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俗語有云「一舖養三代」，買了一間會生「金蛋」的舖位，的確可令人致富，甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔，是行內成功物業投資者，多年來不論淡市或旺市，同樣大有斬獲，其投資往績向來也為人津津樂道。
1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖，並於2000年轉售大賺1.6倍；2003年沙氏樓市低潮時，他以樓面呎價僅700多元的極低價，買入全海景的灣仔告士打道217號地皮，其捕捉入市時刻的技倆，令人歎為觀止。
黎永滔近期頻頻入市，本刊特別找他向讀者教路，他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖，初試牛刀，不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企，不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖，回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式，讀者財富自然滾滾來。
為人熟悉的舖市投資者黎永滔，素來藝高人膽大，揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖，後因金融風暴樓市大挫，黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」，兩年後以4,000萬元將物業售出，大賺2,500萬元。
自1991年開始買舖收租的黎永滔，現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區，保守計算，所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的，要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元，買入銅鑼灣總統餐廳舊址（現稱銅鑼坊），然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售，數天內全數售罄，套現約3億元，足證他是投資商舖的高手。
500萬開始1間變30間今天他更晉身發展商行列，在灣仔告士打道興建全海景商用項目，快將完成裝修工程。但鮮為人知的是，黎永滔親手所建的舖位王國，原來是由500萬元首期開始，累升至今天30多億元。 時光倒流至1991年，黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖，從事金行生意，毅然將儲下來的500萬元資金作首期，買下人生第一間舖位，從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道，近鵝頸橋附近，當年那間舖只值1,000多萬元，一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。 他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎，租予金行及時裝店，兩年後租金已由15萬元升至30萬元，後來食髓知味，自己再將舖位加按套取更多現金，慢慢再捕捉機會，個個舖位買回來也是跳升一倍。」 就是運用首間舖位的市值效應，黎永滔一次又一次下注，令他20多年來，由1間變至10間，到現在30多間，成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業，他說︰「早已將金行交予姊姊打理，惟近年姊姊移民美國，只好把金行結束。」 二三?地區300萬入市 每朝例必在屋苑游水的黎永滔，生活非外界想像的清閒，他幾乎每日都與太太落區巡舖，與租戶加緊溝通，他邊與記者交談，電話就邊響個不停。為了更有效處理租務，他近年更成立私人公司，分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖，近日忙於為商舖改頭換面，希望在今年7月滿約後，提高舖位租值。 他說，現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處，面積約達1,100平方呎，預計屆時會重新改動間隔，租予酒吧或高級零售店，租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露，當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市，可見其投資秘訣第一就是眼明手快。 買舖並不是人人負擔得來，黎永滔卻指，自己也是過來人，只要本?平有平買，貴有貴買的心態，踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位，普遍租金回報只約2厘多，反之二?地區不少中下價舖位，租金回報可達4厘，加上現時銀行借貸息口低於一厘，他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位，小試牛刀。 「買舖最有趣在於考眼光，不是單看現時租金及回報厘數，而要看通舖位尚餘的租金上升潛力，因租金決定價值，即使今日買回來的舖租值較低，只要守得到在市場回升時出租或出售，舖位真正價值將會呈現，甚至連本帶利雙倍賺回！」他說。
動腦筋一拆三逆市贏家
要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過，以其名下羅素街舖位為例，「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟（00417）租用，中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司，租金由20多萬元，一路升至現時70多萬元，單是收租總額已早早蓋過當年的購入價！」2009年8月該舖租予周生生（00116）珠寶店，舖位只有500多平方呎，以每月約70多萬元租金計算，折合每平方呎租金高達1,333元。
事實上，黎永滔並非空談之人，早於1997年，他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖，當年正值金融風暴，不少人也看淡後市，各類物業的租金皆跌 40%至50%，但「舖王」動動腦筋略施小計，把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客，原本單一舖位每月收租26萬元，結果卻合共收租30萬元，租金變相提升了15%，成為淡市奇葩。
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買新界樓易「坐艇」？現時新樓價格瘋狂，元朗7,000元一呎，大圍8,000元一呎，非位於傳統市中心的一個小小單位，隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指，預期內地調控及美國加息等接踵而來，新近買入新界一手樓的買家，稍後「坐艇」（資金被鎖）或損手離場的機會甚高。 原因一︰北水話退就退 有說內地資金不斷來，樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為，凡涉及內地政策市因素，風險相當大，「中央政府要其生就生，要其亡就亡」，等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。 黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈，未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸，大批資金湧入本港樓市，新盤成為內地客心儀對象，人人都說投資移民?起港樓，但實情是來港買樓作投資移民的內地客，佔整體樓市仍是雞毛蒜皮！」 保安局上月公布數字顯示，2003年10月推出投資移民計劃至去年底，投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元，去年按年雖有所上升（金額逾56億元），惟佔全港住宅成交總額的1.2%。 與內地客交手露端倪 本月初，黎永滔剛由一名內地客手上，以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖，帳面銀碼雖獲利100萬元，但扣除釐印及律師等費用，實質虧蝕約500萬元，當中所為何事？舖位回報也不錯，約有4厘。」業主出貨之急，黎永滔相信，極可能是內地資金正開始班師回朝。 「現時入市要小心，凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指，近期不少中資銀行，在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤，原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人，該國企在1997年以1.9億元購入物業，還以全數現金付款呢！只是到了2002年下半年內地收緊銀根，即時引發國企資金逃亡，個個忙於埋單散水，大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。 當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶，也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位，逢低必買，成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日，來港買樓的內地資金，不少是去年內地政府放寬借款而來，當中存在不少『鑊氣』，估計現在政府就是不想一下子壓住，慢慢收緊。」 「當內地資金斬纜，『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎？隨時以萬七元放售呢！還有呎價8,000元的新界樓，屆時2,000元一呎沽出也不足為奇！」
原因二︰長債孳息趨升
在低息環境下，現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升，過去一周更曾觸及4厘，當地樓按息率一般與之掛?，按長債息率向上走勢，我認為拆息被推高是遲早的事，預期高通脹重臨，息口就會上升。」
黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平，如拆息升至3厘或以上，市民供樓開始感到吃力，屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽，就是樓價受壓下挫的時刻。」
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舖王教授投資5大要訣
1. 首要查核舖位租約
先向土地註冊處申請物業查冊，了解舖位的租約詳情，若租客是長期租用單位，已租上3年或以上，屬最穩健及參考價值高的投資；若租約不足一年，投資者便要當心，因租客隨時只租數個月，交吉舖位屆時白供。
2. 認識各行承租能力
哪個行業負擔得起較高租金？二、三?地區如旺角及深水?等，以電訊及時裝等生意最為暢旺，加上有關行業租約較短，當市況轉好時，業主可較先加租；至於食肆行業，營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活，加租幅度往往較小，更因租約普遍最少5至6年，故其加租時間較遲。
3. 買舖投資有平有貴
尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高，隨時動輒過億元，如果是投資現金較少或想小試牛刀的話，投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位，不少300多萬元已有交易，也不失是投資舖位理想入門之選。
4. 避開局限較大之選
商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位，惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合，租戶受制較多，因此投資價值較低，他建議投資初哥從細價地舖入手，了解舖市為何物，累積經驗慢慢「升呢」。
5. 留意市場環境改變
買舖要熟悉市場環境的轉變，例如個別道路的改變、人流往來的習慣，所以投資者要經常細心觀察，除了靠平日巡視地區外，也要多讀報章，了解附近道路最新安排及城市規劃等，謹記人流奠定舖位的升值潛力。
資料來源︰資深投資者黎永滔
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理財致富是「馬拉松競賽」而非「百米衝刺」比的是耐力而不是爆發力。對於短期無法預測而長期具有高報酬率的投資 最安全的投資策略是： 先投資 , 等待機會再投資! 理財致富就是"持續收集增長現金流＂
2010年4月28日 星期三
「商舖大王」黎永滔： 投資初哥吼4厘細價舖
2010年4月20日 星期二
被動收入之"股息收入"
初步結算,2009's股息收入應不少於$55097...個人非常滿意
比前年多了很多,主要原因買入多隻高息股#939 ,#3998 ,#1387..其次當然因為股息增長了,如 #410, #2628, #133...#941變化不大,但幾年間已收回不少現金流了
個人組合不斷希望能夠持續優化...
房產方面,別墅因業主之前看後市升了很多,竟然反口賠訂
(落了很少訂
),但近日國家出台調整樓市,真是"焉知非福"?? 業主貪字得個貧
!!現觀望為主,望後能買到優質商房...
(落了很少訂),但近日國家出台調整樓市,真是"焉知非福"?? 業主貪字得個貧!!現觀望為主,望後能買到優質商房...
個人目標維持於2016's $200000/年股息
我的工作是不斷增加現金流....方法包括 "工作" "創業+實業" "房產" "股票" "基金" "短期債務"
..
..2010年4月10日 星期六
2010年4月8日 星期四
股票投資紀念日
今日投資組合約升了3.25%
但總括今天賬面利潤已是今年股票總值的整年利息有凸,值得紀念下
加上這是本人到目前為止投資股票市場上市值最高的一日(原先重諗住需要一段時間)又值得紀念下...
| 21,928.77 | +391.77 | (1.82%) | |
| 12,987.82 | +291.77 | (2.30%) | |
| 3,148.22 | -10.46 | (-0.33%) | |
| 12,631.97 | -70.86 | (-0.56%) |
2010年4月2日 星期五
買入國內2套房產
上月提過會集資和家人投資國內城填商鋪(煌泰·旭峰花园广场)...已確認買了!! 40平方68万人仔!(未計手續費)....
近日分別和家人再次合資買入2套房子
第1套是複式+天台(160+80平方)水岸華府
最高層,向發展商買入價118万人仔,據我所知,現已加價了一成多
第2套是連排別墅(160+100平方)嘉和城
買入價非常滿意(95万人仔
)未計手續費(超10%買入價
),這是易手房,手續費很高,但和一手房價相比,非常便宜...
)未計手續費(超10%買入價),這是易手房,手續費很高,但和一手房價相比,非常便宜...
個人非常喜歡此單位...環境簡直一流.....
決定買入除了因為人民幣升值外還有好當地經濟發展及城市發展
現在和家人共同持有3套房產...這項投項目前前後後花了近6個月達成協議..
未來希望能夠買多幾套商鋪及優質住房,但需套現現居住樓,現計劃中......
2010年3月19日 星期五
現金流對長綫投資的重要性(簡簡單單的投資)
在我投資格言中,持續增長的現金流(股息)非常重要,亦是比較看重的!!
個人買入的股票均會以這種比重考慮這5點,但次敍不定
e.g. 1估值>2負債率>3現金流>4股息>5增長
目前 我是持有
1 多隻股票 (基本上只有十數隻中港股票,主要投資的少於8隻),請不要問我什麼No.好不好
,對現在的我來講,我滿意組合,瞓得着
,對你來講,我不知道.........
,對現在的我來講,我滿意組合,瞓得着,對你來講,我不知道.........
2 多隻基金 (基本上本人相信自己沒可能有足夠時間,精力,能力去再買非香港或中國以外的股票,我亦相信必定有些市場在某些時間能夠風險比較低而回報亦能相對比較好的市場,這能夠分散風險,暫時分散於BRICA 5國中;當然本人亦相信無論財力,投入度,專業等等均不如良好的基金經理能力,如2009's年投入中國基金回報0ver90%; Russia 升0ver 100%,Brazil & India over90%,回報非常高(起碼高過本人的中港股票組合)
(起碼高過本人的中港股票組合)
而本人願意俾基金管理費多於願意俾什麼交易費, 處理費, 提取費, 保管費, 代履行權責手續費, 股份分拆合併手續費, 以股代息費, 資訊服務費, 網上即時報價費多項費用....什麼原因,自己思考下......
3 房產 (自住,不計收入,計增值) (考慮到價賣出,等市淡時再考慮買入4間細價樓作收租,增加CashFlow...4 +店鋪收入 簡簡單單沒什麼好講,暫時只是開始,目標短期再開一間...
5 +工作收入 這是生命之源,不要忘本,能擁有1,2,3,4開始時主要因為5,所以必須努力工作,增加自己在市場上的能力....
目前會以平均每年投入現金流為總值的3.5%-5%為目標;
但不包括工作收入,工作收入主要作為生活費,儲蓄,月供股票,基金,還樓債等等....
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以下我作了一個模擬組合,看看持續增長的現金流(股息)的重要性
當然作了以下的假設
1 100万資金每年資產回報為5%
2 現金流(股息)為資產的3.5%
3 現金流(股息)每年增長為5%
4 是一項模擬的長線投資組合,它可以是一隻股票,也可以是多隻股票,亦可以是多項組合,當然必要時亦可以只是貨幣,是乎自己承受風險及市場風險
5 圖左面為收取現金流(股息)
6 圖右面為現金流(股息)然後再投入資產再收更高現金流(股息)
8 這只是供思考的假設,不是方法
9 計算上可能有錯...自己試試...不要只做影相機
10 如有數字錯誤,亦離不遠...想知道什麼錯....自己試試計
首先看看左面,投入本金$100万,每年收取3.5%息,100万每年增長5%
每年收回息首年為$35000,次年$36750.....到第18年已收回$984633...相等於投入本金$100万...到第20年,已收$440226+$717082,總數為$1157308
由第21至到30年,又收取多近1次本金$1168051,單是息已有2倍本金,資產亦已增長到$4116136
這項投資30年,每年有$$息收回,單單30年,已有6倍投入本金回報
再計下第31年息收多少?資產又有多少??
再看看Y30,息收入相對投入本金已經有14.41%,收息多5年內,又多一倍本金
_________________________________________________________________________
根着看看右面,投入本金$100万,每年收取3.5%息,100万每年增長5%,息再投入資產再生息
每年收回息首年為$35000,次年$38079.....到第18年已收回$1011674...相等於投入本金$100万...到第20年,已收$526691+$1224363,總數為$1751054
由第21至到30年,又收取多近3次本金$2846282,單是息已有4.6倍本金,資產亦已增長到$11552590,過千万
這項投資30年,每年有$$息收回,單單30年,已有16倍投入本金回報
再計下第31年息收多少?資產又有多少??
再看看AD30,息收入相對投入本金已經有40.41%,收息多2.5年內,又多一倍本金....多恐怖的......複息回報
這亦是我為何認為持續增長的現金流這樣重要_________________________________________________________________________記住這只是單單開始時只是投入100万的威力,
如果再每年加入新資金,或回報再提升1%,或息增長再提升1%,或現金流(股息)為資產的4.5%...........結果會如何....不用思考吧....
所以本人認為要致富......只需合適工具,有足夠時間,智識...等等!! 達標不難!!!
但要快速致富.......本人認的機遇,幸運,勤,能力,執行力,智識,膽,...等等.決一不可
否則那只會變成
"20xx年,我向市場借入1000万, 20xx年,我還返俾市場2000万"....或
"20xx年,我在市場擁有1000万, 20xx年,我令很多人擁有我的2000万"
當然這不是表示本之支持長線或反對短線投資....我有時也會因為想增加投資而投機的
重點只是看清自己能力,量力而為....
要做到一項以上假設的組合,看似簡單,亦是很難; 看似很難,亦是簡單...
最後,這篇文章本是寫給將來的我看的,不過改改下,變成了分享俾Blog友,如有錯誤,
請見諒!!
如有其他意見,請分享
.本人依然在財務自由路上努力中.....Thanks
.本人依然在財務自由路上努力中.....Thanks2010年3月16日 星期二
出租司機給我上的MBA課
我要從徐家匯趕去機場，於是匆匆結束了一個會議，在美羅大廈前搜索計程車。一輛大眾發現了我，非常專業的、徑直的停在我的面前。這一停，於是有了後面的這個讓我深感震撼的故事，象上了一堂生動的MBA案例課。為了忠實於這名計程車司機的原意，我憑記憶儘量重復他原來的話。
“去哪……好的，機場。我在徐家匯就喜歡做美羅大廈的生意。這裡我只做兩個地方。美羅大廈，均瑤大廈。你知道嗎？接到你之前，我在美羅大廈門口兜了兩圈，終於被我看到你了！從寫字樓裏出來的，肯定去的不近~~~”
“哦？你很有方法嘛！”我附和了一下。
“做計程車司機，也要用科學的方法。”他說。我一愣，頓時很有些興趣“什麼科學的方法？”
“要懂得統計。我做過精確的計算。我說給你聽啊。我每天開17個小時的車，每小時成本34.5元……”
“怎麼算出來的？”我追問。
“你 算啊，我每天要交380元，油費大概210元左右。一天17小時，平均每小時固定成本22元，交給公司，平均每小時12.5元油費。這是不是就是34.5 元？”，我有些驚訝。我打了10年的車，第一次聽到有計程車司機這麼計算成本。以前的司機都和我說，每公里成本0.3元，另外每天交多少錢之類的。
“成 本是不能按公里算的，只能按時間算。你看，計價器有一個“檢查”功能。你可以看到一天的詳細記錄。我做過數據分析，每次載客之間的空駛時間平均為7分鐘。 如果上來一個起步價，10元，大概要開10分鐘。也就是每一個10元的客人要花17分鐘的成本，就是9.8元。不賺錢啊！如果說做浦東、杭州、青浦的客人 是吃飯，做10元的客人連吃菜都算不上，只能算是撒了些味精。”
強！這位師傅聽上去真不象計程車司機，到像是一位成本核算師。“那你怎麼辦呢？”我更感興趣了，繼續問。看來去機場的路上還能學到新東西。
“千 萬不能被客戶拉了滿街跑。而是通過選擇停車的地點，時間，和客戶，主動地決定你要去的地方。”我非常驚訝，這聽上去很有意思。“有人說做計程車司機是靠運 氣吃飯的職業。我以為不是。你要站在客戶的位置上，從客戶的角度去思考。”這句話聽上去很專業，有點象很多商業管理培訓老師說的“put yourself into others' shoes.”
“給你舉個例子，醫院門口，一個拿著藥的，一個拿著臉盆的，你帶哪一個。”我想了想，說不知道。
“你 要帶那個拿臉盆的。一般人病小痛的到醫院看一看，拿點藥，不一定會去很遠的醫院。拿著臉盆打車的，那是出院的。住院哪有不死人的？今天二樓的誰死了，明天 三樓又死了一個。從醫院出來的人通常會有一種重獲新生的感覺，重新認識生命的意義，健康才最重要。那天這個說：走，去青浦。眼睛都不眨一下。你說他會打車 到人民廣場，再去做青浦線嗎？絕對不會！”
我不由得開始佩服。
“再給你舉個例子。那天人民廣場，三個人在前面招手。一個 年輕女子，拿著小包，剛買完東西。還有一對青年男女，一看就是逛街的。第三個是個裏面穿絨襯衫的，外面羽絨服的男子，拿著筆記本包。我看一個人只要3秒 鐘。我毫不猶豫地停在這個男子面前。這個男的上車後說：延安高架、南北高架~~~還沒說後面就忍不住問，為什麼你毫不猶豫地開到我面前？前面還有兩個人， 他們要是想上車，我也不好意思和他們搶。我回答說，中午的時候，還有十幾分鐘就1點了。那個女孩子是中午溜出來買東西的，估計公司很近；那對男女是遊客， 沒拿什麼東西，不會去很遠；你是出去辦事的，拿著筆記本包，一看就是公務。而且這個時候出去，估計應該不會近。那個男的就說，你說對了，去寶山。”
“那些在超市門口，地鐵口打車，穿著睡衣的人可能去很遠嗎？可能去機場嗎？機場也不會讓她進啊。”
有道理！我越聽越有意思。
“很 多司機都抱怨，生意不好做啊，油價又漲了啊，都從別人身上找原因。我說，你永遠從別人身上找原因，你永遠不能提高。從自己身上找找看，問題出在哪。”這話 聽起來好熟，好像是“如果你不能改變世界，就改變你自己”，或者Steven Corvey的“影響圈和關注圈”的翻版。“有一次，在南丹路一個人攔車，去田林。後來又有一次，一個人在南丹路攔車，還是去田林。我就問了，怎麼你們從 南丹路出來的人，很多都是去田林呢？人家說，在南丹路有一個公共汽車總站，我們都是坐公共汽車從浦東到這裡，然後搭車去田林的。我恍然大悟。比如你看我們 開過的這條路，沒有寫字樓，沒有酒店，什麼都沒有，只有公共汽車站，站在這裡攔車的多半都是剛下公共汽車的，再選擇一條最短路經打車。在這裡攔車的客戶通 常不會高於15元。”
“所以我說，態度決定一切！”我聽十幾個總裁講過這句話，第一次聽計程車司機這麼說。
“要用科學的 方法，統計學來做生意。天天等在地鐵站口排隊，怎麼能賺到錢？每個月就賺500塊錢怎麼養活老婆孩子？這就是在謀殺啊！慢性謀殺你的全家。要用知識武裝自 己。學習知識可以把一個人變成聰明的人，一個聰明的人學習知識可以變成很聰明的人。一個很聰明的人學習知識，可以變成天才。”
“有一次一 個人打車去火車站，問怎麼走。他說這麼這麼走。我說慢，上高架，再這麼這麼走。他說，這就繞遠了。我說，沒關係，你經常走你有經驗，你那麼走50塊，你按 我的走法，等里程錶50塊了，我就翻表。你只給50快就好了，多的算我的。按你說的那麼走要50分鐘，我帶你這麼走只要25分鐘。最後，按我的路走，多走 了4公里，快了25分鐘，我只收了50塊。乘客很高興，省了10元錢左右。這4公里對我來說就是1塊多錢的油錢。我相當於用1元多錢買了25分鐘。我剛才 說了，我一小時的成本34.5塊，我多合算啊！”
“在大眾公司，一般一個司機3、4千，拿回家。做的好的大概5千左右。頂級的司機大概每月能有7000。全大眾2萬個司機，大概只有2-3個司機，萬里挑一，每月能拿到8000以上。我就是這2-3個人中間的一個。而且很穩定，基本不會大的波動。”
太強了！到此為止，我越來越佩服這個計程車司機。
“我常常說我是一個快樂的車夫。有人說，你是因為賺的錢多，所以當然快樂。我對他們說，你們正好錯了。是因為我有快樂、積極的心態，所以賺的錢多。”
說的多好啊！
“要 懂得體味工作帶給你的美。堵在人民廣場的時候，很多司機抱怨，又堵車了！真是倒楣。千萬不要這樣，用心體會一下這個城市的美，外面有很多漂亮的女孩子經 過，非常現代的高樓大廈，雖然買不起，但是卻可以用欣賞的眼光去享受。開車去機場，看著兩邊的綠色，冬天是白色的，多美啊。再看看里程錶，100多了，就 更美了！每一樣工作都有她美麗的地方，我們要懂得從工作中體會這種美麗。”
“我10年前是強生公司的總教練。8年前在公司作過三個不同部門的部門經理。後來我不幹了，一個月就3、5千塊，沒意思。就主動來做司機。我願意做一個快樂的車夫。哈哈哈哈。”
到了機場，我給他留了一張名片，說：“你有沒有興趣這個星期五，到我辦公室，給微軟的員工講一講你怎麼開計程車的？你就當打著表，60公里一小時，你講多久，我就付你多少錢。給我電話。”
我迫不及待的在飛機上記錄下他這堂生動的MBA課。
“去哪……好的，機場。我在徐家匯就喜歡做美羅大廈的生意。這裡我只做兩個地方。美羅大廈，均瑤大廈。你知道嗎？接到你之前，我在美羅大廈門口兜了兩圈，終於被我看到你了！從寫字樓裏出來的，肯定去的不近~~~”
“哦？你很有方法嘛！”我附和了一下。
“做計程車司機，也要用科學的方法。”他說。我一愣，頓時很有些興趣“什麼科學的方法？”
“要懂得統計。我做過精確的計算。我說給你聽啊。我每天開17個小時的車，每小時成本34.5元……”
“怎麼算出來的？”我追問。
“你 算啊，我每天要交380元，油費大概210元左右。一天17小時，平均每小時固定成本22元，交給公司，平均每小時12.5元油費。這是不是就是34.5 元？”，我有些驚訝。我打了10年的車，第一次聽到有計程車司機這麼計算成本。以前的司機都和我說，每公里成本0.3元，另外每天交多少錢之類的。
“成 本是不能按公里算的，只能按時間算。你看，計價器有一個“檢查”功能。你可以看到一天的詳細記錄。我做過數據分析，每次載客之間的空駛時間平均為7分鐘。 如果上來一個起步價，10元，大概要開10分鐘。也就是每一個10元的客人要花17分鐘的成本，就是9.8元。不賺錢啊！如果說做浦東、杭州、青浦的客人 是吃飯，做10元的客人連吃菜都算不上，只能算是撒了些味精。”
強！這位師傅聽上去真不象計程車司機，到像是一位成本核算師。“那你怎麼辦呢？”我更感興趣了，繼續問。看來去機場的路上還能學到新東西。
“千 萬不能被客戶拉了滿街跑。而是通過選擇停車的地點，時間，和客戶，主動地決定你要去的地方。”我非常驚訝，這聽上去很有意思。“有人說做計程車司機是靠運 氣吃飯的職業。我以為不是。你要站在客戶的位置上，從客戶的角度去思考。”這句話聽上去很專業，有點象很多商業管理培訓老師說的“put yourself into others' shoes.”
“給你舉個例子，醫院門口，一個拿著藥的，一個拿著臉盆的，你帶哪一個。”我想了想，說不知道。
“你 要帶那個拿臉盆的。一般人病小痛的到醫院看一看，拿點藥，不一定會去很遠的醫院。拿著臉盆打車的，那是出院的。住院哪有不死人的？今天二樓的誰死了，明天 三樓又死了一個。從醫院出來的人通常會有一種重獲新生的感覺，重新認識生命的意義，健康才最重要。那天這個說：走，去青浦。眼睛都不眨一下。你說他會打車 到人民廣場，再去做青浦線嗎？絕對不會！”
我不由得開始佩服。
“再給你舉個例子。那天人民廣場，三個人在前面招手。一個 年輕女子，拿著小包，剛買完東西。還有一對青年男女，一看就是逛街的。第三個是個裏面穿絨襯衫的，外面羽絨服的男子，拿著筆記本包。我看一個人只要3秒 鐘。我毫不猶豫地停在這個男子面前。這個男的上車後說：延安高架、南北高架~~~還沒說後面就忍不住問，為什麼你毫不猶豫地開到我面前？前面還有兩個人， 他們要是想上車，我也不好意思和他們搶。我回答說，中午的時候，還有十幾分鐘就1點了。那個女孩子是中午溜出來買東西的，估計公司很近；那對男女是遊客， 沒拿什麼東西，不會去很遠；你是出去辦事的，拿著筆記本包，一看就是公務。而且這個時候出去，估計應該不會近。那個男的就說，你說對了，去寶山。”
“那些在超市門口，地鐵口打車，穿著睡衣的人可能去很遠嗎？可能去機場嗎？機場也不會讓她進啊。”
有道理！我越聽越有意思。
“很 多司機都抱怨，生意不好做啊，油價又漲了啊，都從別人身上找原因。我說，你永遠從別人身上找原因，你永遠不能提高。從自己身上找找看，問題出在哪。”這話 聽起來好熟，好像是“如果你不能改變世界，就改變你自己”，或者Steven Corvey的“影響圈和關注圈”的翻版。“有一次，在南丹路一個人攔車，去田林。後來又有一次，一個人在南丹路攔車，還是去田林。我就問了，怎麼你們從 南丹路出來的人，很多都是去田林呢？人家說，在南丹路有一個公共汽車總站，我們都是坐公共汽車從浦東到這裡，然後搭車去田林的。我恍然大悟。比如你看我們 開過的這條路，沒有寫字樓，沒有酒店，什麼都沒有，只有公共汽車站，站在這裡攔車的多半都是剛下公共汽車的，再選擇一條最短路經打車。在這裡攔車的客戶通 常不會高於15元。”
“所以我說，態度決定一切！”我聽十幾個總裁講過這句話，第一次聽計程車司機這麼說。
“要用科學的 方法，統計學來做生意。天天等在地鐵站口排隊，怎麼能賺到錢？每個月就賺500塊錢怎麼養活老婆孩子？這就是在謀殺啊！慢性謀殺你的全家。要用知識武裝自 己。學習知識可以把一個人變成聰明的人，一個聰明的人學習知識可以變成很聰明的人。一個很聰明的人學習知識，可以變成天才。”
“有一次一 個人打車去火車站，問怎麼走。他說這麼這麼走。我說慢，上高架，再這麼這麼走。他說，這就繞遠了。我說，沒關係，你經常走你有經驗，你那麼走50塊，你按 我的走法，等里程錶50塊了，我就翻表。你只給50快就好了，多的算我的。按你說的那麼走要50分鐘，我帶你這麼走只要25分鐘。最後，按我的路走，多走 了4公里，快了25分鐘，我只收了50塊。乘客很高興，省了10元錢左右。這4公里對我來說就是1塊多錢的油錢。我相當於用1元多錢買了25分鐘。我剛才 說了，我一小時的成本34.5塊，我多合算啊！”
“在大眾公司，一般一個司機3、4千，拿回家。做的好的大概5千左右。頂級的司機大概每月能有7000。全大眾2萬個司機，大概只有2-3個司機，萬里挑一，每月能拿到8000以上。我就是這2-3個人中間的一個。而且很穩定，基本不會大的波動。”
太強了！到此為止，我越來越佩服這個計程車司機。
“我常常說我是一個快樂的車夫。有人說，你是因為賺的錢多，所以當然快樂。我對他們說，你們正好錯了。是因為我有快樂、積極的心態，所以賺的錢多。”
說的多好啊！
“要 懂得體味工作帶給你的美。堵在人民廣場的時候，很多司機抱怨，又堵車了！真是倒楣。千萬不要這樣，用心體會一下這個城市的美，外面有很多漂亮的女孩子經 過，非常現代的高樓大廈，雖然買不起，但是卻可以用欣賞的眼光去享受。開車去機場，看著兩邊的綠色，冬天是白色的，多美啊。再看看里程錶，100多了，就 更美了！每一樣工作都有她美麗的地方，我們要懂得從工作中體會這種美麗。”
“我10年前是強生公司的總教練。8年前在公司作過三個不同部門的部門經理。後來我不幹了，一個月就3、5千塊，沒意思。就主動來做司機。我願意做一個快樂的車夫。哈哈哈哈。”
到了機場，我給他留了一張名片，說：“你有沒有興趣這個星期五，到我辦公室，給微軟的員工講一講你怎麼開計程車的？你就當打著表，60公里一小時，你講多久，我就付你多少錢。給我電話。”
我迫不及待的在飛機上記錄下他這堂生動的MBA課。
2010年3月14日 星期日
馮兩努金句摘錄
1. 轉機就在往前走的方向。
2. 人緣好，成就早。
3. 結怨如服毒，日久必發作。
4. 做事不怕錯，最怕不改過。
5. 不是擁有得多，而是計較得少。」
6. 事前不用功，事後不輕鬆。
7. 切勿因讀書少而少讀書！
8. 自己站不穩，人家靠不住！
9. 就算失去一切，也擁有未來！
10. 醉臥美人肩，醒執天下權。11. 向前走，不回頭，前途一定有！
12. 練好工夫等運到！
13. 天才是捱不死的，代名詞吧了！
14. 世界無限，除非你劃地自限！15. 百行守時為先，萬惡懶惰為首！
16. 看破、放下、自在！
17. 一勤天下無難事。
18. 英雄走險路，險路出英雄！
19. 真正的比較，是向自己挑戰！
2010年3月10日 星期三
投資雜談(現金流)
自定了2016年為第一段的財務自由方向後,近年我愈來愈喜歡買資產創造更大現金流,買得最多的東西就是資產(包括書),喜歡投資原因很多,最主要目的能財務自由,其它還有各方面知識都不斷提升中,本來設定這計劃只不過是想有啲目標安全感同希望將來唔使做!!現在粗劣估計真的有可能會如期成功...但到時會選擇創業,繼續做....
以下就是當初我訂立時問自己的問題...
想財務自由嗎??
為何哪麼想??
想可以點做??
你能做到嗎,能持續嗎??
恭喜!!當你有能力令自己財務自由,那就是財務自由!!
_______________________________________________________________________
之前提過會集資和家人投資國內城填商鋪....已確認買了!! 40平方68万人仔!
在我的投資組合主要分為: 股票, 基金, 房產, 實業 .....
我喜歡資產增值,但更關注能產生的現金流
而現金是我的子彈,賺買資產時的子彈,所以我需要現金流,持續現金流會令我
能夠持續買入更多資產,而不斷增加我需要的現金流,這件事情不斷做,那有不
自由的道理??
網上很多Blog友投資理財都非常成功的(如CMK001,市場先生,CUP, Mr Wrong,智濤,YC,財務自由人,巴黎,投資學神...etc 太多了,可參看我的BLOG友),大家都應多多學習,增加自己的財務知識,認真學習...,他們的確有很多值得學習的,也有他們成功因數,而且我感覺他們也是不斷學習新知識!!
所以欲要成功,不需自宮
,只需下苦功
_______________________________________________________________________,只需下苦功現在我也面對種種困難,包括工作收入減少了,但我會選擇更加努力工作
而且考慮在這次牛市的樓市放了自住單位,因為價格愈來愈接近我的目標(約是買入價的90~120%)會賣出,而慢慢等機會換入3-4間200万以下的樓(是60-70%按的)!!
2010年3月5日 星期五
投資組合雜談
對我來講,我只會投資於我可能明白業務上怎樣賺錢的公司上,而基本上公司年報只能反影該公司某些時間及某些事實,要明白一間公司運作,相信已是很有困難度,但要明白一間公司運作,經營,發展,財務,負債,投資.......相信更加更加有困難度.所以巴菲德選擇合適的人去經營,自己則做投資...基於正常下,我是相信公司的決策人的决定!!由於我是以長期經營一間公司的心態買股票,所以除非有重大因數改變,否則長期持有....
我會着眼於第一是"這間公司安全嗎? ; 能為我創造持續現金流嗎?....
財華社深圳新聞中心。
在市場的褒貶熱議聲中，中國移動(00941-HK)終於確認斥資高達400億元認購浦發銀行(600000-CN)擴大後約兩成新股，並展開戰略合作以擴展移動電子商務業務(具體表現為移動銀行手機支付業務)的非主營業務重大投資計劃。而相對於投行存在著對中移動上述投資方向所引發的業務激進及股息回報爭議，中國移動董事長王建宙則只更為強調開發一個手機支付系統對於該公司參與行業競爭的至關重要，並認為在必須得到銀行合作支持下，認定浦發行是比較符合要求的戰略合作銀行。言辭中未見對上述計劃的執行有絲毫松動意思。
或許王建宙的堅持是深思熟慮的。因在3G即將廣泛應用的現實基礎上，中國國內3G市場之“大蛋糕”正處於爭鋒相對的“瓜分”行動中，中移動在其中並未感受到有過多的優勢所在。而在這個大市場內，基於移動銀行是一種更便捷和低成本交易方式的優勢及未來廣闊的發展空間，中移動對移動銀行手機支付業務的急切介入就顯得有其內在推動力。
而正是在這種龍爭虎斗，“快”字當頭就顯得格外重要了。因在目前尚未有一種支付業務能確定絕對優勢前，中移動急切希望能通過更快的步伐，憑借著手機在中國國內的普及率、及中移動雄厚的(超過5億戶)用戶規模底蘊所帶來的自信根源，加快先行建立起在該領域內的品牌及準入者優勢。更何況中移動已在三年前就已經開始了手機小額支付的試點，並於2009年基本完成移動支付的技術和業務方案。方向確定及準備工作充分下，如若還不能盡快的開展具體業務的推進，那中移動的管理層們無疑就顯得“大失水準”了些。
另外可從另一途徑彰顯王建宙急切心態之必要性的是，中國聯通(00762-HK)董事長常小兵在“驚”聞中移動最新大手筆後，亦最新表示有興趣推出手機支付服務。未知王建宙在此時此刻，是否已在為自己先行一步而略感自豪！移動，改變生活！何況中移動背後還有5億的龐大用戶支持。
在市場的褒貶熱議聲中，中國移動(00941-HK)終於確認斥資高達400億元認購浦發銀行(600000-CN)擴大後約兩成新股，並展開戰略合作以擴展移動電子商務業務(具體表現為移動銀行手機支付業務)的非主營業務重大投資計劃。而相對於投行存在著對中移動上述投資方向所引發的業務激進及股息回報爭議，中國移動董事長王建宙則只更為強調開發一個手機支付系統對於該公司參與行業競爭的至關重要，並認為在必須得到銀行合作支持下，認定浦發行是比較符合要求的戰略合作銀行。言辭中未見對上述計劃的執行有絲毫松動意思。
或許王建宙的堅持是深思熟慮的。因在3G即將廣泛應用的現實基礎上，中國國內3G市場之“大蛋糕”正處於爭鋒相對的“瓜分”行動中，中移動在其中並未感受到有過多的優勢所在。而在這個大市場內，基於移動銀行是一種更便捷和低成本交易方式的優勢及未來廣闊的發展空間，中移動對移動銀行手機支付業務的急切介入就顯得有其內在推動力。
而正是在這種龍爭虎斗，“快”字當頭就顯得格外重要了。因在目前尚未有一種支付業務能確定絕對優勢前，中移動急切希望能通過更快的步伐，憑借著手機在中國國內的普及率、及中移動雄厚的(超過5億戶)用戶規模底蘊所帶來的自信根源，加快先行建立起在該領域內的品牌及準入者優勢。更何況中移動已在三年前就已經開始了手機小額支付的試點，並於2009年基本完成移動支付的技術和業務方案。方向確定及準備工作充分下，如若還不能盡快的開展具體業務的推進，那中移動的管理層們無疑就顯得“大失水準”了些。
另外可從另一途徑彰顯王建宙急切心態之必要性的是，中國聯通(00762-HK)董事長常小兵在“驚”聞中移動最新大手筆後，亦最新表示有興趣推出手機支付服務。未知王建宙在此時此刻，是否已在為自己先行一步而略感自豪！移動，改變生活！何況中移動背後還有5億的龐大用戶支持。
以下是之前我為何繼續持有中移動..睇來他已出馬了!!
個人認為長綫投資必定好過再額外派高息俾我,因為已經很高了(4%),當然支持!!魔曾 2009-09-03 23:58
中移动的比例好像大了点，不是说它不好，但内地电讯股的竞争会越来越大，你看环球电讯股那一只能长期赚大钱呢！
首先,我睇好未來社會與'個人通迅'有關係的必定賺錢!!
而且一間穩如泰山的公司,25%投資我不認為重
現金流強,
每年盈利穩定且巨大 ,(要巨大投資有幾難,有投資就有机會增長,投資失利,又影响不大....這樣的公司...穩陣嗎??)
每年派發花紅穩定,
而且一間穩如泰山的公司,25%投資我不認為重
我買股票當自己做股東,做生意
中移動由幾千萬客户增長到近5億
盈利由96年49億增長到08'年1100億
當年它一樣遇到種種困難,一樣有其他競争....但現在它做大了...
出事機會不大,那表示我以後每年都會收回穩定的花紅(已不計增長)
再說如果我現在有間公司,
良好的管理
優勝的管理層,
客户網絡強,現金流強,
每年盈利穩定且巨大 ,(要巨大投資有幾難,有投資就有机會增長,投資失利,又影响不大....這樣的公司...穩陣嗎??)
每年派發花紅穩定,
現在平價賣出去,願意嗎??
SoHo China 410 + 1387 人和商業
持有,繼續觀察...
1688,3988,682
招商局中國基金 #133
主要投資於招商銀行及興業銀行,當然明白它的表現費琼人,看看資產淨值,放心繼續持有,看看投資項目,絕對放心,看看3年淨值成交量(OBV) ,更加放心!!
中國銀行們(939,1398,3328,1998,3998)
長線持有,比較重投資,不用多解釋吧...如計133,Total 組合已有48%是中國銀行業,果然重投資.....
中國保險業(2628,2318)
長線持有,將會加重投資,一樣不用多解釋吧...SoHo China 410 + 1387 人和商業
持有,繼續觀察...
1688,3988,682
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