唐樓投資再談- 前輩經驗

唐樓投資 – 前輩經驗

近日來透過租客介紹，認識一位唐樓投資前輩，由於個人私隱條例(第486條)規定，個人資料絕不能公開。惟獨可以分享她的經驗。

她的年齡比我少幾歲，約15年前由國內透過香港丈夫移民來港。不斷工作儲蓄購買了兩間洋樓自住，約12年前以每間30萬元購買3間深水埗600呎實用面積的唐樓，各橺成4個套房各收租$7000以上，2008年購買第4間已經裝修成6套房的唐樓，作價約80萬元，低於市價120萬30%！

她投資的唐樓完全不需要借貸供樓，及投資取向與我完全相同，均是選購大面積極高層最便宜及回報率最高的唐樓。她另外在國內鄉間購置多間樓房收租，惟回報自然比較香港的回報率15%低得多。她近十年完全不需要工作了。

為何我老是只購得市價唐樓，而她每次均購得比市價低30%的唐樓？一如所料，她不單給予更多的佣金地產代理，更是近乎每天中午均請區內數十店舖代理飲茶，因此，每年只有1-3個超便宜的放盤便被她購入，例如2008年購入那唐樓，每月收租近$9000，回報率近14%，便是前業主突然經濟上遇上急需，才作出如此便宜價格，惟獨是必須立刻成交，即不能等待銀行借貸的買家，正合我等投資者意願。

算一算她12年前買下那些唐樓，每間每月收租$7000，成本30萬元，回報率是28%左右，即不到4年已經回本。大家相信已經發現出了另一問題，為何我曾經分享一位該區地產經紀的真實故事，在她身上變樣了？

那經紀3年內只購買2間唐樓，其中1間已經在購入14個月內被收購，賺取3倍回報。我亦多番分析，市區唐樓平均持有十年，便被收購。那麼，她持有4間唐樓，平均持有十年，怎的沒1間被收購？

一方面是她運氣/天意使然(部份街坊估計出為何天父不由她投資順利，私隱關係不便說出)，另一方面，十年內被收購此一分析是由2008年1月份起有效，因當時市區重建局公佈，20年內把所有市區唐樓重建，若是手持多間唐樓，被收購的機會自然是大得多，大約是10年。

購低於市價三成的唐樓，投資回報14厘，在目前銀行利息低於1厘情況，算是極佳，再者，10年內被收購下另外有300厘的回報，直是可觀回報啦，大家賺到錢，多些捐款給予我等慈善機構，展智會也好，公益金也好，收入高了不用上班，來登記作義工呀，造福社會，亦為自己在天國的銀行作更大的儲蓄呢。

題外話一句，極多新移民初來港那幾年，每天工作20小時來儲蓄第一筆錢，住在極高層唐樓套房的辛勞生活，值得欣賞。

願上主的平安常常與你同在！(文章允許轉載，請具作者名字：兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載，謝謝)

徐兆明  2009/7/2

終止租約通知書

終止租約通知書

本人(業主xxx)與租客(xxx) 閣下於2009年6月12日簽署壹年租約，租住xx街xxx號x樓x室套房，雙方訂定租金為港幣$3000，惟 閣下在6月12日交付上期及x個月按金後，於7月12日至今天2009年8月6日尚未交付任何租金及水電費用，因此，現在根據業主與租金(綜合)條例法例，正式通知 閣下終止租約收樓，煩請於8月8日或以前進行交收手續搬遷。

備忘錄：鎖匙5條、起租水錶xxx度、起租電錶xxx度

業主xxx簽署

日期：2009年8月6日

132個國家(或地方)的債務比率

看富爸爸的新書 「Unfair advantage」, 看到有關國債的問題, 他預期歐債是一個大問題之餘, 其實日本才是最大問題, 一看完這一章, 立即上網找找不同國家(或地方)的債務跟他2010年全年國家(或地方)總收入GDP的比例是多少, 果然日本是132個國家(或地方)中排第一的, 比率達225.8%, 這個數字代表什麼呢? 代表一個年薪30萬的打工仔, 欠人家大約68萬元, 可能很多供開樓的人都是這樣的債務, 借了比自己年薪以倍數計算的按揭, 這樣的國債是多是少, 各位自己想想吧。

看看俄羅斯及中國的比率是多少? 排行第幾? 以中國的GDP數字配合這個比率, 難怪人家說她可以做救世主。


1-Japan-225.80%
2-Saint Kitts and Nevis-185.00%
3-Lebanon-150.70%
4-Zimbabwe-149.00%
5-Greece-144.00%
6-Iceland-123.80%
7-Jamaica-123.20%
8-Italy-118.10%
9-Singapore-102.40%
10-Belgium-98.60%
11-Ireland-94.20%
12-Sudan-94.20%
13-Sri Lanka-86.70%
14-France-83.50%
15-Portugal-83.20%
16-Egypt-80.50%
17-Belize-80.00%
18-Hungary-79.60%
19-Germany-78.80%
20-Dominica-78.00%
21-Nicaragua-78.00%
22-Israel-77.30%
23-United Kingdom-76.50%
24-Malta-72.60%
25-Austria-70.40%
26-Netherlands-64.60%
27-Spain-63.40%
28-Cote d’Ivoire-63.30%
29-Jordan-61.40%
30-Cyprus-61.10%
31-Brazil-60.80%
32-Mauritius-60.50%
33-Ghana-59.90%
34-World-59.30%
35-Albania-59.30%
36-Bahrain-59.20%
37-United States-58.90%
38-Seychelles-58.80%
39-Morocco-58.20%
40-Bhutan-57.80%
41-Guyana-57.00%
42-Vietnam-56.70%
43-Philippines-56.50%
44-Uruguay-56.00%
45-India-55.90%
46-Croatia-55.00%
47-El Salvador-55.00%
48-Poland-53.60%
49-Malaysia-53.10%
50-Kenya-50.90%
51-Argentina-50.30%
52-Pakistan-49.90%
53-Tunisia-49.50%
54-Turkey-48.10%
55-Norway-47.70%
56-Denmark-46.60%
57-Aruba-46.30%
58-Latvia-46.20%
59-Finland-45.40%
60-Colombia-44.80%
61-United Arab Emirates-44.60%
62-Costa Rica-42.40%
63-Thailand-42.30%
64-Dominican Republic-41.70%
65-Mexico-41.50%
66-Serbia-41.50%
67-Slovakia-41.00%
68-Mozambique-40.80%
69-Sweden-40.80%
70-Malawi-40.40%
71-Czech Republic-40.00%
72-Panama-40.00%
73-Bolivia-39.70%
74-Bangladesh-39.30%
75-Ethiopia-39.30%
76-Yemen-39.10%
77-Bosnia and Herzegovina-39.00%
78-Ukraine-38.40%
79-Switzerland-38.20%
80-Montenegro-38.00%
81-Lithuania-36.70%
82-Slovenia-35.50%
83-Romania-34.80%
84-Cuba-34.40%
85-Macedonia-34.20%
86-Canada-34.00%
87-Taiwan-33.90%
88-South Africa-33.20%
89-Senegal-32.10%
90-Syria-29.80%
91-Guatemala-29.60%
92-Papua New Guinea-27.80%
93-Indonesia-26.40%
94-Trinidad and Tobago-26.40%
95-Honduras-26.10%
96-Gabon-25.80%
97-Algeria-25.70%
98-New Zealand-25.50%
99-Venezuela-25.50%
100-Moldova-25.00%
101-Zambia-24.10%
102-Korea, South-23.70%
103-Peru-23.60%
104-Tanzania-23.30%
105-Ecuador-23.20%
106-Paraguay-22.80%
107-Botswana-22.60%
108-Australia-22.40%
109-Uganda-20.40%
110-Angola-20.30%
111-Namibia-20.00%
112-Hong Kong-18.20%
113-China-17.50%
114-Saudi Arabia-16.70%
115-Bulgaria-16.20%
116-Iran-16.20%
117-Luxembourg-16.20%
118-Kazakhstan-16.20%
119-Nigeria-13.40%
120-Kuwait-12.60%
121-Qatar-10.30%
122-Cameroon-9.60%
123-Russia-9.50%
124-Uzbekistan-9.00%
125-Estonia-7.70%
126-Gibraltar-7.50%
127-Chile-6.20%
128-Wallis and Futuna-5.60%
129-Azerbaijan-4.60%
130-Oman-4.40%
131-Equatorial Guinea-4.10%
132-Libya-3.30%

一個長期租客的故事

2010年9月2日

以下是一段真人真事，03年沙士剛爆發，巿面水靜河飛，地產巿場一潭死水，發展商劈價求售，我協助一位70歲以上的老人家，買入將軍澳一個樓花新盤，購入價的115萬呎價不足$2000。當樓宇入伙時又替她找到一對新婚的年輕夫婦作為租客。當時月租$5600，到了2007年租金已升至$7000元，年輕租客表示考慮置業，只係約一年，當時巿價約$180萬，但一年過去了樓價有起有落，最後還是未能成功置業，繼續簽約續租，租金和樓價水漲船高，升至$8200元，今年又到期續約了，巿場租金已至約一萬元正，由當初$5600元至今增加了$4400元即78%，七年內租客已經共付出了$744000租金支出，為當初業主購入價的65%。         過去七年間，香港家庭的收入中位數，並沒有很大的升幅，換話一般受薪階層並沒有人工加，但租金支出卻大大增加了78%，為了應付每月的租金，生活水平必定大為下降。         相反，即便這對年輕夫婦工作能力強，薪金能夠隨著階位的提升及年資的增加不斷上漲，生活水平可以保持，但面對不斷上漲的租金，置業的壓力又會為他們帶來不少的煩惱，如果他們在07年立定決心置業，不但節省了大部份租金支出，樓價亦已升至近300萬，他們不但錯升了03年置業良機，07年置業亦不錯，現在到了2010年真正進入進退兩難。         以樓巿大循環計算，浪頂有很大機會在2012-14年出現，繼續付出高昂的租金，還是勇敢地入巿，真是個人的抉擇，兩者都沒有問題，但如果選擇等待樓巿大跌時才入巿，希望他們能夠抗拒及抵禦巿場的恐懼氣氛，決心入巿，千萬不可再猶疑不決，再次錯失良機。

樓按申請被拒原因拆解

置業買樓，十居其九需要銀行批出貸款才足以支付樓價，貸款者再分期還款，俗稱「上會」。一般人都以為有物業作抵押，貸款必會獲批，其實不然。

銀行決定借出貸款與否，主要視乎借款人之償債能力高低。樓按供款期動輒十年以上，經濟週期及個人財政狀況之變化，均有機會導致借款人無力償還貸款(「斷供」)，故銀行對借款人之還款能力特別重視。

通常而言，銀行拒絕樓按貸款申請之原因如下：(一)申請人工作收入或其它收入不穩定，銀行以此類人士每月供款佔其收入之比例作為評估( DTI Ratio，一般每月供款比例不得超過每月收入之五成)。(二)沒有足夠收入證明。某些行業如自顧人士、司機、營業員或中小商戶，因沒有妥善整理賬目記錄或稅務資料，縱使收入穩定，亦難以提供足夠證明予銀行以支持其樓按審批。(三)其他貸款影響。樓按申請人其他貸款之每月還款(如私人貸款、透支、信用卡簽賬等)均會被計算於申請人每月總還款佔其每月收入的比例，如超出規定上限銀行一般會拒絕申請。(四)不良信貸記錄。銀行在審批樓按申請時，都會查閱個人信貸資料庫內關於申請人的過住信貸記錄。除了極端情況，如申請人曾破產外，其它過往及現在之信貸如有脫期還款或曾被採取法律行動追討等，均直接影銀行對批予樓按貸款之信心。最近我們接到一位韓國人因購買了一間豪宅而不獲銀行批准按揭貸款的個案，由於所需的貸款額差不多達一仟三百萬元，而稅單只能證明他每月入息七萬元，相對每月的供款則需要五萬六仟元之多，以DTI不能超越收入五成計算，他的貸款申請所以不獲銀行通過，幸好，他尚有其它收入來至私人顧問服務，平均每月達五萬元，雖然稅單不能提供證明，但他的銀行月結單則很清楚顯示這些存款資料，加上他的個人信貸資料良好，最終才能獲得銀行重新研究及批准貸款。

總括而言，銀行融資為個人理財一部份。因此不論從事哪一個行業，保存完整齊全之收入及財務資料及注意個人信貸記錄均對尋求銀行融資置業或作其他用途有正面作用。

地 舖 天 王 唔 怕 買 貴 最 怕 買 錯

二月 05, 2007 10:50 am

有 「 地 舖 天 王 」 之 稱 的 資 深 投 資 者 黎 永 滔 ， 91 年 開 始 炒 舖 ， 主 攻 銅 鑼 灣 、 旺 角 及 尖 沙 嘴 三 大 旺 區 的 轉 角 位 地 舖 ， 十 多 年 間 ， 先 後 買 入 過 半 百 間 商 舖 ， 現 時 手 上 仍 持 有 逾 20 個 舖 位 ， 04 年 開 始 進 軍 商 場 舖 ， 坐 擁 億 元 身 家 的 他 說 ： 投 資 成 功 之 道 在 於 「 舖 ， 唔 怕 買 貴 ， 最 怕 買 錯 ！ 」 有 天 王 美 譽 ， 黎 永 滔 戰 績 自 然 彪 炳 ， 早 年 專 炒 地 舖 ， 回 報 以 倍 數 計 ， 近 年 慣 用 手 法 是 買 價 值 未 被 發 現 的 商 場 ， 改 則 翻 新 拆 細 出 售 ， 得 意 傑 作 是 銅 鑼 灣 銅 鑼 坊 ， 一 鋪 賺 超 過 兩 億 。 總 結 他 的 致 勝 之 道 有 三 大 重 點 ， 這 3 招 除 了 炒 舖 用 得 ， 其 實 任 何 投 資 都 可 行 。 天 王 致 勝 之 道 專 心 在 黎 永 滔 的 投 資 組 合 中 ， 百 分 百 是 商 舖 ， 即 使 近 年 股 市 大 旺 ， 他 亦 沒 有 半 點 心 動 。 「 投 資 商 舖 成 敗 靠 自 己 ， 可 以 控 制 的 範 疇 較 大 ， 成 功 的 話 ， 滿 足 感 極 大 。 」 相 反 ， 股 市 升 跌 ， 外 圍 因 素 極 多 ， 而 且 只 是 數 字 遊 戲 ， 所 以 十 多 年 來 ， 都 只 是 一 心 一 意 投 資 地 舖 。 勤 力 黎 永 滔 八 十 年 代 靠 賣 金 賣 銀 賺 到 第 一 桶 金 ， 由 91 年 斥 資 1680 萬 元 ， 買 下 軒 尼 斯 道 及 寶 寧 頓 道 交 界 的 孖 舖 收 租 ， 變 成 今 天 坐 擁 「 億 億 聲 」 身 家 ， 黎 氏 唯 一 沒 有 變 的 是 勤 力 ， 經 常 睇 舖 、 從 早 睇 到 晚 ， 深 宵 也 不 難 在 旺 角 、 銅 鑼 灣 等 地 見 到 他 的 蹤 影 。 皆 因 他 深 信 「 力 不 到 不 為 財 」 ， 要 揀 到 靚 舖 要 靠 收 料 、 多 睇 、 多 分 析 ， 「 每 隔 一 段 時 間 ， 區 內 情 況 都 會 有 變 ， 睇 少 眼 都 可 能 錯 失 機 遇 。 」 捉 路 勤 力 、 專 心 ， 很 多 人 都 可 以 仿 效 ， 但 要 學 把 握 時 機 、 捉 路 ， 則 要 經 驗 及 功 力 。 黎 永 滔 直 言 ： 「 買 商 舖 首 重 升 值 潛 力 ， 而 非 出 租 回 報 率 ； 要 在 商 舖 價 值 未 反 映 出 來 時 購 入 。 」 正 如 02 年 他 知 悉 砵 蘭 街 會 興 建 朗 豪 坊 ， 便 以 1800 萬 元 購 入 朗 豪 坊 對 面 、 上 海 街 一 個 舖 位 ， 上 址 現 時 已 升 值 逾 3 倍 。 「 沒 有 升 值 能 力 的 貨 ， 再 平 都 無 用 ！ 」 因 此 ， 長 期 唔 升 值 或 回 報 欠 佳 的 舖 位 ， 他 寧 可 出 售 ， 套 現 再 找 新 機 會 。 黎 永 滔 向 來 鍾 情 地 舖 ， 04 年 時 ， 察 覺 到 零 售 業 經 沙 士 洗 禮 後 ， 開 始 復 蘇 ， 意 識 到 市 場 對 商 場 舖 的 需 求 會 增 加 ， 於 是 決 定 由 「 地 面 」 走 「 上 樓 」 。 初 試 啼 聲 ， 亦 是 他 最 得 意 之 作 ， 是 04 年 斥 資 近 6000 萬 元 買 入 謝 斐 道 的 銅 鑼 坊 ， 他 買 入 該 商 場 後 再 投 資 2000 萬 元 ， 改 圖 則 大 執 ， 在 正 門 加 裝 扶 手 電 梯 ， 解 決 客 源 問 題 ； 之 後 分 拆 成 141 個 細 舖 出 售 ， 最 終 全 數 沽 清 ， 套 現 3 億 元 ， 未 計 按 揭 成 本 ， 賬 面 賺 2.2 億 元 。 最 新 搞 作 則 是 與 大 鴻 輝 合 作 的 旺 角 文 華 商 場 ， 為 了 專 心 搞 好 這 項 目 ， 他 去 年 沒 有 做 過 一 單 買 賣 ， 預 期 每 月 租 金 約 300 萬 元 ， 回 報 達 9 厘 。 綜 合 多 年 經 驗 ， 黎 永 滔 指 出 ： 「 買 靚 舖 講 求 時 機 ， 否 則 有 錢 都 未 必 買 得 到 。 」

揀 舖 心 得 必 選 兩 面 單 邊 地 舖 同 一 條 街 ， 位 處 轉 角 位 的 地 舖 ， 可 吸 納 兩 條 街 人 流 ， 升 值 潛 力 較 單 邊 舖 高 三 至 五 成 。 勿 選 單 一 業 務 街 舖 如 旺 角 建 材 街 、 金 魚 街 等 ， 單 一 業 務 雖 易 於 聚 集 人 流 ， 但 萬 一 行 業 不 景 氣 ， 即 時 影 響 舖 位 價 值 。 多 做 市 場 分 析 經 常 留 心 租 金 走 勢 ， 跌 市 往 往 也 是 入 市 良 機 ， 如 沙 士 期 間 ， 他 以 4000 萬 元 低 價 購 入 亞 皆 老 街 地 舖 ， 其 後 迅 速 升 值 。 落 力 巡 區 揀 舖 一 定 要 親 力 親 為 ， 落 區 細 看 心 水 舖 及 周 邊 環 境 變 化 。 必 選 一 線 旺 區 旺 角 、 尖 沙 嘴 及 銅 鑼 灣 等 地 區 ， 是 零 售 業 集 中 地 ， 人 流 交 通 暢 旺 ， 其 他 區 份 無 可 替 代 。 揀 落 後 大 市 旺 區 尖 沙 嘴 近 年 工 程 多 ， 商 舖 稍 為 落 後 於 大 市 ， 但 未 來 3 年 都 是 入 市 良 機 。

給 新 手 的 意 見 黎 永 滔 說 ， 從 未 投 資 過 商 舖 的 新 手 ， 最 好 先 由 二 、 三 線 地 區 （ 如 中 上 環 、 灣 仔 及 荃 灣 等 ） 、 千 餘 萬 元 的 商 舖 入 手 ， 當 中 又 以 地 舖 為 首 選 。 不 論 選 哪 些 地 區 ， 都 以 交 通 便 利 、 人 流 旺 盛 為 首 要 考 慮 因 素 。 揀 地 舖 原 因 是 供 應 有 限 ， 升 值 潛 力 較 佳 ； 樓 上 舖 因 供 應 多 ， 潛 力 稍 遜 。 此 外 ， 按 揭 時 樓 上 舖 估 值 一 般 較 低 。 黎 永 滔 雖 然 身 家 豐 厚 ， 但 買 舖 都 會 造 按 揭 ， 以 收 槓 桿 效 應 。 他 說 ， 一 個 開 價 逾 300 萬 元 的 樓 上 舖 ， 銀 行 一 般 只 估 到 200 餘 萬 元 ， 投 資 成 本 相 對 較 高 。 現 時 商 舖 按 揭 一 般 為 60% ， 年 期 10 至 15 年 ， 息 率 為 最 優 惠 利 率 （ P ） 減 2.5 至 2.6 厘 ， 或 是 同 業 拆 息 加 0.8 至 1 厘 。

裝修內容

裝修項目

1.          全屋牆身、天花鏟底，批灰髹乳膠漆/噴漆/牆紙(型號是 號)

2.          全屋廳、房、廚廁新造地台鋪設高溫拋光磚 ? 吋x ? 吋/櫸木或 ?木地板(型號是  號)

3.          用石磚間房連廁所4間，英泥沙批盪

4.          4間廁所批盪做防水，牆身及地台鋪磁磚，分別是  吋及 吋(型號是  號及  號)，熱水爐各乙部(柏林牌型號是  號)，新做來去水喉，四吋座廁喉連安裝新座廁(  牌型號是  號)， ?牌洗手盆，  ?牌水龍頭，熱水銅喉，新做鋁質趟摺門(型號是 號)，新做鋁質假天花

5.          廚房批盪做防水，牆身及地台鋪磁磚，分別是  吋及 吋(型號是  號及  號)，新做實心木/不銹鋼  呎x  呎廚櫃， 呎x  呎不銹鋼升盤，抽油煙機(型號是  號) ，新做鋁質假天花

6.          新做櫸木空心/實心木門連門框共  套，(型號是  號)包括鋼/普通門鎖

7.          大門新做不銹鋼掩閘/躺閘(型號是  號)，新做櫸木實心木門連門框(型號是     

8.          全屋包括各廳房、廚房、廁所新做鋁窗，厚料，(型號是  號)，鋁架防蚊網

9.          各廳房新做電線，各一套新電視及電話線制，插蘇座三個(奇勝牌)

10.      廳新做光管/燈飾(型號是  號)兩個，插蘇座五個(奇勝牌)

11.      廳房新冷氣機(型號是  號)各乙部

12.      各房新裝獨立電錶及水錶

13.      修補外牆石屎及簷篷，新做 ?牌伸縮雨棚(自動/手動) (型號是  號)

14.      裝修完工清潔全屋及搬走雜物

15.      裝修完工並且在業主/本人認收上述裝修工程後計一年內免費保養上述裝修

16.      本裝修工程訂金為10%，工程完成一半再支付30%，本人認收上述裝修工程後再支付50%，裝修工程後計一年再支付尾數10%。

17.      若是裝修工程不乎合上述，本人不會認收裝修工程，不會支付餘下款項，除非按照裝修工程不足之處減價，裝修之手工差勁將會減少裝修工程全部費用至少20%，遇水電裝工程全不合格，則不會支付餘下款項。同意必須簽署：

由於2007年7月裝修唐樓不但爛尾，裝修公司竟然反聘請收數公司多收裝修費用，因而列出裝修細則以便網友在簽署裝修合約時候作為參考。

願上主的平安常常與你同在！(文章允許轉載，請具作者名字：徐兆明及click入本文右上角{引用}才作轉載，謝謝)

徐兆明  2009/9/5

與張大朋大師交流

今天有幸與張大朋大師作一些交流，張大師博學多才，獲益良多。謝

用套利模式分析樓市，未來兩年樓市升幅40%

From Uwants Discuess

關於樓市回報，我們考察下面的方程式

淨年回報 = 年租金 - 貸款利息 - 租金稅 

舉例，對於一個650萬的指標屋苑單位，租金收入 18000 每月（扣除管理費，地租，差餉等雜費），按揭利率 1%，租金稅率 16%。另假定購樓款6.5M全部從銀行全部出自銀行。
淨年回報 = 18000 X 12 - 6500000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                = 216000 -65000 - 27600

                = 12.3萬
即系話，如果你能貸出6.5M全額買樓出租，你無需出一分錢，就可以享受淨收益12萬幾，這就系套利。

當然，呢個系理想情況，現實中你必須要付首付。假定該單位貸款7成，即6.5M X 0.7 = 4.55M
淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.01 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 45500 - 27600
                 = 14.3萬
其中套利收入（即系依靠銀行貸款產生的收入）為 14.3萬 X 0.7 = 10萬，即系話套利年收入 10萬元。

自有資金回報，如果不計套利收入，由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M，所以淨現金回報率 = 14.3X0.3 / 195萬 = 2.2%
總回報率 = 14.3 / 195 = 7.3%

假設銀行利率調升到 2%，則

淨年回報 = 18000 X 12 - 4550000 X 0.02 - 18000×12 X 0.8 X 0.16 
                 = 216000 - 91000 - 27600
                 = 9萬
其中套利收入為 9萬X 0.7 = 6.3萬
自有資金回報，由於自身投入 6.5M X 0.3 = 1.95M，所以淨現金回報率 = 9萬X 0.3 / 195萬 = 1.4%
總回報率 = 9萬 / 195萬 = 4.6%


我們將這個問題抽象為：

套利收入 為 T （單位：萬元/年）
租金月收入為 A （單位：萬元/月）
樓價 M （單位：萬元）
按揭年利率 L


T = 12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16

當套利收入T為零時，有

15A = ML

分析：

1. 假定租金為1.8萬每月，利率保持 0.01，則最高樓價應為 2千7百萬
2. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.02，則最高樓價應為 1千3百50萬
3. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.03，則最高樓價應為 9百萬
4. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.04，則最高樓價應為 6百75萬
5. 假定租金收入下降到每月1.5萬，利率保持在0.02，則最高樓價應為 1千1百萬

但，如假設樓市的風險使得套利空間存在，寬度為0.01。

那麼上邊的式子變為：
（12A - 0.7ML - 12A * 0.8 * 0.16）/（0.7M）>= 0.01
所以有
10.5A >= （0.7L + 0.007）M

分析：
6. 假定租金為1.8萬每月，利率保持 0.01，則最高樓價應為 1千3百50萬
7. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.02，則最高樓價應為 9百萬
8. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.03，則最高樓價應為 6百75萬
9. 假定租金為1.8萬每月，利率保持0.04，則最高樓價應為 5百40萬
10. 假定租金收入下降到每月1.5萬，利率保持在0.02，則最高樓價應為 7百50萬

結論：

在當前經濟環境下，香港經濟基本面良好，代表本地薪資水平可望保持穩步向上。另外輸入通脹會另香港物價水平上升。因此租金水平會穩步向上。由於美國負債嚴重，美聯儲必然在近期（至少2年）內保持低利率。

由此可見，該類型房屋可保持在1.8萬每月的租金水平或之上，而按揭利率可望保持在 2%的水平。

也就是說，未來兩年該類型房屋的價格最高可以去到 9百萬，升幅為 40%

對於投資者，若設定止賺點為最高點 85%，則賺幅為 20%

因此，當中原指數達到 120點時，可以考慮止賺離場。

買賣村屋需知

買賣村屋與一般住宅不同。以下是買村屋時需留意的東西：    1. 勿購村花 – 切勿購買尚未補地價及未落成村屋 (俗稱村花)    2. 業主需有 “三紙” 證明業權 – 地政署會對村屋發三張豁免紙給建築合格屋村 – (i)地盤整理 (ii) 渠務 (iii) 樓宇結構；以證明業權完整。業主方可出售村屋物業。    3. 銀行會否承按及承按多少 – 一般而言，銀行對大型村屋都會提供七成按揭貸款。但不一定所有村屋都能按此成數，買家應预先和銀行查詢。    4. 轉讓同意書 – 業主需出示由地政署發出的轉讓同意書(已補地價) 及滿意紙，表示物業可以轉讓。    5. 了解規劃 – 應向地政署或規劃署查詢附近規劃及發展用途。    6. 查花園是否入契 – 購買地下單位有時會連花園買。買家需確定花園是否入契，否則政府有可能向買家每月收地租，及更壞情况會沒收土地。    7. 車位是否免費 – 住村居都可能會有車。所以要了解單位是否連車位 (是否入契)。 若要租用，要清楚租用合約的問題。