唐樓投資 – 前輩經驗
近日來透過租客介紹，認識一位唐樓投資前輩，由於個人私隱條例(第486條)規定，個人資料絕不能公開。惟獨可以分享她的經驗。
她的年齡比我少幾歲，約15年前由國內透過香港丈夫移民來港。不斷工作儲蓄購買了兩間洋樓自住，約12年前以每間30萬元購買3間深水埗600呎實用面積的唐樓，各橺成4個套房各收租$7000以上，2008年購買第4間已經裝修成6套房的唐樓，作價約80萬元，低於市價120萬30%！
她投資的唐樓完全不需要借貸供樓，及投資取向與我完全相同，均是選購大面積極高層最便宜及回報率最高的唐樓。她另外在國內鄉間購置多間樓房收租，惟回報自然比較香港的回報率15%低得多。她近十年完全不需要工作了。
為何我老是只購得市價唐樓，而她每次均購得比市價低30%的唐樓？一如所料，她不單給予更多的佣金地產代理，更是近乎每天中午均請區內數十店舖代理飲茶，因此，每年只有1-3個超便宜的放盤便被她購入，例如2008年購入那唐樓，每月收租近$9000，回報率近14%，便是前業主突然經濟上遇上急需，才作出如此便宜價格，惟獨是必須立刻成交，即不能等待銀行借貸的買家，正合我等投資者意願。
算一算她12年前買下那些唐樓，每間每月收租$7000，成本30萬元，回報率是28%左右，即不到4年已經回本。大家相信已經發現出了另一問題，為何我曾經分享一位該區地產經紀的真實故事，在她身上變樣了？
那經紀3年內只購買2間唐樓，其中1間已經在購入14個月內被收購，賺取3倍回報。我亦多番分析，市區唐樓平均持有十年，便被收購。那麼，她持有4間唐樓，平均持有十年，怎的沒1間被收購？
一方面是她運氣/天意使然(部份街坊估計出為何天父不由她投資順利，私隱關係不便說出)，另一方面，十年內被收購此一分析是由2008年1月份起有效，因當時市區重建局公佈，20年內把所有市區唐樓重建，若是手持多間唐樓，被收購的機會自然是大得多，大約是10年。
購低於市價三成的唐樓，投資回報14厘，在目前銀行利息低於1厘情況，算是極佳，再者，10年內被收購下另外有300厘的回報，直是可觀回報啦，大家賺到錢，多些捐款給予我等慈善機構，展智會也好，公益金也好，收入高了不用上班，來登記作義工呀，造福社會，亦為自己在天國的銀行作更大的儲蓄呢。
題外話一句，極多新移民初來港那幾年，每天工作20小時來儲蓄第一筆錢，住在極高層唐樓套房的辛勞生活，值得欣賞。
願上主的平安常常與你同在！(文章允許轉載，請具作者名字：兩塊田及click入本文右上角{引用}才作轉載，謝謝)
徐兆明 2009/7/2
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