2014年10月18日星期六

樓市隨談2

這篇是上年樓市隨談的第二篇。也是個人对樓市的睇法及應對。

2014年10月份ccl已經到達129。

這數據表示了什麼?

有什麼啟示嗎?

創新高,下一部應該如何?

明顯地,如佔中没有影響太深經濟,未來一兩年租金會繼續發酵地慢慢升。

現在發生了,這事件影響如何還是未能知道,暫且不理先。

樓市一般最擔心的因素主要是加息。
因而供款多了,回報低了,樓價下跌等等。

相比之下個人反而認為回報率更重要。

由於有槓桿效應,買入及持有時須考慮能否產生正現金流,高回報率產生正現金流才適合長期防禦。

現在樓市上主要可以分為自用及出租者

自用者2年前買入普遍樓價已升over30%以上,它無論在心理及現實情況下都有很大優勢可以處理加息引致供款多了的問題。

自用者今年買入因為經過壓力測試,基本上加息3%問題不大。

出租者2年前買入普遍租金保守已升over 20%,這已經在未加息前己先建立防禦網。

出租者今年買入只要買入回報高一啲,2016年租金升時自然提高持有防禦網。

當然這裏面有一項假設就是租值向上。

如果向下就需要重新計劃!!

個人認為部分細價樓尺價相對中價樓有脫離分別。所以細價樓買入時需要多方面考慮,绝不應只因入場價低而選擇。

有傳美國聯儲預計2015年尾加息,這反而創造了一些機會令市場出現比較有投資價值的樓,當然如果開始時,也應檢視個人財務先。

何時賣出出租樓?

好!!現在有6个問題影響我決定
第一,租值跌了或不能再升, 如另外一個是把比較差物業换更優質的。
第二,經濟差了,失業,人工不能加甚至乎减少了。
第三,通漲。
第四,更好回報。
第五,何時退辣?
第六,加到几多息?能否轉嫁他人?!
這些都是考慮因素,但並非要考慮全部。

經過2008年金融海嘯後,及之後政府出台SSD,DSD等政策後,已令部份投資者相信投資房地產比較好。這是一個浪,跟著第二,第三,第四浪不斷令更多人加入。
過去几年已經發生了。

而且這几年事實剛巧教訓了不少賣出自住及疑惑不決的市民們。

這教訓付出可能不少於1997年買樓負資產人士!!令到捉不到樓市升值的機會。

除了買樓收租,市場上是否缺少了其他比它好的投資?!

明顯然不是吧!

但是這几年樓市上升引致大量市民对於住所,將來不安,租金的提升。

佔中直致到今天已經20多天,這一刻看不到大量减價盆,其中原因包括

市民怕又是狼來了,賣出自住又要租,痛苦,被人說三道四,少做少錯。

对未來樓價下跌,供應內在信心不足。

沒有其他可以解決住房方法。

持有心態正改變中

佔中這只是單一事件,現角力賽中,拖得愈耐对某方愈不利,相信不久能解決的。

另一方面現在持有物業人士如非不特意也不會輕易賣出,這種思維相信持久後又會成為一種新投資文化。正如之前台北市房地產。

香港房產盛衰其中一個因素就是出租率。
當然還有其他因素需要考慮。
但是最重要因素始終係學習並了解個人(家庭)財務,增加財智,財商。

对於目標儲緊樓宇的我,並不想樓市不斷升。反而有升有跌才能有更多機會,但是這個機會在2015前相信可能性不太大吧?!
但是這反而是好處,不但减少了短期再買入风險,也增強了持有防禦力。另外正好在這時間尋找另外一些投資工具。

現在到底是什麼情況??

這可能源於香港人相對过去香港人已經安逸了?沒有很強烈打拼的心,工作好了,住房好了,生活好了,民主好了,就一切好了?!

現在相對以前機會多了,同時競爭大了。但是不應限制於某一地方,某一工作,事業。
可能的話,待家庭財務自由後,我也想創造另一事業。

过去10年,香港及香港人有做了什麼在世界值得驕傲的事情及人及公司發生???

而过去10年,日本,台灣發展如何?

过去10年,韓國,新加波發展如何?

过去10年,美國人民生活如何?

过去10年,中國人民生活如何?

這不是比較,但是能夠令人更清晰目前位置。

而這個只需要獨立思考,除去一切偏見,你一定知道答案吧!

8 則留言:

  1. 謝謝 rexh 兄的分享 :) 像 rexh 兄這樣全面的思考確實很值得學習。

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  2. 有同好朋友欣賞是榮幸

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  3. 大師兄回來了,很久沒有看到你用心寫一篇如此詳盡的分析文章,日後多寫啦。

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  4. 止凡兄,哈哈,我亂講一通,諗到物講物。寫作理財方面真係要向你多多指教。
    我會share多啲。只是今年懶了,没有做什麼,休息年。

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  5. 謝謝分享!

    魚兒

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