Rexh - 持續收集增長現金流: 04/01/2010

「商舖大王」黎永滔：投資初哥吼4厘細價舖

　　俗語有云「一舖養三代」，買了一間會生「金蛋」的舖位，的確可令人致富，甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔，是行內成功物業投資者，多年來不論淡市或旺市，同樣大有斬獲，其投資往績向來也為人津津樂道。

　　1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖，並於2000年轉售大賺1.6倍；2003年沙氏樓市低潮時，他以樓面呎價僅700多元的極低價，買入全海景的灣仔告士打道217號地皮，其捕捉入市時刻的技倆，令人歎為觀止。

　　黎永滔近期頻頻入市，本刊特別找他向讀者教路，他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖，初試牛刀，不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企，不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖，回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式，讀者財富自然滾滾來。

　　為人熟悉的舖市投資者黎永滔，素來藝高人膽大，揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖，後因金融風暴樓市大挫，黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」，兩年後以4,000萬元將物業售出，大賺2,500萬元。

　　自1991年開始買舖收租的黎永滔，現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區，保守計算，所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的，要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元，買入銅鑼灣總統餐廳舊址（現稱銅鑼坊），然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售，數天內全數售罄，套現約3億元，足證他是投資商舖的高手。

500萬開始1間變30間
　　今天他更晉身發展商行列，在灣仔告士打道興建全海景商用項目，快將完成裝修工程。但鮮為人知的是，黎永滔親手所建的舖位王國，原來是由500萬元首期開始，累升至今天30多億元。
　　時光倒流至1991年，黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖，從事金行生意，毅然將儲下來的500萬元資金作首期，買下人生第一間舖位，從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道，近鵝頸橋附近，當年那間舖只值1,000多萬元，一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。
　　他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎，租予金行及時裝店，兩年後租金已由15萬元升至30萬元，後來食髓知味，自己再將舖位加按套取更多現金，慢慢再捕捉機會，個個舖位買回來也是跳升一倍。」
　　就是運用首間舖位的市值效應，黎永滔一次又一次下注，令他20多年來，由1間變至10間，到現在30多間，成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業，他說︰「早已將金行交予姊姊打理，惟近年姊姊移民美國，只好把金行結束。」
二三?地區300萬入市
　　每朝例必在屋苑游水的黎永滔，生活非外界想像的清閒，他幾乎每日都與太太落區巡舖，與租戶加緊溝通，他邊與記者交談，電話就邊響個不停。為了更有效處理租務，他近年更成立私人公司，分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖，近日忙於為商舖改頭換面，希望在今年7月滿約後，提高舖位租值。
　　他說，現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處，面積約達1,100平方呎，預計屆時會重新改動間隔，租予酒吧或高級零售店，租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露，當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市，可見其投資秘訣第一就是眼明手快。
　　買舖並不是人人負擔得來，黎永滔卻指，自己也是過來人，只要本?平有平買，貴有貴買的心態，踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位，普遍租金回報只約2厘多，反之二?地區不少中下價舖位，租金回報可達4厘，加上現時銀行借貸息口低於一厘，他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位，小試牛刀。
　　「買舖最有趣在於考眼光，不是單看現時租金及回報厘數，而要看通舖位尚餘的租金上升潛力，因租金決定價值，即使今日買回來的舖租值較低，只要守得到在市場回升時出租或出售，舖位真正價值將會呈現，甚至連本帶利雙倍賺回！」他說。

動腦筋一拆三逆市贏家

　　要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過，以其名下羅素街舖位為例，「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟（00417）租用，中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司，租金由20多萬元，一路升至現時70多萬元，單是收租總額已早早蓋過當年的購入價！」2009年8月該舖租予周生生（00116）珠寶店，舖位只有500多平方呎，以每月約70多萬元租金計算，折合每平方呎租金高達1,333元。

　　事實上，黎永滔並非空談之人，早於1997年，他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖，當年正值金融風暴，不少人也看淡後市，各類物業的租金皆跌 40%至50%，但「舖王」動動腦筋略施小計，把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客，原本單一舖位每月收租26萬元，結果卻合共收租30萬元，租金變相提升了15%，成為淡市奇葩。

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買新界樓易「坐艇」？
　　現時新樓價格瘋狂，元朗7,000元一呎，大圍8,000元一呎，非位於傳統市中心的一個小小單位，隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指，預期內地調控及美國加息等接踵而來，新近買入新界一手樓的買家，稍後「坐艇」（資金被鎖）或損手離場的機會甚高。
原因一︰北水話退就退
　　有說內地資金不斷來，樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為，凡涉及內地政策市因素，風險相當大，「中央政府要其生就生，要其亡就亡」，等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。
　　黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈，未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸，大批資金湧入本港樓市，新盤成為內地客心儀對象，人人都說投資移民?起港樓，但實情是來港買樓作投資移民的內地客，佔整體樓市仍是雞毛蒜皮！」
　　保安局上月公布數字顯示，2003年10月推出投資移民計劃至去年底，投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元，去年按年雖有所上升（金額逾56億元），惟佔全港住宅成交總額的1.2%。
與內地客交手露端倪
　　本月初，黎永滔剛由一名內地客手上，以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖，帳面銀碼雖獲利100萬元，但扣除釐印及律師等費用，實質虧蝕約500萬元，當中所為何事？舖位回報也不錯，約有4厘。」業主出貨之急，黎永滔相信，極可能是內地資金正開始班師回朝。
　　「現時入市要小心，凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指，近期不少中資銀行，在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤，原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人，該國企在1997年以1.9億元購入物業，還以全數現金付款呢！只是到了2002年下半年內地收緊銀根，即時引發國企資金逃亡，個個忙於埋單散水，大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。
　　當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶，也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位，逢低必買，成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日，來港買樓的內地資金，不少是去年內地政府放寬借款而來，當中存在不少『鑊氣』，估計現在政府就是不想一下子壓住，慢慢收緊。」
　　「當內地資金斬纜，『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎？隨時以萬七元放售呢！還有呎價8,000元的新界樓，屆時2,000元一呎沽出也不足為奇！」

原因二︰長債孳息趨升

　　在低息環境下，現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升，過去一周更曾觸及4厘，當地樓按息率一般與之掛?，按長債息率向上走勢，我認為拆息被推高是遲早的事，預期高通脹重臨，息口就會上升。」

　　黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平，如拆息升至3厘或以上，市民供樓開始感到吃力，屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽，就是樓價受壓下挫的時刻。」

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舖王教授投資5大要訣

1. 首要查核舖位租約

　　先向土地註冊處申請物業查冊，了解舖位的租約詳情，若租客是長期租用單位，已租上3年或以上，屬最穩健及參考價值高的投資；若租約不足一年，投資者便要當心，因租客隨時只租數個月，交吉舖位屆時白供。

2. 認識各行承租能力

　　哪個行業負擔得起較高租金？二、三?地區如旺角及深水?等，以電訊及時裝等生意最為暢旺，加上有關行業租約較短，當市況轉好時，業主可較先加租；至於食肆行業，營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活，加租幅度往往較小，更因租約普遍最少5至6年，故其加租時間較遲。

3. 買舖投資有平有貴

　　尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高，隨時動輒過億元，如果是投資現金較少或想小試牛刀的話，投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位，不少300多萬元已有交易，也不失是投資舖位理想入門之選。

4. 避開局限較大之選