唐樓投資 – 唐樓租金急升五成
實在是太震撼，近30天內，香港唐樓租金急升五成，像我八樓每一套房，市值租金由$2000急升至$3000，於是，今天被我要求遷出的那位租霸相信更難找到套房搬出！我就一如以往，暫不加租。想一想租客每月收入只有$6000左右，我真沒法加租一成，不要說跟隨市值租金，加價五成了。
2007年1月份市區重建局公佈20年內，把市區所有唐樓重建，相信絕不可行，一方面是當局只有能力20年內拆卸一半的唐樓，另一方面，近日來唐樓租賃的需求量急增3倍，單單是供應減少一半，便表示一間套房將有6人爭相租用，相信數年後租金會升至$5000，即一個單位的月租將是2萬元，低下市民肯定吃不消，今天去了深水埗天橋視察，全住滿人，
那麼，表示數年後唐樓數十萬租客每6人將有5人睡在街頭(因套房需求多於供應6倍)，而街頭目前已經滿座，社會肯定將或許不安的了。希望有關當局減慢重建工作，很是矛盾，身為業主理應鼓勵政府加速重建，我等便獲巨額賠償！
2008年1月份至今，市區沒有一個大面積的土地成交，本人官塘唐樓快將集體招標出售，中標發展商建成的新樓，售價至少是1萬元/呎，嘩，平民區的樓價4年後竟然會是像半山的豪宅，可以想像，屆時洋樓租金又是急速增加，難怪近日來樓價只升不跌。
沒法了，土地供應嚴重不足，樓價及租金惟有長期急升。大家看到實用面積600呎左右的唐樓售價在80萬元下的，不妨考慮購下，目前租金回報率是10厘，不出數年將升至20厘，長遠可升上30厘。
收租投資注意事項
收租投資注意事項
如何選取優質租客是最重要，香港不少租賃單位均見到有職業租客，即只支付首期租金或是一開始便是欠租而入住近十個月不交租者，收租投資者需要注意以下各項：
1. 職業租客多數以支票而不是現金支付首期租金，尤其是在假期銀行休假前成交，以令業主收票後不能即日過數，又心急取了屋匙入住，待業主發現彈票，他們便賴皮拒搬走，向土地審裁處申請收樓，近十個月成功收樓，由頭到最後一文錢也沒有收到！損失巨大！
2. 最佳選公務員及空中小姐此等有房屋津貼的租客，並且以自動轉帳形式收租，業主可以在香港最大的國泰航空公司工會網站刊登廣告，尋找空中小姐租客，聯絡電話：23828988。
3. 向地產代理索取惡租客名單，目前每區域也有此名單的。
4. 連傢俱電器出租或否，均宜出租前把全屋各地方拍照作紀錄，詳細列出各設施清單，業主與租客各存一張光碟並且簽名作實，以便租客退租時候必須按照片原狀交回單位。
5. 水電費單絕不宜轉名給予租客，可要求先收取一年之租金，便有九折優待，可確保至少可收到一年租金。
6. 要求租客出示公司聘書、職員證、身分證，記下公司名稱、地址、電話、身分證號碼，惡租客多不肯出示，便可拒絕租給他們，逃過欠租之危機。
7. 業主宜自行裝修妥善才出租，否則，香港有多個案例，租客自費8-10萬元把破屋維修妥當，然後少付同等數目的租金，業主自行裝修相信付出更為低價。
8. 多層大廈遇上惡租客的機率是5%，唐樓整體遇上惡租客的機率是1%，本人投資的唐樓盡量是七樓以上，遇上惡租客的機率低於1%，一方面價格比較低層便宜三成，惟被收購時候收到的賠償卻與低層完全相同，另一方面，惡租客絕不肯上落如此多樓梯，住進如此細小的套房，反正他們計劃全年不交租，租住有升降機及大單位更為花算！
9. [香港業主會]有欠租人士名冊，把法庭裁定為欠租人士的資料全部列出，業主出租單位前宜先行前往查冊，每次收費$500。或是前往[地產王國]網站，免費瀏覽那百多個懷疑是惡租客名單及2795個兇宅地址(www.3L.com.hk/property )。
10. [香港業主會]亦設有[保證收租計劃]，助業主訂下租約、拍照等等，真遇上欠租，即時資助業主申請封屋及打官司，就是最終收不到租金，該會負責支付最多12個月的租金補貼給予相關業主！目前已經有百多位業主參與此計劃，至今尚未遇上惡租客。
再談唐樓投資
金融海潚下，建議把所以股票、債券、住宅、寫字樓、店舖全部拋售，唐樓卻是例外，下文詳細解釋。首先解說自住的住宅怎麼辦？若是低價入貨或是已經供樓完畢，可以堅持不賣，自住的話較為方面，家當不用搬來搬去！
若是高價買入的，例如2007年2-8月份，中原城市指數73點時候買入的，10月初指數已經下跌10%至66點，表示所有新買家已經蝕了數十萬元，由於金融海潚才剛剛開始，樓價至少會再跌兩成，因而必須出售，減少更大的損失。大家必須明白，目前這世界，各式各樣投資包括股票及樓房，必須有止賺及止蝕價格，到價必須作出行動，否則早晚後悔！
唐樓為何例外，不用拋售？這是由於唐樓與別不同，在其他住宅升值1倍之時，它們只能升值80%，同樣，樓價大跌30%之時，它們最多只跌10%。九龍區唐樓 2006年前每間售價約80萬元，2008年初高峰期升至120萬元，目前別的樓宇跌價10%，它們卻尚未下跌！
另一方面，平均收租回報率是10厘，是目前任何投資所不能保證的，而且是每月派送發放(股票股息最多每年2次)，潛在回報更驚人，市區唐樓平均等待十年，便被私人發展商以數百萬元收購重建(助我購入唐樓那地產經紀，其唐樓購入1年即被收購而賺了數百萬)，這是額外數百厘的回報，
再者，目前唐樓賣出容易買入困難，收購重建令到供應缺少之下，持貨者像本人絕對不會出售，樓價再下跌的空間極其缺乏，那不就是保值？大家計算下，目前每單位的地價是800萬元左右，目前連地價只售120萬元，為何需要拋售？唐樓的價值在於長期固定高回報及收購重建的價值，因此，選擇地鐵附近的單位是必不可缺的。
由於2007年1月市區重建局公佈20年內收購唐樓1000座，私人發展商收購估計是2000座，主因市區沒有地皮空出以建新樓。全港唐樓合共1萬座，市區重建局表示不會收購新界唐樓，加上2008年市區完全沒有大面積土地供應，私人發展商因而對收購唐樓更為積極。
目前，大、中、小型私人發展商均正式開始全面收購唐樓，目前的地點集中在灣仔區。層數少、有私家路及單位數目少會使物業收購市價大升1-2倍，最值得投資，平均收租回報率是10厘。
目前巳有20-25歲青年入市買唐樓之潮流，因為銀行可以按七成，收它10年租巳回本，私人發展商收購價近300-800萬一戶唐樓，以致他們不用為退休來儲蓄！
全港唐樓合共1萬座，分佈估計大致如下：深水埗1500座；官塘、紅磡及土爪灣各1000座；荃灣、北角及西灣各500座；旺角400座；佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座；新蒲崗、太子及上水200座；中上環、灣仔及尖沙咀各100座；其餘地區800座，合計10,000座唐樓，每座有30個單位亦即是有30萬個唐樓單位，真的是多！
唐樓多被規劃處規劃為[住宅(甲)類]者，市區最高地積比率九倍，馬頭角/土瓜灣是最高7.5倍，元朗則是最高五倍；如果是[住宅(乙)類]者，市區最高地積比率五倍，元朗則是最高3.5倍。
願上主的平安常常與你同在！
後記：豪宅樓價目前跌幅已經是20-30%仍需跌20%或更多,跟一般市民的樓宇有分別的,不過,所有樓宇買家面對一個重大問題,就是銀行估價均是低於市價10%甚至於更多,及就算估價極低,也不大願意借款,最後,相信只有不需要作樓按的買家才能入市購買.
非常對不起各位,九月初見到香港股票跌破十年經濟的成果,因而發出建議購入20多隻股票,如今金融海潚下, 個別大藍籌P/E竟只有1-3, 40年未見到之奇蹟.建議購入的股票大多是資產比股價高出1-3倍,太過便宜了.
股市顯示,香港經濟回到15年前了,即等如15年生產全部損失了,白做15年了！股市完全失控的跌,若是上市公司真把公司清盤,收回的錢必定比較股票多1倍,你我不要股票好了,拿回現金便佳.不過,不可能要求大型企業均清盤,否則大量失業,再者,它們大多仍舊賺錢,為何結束業務？
計算自己持股,損失超過75%,幸好加上唐樓投資,整體投資損失低於5%, 簡單說,就是跑勝大市.目前各式各樣投資風險太大太高,股市可能1年內繼續的跌下去,只有銀行定期存款,及唐樓價格低就購買,是唯一可做的.
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化，最低下層市民的租房情況突破出現巨變！今天新聞報導，社協公佈，籠屋租金由從前的每月$800突然急升50%至$1200，不是吧，近日來連最便宜的唐樓套房租金也下跌10%，唐樓籠屋租金反而急升50%？
急速問地產代理，驚覺低下市民失業情況比政府公佈的或許更惡劣上一倍！即使原本有工開的，也變成半工者，即每月只有半個月有工開，收入急降一倍，因此，搬屋轉租真的最便宜的板間房及籠屋。現特別介紹唐樓套房外此兩類極少供應量的投資方式：
籠屋 ： 把一個唐樓單位間成十多個床位，每張床分成三格，每格均設鐵絲網及上鎖，即每人居住空間不到1平方米/10呎！供應主要集中在深水埗，全香港餘下只有不到300個此等單位吧！目前租金由從前的每月$800突然急升50%至$1200，相信是由於demand需求比supply供應多出太多。惟獨政府禁止再有新籠屋的改建，加上經濟一轉好，沒那麼多人租住，故而絕不宜作此投資，在此只供各界參考而已。
板間房：把一個唐樓單位間成11個板間房，每個只有3平方米/30呎，為何不間12間或是更多？因為依照政府1989年{床位寓所條例}，規定12間或以上必須領牌照，要求多多，因而沒業主多間超過此數目。
再者，11間房加上廚房、廁所及走廊，已經用盡550呎了。深水埗又是板間房最多的地區，業主表表者是從前[籠屋大王]劉嗚，有14個單位仍此用途，由於他見十年前社會進步，住屋要求高了，把大部份籠屋轉型為板間房，近十年成為香港[板間房大王]，官塘及元朗亦有很多板間房，估計全港有板間房單位是50個吧。
近十年極難找到租客，租客一般是跟隨劉嗚及其他籠屋業主才轉租板間房，原本絕少人投資入市的，惟如今經濟惡劣下，板間房沒有獨立廁所，每月租金也達到$1300，面積比籠屋大得多，至少3倍，而租金只是多$100，即時搶租一空，才出現大量市民轉租籠屋！太無奈了，籠屋那麼差，生活在籠裡，像頭動物，太沒有尊嚴，世界經濟空前的惡劣，市民生活急遽退步！
套房：目前九成唐樓業主選用的投資方式，把全屋間成4-5間套房，每間有獨立大門、鋼閘、廁所，一般是把原有廚房連廁所間成最細小的套房，約60呎收租$1500，近日租金跌一成便是$1400，大家可以想像，它們是套房中最多人搶租的，因為只比較30呎板間房貴$100，但是大一倍及有獨立廁所及鋼閘！
有租客問我能否再減租金，我建議她想一想，要求套房租金比板間房更為便宜是否合理？及在目前巨大需求下，最多人找的就是此類套房，因為是套房中最便宜的。業主會把另外的地方建成3-4間套房，每間約100呎，高層每間收租原本是$2000，如今跌了一成是$1800。
不少網友問，投資唐樓極佳，裝修成4-5間套房花費20萬元，目前租金跌了10%，全屋每月收到租金是$7000左右。
本人現在依照全球經濟情況惡化，建議轉為投資板間房，成本更低，回報更大，風險更少(不需多做幾個廁所，減少水管爆裂的危機)，裝修費用只需3萬元，比套房少八成，回報更大，11間板間房算它只有9間成功租出，便已經是每月$11700之巨大，為何從前不考慮作此投資？
因為長久以來，那些租客只跟隨個別業主由籠屋轉租板間房，沒有其他社會人士新加入租此類屋，新加入者找不到足夠租客，有空置的可能，風險太大，故而不幹，如今世界經濟相信3年不景，大量單身人士由套房轉租更便宜的板間房，即需求大於供應，變得可行了，加上唐樓樓價也回落10%至100萬元左右，每月收租1萬元已是12厘的長期穩固收入，不要說11間板間房全租出收$14000！
投資板間房有一點必須注意，一般業主是包了水電費的，此全包方式有別於其他出租屋的全包。板間房平均每人每月花$60水電費，非常有限錢。
徐兆明 2009/3/9
唐樓投資 – 新發展
經濟急遽惡化，最低下層市民的租房情況出現新變化，昨天往慈雲山看唐樓盤，地產經紀表示，九龍新蒲崗及土瓜灣唐樓跟18個月前完全不同，當時，新蒲崗需求較供應大得多，因而有租客輪侯名單，如今，那兩區的新移民租客幾近全體入住了公屋，而近一年來新移民卻只肯住在深水埗、官塘及元朗的唐樓，因為那兒比較其他各區域更為便宜，於是，新蒲崗及土瓜灣唐樓目前慘烈，套房無論裝潢多華麗，難找到租客，土瓜灣唐樓供應量太多，最為差勁，有一業主竟然出租半年也不成功租出套房呢！
那麼慈雲山唐樓又為何售價及租金比較九龍別區均貴？地產經紀表示，主因慈雲山近百座公屋及居屋，子女搬出外住卻又不願煮飯，因而必須住近一些，每天回家吃飯，加上慈雲山只有30座唐樓，供應量出奇的少，而需求量極大，造成此一區域特色，租客多是本土出生香港人，多不煮食，跟新移民租客必定天天在家煮食完全不同。
慈雲山唐樓實用面積多是300呎，只能間2間套房，售價卻是100萬元。深水埗區唐樓實用面積多是600呎，售價也是100萬元。看看回報吧。昨天看了個較大的單位，370呎，間了3個套房，原裝廚房廁所那最細的約80呎，租2千元，另有2間各120呎套房，各租3千元，合計8千元，回報竟是比較各區更高，超過9厘，全港第一！
租客穩定，多一住便是3-5年，不像新移民1年多便搬出，本土租客量大，回報又是最高，加上那新盤昨天才開出的，套房比本區別的多一間，售價卻反而更便宜，90多萬便可，更是四樓而已，而不是別的唐樓盤是八樓，因此，若有網友有意投資此單位，必須速速留下聯絡資料，本人才作轉介，盡快睇樓。徐兆明 2009/3/22
唐樓投資 – 新發展全港唐樓合共1萬座，分佈估計大致如下：深水埗1500座；官塘、紅磡及土爪灣各1000座；荃灣、北角及西灣各500座；旺角400座；佐敦、九龍城、元朗、大埔及筲箕灣各300座；新蒲崗、太子及上水200座；中上環、灣仔及尖沙咀各100座；其餘地區800座，合計10,000座唐樓，每座有10個單位的話，香港便有10萬個唐樓單位，真的是多！
香港唐樓六成由業主自住，只有約四成是出租，即4萬單位，平均一半出租單位是橺套房，平均橺3間套房，合計有8萬個套房/單位的供應，每年有14,000新來港人士租住唐樓，平均租住4年才能上公屋，即佔用了56,000間套房/單位，另外那些單位是那數萬橺作板間房，租給十多萬香港單身男性原居民。
唐樓租客約90%是國內新來港人士，看看以下統計數字，當真有部份相當驚人：
1. 每年約38000人移民來港，當中75%是女性，45%並不計劃工作，工資中位數只有$3000，是香港人的一半！
2. 80%來自廣東，3%來自福建，12%住深水埗，11%住官塘，9%住油尖旺，8%住葵青，住元朗、土瓜灣、新薄崗各6%左右。10%是護士，25%有教師證書。
3. 48%住公屋，5%住居屋，10%住洋樓，37%住唐樓。
4. 12%取綜緩金，比較全港整體7%人口取綜緩金為多，惟由於他們收入中位數只及香港原居民的一半，依照比例來說是非常合理的了。
根據上述統計數字，作出以下分析，即每年有14,000新來港人士租住唐樓，目前租客平均4年可以輪候到上公屋，因而，平均每年有14,000新來港人士上公屋，剛好有14,000新來者抵消，即長期必定有租客，早前地產代理表示，土瓜灣唐九樓多月不能租出，絕不可能，
本人今午特意前往視察，走了十間代理行，只有一間有一個唐八樓賣盤可供參觀五間套房的其中一間而已，另外4間套房全租給國內新來港女性，包括一位來香港讀大學的少女！所有其他出租唐樓均是滿座，單身女性十樓也願意住，夏天沒有電梯而唐樓梯不少是沒有窗戶，那麼的熱，那麼的辛苦走十層樓，也全租出，說明生意不錯呢。
作出收集資料及研究後，才明白為何目前本人唐樓每間套房均有女性租住，看上述供求需要剛好平衡，那只是短暫的，因為，香港政府市區重建局決定在20年來，把市區所有唐樓全拆卸重建，因此，可以預料，供應漸漸減少，而需求相反漸漸增多，收租前景樂觀。
花了整個下午，在紅磡及土爪灣看唐樓，第一個特色，就是有唐十樓，比任何地區的唐樓高出至少兩層，11樓天台也極多赤貧者租住。印象深刻。第二是土爪灣昨年公佈2015年地鐵將落成後，樓價升了一倍，實用面積550呎唐八樓叫價160-200萬元，附近紅磡叫價才是78萬元(見另頁照片報導)！
事件上短期內被收購的機會不大呢，最大機會是最近未來地鐵出口的明倫街左右兩排唐樓，其次是十三街，即那十三條街道每一條街就是一排唐樓，業權分散外，業主完全不齊心，集體聯合發售給私人發展商的機會極低，只能等待市建局收購，市建局一般收購細小地盤，十三街面積太大，
因此，我真懷疑20年內能否全重建，十份一也許完成不了，它每年就算拆卸二十座唐樓，20年只能解決400座而已，雄心壯志重建數千座唐樓，現實卻難以完成，除非由它收樓，交私人發展商重建，那也需要50年才能完成。事實上，近兩年來市建局真出此招數呢。
願上主的平安常常與你同在！(文章允許轉載，請具作者名字：兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載，謝謝)
徐兆明 2009/3/28
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