如題機會將致，開始作好準備。由於之前買入一個小唐。所以資金有限，只能作小許投入，這兩天開始認真睇睇買什麼啦。
因為這絕對是機會吧！！？認同嗎？！！
以下是個人隨心的一些想法，想分享下，又想記下將來回顧下....
個人好重未來老外可能再印銀紙feel,如果係就持有銀紙者就是有如持有厠紙，要使左佢，一定要包＂金＂才有意思。但是目前這一刻又必須有銀紙。
致於債務，合適同合理的債務應該是通漲的敵人，控制好現金流，它會自動變得影響小。
很多時主流都是未必正確的，但是主流是最易被人了解，利用，信任的。所以就算明知不正確，也不能對著乾，因為你的思維不是主流。
個人投資真的不易，主方向（信念）不變下，其他必須因時定計，合適時間嘗試找合適投資。
例如是這一刻在香港，在最低工資，原物資，任何服務及租約恐怖式上升時理應應暫停擴展生意，保留實力好過。當然我講的只是小生意，並非代表所有一切。
工作只是社會定給自己的一個定期價值，自己定位高，它自然會高的。
近日發覺很多投資人投資成功的其中一個因素就是以前無啦啦買入，現在重係持有者會勝，點解勝？相信他絕對不知，只是機會終於到站而已。因為知道，他不是小勝這麼簡單了。而是最少有一片江山。
另外短期一些所謂的重研究及認真未必全係好事，不能不做也不能不認真但要適可而止看輕自己。事實上信念及堅持往往才能有成果。
市場最可信的人就是自己，如果一項重大投資到最後最好只聽自己意見。所有專家都不能盡信，因為只有你才知道你知道的及不知道的而且只有自己才需要對此負上責任。其他的只是意見一句....
通常一項成功投資是在反對聲音出現的，而通常一項失敗投資是在投票一致而出現的。
對待某些人，這不是計較或小氣，在自己沒有任何合理的報酬情況下千萬不要立亂拿自己的時間不斷為他人做事情，因為這是不合理的。他人也不會知足的，更何況多謝一聲。而且怨氣十足。相反，幫助別人是不需要回報的，多謝也不必。
近排接觸多了一些香港人而一早回國內發展或工作的朋友，事實只有部份港人停中，灰中。他們對未來樂觀。可能這只是心態，但是影響了人的思維。改變了他一生他都未知道。
財務自由這四個字由2007年一直陪伴我至今，近年發覺只要有這個想法的人，基本上已經財務自由了。而只不過是有幾自由而已。
沒有記錯的話，自由一千萬兄目標是2015年6月財務自由的，但是相信果日他依然是平靜生活，感覺很好，因為自由嫂及自由仔已有此富爸爸。
做事情做得好往往是你有幾熱忱，但是不要只有目的沒有大目標，因為這樣很易減少熱忱。
個人認為最能夠學習的往往是一些偉人或成功人自述的書及歷史書。可參考的是學習他們的決定其他只是參考下娛樂下好了。
愈來愈相信有外星人，希望他們友善啦。最好好似MIB，只是想移下民，否則...
原來佛學世界同天文學宇宙觀有共通的...
理財致富是「馬拉松競賽」而非「百米衝刺」比的是耐力而不是爆發力。對於短期無法預測而長期具有高報酬率的投資 最安全的投資策略是： 先投資 , 等待機會再投資! 理財致富就是"持續收集增長現金流＂
2012年6月5日 星期二
2012年5月26日 星期六
唐仔記~就收樓
上月買入之唐仔連天台,基本上按揭已批,P-2.8,供28年,月供$4200左右
現準備放租,目標8000以上,但如7500已算ok ^_^
6月尾收樓
附上幾張圖片參考
當初買入唐仔原因是價平,有装修,市區重要有天台,唐六樓(不算高,個人行樓梯可接受),年紀開始大,大厦未大維修,二房一廳
另外也諗過做bnb,但暫時整個放長租及後再作打算
買入後作了些成交調查
2010/01 2/F 1180000
2011/01 4/F 1700000
2011/09 2/F 1600000
以過很成交價推算,5/F連天台這單位可能真的算買平左?
其實之前自己根本冇諗過買唐樓,過程中也學習了不少唐樓的特點,未來往後日子會再重新考慮自住樓及洋仔問題
買入唐仔原因相信未來只會愈來愈難買到(按揭及供款年期,供應問題),個人望能做到"可收""只租""不賣"
近排很多人都等緊CY上場,樓價會趺.而事實上作為收租,我只會考慮租值問題,貴可不賣,平可不賣,不如留意首期,供款,按揭怎能過好過啦
另外近排股市下跌不少,只是因為要$作首期,否則待熊第一擊已出動
個人組合依然以"持續收集增長現金流"為主,未來日子會以"持續收集穩定增長現金流"為主
22/6 正式收樓，收樓當日身體不適加上患病傷風，放租事項，下星期攪。
現準備放租,目標8000以上,但如7500已算ok ^_^
6月尾收樓
附上幾張圖片參考
當初買入唐仔原因是價平,有装修,市區重要有天台,唐六樓(不算高,個人行樓梯可接受),年紀開始大,大厦未大維修,二房一廳
另外也諗過做bnb,但暫時整個放長租及後再作打算
買入後作了些成交調查
2010/01 2/F 1180000
2011/01 4/F 1700000
2011/09 2/F 1600000
以過很成交價推算,5/F連天台這單位可能真的算買平左?
其實之前自己根本冇諗過買唐樓,過程中也學習了不少唐樓的特點,未來往後日子會再重新考慮自住樓及洋仔問題
買入唐仔原因相信未來只會愈來愈難買到(按揭及供款年期,供應問題),個人望能做到"可收""只租""不賣"
近排很多人都等緊CY上場,樓價會趺.而事實上作為收租,我只會考慮租值問題,貴可不賣,平可不賣,不如留意首期,供款,按揭怎能過好過啦
另外近排股市下跌不少,只是因為要$作首期,否則待熊第一擊已出動
個人組合依然以"持續收集增長現金流"為主,未來日子會以"持續收集穩定增長現金流"為主
22/6 正式收樓，收樓當日身體不適加上患病傷風，放租事項，下星期攪。
2012年4月27日 星期五
按揭擔保人有何須知？
按揭擔保人有何須知？
銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。
他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。
擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。
按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。
正面按揭信貸資料庫對你有何影響？
2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。
而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。
有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。
甚麼是壓力測試？
在2010年8月，金管局發出指引，銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升2厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。
值得留意的是，如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」，以12月28日一個月拆息為0.33厘計，供款利率是2.33厘，但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。
另外，壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。
如何選擇按揭年期？
在借錢買樓時，利率由市場決定，申請人可以決定的是借多少，及還多久。借多少，一般都受制於樓價及可動用首期；還多久，有些人可能不作詳細考慮，選用「標準」的20年；另外一些人可能會比較，不同年期下的供款開支，看看自己的承受能力，再作出決定。
按揭還款年期的選擇，看似簡單，選短年期即每月供款上升，選長年期即每月供款減少；似乎「供得起便選短年期，供不起便選長年期」，部分置業人士更可能以為，按揭年期長短沒什麼大不了，有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上，情況比一般人估計的複雜。第一，更改按揭條件，按揭要過了罰息期，否則要求銀行更改年期，會收罰息；第二，即使過了罰息期，要求銀行更改供款年期，亦往往要收取手續費。
此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期，代表每月供款增加，業主如此安排，會被銀行視為財政穩健的表現；加上縮短還款期，銀行回本速度增加；手續一般沒有多少困難。
相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以，置業人士在決定按揭年期長短時，宜全面考慮各種因素，不宜輕率決定。
擔保人與聯名借款人有何分別？
早前筆者曾撰文提及，按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外，部分貸款機構在批核按揭時，如發現借款人的條件不太理想，可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower)，才批出按揭。
對銀行來說，擔保人及聯名借款人的作用類似，都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入，可能是拖欠紀錄)不理想，便以增加擔保人或聯名借款人的方式，以減少銀行風險。
擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別，例如，一旦借款人拖欠供款，銀行要先向借款人追討，之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」，便與借款人有同等責任，一旦借款人拖欠供款，銀行已可即時向聯名借款人追討。
值得留意的是，不論是擔保人或聯名借款人，如果他日自行申請按揭，其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭，會影響壓力測試的結果。
例如，陳先生為家人按揭的擔保人，有關按揭貸款額為100萬元，數年後家人已償還30萬元，未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時，其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭，再計算其負擔能力。
銀行何時call loan？
去年下半年樓價回落，金管局統計的負資產數目亦告回升；筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應：當負資產出現，銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為，一旦物業資不抵債，銀行便會「call loan」，其實當中存在不少誤解。
當然，按揭是有抵押貸款，對貸款機構來說，抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額，銀行便會「call loan」。原因之一，是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低，即使物業資不抵債，借款人仍準時供款，銀行其實沒有損失。
其次，「call loan」的行為，在市況不理想時，甚至對銀行亦屬不利。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供款，銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以，即使是樓市不景，大量物業成為負資產，銀行亦不會輕易「call loan」。
能否拒用銀行On List律師？
很多人都有自己相熟的律師，在需要處理法律程序時，亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣，尤其是涉及按揭貸款時，相熟律師卻往住未能代表處理。
原因之一，是很多銀行都有所謂「on list」律師，部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。
銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。
由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。
此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會w是較理想的方案。
為何銀行有on list律師？
上周筆者提及，一般銀行都有一個律師或律師樓名單，客戶向銀行申請按揭，銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪，銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設，是與風險管理因素有關的。
銀行的律師名單，不單單是一份列出不同律師樓名字的單張，內部更會為律師樓作出不同評級，只有評級較高的律師樓，可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名，向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況，銀行便會出現巨額損失。
銀行為減少上述風險，便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是：律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。相反，一些新成立的律師樓，便需要較長時間建立聲譽，才會為銀行接受，處理按揭契約。
樓按律師如何「出古惑」?
銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。
回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。
同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。
在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。
為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。
對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。
有人認為，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。
按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。
按揭還款期有何限制？
按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。
後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。
按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。
另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。
如何善用按揭年期呢？
按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，現談一談有關按揭年期的應用。
按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。
金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。
陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。
調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。
值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。
舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。
壓力測試有何荒謬之處？
金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。
荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。
假設申請人供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期稍為延長，把供款下調降至不足一半，便可成功過關。
申請人以較長的供款期成功申請按揭後，如果過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用。
類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。
銀行會否拒絕「劏房」按揭？
「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。
不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。
銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。
按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。
市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。
理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。
一般估價準則
大家看新聞時，不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上，債券(或任何其他商品)，有買有賣就是市價，何必有什麼「評級機構」？其實類似機構的存在，目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級，避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。
同類的機制在按揭市場中，便是估價公司。銀行在批出按揭時，程序上要先得到獨立估價公司的估價報告，銀行批出的按揭，要以估價報告或成交價中低者為準，再乘以相關的按揭成數，貸出款項。
而現實中，估價公司進行估價時，估值應該參考最新的成交價。在二手市場，如果是大型屋苑，成交較多，估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業，估價公司便可能以對上一宗成交的價格，再參考整體市場的升跌幅，計算出一個估價。
另一個常見的估價準則是租金回報率，一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內，一條街都可能沒有一個舖位出售，一旦有成交，估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘，那裡一個月租10萬元的舖位，合理的估值便是2400萬元。
當然，理論歸理論，在現實中，有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是：作出口頭估價一般是免費的，而作出估價報告，又為銀行採用，估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是：雖然制度上，估價公司應該提供一個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用。
按揭成數有沒有破綻？
編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文，深入淺出地講解按揭常識。全文如下：
評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。
金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是2008年的65.9%。
單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？
首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。
但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。
其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。
近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。
舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。
更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。
簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。
應如何評估供款能力？
現時向銀行申請按揭，申請人須通過「壓力測試」，即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成；同時假設按息上升2厘，每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時，除了樓按供款，亦須包括卡數及私人貸款。
置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕，而且預期薪金可明顯增長，否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。
以一個月入2萬元家庭為例，即使在較低按息時期能通過壓力測試，亦不宜借盡，避免取高於192萬元的按揭。相對來說，如果置業人士本身已介中年，又或預期收入難有突破，宜將樓按負債率控制在更低水平，例如6倍，讓供款人有較大彈性面對經濟變化。
收入證明不足 如何申請按揭？
申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。
收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。
若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。
如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。
應否借二按？
大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。
由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。
雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。
不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。
二按有沒有盲點？
近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。
一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。
第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。
如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。
夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。
值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。
如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。
轉讓物業與轉讓公司--邊個著數？
港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，向購入2年內轉讓的物業，徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後，據聞部分投資者索性以公司名義購入單位，再以「出售公司」的方式，逃避有關費用。
先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。
雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。
根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。
其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。
銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。
他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。
擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。
按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。
正面按揭信貸資料庫對你有何影響？
2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。
而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。
有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。
甚麼是壓力測試？
在2010年8月，金管局發出指引，銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升2厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。
值得留意的是，如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」，以12月28日一個月拆息為0.33厘計，供款利率是2.33厘，但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。
另外，壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。
如何選擇按揭年期？
在借錢買樓時，利率由市場決定，申請人可以決定的是借多少，及還多久。借多少，一般都受制於樓價及可動用首期；還多久，有些人可能不作詳細考慮，選用「標準」的20年；另外一些人可能會比較，不同年期下的供款開支，看看自己的承受能力，再作出決定。
按揭還款年期的選擇，看似簡單，選短年期即每月供款上升，選長年期即每月供款減少；似乎「供得起便選短年期，供不起便選長年期」，部分置業人士更可能以為，按揭年期長短沒什麼大不了，有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上，情況比一般人估計的複雜。第一，更改按揭條件，按揭要過了罰息期，否則要求銀行更改年期，會收罰息；第二，即使過了罰息期，要求銀行更改供款年期，亦往往要收取手續費。
此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期，代表每月供款增加，業主如此安排，會被銀行視為財政穩健的表現；加上縮短還款期，銀行回本速度增加；手續一般沒有多少困難。
相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以，置業人士在決定按揭年期長短時，宜全面考慮各種因素，不宜輕率決定。
擔保人與聯名借款人有何分別？
早前筆者曾撰文提及，按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外，部分貸款機構在批核按揭時，如發現借款人的條件不太理想，可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower)，才批出按揭。
對銀行來說，擔保人及聯名借款人的作用類似，都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入，可能是拖欠紀錄)不理想，便以增加擔保人或聯名借款人的方式，以減少銀行風險。
擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別，例如，一旦借款人拖欠供款，銀行要先向借款人追討，之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」，便與借款人有同等責任，一旦借款人拖欠供款，銀行已可即時向聯名借款人追討。
值得留意的是，不論是擔保人或聯名借款人，如果他日自行申請按揭，其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭，會影響壓力測試的結果。
例如，陳先生為家人按揭的擔保人，有關按揭貸款額為100萬元，數年後家人已償還30萬元，未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時，其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭，再計算其負擔能力。
銀行何時call loan？
去年下半年樓價回落，金管局統計的負資產數目亦告回升；筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應：當負資產出現，銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為，一旦物業資不抵債，銀行便會「call loan」，其實當中存在不少誤解。
當然，按揭是有抵押貸款，對貸款機構來說，抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額，銀行便會「call loan」。原因之一，是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低，即使物業資不抵債，借款人仍準時供款，銀行其實沒有損失。
其次，「call loan」的行為，在市況不理想時，甚至對銀行亦屬不利。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供款，銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以，即使是樓市不景，大量物業成為負資產，銀行亦不會輕易「call loan」。
能否拒用銀行On List律師？
很多人都有自己相熟的律師，在需要處理法律程序時，亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣，尤其是涉及按揭貸款時，相熟律師卻往住未能代表處理。
原因之一，是很多銀行都有所謂「on list」律師，部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。
銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。
由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。
此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會w是較理想的方案。
為何銀行有on list律師？
上周筆者提及，一般銀行都有一個律師或律師樓名單，客戶向銀行申請按揭，銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪，銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設，是與風險管理因素有關的。
銀行的律師名單，不單單是一份列出不同律師樓名字的單張，內部更會為律師樓作出不同評級，只有評級較高的律師樓，可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名，向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況，銀行便會出現巨額損失。
銀行為減少上述風險，便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是：律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。相反，一些新成立的律師樓，便需要較長時間建立聲譽，才會為銀行接受，處理按揭契約。
樓按律師如何「出古惑」?
銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。
回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。
同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。
在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。
為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。
對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。
有人認為，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。
按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。
按揭還款期有何限制？
按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。
後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。
按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。
另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。
如何善用按揭年期呢？
按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，現談一談有關按揭年期的應用。
按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。
金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。
陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。
調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。
值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。
舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。
壓力測試有何荒謬之處？
金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。
荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。
假設申請人供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期稍為延長，把供款下調降至不足一半，便可成功過關。
申請人以較長的供款期成功申請按揭後，如果過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用。
類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。
銀行會否拒絕「劏房」按揭？
「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。
不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。
銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。
按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。
市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。
理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。
一般估價準則
大家看新聞時，不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上，債券(或任何其他商品)，有買有賣就是市價，何必有什麼「評級機構」？其實類似機構的存在，目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級，避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。
同類的機制在按揭市場中，便是估價公司。銀行在批出按揭時，程序上要先得到獨立估價公司的估價報告，銀行批出的按揭，要以估價報告或成交價中低者為準，再乘以相關的按揭成數，貸出款項。
而現實中，估價公司進行估價時，估值應該參考最新的成交價。在二手市場，如果是大型屋苑，成交較多，估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業，估價公司便可能以對上一宗成交的價格，再參考整體市場的升跌幅，計算出一個估價。
另一個常見的估價準則是租金回報率，一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內，一條街都可能沒有一個舖位出售，一旦有成交，估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘，那裡一個月租10萬元的舖位，合理的估值便是2400萬元。
當然，理論歸理論，在現實中，有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是：作出口頭估價一般是免費的，而作出估價報告，又為銀行採用，估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是：雖然制度上，估價公司應該提供一個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用。
按揭成數有沒有破綻？
編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文，深入淺出地講解按揭常識。全文如下：
評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。
金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是2008年的65.9%。
單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？
首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。
但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。
其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。
近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。
舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。
更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。
簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。
應如何評估供款能力？
現時向銀行申請按揭，申請人須通過「壓力測試」，即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成；同時假設按息上升2厘，每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時，除了樓按供款，亦須包括卡數及私人貸款。
置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕，而且預期薪金可明顯增長，否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。
以一個月入2萬元家庭為例，即使在較低按息時期能通過壓力測試，亦不宜借盡，避免取高於192萬元的按揭。相對來說，如果置業人士本身已介中年，又或預期收入難有突破，宜將樓按負債率控制在更低水平，例如6倍，讓供款人有較大彈性面對經濟變化。
收入證明不足 如何申請按揭？
申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。
收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。
若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。
如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。
應否借二按？
大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。
由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。
雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。
不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。
二按有沒有盲點？
近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。
一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。
第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。
如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。
夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。
值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。
如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。
轉讓物業與轉讓公司--邊個著數？
港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，向購入2年內轉讓的物業，徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後，據聞部分投資者索性以公司名義購入單位，再以「出售公司」的方式，逃避有關費用。
先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。
雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。
根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。
其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。
2012年4月4日 星期三
水喉工程進行中
過去3-4月，是我工作以來最忙的1個多月，竟然能在短短時間做了三件事情。
第一，把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修，重新定位。在冇裝修期下進行了一個月大整，上星期剛好完工，費用差不多60萬，現在生意額再提升近一倍。 這是未來重要的現金流，因為開始找到它的商業模式。望能keep going up la。
第二，因時製遇，受貴人邀請，入資小許，約有16%一間新分店，這次風險比較底，而且資金很少，我也不打算參與，不想太多也答應了。現也開始生意了，暫時生意額也很不錯。就當自己一日淨賺一百圓，也很不錯。現在等月尾就開估啦 。
第三，在市區入了票買入一間唐仔連天台，過2日知道能否ok 第四，這段時間竟能如常返工，工作。雖然差不多每日通頂，小睡數小時。但是能完成滿足感也是很好的表示。
26\4\2012
前兩天已在律師樓付左大訂，現在著眼點為處理好按揭問題。待銀行確定批出貸款才能安心。 望能盡快順利完成吧。
單位實用面積291，建築450。實在147萬買入，兩房一廳連天台。
另外在28屋網睇到剛買入單位，2010年租金6000，放租竟有148回復左右。 新租約目標6800-7800左右。減供款4400。
淨現金收益約2400-3400左右。
利息支出2040左右。
凈投資現金年分紅6.4%-9%。
淨投資儲蓄年分紅12.7%-15.4%。
以2.5%貸款計算。
假如利率上升，淨投資年分紅會不斷減少。 直到6.8%左右，租金=供款。 ＜
第一，把一直經營中不太賺錢的店舖項目重新裝修，重新定位。在冇裝修期下進行了一個月大整，上星期剛好完工，費用差不多60萬，現在生意額再提升近一倍。 這是未來重要的現金流，因為開始找到它的商業模式。望能keep going up la。
第二，因時製遇，受貴人邀請，入資小許，約有16%一間新分店，這次風險比較底，而且資金很少，我也不打算參與，不想太多也答應了。現也開始生意了，暫時生意額也很不錯。就當自己一日淨賺一百圓，也很不錯。現在等月尾就開估啦 。
第三，在市區入了票買入一間唐仔連天台，過2日知道能否ok 第四，這段時間竟能如常返工，工作。雖然差不多每日通頂，小睡數小時。但是能完成滿足感也是很好的表示。
26\4\2012
前兩天已在律師樓付左大訂，現在著眼點為處理好按揭問題。待銀行確定批出貸款才能安心。 望能盡快順利完成吧。
單位實用面積291，建築450。實在147萬買入，兩房一廳連天台。
另外在28屋網睇到剛買入單位，2010年租金6000，放租竟有148回復左右。 新租約目標6800-7800左右。減供款4400。
淨現金收益約2400-3400左右。
利息支出2040左右。
凈投資現金年分紅6.4%-9%。
淨投資儲蓄年分紅12.7%-15.4%。
以2.5%貸款計算。
假如利率上升，淨投資年分紅會不斷減少。 直到6.8%左右，租金=供款。 ＜
2012年2月10日 星期五
資產組合調整-儲磚
為了未來日子可以更加有效及風險管理個人的被動投資組合後，現在會賞試作一些分類及分析以作日後之調整。
現有組合中包括：股票，基金，人民幣，港磚，車位，國內磚。另外合資的有國內磚及建造的磚及商鋪仔。
現分類為 1："有被動收入的＂及＂冇被動收入的＂
股票組合：大部份股票都有股息收入，未來需要調整一些低股息及高估值的股票。
另外假如到達高估值而相對變得低回報後，會賣出作一個新的組合（股票+房產）
基金組合：是沒有被動收入，但是由於可以參與他國回報及選擇到一個好的基金經理相對跑贏大市能提升長期投資複息回報，所以依然會以不定期供款，但 會多一項就是不定期抽出作收回成本作其他用途之用。
人民幣及港幣：這就是＂待熊基金＂用途清晰。就是待熊。
2：＂要供款但有被動收入的＂及＂要供款但冇被動收入的＂
港磚：現有一個自住磚頭及一個收租磚頭，相對買入價，2層都有很強的價格優勢，未來傾向只租不賣。
現定下計劃包括：1銀行放水+按揭比率上升+樓價調整 未來望能先買入一間自住樓800~900'尺連車位的舊磚，完成後另外有3年目標，望買入港島區及九龍區小型磚各一間先，及一間元朗村磚。
當然這是長期目標，並非一定可在3，5年內完成。可以完成一半，已是萬幸... 完成後應持有一間自住磚+4間收租磚 初步首期預算共需要220~350萬（會以加按80~100+股票基金賣出80~100+待熊儲備+望國內建成的磚頭能夠回收假設100-200） 目標收租尺寸有2000尺，設定尺租20\尺，租金收入有40000\月。rate:4%,25年供，6720000貸款，供款35470，5年後已還866000本金。 另外股息收入望5年後有240000\年 個人目標傾向未來以＂磚頭收租＂及＂股票收股息＂及＂被動生意仔收入＂為主要收入
現在會以不斷學習，修正，改善，變動為未來作準備
現有組合中包括：股票，基金，人民幣，港磚，車位，國內磚。另外合資的有國內磚及建造的磚及商鋪仔。
現分類為 1："有被動收入的＂及＂冇被動收入的＂
股票組合：大部份股票都有股息收入，未來需要調整一些低股息及高估值的股票。
另外假如到達高估值而相對變得低回報後，會賣出作一個新的組合（股票+房產）
基金組合：是沒有被動收入，但是由於可以參與他國回報及選擇到一個好的基金經理相對跑贏大市能提升長期投資複息回報，所以依然會以不定期供款，但 會多一項就是不定期抽出作收回成本作其他用途之用。
人民幣及港幣：這就是＂待熊基金＂用途清晰。就是待熊。
2：＂要供款但有被動收入的＂及＂要供款但冇被動收入的＂
港磚：現有一個自住磚頭及一個收租磚頭，相對買入價，2層都有很強的價格優勢，未來傾向只租不賣。
現定下計劃包括：1銀行放水+按揭比率上升+樓價調整 未來望能先買入一間自住樓800~900'尺連車位的舊磚，完成後另外有3年目標，望買入港島區及九龍區小型磚各一間先，及一間元朗村磚。
當然這是長期目標，並非一定可在3，5年內完成。可以完成一半，已是萬幸... 完成後應持有一間自住磚+4間收租磚 初步首期預算共需要220~350萬（會以加按80~100+股票基金賣出80~100+待熊儲備+望國內建成的磚頭能夠回收假設100-200） 目標收租尺寸有2000尺，設定尺租20\尺，租金收入有40000\月。rate:4%,25年供，6720000貸款，供款35470，5年後已還866000本金。 另外股息收入望5年後有240000\年 個人目標傾向未來以＂磚頭收租＂及＂股票收股息＂及＂被動生意仔收入＂為主要收入
現在會以不斷學習，修正，改善，變動為未來作準備
2012年1月4日 星期三
地產及樓市有用連結
2012年1月1日 星期日
2011's目標檢討及2012's目標設定
轉眼間2011's已經過了,在年初所設定的目標亦是時後檢討進度!五大財務目標各方面暫時依然進行中,現在檢討整年發生事項
- 股票及基金基本上今年只有集中收集幾隻股票,組合2012's會以繼續投入高息股為主今年組合回報總括來講,今年負增長,總估值比上年少左,但係個人著重持續股息收入,感覺也沒有什麼大不了,唯待所有股票業績出才作部置
- 待熊基金暫時續投入人民幣再作打算
- 2010's股息收入约為: $66685; 2011's 约為: $103365; 2012's 目標股息收入為:$115000
物業房地產
3: 店子
今年面對困難彼多,未來集中處理及再投資經營一問先,因為個人想集中經營房地產收租業務投個人工作發展
4: 工作發展
今年工作業續平平,但是事業發展所需基本設定總能完成,來年是Show our Power 時間,2012's望能更上一層樓
總括今年股票基金資產估值減少,房產估值增加,債務增加少許,未來以減債及增加現金流為主
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2012's目標設定
2012's主要目標為增加主動及被動收入,為未來投資機會作好部處
- 年初和家父合資在家鄉起了層3層高的樓,目的只係待作將來被收購之用,現在國內待收物業增加至2500~3000平方米,短期創唔到現金流(不會有租金收入)
- 由於之前持有部份物業短期不能出租,減少了現金流;所以未來只會選擇有租金收入的投資物業
- 今年一直不斷增值房地產知識,也做了不少功課,在於個人性恪及投資取向也適合此處發展,現在努力學習及整合資料,未來分享一些這方面的資訊...
- 另未來設定目標設定為11層(my Lucky No.),望能經營房地產收租業務作退休之用
- 今年並沒有買賣
3: 店子
今年面對困難彼多,未來集中處理及再投資經營一問先,因為個人想集中經營房地產收租業務投個人工作發展
4: 工作發展
今年工作業續平平,但是事業發展所需基本設定總能完成,來年是Show our Power 時間,2012's望能更上一層樓
總括今年股票基金資產估值減少,房產估值增加,債務增加少許,未來以減債及增加現金流為主
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2012's目標設定
2012's主要目標為增加主動及被動收入,為未來投資機會作好部處
1: 工作發展2012's 設定為事業突破發展年,會全情投入工作,望能建立更優越團隊,基本目標設定升一級增加收入,方便投資房產2: 股票房產投資主要目的為收集穩定Cash Flow,買什麼資產,也沒有所謂吧3: 店舖被人追擊,重新大裝修,重新定位,集中能量,望突破同業4: 持績運動健康最重要,望自己減15~20磅未寫完,整理中....
2011年11月24日 星期四
復建居屋 投資者轉揸長綫 專攻天水圍 套房居屋「現持4伙收租」
「香港始終地少人多，近年又有很多內地人來港，房屋一直都供不應求，所以即使政府復建居屋，二手居屋樓價也不會有很大變化，最多升幅不及過去兩年明顯，所以我轉為長綫投資，現時手上有4個單位（居屋）收緊租。」投資天水圍居屋近10年的盧育林對居屋前景仍充滿信心。
「特首講到明，新居屋供應量可加可減，即是說政府是以居屋來控制細價樓價格，未來樓價難以瘋狂上升，最多跟通脹上升。」
染指商場舖 免沾手私樓
他又謂近一、兩年太多人加入投資二手居屋，樓價升得太急。自從政府推出額外印花稅後，很多炒家退出市場，鞏固整體樓價，對他們這類長綫投資者更有利、前 景更清晰，所以復建居屋沒有影響他的投資方向。「我同地產代理講，若有單位回落至135萬元，我會即時買，不用睇樓。但現時天水圍一個600呎居屋，市價 大約160多萬元，根本沒人肯平賣。」
現時從事裝修設計生意的盧育林，在天水圍、元朗區活躍多年，手上持有多個新北江商場舖位、4個天水圍區的二手居屋及逾萬呎農地，估計資產逾2,000萬元。
盧指出，相對於私人樓，居屋樓價平、管理費平、差餉平，對於長綫投資者而言，淨租金回報比私人樓理想，所以多年來一直集中投資區內二手居屋單位。過去數 年經他買賣的二手居屋單位近20個，獲利最多的一個是天水圍天愛苑600多呎單位，103萬元購入，持貨約半年以178萬元沽出，升幅73%。
年輕時從事多個行業的盧育林，深明力不到不為財。他近年專注天水圍二手居屋裝修設計，尤其熟悉區內人士的置業需求。他指天水圍有多個居屋屋苑，當中以天盛苑、天祐苑最接近西鐵站，保值力較強；而天富苑、天頌苑及天愛苑等距離西鐵站較遠，所以過去幾年購入上述數個屋苑單位均作短綫投資，而近西鐵站的單位則 作長綫收租。「租居屋的人個個都是打工仔，交通方便的租盤最受歡迎。」
近鐵路保值 劏房回報高
購入居屋單位後，盧育林多 數會裝修，以提高價值。採訪當天便帶記者參觀剛裝修好的「劏房」單位，投入30多萬元，把一個600餘呎單位，分間成兩個有獨立入口及廚廁的豪華套房，內 附全屋電器，包括分體式冷氣機、洗衣機、微波爐及雪櫃，每個月租5,000元。他指，若全個單位出租，月租最多6,500元，但間成套房，共收租金1萬 元，高出53%；而去年購入價110萬元，租金回報約11厘。
「我經常替人裝修家居，裝修期間個個都要找地方暫住，所以當初把單位分間成套房，主要為顧客提供一條龍服務。後來才發現套房好搶手，試過短租客月租達7,500元，曾經有幾個租客同時搶租一個套房。」
他強調，把居屋分間成套房，並沒有改變結構牆，所以不算犯法；又謂在裝修角度而言，所有居屋單位都可間成套房，和諧式居屋效果最理想；而康和式居屋則因有走廊位，間套房效果較差。
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政府決定復建居屋，某程度是希望幫助年輕人置業。盧育林認為，這是一個很好的政策，當年他便是抽到天盛苑一個61萬元的居屋，得以在區內安居樂業。
指新一代要求多 怕捱苦
但他認為，今時今日的年輕人置業心態與上一代有很大分別，新一代買樓，個個都要求有靚會所、又要市區，個個都嫌新界遠，但政府怎會有這麼多市區地。
「我當年由鯉魚門搬入天水圍，為咗供樓，白天在新鴻基做建築工人，夜晚到黃金海岸酒店做散工；後來自己開燒臘店，白天斬叉燒，夜晚到馬會投注站做保安員，死慳死抵供樓供舖。我想告訴年輕人，錢不是賺回來的，是慳回來的，慳到錢才買到樓。」
盧指新一代年輕人怕捱苦，他開裝修公司，數百元一天也沒有年輕人肯做。他又說：「今時今日我有樓有舖收租，但是生活仍好慳，住居屋，用數百元的電話，車是十多年前買的貨車。即使天天不上班也不會餓，但我繼續努力搵錢，是種自我價值的肯定，證明自己的做人哲理。」
未畢業申公屋 「太愚蠢」
對於有年輕人大學未畢業便趕去申請公屋，他認為這是愚蠢的行為。「我有好多朋友為了住公屋放棄好多發達機會，明知樓價平、舖價平也不敢入市，做生意也不敢大搞，十多年後見我有樓有舖，便後悔當年沒跟我一齊買樓。」
他勉勵年輕人，置業要由低開始，不能好高騖遠。
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2011年11月19日 星期六
應付租霸之收樓程序
唐樓 – 應付租霸之收樓程序
本人深水埗唐八樓，現有一套房出租，實用面積175呎，月租$1950，有意者煩請留言，謝謝。
本人另一套房租客，由於兩個多月尚未交租，本人昨天終於前往下列法院正式辦理收樓。首先感謝大堂接待人員，一起坐下來詳細協助填寫申請表格22，該處職員的服務及態度、效率，相信是全球最佳，不像在義大利，此等案件需時17年才能辦理，難怪義大利業主只有兩種方法對付租霸，一是永不租給陌生人，二是找尋黑手黨收樓，否則，由得租霸白住17年，誰人同意此不平等的安排？
說回正事，填寫完後取籌交文件後，申請書先被蓋政府印章，自行往大堂影印6份，通知租客書影印4份，再交回文件不需排隊，然後交$235手續費，回唐樓把它們張貼三天，第四天回法院花$130填表格30宣誓已經張貼申請收樓書合計三天。大堂自助影印機有兩部，一部收八達通，另一部收零錢，每張影印費$0.5，又快又便宜！
說回正事，填寫完後取籌交文件後，申請書先被蓋政府印章，自行往大堂影印6份，通知租客書影印4份，再交回文件不需排隊，然後交$235手續費，回唐樓把它們張貼三天，第四天回法院花$130填表格30宣誓已經張貼申請收樓書合計三天。大堂自助影印機有兩部，一部收八達通，另一部收零錢，每張影印費$0.5，又快又便宜！
昨天45分鐘內辦妥法院手續，對了，必須交出租約。全香港只有此一法院負責收樓事宜的，時間主要花在排隊上，本人見45分鐘內有近12位申請者，估計整天約有100人申請，整月有2500人申請，與全香港有1萬名租霸的現實相乎。從前租霸平均欠租15個月，如今法院手續減少外，全部可選用中文，最好的事就是服務太好，比日本更為佳，沒人相信，香港法律在這方面全球最佳！因此，大家遇上租霸，立刻往法院辦理好了。
租客必須在收到通知書後7天內提出反對，否則法院在14天內出[聆訊通知書]，即很快便開法庭，業主然後申請[收樓令]，一式多份，每份$61，副本$33，給予租客後，等待4星期，若仍舊不文租及沒有搬出，便申請[收樓傳票]，然後約執達吏一起前往正式收樓了，希望不用到此一步驟，否則他們出動花費千多元，無論如何，法院職員表示，所有上述各項目收費加起來絕不會多於2千元。全程約2個月。
土地審裁處地址：油麻地加士居道38號，電話：27713034，
執達主任電話28027510 ，該處網頁：
淺談唐樓價值
其實唐樓的價值如何界定，確實是一門學問，
在一般人眼中，由於唐樓樓齡大，加上管理不善，看似屬於不值錢不起眼的一類物業，但經探討後，其實亦有其用處的。對於一幢唐樓，其價值是可以以層數高低來劃分的，較為具備商業價值的，首選唐一樓，雖然它不屬於地舖，但卻擁有商業功能，好像旺角西洋菜街或銅鑼灣駱克道等，很多唐一樓單位已把窗戶改成大型落地玻璃面向大街，在內經營時裝、美容、理髮、書齋、影音、體育用品、特色餐廳及工藝飾品等行業，大型落地窗戶吸引街外的行人，變了無形招牌，雖然多了一層樓梯，但價值及租值卻比地舖便宜一大半，對於一些小本經營或自創品牌的創業者來說是十分吸引的。至於唐二樓，由於需要走多一層樓梯，價值亦相對較低，但仍然能吸引一些自僱人仕經營醫療、跌打、風水命理及補習社，亦包括宗教團體及社區組職作辦公室或聚會之用；至於一些非零售區域如長沙灣及深水埗區，地舖會經營成衣/布匹/配料批發，而樓上的一樓便會轉作寫字樓用途，可見其零活性。故此，唐樓可說給予一些在旺區租不起地舖的經營者一個很好的選擇。
隨著香港經濟轉型，物價騰飛，唐二樓以上的單位成為一批從內地來港的新移民及外地來港涉及勞動力人仕的目標居所，香港生活指數高，他們並非有能力在市區租住一個擁有廳房的單位，因為這些單位每月租金至少需要$4,500 以上，他們並不能輕鬆負擔，反而這些唐樓分間出來的套房，每月租金介乎$1,500 至$3,000，更為適合他們生活所需，這些市區唐樓既可降低租屋費用之餘，外出工作時的交通洗費較低亦是吸引之處，造就了一般唐樓空置率偏低的情況出現。
其實投資唐樓或樓齡逾30 年的物業投資者亦大不乏人，皆因這類物業均鄰近繁華地段。成交尚算活躍，反映市場認同其價值。這些舊樓大部份身處黃金地段，市場又豈會令其迷失價值呢！一般投資這類物業的投資者，會把唐樓分間為套房出租，每呎租金達$15-$20，並不比大型屋苑遜色。此外，亦有投資者買下幾伙單位申請作賓館用途，經營賓館生意。雖然這些物業受市場歡迎，但本身問題亦甚多，例如樓齡大設施舊，潛在的維修費用可能十分驚人，另外，由於人流廣
保安差，品流較為複雜，管理難度較高，造成價格低企。儘管如此，這些物業不論用作商業或住宅用途，由於價格相宜，租值吸引，即使是二樓以上的單位租金回報率亦拍得住藍籌屋苑，在衡量風險後亦不失作為其中一項投資對象呢！
樓市透視眼: 唐樓高收10厘 禾稈冚珍珠
轉載: 蘋果 (12.09.08)
近 期 市 區 唐 樓 頻 錄 成 交 ， 反映 出 這 類 高 回 報 、 高 風 險 的 冷 門 投 資 ， 頗 受 市 場 歡 迎 ， 事 實 上 ， 舊 區 重 建 是 近 年 大 勢 所 趨 ，在 市 區 土 地 供 應 緊 絀 下 ， 發 展 商 亦 正 積 極 收 購 具 發 展 潛 力 的 唐 樓 作 為 土 地 儲 備 ， 其 中 唐 樓 甚多 的 港 島 筲 箕 灣 及 九 龍 深 水
，因 樓 價 仍 處 低 水 ， 已 成 為 發 展 商 熱 門 對 象 ， 並 開 始 陸 續 出 現 成 功 收 購 例 子 ， 吸 引 不 少 投 資 者「 吼 到 實 」 等 落 釘 。 由 於 唐 樓 入 場 費 普 遍 低 於 200 萬 元 ， 收 租 更可 享 高 回 報 ， 兼 博 收 購 ， 名 副 其 實 禾 稈 冚 珍 珠 。
- 筲 箕 灣 -
近 期 唐 樓 成 交 活 躍 入 場 費 低 於 200 萬元
港 島 舊 區 筲 箕 灣 新 舊 樓 宇 交錯 ， 極 具 重 建 價 值 ， 美 聯 物 業 助 理 區 域 經 理 何 志 翔 指 出 ， 筲 箕 灣 唐 樓 眾 多 ， 樓 齡 大 部 份 皆 在 40 年 以 上 ， 目 前 會 以 筲 箕 灣 道 一 帶 及 金 華 街 最 為 熱 門 ， 不 過 ， 因 唐 樓單 位 較 少 放 盤 ， 區 內 每 月 唐 樓 成 交 約 1 至 3 宗， 平 均 呎 價 約 2,300 元 ， 租 金 回 報 約 6 至 7 厘 。 近 期 唐 樓 成 交 活 躍 ， 本 月 至 今 已 連 續 錄 得 兩 宗 成 交 個 案 ， 樓 價 均低 於 200 萬 元 ， 呎 價 在 2,000 元 以 下。
套 房 出 租 回 報 13 厘
據 悉 ， 原 來 坊 間 不 少 投 資 老 手 都 會 將 唐 樓 單 位 間 成 套 房 出 租 ， 以 剛 成 交 的 東 大 街 171 號 中 層 單 位 為 例 ， 面 積 990 方 呎 ， 成 交價 185 萬 元 ， 若 將 單 位 租 予 單 一 租 客 ， 市 值 租 金 約 9,000 元 ， 租 金 回 報 已 不 俗 ， 約 有 5.8 厘 ，但 若 間 成 套 房 出 租 ， 以 每 間 套 房 市 值 租 金 約 4,000 至 5,000 元 計 算 ， 每 月 總 租 金 收 入 可 達 1.6 至 2 萬 元 ， 回 報 由 10 厘 至 13 厘 不 等 ， 相 當 吸 引 。 不 過 ， 改 裝 套 房 除 需 要 前 期 投 資 外 ， 亦 要 承 擔潛 在 風 險 。
收 購 前 後 樓 價 差 距 1 倍「 其 實 ， 由 97 年 至 今 ， 一 直 都 有 投 資 者 物 色 有 重 建 價 值 的 唐 樓 及 舊 樓 覷 準 機 會 落 釘 ， 由 於 筲 箕 灣 唐樓 樓 價 仍 屬 低 水 ， 近 年 發 展 商 正 積 極 在 該 區 收 購 舊 樓 ， 成 功 收 購 個 案 亦 不 少 ， 包 括 有 筲 箕 灣道 295 至 305 號 一 列 6 幢 唐 樓 、 成 安 街 18 至 28 號 舊 樓 、 以 及 筲 箕 灣 道 147至 159 號 舊 樓 等 。 」 何 志 翔 分 析 說 ， 唐 樓 在 收 購 前 後 樓 價 差 距 甚 大 ， 以 筲箕 灣 道 295 至 305 號 一 列6 幢 唐 樓 為 例 ， 在 收 購 前 ， 面 積 700 方 呎 的唐 樓 單 位 ， 每 伙 市 值 約 120 萬 元 ， 但 收 購 價 為 每 伙 240萬 元 ， 足 足 升 值 1 倍
- 深 水-重 建 概 念 濃 120 萬 落 釘 兼 收 10 厘回 報
深 水可謂 舊 樓 天 堂 ， 屬 小 型 民 生 社 區 ， 不 少 舊 樓 樓 齡 達 40 多 年 之 高 ， 故一 直 被 市 建 局 視 為 重 點 重 建 區 域 之 一 ， 日 前 市 建 局 就 海 壇 街 、 桂 林 街 、 北 河 街 的 重 建 項 目 公佈 收 購 價 以 每 平 方 呎 實 用 面 積 為 5,297 元 ， 令 在 區 內 早 已 落 釘 的投 資 者 更 為 心 動 。 世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ： 「 深 水 向來 吸 引 小 型 投 資 者 追 捧 ， 採 以 長 線 形 式 為 主 。 加 上 區 內 大 炒 重 建 概 念 ， 現 時 不 少 入 市 者 實 行『 攻 守 兼 備 』 ， 一 邊 收 租 一 邊 博 收 購 重 建 。 另 一 方 面 ， 區 內 物 業 亦 具 優 勢 ， 除 了 交 通 網 絡 成熟 ， 建 有 港 鐵 站 ， 同 時 入 場 費 較 低 ， 現 時 舊 樓 呎 價 2,000 元 起 ，入 場 費 約 120 萬 元 ， 租 金 回 報 可 達 約 8 厘， 在 收 租 貴 過 供 樓 的 情 況 下 ， 最 快 10 年 即 可 回 本 。 若 然 將 單 位 轉作 分 租 套 房 ， 每 一 套 房 租 金 2,500 元 至 3,800 元 不 等 ， 租 金 回 報 穩 袋 10 厘 ， 甚 至 可 高 至 12 厘 之 多 ， 對 比 區 內 回 報 6 至 7 厘 的 洋 樓 『 食 水 』 更 深 。 」 月 前 醫 局 街 一 唐 3 樓單 位 錄 得 轉 手 成 交 ， 實 用 面 積 730 方 呎 ， 成 交 價 160 萬 元 ， 平 均 呎 價 2,192 元 ， 業 主 購 入 單位 作 收 租 用 途 ， 間 作4 房 1 廳 之 套 房， 每 間 租 金 3,500 元 ， 每 月 總 租 金 達 1.4 萬元 ， 租 金 回 報 達 10.5 厘 。
醫 局 街 舊 樓 群 「 有 得 諗 」區 內 唐 樓 入 場 費 低 ， 租 務 市 場 暢 旺 ， 套 房 間 隔 甚 受 歡 迎 ， 租金 貼 近 市 價 數 日 已 獲 承 租 ， 故 不 少 業 主 鎖 定 重 建 街 道 為 入 市 目 標 。 林 美 顏
路， 想 揀 選 高 回 報 物 業 ， 不 論 是 洋 樓 或 唐 樓 宜 具 備 高 實 用 率 為 大 前 提 ， 避 免 太 接 近 港 鐵 站 ， 令單 位 呎 價 高 昂 。 此 外 ， 投 資 者 大 可 揀 選 醫 局 街 一 帶 舊 樓 ， 由 於 該 地 段 物 業 樓 齡 高 ， 位 置 較 近海 ， 若 然 配 合 未 來 發 展 ， 估 計 中 高 層 單 位 可 望 海 ， 景 觀 優 質 ， 收 購 重 建 成 數 亦 大 ， 惟 現 時 放盤 量 不 多 ， 有 意 者 需 看 準 時 機 入 貨 。 另 一 方 面 ， 揀 選 層 數 及 伙 數 較 少 的 物 業 ， 兼 鄰 近 一 帶 均屬 舊 樓 群 更 「 
數」 ， 由 於 業 權 簡 單 ， 易 於 收 購 ， 重 建 機 會 較 大 ， 反 之 鄰 近 已 有 新 式 物 業 落 成 ， 有 可 能 影 響 重建 規 模 及 物 業 呎 價 。
世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ， 深 水區舊 樓 林 立 ， 不 少 投 資 者 一 邊 落 釘 一 邊 出 租 物 業 ， 回 報 率 最 高 可 達 12 厘不 等 。
大 單 位 多 套 房 提 高 回 報 率唐 樓 實 用 率 高 ， 面 積 大 ， 很 多 投 資 者 改 建 為 套 房 ， 逐 戶 出 租， 「 閒 閒 地 」 可 獲 10 厘 回 報 ， 比 起 洋 房 回 報 率 多 一 大 截 ， 除 了 夠供 樓 ， 兼 可 每 月 淨 袋 一 筆 。 林 美 顏 建 議 投 資 者 要 揀 選 唐 樓 作 套 房 出 租 有 以 下 數 個 要 點 ：
1) 宜 揀 選 呎 數 較 大 之 單 位 ， 適 合 分 間 較 多 套 房 ， 提 高 回 報 率 。
2) 留 意 單 位 窗 戶 是 否 充 足 ， 每 個 套 房 附 有 窗 戶 ， 方 便 出 租 。
3) 不 宜 太 接 近 港 鐵 站 ， 因 為 此 類 物 業 呎 價 較 貴 ， 相 反 與 港 鐵 站 距 離 5 至 10 分 鐘 步 程 較 合 適 。
4) 注 意 物 業 街 道 之 衞 生 問 題 ， 例 如 位 處 街 市 ， 衞 生 環 境 稍 遜 。
市 區 唐 樓 成 發 展 商 收 購 目 標
購 買 唐 樓 小 貼 士
1 ） 為 避 免 日 後 業 權 過 度 分 散 ， 最 好 購 買 伙 數 較 少 的 4 至 5 層 高 唐 樓 。
2 ） 唐 樓 修 葺 問 題 較 多 ， 為 免 支 付 昂 貴 的 大 廈 維 修 費 ， 宜 購 買 經 已 翻 新 的 唐 樓 。
3 ） 唐 樓 群 之 間 不 能 夾 雜 新 建 物 業 ， 因 為 通 常 都 會 影 響 收 購 行 動 ， 若 一 整 列 都 是 唐 樓群 會 較 為 理 想 。
4 ） 投 資 人 士 要 留 意 ， 唐 樓 一 般 按 揭 成 數 較 低 ， 只 有 六 至 七 成 ， 年 期 約 為 15 年 。
5 ） 購 買 唐 樓 始 終 是 一 項 高 回 報 、 高 風 險 的 長 線 投 資 ， 收 購 亦 有 可 能 遙 遙 無 期 ， 投 資者 入 市 前 應 要 小 心 計 算 潛 在 風 險 。
轉載: 蘋果 (12.09.08)
近 期 市 區 唐 樓 頻 錄 成 交 ， 反映 出 這 類 高 回 報 、 高 風 險 的 冷 門 投 資 ， 頗 受 市 場 歡 迎 ， 事 實 上 ， 舊 區 重 建 是 近 年 大 勢 所 趨 ，在 市 區 土 地 供 應 緊 絀 下 ， 發 展 商 亦 正 積 極 收 購 具 發 展 潛 力 的 唐 樓 作 為 土 地 儲 備 ， 其 中 唐 樓 甚多 的 港 島 筲 箕 灣 及 九 龍 深 水
，因 樓 價 仍 處 低 水 ， 已 成 為 發 展 商 熱 門 對 象 ， 並 開 始 陸 續 出 現 成 功 收 購 例 子 ， 吸 引 不 少 投 資 者「 吼 到 實 」 等 落 釘 。 由 於 唐 樓 入 場 費 普 遍 低 於 200 萬 元 ， 收 租 更可 享 高 回 報 ， 兼 博 收 購 ， 名 副 其 實 禾 稈 冚 珍 珠 。- 筲 箕 灣 -
近 期 唐 樓 成 交 活 躍 入 場 費 低 於 200 萬元
港 島 舊 區 筲 箕 灣 新 舊 樓 宇 交錯 ， 極 具 重 建 價 值 ， 美 聯 物 業 助 理 區 域 經 理 何 志 翔 指 出 ， 筲 箕 灣 唐 樓 眾 多 ， 樓 齡 大 部 份 皆 在 40 年 以 上 ， 目 前 會 以 筲 箕 灣 道 一 帶 及 金 華 街 最 為 熱 門 ， 不 過 ， 因 唐 樓單 位 較 少 放 盤 ， 區 內 每 月 唐 樓 成 交 約 1 至 3 宗， 平 均 呎 價 約 2,300 元 ， 租 金 回 報 約 6 至 7 厘 。 近 期 唐 樓 成 交 活 躍 ， 本 月 至 今 已 連 續 錄 得 兩 宗 成 交 個 案 ， 樓 價 均低 於 200 萬 元 ， 呎 價 在 2,000 元 以 下。
套 房 出 租 回 報 13 厘
據 悉 ， 原 來 坊 間 不 少 投 資 老 手 都 會 將 唐 樓 單 位 間 成 套 房 出 租 ， 以 剛 成 交 的 東 大 街 171 號 中 層 單 位 為 例 ， 面 積 990 方 呎 ， 成 交價 185 萬 元 ， 若 將 單 位 租 予 單 一 租 客 ， 市 值 租 金 約 9,000 元 ， 租 金 回 報 已 不 俗 ， 約 有 5.8 厘 ，但 若 間 成 套 房 出 租 ， 以 每 間 套 房 市 值 租 金 約 4,000 至 5,000 元 計 算 ， 每 月 總 租 金 收 入 可 達 1.6 至 2 萬 元 ， 回 報 由 10 厘 至 13 厘 不 等 ， 相 當 吸 引 。 不 過 ， 改 裝 套 房 除 需 要 前 期 投 資 外 ， 亦 要 承 擔潛 在 風 險 。
收 購 前 後 樓 價 差 距 1 倍「 其 實 ， 由 97 年 至 今 ， 一 直 都 有 投 資 者 物 色 有 重 建 價 值 的 唐 樓 及 舊 樓 覷 準 機 會 落 釘 ， 由 於 筲 箕 灣 唐樓 樓 價 仍 屬 低 水 ， 近 年 發 展 商 正 積 極 在 該 區 收 購 舊 樓 ， 成 功 收 購 個 案 亦 不 少 ， 包 括 有 筲 箕 灣道 295 至 305 號 一 列 6 幢 唐 樓 、 成 安 街 18 至 28 號 舊 樓 、 以 及 筲 箕 灣 道 147至 159 號 舊 樓 等 。 」 何 志 翔 分 析 說 ， 唐 樓 在 收 購 前 後 樓 價 差 距 甚 大 ， 以 筲箕 灣 道 295 至 305 號 一 列6 幢 唐 樓 為 例 ， 在 收 購 前 ， 面 積 700 方 呎 的唐 樓 單 位 ， 每 伙 市 值 約 120 萬 元 ， 但 收 購 價 為 每 伙 240萬 元 ， 足 足 升 值 1 倍
- 深 水
-重 建 概 念 濃 120 萬 落 釘 兼 收 10 厘回 報深 水
可謂 舊 樓 天 堂 ， 屬 小 型 民 生 社 區 ， 不 少 舊 樓 樓 齡 達 40 多 年 之 高 ， 故一 直 被 市 建 局 視 為 重 點 重 建 區 域 之 一 ， 日 前 市 建 局 就 海 壇 街 、 桂 林 街 、 北 河 街 的 重 建 項 目 公佈 收 購 價 以 每 平 方 呎 實 用 面 積 為 5,297 元 ， 令 在 區 內 早 已 落 釘 的投 資 者 更 為 心 動 。 世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ： 「 深 水 向來 吸 引 小 型 投 資 者 追 捧 ， 採 以 長 線 形 式 為 主 。 加 上 區 內 大 炒 重 建 概 念 ， 現 時 不 少 入 市 者 實 行『 攻 守 兼 備 』 ， 一 邊 收 租 一 邊 博 收 購 重 建 。 另 一 方 面 ， 區 內 物 業 亦 具 優 勢 ， 除 了 交 通 網 絡 成熟 ， 建 有 港 鐵 站 ， 同 時 入 場 費 較 低 ， 現 時 舊 樓 呎 價 2,000 元 起 ，入 場 費 約 120 萬 元 ， 租 金 回 報 可 達 約 8 厘， 在 收 租 貴 過 供 樓 的 情 況 下 ， 最 快 10 年 即 可 回 本 。 若 然 將 單 位 轉作 分 租 套 房 ， 每 一 套 房 租 金 2,500 元 至 3,800 元 不 等 ， 租 金 回 報 穩 袋 10 厘 ， 甚 至 可 高 至 12 厘 之 多 ， 對 比 區 內 回 報 6 至 7 厘 的 洋 樓 『 食 水 』 更 深 。 」 月 前 醫 局 街 一 唐 3 樓單 位 錄 得 轉 手 成 交 ， 實 用 面 積 730 方 呎 ， 成 交 價 160 萬 元 ， 平 均 呎 價 2,192 元 ， 業 主 購 入 單位 作 收 租 用 途 ， 間 作4 房 1 廳 之 套 房， 每 間 租 金 3,500 元 ， 每 月 總 租 金 達 1.4 萬元 ， 租 金 回 報 達 10.5 厘 。醫 局 街 舊 樓 群 「 有 得 諗 」區 內 唐 樓 入 場 費 低 ， 租 務 市 場 暢 旺 ， 套 房 間 隔 甚 受 歡 迎 ， 租金 貼 近 市 價 數 日 已 獲 承 租 ， 故 不 少 業 主 鎖 定 重 建 街 道 為 入 市 目 標 。 林 美 顏
路， 想 揀 選 高 回 報 物 業 ， 不 論 是 洋 樓 或 唐 樓 宜 具 備 高 實 用 率 為 大 前 提 ， 避 免 太 接 近 港 鐵 站 ， 令單 位 呎 價 高 昂 。 此 外 ， 投 資 者 大 可 揀 選 醫 局 街 一 帶 舊 樓 ， 由 於 該 地 段 物 業 樓 齡 高 ， 位 置 較 近海 ， 若 然 配 合 未 來 發 展 ， 估 計 中 高 層 單 位 可 望 海 ， 景 觀 優 質 ， 收 購 重 建 成 數 亦 大 ， 惟 現 時 放盤 量 不 多 ， 有 意 者 需 看 準 時 機 入 貨 。 另 一 方 面 ， 揀 選 層 數 及 伙 數 較 少 的 物 業 ， 兼 鄰 近 一 帶 均屬 舊 樓 群 更 「 數」 ， 由 於 業 權 簡 單 ， 易 於 收 購 ， 重 建 機 會 較 大 ， 反 之 鄰 近 已 有 新 式 物 業 落 成 ， 有 可 能 影 響 重建 規 模 及 物 業 呎 價 。世 紀 21 策 略 經 理 林 美 顏 表 示 ， 深 水
區舊 樓 林 立 ， 不 少 投 資 者 一 邊 落 釘 一 邊 出 租 物 業 ， 回 報 率 最 高 可 達 12 厘不 等 。大 單 位 多 套 房 提 高 回 報 率唐 樓 實 用 率 高 ， 面 積 大 ， 很 多 投 資 者 改 建 為 套 房 ， 逐 戶 出 租， 「 閒 閒 地 」 可 獲 10 厘 回 報 ， 比 起 洋 房 回 報 率 多 一 大 截 ， 除 了 夠供 樓 ， 兼 可 每 月 淨 袋 一 筆 。 林 美 顏 建 議 投 資 者 要 揀 選 唐 樓 作 套 房 出 租 有 以 下 數 個 要 點 ：
1) 宜 揀 選 呎 數 較 大 之 單 位 ， 適 合 分 間 較 多 套 房 ， 提 高 回 報 率 。
2) 留 意 單 位 窗 戶 是 否 充 足 ， 每 個 套 房 附 有 窗 戶 ， 方 便 出 租 。
3) 不 宜 太 接 近 港 鐵 站 ， 因 為 此 類 物 業 呎 價 較 貴 ， 相 反 與 港 鐵 站 距 離 5 至 10 分 鐘 步 程 較 合 適 。
4) 注 意 物 業 街 道 之 衞 生 問 題 ， 例 如 位 處 街 市 ， 衞 生 環 境 稍 遜 。
市 區 唐 樓 成 發 展 商 收 購 目 標
購 買 唐 樓 小 貼 士
1 ） 為 避 免 日 後 業 權 過 度 分 散 ， 最 好 購 買 伙 數 較 少 的 4 至 5 層 高 唐 樓 。
2 ） 唐 樓 修 葺 問 題 較 多 ， 為 免 支 付 昂 貴 的 大 廈 維 修 費 ， 宜 購 買 經 已 翻 新 的 唐 樓 。
3 ） 唐 樓 群 之 間 不 能 夾 雜 新 建 物 業 ， 因 為 通 常 都 會 影 響 收 購 行 動 ， 若 一 整 列 都 是 唐 樓群 會 較 為 理 想 。
4 ） 投 資 人 士 要 留 意 ， 唐 樓 一 般 按 揭 成 數 較 低 ， 只 有 六 至 七 成 ， 年 期 約 為 15 年 。
5 ） 購 買 唐 樓 始 終 是 一 項 高 回 報 、 高 風 險 的 長 線 投 資 ， 收 購 亦 有 可 能 遙 遙 無 期 ， 投 資者 入 市 前 應 要 小 心 計 算 潛 在 風 險 。
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