長揸高回報物業 要輸都難

轉載: 明報 2010年12月23日 星期四 05:05

【明報專訊】前夜總會大亨、現任賭船集團亞洲郵輪行政顧問紀寶，於物業投資市場馳騁多年，工商住宅全部都有染指，至今只「輸」過一次。多年來閱盡賭 桌上的成敗，自問「邊樣值博邊樣唔值，心中有數」，認為只要精於選擇和拒絕短炒、「摩」貨（未完成交易已轉售），「賭磚頭（投資物業）是極難輸的」。紀寶 現時主攻二線寫字樓、舊樓、民生舖等大眾化物業，原因是價格仍合理，且回報率高，有利長線持有和透過翻新或改造增值。
紀寶認為，任何投資都有風險，但「磚頭」既可出售也可收租，怎跌也不會「無咗」。鍾情物業投資的他，自言投資心態保守，手頭物業全部長線持有3至4 年、計過物業升值至少超過25%才會出售，「量自己能力去做（入市）」，拒絕短炒「摩」貨，因為風險高危險性大，分分鐘傾家蕩產。
愛舊樓 銀碼細回報高

紀寶喜愛舊樓，原因是銀碼細、租金回報高，「只要執靚口的，改吓設計裝修    同翻新，物業可以大幅增值，且租金回報有保證，最高有成7厘至8厘」。他又指出，舊樓普遍位於市區，而且銀碼細，100萬至200萬元已有交易，月入僅3萬元的家庭都可負擔。「一旦遇上市况逆轉，都可以出租，差極都有息收，最多租金平口的」。

他又表示，舊樓物業一般租金回報有4厘，例如旗下位於中區的舊樓，雖然裝修簡單，但經翻新後整潔企理，月租達1萬元，現有不少外籍租客。根據政府資料，本 港樓齡逾30年的舊樓有達1.5萬幢，他認為是一個頗龐大的投資市場。雖然市場有田生（0183）一類的舊樓收購公司，但他笑指自己「無實力」不會效法。

嚴選租客 提升舖位價值
一線區二線街或有潛質地點的「民生」舖位，亦是紀寶的「心水」，因為價格平但租賃需求大，如早前購入土瓜灣鄰近新盤地段的食肆舖位。「入市這一類民 生舖，做人流統計等市場調查會盡量徹底，避免有日無夜的商舖（晚上人流稀少）；亦會嚴選租客背景，因為好的租客可以將舖位價值提升。」

在紀寶的投資組合中，寫字樓投資佔四成屬最多。他主攻2000萬至3000萬元、面積細的乙級寫字樓，因為管理費較平、面積細容易租出，「雖然近期 購入的貨，市場可能認為略貴，但我口地係睇長線非短炒，一定有得賺。」紀寶指不會打沒把握的仗，「賭」得一定要贏，所以入市心態保守，但長勝長有。

豪宅甲廈價過高 不沾手

至於現時受市場熱捧的豪宅、甲級寫字樓和一線舖位，紀寶認為價格已升至難以理解，兼租金回報極低，一旦市况逆轉，極難「守」下去，因此不會沾手。