樓市隨談

這篇文章是個人在無聊等人，坐車，回家中寫作的，以下純粹個人想法，並非分析樓市，另外也望將來睇返能夠感受2013年此刻！

2013今年樓市話題依然很熱，處處也有很多投資高手分析過去，現在情況及未來部署，精彩万分！

這有點像當年2007,08香港股票市場，如中國保險股，內銀股一樣似的，個人並非睇淡，睇跌樓市
市場似曾相識當年有很多人話hold住10万股HSBC已能退休。

相反，個人偏向中性，認為這估值樓市會持續一段長時間。

話說回頭，樓市如當然股市一樣熱這是事實，當年出產不少股神，少年股神等等現在一樣出產了不少樓神，少年樓神等等

如果事情繼續發展，就是應該如當年一樣就來大跌市吧！？如股票市場跌落50~70%吧！

個人認為這機會是比較微會發生的。

而且事實上這個比較也有很多問題！

首先其他因素不需解釋太多，剛只看ssd及dsd及bsd這三個税項根本是保護樓市”大升，大跌”鐵三角，（上下調整除外）除非市場從未出現過這三項税務，市場上依然可以隨意買賣，這樣樓市可能會在現況算是高風險可能將會大調整！

為何這樣說！？
假如從來沒有辣招包括收緊按揭，市場購買力可能早已用盡，樓市可以自由買賣，價升高了，自然有人賣出，而且放盆多，選擇自然多，價格自然調節，市場不會太缺貨而引致錯價出現。也並不會给人感覺賣出很難買返。

自金融海嘯後，大部份投資者对金融產品起了疑慮，已經令部份投資者參與房產投資，這本是正常，直至到房產大跌，投資者自然又走去金融產品，這過去不斷發生，是自然法則。

但是出現辣招後，改變了投資者根本決定，他們只有一個選擇，大部份投資者在極保守地不斷買入（因為ssd需要hold住2,3年關係），而且必定留有一兩手準備待市況有變時用。

但是當今年出現了這三項税務後，已經是提醒各位有樓人仕不應隨意賣出，這是易出難入階段，這给我的感覺是樓市現況不斷試支持位，途中不斷換入更強投資者接手，這是不關於成交價高低於市況問題。而且也會不斷推高安全網。假若税項通過立法，這也保護了未來樓市不會大跌同大升。是否微升或微跌？

這樣說當然也忽略了利息，租金，現金流影響的因素。
利息？加息，很多專家會說利息只會向上不會向下，這當然是事實。但細心思考下，何時加？加几多？
在全球不斷量化下，資產不斷升值，但是是否所有資產呢？什麼類型資產升值，什麼類型不升值？重點是什麼因素而不是什麼原因啊！！

在通漲及3年ssd税務下，租金會由太低慢慢提升至不低，高，甚至很好回報，這些新聞在過去不斷發生。

租金最好慢慢上，但假如未來租金大升，這只會令樓市增加不少風險。

“2014年樓市如何“
相信有很多人对此topic感興趣。
也會透過一些講座，名人，地產代理，朋友，討論區去聽聽他們的意見。
個人初步也聽了些，這可以分几類

1大跌
陸東，陶東，地產代理，投資银行等等偏向跌30%~50%，他們認為豪宅跌幅最多

2調整
大部分地產投資者認為調整5~20%

個人投資房地產只能算是初哥一名，97年依然讀書中，一個週期也未過，绝对認為要小心處理。

優質債務能夠創造正現金流。
現金流能夠買入創造現金流資產。
這些事情簡單不過，只需要重複有節奏地做可以了。

而現在在最低工資保護下，人工起了保護傘，细價樓也同樣起了保護傘。
有人提出未來细單位供應很多，這些新樓細單位供應给什麼類型人買！？真是首次置業嗎？！樓市愈高，愈多人選擇租樓待大跌才買入，這也引致租金不輕易下跌原因。而當很多這類型買了自住樓，租務需求少，租金才能平衡返。

無論新開發或舊區重建後的新樓是給什麼類型人買的，這香港，九龍，新界區形式上又有什麼分別？何況，地產商基本上初步已經解決了部份税務問題，現在只剩餘bsd，假如解決了，市場又會点？

没有成交，表示没有商業活動！
少成交，表示少商業活動！
相對其他投資，樓市商業範圍比較廣，這包括代理人，代理公司，設計師，裝修公司，傢俱店等等等等

當商業活動慢了，錢賺不多，租金自然也難以大升，當然這個假設忽略了其他因素如國外投資者。

由於钱難賺了，而且樓也難買了，租不起自然愈租愈细愈租愈遠，向下流。

假設搬遠了又是否代表向下流？
並不是！這“向下流“是在說心態上的思維。思維正確，搬遠了也可以看成說是機遇多了，看到的東西和平日不同了，正是準備向上流前的準備。

在通漲情況下，長遠租金又難以向下，租金它像三文魚不斷向上流，這也是難以解決。

另外，有否想過香港再要成為一等一大都市需要的是什麼？
這只是我個人假設，假如香港要進入突飛猛進發展，當然教育人材，培養人材等等是最好的長遠發展！

但是要快呢！？正如一間公司
換入人材是最快速的。把外地優秀人材换取本地向下流人民。這是最有效最低成本的。這些事情不能輕易說出口或做，只能由下流者在失去競爭力而自己選擇才能漫不经心地實行。這些事情市場上不斷發生！

另一方式就是换入更多更強有钱或資源的外地人也是可行的。
到底那些地方試驗過而又成功的！？
多的是！ 如現在的新加波，60~90年代以前的香港，80~現在深圳，之前美國纽约市等等等等

現在北京市真的只是當地人的嗎！？
把握機遇，把被動事情轉化為主動事情。

另外是否有樓者代表向上流，没樓者代表向下流？當然不是！！

這是說一種“心態“

在此刻，試問一句自己到底現在是向上流，停滯中，向下流，轉向中？相信問完自己初步已經知道答案吧！

而細心思考下，什麼事情代表自己向上流？就每天多做一會
什麼事情代表自己向下流，就每天少做一會，久而久之，就能找到答案。

很多人喜歡别人”專家“代替他去選擇答案，如何做等等？！
但是為何不相信自己能夠做好！？

預測結果往往只是有邏輯地去估！只跟著做不考慮個人財務情況，真的是認真便輸了。

如果剛出來工作的年輕人，把握機遇，努力工作，潛伏進擊，機會多的是。

記著福利是毒物，靠不住，只能暫緩用，不能依賴，這是不斷令人出賣自己機遇，出賣人生計劃，依靠政治家的洐生物！

细價樓相對中價樓尺價會有極大差異，這差異在取消dsd及税項才能回復正常。

另外也不應該只是參考指數作決定！

由2008年金融海嘯到現在，有几多專家買股票是美國？買了又是否是有份量的投入？有份量的投入是否丰收？
市場只能摸石過河！？

租金不能同股息共同談論，兩者備有很多不同之處，而事實上最好兩者同時以某比例擁有。