與張大朋大師交流

今天有幸與張大朋大師作一些交流，張大師博學多才，獲益良多。謝

用套利模式分析樓市，未來兩年樓市升幅40%

From Uwants Discuess

關於樓市回報，我們考察下面的方程式

淨年回報 = 年租金 - 貸款利息 - 租金稅 

舉例，對於一個650萬的指標屋苑單位，租金收入 18000 每月（扣除管理費，地租，差餉等雜費），按揭利率 1%，租金稅率 16%。另假定購樓款6.5M全部從銀行全部出自銀行。
淨年回報 = 18000 X 12 - 6500000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                = 216000 -65000 - 27600

                = 12.3萬
即系話，如果你能貸出6.5M全額買樓出租，你無需出一分錢，就可以享受淨收益12萬幾，這就系套利。

當然，呢個系理想情況，現實中你必須要付首付。假定該單位貸款7成，即6.5M X 0.7 = 4.55M
淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 45500 - 27600
                 = 14.3萬
其中套利收入（即系依靠銀行貸款產生的收入）為 14.3萬 X 0.7 = 10萬，即系話套利年收入 10萬元。

自有資金回報，如果不計套利收入，由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M，所以淨現金回報率 = 14.3X0.3 / 195萬 = 2.2%
總回報率 = 14.3 / 195 = 7.3%

假設銀行利率調升到 2%，則

淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.02 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 91000 - 27600
                 = 9萬
其中套利收入為 9萬X 0.7 = 6.3萬
自有資金回報，由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M，所以淨現金回報率 = 9萬X 0.3 / 195萬 = 1.4%
總回報率 = 9萬 / 195萬 = 4.6%


我們將這個問題抽象為：

套利收入 為 T （單位：萬元/年）
租金月收入為 A （單位：萬元/月）
樓價 M （單位：萬元）
按揭年利率 L


T = 12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16

當套利收入T為零時，有

15A = ML

分析：

1. 假定租金為1.8萬每月，利率保持 0.01，則最高樓價應為 2千7百萬
2. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.02，則最高樓價應為 1千3百50萬
3. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.03，則最高樓價應為 9百萬
4. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.04，則最高樓價應為 6百75萬
5. 假定租金收入下降到每月1.5萬，利率保持在0.02，則最高樓價應為 1千1百萬

但，如假設樓市的風險使得套利空間存在，寬度為0.01。

那麼上邊的式子變為：
（12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16）/（0.7M）>= 0.01
所以有
10.5A >= （0.7L + 0.007）M

分析：
6. 假定租金為1.8萬每月，利率保持 0.01，則最高樓價應為 1千3百50萬
7. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.02，則最高樓價應為 9百萬
8. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.03，則最高樓價應為 6百75萬
9. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.04，則最高樓價應為 5百40萬
10. 假定租金收入下降到每月1.5萬，利率保持在0.02，則最高樓價應為 7百50萬

結論：

在當前經濟環境下，香港經濟基本面良好，代表本地薪資水平可望保持穩步向上。另外輸入通脹會另香港物價水平上升。因此租金水平會穩步向上。由於美國負債嚴重，美聯儲必然在近期（至少2年）內保持低利率。

由此可見，該類型房屋可保持在1.8萬每月的租金水平或之上，而按揭利率可望保持在 2%的水平。

也就是說，未來兩年該類型房屋的價格最高可以去到 9百萬，升幅為 40%

對於投資者，若設定止賺點為最高點 85%，則賺幅為 20%

因此，當中原指數達到 120點時，可以考慮止賺離場。