公司的股票卻立即停牌，其後論為「紀念票」。

「海託」的倒閉，是因為銀行的壞賬太多，外貸款項沒法收回，其中不少是對銀行董事
控制的公司的貸款。另外，銀行監理專員在接管該銀行時在記者會亦作出透露：「海託
在八一至八二年間，曾向一位葉姓的人借出一連串巨款。」

在美國聯邦調查局，香港警方商業犯罪調查科和廉政公署的追查之下，「多明尼加財務
公司」創辦人葉樁齡從美國引渡回港，另外，海託多名董事都被警方提堂起訴。

一直以來，銀行都給與市民作風穩健的印象，所以穩健的投資者大多會買入銀行股作為
長線投資對象，甚至有些退休人士把退休金換來持有這類股份這些不幸的投資者他們怎
樣安享晚年呢？



「海託事件」餘波

港府在「海託事件」中雖然扮演救世者的角色，迅速接管了整間銀行，使存款客戶分文
不損，事件不致擴大。可是股票投資者卻沒有這麼幸運了，他們的投資一夜之間盡付流
水。

事件並不只就此平息下來，還有小小的餘波。「海託」的小投資者認為政府的做法不公
平，他們也該受到照顧，政府應該賠償他們的損失。於是乎，一群海託的小股東齊往維
多利亞公園示威集會，情形就像「國商」的存戶一樣，不過他們並沒有像國商存戶般激
烈。

其實，大家都知道股票持有人就是該公司的股東，無論你擁有幾多股，都是公司的股
東。公司出現了問題，應該由股東負責，假如是無限公司，公司任何的負債沒法清償，
就會由股東承擔這責任。奇怪的是為甚麼公司出了事，身為股東的竟要他人承擔這責任
？假如公司有利潤，是否該股東也同樣把利益轉嫁他人？最莫名其妙的是當時竟有律師
伸張正義，替這群小股東出頭，可惜最後徒勞無功。

另外，這事件還有一段小插曲，有一份報章，有一名以中國名酒為筆名的專欄作者，每
日一股推薦股票，未知道此君行了霉運抑或另有別情，竟就在海託出事當日力薦讀者買
入此股，甚麼偏低長線持有等字眼全都用上了，記得當日海託收市時最低做價還在三元
以上。事發後該專欄當然是極之轟動，不少人均在議論紛紛。想知道此君究竟是何方神
聖？

翌日，該份報章這專欄依然，不過欄內卻沒了這位作者的文章，換上一幅漫畫，畫著中
環康樂大廈搖搖欲墜，有人把一根大柱將大廈頂住！


第三輯　跌市前徵兆

牛市和熊市的分析

有關牛市和熊市的市場特徵，美國股票分析祖師杜瓊斯早就作出全盤的分析研究，值得
每一位投資者一讓再讀，大家可從「杜氏理論」中互相印證與香港熊市異同之處。

牛市第一期

杜瓊斯根據美股多年的經臉，總結出牛市和熊市不同的市場特徵；我們可以根據這些市
場特徵，判別市場處於哪一個階段。

牛市（「多頭市場」）是指持續多年的大升市，一般來說牛市共可分作三期。其中牛市
第一期初段和熊市第三期末段互相混合在一起，或者我們可以說牛市第一期初段相等於
熊市第三期末段。

牛市第一期通常是在市場最悲觀的情形下出現，當時投資者對市場已經完全心灰意冷，
他們不計成本拋出所有的股票，準備離開市場。

其實這才是真正的入貨良機！因此，那些有遠見的投資者，雖然看見整體經濟仍然處於
不景氣的階段，利淡的經濟消息接踵而來，但已感覺到市場正處於黎明前最黑暗的時
刻，情況即將會有改變。於是他們開始有耐性地限價買入，市場的交投漸漸出現改變的
徵兆，成交當時雖然還十分低沉，但在回升時已見有微量的增加。

經過一段時間的低徊，大部分股票從弱者流向強者手上之後熊市便真正宣告死亡，另一
次漫長的升市亦屆開步了。

牛市第一期經過強者有耐心的吸入後，大市開始穩步上升，每一次回落時的低點都較上
次為高，於是引來新的投資者入市，形成大市上升成交增加的現象。這時候上市公司利
好的消息開始出現，公司業績好轉，盈利增加引起投資者的注意，進一步刺激入市的興
趣。

牛市第二期

不過，熊市的教訓記憶猶新，投資者當股價升抵某水平時便裹足不前；但市場的發展仍
然是樂觀的，大市基調十分良好。這情形便令到市場形成既非上升，也非下跌的爭持局
面。於是股價（或大市）在高水平反覆上落。這段時間可能維持數個月至超過一年不
等，主要視乎上次熊市所造成的損害程度深淺而論。

杜氏理論把上述整個過程歸納為第二期，但一般投資者為容易區分市場特徵，把牛市初
期的上升劃分為第一期，而爭持徘徊之局則作為第二期。

牛市第三期

經過一段時間的徘徊爭持之後，牛市第三期出現了。這一期市場有很明顯的特徵讓我們
辨別到。首先是股市的成交量不斷增加。這反映出愈來愈多投資者進入市場，大市每一
次回落調整不是令投資者離市，而是吸引更多的投資者跟進。市場的投資情緒高漲，投
資者充滿一片樂觀氣氛，股市的交易成為大眾關注的焦點，報章不斷報導有關股市的情
形，而且還是頭號新聞。親戚朋友談話之間總離不開股市這個話題，而且市場消息滿天
飛，每一個人都有「可靠的內幕貼士」，互相推薦買入的股票。這就是我們經常說連擦
鞋仔都講股票的現象了。

此外，公司的利好傳聞不斷出現，例如盈利倍增、收購、合併等等。上市公司亦不斷乘
時大舉集資，或送股、拆細以討好小股東。

在這階段的末期，市場投機氣氛極濃，因此垃圾股、冷門股不斷大幅標升，長期沒派
息、財政有問題的公司股票照升如儀，反而愈來愈多業績優良的實力股隻，投資者拒絕
買入。

當這情形去到某一個極點時，市場便會出現崩潰了。

熊市第一期

熊市又稱作「空頭市場」，是指持續經年的大跌市。同樣地熊市也是分作三期，而熊市
第一期初段亦即是牛市第三期的末段。

熊市第一期出現在市場投資氣氛最高漲的情形下，當時市場絕對樂觀，投資者對後市完
全沒有戒心，相信大市將會繼續大幅再升。而且市場也盡是利好消息，公司的業績盈利
到達不正常的高峰，不少企業更加在這段期間加速膨脹，收睛合併消息頻傳，總是牛市
第三期末段的一切市場特徵完全浮現出來。

正當所有投資者瘋狂沉迷於股市的上升之際，先知先覺的醒目資金已開，始撤離市場；
所以，當時市場的交投雖然仍十分熾熱，但已有逐漸下降的傾向。

因此，熊市的第一期可說是「出貨期」，當大市再創向新高，而成交卻沒法同步創出新
紀錄之時，大跌便屆隨時出現。

熊市第二期

由於先知先覺的投資者已悄然離市，市場在樂觀之餘，開始隱隱感到有點不妥，這時侯
市場出現一些芝麻綠豆的小事情，都會觸發「恐慌性拋售」。

因為市場累積太多的好倉，當想要買進的人退縮不前，而愈來愈多的投資者急於沽售，
股價（或大市）跌勢便告轉急。股價的急跌導致部分持好倉的因未有足夠按金而被迫斬
倉，進一步使跌勢惡化。於是股價愈跌愈急，愈急愈跌，形成一發不可收拾之勢。

經過一輪瘋狂性的恐慌性拋售（這段期間市場的成交量仍然十分龐大）之後，投資者覺
得跌勢似乎有點過分，目前上市公司以及經濟環境和股市此較，未免是過於悲觀，於是
大市出現一次較大幅的回升局面。這一段中期性反彈將可能持續數星期至數個月之久，
而回升的幅度一般是整次跌市總跌幅的三分一至二分一之間。

杜氏理論把上述整個過程歸為熊市第二期，不過我們為了清楚識別市場，所以把「恐慌
性拋售」劃分為第一期，而中期性反彈則視作第二期。

熊市第三期

經過一段時間的中期性反彈之後，經濟方面和上市公司的前景出現了惡化，不利消息接
踵而來，進一步摧毀投資信心。

這時侯，整個市場瀰漫著悲觀的氣氛（但不是恐慌的情緒），公司業績倒退、財政困
難、停牌清盤等消息接二連三地出現，整個經濟陷入極度不景氣中。

於是那些缺乏信心的投資者沽出，早幾個月前認為股價抵買的，現在也加入沽售的行
列。在熊市第三期中，大市（或股價）只是持續下跌，但跌勢並沒有加劇，而且下跌的
股票大多集中在業續一向長好的藍籌股和實力股身上；那些二、三線低質股份，可能在
熊市第一期與第二期時已經跌夠，因此再跌幅度滅少，甚至不再下跌，跌勢全都集中在
優質股。這些股票是投資者最後失去信心的。

其實這時期也就是牛市的第一期初段，有遠見的投資者已開始有耐性地作選擇性吸納，
市場這時礫正處於黎明前最思唁的時刻，很快地黎明便出現了。



財經報生不逢時

隨著投資的普及，社會對資訊的需求更見殷切，除了報章以及電視加強這方面的報導之
外，傳呼公司、新聞通訊社亦加入競爭，現在我們得到的資訊無疑是較以前更加快捷和
方便了。

目前香港共有二份財經報章，雖然這二份報章未能平分春色，但相信已能站穩陣腳，在
市場上生存了。仍記得過去十多年來，本港一直只有一份財經報章可以生存，許多財經
報紙先後創刊，可惜都等不到黎明便己結束。不過，我一直認為香港能有這麼多份馬經
報紙生存，投資股票較賭馬更加需要分析和資訊，市場肯定需要多過一份財經報章。這
想法現在已被證明是正確的。

說也奇怪，香港每一次有財經報章籌備創刊之際，必遇上港股大跌！猶記得《信報》在
七三年創刊，當年股市就從1700點暴瀉下來，經濟也因而進入衰退。該報在當時的經營
極之困難。八一年有一份名為《財經日報》悄然面世後不久，港股就從1810點掉下來，
進入熊市階段；當時股市踏入新的牛市後，該份報刊卻停刊，令人惋惜。

接著黃玉郎的《金融日報》在八七年底挾雷霆萬鈞之勢而來，但卻只生存了七十二天，
在雷聲大而點小之中結束。結束後不久，便發生了全球性股市大災難，不可謂不巧合！

在環球大股災期間，另一份財經報紙《經濟日報》則密鑼緊鼓招兵買馬，報紙尚未面
世，就發生了股災，結果這份報紙就在全人類對股市最恐懼時誕生。



大跌市領先指標

投資界有這樣的經驗之談：「當擦鞋仔也談股票的時候，股市就會下跌。」當然，擦鞋
仔不是股市的剋星，他們不可能講跌整個市場，這不過是說當人人都瘋狂於股市，連最
外行的、目不識丁的人也參與這市場，就顯示這市場已到達最瘋狂、最失去理性的地
步，也就是市場最危險的時刻了。

「上帝要他滅亡，必先令他瘋狂。」在香港，擦鞋業式微，我們未必容易接觸到擦鞋
仔，所以有人說連牛頭角順嫂也談股票時，股市便快要下跌了。

然而，不知大家有否留意到每一次有新的財經報章籌辦創刊時，必遇上災難性的大跌市
！本港過去二十多年以來，只出現過三次熊市，無巧不成話，每一次熊市出現前後，都
有財經報紙創刊！

其實這現象不難理解。當股市興旺時，有關的財經資訊需求自然增加，而且亦有財團想
到股市每天成交以億元計算，每一位投資者買賣動輒以萬元為單位，怎會不捨得區區一
元數角的報紙錢刀，然而二道市場的盛衰是循環性的，股市壯旺時才有辦財經報紙念
頭，再假以時日籌備和聘請員工，報紙面世時股市由升轉跌，進大熊市階段是不足為奇
的。

所以，我們若要測知離市時機，不必要知道牛頭角順嫂是否買股票，也不必要聽到擦鞋
仔是否在講股票，只要看見有新財經報紙創刊，又或是聽聞有人籌辦財經報紙，就是股
市大崩圍的最佳領先指標。

速速離市！



供股

股市有個很奇怪的市場反應，那就是每逢供股股價必跌。遠的不說，就以近期為例，長
實一系謠傳供股集資上該系股價立即如千鈞壓頂，謠言澄清後，股價才重納升軌。

有人曾經問我：「是不是供股屬於壞事，所以不受股民歡迎？」「是不是每有供股股價
必跌？」

這情形卻也未必。

其實在七三年之前，股市每有供股集資，股價不跌反升，人人視集資為利好消息。那時
候人人只愛股票，不愛鈔票，供股價定必較市場價為低，人人既然都在市場搶購股票，
何不以較低的價錢供股？所以每有供股人人皆欣喜若狂，紛紛搶進該股票。

可是股市經過多次災難性下跌之後，投資者對股票的熱情減退了，再加上過去股市中有
不少大鱷不斷利用供股集資來壯大自己的實力，但得回來的錢卻用不得其所，小股民只
有俾錢，卻從沒機會收錢，而且所持股票愈玩愈縮，於是便視供股為洪水狂獸了。



入市最佳時刻

大家都知道連擦鞋仔都講股票時，股市就會下跌。不知道可有聽過，當所有人都絕對悲
觀時，就是入市的時刻？

猶記得八二至八四年間，本港股市飽受蹂躪，銀行風潮、佳寧倒閉、地產危機、政治前
途等問題接二連三沖擊股市，令投資者信心完全崩潰。當時光大實業的王光英買入城市
花園之後亦告「撻訂」，並形容香港的樓市是「一潭死水」。一份財經報章的社評更肯
定地說資金從此之後永遠撤出香港股市，共產主義制度下不可能有最資本主義的股市。
亦有專欄作者預期港股以後「只有波幅，沒有升幅」。

可是，就在人人最悲觀之際，樓市之水不再死，股市也扶搖直上四千點。這「波幅」確
十分驚人，完全應合了「當所有人都絕對悲觀時，股市就會上升」這句話。

八九年「六四事件」之後，市場又再陷入絕對悲觀的境地，甚至有「股壇怪傑」稱號的
香植球也因此事而金盆洗手，許下諾言謂今後再不沾手香港股市。許多人也因香氏的做
法以為香港股市從此完蛋，可是港股偏偏又一次在所有人都絕對悲觀的情形底下冉冉回
升！

至於七三年的情形又是怎樣？大家可以想像當指數下跌達九成，而成交量從接近十億的
高峰下降到只有一千五百萬，就可以知道當時是有多少投資者黯然離開股市這傷心地矣
！

總之，股市是永遠不死的，總要記住，當所有人都離市時，就是入市的最安全時刻。



總結熊市來臨時的徵兆

寫了這麼多篇有關牛市死亡熊市來臨前的徵兆，也許我們可以在此作一個簡單的總結。
在熊市來臨之前，市場定必有以下的情形出現──

（一）新上市的公司愈來愈多，而且為了應付市場對股票瘋狂的需求，上市公司的質素
下降，垃圾公司也申請上市，正所謂「市之將跌，必有妖股」。

（二）牛市將盡時，不但牛頭角順嫂也買股票，而且有新的財經報章面世或籌辦。

（三）集資頻仍，每一次大跌市當年，集資數額必創新高紀錄，各大小上市公司紛紛以
不同形式印股票換鈔票。

（四）成交量也創新高峰，因而引起許多問題，例如積壓大量交收未能清理，過戶處大
排長龍等等。股市交投太旺，於是聯交所一再縮減交易時間。

（五）由於交投太旺，聯交所的設備不足以負荷過巨的交易，因此每次大跌市之前，定
必有想買買不到股票，想沽沽不出股票的情形出現。

（六）牛市將盡之前，許多垃圾股都受到追捧，投資者對市場的危險性己完全失去戒
心，大家對後市均充滿憧憬，因此許多垃圾股也變成充滿前景的好公司。

每一次的大跌市都是突如其來，把投資者殺個措手不及，當你發覺股市出現上述種種情
形時，就應該對後市信加小心留意。但無論你怎樣小心，都是難以避過大跌市的。



相信每一次跌市

回顧了過去幾次的熊市，也說過跌市前所出現的徵兆，現在就說說我們在跌市中的應變
之策，到底要怎樣才可以在熊市中逃過覆亡的厄運。

要避過熊市的殺傷力，首先要做到的第一點就是必須相信熊市。這一點說來容易，要做
到卻是極之困難，尤其是熊市出現之初，一切徵象都不明顯，而且投資者久經升市，對
於初出現的跌市極不習慣，市道下跌就渾身感到不自然，認為大市下跌全無理由，然而
大市就在所有人都不相信的情形下持續向下。

所以，我們要逃過熊市，要避過大跌市的厄運，就要相信每一次跌市，在每一次跌市出
現時都應該暫時離市一避。只要能夠做到這一點，熊市何懼之有？可是能夠做到這一點
又有多少人？



賣掉賺錢最多的股票

這毛病多數在熊市或調整期出現。當你同時賺入數種股票，股市經過一段時期的上升，
然後進入調整期，這時你手上的股票雖還有利潤，但利潤卻有的多有的少，譬如甲股賺
10%，乙股賺8%，丙股賺5%，丁股賺3%。此時股市繼續調整，為了保持既得利潤，你當
然想賣出股票，但又看不透市勢，不想全部賣出，只想賣出一半，保留一半。這時大多
數人都會將賺錢最多的甲股和乙股賣出，而保留賺得最少的兩種。但結果如何呢？當股
市調整完畢再度標升時，已賣出的兩種標升最快，而保留的兩種卻表現最差。其實道理
不難明由，賺得最多的股票，往往是最優良的股票，我們賣出賺得最多的，就是將最優
良的股票賣掉了。

優質的股票特性是在升市中跑贏大市，在跌市中抗跌力最強，因此為持有者累積頗巨的
盈利，盈利愈多，沽出的意慾也就愈大，可是好的股票往往都是沽出之後沒法再買回
的。



不賣不蝕

每一個投資者當然都是喜歡賺錢而不喜歡蝕本的，因為如果不是為了賺錢，我們也不用
買入股票了。但是股市是最難預測的。當我們不幸購入了一種股票而股價卻不斷下跌
時，究竟是應該繼續持有它還是虧蝕也售出呢？這是頗難決定的，而大多數投資者都沒
有「壯土斷臂」的決心，只有繼續持有它仍任由股價下跌。他們的理由是：只要不賣
出，便不算虧蝕，將來終有一天會歸本。其實這想法是不對的，股價下跌，我們手上股
票的價值便相對地少了，就算不賣出，也始終是虧蝕了。股票能否回升，主要看公司業
績的表現，並不是必然的。許多股票是沒法隨著大市回升的，不賣不蝕只是自欺欺人的
鴕鳥政策。



下跌時增購以拉低成本

許多投資者在股市下跌時都喜歡在較低價再買入一些，用以拉低手上股票的成本；再跌
再買這個做法是相當危險的，因為無論怎樣，你手上的股票平均購入價總比市價為高，
而你手上的資金卻陸續增加投了進去。在牛市調整期，股市會回升，這個投資方法當然
沒有問題；但在熊市時，股市會不斷下跌。就算間有反彈，你車不夠本，因為你手上股
票的平均價比市價為高，況且你的資金會有用盡的一天，最不幸的就是熊市來時是靜悄
悄的，當我們發覺身處熊市時已經泥足深陷，無法自拔了。一九七三年股市下跌時出現
的所謂「九重大閘蟹」，就是拜這個危險的投資策略所賜，我們應引以為戎。



敢於止蝕

敢於止蝕是老生常談的投資策略，但同樣是知易行難的一點。尤其是當出現虧損時」要
止蝕沽出必須要很大的勇氣和決心，非一朝一夕所能學到的。

許多時候妨礙了止蝕沽出的心理是心存幻想，依然幻想這只是短期的回落，很快地也許
就是明天股價就會反彈了。於是，凡事都往好處想，尋找諸多理由解釋不沽出是理智
的。可惜市場絕對不會困你個人的意願而改變，跌市依然持續，損失於是不斷加深。

另一些人則準備止蝕，但卻希望在反彈中方才沽售，許多時候市道急劇下跌，反彈的價
位可能不及立即沽出的價位好，像八七年和八九年的跌市，反彈原來就是大市的最底點
了。

還有些人則害怕止蝕後股價立即回升，又恐怕日後來不及入貨，由於有太多的顧忌，不
捨得沽出的心理結果錯過了止蝕的機會。



建立完善買賣渠道

八七年十月股災一役之後，相信許多投資者不是輸了投資知識，而是輸了市場行動的技
巧。相信當時投資者都遇上了以下幾個問題：

一、壯士斷臂，斷臂沒人要。

二、委託的經紀要買買不到，要沽沽不出股票。

現在投資者的投資技巧已趨成熟，不少投資者會在跌市中下決心止蝕，作「壯士斷臂」
之舉，但其他的投資者亦同樣提高了投資水平，不敢螳臂擋車，因此出現了「有貨沒人
接」的情形，這情形提醒大家縱然知道理論，在實踐上卻未必能夠做到的戶所以在將來
的熊市中，應要早於熊市出現之前卸貨。

另外，所委託的經紀行對於投資成敗也有關鍵性的影響，當股市壯旺時，部分經紀行漠
視小投資者利益，買賣金額大的客戶獲得優先考慮，令到散戶總是想買買不到、想沽沽
不出股票。有些經紀的操守行為不佳，甚至有食價的情形出現，故此，找一個良好的經
紀可能會較分析大市走勢更加重要。

為防範於未然，買賣股票宜盡量成交稀疏的冷門股，以免有縛手縛腳之弊。有良好的分
析技巧，缺乏完善的買賣渠道和方法，投資也難以成功。



不要太計較限價

股市進行交易時，買賣雙方各有叫價，而買入價是較賣出價稍低的。經常買賣股票的人
都會發覺到，有許多時候會因限價而買不到或賣不出股票。

通常來說買入價和賣出價相差只是一兩個價位；而投機者是上升時追入，在下跌時追
沽，所以限價大多是沒法成交的。

如果我們決定投機某股，就應該以賣出價追入，買入價沽出，太過斤斤計較一兩個價位
的得失，常會因小而失大。

在八七年十月的大跌市中，大家可以看到買賣差價拉得很闊，如果限價排隊沽售定必沒
法沽出，尤其是當跌勢轉急時，其他人不計價拋售，若自己不跟隨著拋售出去，最後吃
虧的始終是自己。

限價買賣只宜在牛皮市況中進行，在大升市或大跌市中，是不應該太吝嗇三數個價位的
得失的。



了解自己可承受的風險程度

可承擔的風險水平隨著每一個人的性格和財富背景而不同，有些人可承擔極高的風險，
有些人卻不能。許多投機者失敗的致命原因是不知道自己可以承擔多大的風險，風險一
直增加而不自覺，就像一個汽球不斷地吹氣進去，最後汽球必爆作。

任何一位投機者在作投機決定之前，都一定要清楚計算出自己可承受的風險程度，然後
訂下一套防禦策略，在風險來臨時保護自己，不致在股海覆沒。這一點是投機行為中極
為重要的一點，許多大財團大企業如利獲家、佳寧等之終於覆亡，就是不了解自己可承
擔多大的風險，貪勝不知輸，最後慘淡收場。

八七年期指市場的崩潰，不少投資者因不了解或錯誤計算自己可承受的風險程度，結果
出現了「過度虧損」(over loss)的現象，負上了一生的「炒債」。



第四輯　股市怪現象

荒謬的「特別徵費」

如果有人和你說，匯豐銀行蝕了本，要長江實業所有股東賠錢，分擔他們的損失，因為
這兩間都是香港聯合交易所掛牌的上市公司。你一定會大罵這個人黐線，天下間哪有這
樣不公平的事？

事實上，香港就的確有這樣不公平的事存在，而且存在了好幾年！

八七年十月股災之後，香港期貨交易所出現危機，港府為了挽救期交所，竟然想出一條
極荒謬的計策：凡證券交易均要加徵一項「特別徵費」，用以彌補期交所在這次股災所
出現的損失。

雖然這「特別徵費」只是抽垠每次交易金額的0.03%，數字微不足道；然而這不是所涉
的金額問題，而是原則問題！

期貨交易所與證券交易所是二個截然不同的市場，為甚麼期交所出了事要把責任和損失
轉嫁在股票投資者身上？此理若是說得通，那麼將來萬一香港金銀業貿易場出了事，損
失又是否由股票投資者承擔？反過來說，為甚麼香港黃金市場和外匯市場的投資者又不
必承擔期交所的損失？哪一位政府高官能夠合理解釋我所提出的問題，我願意把今後所
有的潤筆費和版稅捐給香港政府庫房，終身免費為港府效勞！

我真的有點擔心將來有朝一日，深圳股市出了事，風險全由香港股市的投資者負擔！因
為已有先例可援，香港股市設資者義無反悔也！

荒謬的港府，荒謬的財帛高官，編出絕代荒謬的鬧劇！！



信者得「咎」

「上市公司主席的話是否值得相信？」是一個很值得討論和研究的問題，也是一個極富
爭議性的問題。

大股東欺騙小股東的事件屢見不鮮，早年前「隆輝電子」就是一例，大股東這邊廂招待
基金經理和分析員參觀工廠和推薦自己的股票，那邊廂在市場不計價沽售，可憐小股民
甚至是基金經理，均成為「火棒接班人」。

在八一、八二年間，本港的上市公司更出現許多光怪陸離的現象。當時許多公司乘看股
市狂潮上市套現，在招股書內照例預測盈利、派息如何，不知道是否董事局眼光失誤，
不少公司的預測數字從未兌現，甚至實際惜況與預測南轅北轍，大相逕庭，但上市公司
主席不必為自己的話作出任何責任性的承擔，只有小股民為他們失準的眼光，錯誤的言
語而付上了金錢上的代價！

還有更稀奇古怪的事，竟是公司在面臨清盤和財政困難之前，還可以大派紅股和派息！
「百寧順」公司在公司嚴重虧蝕下不派利息卻大派紅股，結果所有股東買回來一堆廢
紙，得到更多的廢紙。

另一個更典型的事例，是「嘉年地產」在被清盤的前一年，竟然仍可以派發一角八仙的
股息，使當年的股息增長率高達二成以上。這做法令到許多財經專欄作者以基本角度分
析該股時，對該股推崇備至，認為是一隻不可多得的高息股（殖息率曾高逾十八厘）！
實在令人感到啼笑皆非！

該股一直刻意製造派高息而又作風穩健的形象，當然誰人也意料不到該公司竟然拿出數
以億元計的現金，來製造這一個假局！甚至公司董事局在報告書中，仍然例行公事地對
公司前景樂觀一番。直到最後關頭，公司的真正處境才向外界公布；那些有「股海明
燈」作用的股評家，翻開一份年報裏所披露的有限資料搬字過紙，董事局表示樂初也就
緊隨樂觀，於小股民又有何幫助？當東窗事發時，小股民也就難以自保了。

「海外信託」以及「工商銀行」的教訓更是沉痛，銀行一向與人作風穩健以及誠實可靠
的感覺，該二間銀行每年向公眾披露財政狀況的年報，都是那麼的健全可靠，董事局從
來也沒向股東透露過公司運作以及財政上出過甚麼亂子，偏偏穩健安全的銀行就在一夜
之間清盤，小投資者只有等待宣判死刑的機會，卻無招架的能力。

大部分招股書以及年報中，董事局的預測都是「如無不可逆料的情況出現」，公司會有
盈利若干，派息多少。不少人就草率地把這些資料作為分析的藍本，可惜世事往往出現
「不可逆料的情況」，結果這些預測便不能夠兌現了。八一年的跌市中，類似事情俯拾
皆是。

然而最要命的是上市公司的大股東經常在大庭廣眾，眾目睽睽之下公然扯謊，這邊廂才
闢謠說短期不會集資，勸喻小股民勿輕信謠言，那邊廂卻是密鑼緊鼓計劃集資行動。大
股東視小股民如白癡傻子，小股民一次又一次被愚弄，難怪有一份雜誌的專欄作者憤而
疾書一文，題為──「上市公司主席的話，信者得『咎』」矣！

好一句信者得「咎」，實在可圈可點！



大股東的話可信嗎？

上市公司主席的話是否值得相信？基於法律上的責任，不能指名道姓作出翔實的報道，
然而以下所說的幾個例子都是確曾發生過的。

一記者專訪一間年來上市的公司，訪問間當然忘不了問問「貼士」，上市公司主席力薦
他買入自己的股票，並肯定地說可升到五元，較當時市價高出一倍。記者心中竊喜，以
為自己得消息之先，於是馬上在市場買入該股，還告知其他友好。買入後不到一個星期
上該公司突然宣布供股，該股股價應聲急跌，那名記者應驗了信者得「咎」這句話了。

我認識一位朋友，她與一間上市的蚊型公司主席十分稔熟，該公司主席慫恿她買入自己
的股票，並口出狂言，說低於她的買入價時，將會悉數購回她所得的股份。她聽後確是
心動，不假思索便購入該股，而且還犯了每一個投資者共有的通病──把消息傳了開
去。可惜買入後股價遲遲不升，其後更宣布以底價批股，該股股價會有甚麼反應答案大
家應該知道。這位朋友較為幸連，公司主席真的履行諾言，收回她的股票，但她的朋友
就沒這麼好彩了。

這些害人的手法還算是有點良心，最要命的是某些上市公司主席喪盡天良，在公司出問
題之前還親自宣傳，叫他人買入自己的股票，受害的小股民卻是投訴無門，有冤無路
訴。對方既無白紙黑字，只怪自己耳朵太靈，聽到太多所謂消息，徒呼奈何！

究竟上市公司主席是否要對自己講過的話負責？直到現在我還搞不清楚！



股災前過戶奇景

股市壯旺，雖然能夠令到所有投資者的表面財富增加，經紀行生意興旺，帶來其他的問
題可也不少，除了積壓交收沒法清理之外，過戶的時間也是另一個極之嚴重的問題。

猶記得八七年股災前，由於股票流轉量大，因此有大量股票必須轉名，從舊股東名字轉
為新股東名字，這工作乃由股份過戶及發記處負責辦理。

當時這些公司由於缺乏經驗應付突如其來的大量過戶，加上截止過戶日期的時間不會更
改，因此當某隻股票截止過戶前一天，過戶處門前便大排長龍了。在眾過戶處之中，以
合和三樓的「標準證券凳記有限公司」最為人所詬病，該公司當年處理過戶的「窗口」
甚少，但處理過戶的上市股票卻是極多，結果長期公司門口「其門如市」，排隊等候過
戶的人龍曾試過從該公司門口沿樓悌排上去九樓的停車場，那時候財經報章甚至有新聞
報道此事，圖文並茨，亦可謂香港之怪現象了。

曾經試過這樣的真人真事。筆者一位友人中午在合和中心午膳後說排隊過戶，直到晚上
八時仍不回家，蹤影全無連電話也沒一個，其家人大驚，未知是否發生意外。當時並沒
有「大哥大」電話，根本沒法聯絡。後來該人回家與家人稱因過戶排隊，不敢離開人
龍，在下午超過七個鐘頭的時間，滴水不沾洗手間也沒去，就是為了幾張股票的轉名！

簡直是虐待！



過戶處效率低

股市上升，交投也隨之而旺盛，雖然本港經歷過多次大牛市，但每一次都是遇上相同的
問題不能夠解決，除了積壓交收之外，股票過戶也是一個頗嚴重的問題。

一般來說，股票過戶都要三個星期的時間，才可以取回新股票，三個星期在投資市場
裏，可能會有「山中方七日，世上已千年」的改變。

無獨有偶，香港幾次大跌市都發生在「過戶季節」期間，由於本港大部分上市公司都是
以三月三十一日止為財政年度，所以業續公布期大多是每年的九、十月和三、四月。七
六年的跌市就在三月中發生，八七年的跌市在十月份出現，當年許多投資者在這段期間
剛巧把股票過戶，結果未能在跌市展現初期時將之沽出，當股票過完戶後，股價已是跌
至面目全非了。

其實，股票無論派息抑或送紅股，市場都會作出調整，所以，資深的投資者都不會理會
這些數字遊戲，不會把股票「入籠」，以免市場倏起急變時被殺個措手不及。

在股票最旺盛時，有些過戶處甚至不能夠依時替客戶辦妥過戶手續，我就曾經遇過這事
情。事情發生在八七年九月下旬，當時有一隻股票截止過戶，六個星期的過戶時間，取
回股票的日期為十月十九日，當日不幸遇上了大跌市，我前往該過戶處取回股票時，該
公司職員竟然說因近來過戶工作繁重，未能夠在六個星期發給新股票。她還表示該公司
只是說三個星期以後方能取到新股票，而不是隔了三個星期便一定可以取回股票。最後
她提醒我來取股票前，最好先致電查詢，以免白走一趟，當然也不想麻煩了她們。

這件事我並沒有追究下去，所以至今仍不知道因為拖延發新股票給股東而累至他們蝕
本，這責任該是誰人負責？



延長交易時間

股市上市上交投亦隨之而增加，股市愈升上父投也就愈大上交投壯旺，經紀行老闆自然
眉開眼笑，八七年開通宵的情景，想不到五年之後歷史竟可以重演。

股市壯旺，雖然令有關行業收入增加，但與此同時帶來的問題可也不少，在開市時間內
沒法完成買賣工作就是問題之一。

過去當股市交投壯旺時，聯交所就會減少交易時間，好讓經紀與經紀之間有時間清理積
壓的大量工作，相信大家仍然記得香港有一段頗長的時間，逢周六下午休市吧？後來由
於市場大跌，經紀行生意淡薄，於是乎周六下午又再恢復交易。

這一次聯交所竟是反其道而行之，因為市場交投量大，所以延長交易時間，把早上一貫
十二點半休市延至十二點四十五分，而下午亦延長十五分鐘至三點四十五分方才收市，
每日所有股票從業員要多做半個鐘頭工作。

究竟是縮減交易時間可以減輕市場突然興旺的工作負擔？抑或延長交易時間可以達到這
目的？相信有待事實才可以告訴我們。不過，直覺上認為，交易時間愈長，成交量應該
愈大，而成交之後的「後勤」工作也就愈多。這只會使經紀行的工作負擔愈重，形成的
問題可能愈大。假如只是延長出市人員在交易完成後的電腦輸入成交時間，可能才是對
問題有積極性的解決方法。

（編者按：其後聯交所順從民意，已把交易時間恢復正常。）



交易時間一改再改

七三年股市升勢如火如荼之際，其實當時港府也曾實施過一些措施來冷卻市場熾熱的投
資情緒的。其中的一項措施就是縮減股市的交易時間。

七三年三月七日，香港財政司接見四會主席，指示他們把周三上半天的交易時間取銷，
一星期後生效。或許大家不知道，原來當時股市過於熾熱，交易時間已一減再減，減至
每天只有上午開市，而下午休市的了。換言之，新措施實施之後，每星期僅有周一、周
二、周四、周五四個上午時間，由十點至十二點四十五分這段時間內可以買賣股票而已
！

再說點歷史給大家聽聽。原來香港股市的交易時間是經常更改的。遠在六十年代，當時
只有一個「香港會」，股市交投淡薄，那時侯交易時間每天為早上十時至中午十二時，
下午二時半至四時，周六全日休息，周日下午休息，周三下午也是休息，全周共有十八
小時交易。

及至「遠東會」的成立，交易時間則改為每日早上十時至十二時半，下午二時半至五
時，而星期三下午不休息，周六上午仍有二小時交易。

其後，由於股市不斷上升，交投量愈來愈大，股市的交易時間便愈來愈少，一方面希望
藉此壓抑過熱的投資狂熱，其實最重要還是希望騰出更多的時間清理經紀行積壓的交收
工作。後來股市大跌，經紀行交投淡薄，生意難做，於是又再恢復正常的交易時間了。

這一次聯交所反其道而行之，在股市成交壯旺時，交易時間不減反增，這也說是香港股
市一次歷史性革新矣！



買股票被踩死

端的是「怪事年年有，今年特別多」，排隊買股票被踩死的新閒你聽過未？這件事竟然
會發生，而且還是發生在一個社會主義的國家裏，可說是千古奇聞。

事件發生在九二年五月五日的深圳。深圳股票不斷上升，萬人空巷排隊買股票，已是見
怪不怪的事，當日深圳中國信託投資公司證券部門口，一位年逾七旬的老婆婆因為年紀
老邁，捱不住長時間輪候的體力消耗而昏迷倒地，竟被後面瘋狂搶購股票的人群踐踏至
死。應驗了中國古老的一句諺語所言：「人為財死，鳥為食亡。」

每一個新興的股票市場，同樣有這些不可理喻的怪事發生，例如早幾年前，台灣股票瘋
狂上升，加權指數從一千點升至一萬二千點，當時台灣人如癡如醉，據說當時在證券公
司裏做一名文件傳遞員，薪水就較一名大學生好幾倍。不少主婦因為炒股票，無暇照顧
兒童，股票公司還要附設託兒所！股民要看見股市天天上升，當股價下跌，買入的股票
損失時，就跑上街頭示威遊行。這些新聞我們現在聽見覺得好笑，認為他們無知，但七
三年時香港人又是怎樣的情形？

當時人人都說「魚翅漱口」，人人都以為股市只會升，不會跌，於是辭去自己的工作不
做，就像今日深圳股民一樣，天天在交易所望看價位過日子，把交易所圍得水洩不通。
結果政府要出動消防員救火，救息股民發達的慾火，引用消防條例驅散圍觀股價的人群
！



非理性行為

股市狂升，不少投資者跡近瘋狂，股市大跌，投資者那就更加瘋狂，較早前我寫過深圳
股市排隊買股票而踩死人的奇聞，這一次我要寫的是股市跌下來時的怪事。

八七年十月二十六日港股大跌1,120點，當晚四十三間期貨經紀公司代表到布政署請
願，要求政府協助解決因客戶沒法增加按金而導致財政困難。

因股市下跌而示威，台灣投資者要數第一。早幾年台灣股市不斷漲升，而且由於市場剛
開放，加上閒資太多，故當地的投資者以為股市永遠有升沒跌，股市升到極不合理的水
平仍盲目追捧，股市下跌就示威抗議。當時有路邊社消息說當地有些黑社會頭子威脅上
市公司老闆，要他們令到股價回升，否則就會對他們不客氣。這些傳言假若是真，台灣
的黑社會也未免太天真無邪了。

至於其他國家投資者對跌市又有甚麼激烈反應？八七年十月爆發股災之後，美國邁亞美
一名男子早上步入美林證券經紀行，一言不發地從公事包裏探出手槍連開二槍，擊斃該
公司一名職員，另一名則身受重傷，該男子然後吞槍自殺。相較之下，香港的投資者可
能是見慣大場面，顯然理性得多了。

一九二九年美國經濟大衰退時情形又是怎樣？我們且重溫美國著名經濟學家蓋布烈夫在
他的一本著作《不確定的年代》中，對當時華爾街股市雪崩的描述──

「當天早上，交易所內人頭湧湧，水洩不通，一陣陣沒法抑制、歇斯底里的拋售瘋狂出
現，市場沒法應付這恐慌的情形，行情指示器的操作沒法趕得上股價狂瀉的速度。全國
都搞不清楚到底發生了甚麼事，只知道自己完了，一切可能都很快完了。他們賣出自己
的股票，也被別人出賣。證券交易所內一片混亂，喧嘩之聲震耳欲聾，華爾衝外萬頭鑽
動，也許資本主義快要滅亡了。」

「一個工人在高台上工作，人群以為他想自殺，於是很不耐煩地催他快點跳下
來。……」



Ｂ股風波

八七年三月二十七日，怡和控股有限公司業績公布之時，宣布以送紅股方式，每一股怡
和普通股送四股面值二角的B股，B股相等於現行面值三元普通股的十分之一，發行股份
共十六億五千多萬股。

正當投資界人土對怡和此舉議論紛紛之際，四天後（三月三十一日），長江實業與和記
黃埔在送股及拆細後也急不及待地宣布再兩股送一B股。翌日，愛美高申請停牌，據市
場消息透露，愛美高正準備將現時股份合併，然後再向股東以紅股方式發行B股。此
外，消息說還有至少三十間上市公司計劃發行B股。

短短幾日間，B股像傳染病般在股市蔓延，迫使聯合交易所和證券監理處不得不就B股問
題制訂對策，除怡和、長實與和黃三家公司外，暫不再受理其他上市公司有關的申請。

其實，B股已非新玩意，遠在七三年本港股市第一次狂潮時，已有B股的存在，而會德豐
主席馬登就是B股的始作俑者！現在怡和「舊戲新做」，竟然如此「叫座」，引起各界
強烈的反應，原因何在？在了解其中原因之前，讓我們先了解發行B股的動機和對大股
東的好處。

正常來說，上市公司只有普通股，讓該公司於普通股以外發行另一種面值不同但投票權
相等的新股票，我們習慣上將之稱為B股，而原有的普通股稱為A股。

通常B股的面值僅是普通股的十分之一，但卻享有和A股同等的投票權及按比例之同等其
他權益，這就是B股最大的優點。發行B股後，大股東只要持有足夠數量的B股，就可以
絕對有效地控制一間公司，所需的資金則因B股的面值減少而下降。至於大股東發行B股
的動機主要有以下二點：

一、公司可能會發行新股進行大規模的投資或收購行動。假如一家公司大股東不願意拿
出資金或以其他的融資方法進行收購，而是利用大量發行新股膨脹公司業務，雖然他所
持的股票數量不變，但相對來說，所佔總發行股的百分比已是相應下降，當下降到對公
司的控制權亦不穩時，即可用發行B股的方法重新鞏固控制權。長江實業在發表配送B股
的通告中，曾清楚扼要地提出這一點：「發行B股乃為確保本公司控制權延續性長遠策
略之一部分，亦為本公司管理階層發展及規劃業務增長提供一個穩定之環境。同時，此
項B股之發行，使本公司於未來之擴展與收購行動中擁有更大之靈活性，在控制權之結
構方面亦無後顧之憂。」

「控制權之結構方面無後顧之憂」，應該是大股東樂意發行B股的主要原因。

二、不願意持有普通股，但又希望繼續控制名下公司。由於B股的面值僅是普通股的十
分之一，有了B股後，公司大股東可以安心地大量拋售A股而同時又可以繼續緊握公司控
制權。此外，B股亦可以利便大股東用更少的資金控制更大的企業集團。

由於當時中英談判香港前途之後不久，許多人都不能接受香港九七年後回歸中國的事
實，但他們又不想失去香港這投資樂園，在這情況下，遂做好一切安全措施，例如把公
司註冊地點遷往百慕達就是其中方法之一，至於發行B股的主意雖佳，可惜跟風者眾，
使聯交所不接受怡和發行B股的申請，B股風波才告一段落。



莊家故事

相信在股市中征戰的人，無人不認識「莊家」這名詞，賭場中莊家可解釋作「當家作
主」的人，做莊的就要接受其他人的賭注買大買小都要接受。股市中的莊家情形則有點
不同，而外國與香港的莊家也有些分別。

在香港，一般人對莊家這二個字的解釋是「操縱股價上落的人」，在一場零和遊戲中，
做莊的贏那就是閒家輸，所以許多人對莊家的印象都不太好，認為他們是利用股價上落
賺小投資者的錢的人。

其實，外國的莊家並非這樣，而是具有一定的作用的。由於股市不是對敲市場，因此當
股市大幅波動時，市場可能完全沒有對手，莊家這時候就扮演對手的角色，投資者要沽
貨他們便買入；投資者要買入時，他們就沽出。也許我們可以說，莊冢主要是用作維持
市場秩序，令該隻股票不會一面倒只是上升或下跌。

然而、香港股市絕大部分的莊家都是炒家，他們做莊推高股價是為了賺錢，或是達到一
些如批股供股之目的。有些貪圖小利的小投資者就是喜歡跟隨著莊家搵食，聽到市場傳
言某某莊家炒高某股，於是不理三七二十一追入，希望可以搭搭順風車也！

寫到這裏，不禁想起一個關於莊家的笑話，是一位出市代表告訴我的。話說八一年股市
大跌時，有一隻「跌市奇葩」的股票，非但股價不跌，甚至逆市而升。該股牌下有一名
莊家能力挽狂瀾於不倒，膊頭十分夠力，所以當莊家出現時，該股自動回升。當時四會
尚未合一，股票買賣在交易所裏要「寫大字報」，左邊為買家右邊則是沽家，有一次該
莊家站錯了位置，該股馬上跌了八個價位，站回左邊時立即升回原價，又有一次莊家人
有三急去廁所，該股迅即滑下，如廁回來價位才回復原狀。你說是不是股海天方夜譚？



政府忠告市民：「切勿炒股」

七三年的股市狂潮，相信許多人都不知道原來香港政府在大跌市出現之前，曾做過許多
救亡措施的。

七二年開始，股市開始瀰漫炒風，因此當年年底政府新聞處編印了一本《購買股票須
知》的小冊子，免費派送給市民閱讀，勸告市民了解清楚然後才可投資，切勿視投資如
賭博。

《購買股票須知》的內容，據當年《華僑日報》一個專欄的記載，主要內容有以下幾點
：

一、首先勸告投資者，在購買股票之前，應先問自己能否抵受金錢損失的痛苦，如果不
能的話，還是選擇一個免受風險的儲蓄方法，把金錢放進銀行收息好了。因為購買股票
有一定的風險，與賭博一樣，除非可以忍受損失，否則切勿投注。

二、近年來本港與世界各地的股票價格雖有上升的趨勢，但有時也有下跌。世界上沒有
人可以保證股票價位連續不斷上升的，所以在交易所買入股票時，心理上必須準備將來
脫售時會遭受損失才可。要絕對不受任何損失唯一的方法，就是完全不買股票。

三、沒有人可以準確地說出一家公司的股票，在某一時間究竟基本上應值多少，因為股
價受很多因素影響。雖然如此，我們若把該公司的資產價值以發行股價除之，然後加上
每股估計可得利潤和估計的派息，也可以粗略計算出這隻股票的價值。可是我們必須緊
記，雖然一家公司過往的盈利紀錄對於估計股價相當有用，但卻未必是將來營業利益額
可靠的根據，所以我們也應該觀看股票的市價盈利率和周息率，以及盈利率為股票的若
干倍，然後把這些數字與性質大約相同的別家公司作一比較，便可知其梗概。

四、信譽昭著，歷史悠久，而盈利紀錄良好的公司所發行的股票，通常都較其他的股票
為可靠。這些公司包括銀行、保險公司、公用事業和業務範圍廣泛的商行，它們大都管
理完善，規模也比一般公司龐大，雖然規模大並非一定表示經營得法，但總比規模小的
公司更勝一籌。

該小冊子還指出：「除非你可以忍受損失，否則切勿『投注』。」另外還說：「要絕對
不受任何損失唯一的方法，就是不買股票。」

這《購買股票須知》小冊子的內容，用諸今天不是一樣的正確嗎？



政府擬定措施冷卻炒風

七二年港府除了印製小冊子提醒小股民炒賣股票的風險之外，還作出其他多方面的收緊
措施，希望能夠冷卻市場炒風。

由於當年上市條例寬鬆，不少質素低劣的股票均可以上市，形成市場出現良莠不齊的現
象。有鑑於此，財政司宣布七三年三月二日開始，凡公開售股公司，最少擁有實收股本
五千萬，至於配售的股票則最少要有二千萬，凡發售或配售，其資本應為已繳足股本
者。除了修訂公司法加強監管新公司上市之外，財政司夏鼎基還擬定「證券法案」，希
望把交易所以及證券商也納入監管之中。

七三年三月七日，財政司更接見了四間交易所的主席，指示他們把周三上午的半天交易
時間也取銷，下周生效。減少股市交易時間是希望能夠阻止散戶瘋狂入市炒賣，不過此
舉卻令到四會主席和經紀行大表不滿，然而新的交易時間尚未實施，股市就開始崩瀉下
來了。

地產群英錄

地產群英錄　（原載《香港地產業百年》馮邦彥　著　三聯書局）

一、長江實業

李嘉誠創辦長江實業，祖籍廣東潮安，1928年在家鄉出生，11歲時因日寇侵華，隨父母
舉家南遷香港，15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生，很快成為出色的推銷員。1950
年，李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名，以李氏的解釋，是「長江不擇
細流，才能納百川歸大海」。50年代末，李嘉誠因經營有方，成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景，當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度，命名為長江大廈，作為進軍地產業的第一步。此後，李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產，相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈，規模愈來
愈大。當時，投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行，花錢購地只付30％現
金，其餘70%向銀行借貸，風險頗大，地價一下跌就支撐不下去。然而，李嘉誠持有充
裕資金，既不用向銀行借貸，亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期，香港先後爆發銀
行危機和政治騷動，地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景，並
不為一時的調整而憂慮，反而利用這千載一時良機，大量吸納被賤價拋售物業，一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初，李嘉誠決定全力發展地產，他於1971年6月創辦長江地產有限公司，1972年
改名為長江實業（集團）有限公司，將投資重點轉移到房地業。當時，正值香港股市進
入大牛市時期，李嘉誠把良機，及時將長實上市。長實法定股本為2億元，實收資本
8,400萬元，分4,200萬股，每股面值2元，以每股3元價格公開發售1,050萬股新股，集
資3,150萬元。1972年11月1日，長賓正式在香港掛牌上市。當時，長實的規模和實力均
顯不足，只有35萬方呎出租樓宇，且大半是工業大廈，每年租金收入僅390萬元；此外
有7個地盤在興建中，其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元，但由於期間地價、樓價大幅上升，長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元，相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後，即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年，長實就公開發售新股5次，總數達3,168萬股，用以收購地產
物業，以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中，1973年12月，長實以每股6.30元價格
（比上市時每股3元上升逾一倍），登行新股1,700萬股，集資逾1億元收購都城地產其
餘50％股權，即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈，使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間，長實又先後公開發售新股8次，總數達
32,072萬股，相當於公司上市時總發行股數的7.6倍，藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中，1981年1月，長實透過發行新股664.64萬股，就取得利興發展
39.3％股權。透過連串供股、發行新股，長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時，市值僅約1.26億元，但到1981年底，市值已增加到78.77億元，在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資，並趁地產低潮大量購入地皮物業，先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年，長實與加拿大帝國商業銀行合作，組
成加拿大怡東財務公司，第一次將外資引入香港按揭市場。同年，長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行，並與匯豐銀行合作重建華人
行，作為集團的總部所在地。這時，長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平，長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價，向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎，長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等，總樓宇建築面積
達132萬方呎，平均每方呎地價成本僅為64元，十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售，每方呎樓面售價達279至344元，長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功，奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年，長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區，競投激烈，參加投標的
財團多達30多個，其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難，提出了一個極其吸引力的方案，將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出，擊欺置地，奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出，香港輿論為之轟動，此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」，是「華資地產界的光輝」。

1978年5月，地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售，總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月，地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣，首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役，長實不僅賺取厚利，而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位，被正式確認。當時，資深的股評家已經預測，長實的實力有可能超過置地。

這一時期，長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金，與一些「有地無錢」的上
市公司合作，發展這些公司擁有的土地。早在1976年，長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作，先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈，雙方均分得可觀利潤。1979年，長實又與廣生行合作，興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間，長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產，以及港燈集團等，合作
成合組聯營公司，發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利，因為它不需要付出一大筆資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，並透
過「賣樓花」以戰養戰，就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度，長實年利潤高達13.85億元，相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期，李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時，李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略，即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司，這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份，正是這一策略的先聲。

1978年，它再接再厲，收購了英資上市公司青洲英坭25％股權，並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料，與長實的業務相配合，更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址，為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時，長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉，九倉
是置地的聯營公司，與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點，大量吸納九倉股份，後來收購消息外洩，怡和向匯豐銀行求助，向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛，賺取了約6,000萬元，全
身而退。

1979年8月，長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股，一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一，不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮，而且是綜
合性大型企業集團。1985年，長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此，長實一舉控制
了四家上市公司，市值達353.9億元，比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後，即發揮其地產專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實，80年代初，和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題，不過，
當時地價高企，港府要求補地價金額高達14至19億元，雙方一直無法達成協議。後來，
香港前途問題現，樓市崩潰，談判一度中止。1984年9月，中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明，投資者信心開始恢復，和黃即與港府展開談判，同年12月達成協議，和黃
補地價3.91億元，另加道路建築費2.1億元。當時，港府之所以肯接受這個低價，是希
望藉此刺激香港樓市復甦，港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示：「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性，顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊，大大減低了土地成本。整項龐大計劃，是在黃埔船塢舊址約19公頃
（約200萬方呎）土地上興建94幢住宅大廈，共11,224個單位，總樓面面積764萬方呎，
另有商場面積169萬方呎，計劃在6年內分12期發展，總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期，到1989年8月售出
最後一期，歷時4年半，每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元，
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計，和黃的總收益高達92億元，扣除40億元成本，
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤，這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說：”It is a wonder investment”。

在整個80年代，長實集團先後共完成60多項地產發展計劃，除黃埔花園外，尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園，以及麗城花園，所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間，長實集團發展的物業，約佔香港整個物業市場的20％，長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代，長實的氣勢更形宏大，它利用所收購公司的龐大土地儲備，策劃四大私人
屋村的發展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，
以及元朗天水圉的嘉湖山莊，這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃，四大屋村
共佔地747萬方呎，可提供樓面面積2,953萬方呎，其中住宅單位逾4萬個，總投資超過
185億元。

四大屋村中，藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得，該財團向港府
補地價10億元，在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇，約提供4,100個單
位，從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換，以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得，其中，麗港城計劃興建55幢住宅樓宇，提
供逾8,000個住宅單位，可容納2.5萬居民，從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇，提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中，以嘉湖山莊規模最大，是香港迄今以來最大的私人屋村，佔地38.8公頃，
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇，約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃，擁有49％權益，其餘51％由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議，長
實保證華潤至少獲利7.5億元，但若售樓價超過特定水平，長實所分得利潤份額將從49
％提高到75％。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期，當時售價已達每方呎樓面面積1,850元，超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後，嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升，1996年4月複式單位御景軒推出時，每方呎售價已升至2,936元，到1997年地產
高峰期時，每方呎售價更升至4,000元左右，估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者，被稱為「大型私人屋村
之王」。


二、新鴻基地產

與長江實業齊名的是新鴻基地產，新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司，由郭得
勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立，商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝
（1911-1990年），原藉廣東中山，早年隨父經營洋雜批發，抗戰爆發後避居澳門，開
設信發百貨商行。戰後移居香港，在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來，郭
氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權，當時適逢香港製衣業崛起，生意滔滔不絕，其銷售
網絡擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大
展拳腳的資本。

1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司，開始向地產業發展。1963
年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營，將永業結束，各投資100萬元創辦新鴻基企
業有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅10餘人，規模很小。而
「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的
「鴻」及李兆基的「基」。

60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發展之際，新鴻基成立後，郭氏等人憑藉其經營日本
拉鍊時與工業界建立的聯繫，了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求，遂將「分層
出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇，重點發展多層工業大廈，此舉受到山寨
式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市
場，從1965到1972年，新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元，換言之，平均每年的售樓營
業額高達7,000萬元。

70年代初，新鴻基企業的規模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月
14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。稍後，「三劍俠」開
始分道揚鑣，馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券，轉而向證券業發展；李兆基則自立門
戶，成立恆基兆業有限公司；郭得勝則繼續主持新鴻基（集團）的大局。1973年3月16
日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產發展有限公司。

新鴻基地產上市後，亦極為重視利用發行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產和規
模。新地上市後，即利用上市集得的1億元，再加上900萬股新發行股票，以及向銀行貸
入1億多元，購入了29個地盤，共43.8萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加
了一倍以上。其後，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發行新股換取其他上市公司股
票，包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票，以800萬股新股換取利獲家海外140萬
股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取
股票高價拋售，從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時，市值
約4億元，到1981年底已增加到43.77億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世
界發展的第四大地產公司。

新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市，當時新地的法定股本是3億元，實收股本約
2.27億元，每股面值2元，以每股5元公開發售2,000萬股新股，集資1億元，結果獲得超
額10倍認購。當時，新地已頗具規模，擁有23個發展地盤，佔地面積達30萬方呎。上市
首年，新地的純利為5,128萬元，比預期利潤高出五成。

新地上市後，即利用所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地
皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度，新
地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎，可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐
大的土地儲備，以地產發展為主，強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤，每
年亦能依據既定程序完成若干發展計劃，紀錄中最少亦有6項（1973/74年度），最多有
26項（1979/80年度），即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間，新地
也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」，源源不
斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。正因為如
此，新地的利潤逐年穩步上升，到1980/81年度，新地純利已增加到5.54億元，相當於
上市首年度的10倍。

新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的
投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」，他看好香港房地產業的長遠發展前
景，因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地，發展物業，然後在市道復甦時高價
出售，獲得厚利。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自
如，1965至1967年期間，香港先後發生銀行擠提及政治騷動，觸發了資金外流利移民
潮，地產市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，並建成22幢總值約
7,000萬元物業，為日後發展奠下基礎。1974年，香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷
入低潮，地產市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日後必然向新界新市鎮發展的
趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮，刺
激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。

70年代後期，新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年，新地先後在港島灣
仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53
層，樓面面積達86萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆，外形巍峨壯觀，富有現代化氣
息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設計上則比康樂大廈高出1呎，微妙地反映新地超
越置地的意圖。新鴻基中心落成後，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年
底，新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產集團之
一。

與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後，新
地圍繞地產發展向上下游拓展業務，除收購原有的建築、管理服務公司外，還相繼開設
保安消防設備工程、設計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設財務公司、保
險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期，新
地已擁有附屬及聯營公司超過100家，包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家，
旗下上市公司新城市（新界）地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家，形成從投資控
股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、
財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團，成為一家龐大縱式生產集團、典型的
「樓宇製造工廠」。

新地主席郭得勝，是香港地產業有名的「大好友」。80年代初，香港前途問題浮現，投
資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心1997。他對記者指出：「對1997年新界
租約問題，或地契年期間題，我們全不理會，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港
府內問題，而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的，只要積極去
幹，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆
發，香港地產市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內地投資之外，新地不會考慮將資
金調往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這裡發展。」

由於看好香港地產業長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策
略，緊扣地產市道循環，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結果在地產高潮中賺取
厚利。1982至1984年間，香港地產崩潰，新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四
成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到1984年6月，新地的土地儲備達到
1,140萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低於200元。1985年，地產業復甦，新地即動用
10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨，不計較個別
地盤的成敗得失，致力於資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現
金，因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。

長期以來，新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司，售樓所得收入在公
司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個80年
代，新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎，1999年更達到5,060萬方
呎，一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投，亦非在
市區收購舊樓，反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等
地，成本不高。80年代以後，香港市區土地幾已發展殆盡，新界遂成為發展首選，其時
新界新市鎮已逐步開發，交通網絡亦日趨完善，地價因而上升。新地由於早著先機，已
持有相當理想地段，故樓宇落成後，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買
家歡迎。

新地發展出售的物業，在地區上非常廣泛，遍佈港九新界各個角落，在品種上包括寫字
褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所
需的一切人才，及準確的市場調查，新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售
和供應。不過，新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90
年度年報中表示：「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續於各發展
中之新市鎮內進行大規模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應不斷之需要。」這種策略
明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。

新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代，由於經濟繁榮、市民收入增加，
人們對居住環境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的
要求。針對這一轉變，新地逐步轉向發展高質素的大型屋村，單位面積在500至1,000方
呎之間，並設有住客俱樂部，極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活
文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設計風格上配合移民的
回流，結果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。

80年代初，新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展，開始在各新市鎮中心興建大型綜合
商場，作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣
場第一期工程總樓面面積100萬方呎，耗資逾10億元，80年代初動工，至1984年落成，
是沙田新市鎮最龐大的商業建設，場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中
西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施，還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣
場開業後，瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物，成為香港最受歡迎的商場
之一。

受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大
型綜合商場，以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新
都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數逾30個。新地擁有及管理的商場
和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位於港九新界各區最優越位量，極其發展潛
力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略，與以新市鎮大型屋村為主力的地產
發展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從1992到1998年，新地一直穩居香港股市
值十大地產公司榜首，堪稱香港的「地產巨無霸」。


三、恆基兆業

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月，創辦人李兆基，祖籍廣東順德，1929年出生，早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年，年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元，從家鄉順德南來香港，初期在金舖做外匯黃金買賣，1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展，並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久，「三劍俠」各奔前
程，李兆基辭去總經理一職，自立門戶創辦恆基兆業。當時，恆基兆業約有資產5,000
萬元，發展地盤約20多個。職員四、五十人，已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過，與新地相比，恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展，故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為，由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟的蓬勃發展，市民收入增
加，置業觀念日濃，但土地供應有限，小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期，恆基
兆業的地盤多集中在市區，主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅，銷售對象是廣
大受薪階層，由於住宅和工作地點距離不遠，加上交通方便，因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似，強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨，「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此，恆基十分重視增加土地儲備。1976年，恆基旗下發展地盤
已增加至140多個，成為土地儲備最多的地產公司之一。不過，恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別，它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓，以各個擊破的方式，說服業主出售他們所擁有的單位，然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告，收購香港的舊樓，這既方便老
華僑將香港的物業脫手，更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期，恆基的物業發展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區。不過，隨著時間
的推移，市區內可供發展或重建的地盤已買少見少，恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象，於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書，以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產發展為主的
公司，但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾，相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數量也有限，屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光，可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光，1975年港府開標競投沙田新填海區時，李兆基即作為發起人，
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司，投得沙田新市鎮第一
號地段，並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作，
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關上市條件及招股書已全部
準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司，1972年在香港上市，其時實收股本
僅2,532萬元。1975年，李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股，控制
了永泰建業42．9％股權，成為最大股東。1977年，李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股，將控制權增至70.8％。到1979年，永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元，短短4年間擴大20多倍，成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而，永泰建業始終無法替代恆基兆業，前者只及後者的20％左右規模。1981年8月，
正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司，並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時，法定股本30億元，實收股本21.38億元，分10.69億股，每股面值2元，恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股，未繳
足股本新股東申請時每股先付1元，其餘款項分兩期繳付，每股1.5元，分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列，該年底恆地市值達35.2億元，在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間，恆基集團展開連串資產重組，以使集團結構和業務合理化。重組後，恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產發展業務，而旗下永泰建業則改名
為恆基發展，以地產投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權，在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景，緊扣
地產市道循環盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候，地產市道低迷，
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地，為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後，新界的換地證價格下跌了三成，恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元，以平均每方呎1,000元價格，大手購入新界換地證書，加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後，地產市道再次下跌，恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書，使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月，當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時，恆地以8,300萬元悉數購入。因此，恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」，「人棄我取」的投資策略，恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年，恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎，其中尚未包
括1340萬方呎農地，成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低，恆
地的邊際利潤相當高，以1993年度為例，該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇，獲
得利潤約30億元，即平均每方呎純利1,800元，比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉」，強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期，恆地就會不斷地將樓盤的售價調低，以測試樓價底線，保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後，恆地即將樓價下調20％。1994年中市道不景，恆地即在一個月內三度
減價推出單位，從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購，向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金
100兩）展開促銷，結果引起買家輪候或市場超額認購，取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略，以最大的耐心，經長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」，將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價
不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度，香港地產市道暢旺，恆地盈利急
升64％，李兆基眼見集團股份長期偏低，不利於在股市集資加速集團發展，遂一反傳統
「密底算盤」的作風，採取了連串矚目行動。1993年9月，恆地在公佈年度業價時，大
派現金紅利，每股恆地獲派1元紅利，涉及金額高達16億元，給股東帶來意外驚喜，恆
地股價當日即急升18％。不久，恆地又宣佈集團資產重估，每股資產淨位達42.69元，
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底，恆地股價升至每股59元，短短3個月內市值急增逾600億元，恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季，恆地趁公司業績理想，連環出擊，先是發行4.6億美元（約35.7億元）
的可換股價券，安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市；繼而發行3億美元（約23.38
億元）歐洲美元價券，並取得13.8億元銀團貸款；而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元，短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期，恆基股價節節飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資，先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元，集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日，恆地又宣佈發行武士債券，
集資300多億日圖（約23.4億元）。從1993到1996年，恆基集團集資頻率之高，數額之
大，業內公司無出其右。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年，港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路，地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業，結果，擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃，發展工程包括3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或
服務式住宅大廈，總樓面面積預計達447.7萬方呎，總投資400億元，預料分六期進行，
1997年動工，至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目，而且也是香港有史以來最大的單一地產項目，屆時完成後，置地的中區王
國將黯然失色，中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。


四、新世界發展

新世界的創辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德，1922年出生，幼年曾在家鄉讀過幾年私塾，15
歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元，在經營的周大福金舖做練習生，3年後晉升
主管，並娶周至元女兒為妻。1945年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行，其後逐漸
接管周大福生意，並控制該公司大部分股權，成為香港有名的「珠寶大王」。

60年代初，鄭裕彤開始看好香港地產業前景，及至1967年地產低潮期間，鄭裕彤聯同其
好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月，鄭裕彤、楊志雲等聯手
創辦新世界發展有限公司，並於1972年11月23日將其在香港上市。當時，公司的法定股
本為7.5億元，實收股本6.74億元，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有4幢高級商
業、住宅樓宇，4間電影院及一些商舖、寫字樓單位，總面積74.6萬方呎，每年租金收
入2,130萬元。此外，還擁有6幢興建中的商住樓宇，規模已不小。

新世界發展上市後，最重要的地產發展項目，就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971
年，新世界發展以1.31億元的價格，向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊
址，面積約20萬方呎。當時，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物，
以作為香港的標誌，因此陸續將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到43萬方呎。

新世界上市後，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業，全部工程分兩期
進行，首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒
店，於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房
的著名的麗晶酒店，全部工程於1982年竣工，總投資約14億元。這項重大地產發展項目
一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。

70年代期間，新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項
目。1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮，興建了擁有1,300
個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物
業。

新世界發展在經營策略上，是興建寫字樓作出租用途，興建住宅物業以出售為主，兩者
互相配合，相得益彰。正因為如此，新世界的綜合純利逐年穩步上升，1973年度新世
界，純和為7,200萬元，到1981年度已增加到2.46億元。1981年底，新世界發展市價達
43.71億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。

80年代初，鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃，其
在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐
大地產發展計劃，包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業；1984年與香港
貿易發展局合作興建香港會展中心；1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合
作，發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園；1986年與查濟民家族的香港興
業聯手發展大嶼山愉景灣第三期；1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三
街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。

其中，最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月，就在中英正式簽署聯合聲明之
際，鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議，由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最
大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。
根據協議，新世界毋須補地價，在計劃完成前，新世界代香港貿易發展局支付租金，每
年不多於600萬元，並付該局7,500萬元營運費，計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發
局辦公，其餘物業業權則屬新世界。

香港會展中心佔地33.5萬亢呎，包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中
心，以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈，
總樓面面積440萬方呎，規模比3幢交易廣場合起來還大一倍，成相當於近6幢匯豐銀行
大廈，堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工，到1988年11月完成，
歷時3年9個月。1989年11月，英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港，為香港國際會議
展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一（其餘分別是匯
豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心），它與尖東的新世界中心隔海相
望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和
象徵。

新世界與新地相似，其業務擴張亦首先從集團內部開始，由地產業帶動起來的業務，首
先是集團的建築工程，包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公
司，是香港著名的建築公司之一，自1960年創辦以來已完成數百項建築工程，代表作有
九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會
展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合
安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士（中國）裝飾
工程等，可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪
圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。

1989年1月，鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝，從一線退下僅擔任董事局主席一職，
而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期，新世界採取了急進式的投資策略，連
環出擊，在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務，包括將亞洲電視的持股量增至
47.6％、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世
界酒店集團私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等，迅速發展為多元
化的地產大集團。然而，連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億
元，而盈利增長則大幅放緩，截至1990年6月的年度盈利僅得112億元，比上年度減少近
10％，主要原因是所收購的項目，大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期，新世界發
展逐漸陷入低潮，其股價亦被拋離大市。

1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動，將部
分收益低或價格合理的資產出售，包括將所持永安集團27％股權出售，套現7億元；又
將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售；甚至將被喻
為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又
先後發行零息價券及認股證，集資逾8.5億元。這樣，新世界的債務從最高峰時期的約
90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。

在具體發展策略上，新世界亦作出調整，強調以地產為主，但同時繼續多元化發展，尤
其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時
期，新世界由於大舉投資非地產業務，錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機，這時亦決
心重返老本行，加強地產發展及投資，如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址，發展
大型私人屋村；與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作，改建或發展
新地產項目；以及興建香港會展新翼等等。期間，新世界更大舉投資中國內地地產業，
尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。

經過數年努力，新世界發展終於度過低潮，再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港
四大地產上市公司之列。不過，經過是次挫折，新世界發展與長實、新地、恆地等三大
地產公司的距離逐步拉遠。


五、恆隆集團

恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到
香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回
港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。

1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文
換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。

1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元
價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中
的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，
已初其規模。

恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆
隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環
走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977
年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。

恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時
平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。

1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位
和部分商場，總投資達9.4億元。

1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給
予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。

恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各
項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬
方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億
元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出，全港轟動。

這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有
的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。

80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆
因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。

不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙
方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低
補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億
元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公
司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建
築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。

不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日
遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華
利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆
隆的盈利。

1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公
司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業
務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後
與其他地產集團看齊。

不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物
業。

1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。


六、信和集團

信和地產創辦於1972年，創辦人是新加坡富商黃廷芳、黃志祥父子。黃廷芳，祖籍福建
新興，早年遠赴新加坡謀生，初期經營雜貨店，50年代開始涉足地產業，在新加坡烏節
路一帶興建了大批商店，被稱為烏節地王。70年代初，黃廷芳開始進軍香港地產，1972
年6月籌組信和地產投資股份有限公司，同年7月在香港上市。

70手代中期，香港地產受中束石油危機及世界經濟衰退的影響而陷入低潮，但黃廷芳父
子卻在香港作出重大投資決策，購入尖東六片土地。當時，他們出價之高，令行內人士
側目，有人甚至譏為瘋狂。不過，後來事實證明，尖東的發展潛力極佳，黃氏家族和信
和地產不僅沒有買貴了土地，而且賺取巨額利潤。當時，尖沙咀區的發展，只局限於在
以金馬倫道方圖一哩的地區內，這裡早已商戶林立,十分擁擠，明顯已不足應付發展中
的新需求。港府為使尖沙咀的經濟發展得以持續擴大，遂在60年代末70年代初在尖東進
行大規模填海工程，共填得土地約17.4公頃。這些土地全部以拍賣方式售出，其中以黃
氏家族及信和所購入的最多，估計接近一半。

信和地產購入這些土地後，即推行連串龐大發展計劃，一名曾在信和工作10年的高級行
政人員事後回憶說：「我在七九年加入信和工作，當時主要負責尖東的發展，我記得當
時的尖東是一大塊填海土地，要發展它，一切從無到有，必須具有卓越的遠見和魄力。
公司參與發展釣工程多達8項，計有：尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、
南洋中心及已經易名為明輝中心的尖沙咀廣場，這些龐大的發展，不但將紅磡和尖沙咀
連成一片，而且將尖東發展成一個現代購物旅遊中心，奠定了信和集團的根基。」

尖東區這一系列美輪美奐的商業大廈，是信和集團在香港的代表作和象徵。如果說置地
雄踞中環、九倉稱雄尖沙咀、希慎割據銅鑼灣的話，那麼信和則在尖東獨領風騷，「尖
東地王」可謂當之無愧。正因為這樣，信和地產後來亦易名為尖沙咀置業。

不過，信和與置地、九倉、希慎等老牌地產集團相比，在投資策略上有兩點明顯的區別
：第一，信和地產以地產發展為主、地產投資為輔，因此除保留尖沙咀中心、帝國中心
及幸福中心之外，其餘均推出發售。當時，信和推出的尖東物業甚受市場歡迎，永安廣
場更創造推出當日即告售罄的紀錄，轟動一時。第二，信和發展地產物業，往往是配合
大股東黃氏家族的私人公司進行，如尖沙咀中心，信和地產佔四成半權益，其餘五成半
權益則由黃氏家族持有。

到80年代初，信和地產已頗其規模。1981年3月，黃廷芳將信和地產部分物業，信和置
業有限公司分拆在香港上市，以作為集團地產發展的主力。該年底，信和地產市值達
33.81億元，已超過恆隆、合和、大昌等而成為香港第九大地產上市公司。

黃廷芳、黃志祥父子領導的信和集團，包括上市旗艦和控股公司尖沙咀置業，以及專責
地產發展的信和地產，可以說是香港地產界赫赫有名的「超級大好友」。即使在1983至
1984年地產低潮期間，信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產商之一。這一時期它購
入的地皮就多達10餘幅。不過，正因為如此，信和所受的衝擊力為嚴重，從1981年6月
到1984年6月的3個財政年度裡，信和集團所遭受的損失估計超過10億元，幾乎面臨破產
的局面。

幸而，香港前途問題在1984年底塵埃落定，投資者信心逐步恢復，地產市道重新納入上
升軌道，加上大股東黃氏家族的財政支持，信和安然度過難關。就在中英談判顯露曙光
之際，信和已開始恢復大好友本色。1984年2月，信和聯同中資光大集團及其他南洋財
團以3.8億元投得港府再度推出的金鐘二段，興建成著名的財經廣場。1985年，信和再
接再厲，以3.89億元投得尖沙咀海旁中港城地皮，建成擁有一個設備現代化的中國客運
瑪頭的「城市中的城市」——中港城。這兩項投資都為信和及黃氏家族帶來可觀利潤。

1989年1月，信和聯同新鴻基地產、菱電集團，先後擊敗華人置業、長江實業、世紀城
市、新世界發展等，以33.5億元高價投得灣仔地王。其中，黃氏家族佔四成，信和佔一
成，新地佔四成半，菱電佔半成股權。該幅土地佔地778萬方呎，每方呎地價高達
43,000元，已超過中區消防局地王地價，再創香港賣地的最高紀錄。

這幅灣仔地王後來發展成著名的中環廣場。中環廣場樓高78層，樓面面積達140萬方
呎，總投資超過50億元，於1989年動工，1992年落成。中環廣場不僅是香港及全亞洲最
高的建築物，而且也躋身全球十大名廈。中環廣場頂部裝有創新的幻彩時計—─「麗光
時計」，它可說是綜合了先進的科技、變幻的色彩、燦爛的燈光、活力的動感、創新的
意念以及強勁的魄力於一體，實為香港的寫照。從港九各區都可清楚看到中環廣場的麗
光時計，它成為了國際公認的香港標誌。中環廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以
為傲的代表作。

1989年5月，正值中國「六四事件」期間，港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣，信
和及黃氏家族連奪兩幅工業用地，涉及資金2億元。1991年10月，信和聯同隆豐國際及
中國海外，以12.5億元奪得沙田住宅地王，信和所佔股權為九分之四。在激烈競投中，
信和置業主席黃志祥眼見隆豐國際代表與信和一直爭持至12.3億元時仍無退意，使出一
招「飛象過河」，彎腰向前與隔數排的隆豐代表磋商合作，引來全場嘩然，拍賣官為求
更高成交價，亦開聲阻攔，一時間成為行內人士茶餘飯後的笑談。信和集團競投土地之
勇，由此可見一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。

1993年12月，在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中，信和再次顯露「超級大好
友」本色，它聯同華懋、南豐、中國海外及新加坡置業，擊敗約10個財團的激烈競爭，
以39.4億元的高價奪標，這個價格比底價18億元高出一倍以上。地產界人士分折，該幅
土地每方呎樓面面積成本至少為8,000元，發展商要獲兩成利潤，每方呎樓價至少要
10,000元，數額之高確賞令人咋舌。難怪新地的郭氏兄弟聞訊後亦一度錯愕，後來更笑
看說要計算下自已的「身家」。這次賣地所引起的震撼，超過了會德豐系投鑽石山地王
所引起的轟動。

信和集團的積極進取作風可說始終如一，它在官地拍賣中買入的土地，不少創出歷史新
高，當時往往被人譏笑，然而事後又證明它甚具眼光。事實上，黃氏家族早在80年代初
已相當看好香港經濟前景，認為香港地理位置優越，為東西方的經貿通道，來自世界各
地的商旅絡繹不絕，並以香港為基地拓展對中國貿易，故此對物業需求很大，再加上港
府的積極不干預政策，房地產業前景光明。基於這種信念，信和在香港地產業中一直扮
演「超級大好友」角色。1996年信和置業亦躋身香港十大地產上市公司之列，成為香港
著名的地產發展商之一。


七、會德豐／九龍倉

會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一，
而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部
署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九
倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐
並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產
發展。

80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業，
用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早
在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手
電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢
討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。

1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。

就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開，
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。

1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和
等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德
豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約
3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下
一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。


八、太古地產

太古集團的前身是太古洋行，主要業務是航運、貿易，1950年代收購國泰航空擴展至航
空業，但對地產則一直未有沾手。60年代期間，太古還不斷出售所擁有的土地，包括則
魚涌太古宿舍地段，後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅
樓宇，70年代初又將華蘭路東側土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑
及惠安苑等樓宇。

1972年，太古集團眼看香港地產業日漸興盛，而世界航運業則開始不景，遂創辦太古地
產有限公司，向地產業進軍，計劃關閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地作地產發展。
初期，太古因感集團缺乏地產專才，為吸收經驗，於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯
合收購小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，並將太古城第一期地盤注入。後
來，太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大，沒有必要與大昌分享，遂於
1977年收購太古昌發展全部股權，並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後
來發展成香港著名的地產集團之一。

太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年，太古地
產宣佈，將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇
等綜合發展屋村，該屋村將命名為「太古城」，全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大
廈，逾10,000個住宅單位，可供4.5萬人居住，以及一個規模巨大的商業購物中心—─
太古城中心。整個計劃預計需時8年，總投資約13.5億元。

太古城計劃分五階段十期進行，整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行，
故每期新建成樓宇均有海景，這是太古地產精明之處。不過，太古城興建初期，太古地
產對地產發展尚未建立信心，經營作風保守，在資金籌集上主要通過將太古地產上市集
資，以及售賣土地進行，先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2億元現金，
作為發展太古城初期啟動資金。結果，購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的
賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期，太古地產主要採取與其他財團合
作的形式，如與怡和合組太古施利亞發展，由該公司向太古地產以市價購入地皮，建成
後將利潤分成，這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。

太古城計劃從1975年動工，首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈，使每個單位可
獲充足陽光和空氣，又能縮短走廊長度，住宅單位面積由600至900方呎不等，屬中型住
宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈，俯視海港，故稱為海景花園。每幢
大廈中央核心都設有公共設備，包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住
宅大廈都坐落在寬敞的平台上，平台花園貫通城內各幢樓宇，人車分道，安全方便。太
古城，中部還設有個全港規模最大的購物商場，總面積達300萬方呎的「太古城中
心」，商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜
冰場等各種娛樂設施，並有一幢高級寫字樓，包羅萬象，應有盡有。由於太古城的建集
比例（即覆蓋率）僅25％，即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地，居住環境堪
稱一流。

太古城整個發展計劃，到1985年大體完成，歷時10年。經過80年的滄桑，佔地宏大、遠
東著名的太古船塢，轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅
區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心，成為港島東區一個極具潛力的
展覽和購物娛樂中心，到90年代該中心每日人流量高達7萬人次，假日或周末更達15萬
人次，這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。

太古城住宅單位首期在1976年推出，最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每
方呎200至230元。當時，太古地產擔心銷售不佳，優先讓太古集團和金門建築公司的僱
員享折扣認購，以造成「短期內售清」的效應，吸引市民注意。不過，洞庭閣入伙後，
太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家，售價輾轉上升，1977年第四期「唐宮
閣」、「元宮閣」公開發售時，售價已升至每方呎300元，買家和炒家提前48小時排
隊，要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期，太古城住宅售價甚至上升到每方
呎1,300元。當時，即使以平均價計算，太古城因為土地成本低，每方呎樓面地價成本
僅70元，每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等，其盈利
之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此，太古地產的實力、經營
手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。

太古地產是香港地產業的後起之秀，創辦於1972年，1977年在香港上市。當時因為成功
發展太古城，實力迅速增加，到1979年底，太古地產的市值已達18.7億元，躋身香港十
大地產上市公司之列。1983年底，太古地產市價升至40.1億元，已成為香港僅次於置地
的第二大地產上市公司。當時，太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎，同年租金收
入1.69億元。1984年，股市低迷，太古地產被私有化，成為太古集團旗下的全資附屬公
司。

踏入過渡時期以後，太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月，香港地產業因中英
聯合聲明的正式簽署而開始復甦，太古地產以志在必得的姿態，在官地拍賣會上接連擊
敗華資及南洋財團，以7.03億元價格，奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一
號地段。1986年5月，太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段，
面積達17.2萬多方呎。

太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地，太地計劃在該地段上
發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅，以及中區最龐大的
購物中心，總樓面面積達500萬方呎，命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩
期進行，第一期從1985年動工，到1989年完成，第二期則在90年代初相繼落成。整項計
劃的總投資，除17.08億元地價，還包括21.5億元建築費用，以及利息成本及興建酒店
時的巨額裝修費，總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資，建立
起其在金鐘地區的領導地位，為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。

80年代末，太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特
殊的意義，一個世紀以前，太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不
過，太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因，是看好該地區未來的商業發展潛力。有人
說香港每十年就有一幅旺地誕生，百多年前中環一帶極旺，之後中環、灣仔、銅鑼灣相
繼蓬勃發展，則魚涌極可能是下一站。

其實，早在80年代，太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月，太地以5億元價
格購入糖廠街南華早報大廈，3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此，
太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、
和域大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400
萬方呎。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每1幢新廈均以行人天
橋或通道與其他大廈相連，再與太古城連接，整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個
商業城堡命名為「太古坊」，太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口，交通便利，極具
商業發展潛力，其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室，但希望在則魚涌找到
一流辦公樓的機構。

目前，太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報，太古地產
擁有的投資物業，總面積達1,120萬方呎，另有160萬方呎正在或有待發展中，並持有太
古廣場三家酒店各20％股權。已建成投資物業中，商業樓宇達887.4萬方呎，工業樓宇
181.1萬方呎，住宅樓宇868萬方呎。換言之，太古地產已與九倉，新地等鼎足而立，成
為香港規模最大的地產投資集團之一。


九、希慎

利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商，早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業主，
戰後更開闢利園山，先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多
住宅樓宇。1981年9月，香港股市牛氣沖天，恆生指數第二度衝破1,700點大關，利氏家
族將位於銅鑼灣的5幢收租物業，包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新
寧閣等組成希慎興業有限公司，並在香港上市，集資5億元。當時，希慎與業可謂一家
純地產收租公司，擁有出租物業約123萬方呎。

希慎興業當年上市，在市場上曾引起一些猜測，因為利家向來作風保守，極少容許外人
「分享」祖業，即使在70年代初期股市瘋狂時，利家也沒有上市套現的想法。但踏入80
年代，情形卻有了轉變，除上市集資外，還多次出賣物業，如銅鑼灣恩平道一些舊樓，
就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險，但執掌家族生意的
利澤銘生前一直極力否認，聲明利家仍以香港為根基所在，「每一分錢利潤都留在香
港」。或許由於這種猜測，希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過，誰都不
否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產，全部均為甲級寫字樓和高
級住宅，甫上市使嬴得「小置地」稱號，1984年更被列為33隻恆生指數成份股之一。

希慎興業上市後，即著力加強旗下的投資物業陣營，向大股東利氏家族購入地產物業及
重建發展地盤，計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣；1986年以4,500萬元購
入銅鑼灣兩個地盤，發展成今日的友邦中心及禮頓道111號，同年又以8.5億元購入花園
台2、3號及樂源道38號柏樂苑；1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號
等。到80年代末，希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方呎收租樓面面積，比上市
初期增加逾倍。

踏入90年代，希慎興業的投資策略明顯轉趨積極，除繼續擴大集團的土地儲備之外，更
展開多項物業重建計劃，包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等，以便用盡土地
的地積比率，擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道，是希
慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的，於1992年底落成，樓高31層，樓面面積62萬方
呎，是該區的高級商廈，希慎總部就設於此。

利舞台的重建計劃始於1991年3月，希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99
號利舞台地皮。利舞台落成於1925年，整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的
設計，外西內中，裡面的穹窿圖頂，繪有飾以金箔的九條金龍，舞台頂層精雕著丹鳳朝
陽，下層為二龍爭珠，極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為：「利擅東南萬國衣冠臨勝地，舞
徵詔護滿台簫管奏鈞天。」當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台，是當年香港最豪華
的劇院。然而，經歷了66載燦爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮，1991年希慎
斥資8.5億元拆卸重建利舞台，計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的
利舞台於1995年落成，成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70％股權屬
希慎興業，另外30％權益由先施公司購入。

利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史，當時它是香
港少數由華人管理的豪華酒店，每年香港小姐選美例必在和舞台舉行，然後在利園酒店
彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓，利舞台和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射，成為傳媒焦
點。然而，利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年，希慎展開利園酒店重建
計劃，以配股形式集資12.9億元，由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元，以24.5
億元向利家購入利園酒店物業，該項重建計劃總投資42億元，計劃發展成金鐘太古廣場
式大型綜合物業，總樓面面積達90萬方呎。利園重建計劃於1997年完成。

1996年11月，希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行，投資觸角
伸向中區。1998年，希慎旗下擁有的投資物業已達478萬力呎，實際上已可與中環的置
地，尖沙咀的九倉分庭抗禮，稱雄一方。


十、置地

70年代末80年代初，英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購，置地成為新
與華商覬覦的罔標。面對收購威脅，置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了「連環船」方
式，即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而，在隨後掩至的地產
崩潰中，置地虧損嚴重，負債纍纍，並且累及怡和，令整個集團處於危城困守之中。

1983年怡和新主席西門，凱瑟克上任後，隨即採取了一系列救亡措施，首先是出售置地
的非核心業務以減低負債，其次是使「連環船」脫鉤。1986年底，置地宣佈先後將旗下
經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市；1987年2月怡和宣佈成立一
家名為「怡和策略」的控股公司，將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控，再由怡策
持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組，置地被打回原形，
從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。

80年代期間，置地的大型地產發展計劃主要只有兩項：即交易廣場發展計劃和雪廠街9
號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2用以47.55億元的高價向港府投得。該地盤
佔地14.4萬方呎，投資總額高達80億元，是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項
發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈，即交易廣場一、二座；
第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓，即交易廣場三座，以及一座可與交易廣場一、
二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。

交易廣場一、二期工程分別於1985和1988年落成，總共可提供約150萬方呎的出租寫字
樓面積，供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區，建
有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連，並且通地鐵、渡輪及巴士站，交通便和。因
此，交易廣場一開業，即成為香港的商業樞紐，及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年
初地產高峰期間，交易廣場每月每方呎租金曾創下110元的紀錄。

置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年，置地宣佈展開雪廠街9號重建計
劃，當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段，地盤狹小。其後，置地先後於
1982及1987年購入廣東銀行大廈（德輔道中8號）及球義大廈地皮，將原來只有一萬方
呎地盤合併成3萬多方呎地盤。當時，置地有意一併連毗鄰的恆昌大廈也買下來，可惜
未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成，並被命名為「大道中九號」。
該物業樓高38層，總樓面面積35.8萬方呎，在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾
何設計模式，匯聚了中西精粹的建築特色，給人以精雕細琢之感，彰顯出卓爾不凡的氣
派。大道中九號的建成，為置地從70年代起策劃的中區重建計劃，畫上了個句號。

踏入過渡時期，隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港，置地的投資策略亦轉趨消極，
其重要標誌就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年，置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔
夏愨大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業，又將價價13.5億元的一批土地
儲備賣給新鴻基地產。1988年，置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團，
套現20多億元；1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售，作價17億元。1991年，置地又先
後向新地出售4項商場物業，向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。
1992年，置地更將建成不久的中區核心物業—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給
一中資背景財團。至此，置地已幾乎將中區以外物業全部售罄，套現金額超過130億
元。

到1994年底置地撤離香港股市時，置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢，包括歷
山大廈，交易廣場一、二、三座及平台、富臨間，香港會大廈，怡和大廈，置地廣場
（告羅士打大廈、大堂及公爵大廈）、太子大廈及太古大廈，可供出租樓總面積486.2
萬方呎。該年底，置地市值406.7億元，已落後於新鴻基地產、長江實業、恆基地產、
九龍倉而排第五位。

不過，90年代中期以後，怡和系海外發展屢遭挫折，置地對香港地產的投資又轉趨積
極。1995年底，置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣，可惜無功而返。
這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初，置地自組財團參與機場
鐵路中環總站上蓋物業發展權，然而被新地、恆地組成財團擊敗。至此，置地這顆香港
地產「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。


十一、合和實業

合和實業的創辦，可追溯到胡氏家族的中央建業有限公司。創辦人胡應湘，祖籍廣東花
縣，1935年在香港出生，其父胡志是香港著名的「的士」商，號稱「的士大王」。胡應
湘早年赴美國普林斯頓大學攻讀土木工程，1958年學成返港，曾任職政府工務局助理工
程師。1962年胡獲得建築師執照後，即創立家族的中央建業有限公司。當時，港府認為
香港的士不足，因而增發牌照，其父胡忠多購了數十部的士，使車庫不敷應用，於是便
在銅鑼灣海旁購地建造大廈，底層作停車場，上蓋作住宅出售。這次交易令胡氏家族賺
取了可觀利潤，並開始兼營地產。

1965年香港爆發銀行危機，地產市道蕭條，中央建業業務大受影響，胡應湘遂決定另組
公司自行發展。1972年，胡在父親協助下向匯豐銀行貸款1,500萬元，創辦合和實業有
限公司。同年8月，合和在香港掛牌上市。當時，合和實收資本2億元，分為10,000股，
每股面價2元，以每股5元公開發售2,500萬股新股，集資1.25億元，用作減輕債務及地
產發展。當時，香港地產市道蓬勃，股市飆升，合和的股價也於1973年3月衝上每股30
元水平，比認股價急升5倍，整間公司市值高達36億元，成為規模最大的華資地產上市
公司。上市首年，合和純利達6,070萬元，比預測利潤高出四成半。

可惜，好景不常。1973年3月恆生指數攀升至1774.96的歷史性高位後即急轉直下，當時
股市早已脫離客觀經濟情況，潛伏嚴重危機，股市暴跌的導火線是發現假股票，而最早
發現的假股票就是合和。合和即被證券交易所勒令停牌以便調查。期間，合和持有25％
股權的保利建築公司宣佈破產清盤，令合和遭受損失，故合和復牌後股價一瀉不止。
1974年底，合和股價跌至0.65元，比最高位時下跌97％。遭此打擊，1974年度合和純利
僅2,179萬元，大幅下跌六成四，以後各年度雖逐步回升，但直至1979年才超越1973年
度水平。這一時期，合和側重於地產發展，相繼完成了協威園、康麗園、東威大廈、山
光苑、雲景台、荃灣花園、健威花園、德福花園等多處物業。

70年代合和最重大的物業發展項目是位於灣仔皇后大道東的合和中心。合和中心既是身
為建築師的胡應湘引以為傲的得意之作，也是合和實業的招牌大廈。合和中心在設計上
頗具特色，它包括兩個內筒牆和一個直徑15呎的外筒牆，第一個內筒牆內是電梯通道，
內筒牆之間作洗手間、儲物室及管理通道之用，第二個內筒牆和外筒牆之間，是寫字樓
和商場。合和中心的圖筒形設計，據說可抵受時速194哩的負載風速，這一極限承載的
風力，是香港有史以來所能遇到的最大風暴。胡應湘設計的合和中心原計劃於1976年完
成，後因建築圖則批出的拖延，至1980年才完工。該中心樓高66層，是當時香港最高的
建築物，比康樂大廈還高出139呎，可供出租面積達80萬平方呎，頂層是旋轉餐廳，中
低層是寫字樓，底層和地庫是商場和停車場。合和中心的建成，為合和實業在香港地產
界奠下重要的基礎。

可是，80年代以後，合和的業務重心逐漸轉移到中國內地、泰國、菲律賓的基礎設施工
程，其作為地產五虎將的地位亦逐漸被其他新與地產集團取代。


十二、大昌地產

大昌地產的創辦人陳德泰，祖藉廣東新會，早在1950年代初已活躍於香港地產界，1950
年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月，陳德泰創辦大昌地產（集團）有限
公司，同年12月11日在香港掛牌上市，將面值2元的股票共1,250萬股新股，以每股4元
的價格公開發售，集資5,000萬元。當時，大昌地產除直接擁有地皮物業外，還擁有若
干重要發展工程的少數股東權益，包括和記大廈25％權益、禮頓道一面積41萬方呎商場
寫字樓組合40％權益等。

大昌地產上市後，充份利用股票市場狂熱的機會，發行新收購物業或其他地產公司的少
數股東權益及聯營公司權益。1973年，大昌就先後15次發行新股，發行的股數高達1.5
億股，先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及和記國際等公司換
股，又購入太批物業及地產投資公司，如購入喜來登酒店35％股權、都城地產25％股權
及太古昌25％股權等。

大昌地產在上市初期，在投資者心目中的地位頗高，主席陳德泰更被稱為「地產強
人」。不過，大昌較少獨立自主地發展地產，也缺乏魄力獨力承擔大型發展項目。上市
不久，大昌就依附英資財團，協助其地產發展。當時，陳德泰與英資和記洋行的祈德尊
關係密切，大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的黃埔船塢合組都城地
產，以大昌的資金及由建築到銷售的系統，去發展黃埔船塢在紅磡、大角咀及香港仔三
座船塢的土地，但後來和記集團陷入財政危機，控制權被匯豐銀行所奪，匯豐派「公司
醫生」韋理入主整頓，安排和記與黃埔合併，形勢發生變化。韋理認為香港地產市道蓬
勃毋須與大昌分享，因而推翻雙方往日的許多口頭合約，導致雙方關係破裂對簿公堂，
後來庭外和解。1979年，大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55％股權，同時
以1.1億元價格將中區和記大廈25％業權售回和記黃埔，雙方合作由此終止。

1973年，大昌地產還和英資太古洋行合作，聯合收購小型地產公司健誠置業，改組為太
古昌發展，當時太古集團剛涉足地產業，試圖借助大昌的經驗發展規模龐大的太古船
塢。後來，太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享，遂於1977年收購太古昌發展全部
股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌又和希慎合作，興建希慎大廈
及禮頓中心，1981年9月，利氏家族組成希慎興業在香港上市，大昌變成持有小量股票
的小股東，也不成氣候。大昌地產這種經營方式，雖不致吃大虧，但卻失去大事擴展的
良機。

1981年，大昌地產創辦人陳德泰病逝，公司主席一職遂由其長子陳賦接任。陳賦1974年
畢業於美國麻省理工學院，學成後返港協助父親管理家族生意，當時出任公司主席時年
僅38歲，成為香港最年輕的集團公司主席。不過，由於大昌地產經營作風較保守，缺乏
大氣魄，此時已逐漸落後。


十三、華懋

華懋集團創創辦人王德輝，祖籍浙江溫州，1934年出生，1949年舉家遷移香港，朝鮮戰
爭爆發時，適值父親生意失敗，王德輝停學協助父親重整，經營化工的華懋公司。60年
代，王德輝看好香港地產前景，遂與其妻子龔如心創辦華懋置業有限公司，開始投資地
產。當時，王德輝對地產建築一竅不通，但卻肯虛心學習，每晚工餘都拿著一疊圖則，
向鄰居一位建築老行尊請教，直到摸清路向，才購地建樓。1967年地產低潮時，王德輝
憑獨到眼光，抓住良機在荃灣一帶購入大量地皮，其後人心回穩，百業待興，王德輝在
荃灣大量發展每單位三、四百方呎的小型住宅樓宇，深受市場買家歡迎，逐步奠定了華
懋日後在地產界的地位。

華懋置業的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向擁有大量土地的
牛奶冰廠有限公司展開敵意收購。當時，華懋曾應牛奶冰廠董事局主席周鍚年之邀，與
牛奶冰廠合組牛奶地產公司，向置地展開反擊。華懋注資1.2億元換取牛奶地產24.9％
股權，而牛奶冰廠則以旗下土地換取新公司75.1％股權。後來反擊雖然失敗，但王德輝
及華懋的名字開始在業內打響。

其時，華懋已初具規模，據王德輝當時接受記者訪問時表示，華懋置業已擁有40多個發
展地盤，持有附屬公司30餘家，1971/72年度公司純利已達2,500萬元。1970年代以後，
華懋繼續在荃灣、葵涌、新蒲崗、觀塘等市區邊緣大量購入住宅用地，1975年度公司純
利已增加到7,000萬元，規模已不遜於地產五虎將水平。

華懋集團的地產發展策略有兩個明顯特點：第一，是中低檔路線。華懋發展的樓宇，一
般以中下階層市民為銷售對象，因此樓宇所處地區，往往為市區邊緣勞工密集地帶，樓
宇多屬中小型住宅單位，以樸素馳名，用料不甚講究，其質素有時被外界批評。1979
年，剛建成的荃灣工業大廈被地政工務司列為危樓，小業主驚慌失措，幸而華懋同意出
資，與小業主合資修葺。正因為成本低，華懋的樓宇銷售價亦往往比區內其他地產商的
要低。第二，華懋同時兼營樓宇按揭，將集團發展的樓宇交由旗下財務公司辦理按揭業
務，按揭率為樓價七成，所謂「肥水不流外人田」，除賺取和息外，更可於供樓者無力
償遠時收回樓宇再售。此外集團還兼營樓宇維修、管理、保安等業務，賺取從建樓到售
後服務各個環節的利潤，因而公司的資產規模迅速擴大。到80年代初，華懋已成為唯一
沒有上市的大型地產發展商。一般估計，當時其規模與新地等比已相去不遠。

據了解，華懋持有的乙種換地權益證書，在香港地產發展商中可能數一數二，而其擁有
的出租樓宇，包括寫字樓、住宅樓宇及工業大度，至少約100幢，其中最為人知的，是
尖沙咀的華懋廣場、灣仔的熙信大廈等。1990年4月，華懋集團主席王德輝第二次被綁
架後失蹤，華懋集團一度轉趨低調。不過，其夫人龔如心經3年深居簡出之後，於1993
年己開始收拾悲痛心情，重出江湖，華懋集團已再度活躍。1993年至1994年期間，華懋
頻頻下注，大量收購具重建價值的物業廣場，在市場上相當矚目，其中，包括斥資30億
港元向永安集團購入中區永安人壽大度、永安中心大廈及向英皇集團購入宏記大廈，該
集團還向廖創興企業集團聯絡，有意將永安人壽大廈、永安中心大廈與廖創興銀行大廈
合併發展；稍後又斥資2.55億港元向岑才生家族購入中區華人銀行大廈兩成權益，計劃
與毗鄰的宏記大廈合併重建。

1994年3月，華懋主席龔如心宣布一項令香港轟動的發展大計，計劃斥資100億港元在荃
灣與建一座全香港及全球最高的商業大廈，該廈不連地庫合共108層，樓高468米，地盤
面積約21萬方呎，可建樓面面積210至230萬方呎，預計將於1998年落成，屆時將比現時
香港最高的中環廣場高出158米，比現時全球最高的美國芝加奇Seas Tower仍將高出25
米，比預計1997年落成的中國重慶大廈，亦將高出11米，堪稱「世界第一大廈」。該大
廈將命名為「如心廣場」(Nina Tower)，大廈外牆將沿用華懋傳統顏色—─金色，大廈
頂樓將掛個紅色大心，寫著「We Love Hong Kong」。龔如心表示：她不是希望藉著大
廈命名來紀念自己，而是希望這幢大廈成為香港的新標記，同時表達她對香港前途的信
心。可是，後來該計劃已因技術原因擱置。


十四、南豐

南豐集團的創辦人陳廷驊，祖籍浙江寧波，1923年出生於一布商家庭。1950年陳廷驛移
民香港，初期從事棉紗、布疋等貿易生意，1954年創辦南豐紡熾有限公司，在荃灣設有
佔地面積廣闊的南豐紡紗廠。1969年陳廷驊將南豐紡紗改組，於1970年4月在香港上
市。當時，南豐紡織法定股本4,500萬元，已發展成一縱合式企業集團。南豐紡織上市
後，業務發展很快，到1979年已擁有環錠和空紡紗錠10.4萬枚，月產棉紗640萬磅，穩
執香港紡織業牛耳。陳廷驊亦因而被譽為香港的「棉紗大王」。

70年代中期以後，陳廷驛鑑於紡職業已漸走下波，而地產業發展前景看好，開始將投資
重點轉移到地產業和證券市場。其實，早在1967年地產低潮時，陳廷驊已大量購入廠房
地皮和乙種公函換地證書，為集團日後的地產發展奠定堅實基礎。1970年南豐上市時，
已擁有工業及住宅樓宇41.3萬方呎，乙種公函換地證書32萬方呎、農地12.8萬方呎，是
製造業中的地產大集團。

1976年，南豐透過旗下南豐發展有限公司以4,000多萬元向太古洋行和長江實業購入港
島則魚涌太古山谷英皇道一幅土地興建南豐新村。南豐新村工程分四期進行，包括12幢
28至32層高的住宅大廈，其2,800多個單位，每個單位474至692方呎不等。此外，還附
設兩層停車場和花園平台。南豐新村從1976年開始預售，到1978年全部售磬，每方呎售
價從200多元升至400多元。當時，銀行利率較低，南豐為賺取更大利潤，還自行經營按
揭業務。自此，南豐成為香港重要的地產集團。


十五、鷹君

鷹君創辦人羅鷹石，祖籍廣東潮州，1913年出生，早年曾隨父親遠赴泰國謀生，1938年
移居香港，當時籌得18萬元，買入吉地4,000方呎，向銀行按揭貸款，建成4幢住宅樓
宇，賺得不菲利潤。50年代中後期，羅鷹石眼見大量中國移民湧入，地產市道日漸興
旺，遂於1963年創辦鷹君。鷹君一名，取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」，英
文譯作大鷹（Great Eagle），寓意振翅高飛，鵬程萬里。

1972年10月，鷹君在香港上市，以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股，集資約
3,000萬元。當時，鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元，1975/76年度還跌至397.5萬元。

鷹君崛起的關鍵，是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年，鷹君看準
時機，將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地，1976年後香港經濟復
甦，對工廠的需求大增，鷹君把握時機全力推出廠廈樓花，僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎，價值4億元。1978年，大量內地移民湧入香港，對住宅樓宇需求增加，鷹君
適值大量資金回籠，正好用作購買住宅用地。該年，鷹君購入地盤多達11個，其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段，後來地價、樓價急升，鷹君的資產大
增。

1980年10月，鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用，將兩幅酒
店用地加上多幅土地，組成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股，集資逾3億元。稍後，鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68％股權，並易名百利保投資。這時，鷹君系所控上市公司已增至3家，市值達33.5
億元。其中，鷹君的市價在1981年底達9.63億元，成為香港第二十大地產上市公司。

不過，鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張，早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保，亦是在地產高
峰期進軍地產，其子羅旭瑞又籌劃轟動香港的中巴收購戰，以高價購入中華巴士公司大
批股權，收購失策後仍持有中巴14.7%股權，後來股市暴跌，百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。

1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境，到1983年9月上半年度，
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元，其股價與最高峰時相比，
亦下跌八、九成。這時，鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心，
將所持富豪酒店及百利保股權，委專家評估時價，售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司，而羅旭瑞亦脫離鷹君，出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時，鷹君所遭受的打擊不言而喻，幸地產市道漸甦，而鷹君成
功完成債務重組，5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期，為此而付出沉重的
代價。

八十年代初,，香港地產市道崩潰，鷹君遭受到重大損失。不過，踏入過渡時期以後，
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光，透過一連串低買高賣，實力迅速恢復。1989
年，鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。

花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰，地盤面積為9.2萬方呎，是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月，港府首席地政監督史格偉曾表示，這塊地王價位約在50億港元左
右，當時有分析家更認為，「地王」成交價可能達57億港元，將刷新香港的賣地紀錄。
然而，花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅，期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊，香港地產市道下調，地王的估價也相應地被調低了三成至五成，約為25億至30億港
元。結果，參加競投下標的五家財團（全為華資財團），包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等，其中，以鷹君的標價最高，為27億港元，一舉
奪標。整個地產發展項目，以該幅地競投佔27億港元，再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元，鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示，該集團對香港前景，尤其對寫字樓市道充滿信心，他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴，每次都只能有短暫的影響。

花園道地王於1992年5月建成，為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓，命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈，及37層高的亞太金融大廈，總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益，作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示：「萬國寶通廣場的中樞位置，重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益，並增持該物業權益至74.5%。其增添份量，續供租用。


十六、麗新

麗新製衣在戰前己設立，當時僅是一間規模細小的製衣工場，1950年開始由林百欣接
辦。林百欣，原籍廣東潮陽，1914年出生，早年曾在一家汕頭銀行任職，1945年移居香
港，初期做成衣推銷員，稍後在深水涉元洲街開設成福織造廠，1950年接辦麗新製衣
廠。麗新製衣在深水涉基隆街僅得兩間埔位，主要製造恤衫，銷往東南亞各國。五十年
代，麗新製衣積極拓展新市場，當時，麗新接到一份東非訂單，訂製700打恤衫，要求
限期送貨，其時香港每月僅有一班輪船從日本經香港駛往非洲，在香港僅停留三、四
天，麗新即從日本訂購人造纖維布料，爭取在停泊香港期間完工並及時送貸。據林百欣
後來的回憶：「船到後，我們到碼頭收貨，一定要在船離港直航非洲之前把製成的恤衫
落貨，如果不能用同一班船運往東非，信用狀必然過期，結果，全廠通宵開裁，翌早外
發車縫，再回廠上領，釘鈕……至包裝，一切工序，在三天之內完成，及時將貨送上
船，打破一切紀錄。」林氏還表示：「當時全靠上上下下齊心拼勁，能人所不能，假如
是今日的分科流水作業生產方式，根本做不到。」林百欣這番話，形象生動地反映香港
製造商當年艱苦創業情景及其高效率，結果，林百欣成功開闢非洲市場，並被同業冠以
「非洲王」稱號。

1959年，麗新在香港註冊為有限公司，並成功將產品打入英美市場。1964年，麗新製衣
遷入青山道一幢自置的3層樓高廠廈，生意愈做愈大。當時，因為要從臺灣購買呢絨、
燈蕊絨布等布料，為確保布料來源，麗新收購了臺灣上市公司民與紗廠大部分股權，該
廠擁有2萬枚紗錠，頗具規模。到六十年代後期，麗新製衣的產品已遠銷英、美、德和
加拿大，成為香港主要的成衣製造商之一。

1972年，林百欣趁香港股市高潮將麗新製衣在香港上市，並將上市所籌得的資金用於更
新設備，購量先進製衣機器，擴建廠房。當時，麗新製衣已成為香港最大的紡織品配額
持有人之一。七十年代，林百欣憑多年辦廠經驗，看到投資地產的潛力，遂將公司剩餘
資金用於購地興建廠房，用作收租。1980年，麗新旗下投資廠房面積己逾100萬方呎，
每年提供的租金收人達7,000港元。地產收益已逐漸成為麗新的重要收益來源。1983
年，香港地產低潮，當時大部份地產商或受之前地產狂潮所累，或對香港前景抱觀望態
度，麗新卻將從製衣及配額賺取的資金，悉數投入地產，最初吸納的主要是九龍塘至窩
打老道一帶的貴重住宅用地，1985年地產復甦時，麗新的實力已不同凡嚮了。

1987年，林百欣在赴美留學歸來的次子林建岳協助下大展拳腳，同年9月，林氏透過麗
新製衣斥資7.92億港元向陳俊家族購入上市公司鱷魚恤60％股權。鱷魚恤在香港可說早
已家喻戶曉，其歷史最早可追溯到二十世紀初葉，1910年一家德國公司在香港註冊「鱷
魚恤」商標，從事出口業務，五十年代初這盤生意輾轉傳至陳氏家族。鱷魚恤於1961年
註冊為有限公司，1971年在香港上市，到八十年代中期已發展為外銷與本銷並重的製衣
集團，在港九各區擁有逾30間鱷魚恤零售店，並在中區擁有鱷魚恤大廈作為集團總部。
1987年，陳俊家族因對香港前途信心不足，準備移民加拿大，遂將鱷魚恤控制權出售，
但仍持有10%股權。

麗新收購鱷魚恤後，於同年10月重組集團架構，成立麗新製衣國際有限公司，作為集團
控股公司，向麗新製衣購入包括鱷魚恤在內的全部製衣業務，同年12月在香港上市。麗
新製衣則改名為麗新發展有限公司，專責地產發展業務。麗新發展分拆後在地產發展方
面更加進取，先後興建銅鑼灣廣場、長沙灣商業廣場，麗新廣場等，成為香港股市中的
中型地產集團。1988年，麗新發展和林氏家族再展開收購行動，先後收購經營北美洲酒
店業務的景耀國際逾六成股權及亞洲電視逾四成股權。這時，林氏家族透過麗新國際，
控制上市公司已增加到4家，躋身香港華資大財團之列。